Da Economia Fondiaria no. 5/2021

Pigioni commerciali e lockdown

Di recente sono finalmente state emanate le prime sentenze di merito alla richiesta di riduzione della pigione di locali commerciali chiusi a seguito del lockdown. Le due sentenze adottate dai tribunali locativi di Ginevra e Zurigo, composti da tre giudici, sono molto approfondite e ben argomentate e respingono entrambe le pretese dei conduttori di esenzione del pagamento della pigione.

Le decisioni non sono definitive. Nondimeno esse sono molto ben argomentate e riteniamo difficile che verranno poi sconfessate dall'autorità superiore.
Vediamo più nel dettaglio

Sentenza del Tribunal des baux et loyers de Genève (JTBL/565/2021, 1a camera, del 28.6.2021)

Fatti

Gli spazi erano adibiti a ristorante (italiano), import/export, commercio di generi alimentari, vini e liquori e ogni attività connessa.
Il 16 marzo 2020 il governo ginevrino ha dichiarato in particolare la chiusura al pubblico delle imprese adibite a ristorazione e offerta di bibite da consumare in loco. Restava invece possibile l’offerta di pasti da asporto.
Lo stesso giorno i conduttori hanno chiesto all'amministrazione dello stabile la riduzione integrale della pigione a motivo della chiusura del ristorante. Il giorno successivo ha inoltrato una domanda di orario ridotto per tutti i suoi 9 collaboratori.
Il 24 marzo la locatrice ha acconsentito ad una dilazione della pigione di aprile e ha proposto di accordarsi sui termini di rientro per evitare eccessivi ritardi.
Il 27 marzo i conduttori hanno adito l'ufficio di conciliazione chiedendo in particolare l'esonero integrale della pigione per tutto il periodo del lockdown e quindi fino all'11 maggio.
A partire dal 6 aprile i conduttori hanno proposto un servizio di pasti d'asporto e di consegna a domicilio. A seguito di un nuovo lockdown dal 2 novembre al 10 dicembre, la situazione si è del tutto ripetuta sicché i conduttori hanno ampliato la loro domanda di esenzione della pigione estendendola anche a tale periodo.

Con la sua risposta di causa la locatrice ha chiesto che sia constatato che i locali locati non presentano alcun difetto, che qualora dovesse essere stabilita una riduzione della pigione, questa non potrà superare il limite dell'80% della pigione (anche a motivo del fatto che i locali non erano stati liberati e rimanevano accessibili ai conduttori) e comunque essere limitata al periodo di effettivo lockdown. Ha sostenuto che la chiusura del ristorante non costituisce alcun difetto dell'ente locato, né un caso d'impossibilità e non permette d'invocare la clausula rebus sic stantibus (ossia la clausola dell'imprevedibilità).


In diritto

La sentenza si è soffermata diffusamente su tutte le possibili contestazioni che possono entrare in linea di conto in simile contesto e meglio:

a) Esistenza o meno di un difetto

Il tribunale ha ricordato che l'ente locato è difettoso se non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o che il conduttore poteva legittimamente aspettarsi presentasse, in relazione all'uso pattuito. I difetti possono essere materiali o immateriali; fra gli ultimi rientrano l'assenza di autorizzazioni amministrative indispensabili all'esercizio dell'attività, dei difetti economici o di natura ideale. Rientrano nei difetti anche i disturbi che perturbano o impediscono il godimento della cosa. Se il difetto è originato dal conduttore, questi ne risponde personalmente: l'obbligo del locatore cessa al limite di quanto è in suo potere e dovere, ad esclusione di quanto è ascrivibile agli atti e comportamenti del conduttore.

La presenza di un difetto giustifica una riduzione proporzionale della pigione e ogni caso va analizzato in maniera individualizzata. La riduzione si quantifica di principio paragonando il valore oggettivo dell'oggetto senza o con il disturbo.

Non è però dato un difetto, quando l'impossibilità di utilizzo è realizzata indipendentemente dall'ente locato, quando quindi l'impossibilità di utilizzo non dipende dall'ente locato in questione, ma invece dal tipo di attività esercitata o dalla persona del conduttore. Nel caso concreto, le misure restrittive si indirizzavano a tutta la popolazione e avevano come obiettivo esclusivamente di ridurre la frequentazione delle persone per ridurre il rischio di contagio. Non era quindi la cosa in sé ad essere oggetto di limitazione, ma invece tutte le attività che rischiavano di favorire la diffusione del virus.
L'ente locato rimaneva di per sé in uno stato del tutto idoneo all'uso pattuito, e pertanto non era viziato da alcun difetto.


b) Estinzione dell'obbligazione di pagamento per impossibilità dell'esecuzione per un motivo non imputabile al debitore.

In un contratto bilaterale come la locazione, se la prestazione del debitore fosse diventata impossibile per un motivo a lui non imputabile, il debitore sarebbe tenuto a restituire, quanto già ricevuto, senza potere reclamare quello a cui avrebbe altrimenti ancora diritto.

Potrebbe entrare in considerazione non già un'impossibilità materiale ma al limite giuridica, come ad esempio un divieto d'esportazione che impedisse al debitore di prestare quanto dovuto. Il tribunale ha riconosciuto che la dottrina è unanime nel ritenere che la mancanza di soldi non costituisce mai un caso di impossibilità (ai sensi dell'art. 119 CO). Si veda in merito anche STF 4C.344/2002 del 12.11.2003. Fondandosi poi su un'altra sentenza del TF, il tribunale ginevrino ha parimenti ricordato che anche ammettendo la tesi di alcuni autori che sostengono che l'impossibilità potrebbe essere anche solo temporanea, la sua durata deve comunque essere imprevedibile, tanto da potere ritenere che l'impossibilità sia duratura, ciò che evidentemente non era il caso nella fattispecie.

c) Restava infine da verificare se fossero realizzate le condizioni per l'applicazione della clausola dell'imprevedibilità (clausula rebus sic stantibus).

La stessa è realizzata quando le circostanze cambiano in maniera imprevedibile e tanto importante da generare uno squilibrio tale per cui la ripartizione dei rischi non sarebbe per una parte più sopportabile; inoltre, il fatto che la controparte richieda l'esecuzione della prestazione costituirebbe un manifesto abuso di diritto. Quale esempio è ipotizzabile il caso in cui a seguito di un evento straordinario e imprevedibile come una guerra, vi sia una tale rottura dell'equilibrio contrattuale, che l'esecuzione della prestazione, benché ancora possibile, esigerebbe dal debitore dei sacrifici manifestamente eccessivi.
Il Tribunale ha poi ricordato che in ambito locativo non vi è ancora chiarezza se la clausola rebus sic stantibus possa essere effettivamente invocata, o se venga invece neutralizzata dall'art. 266g CO (disdetta del contratto per motivi gravi) come diversi autori sostengono. Esso ha deciso di non pronunciarsi in merito perché in ogni caso non potevano ritenersi realizzate le condizioni per una sua eventuale applicazione. Infatti, i locatori sono venuti meno al loro onere della prova di dimostrare una mancanza di liquidità, tanto meno probabile visto che hanno quantomeno beneficiato delle prestazioni dell'assicurazione disoccupazione per l'orario ridotto e hanno continuato a svolgere l'attività di vendita per importazione e consegna di merce e di pasti. A ciò si aggiungeva il fatto che il locatore aveva proposto degli accordi di pagamento ed era stato disponibile a ridurre la pigione dell'80% come aveva fatto con gli altri inquilini.
Infine, i conduttori sebbene si lamentassero di un manco di liquidità, si opponevano a qualsiasi verifica di tale argomento.
Le condizioni per un adeguamento del contratto non erano quindi in ogni caso realizzate.

Sentenza del Mietgericht di Zurigo

Dato che questa decisione non si trova ancora pubblicata, ci fondiamo sull'articolo che ne riferisce pubblicato dalla NZZ del 7 agosto 2021.

La vertenza era stata inoltrata da un negozio di moda che chiedeva una riduzione della pigione sostenendo che i locali erano stati agibili solo parzialmente e che quindi l'ente locato era da considerarsi difettoso; chiedeva pure un adeguamento del contratto secondo la clausula rebus sic stantibus perché le due prestazioni - a causa del lockdown - non erano più in equilibrio.
Il tribunale ha respinto l'esistenza di un difetto perché come da dottrina maggioritaria, le caratteristiche di cui è responsabile il locatore sono solo riferite all'oggetto e non invece alle caratteristiche commerciali.
Per quanto concerne la clausula rebus sic stantibus, ha invece ritenuto che in applicazione della giurisprudenza, le perdite finanziarie devono essere così importanti che se la controparte pretende l'esecuzione della sua pretesa, agisce - in considerazione della gravità dello squilibrio - in maniera usuraia. Ciò andrebbe comunque dimostrato da colui che se ne prevale. Il conduttore è però venuto meno al suo onere, e in particolare - come nel caso di cui sopra - ha rifiutato l'accesso alla sua contabilità.

Commento

Con piacere constatiamo che entrambi i tribunali, composti da tre giudici, si sono chinati in maniera approfondita sulle questioni e hanno applicato i medesimi principi giurisprudenziali e dottrinali da noi già illustrati in precedenza negli articoli pubblicati su Economia Fondiaria sull'argomento.

Avv. Renata Galfetti