Info giuridiche e politiche

2020

La prescrizione dell’azione in garanzia per i difetti nel contratto di appalto

01 marzo 2020, Da Economia Fondiaria no. 2/2020

Il presente contributo ha lo scopo di presentare ai nostri soci il regime della prescrizione nel contratto di appalto. Per meglio comprendere questo delicato argomento, in primo luogo verranno esposti gli elementi costitutivi di un contratto di appalto e in seguito verranno elencate le condizioni e le modalità di esercizio dell’azione in garanzia. Non da ultimo, si ricorderà brevemente il regime di garanzia previsto dalla Norma SIA-118, già trattato in EF 6/2006 e ancora accessibile sul nostro sito (I diritti di garanzia del committente per difetti dell'opera in base alla norma SIA-118).
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2016

L'onorario dell'architetto e il Regolamento per le prestazioni e gli onorari nell'architettura SIA 102, con particolare riferimento al calcolo dell'onorario secondo il costo dell'opera

01 gennaio 2016

Scopo del presente articolo è fornire ragguagli in merito alla tematica dell’onorario dell’architetto e al Regolamento per le prestazioni e gli onorari nell’architettura SIA 102, con particolare riferimento al calcolo secondo il costo dell’opera. Leggi tutto

2015

Adria Costruzioni: che ne è degli acquirenti confrontati con case o appartamenti difettosi o non terminati o magari addirittura neppure iniziati?

01 novembre 2015

Parecchio si è scritto nelle scorse settimane in merito alle malversazioni cui si è resa responsabile la società Adria Costruzioni, contro la quale è stato decretato il fallimento su istanza di due sindacati in rappresentanza dei lavoratori che non avrebbero più percepito gli ultimi due stipendi. Secondo i rappresentanti degli operai gli scoperti accumulati nei loro confronti sarebbero assai ingenti tanto che nella prima decade di ottobre sarebbero già stati fatti spiccare precetti esecutivi per oltre 1.8 milioni di franchi. Ai problemi degli operai si aggiungono anche quelli delle imprese cui Adria costruzioni ha subappaltato dei lavori rimasti impagati; soprattutto però, si aggiungono i problemi degli acquirenti di case o appartamenti, i cui lavori sono magari già stati ultimati ma non a piena soddisfazione perché presentano dei difetti, oppure che hanno visto la loro sognata casetta o il loro appartamento ultimati, mentre delle parti comuni (garage, giardino o altre case del sedime) sono ben lontane dall’esserlo. La situazione peggiore è quella dei proprietari di appartamenti o case la cui edificazione non è ancora iniziata o è comunque lontana dall’essere terminata, ed essendo i lavori stati bloccati, hanno un futuro assai incerto. Cosa ne sarà di tutti costoro? Il presente articolo non ha la pretesa di offrire soluzioni ai diversi proprietari: mancano gli elementi necessari per esprimere un giudizio con conoscenza di causa, ritenuto che le pretese possono essere estremamente diverse a dipendenza delle caratteristiche di ogni caso, in particolare dei contratti effettivamente stipulati dalle le parti, dal tipo di violazione contrattuale commesso e dalla situazione di fatto esistente, che può essere molto diversa da un sedime all’altro. Purtroppo laddove il partner contrattuale inadempiente cade in fallimento, c’è ben poco spazio per l’ottimismo. Si può immaginare che tutti coloro che non sono già in possesso della loro proprietà integralmente edificata e priva di difetti, subiranno delle perdite finanziarie, a dipendenza dei casi anche assai ingenti. 1. Primo aspetto: qualificare il tipo di contratto e le eventuali pretese Prima di stabilire qualsiasi pretesa che una parte può avanzare, si deve verificare il tipo di contratto concluso, e in caso di violazione degli obblighi che ne scaturiscono, si verificano i diritti della parte lesa. Per quel poco che sappiamo, immaginiamo che gli acquirenti abbiano comperato la loro proprietà “sulla carta”, in base a dei piani e quindi prima che la casa o l’appartamento fosse finito. Questi casi si differenziano almeno in parte da quelli in cui un acquirente avesse acquistato una casa singola a costruzione ultimata, su una particella di sua esclusiva proprietà: in tale caso saremmo in presenza di un contratto di sola compra-vendita. Quando invece la casa non è finita o addirittura la sua realizzazione non è neppure iniziata, si è in presenza di un contratto con contenuti misti di compra-vendita e appalto, o addirittura di due contratti separati, uno di compra-vendita e l’altro di appalto. Come già indicato sopra, l’individuazione del tipo di contratto è fondamentale, perché è esclusivamente sulla base del contratto effettivamente stipulato che va valutato se vi siano state delle violazioni contrattuali e in caso affermativo, se vi sia margine per colui che si ritiene vittima di una violazione contrattuale, di agire nei confronti dell’autore della violazione. Una prima distinzione risiede nel definire se si sia in presenza di un contratto di pura compravendita, senza alcun elemento di contratto di appalto, o se invece siano previsti anche elementi o addirittura un contratto apposito di appalto. Un’importante conseguenza di questa distinzione risiede nel fatto che in caso di difetti all’immobile acquistato, il contratto di compra-vendita permette all’acquirente solo di chiedere una riduzione del prezzo proporzionale ai difetti. La legge non prevede invece la possibilità per l’acquirente di chiedere all’impresa che l’ha costruita, che provveda alla riparazione dei difetti. Questo è invece il diritto tipico del contratto di appalto. Trova quindi senz’altro applicazione nell’ambito dei contratti di compra-vendita di un appartamento o di una casa ancora da costruire, e quindi connessi con elementi di un contratto d’appalto. Nella pratica la questione è ancora più complessa perché la legge permette comunque alle parti di stipulare clausole particolari e apposite per ogni contratto che derogano alle norme dispositive del CO; di solito sono i promotori immobiliari che fanno largo uso di questa possibilità inserendo clausole che sono primariamente nel loro interesse e che possono concernere segnatamente una riduzione o esclusione della responsabilità per difetti, l’esercizio del diritto all’eliminazione dei difetti, una cessione dei diritti di riparazione nei confronti dei loro subappaltatori agli acquirenti, delle clausole intese a ridurre il rischio d’ipoteca legale … In considerazione dell’elevata libertà contrattuale ogni singolo caso va quindi valutato in maniera individualizzata. Per meglio comprendere la complessità del sistema, si rimanda all’ottimo articolo informativo dell’avv. Franco Pedrazzini da noi pubblicato su Economia Fondiaria N. 4 e N. 5/2009 e che si trova anche al nostro sito <a href="http://www.catef.ch/index.php?option=com_content&view=category&id=47&Itemid=130">http://www.catef.ch/index.php?option=com_content&view=category&id=47&Itemid=130</a> 2. Contro chi agire? In aggiunta alle difficoltà a determinare quali siano effettivamente i diritti da potere fare valere, si pone la seconda importante domanda, a sapere contro chi debbano essere fatte valere le proprie pretese. A prima vista la risposta sembra semplice: nei confronti del proprio partner contrattuale, o eventualmente – nel caso il contratto prevedesse delle cessioni all’acquirente/committente delle pretese che il venditore/appaltatore vanta nei confronti di terzi - verso il terzo se la cessione stabilita contrattualmente fosse valida. Ma cosa fare se la persona (fisica o giuridica) da convenire (contro cui procedere) cade – come nella fattispecie – in fallimento? Occorre distinguere: <ul> <li>Se la causa contro il fallito è già stata aperta, normalmente viene sospesa sino alla seconda assemblea dei creditori, che può decidere se riprendere e continuare la procedura o meno. Se il fallito è nella posizione di convenuto, di regola i creditori non riprendono la procedura che rimane quindi sospesa fino a quando verrà stralciata, ciò che interviene al più tardi con lo scioglimento della società fallita. Se la procedura fosse invece già stata intentata dal fallito, i creditori potrebbero avere maggiore interesse a riattivarla, ma spesso non lo fanno comunque, perché ritengono che le spese e il rischio processuale sono eccessivamente elevati a fronte del possibile vantaggio che un esito positivo della procedura potrebbe portare. Non va poi dimenticato il tempo tecnico per l’evasione di tutta la procedura giudiziaria che tiene aperto il fallimento, mentre di solito si ha tutto l’interesse ad avere una soluzione in tempi brevi.</li> </ul> <ul> <li>Se i committenti non avessero invece ancora aperto causa contro il fallito, tanto vale evitare di procedere giudizialmente: i crediti quand’anche non scaduti, diventano per legge (art. 208 LEF) esigibili nei confronti della massa fallimentare (eccettuati quelli che sono garantiti da pegno sui fondi del fallito). Di fatto è quindi come se le pretese venissero riconosciute. Se il credito avanzato non fosse pecuniario – ciò che è senz’altro il caso in presenza di difetti per un contratto d’appalto, che implica dapprima di concedere la possibiltà all’appaltatore di porvi rimedio col lavoro – il valore del credito andrà quantificato con un valore finanziario, così da potere essere inoltrato nei confronti della massa. Normalmente si dovrebbe fare capo ad un preventivo che quantifichi la spesa necessaria ad eliminare i difetti lamentati. </li> </ul> 3. Cosa si può portare a casa realisticamente dalla procedura fallimentare? La risposta dipende dal valore della massa fallimentare, dall’entità delle pretese dei creditori, così come dalla tipologia dei creditori. Per legge infatti dal provento della liquidazione della massa fallimentare occorre dapprima soddisfare i creditori privilegiati che sono essenzialmente (art. 219 LEF): <ul> <li>i creditori pignoratizi nella misura in cui ci si limita al provento dei pegni</li> <li>seguono in prima classe i crediti dei lavoratori nonché i crediti degli assicurati della Lainf e i creditori relativi agli oneri previdenziali</li> <li>in seconda classe, i crediti per gli oneri sociali</li> </ul> I proprietari, acquirenti o committenti, finiscono tutti in terza classe, con gli altri creditori non privilegiati e verranno quindi soddisfatti compatibilmente con la parte che potrebbe essere ancora disponibile dopo che i creditori privilegiati saranno stati integralmente soddisfatti. 4. Costi supplementari Purtroppo per i proprietari la situazione può ulteriormente e pesantemente aggravarsi! Tutte le imprese che hanno prestato lavori sul cantiere, e che non fossero state integralmente remunerate per il lavoro prestato, potrebbero infatti fare spiccare nei confronti del proprietario di ogni casetta/appartamento o quota per la quale hanno lavorato, entro quattro mesi dalla fine dei lavori, un’ipoteca legale per l’importo non incassato; ciò anche se il proprietario da parte sua avesse già integralmente pagato l’impresa generale! I proprietari potrebbero quindi dover pagare ben di più di quanto stabilito, senza alcuna maggiore prestazione! Ma i guai non sono ancora finiti perché a quel momento i lavori sono sospesi e si deve trovare chi possa portarli a termine. E qui casca l’asino… Spesso si affaccia una nuova ditta che ovviamente non intende lavorare gratuitamente e che stipulerà dei nuovi accordi con i committenti che saranno quindi nuovamente chiamati alla cassa! V’è solo da sperare che questa nuova impresa sia seria, perché può capitare che in singoli cantieri si siano avvicendate più ditte e che sono poi cadute in fallimento prima l’una e poi anche l’altra! 5. Cosa consigliare ai committenti e acquirenti? In considerazione degli elevati capitali in gioco, che talvolta sono i risparmi di una vita e che addirittura interessano anche il capitale previdenziale (quando ritirato per finanziare la propria abitazione primaria), l’acquisto o la costruzione della propria casa deve essere ponderato con molta attenzione! Troppo spesso per risparmiare sui costi si dà fiducia a persone che al di là delle belle parole non possono offrire sufficienti garanzie di essere un partner veramente affidabile e all’altezza delle aspettative. C’è gente che per fare costruire un’abitazione di oltre mezzo milione si affida a delle società Sagl con un capitale sociale di fr. 20'000! E’ invece senz’altro opportuno: <ul> <li>Rivolgersi ad una ditta con esperienza, con una struttura adeguata, possibilmente attiva da tempo sul territorio; così sarà anche più facile venire a conoscenza del grado di soddisfazione dei suoi committenti piuttosto che di eventuali problemi che avrebbe creato.</li> </ul> <ul> <li>Rivolgersi ad un avvocato e notaio indipendente, specializzato in ambito del diritto di appalto, per un esame preventivo dei termini dell’accordo che il committente/venditore propone; lo specialista potrà quindi consigliare il committente/acquirente che potrà valutare con maggiore conoscenza di causa se o meno stipulare l’accordo e con quale contenuto.</li> </ul> <ul> <li>Tenere presente che tante volte una differenza di prezzo si giustifica anche per motivi oggettivi: di qualità del lavoro, della scelta dei materiali, della disponibilità ad intervenire tempestivamente in caso di difetti, di collaboratori perfettamente affiatati e con esperienza, con una struttura tale che non rende necessario il subappalto a ditte terze, neppure note ecc. </li> </ul> In ogni caso, viste le ingenti cifre in gioco, delle buone verifiche preventive, quand’anche non gratuite, e senza potere costituire una garanzia di sicuro successo, sono senz’altro un valido investimento! Avv. Renata Galfetti
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La consegna dell'opera e l'importanza dell'immediata notifica dei (presunti) difetti e dell'immediata raccolta di prove

01 settembre 2015

Quando, alla consegna di un’opera, il committente riscontra delle irregolarità che l’impresa di costruzione non ritiene costituiscano dei difetti, l’assunzione immediata di prove risulta fondamentale per chiarire la situazione. Leggi tutto

2011

Come evitare brutte sorprese durante i lavori di costruzione

02 novembre 2011

Da Economia Fondiaria n. 6 novembre - dicembre 2011 Ogni progetto nell’ambito della costruzione o della ristrutturazione di edifici è un prototipo e come tale richiede un costante accompagnamento per risolvere particolarità, imprevisti o per correggere i piccoli difetti che inevitabilmente si riscontrano nella fase esecutiva. Questo delicato compito spetta solitamente al direttore dei lavori, una figura professionale fondamentale per portare a buon fine ogni tipo di progetto, indipendentemente dall’entità del cantiere e dalla sua complessità. La carenza di competenze, di personalità o peggio ancora l’assenza di questa figura professionale (che, nell’ambito dei lavori privati, viene spesso assunta dal progettista) portano sovente a divergenze e ritardi, che inevitabilmente sfociano in scadenza della qualità ed aumento dei costi. Il problema diventa poi stabilire chi dovrà sostenere questi costi. E qui cominciano i guai per tutti! La SSIC TI ha pertanto accolto volentieri l’invito della CATEF a voler evidenziare alcuni aspetti importanti per portare a termine con successo un progetto edificatorio, nel rispetto dei ruoli e delle competenze dei vari attori coinvolti, che a loro volta sono chiamati ad operare con professionalità ed etica, nel rispetto delle disposizioni contrattuali e delle regole dell’arte. Il committente e il progettista Il committente, essendo colui che paga, deve poter esprimere i suoi desideri a livello di progetto, interagendo in modo chiaro con l’architetto. Per questo è importante trovare un progettista che rispecchi al meglio i gusti architettonici del committente, pur tenendo in considerazione il budget complessivo a disposizione per il progetto. Una volta analizzato, il progetto va definito fin nei minimi dettagli. In questa fase il committente deve valutare le soluzioni possibili e poi scegliere quella definitiva così da evitare modifiche o improvvisazioni in corso d’opera. Purtroppo si assiste ancora spesso a dichiarazioni del tipo “cominciamo a fare la modifica e poi ci arrangeremo…”. Malgrado le buone intenzioni e la buona fede delle parti, in questi casi, è facile trovarsi di fronte a sorprese finanziarie spesso dettate dalla difficoltà di valutare l’entità di un determinato intervento da parte di committenti non esperti del settore. Se nella fase finale dei lavori dovessero scarseggiare le risorse finanziarie, a farne le spese sarebbero le rifiniture interne dell’edificio, l’arredo di bagni e cucina, la sistemazione esterna, il mobilio, … in pratica tutto quello che si usa e che rimane a vista. Peccato dunque non poter valorizzare l’opera a causa di inattesi sorpassi di spesa. Il committente deve dunque prendersi il tempo necessario per capire e definire bene il progetto, adattarlo alle proprie esigenze e riesaminarlo nei minimi dettagli in collaborazione con l’architetto. Il direttore dei lavori Come detto in entrata, il direttore dei lavori è un tassello fondamentale per la buona esecuzione del progetto, specialmente a livello di sorveglianza e di coordinamento dei vari artigiani coinvolti nell’opera. Egli è infatti colui che consente di trasformare le idee sviluppate sulla carta dal progettista, e sappiamo che la carta accetta tutto, in una costruzione reale, salvaguardando gli interessi generali del committente (economici, di buona esecuzione dei lavori e di razionale coordinamento dei vari interventi). Il più bel progetto, pensato dal miglior architetto, affidato ad un direttore dei lavori non all’altezza, rischia fortemente di creare numerosi problemi e, in qualche modo, di non soddisfare le aspettative della committenza. Il direttore dei lavori deve dunque analizzare il progetto al fine di valutarne la fattibilità pratica. Da questa analisi scaturisce la pianificazione dei lavori, con tanto di tempistica esecutiva delle varie fasi, la messa in sicurezza del cantiere, il controllo dei materiali, le verifiche di buona esecuzione, i contatti con l’impresa e gli artigiani, così come la gestione della fatturazione (richieste di acconto, fattura finale, trattenute di garanzia, ecc.). I requisiti del direttore dei lavori ideale si possono così riassumere: <ul> <li>ottime conoscenze tecniche e giuridiche;</li> <li>forte personalità ed esperienza pratica di cantiere;</li> <li>capacità di valutare il progetto in merito alla fattibilità dal profilo tecnico;</li> <li>capacità di valutare gli atti di appalto rispetto alla conformità alle leggi e alle norme, in merito alla ripartizione dei rischi fra committente e esecutori;</li> <li>saper rispondere in maniera chiara e vincolante alle questioni di sua competenze che giornalmente si presentano sui cantieri.</li> </ul> Nell’ambito della consulenza offerta dalla SSIC TI riceviamo con una certa frequenza telefonate di committenti privati che si lamentavano del risultato del lavoro eseguito sulla loro proprietà. Nella maggior parte di questi casi, l’anello debole della catena – costituita da committente, progettista, direttore dei lavori ed esecutori – è risultato il direttore dei lavori, poco competente o addirittura inesistente. Quest’ultimo aspetto merita una considerazione particolare. Soprattutto nei piccoli lavori di ristrutturazione, ma anche nella costruzione di case unifamiliari, capita sovente che il proprietario, in possesso del progetto e degli atti di appalto, ritenga di poter dirigere lui stesso i lavori. Nella maggior parte dei casi questa è la scelta più sbagliata che un committente possa fare in quanto il risparmio che si ottiene non dovendo corrispondere l’onorario al direttore lavori, lo si spende, con gli interessi, per pagare le inevitabili manchevolezze che il progetto presenta e che nessuno ha individuato in tempo utile per correggerle in maniera opportuna. L’impresa di costruzione La scelta dell’impresa di costruzione è importante in quanto, oltre alle opere specifiche da impresario costruttore, essa si occupa della logistica di cantiere e di tutte le misure di sicurezza generali al cantiere (recinzioni, accessi, segnaletica, ponteggi, …). L’impresa inizia il cantiere con le opere di scavo ed è quella che, alla fine, si occupa della sistemazione esterna del terreno. Si tratta insomma di un partner importante e che, proprio per questo, merita una valutazione accurata. Chi ha conoscenze specifiche nel settore della costruzione può senz’altro sfruttarle anche se, nella maggior parte dei casi, ci si affida al progettista che assume quindi anche il ruolo di consulente. A questo livello è interessante chiedere referenze e visionare costruzioni eseguite in contesti simili. Nel caso della costruzione di una casa, si fa normalmente capo a ditte specializzate nel settore dell’edilizia. Un altro aspetto importante da verificare è se la ditta è iscritta all’Albo cantonale delle imprese. Esso viene pubblicato regolarmente sul Foglio ufficiale ed è pure consultabile all’indirizzo Internet <a rel="noopener" href="http://www.ti.ch/albo" target="_blank">www.ti.ch/albo</a>. Soltanto le imprese iscritte all’Albo possono infatti eseguire lavori il cui importo supera i 30'000.- franchi. La mancata verifica di questo aspetto comporta il rischio di sospensione dei lavori in corso e altre spiacevoli conseguenze (multa, ritardi, costi supplementari, ecc.). L’iscrizione all’Albo delle imprese garantisce che la ditta dispone di un tecnico responsabile con i requisiti professionali indicati dalla legge e che l’azienda versa regolarmente gli oneri sociali. Questo indicatore è molto importante anche dal profilo etico-professionale e permette pure di combattere la concorrenza sleale. La reperibilità dell’impresa anche a lavori ultimati rappresenta un altro importante criterio di aggiudicazione. L’attribuzione di lavori a ditte della regione si dimostra infatti spesso una buona scelta. Anche in funzione della globalizzazione dei mercati, bisogna saper diffidare dai prezzi troppo bassi rispetto alla concorrenza in quanto il vecchio adagio secondo cui “chi più spende, meno spende” viene sovente confermato anche nell’edilizia. La ditta che acquisisce lavoro sotto costo, cercherà di recuperare alla voce “imprevisti” (un approccio non ideale per una buona collaborazione durante i lavori). Attenzione dunque a scegliere ditte serie, ben strutturate, professionalmente preparate, affermate sul mercato e finanziariamente solide. L’impresa deve infatti essere in grado di pagare i subappaltatori che ha incaricato di eseguire lavori specifici (intonaci, betoncini, ecc.) al fine di evitare l’iscrizione di ipoteche legali sulla proprietà. In questo contesto, il controllo sulla destinazione degli acconti versati è auspicabile. Per agevolare la scelta delle imprese di costruzione, ci permettiamo di segnalare il nostro sito Internet nel quale è indicato l’elenco delle ditte nostre associate (<a rel="noopener" href="http://www.ssic-ti.ch/elencosoci.html" target="_blank">www.ssic-ti.ch/elencosoci.html</a>), tutte iscritte all’Albo delle imprese. Gli artigiani La scelta degli artigiani (elettricisti, idraulici, pittori, piastrellisti, ...) rispecchia in grandi linee i principi enunciati per la scelta dell’impresa di costruzione. Purtroppo in questo ambito non esiste un vero e proprio Albo nei singoli corpi di mestiere anche se tramite le rispettive Associazioni professionali di categoria è possibile risalire alla professionalità, alle referenze, all’etica e alla reperibilità sul territorio di queste aziende. Visto poi che il rispetto del programma lavori rappresenta un punto critico sui cantieri, è importante rendere attenti anche gli artigiani su questi termini in quanto l’eventuale ritardo di un singolo lavoro si ripercuote spesso sugli interventi successivi. Conclusioni Riassumendo quanto sviluppato nei paragrafi precedenti, di seguito sono riportati i punti essenziali che, se osservati, consentono di evitare brutte sorprese durante i lavori di costruzione. <ul> <li>Il committente deve innanzitutto sapere con precisione cosa vuole per rapporto al budget che decide di mettere a disposizione per la realizzazione dell’opera. Egli deve poi scegliere con cura il progettista. Il progetto, va studiato fin nei i minimi dettagli prima di andare in appalto.</li> <li>Non avere fretta di procedere con la messa a concorso, ma valutare approfonditamente le imprese e gli artigiani da coinvolgere nel progetto a livello di offerta. Verificare le referenze, la serietà e l’affidabilità di queste ditte.</li> <li>Affidare la conduzione e la sorveglianza del cantiere ad uno specialista (può essere anche la stessa persona che ha realizzato il progetto) definendo in modo chiaro le competenze del direttore dei lavori.</li> <li>Nella fase di delibera, diffidare dalle offerte palesemente basse ed inoltre tenere in considerazione anche il criterio della reperibilità sul territorio anche a lavori ultimati nella scelta dell’impresa o dell’artigiano al quale di decide di assegnare i lavori. Le ditte svizzere sono inoltre tenute – vista la legislazione vigente nel nostro Paese (Codice delle Obbligazioni e Norme SIA) – a dare al committente una garanzia per difetti della durata di 5 anni.</li> </ul> Attorno al settore della costruzione ruota una parte importante dell’economia cantonale: studi di architettura e di ingegneria, imprese di costruzione e artigiani, specialisti della casa e dell’arredamento. Gran parte di queste ditte sono partner seri e affidabili; basta saperli scegliere. Non bisogna poi dimenticare che grazie alla loro attività, le aziende locali garantiscono posti di lavoro, la formazione degli apprendisti ed introiti fiscali. Questi aspetti dovrebbero far riflettere anche i privati se, ognuno nel proprio ambito, si vuol contribuire al buon funzionamento del sistema sociale ed economico del Cantone Ticino. Ing. Vittorino Anastasia Direttore, SSIC Sezione Ticino
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2007

I rischi del “chiavi in mano” per il committente

01 maggio 2007

Da Economia Fondiaria n. 3 maggio - giugno 2007 Introduzione In questo periodo di buona congiuntura per l’edilizia si assiste alla nascita (e/o rinascita) di società di promozione immobiliare che promettono la consegna “chiavi in mano” di case o villette, contro pagamento di somme di denaro pattuite anticipatamente. Il fenomeno non è affatto nuovo e ripropone i soliti problemi legati alla scarsa tutela degli interessi del committente. Cercherò di esporre i rischi principali, per il committente, legati alla conclusione di simili contratti (2.) e tenterò di proporre alcuni provvedimenti atti a prevenirne la realizzazione (3.). Sarà tuttavia preliminarmente necessario ripercorrere qualche definizione (1.). <ol start="1" type="1"> <li>Le definizioni </li> </ol> <ol start="1" type="1"> <li> <ol start="1" type="a"> <li>I vari contratti di appalto</li> </ol> </li> </ol> Il contratto di appalto è il contratto in virtù del quale l'appaltatore si obbliga a compiere un'opera e il committente a pagare una mercede (art. 363 CO). Se l’appalto si riferisce ad un’opera edilizia (una casa, un ponte, opere da elettricista, da gessatore, da falegname, ecc.), si parla allora di contratto di costruzione, un contratto d’appalto in virtù del quale l’appaltatore si impegna a realizzare un’opera eseguendo un lavoro di costruzione ed il committente si obbliga a pagare la relativa mercede. Questo contratto è specificatamente regolato dalla Norma SIA-118. Il contratto di impresa generale è il contratto con il quale una parte (l’appaltatore generale) si impegna nei confronti del committente a realizzare integralmente un’opera o parte di essa, senza riguardo alla natura dei lavori da eseguire, contro pagamento di una mercede. Ad esempio, l’impresa generale garantisce la costruzione di una casa, di un lotto di autostrada, ecc. Nel contratto di appalto totale l’appaltatore si obbliga non già soltanto della realizzazione dell’opera, bensì anche dell’allestimento di piani e di progetti, contro pagamento di una mercede onnicomprensiva. Si tratta della forma più completa d'appalto. Il contratto di subappalto è il contratto di appalto mediante il quale il subappaltatore si impegna nei confronti dell'appaltatore principale ad effettuare almeno in parte la prestazione che quest'ultimo si è impegnato a realizzare verso il committente. La relazione tra l'appaltatore e il subappaltatore è in genere un contratto di costruzione ordinario, al quale si applicano le disposizioni sul contratto di appalto. Tra il committente e il subappaltatore non si stabilisce relazione giuridica alcuna. Tuttavia, il subappaltatore può chiedere l'iscrizione dell'ipoteca legale in garanzia del suo credito sul fondo del committente. In secondo luogo, le parti possono accordarsi nel senso che il committente avrà la facoltà di dare istruzioni direttamente al subappaltatore. <ol start="1" type="1"> <li> <ol start="2" type="a"> <li>I vari prezzi</li> </ol> </li> </ol> Nei contratti di appalto, il prezzo può essere fissato preliminarmente (art. 373 CO) oppure stabilito successivamente a dipendenza dell’effettivo valore del lavoro e delle spese dell’appaltatore (art. 374 CO). I prezzi fissati preventivamente possono essere a loro volta totali (prezzi globali o forfetari, “a corpo”) o unitari (fissati per unità di prestazione). I prezzi totali fissano una unica rimunerazione per l’insieme delle prestazioni: l’importo di denaro stabilito rimarrà in principio identico indipendentemente dalle quantità effettivamente necessarie per ultimare l’opera promessa. Viceversa, i prezzi fissi unitari vengono stabiliti in funzione delle quantità effettivamente necessarie per ultimare l’opera promessa. <ol start="1" type="1"> <li> <ol start="3" type="a"> <li>Il contratto di appalto “chiavi in mano”</li> </ol> </li> </ol> Non esiste una definizione univoca del contratto di appalto “chiavi in mano”. L’espressione “chiavi in mano” sta di per sé a significare che l’appaltatore si impegna a fornire tutte le prestazioni necessarie affinché l’opera promessa (la casa o la villetta) sia ultimata, completa e pronta per l’uso. Siccome per prassi l’appaltatore del “chiavi in mano” stabilisce un prezzo fissato preventivamente a corpo, è possibile descrivere il contratto di appalto chiavi in mano come contratto di appalto in virtù del quale l’appaltatore (in genere un appaltatore totale o un’impresa generale) si impegna a realizzare e consegnare una costruzione pronta per l’uso ed il committente a pagare un prezzo che, di regola, viene preliminarmente fissato a corpo. La soluzione presenta vantaggi e svantaggi per entrambe le parti. Per l’appaltatore, il vantaggio principale consiste nel poter approfittare di conoscenze approfondite nel settore e di prezzi concorrenziali dovuti al volume dei lavori di costruzione dati in subappalto. L’inconveniente maggiore è senza dubbio il dover rispondere, nei confronti della committenza, anche per cattive esecuzioni o difetti che riguardano le prestazioni fornite in subappalto da altri artigiani. Per il committente, questa forma di contratto permette di avere un solo referente, ovvero un unico partner contrattuale che si obbliga a concludere in nome proprio tutti i contratti necessari di subappalto con i diversi artigiani e, pertanto, a fornire un’abitazione ultimata (chiavi in mano, appunto) e pronta per l’uso. Il committente è in questo caso escluso dal controllo sulle fatture emesse dai singoli artigiani. Gli inconvenienti sono costituiti dai rischi che il committente assume nel sottoscrivere questo tipo di contratto. <ol start="2" type="1"> <li>I rischi del “chiavi in mano”</li> </ol> Un contratto avente per oggetto la realizzazione di una casa – della propria casa – è un contratto importante, talvolta il più importante. Lo è per le somme di denaro in gioco, per l’unicità dell’oggetto e per le scelte che esso presuppone. Paradossalmente, salvo le ipotesi in cui sia legato ad un contratto di compravendita immobiliare, la sua validità non è subordinata, per legge, al rispetto di una forma particolare. La conclusione di un contratto “chiavi in mano” comporta pertanto rischi rilevanti, che possono, in estrema sintesi, riguardare il partner contrattuale (a.) o il contenuto del contratto (b.). <ol start="2" type="1"> <li> <ol start="1" type="a"> <li>Il partner contrattuale</li> </ol> </li> </ol> Capita purtroppo che l’appaltatore (impresa generale o appaltatore totale) si riveli del tutto inaffidabile e che, ad un certo momento dell’iter edificatorio, non riesca più a far fronte agli impegni assunti. Capita altresì che esso, sommerso dai debiti, fallisca. In tal caso, è possibile che l’uno o l’altro degli artigiani che sono stati assunti in subappalto (ad esempio, l’impresa incaricata delle opere da capomastro) e che non hanno ricevuto la loro mercede, facciano annotare a registro fondiario e a carico dell’immobile di proprietà del committente, un’ipoteca legale a garanzia del loro credito. Ciò significa per il committente che se il fallito non pagherà, sarà lui, con ogni verosimiglianza, a dover pagare la mercede del subappaltatore per evitare la messa all’asta del suo immobile. Nel caso in cui il committente abbia già versato degli acconti all’appaltatore poi fallito, sussiste dunque il rischio di dover pagare due volte per la stessa prestazione. <ol start="2" type="1"> <li> <ol start="2" type="a"> <li>Le prestazioni e le scadenze contrattuali</li> </ol> </li> </ol> Capita che i documenti contrattuali non siano sufficientemente completi e non permettano al committente di avere chiarezza circa le prestazioni future promesse dall’appaltatore. A titolo di esempio, si riscontra sovente la mancata minuziosa descrizione del materiale di costruzione usato, degli apparecchi di cucina, dell’impianto di riscaldamento, ecc., Simili situazioni permettono all’appaltatore (impresa generale o appaltatore totale) di fornire prestazioni scadenti o, comunque, non adeguate al prezzo contrattualmente stabilito. Capita altresì che i documenti del contratto, ancorché di per sé completi, contengano disposizioni contraddittorie o clausole pregiudizievoli per il committente. Succede anche di vedere contratti sprovvisti di qualsivoglia equilibrio tra prestazione e controprestazione. <ol start="3" type="1"> <li>I provvedimenti di prevenzione</li> </ol> La prevenzione è la migliore cura anche in quest’ambito. Prima di sottoscrivere qualsivoglia documento di tipo contrattuale – poco importa se è intitolato “mandato di riservazione”, “lettera di intenti” o altro - è bene che il committente proceda ad alcune approfondite verifiche che riguardano il partner contrattuale e le prestazioni che questi promette (a). Sarà poi opportuno far sì che il documento contrattuale sia completo ed equilibrato (b), valutando l’introduzione di disposizioni che lo mettono al riparo da brutte sorprese (b). <ol start="3" type="1"> <li> <ol start="1" type="a"> <li>In generale</li> </ol> </li> </ol> Se il partner contrattuale che assume il ruolo di impresa generale o appaltatore totale offre le necessarie garanzie di solidità, di onestà e di affidabilità, il rischio per il committente è naturalmente ridotto. Nel caso in cui si trattasse di un partner non noto, è opportuno che, prima di decidere, la committenza raccolga preventivamente ogni informazione utile (estratto ufficio del registro di commercio, estratto dell’Ufficio esecuzione e fallimenti, appartenenza dei soci o dei membri del consiglio di amministrazione ad associazioni professionali di categoria, esperienza nel campo dell’edilizia, ecc.). Il committente potrà decidere se concludere o no il contratto soltanto una volta ottenute le informazioni citate. Prima di firmare il contratto “chiavi in mano”, il committente dovrà anche chiarire bene i termini contrattuali e la descrizione delle prestazioni promesse. A tale proposito, è bene che si faccia assistere non già da una, ma da due persone: <ol> <li>anzitutto, è opportuno consultare un tecnico (un architetto, un ingegnere) in grado di comprendere le descrizioni tecniche proposte dal promotore appaltatore (impresa generale o appaltatore totale), di leggere i piani esecutivi e di valutare con la dovuta attenzione e precisione le prestazioni promesse ed il relativo prezzo;</li> <li>in secondo luogo, è opportuno che il committente alle prime armi chieda consiglio anche ad un giurista. Un contratto così importante merita infatti di essere esaminato con attenzione. Gli istituti bancari svolgono già un importante ruolo di consulenza che talvolta, però, non basta. Qui di seguito, mi limiterò ad esporre alcune caratteristiche necessarie del contratto ed un paio di clausole particolari.</li> </ol> <ol start="3" type="1"> <li> <ol start="2" type="a"> <li>La completezza, l’equilibrio e l’ordine</li> </ol> </li> </ol> Il contratto di appalto “chiavi in mano” deve, come ogni contratto di appalto, essere completo, equilibrato e sistematicamente ordinato. <ol> <li>La completezza del contratto è l’assenza di lacune che, notoriamente, sono fonte di litigi e discussioni. Costruire una casa è impresa assai complessa ed è errato ritenere che, con una stretta di mano o poco più, committente e impresa possano raggiungere un accordo completo. La completezza non è garantita nemmeno nel caso in cui le parti confidano nell’applicazione (eventuale e sussidiaria) della legge. Infatti, quest’ultima contiene soltanto diciassette articoli che, notoriamente, sono insufficienti e/o inadeguati alle situazioni che la prassi dell’edilizia ha sviluppato. Il contratto è completo unicamente se prevede, ad esempio, disposizioni chiare in merito alle prestazioni dell’appaltatore (con relazioni tecniche e piani esecutivi) e del committente (con termini e modalità di pagamento), alle scadenze, alla regolamentazione delle modifiche di ordinazione, al collaudo dell’opera, al regime di garanzia per i difetti, alle assicurazioni legate alla realizzazione dell’opera, ecc. Il ricorso a condizioni generali formulate anticipatamente dall’impresa generale o appaltatore totale permette certo di evitare lacune contrattuali, ma non garantisce il carattere equilibrato del contratto.</li> <li>Il carattere equilibrato del contratto è la garanzia di rapporto equo tra prestazione e controprestazione. In ogni affare, commessa o contratto, ognuna delle parti tenta ovviamente di migliorare la propria posizione (chiedendo il massimo delle prestazioni a prezzi ridotti, oppure offrendo prestazioni standard a prezzi elevati, oppure ancora facendo sopportare ad altri i rischi legati all’opera, ecc.) a scapito del partner contrattuale. Il fenomeno è di per sé accettabile, purché il comportamento delle parti rientri nei limiti del lecito. Ad ogni buon conto, e indipendentemente da ciò, è notorio che lo squilibrio tra prestazione e controprestazione è spesso una fonte importante di litigi. Ad esempio, è controproducente spingere il partner contrattuale a lavorare in fretta o a prezzi ridotti, se poi i lavori vengono svolti male. È dunque opportuno evitare gli abusi e garantire sin dall’inizio l’equilibrio contrattuale.</li> <li>La sistematica ordinata del documento contrattuale permette di scongiurare contraddizioni interne e garantisce una più immediata e facile comprensione del medesimo. Le clausole contrattuali non dovranno dunque essere aggiunte a mo’ di complemento. Si creerebbe un conglomerato di disposizioni che, anziché chiarire i rapporti, li complica e li rende incomprensibili. Semmai, le clausole vanno esposte in modo organico, con un ordine sistematico e gerarchico chiaro.</li> </ol> <ol> <li> <ol> <li> <ol> <li>Le clausole del contratto</li> </ol> </li> </ol> </li> </ol> Le clausole volte a tutelare gli interessi della committenza possono essere molteplici e riguardare i diversi rischi potenziali del “chiavi in mano”. Ad esempio: <ol> <li>allo scopo di scongiurare (o, comunque, limitare) il rischio delle ipoteche legali dei subappaltatori, il committente potrà far sì che nel contratto figuri una clausola in virtù della quale il promotore (ovvero l’impresa generale o l’appaltatore totale) garantisce che da parte degli artigiani, imprenditori e fornitori attivi nel cantiere non vi sarà richiesta alcuna di iscrizione di ipoteca legale, rispettivamente, quand’anche dovesse essere richiesta, esso si impegna a farla cancellare dal registro fondiario entro breve termine. La clausola può prevedere che in caso di difficoltà nei pagamenti del promotore, divergenze tra questi ed il subappaltatore / fornitore oppure in presenza di altri gravi motivi, il committente è autorizzato a pagare direttamente il subappaltatore o il fornitore, con effetto liberatorio nei confronti del promotore. E’ altresì possibile prevedere che, in caso di iscrizione, provvisoria o definitiva, nel registro fondiario di un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori in favore di un subappaltatore, il promotore è tenuto a prestare, entro 15 giorni dalla comunicazione dell’avvenuta iscrizione, una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 839 cpv. 3 CC, onde permettere la cancellazione dell’ipoteca legale. Il committente può chiedere in ogni tempo, che il promotore abbia a fornire a questo scopo una garanzia bancaria di un importo da fissare da parte del committente, commisurato all’entità dell’incarico. Il committente avrà interesse a prevedere una clausola in virtù della quale il promotore avrà il diritto alla corresponsione totale del prezzo dei lavori dopo aver presentato l’attestazione (ricevuta a saldo) dell’avvenuto pagamento di tutti i crediti che riguardano l’opera, rispettivamente una garanzia bancaria irrevocabile per il pagamento del saldo dei citati crediti;</li> <li>allo scopo di tutelare ulteriormente la posizione dei committenti, il contratto può inoltre prevedere regole che stabiliscono i termini e/o le modalità di pagamento. E’ in particolare possibile adottare la strategia – nota e in parte utilizzata da alcuni istituti bancari - del “conto blindato”. Si tratta di un sistema che permette di posteggiare le rate previste dal contratto “chiavi in mano”, in modo tale da far scattare il bonifico in favore del promotore soltanto quando costui avrà provato alla banca ed al committente che i lavori avanzano come previsto e che quegli stessi soldi saranno versati agli artigiani preventivamente indicati sul contratto e poi effettivamente intervenuti sul cantiere in questione. Questo tipo di verifiche tutela il committente garantendo che i soldi provenienti dal credito di costruzione serviranno effettivamente a coprire i costi della casa e non finiranno direttamente nel – talvolta incontrollato - calderone dell’impresa.</li> <li>allo scopo di evitare interminabili discussioni (e, spesso, anche liti giudiziarie) in merito alle modifiche di ordinazioni, è bene prevedere una o più clausole a questo proposito e stabilire in quale maniera il prezzo sarà adeguato alle citate modifiche.</li> </ol> Per le modifiche volute dal promotore (impresa generale o appaltatore totale), si potrà prevedere che, previa intesa, il committente può autorizzare il promotore ad apportare piccole modifiche al progetto che si rivelano necessarie o opportune durante l'esecuzione dei lavori. Tali modifiche non devono tuttavia compromettere l'esecuzione a regola d'arte, il funzionamento e la qualità o generare al committente dei costi supplementari. Piccole modifiche di questo genere vanno segnalate immediatamente per iscritto al committente. Per le modifiche volute dal committente, si potrà ad esempio stabilire una clausola in virtù della quale le sue richieste di modifiche devono essere comunicate con tempestività e per iscritto al promotore, affinché esse non ostacolino l'inizio ed il prosieguo dei lavori. Il promotore sarà comunque tenuto ad informare il committente sulle presumibili conseguenze in termini di costi e di scadenze e la modifica viene effettuata solo in presenza di una conferma scritta. Siccome nell’ambito della costruzione di una casa le modifiche (anche importanti) da parte del committente sono assai frequenti (marmo anziché piastrelle; pompa di calore anziché sistema tradizionale; ecc.), parecchi contratti prevedono clausole particolari inerenti le conseguenze di simili modifiche sul prezzo complessivo; <ol> <li>allo scopo di evitare ritardi pregiudizievoli, è inoltre opportuno introdurre nel contratto una scadenza (ovvero la data di consegna) chiara ed inequivocabile, nonché qualche disposizione destinata a rafforzare l’impegno assunto dall’appaltatore (impresa generale o appaltatore totale). Si tratterà per lo più di pene convenzionali di cui, comunque, non si dovrà abusare;</li> <li>allo scopo di evitare brutte sorprese in presenza di difetti, è bene evitare accuratamente che il contratto contenga clausole esclusive o (troppo) limitative di responsabilità.</li> </ol> Avv. Dr. Franco Pedrazzini
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2006

I diritti di garanzia del committente per difetti dell’opera in base alla norma SIA-118

01 novembre 2006

Introduzione Con il contratto di appalto (regolamentato nella legge agli art. 363 e ss del Codice delle Obbligazioni) l'appaltatore si obbliga a compiere un'opera, ad esempio eseguendo un lavoro di costruzione, e il committente a pagare una mercede, ovvero un prezzo. Nel caso di lavori di costruzione (opere da capomastro, da gessatore, da elettricista, da metalcostruttore, da falegname, da lattoniere, ecc.), le parti scelgono sovente di rendere applicabile al loro contratto la Norma SIA-118, ovvero un fascicolo di oltre 60 pagine e 190 articoli edito nel 1977 dalla SIA (Società svizzera degli Ingegneri e degli Architetti) con la partecipazione di committenze pubbliche e di parecchie associazioni professionali del settore. La Norma SIA-118 deroga e precisa le disposizioni legali sul contratto di appalto (ovvero gli art. 363 e ss. CO) ed è applicabile solo se le parti l’hanno espressamente integrata al loro contratto. Nei contratti di appalto stabiliti in forma scritta, si trova spesso il riferimento alla Norma SIA-118. Viceversa, se la pattuizione è orale, la sua applicazione è di principio esclusa: in tal caso fanno stato esclusivamente le disposizioni di legge. Capita che l’opera sia difettosa, ovvero che non corrisponda a quanto stabilito contrattualmente tra committente e appaltatore o a quanto il committente poteva ragionevolmente attendersi secondo le regole della buona fede. Quali diritti può far valere il committente? E a quali condizioni? Il presente contributo si propone di esporre – in modo sintetico ed essenziale – i diritti di garanzia per i difetti, così come previsti dalla Norma SIA-118 (3.) e le condizioni affinché sia possibile farli valere (2.). 1. In generale In presenza di difetti, se tutti i requisiti risultano essere adempiuti (2.), il committente può di regola, stando ai disposti della Norma SIA-118, far valere l’una o l’altra delle seguenti facoltà: anzitutto, se i difetti o le difformità dal contratto sono di poca entità (ovvero se una riparazione non cagiona all’appaltatore spese esorbitanti) il committente può chiedere la riparazione gratuita dell’opera (3.a.), oppure, in secondo luogo, diminuire la mercede in proporzione del minor valore dell’opera (3.b.). Se l’opera è così difettosa o difforme dal contratto che risulta inservibile per il committente o che non si può equamente pretenderne dal medesimo l’accettazione, egli può ricusarla (3.c.). Inoltre, in caso di colpa dell’appaltatore, il committente ha pure il diritto di chiedere con successo il risarcimento dei danni consecutivi al difetto (3.d.). 2. Le condizioni del regime di garanzia per i difetti Affinché il committente possa esercitare i suoi diritti derivanti dal regime di garanzia per i difetti, è necessario che le condizioni materiali e le condizioni di esercizio siano tutte realizzate. a) Le condizioni materiali E’ necessario che vi sia un difetto, che questo difetto non sia imputabile al committente e che non sia da questi accettato. Il difetto, descritto all’art. 166 della Norma SIA-118, è tecnicamente l’assenza di una qualità di cui l’appaltatore aveva promesso l’esistenza (b; “difetto relativo”) o alla quale il committente poteva attendersi secondo le regole della buona fede (a; “difetto assoluto”). <table border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" class="testo_non_giust"> <tbody> <tr> <td width="42" valign="top">a.</td> <td width="448" valign="top">Costituiscono “difetto assoluto”: l’impermeabilizzazione che non garantisce la tenuta stagna, le fessure non capillari nella muratura, l’irregolarità nel colore applicato, l’eccessiva umidità nei locali interrati, il mancato funzionamento dell’impianto di riscaldamento,</td> </tr> <tr> <td valign="top"> </td> <td valign="top"> </td> </tr> <tr> <td valign="top">b.</td> <td valign="top">Costituiscono “difetto relativo”: il fatto che la capacità di carico delle solette non corrisponda a quella promessa, che il consumo di energia elettrica dovuto all’impianto di riscaldamento mediante termopompe sia superiore a quello indicato dall’appaltatore, ecc.</td> </tr> </tbody> </table> Da osservare che non può esservi difetto se l’opera non è ultimata e consegnata. Il difetto non deve essere ascrivibile a colpa del committente. Infatti, il committente non può far valere i diritti accordatigli in caso di opera difettosa, se egli stesso fu causa dei difetti mediante ordinazioni date contro l’espresso parere dell’appaltatore o in altra maniera. Da ultimo, il difetto non deve essere accettato. L’accettazione dell'opera da parte del committente significa rinuncia da parte sua ai diritti di garanzia per i difetti. L’approvazione può essere espressa oppure tacita e manifestata per atti concludenti. b) Le condizioni di esercizio Il regime di garanzia per i difetti è subordinato alle seguenti condizioni di esercizio: anzitutto il committente ha l’incombenza di verificare l’opera. La Norma SIA-118 contiene a questo proposito diverse disposizioni (art. 157 e ss) che trattano del collaudo formale dell’opera e della verifica in comune dell’opera, con coinvolgimento della direzione dei lavori. In secondo luogo, il committente ha l’incombenza di segnalare il difetto. Se la legge, all’art. 367 CO impone al committente di segnalarlo all’appaltatore appena lo consenta l’ordinario corso degli affari, la Norma SIA-118 si limita a fissare un periodo di garanzia di due anni, entro il quale i difetti riscontrati devono essere segnalati. Da osservare che i difetti occulti (ovvero per quei difetti che il committente scopre solo dopo la scadenza del periodo di garanzia), devono essere segnalati all’appaltatore subito dopo la loro scoperta. Da ultimo, le pretese derivanti dal regime di garanzia per i difetti non devono essere prescritte. Per legge (art. 371, 210 e 219 CO) iI termine ordinario di prescrizione è in principio di 1 anno; per le costruzioni immobiliari il termine ordinario di prescrizione è di 5 anni, mentre che il termine straordinario di prescrizione è di 10 anni e si applica nell’ipotesi in cui l’appaltatore ha intenzionalmente dissimulato il difetto al committente. Viceversa, la Norma SIA-118 prevede che i diritti del committente in caso di difetti cadono in prescrizione dopo cinque anni dal collaudo di un’opera (o di parte di essa; art. 180 cpv. 1 SIA-118).I diritti concernenti difetti che l’imprenditore ha intenzionalmente taciuto (ovvero dissimulato) cadono invece in prescrizione dopo dieci anni (art. 180 cpv. 2 SIA-118). 3. Le conseguenze del regime di garanzia per i difetti a) Il diritto all’eliminazione del difetto Il committente può far valere dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del difetto da parte dell’imprenditore con il quale ha concluso il contratto (art. 169 cpv. 1 cifra 1 SIA-118). Il committente gli assegna a tale scopo un congruo ed adeguato termine. Qualora l’imprenditore non elimina il difetto entro il termine stabilito dal committente, questi ha il diritto di scegliere tra le seguenti soluzioni: <ol> <li>può insistere ed esigere le migliorie, a condizione tuttavia che tali lavori non comportano spese esorbitanti in confronto al suo interesse all’eliminazione del difetto. Anziché ricorrere all’imprenditore inadempiente, il committente</li> <li>può far eseguire l’eliminazione da terzi o intraprenderla egli stesso; nei due casi le spese sono a carico dell’imprenditore;</li> <li>può esigere una riduzione del prezzo corrispondente al minor valore dell’opera, ritenuto che se il committente (o un suo ausiliario) è corresponsabile dei difetti, la deduzione viene ridotta in misura corrispondente;</li> <li>può recedere dal contratto, alle condizioni supplementari che verranno trattate più sotto.</li> </ol> Da osservare che se l’imprenditore rifiuta espressamente o risulta chiaramente incapace di procedere all’eliminazione del difetto, il committente può esercitare i diritti esposti ai punti 1, 2, 3 e 4 testé descritti, già prima della scadenza del termine per l’eliminazione del difetto. b) Il diritto alla riduzione del prezzo Solo nell’ipotesi in cui l’appaltatore non ha dato seguito all’obbligo di eliminare il difetto entro un congruo termine, il committente può esigere una riduzione del prezzo (art. 169 cpv. 1 cifra 2 SIA-118). La mercede, ovvero il prezzo, è in tal caso ridotto in proporzione del minor valore, in applicazione del cosiddetto “metodo relativo”. Ciò significa che se l’opera non difettosa aveva un valore di 100 ed è costata solo 90 grazie ad uno sconto del 10%, essendo la stessa difettosa ed avendo pertanto un valore di 80, dovrebbe costare 72. In altri termini, lo sconto o il ribasso del 10% sul valore iniziale di 100 va applicato anche al valore effettivo di 80. Il committente ha dunque il diritto di pagare 72 anziché 90. Bisogna tuttavia rilevare che, molto spesso, anche per evitare una procedura probatoria complessa e costosa, il committente fa valere in giudizio quanto ha dovuto sborsare per porre rimedio al difetto, facendo capo ad altri artigiani. c) Il diritto di recedere dal contratto Il committente ha il diritto di recedere dal contratto ma solo se la rimozione dell’opera non provoca inconvenienti eccessivi all’imprenditore e non si può pretendere l’accettazione da parte del committente, ovvero se l’opera è così difettosa o difforme dal contratto da risultare inservibile per il committente (art. 169 cpv. 1 cifra 3 SIA-118). Il diritto di recedere dal contratto costituisce la sanzione estrema, riservata ai casi oggettivamente molto gravi. Con la recessione dal contratto, il committente è esonerato dall’obbligo di versamento del prezzo e può esigere la restituzione degli acconti eventualmente già pagati (oltre gli interessi). L’opera rimane a disposizione dell’appaltatore ed il committente può farla rimuovere dal fondo a spese dell’imprenditore se questi non vi provvede entro un termine conveniente. d) Il diritto alla riparazione dei danni consecutivi al difetto In caso di danni causati da un difetto (ad esempio il danneggiamento all’intonaco, alla pittura, a mobili o suppellettili, dovuto alle infiltrazioni d’acqua a loro volta provocate da un difetto di impermeabilizzazione, oppure il mancato incasso completo del canone di locazione, a causa di altro difetto di costruzione) il committente ha diritto al risarcimento dei medesimi. E ciò, in aggiunta all’uno o all’altro dei diritti sopraccitati ai punti 2-4. L’imprenditore è tuttavia esonerato dall’obbligo di risarcimento unicamente se dimostra che non gli è imputabile alcuna responsabilità. Avv. Dr. Franco Pedrazzini
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2005

Superamento del preventivo dei costi di costruzione: quando è responsabile l'architetto?

01 settembre 2005

Superamento del preventivo dei costi di costruzione: quando è responsabile l'architetto? In una sua recente decisione il Tribunale Federale ha illustrato le regole del mandato applicabili in questi casi e si è pure espresso sul noto limite di tolleranza del 10%. Il caso concerneva una lite sorta tra uno studio di architettura (detto in seguito architetto), quale convenuto, e un commerciante di vetro (detto in seguito committente), quale attore. Quest’ultimo aveva incaricato l’architetto di progettare e costruire un edificio commerciale con annesso un appartamento. Insieme al progetto allestito per la domanda di costruzione il convenuto inviò al conduttore anche una valutazione approssimativa dei costi, calcolati in Fr. 1'695'000.-, compreso il valore del terreno. Nel corso della costruzione risultò evidente che i costi sarebbero stati decisamente più alti. A questo punto l’architetto aggiornò il preventivo dei costi cifrandolo in Fr. 1'936'272.05, in seguito ridotti a Fr. 1'860'279.45. Al momento della liquidazione il conto risultò di Fr. 2'020'681.45. Da qui la causa avviata dall’attore dal committente contro l’architetto, con domanda di risarcimento danni per Fr. 302'681.45 oltre interessi. L’architetto è stato condannato dal Tribunale distrettuale a pagare al suo cliente Fr. 302'681.45 oltre interessi, decisione confermata in seguito sia dal Tribunale cantonale sia dal Tribunale federale. Le argomentazioni dell’architetto L’architetto ha sostenuto nel corso di tutta la causa che il superamento dei costi preventivati non avrebbe provocato al committente danni per i quali egli dovesse essere ritenuto responsabile. Infatti il Tribunale cantonale avrebbe a torto tralasciato di considerare il fatto che all’architetto di principio deve essere riconosciuto un limite di tolleranza del 10% nell’ambito del superamento dei preventivi. Inoltre le parti non avrebbero mai fissato, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale cantonale, un “tetto” di spesa che potrebbe annullare tale limite di tolleranza. A mente dell’architetto si dovrebbe inoltre imputare al committente una grave concolpa che addirittura interromperebbe il nesso causale tra l’azione e il danno. La precedente giurisprudenza (STF 122 III 61; 119 II 249) Quando nell’ambito di un progetto i costi preventivati vengono superati, l’architetto può essere ritenuto responsabile in modo diverso, a dipendenza di come è stato formulato il contratto e delle cause che hanno portato al superamento del preventivo. Occorre infatti distinguere tra tre situazioni ben diverse: se i maggiori costi sono stati provocati da lavori supplementari, da imprecisioni nel preventivo oppure da carente sorveglianza dei costi di costruzione (prescindendo dal caso classico delle maggiori richieste da parte del committente, che ovviamente non possono essere imputate all’architetto). Costi supplementari Se questi maggiori costi sono causati da un comportamento contrario alle regole dell’arte o in contrasto con le disposizioni del contratto e se è provato che tali costi avrebbero potuto essere risparmiati al committente qualora la costruzione fosse stata gestita correttamente, appare evidente che la responsabilità sussiste anche in mancanza di un preventivo. L’architetto dovrà risarcire il danno derivante da questi maggiori costi se causati per esempio da una pianificazione della costruzione errata o antieconomica, da delibere svantaggiose o da indicazioni sbagliate (STF 122 III 61). Calcolo dei costi impreciso Se il preventivo dei costi viene superato per altri motivi, per esempio perché l’architetto ha calcolato in modo impreciso i costi o perché non ha sorvegliato a sufficienza lo sviluppo della spesa in corso d’opera, si tratta anche qui di cattivo adempimento del contratto per il quale egli deve rispondere. Dovrà pertanto risarcire il danno che è stato causato al committente dalla sua fiducia nel preventivo. Di principio il committente deve poter agire nel convincimento che l’architetto adempia ai suoi obblighi in modo completo, accurato e puntuale. Egli non è tenuto (e non è nemmeno in grado di farlo) a sorvegliare l’attività dell’architetto e a verificare la correttezza del preventivo. A questo punto si deve rilevare che fa pure parte dei doveri dell’architetto informare il committente in merito al grado di precisione delle sue informazioni sui costi. Di conseguenza anche la mancanza di informazioni su eventuali superamenti può essere considerata un’”informazione”, da interpretare nel senso che non sono da prevedere maggiori costi. Se l’architetto non informa il cliente sui rischi legati alla sua prognosi dei costi , potrebbe far sorgere in lui la sensazione fiduciosa che non vi siano rischi di tal genere. Preventivo dei costi e grado di precisione Se le parti non hanno stabilito di comune accordo il grado di precisione del preventivo, vige di principio un limite di tolleranza che rappresenta, nel caso di un preventivo di dettaglio per una costruzione nuova, il 10%. Tale margine è previsto anche dalla norma SIA 102. E’ importante sottolineare che questo margine ha il pregio di tener conto dei fattori imprevedibili legati sia al preventivo sia all’esecuzione di una costruzione, nonché alle mutate circostanze in corso di realizzazione. Limite di spesa Se il committente desidera escludere il rischio di dover sopportare un superamento di spesa persino nel limite usuale del 10%, potrà fissare, al momento della firma del contratto o durante la progettazione, un “tetto” di spesa oppure farsi consegnare dall’architetto una garanzia sul costo finale della costruzione. Si tratta in questo caso di un’indicazione da parte del committente all’architetto, secondo la quale i costi non devono superare un determinato importo. Se l’architetto si accorge che il limite di spesa non può essere rispettato ( e ciò vale anche nel caso in cui avrebbe dovuto accorgersene ma non lo ha fatto), egli dovrebbe interrompere i lavori, chiarire la situazione e orientare il committente per poter prendere le misure necessarie per rimanere nel limite prefissato. In caso contrario gli potrà essere attribuito il superamento del limite di spesa e dovrà accollarsi il danno che ne deriverà. Tale danno consiste nei maggiori costi che il committente voleva proprio evitare con l’indicazione all’architetto di un tetto massimo di spesa. Il danno in tal caso verrà pertanto calcolato senza deduzione del 10% di tolleranza. La sentenza Il Tribunale federale ha ritenuto nel caso concreto che il committente poteva contare sulla precisione del preventivo che l’architetto gli aveva sottoposto escludendo il limite di tolleranza. Inoltre risulta appurato che, se avesse saputo in tempo che il preventivo non era corretto, egli avrebbe rinunciato al progetto o lo avrebbe realizzato in modo più economico, al fine di rispettare il proprio limite di spesa di Fr. 1'695'000. Per terminare poi il Tribunale federale ritiene che la costruzione non evidenzia un maggior valore che potrebbe essere portato in deduzione al danno; di conseguenza, fatta eccezione per i maggiori costi derivanti da modifiche richieste dal committente, l’architetto deve sobbarcarsi tutta la differenza tra il costo finale e il preventivo. Su un’eventuale riduzione del danno per concolpa del committente, il Tribunale federale si è espresso negativamente, ritenendo che nel momento in cui ne è venuto a conoscenza, egli non poteva far altro che lasciar portare a termine il progetto come previsto. Conclusioni Questa sentenza risulta forse un po’ troppo severa nei confronti degli architetti, per loro natura poco abituati alle formalità, ma dà chiari segnali di ammonimento anche ai committenti. Infatti, se da una parte si pretende dall’architetto il rispetto dei doveri di informazione, di precisione e di sorveglianza continua nella gestione dei costi di una costruzione, dall’altra si rende attento il committente sugli errori che anche lui può commettere in questo ambito. Il committente deve dare chiare indicazioni al suo architetto su cosa vuole e cosa può spendere. Se ha un budget preciso che non può essere superato, deve comunicarlo all’architetto e farsi innanzitutto spiegare cosa gli è consentito fare in rapporto alla sua disponibilità finanziaria, che potrebbe essere messa a rischio da qualsiasi richiesta supplementare. Da parte sua l’architetto deve invece essere estremamente sensibile alle indicazioni di ordine finanziario del suo cliente, anche se ne farebbe volentieri a meno. Deve inoltre esigere dal cliente l’indicazione scritta e firmata di ogni richiesta, sia essa di ordine finanziario sia essa progettuale. Un architetto accorto segnala ogni modifica delle circostanze, anche se causata da terzi o dagli eventi, e ne fa prendere atto al proprio cliente, possibilmente per iscritto, e se necessario interrompe i lavori, anche se ritiene che ciò possa causare altri danni. La prudenza non è mai troppa quando si rischia di doversi accollare così tante responsabilità, forse anche troppe …… Avv. Ilaria Caldelari Panzeri
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Info giuridiche e politiche

2020

La prescrizione dell’azione in garanzia per i difetti nel contratto di appalto

2016

L'onorario dell'architetto e il Regolamento per le prestazioni e gli onorari nell'architettura SIA 102, con particolare riferimento al calcolo dell'onorario secondo il costo dell'opera

2015

Adria Costruzioni: che ne è degli acquirenti confrontati con case o appartamenti difettosi o non terminati o magari addirittura neppure iniziati?

La consegna dell'opera e l'importanza dell'immediata notifica dei (presunti) difetti e dell'immediata raccolta di prove

2011

Come evitare brutte sorprese durante i lavori di costruzione

Archivio

2007

I rischi del “chiavi in mano” per il committente

2006

I diritti di garanzia del committente per difetti dell’opera in base alla norma SIA-118

2005

Superamento del preventivo dei costi di costruzione: quando è responsabile l'architetto?

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