Da Economia Fondiaria no. 1/2020

Non sottovalutate l'iniziativa e provvedete affinché voi e i vostri amici votino un deciso NO

Sappiamo bene che la Svizzera si caratterizza per differenze regionali molto spiccate. Questo è un argomento in più perché l'iniziativa "Più pigioni a prezzi accessibili" venga sonoramente bocciata sia in Svizzera come anche - e soprattutto - in Ticino, dove un'eventuale accettazione dell'iniziativa porterebbe a risultati devastanti.

Al di là dei soliti pregiudizi delle parti, che spesso votano soprattutto per partito preso, è opportuno ricordare degli aspetti centrali in questo contesto, iniziando dall'esame della situazione attuale sul mercato dell'alloggio.

Sfatiamo subito il mito che in Svizzera e in Ticino le pigioni siano sempre al rialzo e che per una fetta importante della popolazione non è possibile accedere ad un alloggio a pigione accessibile! Gli unici rilevamenti affidabili e comunque sempre convergenti sono quelli di Homegate in collaborazione con la Banca Cantonale di Zurigo e Meta-Sys, quelli della Wüest & Parnter, tutti ripresi anche dal Credito Svizzero e dall'UBS, nonché quelli di ImmoScout24 in collaborazione con IAZI AG; tutti rilevano l'evoluzione delle pigioni di oggetti offerti in locazione tramite inserzione nei giornali o in internet. Va da sé che le abitazioni offerte più interessanti non sono neanche offerte tramite inserzione perché trovano spesso un nuovo inquilino grazie al passaparola. I dati di Homegate ci confermano dunque che da inizio 2016 le pigioni sono scesein Svizzera dello 0.26%, in Ticino del 4.8%, e a Lugano dell'8.3% (stato ottobre 2019) e anche per il nuovo anno sono attese ulteriori diminuzioni!

Per quanto concerne la disponibilità di alloggi, ricordiamo che mai prima d'ora si sono registrati così tanti appartamenti in locazione sfitti!Wüest & Partner valuta che ammontino al 2.7% a livello nazionale e - a dipendenza dei cantoni - raggiungano un tasso del 6.6%!

Fonti ufficiali della Confederazione (Ufficio Federale delle Abitazioni) e l'istituto Meta-Sys con la Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften zhaw confermano che "anche nel 2018 il mercato degli alloggi ticinese è il più alimentato di tutta la Svizzera.L'offerta continua a crescere più della domanda, la quale è composta in misura superiore alla media da nuclei familiari stranieri. "Il mercato ticinese della locazione è un caso particolare,perché presenta una chiara eccedenza dell'offerta. In termini numerici la distensione si mantiene al massimo valore della rispettiva scala, in tutti i segmenti di prezzo (...) Considerata la lieve ripresa dell'attività edilizia, questi sviluppi proseguiranno probabilmente anche nel 2019". (Fonte: Studio commissionato dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), Libera circolazione delle persone e mercato dell'alloggio Evoluzione nel 2018 - Svizzera, pag. 13).

Da allora abbiamo visto che i pronostici si sono perfettamente avverati: complice il perdurare dei tassi ipotecari eccezionalmente bassi e con ulteriore tendenza al ribasso, e le ridotte redditività negli investimenti finanziari, numerosi investitori - ed in particolare gli istituzionali - continuano a costruire alimentando ulteriormente la sovra offerta, peraltro confermata dai rilievi statistici. Nel suo bollettino "Monitor immobiliare 3° trimestre 2019"  il Crédit Suisse afferma testualmente chein Ticino lo sfitto è ormai divenuto cronico!

La cartina riprodotta di seguito evidenzia la situazione a livello nazionale e quella del Ticino con la sua netta eccedenza, sia nell’ambito complessivo come anche in quello locativo, presentando un'offerta chiaramente eccedente rispetto alla domanda.

Infine a livello nazionale, secondo l'Ufficio federale di Statistica, da ben 10 anni  l'incidenza delle pigioni sul budget delle economie domestiche è rimasta pressoché invariata e si assesta al 15%, e ciò anche se nello stesso periodo sono aumentati la superficie disponibile per persona, il comfort abitativo, e i costi di costruzione. Tenendo conto anche delle spese accessorie e energetiche, l'incidenza delle spese degli inquilini è in continuo calo dal 2000 passando dal 19.7% all'attuale 18.2%

 

Carta del grado di tensione sul mercato dell'alloggio locativo nel 2018

Fonte: Ufficio federale delle Abitazioni

 

Cosa vuole l'iniziativa? 

Elaborata e lanciata in tempi in cui il mercato degli alloggi era effettivamente più teso e dove l'immigrazione seguiva un trend positivo, l'iniziativa propone dei mezzi assolutamente inadeguati e controproducenti.

A dispetto del suo nome accattivante "per più pigioni accessibili" (inteso per le persone con basso reddito), l'iniziativa mira al massimo contenimento possibile e di tutte le pigioni mediante l'introduzione di divieti, misure e regolamentazioni ingiuste e penalizzanti degne di un paese ad economia pianificata. Essa prevede infatti:

• che Confederazione e Cantoni - perseguano l'obiettivo di aumentare costantemente la percentuale delle abitazioni appartenenti a enti dediti alla costruzione d'abitazioni a scopi d'utilità pubblica rispetto al numero complessivo di abitazioni
• le nuove costruzioni devono essere almeno nella misura del 10% di questa tipologia
• i risanamenti finanziati (anche solo in piccola parte!) con degli incentivi di qualsiasi ente pubblico, non possono poi comportare aumenti dipigioneche farebbero perdere la caratteristica di "pigione moderata"
• Cantoni e Comuni possono introdurre un diritto di prelazione su terreni - edificati o meno - idonei per la costruzione di abitazioni a scopi d'utilità pubblica
• Cantoni e Comuni hanno invece un diritto di prelazione automatico sui fondi della Confederazione o di aziende a leivicine.
• Al Parlamento viene concesso un periodo di soli 2 anni per regolarenel dettaglio e mettere in vigore le modifiche legislative d'esecuzione. Caso contrario entreranno in vigore delle disposizioni d'esecuzione emanate provvisoriamente per via d'ordinanza dalConsiglio federale.

Fra i numerosi aspetti criticabili dell'iniziativa ricordiamo in particolare:

- l'istituzione di una quota unica, fissa e rigida per tutta la Svizzera, senza possibilità di trovare soluzioni adeguate alle diverse situazioni. Non è quindi solo inopportuno ma addirittura insensato di imporre una quota del 10% di alloggi di proprietà di enti di pubblica utilità anche nelle zone dove simili alloggi non sono necessari perché il mercato è disteso e le pigioni sono già contenute. Bisogna invece intervenire con incentivi adeguati nei luoghi effettivamente problematici. Interessante sapere che città come Ginevra e  Zurigo (che peraltro ha già una quota del 27% di abitazioni in cooperative!) hanno una legislazione molto severa e penalizzante nei confronti di proprietari che invece di risolvere i problemi li ha proprio peggiorati! Il clima è ormai veramente ostile agli investitori, sicché ad attivarsi nella nuova edificazione sono perlopiù investitori con grandi possibilità che possono se del caso spalmare rischi o perdite su più proprietà. 

- Una quota fissa del 10% non ci garantisce poi che l'edificazione di alloggi di proprietà di enti di pubblica utilità, avvenga nei luoghi effettivamente problematici e che gli alloggi saranno occupati alle persone realmente bisognose. Le conseguenze negative e i costi derivanti rimarrebbero però a carico di tutta la società e dei contribuenti!

- La verifica del rispetto della quota comporta un apparato burocratico complesso e costoso, ad esclusivo carico dell'ente pubblico. Si dovrebbero inoltre quintuplicare i prestiti rendendo necessario uno stanziamento supplementare di fr. 120 mio /annui. L'iter burocratico rallenterà inoltre senz'altro l'analisi di tutte le domande di costruzione con evidenti svantaggi, più marcati nelle zone che denotano una tensione sul mercato e dove la disponibilità di nuovi alloggi è attesa con impazienza.

- Attualmente a livello nazionale solo un 3.5% delle costruzioni appartiene a cooperative o ad enti di interesse pubblico. In Ticino la percentuale si situa fra lo 0 e il 2%. In assenza di investitori che si vogliano commutare in "investitori di interesse pubblico", occorrerebbe - per rispettare il diktat del 10% - che si costruisse a livello svizzero tre volte di più di oggi e a livello ticinese, almeno 5 volte (se non 10), pena il blocco edilizio. Va da sé che con lo sfitto cronico e in aumento in Ticino, l'incentivazione di ulteriori costruzioni sarebbe assolutamente controproducente!Anche altrove però vi sarebbero importanti problemi e verosimilmente si finirebbe con l’investire nelle zone dove non vi è neppure domanda per questo tipo di alloggi. Comuni e cantoni verrebbero poi sollecitati a farsi loro promotori di simili progetti, dovendo così investire importi molto consistenti - della collettività – senza magari reale motivo. Laddove vi fosse, il problema potrà essere risolto con le soluzioni proposte dal controprogetto indiretto del Parlamento.

- Anche il termine di "accessibile": meriterebbe una qualche riflessione. Tutti gli anni a Lugano almeno il 20% degli abitanti cambia casa e trova una nuova sistemazione. È certo che non tutti possono trasferirsi in via Nassa o nei luoghi più ambiti. Ma non sono solo i meno abbienti a non poterlo fare, ma anche normalissime persone del ceto medio che vivono al di fuori della città. Determinante é comunque il fatto che un ricambio molto importante si ripete tutti gli anni e che tutti riescono a trovare un alloggio a condizioni ragionevoli.

- Gli oggetti sovvenzionati dall'apposita Legge sulla promozione dell'alloggio devono presentare delle caratteristiche edilizie particolari e parimenti le condizioni finanziarie degli abitanti devono rientrare nei criteri piuttosto severi ivi stabiliti. Peccato che sinora queste condizioni troppo spesso non vengano osservate. Infatti, pur ammettendo che non tutte le cooperative sottostanno a tale legge, nondimeno gli ultimi dati sul censimento della popolazione attiva del 2017 hanno evidenziato che  nelle cooperative molto spesso abitano proprio numerose persone con elevate disponibilità finanziarie e addirittura anche "ricche". Infatti:

- il 10% degli occupanti delle cooperative ha un reddito che si situa fra i 20% più elevati

- il 25% si situa fra il 40% dei più abbienti

- solo un 25% si situa fra il 20% meno agiato della popolazione.

Ritenuto che i controlli da parte degli amministratori di queste cooperative si sono dimostrati certamente lacunosi, molto più opportuno sarebbe un sistema di sostegno soggettivo, che quindi verifichi la situazione finanziaria e i bisogni effettivi del richiedente, ad opera dell'ente pubblico.

- Oltre agli influssi sulla nuova produzione, l'iniziativa comporta pure effetti estremamente controproducenti anche per gli stabili esistenti. Le conseguenze sui risanamenti sono addirittura assurde!Il parco alloggi svizzero è piuttosto vetusto (oltre il 60% degli edifici plurifamiliari è stato costruito entro il 1980 e necessita di interventi decisivi di rinnovo di tipo strutturale e per essere adeguato ai parametri più moderni. Interventi incisivi sono richiesti anche dalle nuove normative energetiche a tutela del clima. Per incoraggiare i proprietari ad intraprendere lavori più incisivi rispetto ad uno standard minimo, vari enti(Confederazione, Cantoni, Comuni, Associazioni varie ecc. ) concedono dei sostegni finanziariai proprietari. I costi dei lavori di miglioria (non di manutenzione) al netto degli importi sovvenzionati giustificano per legge un aumento di pigione agli inquilini che si assesta intorno al 6% dell’importo complessivo delle migliorie, suddiviso per 12 mesi e su tutti gli enti locati. L'iniziativa intende limitare massicciamente o addirittura abolire le possibilità di qualsiasi aumento, nel caso il locatore avesse ricevuto anche solo un piccolo incentivo per un lavoro energetico. Inoltre verrebbe vietata la possibilità di disdire i contratti di locazione per potere procedere più speditamente e a minor costo ai lavori. Questi nuovi ostacoli comporteranno da un lato ulteriore burocrazia per tutte le verifiche connesse con queste nuove limitazioni; inoltra disincentiveranno pesantemente i rinnovi. Vero è che fino a queste ultime elezioni, i partiti di sinistra - cui i vertici dell'Associazione Inquilini hanno quasi tutti aderito - non si sono mai dimostrati particolarmente vicini alle richieste ambientaliste dei verdi...Secondo il principio: OK ad un clima migliore ma solo a spese dei proprietari...!

- Per quanto attiene ai diritti di prelazione(facoltativi sui fondi adatti per la costruzione di alloggi a scopi d'utilità pubblicao obbligatori su fondi di proprietà della Confederazione o aziende a lei vicine) da esercitarsi al momento della vendita di detti fondi a terzi, non va poi dimenticato che il beneficiario del diritto - sia esso un Cantone o un Comune – dovrebbe effettivamente acquistarli e pagarli (!) al prezzo che pagherebbero gli acquirenti. Si tratta quindi di un altro onere molto importante per l'ente pubblico e tutti i contribuenti.

- Il Parlamento ha già approvato a titolo di controprogetto indiretto un credito di fr. 250 mio supplementari per finanziare l'attività degli enti pubblici, regolato dall'apposita Legge sulla promozione dell'alloggio, che vincola appunto la concessione degli aiuti all'osservanza di determinate condizioni; queste dovrebbero garantire che gli aiuti siano mirati alla fascia bisognosa e vengano osservate caratteristiche edilizie adatte per questo tipo di stabili.

Il Credito entrerà in vigore solo nel caso l'iniziativa venisse bocciata.

Questo è proprio uno dei motivi che ha indotto l’Associazione Svizzera delle Cooperative di Costruzione a esprimersi contro l’iniziativa!

- Assai criticabile è anche la disposizione di diritto intertemporalesecondo cui se il Parlamento non riuscisse ad elaborare la normativa che metta in pratica il disposto costituzionale, entro due anni (e quando mai...?) al termine dei due anni entrerà in vigore una normativa provvisoria allestita in fretta e furia, dal Governo...

 

Conclusione

In conclusione, votiamo un NO convinto all'iniziativa dell'Associazione Inquilini respintaall'unanimità da tutti i parlamentari dei partiti PLR, PPD UDC, PBD e PVL, respinta pure dall’Associazione Svizzera delle Cooperative di Costruzione (!), e definita dal Consiglio Federale "non realistica e non conforme alle esigenze del mercato, e in contrasto con l'idea di libera concorrenza basata sull'economia di mercato.

 - L'iniziativa propone delle soluzioni inadatte e controproducenti. Si imbriglia il mercato favorendo la costruzione in posti inadatti, senza tenere conto della particolarità delle situazioni e della carenza o eccedenza di alloggi e si mettono regole tanto disincentivanti da scoraggiare sia le edificazioni in sé, sia i risanamenti del parco immobiliare, e anche di quello vetusto ed energivoro.

 - Il tutto con costi importanti a carico dei contribuenti.

  

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