Da Economia Fondiaria no. 1/2020

È un quesito aperto da anni.
Ci si domanda se è meglio promuovere immobili a destinazione vincolata oppure sostenere direttamente chi ha difficoltà a reggere le spese con le quali è mensilmente confrontato.
Con la prima politica si privilegia l’oggetto, quindi l’immobile, con la seconda il soggetto, il cittadino in ristrettezze finanziarie.
La prima raggruppa i soggetti essendo insediati in un immobile, la seconda li spalma favorendo così un buon miscuglio sociale.
Per taluni è la ghettizzazione, per altri una voluta convivenza.
Per i sostenitori dell’aiuto oggettivo inoltre piace l’abbinamento con il costruire, quindi maggiore dotazione, per gli altri prevale la gestione mirata sul singolo.
A questo punto possiamo anche discutere per ore ma su un punto possiamo senz’altro essere d’accordo.
Il destinatario dell’aiuto oggettivo o soggettivo è comunque sempre una persona (od un nucleo) che ha diritto ad essere sostenuto.
Deve ovviamente soddisfare determinati criteri per accedere al convenzionato od al mercato libero e sottoporsi a controlli regolari.
Finora le politiche di sostegno si sono orientate maggiormente sull’aiuto all’oggetto.

Possiamo ricordare la prima azione: quella dell’immediato dopoguerra.
Chi costruiva e bloccava gli affitti per un lungo periodo riceveva un contributo compensativo.
La redditività concessa era sull’8% sull’investimento iniziale, reddito oggi considerato eccessivo ma che allora teneva conto del costo del denaro e del mercato in ebollizione.
Per il proprietario in contropartita la certezza del reddito e la piena occupazione.
Un’operazione WIN-WIN come si usa oggi definire.
A fine azione il mercato libero assorbì senza traumi questa dotazione.
I beneficiari nel frattempo videro infatti aumentare di non poco la loro forza contrattuale, del resto non per nulla erano i famosi anni ruggenti della crescita.
La seconda azione era un tantino più complicata.
Intanto ampliava il suo raggio d’azione anche alla proprietà ad uso proprio.
Contrariamente alla prima azione che bloccava un affitto a lungo termine garantendo al proprietario un contributo fisso (contributi a fondi perso) questa seconda azione presentava un modello più dinamico.
L’ipotesi di fondo: si supponeva che i beneficiari avrebbero nel tempo sicuramente aumentato la loro forza contrattuale.
Per rendere ancora più attrattivo il modello si combinò l’aiuto con contributi a fondo perso per famiglie numerose e persone in difficoltà.
Certo un modello complesso e francamente anche noi ci stiamo un po’ perdendo.
Come possiamo spiegarlo meglio?
L’affitto calcolatorio, quello che garantiva il rendimento al proprietario veniva inizialmente alleggerito (quindi anticipato dallo Stato) e poi l’anticipato andava ridato con tanto d’interessi.
Per l’inquilino: all’inizio affitto alleggerito poi con gli anni appesantito da aumenti previsti nell’apposito piano che stabiliva aumenti ogni 2 anni.
E gli aiuti a fondo perso?
Dopo una decina d’anni non venivano più erogati, per cui scomparivano due cuscini importanti al fine della redditività e della piena occupazione.
Il modello non era male solo che si basava su una crescita economica stabile e sostanziosa che permettesse di maggiorare la forza contrattuale dell’inquilino.
Per farla breve: con il tempo i beneficiari avrebbero avuto maggiori disponibilità finanziarie per reggere agevolmente l’aumento del canone di locazione.
Purtroppo non andò proprio così!
La crescita non fu tale come si auspicava, vi furono anni di crisi e il costo del denaro divenne ballerino.
Insomma l’utenza faceva sempre più fatica a reggere l’aumento secondo il modello e molti uscirono da queste case sovvenzionate, soprattutto quelli che usufruivano degli aiuti “speciali”, lasciando in braghe di tela diversi investitori.
Investitori che a sua volta poterono finanziarsi anche grazie alle garanzie statali.
Non appena scese il buio sul sovvenzionato ecco che la banche bussarono alla porta della Confederazione per coprire la loro esposizione.
Un momento molto delicato: operatori con il cerino in mano, banche che richiamavano le coperture garantite e la Confederazione che cercava di scucire il meno possibile facendo leva sulla corresponsabilità delle banche stesse.
Ma alla fine fu un bagno di sangue.
Pur con qualche sconto la Confederazione scucì una barca di milioni e diversi operatori che avevano creduto nel modello si trovarono sul lastrico.
Con limitato effetto è stato l’allungamento dei termini anche con l’aiuto di qualche cantone.
Ridammi il dovuto più tardi.
Ma ormai la frittata era fatta.
Inutile dire che anche qualche acquirente ad uso proprio lasciò pure le penne travolto dalla dinamica del modello.
Eppure era un modello geniale.
L’unico errore: aver scommesso su una crescita economica e su un costo del denaro (tassi ipotecari) padroneggiabili.
Oppure se volete: come ogni modello aver scommesso su archi temporali generazionali.
Con il primo degli anni sessanta andò bene grazie ad una crescita pimpante con il secondo meno perché la crescita fu insufficiente.
A parte la genialità del modello bisogna anche ricordare che gli aiuti sull’oggetto venivano calibrati in funzione di una architettura sobria che prevedesse anche piani tipo flessibili.
Senza dimenticare ovviamente la zona e le infrastrutture pubbliche presenti.
Era un vero e proprio prontuario a punti che premiava le operazioni più consone al promovimento stesso.
Più punti raggiunti maggiori erano i limiti di costo!
Utile ricordare che fra gli impigliati rimasero anche qualche società che si erano lanciate sul modello.
In Ticino la maggiore fu la LOGISUISSE, una società parastatale.
Dalla stessa nacque poi la ALLOGGI TICINO SA, almeno come satellite regionale che raccolse diversi immobili in parte a prezzi scontati, sbolognati dalla SAPOMP AG, un raccoglitore della Confederazione di quanto restò sul gobbo.
Va detto che questa “nostra” società si prefigge di mettere a disposizione alloggi a pigione moderata ed è ancora riconosciuta come ente di utilità pubblica.
La stessa però, malgrado una gestione attenta e rigorosa, conosce attualmente uno sfitto significativo a riprova del mercato da tempo in difficoltà.
Insomma anche girando i soldi è difficile per tutti.
Ed ora veniamo all’ultima azione.
I responsabili dell’ufficio federale dell’abitazione, consci dell’ultima esperienza e pressati dai rimproveri, si sono chiesti come minimizzare i rischi.
La soluzione!
Finanziamo e garantiamo le cooperative, anzi meglio ancora, lasciamo a loro la gestione dei mezzi finanziari e l’evasione degli incarti.
Noi ci teniamo la supervisione, il pulsante del semaforo ed il controllo puntuale.
Ed allora ecco che si affida alle due organizzazioni cappello delle cooperative la cassetta dei ferri!
In mano alla squadra di Berna resta il prontuario dei punteggi (si costruisce così) e la fissazione dei costi limiti.
I costi per la cronaca sono fissati per Comuni di una certa consistenza dove si presume che vi sia la possibilità di edificare palazzi in elevazione.
A proposito tutto scaricabile dal portale della Confederazione od entrando in uno dei portali delle associazioni mantello, quelle che hanno in mano il boccino a titolo fiduciario.
Dopo tutta questa tiritera è chiaro che chi vuole gli aiuti della Confederazione per costruire alloggi a pigione moderata deve rientrare nei parametri fissati ed impegnarsi in una gestione rigorosa partendo da una assegnazione delle abitazioni conseguente!
Niente furbetti del quartierino od amici degli amici!
Niente prodotti fantasiosi o da vista “mare”.
In poche parole: si finanzia e si garantisce chi si impegna a costruire alloggi adatti senza nessun lucro!
Per farla breve: le cooperative che non hanno scopo di lucro.
Queste sono i veri enti di interesse pubblico!
Ve ne sono altri, come qualche ente cittadino oppure un reperto storico come la Alloggi Ticino Sa i cui azionisti di riferimento sono in pratica la Confederazione ed il Cantone.
Giusto ricordare che in diverse proprietà comunali controllate destinate a persone che necessitavano particolare riguardo a norma di statuto, si sono registrate presenze indegne sotto tutti i profili.
Disponibilità bloccate ed affitti ridicoli a favore di gente molto abbiente!
Ora però a Zurigo ed a Berna, tanto per fare un esempio, il controllo a tappeto ha contribuito a stanare questi furbetti.
Altri Comuni hanno provveduto ad aggiornare il regolamento di attribuzione delle proprietà comunali dando così testimonianza indiretta di qualche sfasatura.
Va detto che a favore delle cooperative e a degli enti di utilità pubblica sono già stati stanziati centinaia di milioni, ben al di là del miliardo, con la prontezza di un allungo di 250 milioni.
Fra l’altro le disponibilità stanziate negli anni scorsi non sono state ancora spianate.

Il modello ora funziona e viene applicato in funzione della domanda spontanea.
Funziona anche perché i destinatari sono ora circoscritti e le condizioni vincolanti.
Per Berna bingo!
Delega, scuce e controlla.
Il messaggio a sostegno dell’allungo del credito per il fondo di rotazione parla chiaro.
Abbiamo trovato la quadratura del cerchio!
Il sistema funziona e chi bussa al convento con il dossier completo e con le credenziali delle cooperative becca i soldi!
Sempre che vi sia tensione sul mercato oggi praticamente esclusa ad eccezione di qualche città d’oltre Gottardo come Ginevra o Zurigo.
Per finire l’aumento del credito richiesto, proposto dal Governo, è stato approvato alla grande dalla Camere Federali.
E tutti vivranno felici senza inutili forzature.

Dimenticavamo!
Sul portale della città e sul FU è stato pubblicato il bando di concorso per l’attribuzione del diritto di superficie della durata di 53 anni eventualmente prorogabile sulla particella 498 (via Lambertenghi di mq 1'552) allo scopo di costruire e mantenere uno stabile destinato ad attività commerciali ed artigianali (sic!) al PT e alloggi primari a pigione moderata ai piena superiori. Una ventina!
Possono partecipare solo organizzazioni di pubblica utilità secondo l’art. 4 della legge federale sull’abitazione.
Cooperative od enti certificati e che devono soddisfare le condizioni fissate da Berna.
Limiti dei costi, gestione mirata e controlli regolari.
Così potranno anche attingere a finanziamenti e garanzie!
Per quanto riguarda i tempi la scadenza del concorso è fissata per settembre 2020 e il prode vincitore potrà poi indire l’obbligatorio concorso d’architettura!
Insomma fra concorso, progettazione definitiva, benedizione d’oltre Gottardo, licenza di costruzione, qualche ricorso al guinzaglio, la costruzione vera e propria fino alla consegna ci vorranno almeno tre anni!
Potremmo inaugurare il tutto a settembre 2023!
E pensare che questa disponibilità, un terreno da 2000 franchi al mq, è la risposta ad una mozione del 12 marzo 2012 da intendersi anche come controprogetto ad una sollecitazione analoga.
Per fortuna che allora un minimo di tensione c’era.
Oggi invece con lo sfitto che ci ritroviamo ci terremmo il terreno per altri scopi.
Ora vediamo l’interesse effettivo.
L’unica che potrebbe presentarsi con l’esperienza acquisita e la certificazione conquistata sul campo, del resto era una costola della Logis Suisse SA, sarebbe l’Alloggi Ticino SA.
Siamo in pratica sempre poi noi!
Ora vedremo se si presenterà anche qualche cooperativa “del mattone rosso” oppure “della black tegola”.
Basterà attendere il 28 settembre 2020!


Il Presidente Cantonale
lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini