Da Economia Fondiaria no. 1/2020

Sul tavolo vi sono diversi dossier che vanno dalla pianificazione del territorio alla definizione dei nuclei originali, dall’aggiornamento delle raccomandazioni per gli istituti di credito allo sfitto cronico, dalla pressione sugli agglomerati allo svilimento delle regioni periferiche e via dicendo. A monte il nostro rapporto con il Continente e la tenuta delle nostre aziende di punta. Potremmo aggiungere l’invecchiamento, la rimessa in discussione del patto fra generazioni, la pressione sul risparmio, la digitalizzazione dilagante, la demonizzazione dell’imprenditoria e via dicendo.
Molti ne parlano ma pochi presentano scenari credibili da discutere.
Si perde tempo così prezioso a favore di uno stucchevole volantinaggio.
Bandiere al vento e slogan di giornata.
Peccato che il timer sia da tempo in funzione e che quindi prima o dopo ci sbatteremo il muso.
Sono tutte tematiche che bene o male coinvolgono l’economia fondiaria ed il bene immobiliare.
Infatti se va bene il Paese va bene anche l’economia fondiaria.

Attualmente due sono i temi più gettonati. Il valore locativo e l’implementazione della strategia per contenere il dispendio energetico e l’inquinamento. Possiamo quasi affermare che sono i due temi della legislatura.
Sul primo ci siamo più volte esposti. Siamo per l’abolizione del valore locativo.
La commissione competente della camera alta ha raccolto tutte le prese di posizioni, compresa la nostra, e si appresta a coinvolgere l’altra commissione, quella del Nazionale.
Non sappiamo come andrà a finire ma pensiamo che l’arco temporale si allungherà ulteriormente.
Poi a bocche ferme ci sarà il solito referendum che ha ormai soppiantato tutti gli sport nazionali.
Nel ben mezzo il fuoco di sbarramento dei cantoni che si sono dichiarati d’accordo su tutto a condizione che mamma Elvezia compensi il mancato incasso.
Il secondo tema è invece molto complesso.
Sotto la pressione della volontà di salvare il globo, del resto già troppo affollato ed in preda ad un solido consumismo, la politica ambientale sta rasentando il non fattibile.
Sono affermazioni pesanti e strumentali le nostre?
Per niente.
La volontà per esempio di risanare gli immobili a reddito c’è, ma le condizioni sono poco favorevoli ed alquanto nebulose.
Troppi attori sono quindi sulla difensiva cercando di capire come ottimalizzare degli interventi.
Che faccio? Demolisco, cambio il riscaldamento, rifaccio il tetto, provo a cambiare le pezzature e via dicendo.
Sono interrogativi non facili da sciogliere oltretutto in presenza di normative flottanti e scadenze ballerine.
Al tutto si aggiunge lo sfitto ed i segnali politici che vorrebbero limitare ulteriormente l’aggiornamento degli affitti motivati dagli interventi di miglioria.
Così si perde tempo ed una fascia di immobili farà sempre più fatica a reggere il mercato.
Peggio ancora se i tassi ipotecari dovessero aumentare e la pressione del nuovo togliesse ulteriore ossigeno all’esistente.

A proposito di nuova produzione. Se è pur vero che i nuclei familiari si sfilacciano e che il monoparentale imperversa, l’orientamento massiccio della nuova produzione sugli appartamenti di piccolo taglio ci sembra un pelino eccessivo. In taluni casi si confonde lo studente con l’anziano, il divorziato con lo scapolo incallito!
È pur vero che ormai il 50% dei nuclei può essere infilato in queste categorie ma abbandonare il medio taglio potrebbe non giustificarsi un domani.
Può anche darsi che siamo poco innovativi o semplicemente dei conservatori fisiologici.
E pensare che alcuni decenni fa chi si presentava agli istituzionali per proporre loro operazioni immobiliari riceveva un promemoria con le percentuali per ogni tipo di appartamento.
Con la raccomandazione di tenere il piccolo taglio al di sotto del 20%!
Ora sembrerebbe non essere più il caso anche se varrebbe la pena verificare.
Interessante invece, alla luce dell’invecchiamento, l’offerta di appartamenti di piccolo taglio con servizi modulati.
A nostro avviso una nicchia interessante.
Al tutto si affiancano nuove proposte rese possibili dalla digitalizzazione indirizzate a periodi più brevi.
È chiaro comunque che è ora e tempo di produrre in funzione dell’utenza con maggiore attenzione.
Chinarsi sulla domanda e poi produrre!

Da più parti si sostiene che sarebbe opportuno che le banche adeguassero al ribasso le soglie di sbarramento modificando il calcolo della sostenibilità oggi considerato troppo prudenziale.
Infatti si calcola il 5% del prezzo d’acquisto come onere da sostenere per poi moltiplicarlo per tre per stabilire il reddito lordo necessario.
Poniamo un appartamento in vendita a 600'000.- franchi.
Calcoliamo il 5% del prezzo, lo moltiplichiamo per tre ed otteniamo il reddito lordo necessario. Nel nostro caso Fr. 90'000.- . Siamo sui 7000 franchi mensili.
Con importi superiori il reddito soglia ovviamente aumenta.
Ora circa il 15% dello sfitto è rappresentato da appartamenti in condominio.
In questo caso sarebbe più opportuno definirlo come “in vendita” od “invenduto”
Appurato che la domanda c’è forse varrebbe la pena alleggerire questa soglia di sbarramento.
Scendendo per esempio al 4% il reddito mensile necessario scenderebbe a Fr. 6000.-
Qualcuno sostiene che sarebbe possibile scendere ancora di più.
Dal profilo “calcolatorio”  e con gli attuali tassi ipotecari a lungo termine sarebbe infatti ancora fattibile.
Ma perché non si è disposti a scendere?
Intanto è bene ricordare che questo calcolo si riferisce ad un “ipotecamento” dell’80% quindi la soglia massima ottenibile.
Giusto anche ricordare che le raccomandazioni, che sono poi vincolanti, sono state formulate dalle autorità finanziarie preoccupate per l’indebitamento generale e dei prezzi in aumento.
Dovessero quest’ultimi sgonfiarsi ed il mercato mettersi in sonno le coperture dei prestiti sarebbero insufficienti mandando i crediti ad incagliarsi.
Abbiamo citato prima l’aumento dei prezzi!
È vero dove esiste la domanda ed è meno vero dove la domanda è latitante.
Che incide è il prezzo del terreno sempre più caro anche perché le zone considerate appetibili non presentano delle riserve significative.
In certi quartieri abbiamo pochi terreni ancora liberi che sono ovviamente i più cari.
In periferia, quella estrema, la situazione cambia anche se qui il rialzo è più da rimbalzo!
I prezzi cittadini fungono semplicemente da confronto.
Salgono i primi salgono pure i secondi.
Non centra ovviamente il riferimento da disco rotto al ricco.
Intanto sono pochi e la loro ubicazione preferita è ben diversa.
È tutto un altro mercato.
Ed ora ritorniamo alla soglia di sbarramento o meglio al calcolo della sostenibilità.
Riducendo troppo la soglia, la domanda potrebbe tracimare aumentando così la produzione ed i prezzi un po’ ovunque.
Micidiale poi in presenza di una popolazione che non aumenta, sguarnendo maggiormente il comparto in locazione.
Insomma il cane che si morde la coda!

A proposito di terreni ad edilizia intensiva in centri urbani!
Abbiamo accennato ad una scarsa disponibilità di terreni ancora liberi in barba al famoso sbandierato “costruire centripeto”.
L’avere evidenziato riserve notevoli nell’edificato è stato infatti fuorviante.
Stabili costruiti che presentano riserve edificatorie si possono pure sopraelevare ma è un’operazione complessa e costosa.
Peggio ancora se gli stabili sono datati!
Forse sul “centripeto” varrebbe la pena ancora interrogarsi specialmente ora che si sono aperti i primi concorsi per l’aggiornamento dei piani regolatori da affidarsi a squadre di esperti.
I proprietari e gli operatori sono per altro rigorosamente esclusi!
Ed a proposito di centripeto è bene ancora ricordare che i nuclei, in genere quanto costruito fino ad una ottantina d’anni fa, non sarebbero conteggiabili visto che non si potrà inserirli nel processo centrifugo.
Dato che non vi sono terreni liberi, l’esistente è blindato.
In pratica questi nuclei originali non si potranno toccare e forse è meglio che sia così.
La soluzione del centripeto passerà quindi dalla periferia che non sempre piace a tutti.
E poi non eccita più del tanto la fantasia.
Lì proprio in mezzo ai palazzoni!


Il Presidente Cantonale
lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini