Da Economia Fondiaria no. 5/2018

Già nel numero maggio/giugno 2018 di Economia Fondiaria avevamo reso attenti all'importanza dei dati dello sfitto invitando amministratori e proprietari a notificare diligentemente i propri alloggi vuoti. Nel frattempo con effetto al 1. giugno i dati sono stati censiti e nelle scorse settimane sono stati resi pubblici, sorprendendo molti per i risultati constatati. È il momento di riprendere l'argomento facendo chiarezza sulle definizioni, sull'evoluzione del tasso di sfitto e sulle probabili conseguenze di tale situazione.

Definizione della statistica delle abitazioni vuote 

Il 1° giugno di ogni anno l'Ufficio di Statistica raccoglie il numero di abitazioni vuote offerte sul mercato, ripartite secondo il numero di locali, il tipo di edificio in cui si trovano (mono- o plurifamiliare; costruito o riattato negli ultimi due anni) e la modalità con cui sono proposte (in vendita o in affitto). 

Cosa rientra nelle abitazione vuote

Le abitazioni vuote comprendono le abitazioni e case unifamiliari che al 1° giugno:

- non sono occupate ma sono abitabili e
- sono messe in vendita o in affitto continuativo per almeno tre mesi. 

Sono parimenti incluse le abitazioni o case secondarie o di vacanza, se messe in vendita o in affitto continuativo per almeno tre mesi.

Non rientrano invece nella definizione:

- le abitazioni non occupate ma già affittate o vendute;
- quelle che non sono destinate né alla vendita né all'affitto (per possibile uso personale in futuro, in attesa che la comunione ereditaria decida in merito ecc.);
- i locali che non sono offerti per scopi abitativi ( uffici, studi medici ecc.);
- abitazioni riservate esclusivamente a una limitata cerchia di persone (abitazioni di servizio, canoniche ecc.);
- le abitazioni inagibili per ragioni tecniche o sanitarie o per disposizioni giuridiche;
- quelle che solitamente sono affittate per meno di tre mesi (abitazioni di vacanza, abitazioni ammobiliate ecc.).

A cosa serve il rilevamento delle abitazioni vuote

Le abitazioni vuote rispecchiano la disponibilità degli alloggi esistenti sul mercato immobiliare. Rappresentano quindi un importante indicatore congiunturale che influenza la propensione e l'ampiezza degli investimenti nell'ambito degli stabili e delle case abitativi.

Sia a livello federale che di numerosi cantoni e comuni, ci si riferisce all’effettivo di abitazioni vuote anche per valutare l'opportunità di adottare misure di promozione dell’edilizia abitativa e di politica sociale, come ad esempio la messa a disposizione di crediti piuttosto che di indici edificatori per incoraggiare la costruzione di abitazioni, o l'imposizione in alcuni Comuni di normative per il mantenimento dell’area abitativa...

Se il tasso di sfitto è inferiore all'1%, si reputa vi sia penuria di abitazioni ciò che può determinare l'ente pubblico all'adozione di ulteriori provvedimenti, in particolare per contenere le pigioni, favorendo così ad esempio la disponibilità di alloggi a pigioni moderata con misure pianificatorie, edilizie, di diritto locativo ecc.

Procedura

Il rilevamento annuale  delle abitazioni vuote si basa sull’Ordinanza del 30 giugno 1993 sull’esecuzione di rilevazioni statistiche federali.

In molti cantoni i dati sono raccolti direttamente dall’Ufficio Federale di Statistica (UST). In Ticino le cancellerie comunali allestiscono e inviano all’Ustat l’elenco dei proprietari o amministratori di stabili abitativi nei quali vi possono essere abitazioni vuote il 1° giugno (secondo le valutazioni proprie del comune). L’Ustat invia l’apposito formulario d’indagine a tutti i proprietari o amministratori di immobili segnalati dalle cancellerie comunali (comprese le agenzie immobiliari), registra le informazioni raccolte e trasmette all’UST a Neuchâtel i dati richiesti. 

Qual è il tasso di sfitto adeguato 

Il tasso di abitazioni vuote è dato dal rapporto tra le abitazioni vuote e il totale delle abitazioni presenti sul territorio considerato.

Il tasso di sfitto è adeguato se si aggira sull'1.5%. In tale situazione il mercato funziona correttamente. Se invece è inferiore, secondo l'Ufficio federale delle abitazioni vi è carenza di alloggi, mentre se è inferiore all'1% è data penuria di abitazioni.

Va detto che in verità anche con tassi molto vicini alla penuria, si assiste comunque ad un notevole ricambio di inquilini, tanto che ad es. a Lugano, negli scorsi anni - indipendentemente dal tasso, notevolmente più basso di oggi - si è assistito in maniera quasi immutata, ad un ricambio annuo nelle abitazioni di ben 1/5 degli abitanti!

Se invece il tasso è superiore, vi è sovrabbondanza, ciò che è all'origine di tutt'altri problemi. Fra questi troviamo evidentemente la perdita dovuta ai mancati introiti  dei locali sfitti, ciò che a sua volta ha un'incidenza negativa al momento del rinegozio delle ipoteche; lo sfitto riduce anche l'attrattiva della zona e il valore dello stabile, favorisce il deperimento più veloce dell'immobile (specie per le case monofamiliari) e un cambio frequente degli inquilini con conseguenti maggiori costi di manutenzione, ecc.

Situazione attuale, evoluzione passata e prognosi per il futuro

Dopo anni in cui il tasso delle abitazioni sfitte è continuamente aumentato, quest'anno ha ormai raggiunto livelli preoccupanti. 

Sia a livello nazionale (come anche ticinese) si registra un aumento molto importante. In Svizzera il tasso di sfitto è dell'1.62%, mentre in Ticino del  2.02%. In testa alla classifica vi sono Soletta (2.98%), Argovia (2.65%) e Giura (2.56%) mentre la chiudono Zugo (0.44%) e Ginevra (0.53%).

A livello nazionale il tasso è quello più elevato a fare tempo dalla fine della seconda guerra mondiale con due solo eccezioni per i periodi dal 1975-1977 e 1996-1999.

Per il Ticino, i dati ufficiali (che noi riteniamo essere comunque inferiori a quelli reali) evidenziano un tasso di sfitto del 2.02%, pari a 4'826 abitazioni vuote; si registra così un aumento di ben 1'062 unità - pari al 28.2% rispetto all'anno scorso! È ormai il secondo anno consecutivo che il Ticino è in testa per quanto attiene alla percentuale di aumento proporzionale dello sfitto. 

Da quando nel 1993 si è realizzata la prima statistica, è la prima volta che si superano le 4'000 unità e l'aumento prosegue incessante da 5 anni. L'11.6% del totale si trova in case unifamiliari e il 22.5% (1'086) in edifici costruiti o ristrutturati negli ultimi 2 anni; l'81.4% (3'927 unità) sono offerte in locazione, mentre il 18.6% (pari a 899 unità) in acquisto. Gli alloggi più frequentemente vuoti sono quelli con tre (33.3%) o quattro (29.1%) locali.

I dati evidenziano delle differenze regionali. A livello di Distretti abbiamo: Mendrisio: 3.28%, Locarno 2.96%, Bellinzona 2.03%, Lugano 1.98%, Riviera 1.17%, Leventina 0.96%, Vallemaggia 0.64%, Blenio 0.3%. 

La circostanza che il tasso registrato sia così basso nelle valli, non è a nostro modo di vedere fedefacente. Da anni critichiamo il modo di procedere del rilevamento e confidiamo di potere offrire un contributo per un effettivo miglioramento, a fare tempo dall'anno prossimo. Purtroppo v’è sempre lo scoglio dei costi per un rilevamento affidabile... Nondimeno un nostro censimento interno effettuato a primavera di quest'anno aveva evidenziato nelle zone da Bellinzona verso le valli a nord, per il segmento delle case a reddito, uno sfitto che si avvicinava al 10%. Pur mettendo in conto delle imprecisioni nel rilevamento e che il rilievo aveva interessato solo le case a reddito ma non le case unifamiliari o con pochi appartamenti,  lo sfitto rimaneva comunque estremamente importante e ben diverso dai tassi dello 0.3 e 1.17 indicati. Le discrepanze sono quindi senz'altro da ascrivere ad una partecipazione carente dei responsabili (pubblici o privati) preposti alla segnalazione e s'impone quindi l'introduzione di correttivi...

Le prognosi per il futuro danno purtroppo lo sfitto ancora in aumento: un po' perché le domande di costruzione non sembrano in generale marcare un significativo calo dell'attività, un po' perché i grandi cantieri (che necessitano anche di 6-7  anni per essere realizzati, ritenuto che l'edificazione in sé costituisce solo la fase finale) verranno sicuramente portati a termine; il costo denaro tanto basso, i tassi negativi e l'assenza di interessanti opportunità negli investimenti finanziari, inducono gli investitori e in primo gli istituzionali, ad investire nel patrimonio immobiliare anche in futuro. Nel contempo anche l'immigrazione si è contratta con conseguente calo della domanda di alloggi. 

Le maggiori banche prevedevano tali scenari già da qualche anno, arrivando l'UBS (UBS Real Estate Focus Chief Investment office WM 2017 pag. 19) addirittura a quantificare le perdite finanziari particolarmente importanti negli edifici nuovi.

Al recente Forum Immobiliare abbiamo avuto modo di sentire gli analisti del CS e dell'UBS, che presenteranno ufficialmente i loro studi a breve, che non hanno fornito alcuna garanzia di miglioramento nella questione.

In un articolo pubblicato nella NZZ il 25.4.2018 Andrea Martel ha osservato come lo sfitto continui ad aumentare pure nelle zone che già presentano un eccesso di alloggi perché gli investitori  continuano a costruire anche lì. L'autore aveva spiegato che il motivo risiede nel minore costo del terreno in periferia piuttosto che nei centri.  

Commento

Taluni possono essere portati a pensare che lo sfitto verrà riassorbito senza grandi difficoltà. In verità bastano i dati "misurati" (verosimilmente per difetto) nei singoli comuni, per ricavare un'immagine molto più concreta della situazione: si vedrà che lo sfitto non è distribuito in modo irregolare in singoli comuni , ma è invece presente ovunque con concentrazioni molto elevate in comuni anche vicini. Così ad esempio:

- Lugano 880 abitazioni vuote, Massagno 285, Paradiso 146
- Caslano 65, Agno 46, Bioggio 39
- Chiasso 296 (= 5.61%!), Vacallo 71,  Balerna 41, Coldrerio 36, Mendrisio 273, Morbio Inferiore 74
- Locarno 377 (= 3.38%), Ascona 141, Minusio 98, Muralto 58, Orselina 42, Tenero-Contra 91 (4.64%!)...

In tutta franchezza non vi vede troppo come si potrebbe riempire realisticamente questi spazi - destinati oltretutto ad aumentare vista la continua ed intensa attività edilizia in atto! Continuano a vedere la luce complessi di oltre 100 appartamenti "al colpo" che francamente, oltre a destabilizzare una zona - si pensi al traffico supplementare, a scuole ed asili costruiti per numeri diversi ecc - non faranno che ulteriormente aggravare il problema. A parer nostro l'edificazione dovrebbe essere commisurata al fabbisogno della popolazione locale ed aumentata della naturale immigrazione, senza pensare di importare  inquilini dall'estero per riempire case nuove in esubero.

L'arrivo di tanti alloggi nuovi - che non potranno essere riempiti che contro varie concessioni e in primis di tipo finanziario - origina purtroppo una forte concorrenza per i proprietari di alloggi meno recenti, che saranno sempre più in difficoltà a riempire i loro stabili. 

Anche i tanto invocati investimenti - pure di ampia portata - per aggiornare gli stabili datati agli standard degli stabili nuovi, potrebbero non bastare: sicché oltre al danno anche la beffa! Noi abbiamo peraltro richiesto con veemenza che le norme per il rinnovo degli stabili siano rese più leggere per non demotivare eccessivamente i proprietari. Gli immobili necessari di rinnovo sono peraltro normalmente siti in zone pregiate e centrali (dove già sono presenti tutte le infrastrutture), che sono proprio quelle che meriterebbero di essere sviluppate, piuttosto che quelle periferiche. La nuova proposta di Legge Edilizia messa in consultazione a inizio anno andava però purtroppo in direzione opposta, con l'introduzione di ulteriori prescrizioni e vincoli restrittivi e costosi in caso di rinnovo.

È verosimilmente illusorio sperare che gli investitori costruiscano solo secondo le necessità effettive, evitando così la creazione di squilibri che vanno a colpire i proprietari di case già esistenti, i quali sono - ed è bene ricordarlo - in ampissima misura piccoli e medi proprietari privati. Fino a pochi anni orsono, gli istituzionali detenevano infatti solo una percentuale contenuta (ormai al rialzo) di alloggi. Nel 2000 in Ticino le abitazioni locative appartenevano infatti a privati in misura del 90%, mentre nel 2017 la percentuale è scesa al 71.4%; la quota di SA e Sagl e Cooperative comprensive degli investitori istituzionali è passata per contro, nello stesso periodo, da 2.0 a 16.7%. I problemi li avranno quindi in primo luogo i piccoli e medi proprietari.

Speriamo che anche i comuni pianifichino con grande attenzione per evitare il lancio di nuovi cantieri di grandi dimensioni in comuni già sovradimensionati o con grande disponibilità nella zona.

Anche l'investitore privato - specie se piccolo - dovrà operare con grande prudenza. Delicate e difficili potrebbero anche essere le scelte circa la ristrutturazione  della propria proprietà: in taluni casi prevalgono i vantaggi in altri no. Fra i fattori da tenere in considerazione vi saranno  ad esempio il livello dei tassi ipotecari, i posti di lavoro e l'attrattiva della zona, le possibilità edificatorie del fondo, l'incisività dei lavori, le difficoltà pratiche della ristrutturazione con la casa occupata o invece vuota ecc.

Sarebbe auspicabile che tutti facessero delle riflessioni e se del caso si facessero assistere da specialisti che dessero prova di grande oggettività e lungimiranza.

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti