Da Economia Fondiaria no. 2/2025

Tratto dall'articolo Novità... in pillole

Nella recente STF 4A_158/2024 il TF mette definitivamente fine a lunghe controversie e conferma la bontà di quanto sempre sostenuto dalla CATEF.

A inizio 2020 sin dal manifestarsi dei primi casi di Covid-19 in Ticino, con le raccomandazioni e poi gli ordini di chiusura delle attività, la CATEF si è prodigata a chiarire e consigliare i proprietari e – vista l’eccezionalità della situazione – anche i numerosi inquilini che la contattavano.

La nostra posizione è sempre stata chiara: giuridicamente la chiusura obbligata e imposta dall’autorità non costituiva un difetto ai sensi del diritto di locazione né un altro motivo che giustificasse una pretesa giuridica dell’inquilino di esonero parziale o integrale dal pagamento della pigione. Nondimeno, vista la gravità e le incertezze del momento, consigliavamo ai locatori di valutare la possibilità di andare incontro agli inquilini concedendo loro delle facilitazioni, quali dilazioni nei pagamenti, altri vantaggi contrattuali e soprattutto sconti sulla pigione; se fossero stati nell’ordine del 50% ciò avrebbe peraltro significato che entrambe le parti si sarebbero assunte in eguale misura le conseguenze delle chiusure.

I proprietari sono stati molto comprensivi e solidali, e la maggior parte di loro ha concesso degli sconti. Ciò, nonostante poi alle imprese che ne facevano richiesta, siano stati anche concessi degli aiuti statali.

Alcuni inquilini e degli autori dottrinali non hanno però voluto saperne di accordi consensuali e rispettosi delle due parti, pretendendo invece un esonero integrale della pigione, e adendo anche i tribunali per ottenere ragione. A livello nazionale sono così state adottate diverse decisioni da parte di tribunali differenti, con esiti altrettanto diversi. La sentenza del TF è quindi tanto più benvenuta, non solo perché conferma la nostra linea, ma anche e soprattutto perché mette definitivamente fine alle discussioni su un tema che ha sollevato questioni nuove e quasi mai affrontate prima.


Il Tribunale Federale ha quindi chiarito in particolare i seguenti principi:

• applicazione della clausula rebus sic stantibus
  Di principio i contratti vanno rispettati (pacta sunt servanda). Eccezionalmente è possibile derogare agli accordi e adattare un contratto se, dopo il suo inizio, le circostanze si modificano in maniera talmente fondamentale che ne risulta un grave disequilibrio fra le prestazioni, ciò che giustifica appunto un adeguamento del contratto. Il TF ha ammesso che l’arrivo del Covid non fosse prevedibile alla stipulazione del contratto ma ha ritenuto che il disequilibrio fra le reciproche prestazioni delle parti non avesse raggiunto quell’intensità tale da giustificare l’applicazione della clausula rebus sic stantibus. È giunto a tale conclusione in particolare ritenendo che:
  - l’inquilino aveva ricevuto un indennizzo per i casi di rigore
  - i suoi dipendenti avevano ricevuto un indennizzo per disoccupazione parziale, ciò che aveva ridotto le sue spese
  - nel settore alberghiero la fluttuazione dell’occupazione delle camere occupate non è inabituale
  - il periodo di chiusura litigioso (marzo 2020-febbraio 2021) è stato relativamente breve in considerazione della durata effettiva della locazione (di 90 mesi) e della durata inizialmente prevista di 292 mesi.
  
  
• Senza approfondire la questione, non si è poi distanziato dalla conclusione dell’istanza precedente che aveva escluso che la chiusura forzata dell’attività costituisse un difetto; ciò in particolare perché la locatrice non aveva voluto garantire all’inquilino l’utilizzo duraturo dell’ente locatore come attività alberghiera, né aveva voluto assicurargli la realizzazione di una determinata cifra d’affari. Il rischio di una simile chiusura costituiva invece un rischio commerciale a carico dell’albergatore.

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti

Per ulteriori informazioni si veda in particolare:
- STF 4A_158/2024 e Handelsgericht des Kantons Zürich HG210201-O
- Tatiana Gurbanov in Newsletter gennaio 2025 unine
- Tribunal des baux et loyers de Genève JTBL/565/2021