Da Economia Fondiaria no. 4/2022

Purtroppo l'evoluzione della guerra in Ucraina non lascia ipotizzare che l'aumento dei costi energetici sia solo a breve termine, sicché la questione acquista sempre maggiore importanza

Nonostante la questione sia già stata trattata diffusamente nel penultimo numero di Economia Fondiaria e la risposta sia sempre visionabile sia nella rivista come anche nel nostro sito (Spese accessorie: risposte veloci a domande generali), le domande dei soci sull'argomento - diventato di grande attualità - rimangono molto numerose.
Di seguito ricordiamo i principi cardine, ritenuto che per i dettagli rimandiamo all'articolo "Spese accessorie: risposte veloci a domande generali" cui sopra si fa riferimento.

Anzitutto distinguiamo fra:

A- Contratto prevedente una pigione e spese accessorie a parte, pagabili mediante acconto con conguaglio annuale
B- Contratto prevedente una pigione e una partecipazione forfettaria alle spese accessorie
C- Contratto prevedente una pigione comprensiva anche delle spese accessorie

E meglio:

A- Contratto prevedente una pigione e spese accessorie a parte, pagabili mediante acconto con conguaglio annuale

Questo sistema è più complesso degli altri perché tutti gli anni si deve procedere alla stesura esatta del conguaglio delle spese; presenta però il vantaggio che a fine periodo i costi anticipati dal locatore per le spese verranno integralmente coperti. Pertanto se al momento del prossimo pieno di nafta il locatore dovesse pagare una cifra quasi doppia rispetto a quanto pagato negli anni precedenti, egli dovrà sì anticipare tale spesa, ma alla fine del periodo verrà rimborsato per la parte consumata.
Sebbene sia  il locatore che anticipa le spese, può essere anche nell'interesse dell'inquilino di aumentare spontaneamente l'importo dell'acconto: ciò per evitare di vedersi confrontato con un conguaglio sensibilmente più elevato, proprio a causa di questo aumento importante delle spese energetiche.
La soluzione dell'acconto con conguaglio a fine periodo - che è nettamente la più frequente - non richiede quindi al locatore, in questa particolare circostanza, alcun passo da intraprendere; resta riservata la possibilità che egli chieda ai suoi inquilini se sono interessati ad aumentare l'importo dell'acconto delle spese. In caso affermativo vale la piena di formulare un accordo scritto con la firma di locatore e inquilino, indicante l'entità e la data dell'entrata in vigore dell'aumento dell'acconto.


B- Contratto prevedente una pigione e una partecipazione forfettaria alle spese accessorie

Alla stipulazione del contratto, quando si stabilisce l'importo forfettario delle spese, si deve essere sicuri che lo stesso sia adeguato, perché esso potrà essere modificato in futuro solo a condizioni molto restrittive. Per essere adeguato si reputa che l'importo stabilito corrisponda alla media delle spese effettive dei tre anni precedenti la stipulazione dell'accordo. Tale importo potrà successivamente essere adeguato in funzione della media delle stesse spese dei tre anni precedenti la data della modifica. Si procederà sempre paragonando le medie.
Se quindi inquilino è entrato nel 2018, si dovrà confrontare la media degli anni 2017, 2016 e 2015 con la media degli anni 2021, 2020, 2019. Ad oggi non si registrerebbe quindi ancora alcun importante aumento. Se il locatore volesse procedere fra un anno, l'aumento sarebbe comunque ancora contenuto, perché dovendo operare con medie, l'aumento del 2022 andrebbe "annacquato" dovendo fare media con gli anni 2021 e 2020. Solo nel 2025 l'aumento diventerebbe consistente (sempre che le spese rimanessero elevate), perché la media sarebbe calcolata sugli anni 2024, 2023 e 2022.
Pertanto, se ad esempio la media per gli anni 2017, 2016 e 2015 desse un importo del tutto ipotetico di fr. 1'000 annui, mentre quella per gli anni 2024, 2023 e 2022 fosse di fr. 1'800, l'aumento di fr. 800 potrebbe essere addebitato integralmente all'inquilino con un aumento della partecipazione forfettaria di fr. 67 mensili (fr. 800: 12 mesi).


C- Contratto prevedente una pigione comprensiva anche delle spese accessorie

Questa situazione è ancora più complessa. In questo caso l'aumento delle spese accessorie costituisce un "aumento dei costi". Questo è uno dei fattori che giustifica un aumento di pigione, nell'ambito del metodo relativo. In tale contesto si dovrà tenere conto contemporaneamente - e in aggiunta al criterio dell'aumento dei costi - anche dei seguenti fattori: adeguamento al rincaro in misura del 40%, eventuali migliorie, realizzazione di eventuali riserve, ma soprattutto, l'evoluzione del tasso ipotecario determinante ai fini locativi. Proprio quest'ultimo fattore potrebbe comportare un saldo negativo, sicché non ci sarebbe alcun margine per un aumento di pigione.


Conclusione

Salvo nel caso A- (prevedente la pigione con spese accessorie pagabili mediante acconto e conguaglio) la situazione odierna non lascia per il momento spazio ad un effettivo aumento che permetta al locatore di coprire adeguatamente l'aumento delle spese energetiche.
Infatti, nell'ipotesi B- un aumento potrebbe tendenzialmente entrare in considerazione solo fra qualche anno e a condizione che la media delle spese sia effettivamente aumentata. Un eventuale aumento necessita comunque di approfonditi accertamenti.
L'ipotesi C- invece, è poco interessante alla luce dell'evoluzione del tasso ipotecario determinante degli ultimi anni, perché si arrischia un saldo negativo. Tutto dipenderà dai diversi contratti in essere con i diversi inquilini, sicché teoricamente sarebbe possibile che vi sia margine per un aumento ad un inquilino ma non agli altri...
Per tutte le prescrizioni formali si rimanda all'articolo citato in ingresso.


La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti