Da Economia Fondiaria no. 2/2016

Con l'adozione dell'Ordinanza sulle abitazioni secondarie, che completa la relativa legge, c'è finalmente chiarezza sulla regolamentazione del nuovo articolo costituzionale 75b sulle abitazioni secondarie. Ecco i punti cardine.

In data 12 marzo 2012 la popolazione svizzera ha accettato l'iniziativa popolare sulle abitazioni secondarie. Da allora, dopo un periodo d'incertezza e di regolamentazioni provvisorie, il Parlamento ha infine adottato la Legge federale sulle abitazioni secondarie mentre il Consiglio Federale ha adottato di conseguenza la relativa ordinanza. Legge ed ordinanza sono entrate in vigore il 1. gennaio di quest'anno e ciò ci permette di fare chiarezza sui concetti principali applicabili in relazione con le abitazioni secondarie.

Conformemente al mandato costituzionale l’obiettivo della nuova regolamentazione è quello di evitare la costruzione di nuove abitazioni secondarie nei comuni in cui fosse già stata raggiunta la percentuale del 20% di simili abitazioni. I Cantoni e i Comuni possono peraltro adottare regolamentazioni restrittive supplementari. La questione delle residenze secondarie non è quindi regolata esclusivamente dalla Confederazione, ma bensì anche, ma non obbligatoriamente, dai Cantoni e dai Comuni. In Ticino vi sono diversi Comuni che hanno delle regolamentazioni apposite che esistono già da tempo, e ben prima dell'adozione della nuova norma costituzionale.

La regolamentazione sulle abitazioni secondarie è inoltre applicabile solo all'interno delle zone edificabili mentre all'esterno della zona edificabile si applicano le regole della LPT (Legge sulla pianificazione del territorio) e in particolare l'art. 24 LPT.

La legge non definisce il concetto di "abitazione secondarie" che in modo indiretto, spiegando che è considerata tale un'abitazione che non è né primaria né equiparata a quest'ultima (art. 2 cpv. 4 LAS; vedi più sotto).

In Ticino le limitazioni imposte dalla nuova regolamentazione hanno un'incidenza diretta e importante nelle zone particolarmente ambite, come quelle turistiche in riva al lago o in montagna. Non hanno invece un influsso sui rustici fuori zona: non trovandosi in zona edificabile, la nuova regolamentazione non trova applicazione mentre continuano ad applicarsi le regole della Legge Federale sulla pianificazione del territorio (LPT) e di conseguenza anche quanto previsto dai piani PUC e PEIP (ossia il piano di utilizzazione cantonale che delimita in maniera unitaria i paesaggi con edifici e impianti protetti, sulla scorta dei criteri definiti dalla scheda stessa).

La nuova regolamentazione non si applica poi di principio nemmeno ai rustici che fossero situati all'interno della zona edificabile, perché le nuove disposizioni vogliono evitare la costruzione di nuove abitazioni, mentre non si oppongono alla ristrutturazione di quelle esistenti (fatte salve alcune eccezioni che verranno illustrate più sotto). I rustici in zona edificabile possono quindi in sostanza essere liberamente trasformati (rispettando ovviamente le norme del piano regolatore) a condizione che - se destinati a residenza secondarie in un comune con almeno il 20% di abitazioni secondarie - la loro superficie non aumenti di oltre il 30%.

La percentuale di residenze secondarie nei comuni è stabilita e aggiornata dalla Confederazione, sulla base dei dati forniti ogni anno dai comuni, che dovranno in particolare indicare il numero complessivo delle abitazioni e il numero delle abitazioni primarie e i dati sugli abitanti rilevati sempre al 31 dicembre. L'ARE (Ufficio federale per lo sviluppo territoriale) elabora poi la percentuale di residenze secondarie che viene pubblicata annualmente. Per il momento la si trova come allegato al termine dell'Ordinanza scaricabile al seguente sito: https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/20152998/index.html


Effetti delle nuove disposizioni sulle zone edificabili dei comuni con un tasso di abitazioni secondarie superiore al 20%

Laddove il limite del 20% di residenze secondarie fosse superato, è di principio vietata la costruzione di nuove abitazioni secondarie.

In questi comuni rimane nondimeno possibile l'edificazione di:

a) abitazioni primarie o "equiparate a primarie" secondo l'art. 2 cpv. 3 LAS; rientrano in quest'ultimo concetto in particolare quelle occupate in modo permanente da persone che nella stessa casa hanno anche un ufficio, o che non sono tenute ad annunciarsi al controllo abitanti (personale diplomatico e asilanti), o che vi risiedono a scopo di lavoro o di formazione, o abitazioni che sono utilizzate quali abitazioni di servizio per persone che operano in particolare nel settore alberghiero, in ospedale e in istituti, sono utilizzate da imprese per ospitarvi il personale per un breve periodo ecc.

b) abitazioni se sfruttate a scopi turistici : quindi se messe durevolmente a disposizione di clienti per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali di mercato o conformi all'uso locale e se si trovano nello stesso edificio dove vive il proprietario o se non sono adattate alle esigenze personali del proprietario e sono gestite nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata.

Con "struttura ricettiva organizzata" si intende una struttura di una certa dimensione che dispone di un piano di gestione di tipo alberghiero, e quindi in particolare le residenze paralberghiere e i villaggi vacanza che formano in generale un unico complesso dotato di infrastrutture comuni e che sono sufficientemente grandi e organizzate per divenire un oggetto facilmente commerciabile, redditizio e competitivo a lungo termine.

c) In relazione con strutture ricettive organizzate possono essere costruite abitazioni secondarie se i proventi che ne derivano servono a sfruttare in modo redditizio la struttura ricettiva, se la loro superficie non supera il 20% di quella totale, e se costituiscono un'unità costruttiva e funzionale con la struttura ricettiva.
Se le abitazioni secondarie rimangono in modo duraturo di proprietà della struttura ricettiva organizzata e sono locate, la loro superficie può estendersi fino al 33% della superficie utile principale complessiva.

d) Abitazioni secondarie in edifici protetti o tipici del luogo, in particolare se l'aspetto esterno e la struttura di base rimangono immutati, se la conservazione non può essere altrimenti assicurata e se non vi si oppongono interessi preponderanti (arti. 9 LAS).

Le nuove disposizioni non avranno invece influsso sulle abitazioni secondarie già esistenti, che potranno continuare a mantenere la loro destinazione.
Le abitazioni esistenti all' 11 marzo 2012 o edificate posteriormente sulla base di una licenza edilizia antecedente l'11 marzo 2012, potranno ancora essere ristrutturate con i seguenti limiti:

- da abitazione primaria in abitazione primaria, senza limite
- da abitazione primaria in abitazione secondaria: con un limite massimo di aumento della superficie del 30% e a condizione che non nasceranno  abitazioni secondarie supplementari (art. 11 cpv. 3 LAS).
- se con la trasformazione si vuole aumentare di oltre il 30 % la superficie di un'abitazione secondaria e si vuole costruirne di supplementari, si ricade nel regime della costruzione di nuove abitazioni secondarie con tutti i vincoli applicabili alla nuova edificazione.

I cantoni e i comuni adottano le misure necessarie ad impedire abusi e sviluppi indesiderati derivanti da un uso senza limitazioni di abitazioni già esistenti o approvate all’11 marzo 2012 a scopo di abitazioni secondarie(art. 12 LAS).
Il Legislatore ha poi stabilito altre limitazioni alla libera trasformazione di edifici esistenti stabilendo che una struttura alberghiera (meglio: "struttura ricettiva organizzata"; il concetto è spiegato più sotto) possa essere trasformata in abitazione secondaria limitatamente ad un massimo del 50% della superficie, se viene sfruttata da almeno 25 anni, se senza colpa del proprietario o gestore non può più essere sfruttata in modo redditizio, e se non ci sono interessi preponderanti che vi si oppongono.


Ulteriori conseguenze della nuova regolamentazione

Nei comuni con una percentuale di abitazioni secondarie superiore al 20%, la costruzione di abitazioni primarie o a loro equiparate, rispettivamente delle altre abitazioni cui fa riferimento l'art. 7 LAS sono possibili mediante la menzione di una limitazione d'uso, volta a garantire che queste nuove abitazioni saranno utilizzate esclusivamente per gli scopi indicati. La menzione d'uso sarà disposta al momento del rilascio dell'autorizzazione edilizia e indicherà espressamente se l'abitazione è destinata ad abitazione primaria o equiparata tale, o se sfruttata a scopi turistici ai sensi dell'art. 7 cpv. 2a o 2b LAS (e si trova nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio principale o non è adattata alle esigenze personali del proprietario ed è gestita nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata).
Se successivamente nel comune il tasso di abitazioni secondarie dovesse scendere al di sotto o fino al 20%, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie, a richiesta del proprietario, revocherà un'eventuale limitazione d'uso (art. 25 cpv. 3 LAS).
La limitazione d'uso può inoltre essere sospesa per una durata determinata (ma di al massimo due anni) se non può temporaneamente essere rispettata per gravi motivi quali decesso, trasferimento di domicilio o modifica dello stato civile o se il proprietario fornisce la prova di avere cercato invano persone disposte ad usare lecitamente l'abitazione dietro congrua remunerazione.

Chiunque non osservasse una limitazione d'uso oppure fornisse indicazioni inesatte o incomplete alle autorità su fatti rilevanti per l'autorizzazione, oppure approfittasse subdolamente dell'errore in cui fossero incorse le autorità, incorrerebbe in sanzioni penali: per chi agisse intenzionalmente, è stabilita una pena detentiva sino a tre anni o una pena pecuniaria, per chi agisse per negligenza, una pena pecuniaria sino a 180 aliquote giornaliere (art. 21).

Ogni cantone deve designare un'autorità incaricata di esercitare la sorveglianza sull'esecuzione della legge (art.15 LAS).

I testi della Legge e dell'Ordinanza sulle abitazioni secondarie sono scaricabili al seguente sito http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=it 

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti



Art. 7 LAS

1 Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate:

a. come abitazione primaria o abitazione che, secondo l’articolo 2 capoverso 3, è equiparata a un’abitazione primaria; o
b. come abitazione sfruttata a scopi turistici.

2 Un’abitazione è considerata sfruttata a scopi turistici se, in modo duraturo, è messa a disposizione di clienti, esclusivamente per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali di mercato e conformi all’uso locale, e se:

a. si trova nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio princi-pale; o
b. non è adattata alle esigenze personali del proprietario ed è gestita nel-l’ambito di una struttura ricettiva organizzata.

3 Nelle autorizzazioni edilizie, l’autorità preposta al loro rilascio dispone la limita-zione d’uso secondo il capoverso 1 lettera a o il capoverso 2 lettere a o b prescrivendo un onere d’uso. Se nell’autorizzazione edilizia per una nuova abitazione tale onere non figura e se l’autorizzazione non è stata rilasciata secondo gli articoli 8, 9, 26 o 27, la limitazione d’uso secondo il capoverso 1 lettera a si presume applicabile.

4 Immediatamente dopo che l’autorizzazione edilizia è passata in giudicato, l’autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie incarica l’ufficio del registro fondiario di menzionare nel registro fondiario la limitazione d’uso riguardante il fondo in questione.

5 Il Consiglio federale disciplina i dettagli, segnatamente:

a. i requisiti posti alla struttura ricettiva organizzata;
b. l’obbligo di notifica del cambiamento di destinazione da abitazione sfruttata a scopi turistici in abitazione primaria; e
c. la formulazione degli oneri d’uso.