Da Economia Fondiaria no. 5/2011

Nelle precedenti edizioni di Economia Fondiaria il Presidente Cantonale CATEF Gianluigi Piazzini e alcune mie recensioni avevano già anticipato i temi in discussione nell’ambito pianificatorio sia in sede Federale che Cantonale.

In campo Federale

La raccolta ufficiale delle Leggi federali conferma ora che al 1° luglio 2011 è entrata in vigore la modifica 17 dicembre 2010 della Legge Federale sulla pianificazione del territorio (LPT) in materia di residenze secondarie.
Concretamente, i piani direttori cantonali dovranno entro 3 anni dalla sopraccitata entrata in vigore della nuova modifica stabilire misure per limitare il numero di nuove abitazioni secondarie, promuovere l’industria alberghiera e le abitazioni primarie a prezzi moderati nonché migliorare il tasso di occupazione delle abitazioni secondarie.
Scopo dell’esercizio è di adottare misure particolari per garantire un rapporto equilibrato tra abitazioni primarie e secondarie, evitando dunque un’eccessiva concentrazione di residenze secondarie a scapito proprio delle abitazioni primarie e del settore alberghiero.
Se i piani direttori cantonali non avranno reso esecutive le disposizioni federali e se i Comuni non avranno adottato da parte loro nello stesso termine le limitazioni e le quote dei loro territori destinati a tale scopo, il Legislatore Federale ha disposto un divieto di autorizzazione di abitazioni secondarie fintanto proprio che Cantoni e Comuni non si saranno messi in regola.
Appare evidente che in questo settore vigilerà sempre l’Ufficio Federale dell’ambiente che già sovrintende le pianificazioni cantonali.
Concretamente occorrerà dunque per il Ticino rendere operative le disposizioni in materia di residenze secondarie che il Cantone aveva già promosso soprattutto nell’ambito della Legge Federale sulla acquisizione di immobili da parte di stranieri (LAFE), considerato che alcuni Comuni hanno già contingentato le residenze secondarie e hanno preso provvedimenti incisivi in questo ambito.
Appare comunque preoccupante che la disincentivazione delle residenze secondarie e il loro miglior utilizzo potranno essere sottoposte a nuove tasse, per altro già avallate in altre situazioni svizzere dal Tribunale Federale.
Problematica sarà pure la promozione alberghiera, ritenuto che gli alberghi costituiscono un settore economico in sofferenza e che non esiste una vera politica di appoggio economico nei confronti delle esistenti e nuove strutture alberghiere.
Decisamente ostico sarà poi il tentativo di obbligare l’occupazione anche da parte di terzi delle residenze secondarie onde favorire il turismo nelle varie località, anche se l’efficacia di tale misura può essere già ora seriamente posta in discussione.
Anche quest’ultima misura non è stata considerata contraria al diritto di proprietà e quindi occorrerà verificarne le applicazioni nel Cantone Ticino.
Su questi aspetti la CATEF rimarrà comunque estremamente vigile.

In ambito Cantonale

Sul piano Cantonale abbiamo invece assistito alla promulgazione della nuova Legge cantonale sullo sviluppo territoriale (Lst), che ha rimpiazzato la Legge cantonale di applicazione della Legge federale sulla pianificazione del territorio più sopra citata.
La nuova Legge cantonale adotta quindi una nuova denominazione che, salvo ripensamenti in sede federale, anche la Legge sulla pianificazione del territorio dovrebbe adottare.
Pertanto, lo scenario non prevede più soltanto una Legge per la sistemazione o il coordinamento dell’attuale assetto territoriale, ma piuttosto l’intenzione di assumere preoccupanti programmazioni economiche nell’ambito territoriale che avranno conseguenze sempre più incisive sull’economia fondiaria privata.
La nuova Legge cantonale sullo sviluppo territoriale non comprende le misure fiscali sugli asseriti vantaggi pianificatori che sono ancora in consultazione in ambito cantonale sulla base di un progetto dipartimentale che la CATEF e le altre Associazioni economiche cantonali hanno incondizionatamente avversato.
Trattasi dunque di uno strumento legislativo che non si limita ad applicare le disposizioni federali ma intende pure acquisire un ruolo autonomo nell’ambito delle tendenze pianificatorie cantonali.
Pur non essendo estremamente innovativo, una prima lettura del nuovo testo legislativo permette di conoscere meglio la portata dei piani di utilizzazione cantonali, dei piani particolareggiati comunali e dei piani di quartiere che sono previsti dalle nuove norme, difettando però chiare condizioni di attuazione nonché le possibili estensioni di tali piani.
In generale tuttavia i piani di utilizzazione cantonale dovrebbero dipendere dal piano direttore cantonale, pianificando situazioni locali, e il piano particolareggiato dovrebbe pianificare singole aree del piano regolatore comunale, a loro volta più ampie di singoli quartieri per i quali possono essere ulteriormente previsti dei piani particolari.
Le condizioni e l’estensione esatta dei vari piani risulta infatti importante in quanto la salvaguardia delle varie pianificazioni può intervenire con una serie di decisioni che paralizzano l’attività edilizia nella stessa zona, che può subire anche un totale blocco edilizio.
Oltretutto, la salvaguardia della pianificazione può giungere sino ad una restrizione quinquennale dell’attività edilizia, con dunque una incisiva azione nei confronti dell’economia fondiaria (pensando che il periodo quinquennale può addirittura essere prolungato).
Nel nuovo corpo legislativo sono poi riprese le norme relative al numero massimo di posteggi privati, che verrà fissato da un regolamento cantonale, e le norme relative ai grandi generatori di traffico, che vengono considerati tali se producono nei giorni di apertura al pubblico almeno 1000 movimenti specifici.
La nuova Legge cantonale stabilisce ancora la possibile forma contrattuale fra enti pubblici e persone private per la ricomposizione particellare e l’acquisizione di terreni onde raggiungere gli scopi pianificatori.
Acquisendo sedimi, il Cantone e i Comuni potrebbero in concorso con promotori privati promuovere dunque le abitazioni primarie e le nuove zone economiche a condizioni favorevoli.
L’entrata in vigore del nuovo strumento legislativo non è ancora stata pubblicata sul Foglio ufficiale, che ha confermato l’approvazione della nuova Legge, ma cadrà presumibilmente all’inizio del prossimo anno.
Conseguentemente, la base legale cantonale per gli interventi pianificatori risulta ora più precisa e elimina alcune precedenti incertezze, anche se questa base giuridica deve essere ancora sottoposta ad una chiara interpretazione al momento della sua applicazione concreta.

Avv. Dr. Gianmaria Mosca