Da Economia Fondiaria no. 2/2014

Il 19 febbraio u.s. il Consiglio Federale ha adottato il messaggio concernente la Legge sulle abitazioni secondarie – che definisce le modalità di attuazione del nuovo articolo costituzionale adottato dal popolo l’11 marzo 2012 - trasmettendo il tutto al Parlamento affinché proceda con l’iter parlamentare. Dopo l’adozione di un’ordinanza provvisoria fino all’emanazione della Legge d’attuazione e dopo la procedura di consultazione di una proposta di legge, si entra così sempre più nel concreto, con un progetto ormai definito, sebbene non ancora definitivo. Il contenuto corrisponde ampiamente a quanto messo in consultazione, ma sono state operate delle scelte che hanno eliminato due importanti varianti. In sintesi il disegno di legge prevede che nei comuni con una percentuale di residenze secondarie superiore al 20% potranno essere edificate nuove abitazioni di vacanza solo se sfruttate durevolmente a scopi turistici, per soggiorni di breve durata e alle usuali condizioni di mercato nell’ambito di strutture (para)alberghiere, o se gestite direttamente e in numero limitato dal proprietario che abita nella stessa casa, o se servono a preservare monumenti protetti (come anche i rustici meritevoli di conservazione), o se conformi a dei piani regolatori speciali. Il disegno di Legge prevede poi che gli edifici esistenti possano essere convertiti e trasformati (senza ampliamento) in residenze secondarie. Cantoni e comuni potranno - se lo vorranno - emanare regole più restrittive, anche per evitare abusi. La palla è ora nelle mani del Parlamento che verosimilmente inizierà ad esaminare la legge nella sessione estiva.

Per maggiori ragguagli sul disegno di legge si rimanda al contributo da pagina 11.

Per motivi di spazio rinunciamo a pubblicare il disegno di legge che è però consultabile al sito: 
http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=it&download=NHzLpZeg7t,lnp6I0NTU042l2Z6ln1ah2oZn4Z2qZpnO2Yuq2Z6gpJCEeYF2f2ym162epYbg2c_JjKbNoKSn6A--


Il relativo messaggio può essere visionato al sito: 
http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=it&download=NHzLpZeg7t,lnp6I0NTU042l2Z6ln1ah2oZn4Z2qZpnO2Yuq2Z6gpJCEeYF2fmym162epYbg2c_JjKbNoKSn6A--

Infine, in considerazione del fatto che le norme restrittive si applicano solo nei comuni dove la soglia del 20% di abitazioni secondarie è superata, indichiamo anche il sito che contiene la lista aggiornata (28.2.2014) delle percentuali di residenze primarie e secondarie di tutti i comuni svizzeri:
http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/index.html?lang=it&download=NHzLpZeg7t,lnp6I0NTU042l2Z6ln1ah2oZn4Z2qZpnO2Yuq2Z6gpJCEeYF9hGym162epYbg2c_JjKbNoKSn6A--


CONTENUTI ESSENZIALI DEL DISEGNO DI LEGGE FEDERALE SULLE ABITAZIONI SECONDARIE

Generalità

La procedura di consultazione ha avuto un’ampia partecipazione e sono state inoltrate 144 prese di posizione, da parte di cantoni, partiti, organizzazioni, enti e privati. Sono state formulate osservazioni assai divergenti e spesso poco conciliabili fra i due fronti vicini e contrari agli iniziativisti.
Nel suo complesso il disegno di legge contiene modifiche relativamente modeste rispetto all’avamprogetto posto in consultazione.

Rispetto all’avamprogetto le differenze possono essere così riassunte:

- Precisazione del concetto di “abitazione sfruttata a scopi turistici” (artt. 7cpv. 2c e 8);
- Precisazione del concetto di nuove abitazioni in edifici protetti (art. 10);
- Rinuncia alla variante che fissava un limite temporale di cinque anni, prorogabili di altri 5, ai piani regolatori speciali inerenti a progetti (attuale art. 24, art. 11 avamprogetto);
- Rinuncia alla variante che ammetteva i cambiamenti di destinazione per le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore solo a titolo eccezionale (art. 12);
- Rinuncia al concetto di “sospensione della limitazione d’uso a tempo indeterminato” e di conseguenza rinuncia alla relativa tassa di compensazione (attuale art. 15; art 16 avamprogetto);
- Introduzione di un termine iniziale di 4 anni per la presentazione periodica del rapporto dei Dipartimenti al Consiglio Federale (art. 20).

I contenuti essenziali del disegno di legge sono quindi i seguenti:

Laddove la quota di abitazioni secondarie è superiore al 20 per cento sono ammesse solo:
a) le abitazioni primarie (art. 2 cpv. 2)
b) le abitazioni equiparate ad abitazioni primarie  (art. 2 cpv. 3)
c) le abitazioni sfruttate a scopi turistici (artt. 7 cpv. 2 e 8)
d) le abitazioni sfruttate nell’ambito di una struttura ricettiva organizzata (artt. 7 cpv. 2b e 9)
e) le abitazioni in edifici protetti (art. 10)
f) le abitazioni conformi a piani regolatori speciali inerenti a progetti speciali (art. 24)
g) abitazioni secondarie se situate in un immobile costruito secondo il diritto anteriore se non in contrasto con norme di diritto cantonale o comunale (artt. 12 e 13).

Più in particolare:

a) Costituisce un’abitazione primaria un’abitazione utilizzata da almeno una persona che risiede nel comune con l’intenzione di stabilirvisi durevolmente per costituire il centro della propria vita.

b) Sono equiparate ad abitazioni primarie in particolare le abitazioni occupate durevolmente per scopi di lavoro o formazione, quelle occupate da personale diplomatico e richiedenti l’asilo, quelle utilizzate da imprese per ospitarvi il personale per un breve periodo, quelle destinate all’affitto a lungo termine o alla vendita, anche se vuote ma al massimo da un anno (per lista esaustiva cfr. art. 2 cpv. 3).

c) Costituiscono abitazioni sfruttate a scopi turistici le abitazioni – messe a disposizione per soggiorni di breve durata e in modo durevole alle usuali condizioni di mercato locali - seguenti:

- quelle create nell’ambito di una struttura ricettiva organizzata, vale a dire nell’ambito di alberghi, di residenze paralberghiere e i villaggi vacanza che mettono a disposizione abitazioni per soggiorni vacanzieri di breve durata e offrono servizi paralberghieri. Sono abitazioni utilizzate principalmente a scopo commerciale e non possono essere personalizzate. L’uso da parte del proprietario e i suoi amici è limitato a tre settimane durante l’alta stagione;
- le abitazione che si trovano nella stessa casa nella quale il proprietario ha il suo domicilio principale (limite massimo: 4 abitazioni supplementari);
- le abitazioni offerte su piattaforme di vendita commerciale. Queste abitazioni sono ammesse esclusivamente nei comprensori designati a tale scopo nel piano direttore (artt. 7 cpv. 2c e 8). Si  tratta di un’opportunità importante per i cantoni, che a condizioni precise possono pianificare un aumento delle abitazioni secondarie per favorire lo sviluppo del turismo.

d) Sono ammesse abitazioni secondarie sfruttate nell’ambito di una struttura ricettiva organizzata (artt. 7 cpv. 2b e 9) se sono indispensabili per il finanziamento o la gestione della struttura ricettiva principale. La loro superficie complessiva non può superare il 20% della superficie complessiva delle camere e delle abitazioni e le abitazioni secondarie devono di regola costituire un’unità costruttiva e funzionale con la struttura ricettiva organizzata.

e) Possono pure essere autorizzate abitazioni secondarie in monumenti protetti (art. 10) se è l’unico modo per garantire una conservazione duratura dell’edificio, se non ne viene modificato l’aspetto esterno e la struttura edilizia basilare, e se non vi si oppongono interessi preponderanti. La soluzione per i monumenti protetti è applicabile anche  a rustici e Maisessen, se il sito è stato posto sotto protezione nell’ambito del piano di utilizzazione.

f) Sono pure possibili abitazioni secondarie conformi a piani regolatori speciali (art. 24): occorre essere in presenza di un PR speciale inerente a un progetto finalizzato almeno in parte preponderante alla costruzione di abitazioni secondarie, approvato prima dell’11 marzo 2012  e che disciplina gli elementi essenziali dell’autorizzazione edilizia riguardanti l’ubicazione, la posizione, le dimensioni e l’aspetto degli edifici e degli impianti, nonché la modalità e l’indice del loro sfruttamento.

g) Sono infine possibili nuove abitazioni secondarie in edifici già esistenti, se queste sono dovute solo ad un cambiamento di destinazione ma non ad un ampliamento della superficie dell’edificio. La legge riconosce come diritto acquisito il potere usufruire senza limitazione degli edifici esistenti, mentre applica alla ristrutturazione le stesse regole restrittive della nuova edificazione. Cantoni e comuni hanno la possibilità di emanare regole più restrittive e adottano le misure necessarie a impedire abusi e sviluppi indesiderati (in particolare che si trasformino le residenze primarie in secondarie per poi costruire nuove abitazioni primarie sostitutive).

Dal profilo formale, laddove la quota del 20% di abitazioni secondarie fosse superata, nuove abitazioni di cui alle lettere a-c. possono essere autorizzate soltanto con una limitazione d’uso che deve essere menzionata nel registro fondiario in riferimento al fondo in questione (art. 7); quelle di cui alle lettere d-g possono invece essere autorizzate senza limitazione d’uso (artt. 9, 10, 24).

Se un’abitazione era stata autorizzata con una limitazione d’uso, tale limitazione può in circostanze particolari - per esempio in caso di decesso o modifica dello stato civile o partenza improvvisa per motivi di lavoro - essere temporaneamente sospesa (art. 15). Non essendo invece più stata prevista la possibilità di una sospensione della limitazione a tempo  indeterminato, è stato eliminato anche l’articolo relativo ad una tassa di compensazione (art. 16 avamprogetto). 

Il disegno di legge prevede poi misure amministrative e penali in caso di uso illecito sostanzialmente immutate rispetto all’avamprogetto; all’art. 18 cpv. 4 è però venuto a cadere l’obbligo per le autorità edilizie di segnalazione delle infrazioni all’ARE in favore dell’autorità di vigilanza cantonale.

L’art. 20 prevede poi che i dipartimenti
federali presentino al Consiglio Federale i loro rapporti circa gli effetti della legge, la prima volta quattro anni dopo la sua entrata in vigore.

Conclusioni

A seguito della procedura di consultazione, il disegno di legge ha operato laddove possibile un compromesso fra le posizioni dei due fronti. Ha nondimeno senz’altro tenuto conto della posizione di chi voleva una regolamentazione meno restrittiva, segnatamente perché ha rinunciato alle due importanti varianti che ammettevano il cambio di destinazione degli alloggi esistenti solo in casi eccezionali e la  durata temporale dei piani regolatori speciali inerenti a progetti limitatamente a cinque anni; dal profilo procedurale ha inoltre attribuito maggiore autonomia ai cantoni.
Gli iniziativisti si sono espressi in modo negativo nei confronti del disegno di legge e si sono riservati di lanciare il referendum qualora al termine dell’iter parlamentare scaturisse una legge che a loro dire non tenga sufficientemente conto della volontà popolare.

Osservazioni finali

L’esito della votazione popolare ha creato notevole incertezza negli investitori e ridotto sensibilmente l’attività edilizia per la costruzione a nuovo di seconde residenze. Nelle zone più richieste verosimilmente ci saranno investimenti negli stabili già esistenti, che secondo il disegno di legge possono essere modificati ma non ampliati per residenze secondarie. Nelle zone ad edilizia estensiva con un tasso di residenze secondarie superiore al 20% si registreranno senz’altro delle minusvalenze, anche importanti.

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti