da Economia Fondiaria no. 5/2013

Residenze secondarie: un panorama preoccupante

Dopo la votazione dell’11 marzo 2012, il Consiglio Federale ha posto in consultazione il progetto della nuova legislazione federale di applicazione della norma costituzionale che limita in Svizzera le residenze secondarie.

La consultazione, destinata a tutti gli interessati, è aperta sino al 20 ottobre 2013.

La proposta legislativa si compone di due avanprogetti corrispondenti alla nuova Legge Federale sulle abitazioni secondarie e alla relativa Ordinanza, che, sottoposte congiuntamente alla procedura di consultazione, permettono dunque di raccogliere tutte le opinioni interessate.

Esaminando pertanto la proposta di Legge Federale, occorre menzionare immediatamente che l'art. 2 dell'avanprogetto si concentra sulla definizione di abitazione e di abitazione primaria, ritenuto che tutti gli oggetti che non ricadono nell'elenco dell'art. 2 dell'avanprogetto legislativo devono essere considerati residenze secondarie.

Ai sensi quindi del progetto legislativo, sono abitazioni le unità abitative dotate di cucina, di accesso proprio e di una struttura edile:

pertanto, con una roulotte possiamo muoverci a piacimento.

L'abitazione primaria si contraddistingue poi per la presenza di almeno una persona iscritta con domicilio principale nel luogo di situazione dell'immobile, entrando così in considerazione un concetto anagrafico che alle nostre latitudini non svolgeva abitualmente un ruolo determinante.

L'art. 2 dell'avanprogetto legislativo specifica poi che sono considerate abitazioni primarie anche le abitazioni occupate per scopi di lavoro, le abitazioni collegate ad un'altra abitazione nel medesimo edificio, le abitazioni destinate all'affitto a lungo termine, le abitazioni destinate al personale di un'impresa o che costituiscono dependances per alberghi od istituti.

Ogni Comune é quindi tenuto ad allestire un inventario delle abitazioni primarie, mentre la Confederazione fissa per ogni Comune la quota delle abitazioni secondarie sullo stesso territorio.

Vale dunque il principio che se in un Comune viene superata la soglia del 20% di residenze secondarie non possono essere autorizzate nuove residenze di vacanza, salvo per le eccezioni specificatamente previste dalla Legge.

Una prima eccezione viene indicata all'art. 7 I lett. "b" dell'avanprogetto qualora l'abitazione venga sfruttata a scopi turistici da parte dello stesso proprietario che abita nello stesso edificio, oppure nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata o nel caso che venga offerta sul mercato internazionale.

Ritenuto che le caratteristiche di questa eccezione dovranno essere oggetto di precisazioni da parte del Consiglio Federale, queste abitazioni secondarie in deroga potranno essere oggetto di limitazioni d'uso.

I Comuni e i Cantoni possono tra l'altro delimitare nella loro pianificazione territoriale zone assegnate a tale funzione turistica.

Un'altra eccezione viene prevista per nuove abitazioni secondarie in edifici tutelati qualora tali edifici non vengano pregiudicati nel loro valore e una loro conservazione non possa essere altrimenti garantita.

Questa norma si riferisce ai rustici ticinesi che possono dunque essere trasformati anche fuori dalle zone edificabili, purché siano degni di protezione.

Una terza eccezione legislativa viene prevista a favore delle residenze secondarie nel caso che prima della votazione dell'11 marzo 2012 sia stato approvato un piano regolatore speciale, come nel caso di Andermatt.

Decisamente più importante appare l'eccezione a beneficio del diritto acquisito, ritenuto che le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore all'11 marzo 2012 sono libere nell'uso abitativo, fatte però salve le limitazioni d'uso esistenti o future secondo il diritto Cantonale o Comunale.

Pertanto, dovrebbe essere chiaramente indicato che la nuova norma costituzionale non ha effetto retroattivo.

A questo proposito, il Consiglio Federale nel suo avanprogetto stabilisce due varianti fissando un'alternativa più restrittiva concernente appunto le abitazioni già esistenti alla data della votazione dell'11 marzo 2012.

Terminato dunque l'elenco delle eccezioni, l'avanprogetto di Legge Federale stabilisce l'obbligatorietà di un'autorizzazione edilizia per il cambiamento di destinazione e la possibilità per i Cantoni e per i Comuni di adottare le misure necessarie per impedire abusi.

In caso poi di problemi relativi all'uso turistico di un'abitazione in un Comune eccedente la percentuale del 20% di residenze secondarie, la Legge prevede anche una tassa di compensazione a carico del proprietario.

Nelle misure di applicazione del principio costituzionale, vengono poi garantite alle Autorità designate nei singoli Cantoni le più ampie facoltà di intervento e di esecuzione per obbligare i proprietari a rispettare i principi legislativi.

In questo caso trattasi evidentemente di misure estremamente coercitive che, non essendo precisamente regolate dall'avanprogetto legislativo, mettono nelle mani delle Autorità amministrative facoltà estremamente incisive.

Occorrerà dunque verificare le reazioni che scaturiranno dalla procedura di consultazione e nel corso dei lavori parlamentari, anche se la via proposta dal Consiglio Federale non è facilmente emendabile.

 

Avv. Dr. Gianmaria Mosca

Membro del Consiglio Direttivo della CATEF