Da Economia Fondiaria no. 2/2023

L'opinione di Omar Terraneo

Il territorio rappresenta una risorsa estremamente importante da curare, valorizzare e promuovere, sul quale poggiare saldamente lo sviluppo socio-economico del nostro Cantone.
Il 19 ottobre 2022, con delle modifiche apportate d’ufficio, il Consiglio federale ha approvato le schede R1, R6 e R10 e di fatto sancito l’approvazione e l’entrata in vigore degli adattamenti alle schede di Piano direttore cantonale come previsto dalla legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT).
Nell’ambito della revisione generale dei propri Piani regolatori (PR), i Comuni ticinesi sono ora chiamati in prima battuta ad eseguire il calcolo della contenibilità dei propri PR. In estrema sintesi, definire quanti abitanti e quanti posti di lavoro é in grado di contenere il Piano regolatore in vigore. In caso dovesse risultare un’eccessiva disponibilità di riserve di zona edificabile rispetto alle previsioni statistiche di crescita demografica, i Comuni dovranno individuare le adeguate misure per porvi rimedio presentando un Piano d’azione comunale (PAC).
Le reazioni a queste modifiche non si sono lasciate attendere e da più parti si sono giustamente sollevate le legittime preoccupazioni. Da una parte i Comuni che potrebbero essere chiamati a ridurre le potenzialità edificatorie con tutte le conseguenze del caso, perdendo in attrattività territoriale oltre che a dover passare alla cassa per gli indennizzi. Dall’altra i privati cittadini che potrebbero subire una svalutazione anche importante di valore delle proprie proprietà fondiarie. Evidentemente uno scenario catastrofico che nell’attuale contesto socio-economico il Canton ticino non si può assolutamente permettere e che la classe politica dovrà scongiurare con tutti i mezzi a sua disposizione dimostrando unità di intenti a tutti i livelli istituzionali (Consiglio di Stato, Parlamento e amministrazioni comunali), mostrando solidarietà terittoriale verso chi ha maggiori riserve come ad esempio le Valli e le regioni periferiche. Si dovra inoltre cercare di riaprire un dialogo costruttivo con la Berna federale.
In questo particolare momento dove il Cantone è confrontato con l’arduo compito del risanamento dei conti entro il 2025, dove l’economia e la popolazione sono confrontati con l’inflazione, la crescita dei costi dell’energia e dei beni di prima necessità, investire anche un solo centesimo dei soldi pubblici per ridurre le potenzialità edificatorie sarebbe una vera follia!
Senza entrare troppo nei tecnicismi, perché la materia è estremamente complessa, va comunque evidenziata l’attenzione e la sensibilità che il Parlamento ticinese ha saputo riservare alla tematica. In effetti nell’approvare il rapporto che evadeva i 33 ricorsi sulle schede di PD, ha introdotto dei correttivi ai parametri di calcolo della contenibilità senza stravolgere l’impostazione proposta dai servizzi amministrativi cantonali. Questi nuovi parametri permettono di fatto di ottenere un risultato delle riserve di zona edificabile più fedele alla realtà ma soprattutto inferiore a quello che sarebbe scaturito con l’utilizzo dei parametri inizialmente proposti dalla Sezione dello Sviluppo teritoriale cantonale.
Un risultato a mio avviso da salutare positivamente a tutti i livelli. Queste modifiche sono state frutto di un lungo lavoro della Sottocommissione ricorsi al Piano direttore (ScPD) che ho avuto l’onore di cordinare nella legislatura che si sta concludendo. Un approfondimento tecnico, finanziario e teritoriale (durato più di due anni) stimolato dalle numerosissime osservazioni contenute nei ricorsi presentati dai Comuni e dalle diverse associazioni di categoria tra le quali anche la nostra CATEF che ha saputo distinguersi per l’ottimo lavoro svolto.
Evidentemente la revisione pianificatoria appena avviata sarà delicata e ci accompagnerà per molti anni. La senzazione è quella che i lavori che porteranno all’aggiornamento dei PR a livello comunale, saranno lunghi e irti di ostacoli. Il rischio che non sarà nemmeno terminata e che bisognerà procedere con una nuova revisione è molto concreto. Al di là dei tempi necessari, la classe politica dovrà dimostrarsi estremamente vigile ed attenta all’evoluzione della situazione e pronta ad intervenire per  spazzare via le dense nubi nere che si iniziano intravvedere all’orizzonte.
La salvaguardia delle potenzialità edificatorie non è da intendere unicamente per preservare l’edificabilità di terreni liberi. Anche la tutela ed il rinnovamento del parco immobiliare esistente, dovrà costituire un tema prioritario. Il parco immobiliare ticinese è costituito in buona parte da edifici vetusti che necessitano di essere adeguati alle nuove esigenze energetiche e funzionali. Un parco immobiliare che fa fatica a rinnovarsi a causa dell’eccessiva offerta presente sul territorio a prezzi estremamente concorrenziali con un tasso di sfitto allarmante. L’aumento dei tassi d’interesse e dei costi dei materiali da costruzione pesano ulterioremente sui proprietari immobiliari chiamati a dover risanare i propri immobili. Benché a livello cantonale vi siano già degli aiuti e degli incentivi per il risanamento degli edifici, ritengo che a livello politico si possa osare qualcosina in più per promuovere delle iniziative legislative, fiscali o di incentivi cantonali per favorire maggiormente il recupero dell’esistente alla costruzione ex-novo.
Se parliamo di parco immobiliare non possiamo dimenticare i nosti rustici. I rustici costituiscono un importante patrimonio architettonico rurale da preservare, valorizzare e dove possibile recuperare.
Possiamo senz’altro salutare positivamente l’accoglimento da parte delle camere federali che della mozione che prevede una sanatoria per gli edifici costruiti più di 30 anni fa fuori dalle zone edificabili. Decisione, che interessa anche i nostri rustici. I rustici rappresentano un patrimonio che per diversi motivi è seriamente in pericolo ed è per ciò indispensabile fare di tutto per salvare il salvabile. Occorre un vero e proprio cambio di paradigma per approcciarsi in maniera diversa nei confronti del territorio fuori zona edificabile. Gli interventi di ristrutturazione con carattere conservativo, permettendo anche il cambio di destinazione dove giustificabile, devono essere concessi, favoriti e nel limite del possibile incentivati perché devono costituire una vera e propria valorizazzione del nostro paesaggio.
Di carne al fuoco ce n’è parecchia!  Saremo sufficientemente bravi nel cucinarla bene?....io credo di si!

Omar Terraneo

Membro consiglio direttivo CATEF
- Presidente Sezionale Biasca e Valli

Deputato PLR al Gran Consiglio Ticinese
- Membro Commissione Costituzione e leggi
- Membro Commissione Ambiente Territorio Energia
- Membro Commissione controllo mandto pubblico AET