Da Economia Fondiaria no. 2/2013

Rialzo delle stime immobiliari? I proprietari non ci stanno!

Da sempre il politico è piuttosto refrattario alla riduzione delle spese vuoi perché da una parte non è un esercizio ripagante, vuoi perché lo costringerebbe a mettere mano a leggi ed ad ordinanze d’applicazione in vigore.

Un lavoro da venir impallinato ad ogni escursione.

Meglio puntare quindi all’aumento delle entrate con la promessa a dita incrociate di ingabbiare la crescita dei costi.

Ma in certi momenti, quando l’evidenza dei fatti tarpa le ali, ciò non è più possibile.

Specialmente quando il paese non cresce da anni, quando si è già distribuito parecchio, quando non si è più competitivi e quando si colpisce senza particolare riguardo la sostanza e quant’altro.

Ed è proprio la situazione nella quale ci troviamo.

Del resto ne sono coscienti anche gli schieramenti politici al punto da sottoscrivere una impegnativa tesa al raggiungimento delle cifre nere entro il 2015 facendo perno essenzialmente sulla riduzione dei costi.

Ma come in tutti i programmi di rientro, la tentazione di mettere le mani nelle tasche dei proprietari è sempre presente, al punto che nell’impegnativa si accenna pure alla possibilità di esplorare gli spazi di manovra nell’imposizione della sostanza immobiliare.

Qualcuno richiama la parità di trattamento fra le varie sostanze (mobiliare e immobiliare), altri sottolineano importanti scostamenti fra i valori di stima e le perizie in occasione delle aste giudiziarie.

Inutile sottolineare che i fautori più propensi ad un aumento sono i progressisti, anche se qualche fiancheggiatore serpeggia pure fra i borghesi, sempre che da tassare non risulti la loro sostanza.

Inutile dire che la vostra associazione si è subito attivata, non da ultimo confortata da quanto generato per l’erario da parte dell’economia fondiaria.

Vogliamo ricordare, senza entrare nei particolari, che la nuova legge sulle stime - entrata in vigore nel 1997 -  fu accompagnata da un importante e condiviso impegno politico e cioè quello di non approfittare dell’occasione per fare cassa.

Infatti, in cambio di un cambiamento incisivo nella procedura delle stime (ora si stima contemporaneamente tutto il territorio e non si procede più Comune per Comune a ritmi decennali o anche molto più lunghi) si era pattuita una neutralità fiscale e contributiva generale, concretizzata con l’entrata in vigore delle nuove stime nel 2005, quindi abbastanza recentemente.

Introduzione di un modello unico d’estimo, valutazione simultanea di tutto il territorio, possibilità di aggiornamenti quadriennali (parziali, regionali o settoriali) con l’impegno proposto dal Governo e ratificato dal Gran Consiglio di non aumentare, approfittando del cambiamento di sistema, il totale delle stime. Questi erano e sono i capisaldi della Legge sulle stime entrata in vigore nel 1997 e sulla quale poggiano le attuali stime entrate in vigore nel 2005.

Come dichiarato nel 2006 dal Consiglio di Stato, la rivalutazione generale delle stime immobiliare del 2004-2005 si è svolta nel pieno rispetto dell’impegno assunto da Governo e Parlamento, al momento del varo della nuova legge del 1996 e in particolare è stato raggiunto l’obiettivo della neutralità fiscale.

Nell’ambito dei lavori commissionali si era pure esaminato l’impatto dei valori di stima nell’ambito delle varie leggi che li utilizzano come valore di riferimento.

L’elenco era ed è semplicemente impressionante.

E lo riportiamo a pagina 21 e seguenti, certi che possa interessare magari anche qualche politico!

I fautori del rialzo delle stime sostengono ora che le nostre stime sarebbero eccessivamente basse e che quindi i proprietari sarebbero favoriti. Chissà se è vero…

Noi ci permettiamo dubitare che i valori di stima adottati solo pochi anni fa sulla base di una nuova legge in sintonia con tutti i criteri dell’estimo vigenti, siano sbagliati e per giunta di tale misura da giustificare una revisione straordinaria, per motivi peraltro assolutamente non contemplati dalla legge! La stessa prevede infatti una revisione generale ogni 20 anni, e vincola la possibilità di revisioni periodiche (ogni 4 anni) a condizioni ben precise, nella fattispecie non realizzate.

Gli aggiornamenti intermedi dei valori di stima sono infatti decisi se l’evoluzione dei fattori che incidono sul valore di stima, ossia:

• i prezzi medi dei terreni
• il tasso ipotecario
• il costo medio delle pigioni
• il costo medio delle costruzioni

è tale da determinare una variazione dei valori di stima vigenti almeno del +/- 25% rispetto all’ultimo aggiornamento (artt. 19 e 23 della Legge e del Regolamento sulle Stime ).

Di certo c’è solo che i valori di stima ticinesi non sembrano essere molto diversi rispetto a quelli esistenti negli altri cantoni. E a dirlo non è la CATEF, bensì la Conferenza svizzera delle imposte (Schweizerische Steuerkonferenz) che ha elaborato un’apposita tabella sulla ripartizione dei valori immobiliari – parimenti riprodotta nelle pagine a seguire - con la quale armonizza i valori di stima a livello nazionale. In pratica accorda ad ogni cantone una percentuale di “correzione” che permetterebbe di capire a quanto ammonterebbe il valore di stima di un determinato immobile in ciascuno degli altri 25 cantoni. Ne risulta che le stime ticinesi sono praticamente nella media svizzera, in ottima compagnia con molti altri cantoni e leggermente al di sotto di diversi altri. Pertanto anche dal confronto intercantonale non emerge necessità alcuna di rivedere le stime..

Tanto più, che una revisione generale delle stime sarebbe in netto contrasto con la Legge sulla Stima ufficiale adottata solo pochi anni orsono.

Ce n’è senz’altro abbastanza perché il nostro Parlamento volga il suo impegno ad altro….

Della Commissione speciale in materia tributaria sul messaggio 25 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

(…. Omissis….)

            Allegato 2

Elenco indicativo delle leggi cantonali che legano il calcolo di imposte, tasse, contributi al valore di stima degli immobili e leggi che fanno dipendere sussidi o prestazioni sociali dal reddito imponibile ( a sua volta influenzato dalle stime: vedi valore locativo).

DL che stabilisce la tariffa per le operazioni nel registro fondiario

Regolamento delle borse di studio

Regolamento per il servizio dentario scolastico

Legge di applicazione della legge federale contro l’ inquinamento delle acque dell’ 8 ottobre 1971

Decreto esecutivo concernente il regolamento delle canalizzazioni, i contributi e le tasse

Regolamento della legge tributaria

Legge per il riparto in sede comunale dell' imposta delle aziende idroelettriche. delle aziende del gas e dell' acqua potabile, delle imprese ferroviarie, tranviarie e funicolari e delle aziende municipalizzate.

Legge sull'imposta di bollo e sugli spettacoli cinematografici

Legge sull'assicurazione obbligatoria contro le malattie

Decreto esecutivo sull'assicurazione obbligatoria contro le malattie. concernente le basi di calcolo dei sussidi agli assicurati, valevoli per l' anno 1995.

Ordinanza di esecuzione della legge federale del 13 giugno 1911 sull' assicurazione contro le malattie: limiti di reddito e di sostanza computabili per stabilire la cerchia di assicurati in condizioni economiche molto agiate.

Decreto esecutivo sull'assicurazione obbligatoria contro le malattie. concernente il periodo fiscale determinante per l' accertamento del reddito e della sostanza imponibili. valevole per l' anno 1995.

Regolamento della legge sull'assicurazione obbligatoria contro le malattie.

Legge concernente le prestazioni complementari all' assicurazione federale ,per la vecchiaia. i superstiti e l' invalidità.

Regolamento d' applicazione della legge del 21 dicembre 1965 concernente le prestazioni complementari all' assicurazione federale per la vecchiaia. i superstiti e l' invalidità.

Legge sull'assistenza sociale e relativo regolamento di applicazione.

Decreto legislativo concernente il regime fiscale della Banca dello Stato e la costituzione di un fondo di compensazione intercomunale

Regolamento di applicazione del decreto legislativo del 12 settembre 1978 concernente il rinnovo di abitazioni

Osservazioni:

• per quanto riguarda i sussidi e le prestazioni sociali si osserva che praticamente tutti dipendono dal reddito e dalla sostanza imponibili, i quali a loro volta sono influenzati dal valore di stima o dal valore locativo;
• il presente elenco è indicativo, in quanto lo stesso è stato allestito con l' ausilio del sistema di informatizzazione della Raccolta delle leggi cantonali, ancora in fase sperimentale;
• E' stato comunque effettuato un controllo delle leggi su base cartacea, ma l' elenco potrebbe non essere ancora del tutto completo.

Bellinzona, 7 settembre 1995

n.d.r: l’evidenziatura in grigio è nostra