Da Economia Fondiaria no. 1/2024

È un bel dilemma se inserito nell’arco temporale e nella verifica della vetustà tecnica e funzionale di un immobile.

Differenziare questi due elementi valutativi dottrinalmente non è però facile anche se il loro comune denominatore è pur sempre il tempo. Allora è meglio utilizzare altri termini come età ed aspettative di vita. Per semplificare potremmo utilizzare l’essere umano o l’automobile.
Per il primo l’aspettativa di vita è conosciuta anche se l’incognita è se e come la raggiunge.
Sicuramente vecchierello e non più scattante. Nella migliore delle ipotesi con qualche pillola di accompagnamento. Quindi l’età e la vetustà ad un certo punto si incrociano.
La dinamica è la stessa per un’automobile che dopo un periodo, ovviamente più corto, va rottamata malgrado a suo tempo venisse considerata come splendida e solida limousine.
Questi due riferimenti possono tornare utili per inquadrare il quesito posto.
Ricordiamo che ci limiteremo agli edifici plurifamiliari che per la loro età e per il loro stato si avvicinano al fine corsa.

Strutturalmente al limite, dotazione in arredi superata, impiantistica esausta, servizi essenziali all’osso, balconcini, autorimesse striminzite, dispendiosi dal profilo energetico e via dicendo benché allora venissero considerati all’apice dello stato dell’arte
Ricordiamo ancora che stiamo parlando di stabili plurifamiliari costruiti nell’immediato dopoguerra fino ai primi anni settanta, più o meno arzilli settantenni.
Stabili allora costruiti nella periferia immediata al nucleo originale e che però oggi si trovano nel tessuto urbano pregiato sempre più “caro” grazie alla consolidata domanda.
Non da ultimo anche per la pianificazione urbanistica che ne limita utilizzo e dotazione. Altro che centripeto!
Aggiungiamo che questa dotazione viene oggi considerata banale e speculativa. Diciamo che è poco rispettata malgrado sia la fonte più importante di alloggi a pigioni accessibili.

Quali sono le prospettive per un immobile inserito in questo comparto?
Intanto per decidere come muoversi si deve certificare la sostanza costruita dal profilo del consumo energetico, dello stato della costruzione e degli arredi infissi, della suddivisione dei locali e della loro superficie e parallelamente verificare il potenziale del mercato.
Per intenderci la sua posizione, l’utenza installata ed il potenziale d’utilizzazione (norme – cambiamenti di destinazione). Insomma le dinamiche del mercato e le regole del gioco!

È una sorta di matrice che orienta la voglia di investire in funzione della plausibile aspettativa di vita:

Mercato buono      -         sostanza esausta    -          demolire e ricostruire
Mercato buono      -         sostanza  buona     -          rinnovo sostanziale         erneuerung
Mercato debole     -         sostanza buona      -           rinnovo parziale   sanierung        
Mercato debole     -          sostanza al limite   -           mantenimento      decoro

È una analisi tecnica e di mercato ma che non tiene però ancora conto del diritto di locazione e di altre normative; per intenderci, quali diritti ha l’utenza e quali sono le norme edificatorie che determinano il potenziale d’utilizzazione.

Si dimenticano sovente il diritto di locazione come pure i vincoli edificatori (dispendio energetico + cambiamenti di destinazione + comparti protetti + ricorsite).
Senza dimenticare la sostenibilità finanziaria ed il suo ritorno. Un esempio? Fr. 90'000 da investire per appartamento solo per l’ammodernamento energetico!
È vero che lo stabile consuma di meno ma resta pur sempre datato trascinando ancora i suoi limiti anche se di per sé non ancora sufficienti, pur alla luce della sua aspettativa di vita, per condannarlo alla sottoccupazione.
Non va infatti dimenticato che la sua utenza è consolidata e quella sostitutiva si sta confrontando sempre di più con affitti più impegnativi, quelli offerti dal recente e dal nuovo. In poche parole il datato regge!

La CATEF si sta impegnando per salvaguardare il più possibile questo comparto, pur sempre cifrabile in miliardi di franchi, partecipando alle consultazioni formulando proposte per attivare la voglia di investire. Lo facciamo come d’abitudine senza clamore. Non ci interessano i tamburi di latta come pure i suggeritori, veri professionisti della denuncia e del disimpegno.
A noi interessa l’evidenza dei fatti, agevolare l’entrata in materia e proporre norme fiancheggiatrici.

Per finire dobbiamo aggiornare il quesito: RINNOVARE - RICOSTRUIRE O MANTENERE?

E se il MANTENERE o il RINNOVARE sono preponderanti….cosa diavolo bisogna fare! Tenerne conto nella nuova Legge Edilizia, come da noi suggerito, oppure evitare l’abbraccio soffocante con nuovi divieti o condizionamenti? Il copia incolla da contrabbando…

Il quesito, e lo ripetiamo, è quello di mantenere questo comparto cercando di allungarne l’aspettativa di vita oppure mantenerlo preservandone dignità e decoro? RINNOVO O SEMPLICE COSMESI?

Detto altrimenti… BUTTIAMO GIÙ, RISANIAMO oppure cambiamo zerbini e pitturiamo il vano-scala puntando al DECORO per gli ultimi anni?

Il Presidente Cantonale
lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini