Da Economia Fondiaria no. 4/2020
E intanto l'attività edilizia prosegue con vigore anche nella nuova produzione...
Aiutateci a radiografare le abitazioni sfitte presenti nel Cantone!
Come già l'anno scorso, anche per quest'anno lo studio sulla libera circolazione delle persone e il mercato dell'alloggio, commissionato dall'Ufficio federale delle abitazioni a due istituti esterni, permette interessanti considerazioni...
Intanto conferma che a livello nazionale come già avvenuto nel 2018, l'offerta di alloggi cresce di più rispetto al numero delle economie domestiche.
Si è continuato a costruire soprattutto nel settore locativo e rispetto alla metà dello scorso decennio, l'immigrazione è nettamente calata. Ciò ha aggravato ulteriormente gli squilibri in atto: sul mercato della proprietà localmente si registra una forte tensione, in particolare a Zurigo, nella Svizzera centrale e nella regione del Lemano; sul mercato locativo (svizzero) in alcuni segmenti l'offerta è in netta eccedenza. Addirittura il Ticino si riconferma nel detenere il poco invidiabile primato della maggiore eccedenza dell'offerta di tutta la Svizzera! Seguono poi la Svizzera orientale e nord-occidentale.
Più in particolare, anche "nel 2019 il mercato degli alloggi ticinese è rimasto il più nutrito di tutta la Svizzera. L'offerta continua a crescere più della domanda", la quale è influenzata in maniera superiore alla media dai nuclei familiari stranieri. Il Ticino presenta infatti una percentuale di nuclei stranieri del 23.4%, seconda soltanto alla regione del Lemano.
Il numero dei nuclei familiari svizzeri è verosimilmente calato lievemente, mentre hanno accusato una netta flessione i nuclei stranieri. Solo nel Bellinzonese si è assistito ad un aumento.
Le famiglie straniere in arrivo non contribuiscono quindi più a sorreggere la domanda come avveniva prima. Più concretamente, nel quinquennio 2014-2019 la forte attività edilizia ha fatto crescere il parco immobiliare del 5.4% in più rispetto ai nuclei famigliari, che hanno invece registrato una progressione annua dello 0.5%.
Sul mercato degli alloggi ticinese complessivo (locativo e in proprietà) il livello dei prezzi ha registrato una tendenza al ribasso, che è la più consistente a livello Svizzero! Dal 2014 al 2019 i prezzi sono scesi complessivamente del 4.5% a livello cantonale, e del 5.5% nei grandi e medi agglomerati. Questi dati trovano conferma anche nei rilievi di Homegate che si assestano su percentuali analoghe e che ha però rilevato per la città di Lugano, per il periodo dal gennaio 2016 al giugno 2019 una diminuzione delle pigioni iniziali dell'8.1%!
La recessione rischia di ulteriormente indebolire la domanda complessiva ciò che potrebbe ulteriormente prolungare il già lungo periodo necessario perché si ristabilisca un equilibrio fra domanda e offerta.
Sul mercato prettamente locativo si ha conferma di una netta eccedenza dell'offerta che nel corso del 2019 e del 2020 dovrebbe peraltro essere ulteriormente cresciuta.
L'eccedenza è presente in tutti i segmenti di prezzo, sia in quelli del segmento basso che medio che più elevato. Il segmento è stabilito considerando il terzo delle pigioni più basse, rispettivamente medie e più elevate. L'eccedenza è quindi generalizzata e tocca ogni categoria di alloggio e non certo solo gli stabili vetusti piuttosto che quelli siti in zone discoste o con altre caratteristiche che non li renderebbero appetibili!
Lo studio precisa pure che questo esubero non potrà essere smaltito facilmente!
Per quanto concerne invece il mercato della proprietà, contrariamente alle aspettative illustrate nel monitoraggio 2018, il mercato ticinese si è notevolmente contratto e da una situazione distesa si è passati ad una situazione di tensione. La domanda di abitazioni in proprietà è infatti cresciuta ciò che ha favorito l'assorbimento della produzione in eccesso.
Il Ticino rimane nondimeno l'unica regione della Svizzera dove si assiste ad una chiara diminuzione dei prezzi delle abitazioni di proprietà e ciò in ogni segmento di prezzo.
Lo studio (scaricabile al link: https://www.bwo.admin.ch/bwo/it/home/Wohnungsmarkt/marktwirtschaftliche-wohnungsversorgung/pfz-wm.html ) illustra e conferma la gravità della situazione cui assistiamo in Ticino e che orami da tempo continuiamo a sottolineare, toccando anche per mano le difficoltà dei proprietari confrontati con importanti sfitti.
Purtroppo i rilievi ufficiali del numero degli alloggi sfitti, che permetterebbero di avere una situazione ancora più chiara della situazione, presentano una situazione meno grave rispetto a quella effettiva, perché sarebbero necessari dei correttivi metodologici e pure una migliore collaborazione da parte delle persone e degli enti interpellati per fornire i dati (amministrazioni immobiliari, comuni e proprietari). La legge cantonale prevede peraltro l'obbligo legale di fornire i dati dello sfitto all'autorità preposta, che li tratterà con la massima confidenzialità. Per chi non collaborasse sono previste sanzioni amministrative fino a fr. 10'000 a dipendenza del tipo di violazione dell'obbligo. Il rilievo attesta la situazione al primo di giugno. In considerazione del lockdown dovuto al Covid-19, quest'anno il termine per l'inoltro dei dati verrà posticipato di qualche settimana, sicché siete tutti assolutamente invitati a trasmettere i dati richiesti al più presto. A pagina 12 troverete maggiori ragguagli.
Grazie per la collaborazione!
La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti