Lodevole Dipartimento
delle finanze e dell’economia
6501 Bellinzona


Lugano, 2 marzo 2015



Procedura di consultazione: imposta comunale sulle residenze secondarie


Onorevole Signora Consigliera di Stato Sadis,
Egregio Signor Macchi,

La Camera Ticinese dell’Economia Fondiaria (CATEF) - associazione che da oltre 50 anni si adopera per tutelare la proprietà immobiliare ticinese - vi ringrazia per essere stata coinvolta nella procedura di consultazione emarginata e presenta di seguito le sue osservazioni.

La modifica della Legge tributaria cantonale in oggetto è finalizzata a concedere ai Comuni la possibilità di prelevare un’imposta sulle residenze secondarie non destinate a scopi turistici, per un importo annuo massimo del 2 o/oo del valore di stima ufficiale. Viene ritenuta un’imposta d’incitamento all’occupazione dei letti freddi, un tributo che rientra nella categoria delle cosiddette imposte d’orientamento (Lenkungssteuern) che consistono nell’incoraggiare o nel dissuadere un determinato comportamento.

Il nostro Consiglio Direttivo preavvisa negativamente la proposta in oggetto e questo per i motivi che seguono:


Si argomenta che la proposta costituisca per i comuni una possibilità e non un obbligo. In verità non è difficile prevedere che con le gravi difficoltà finanziarie del Cantone e dei comuni, quelli finanziariamente più deboli che percepiscono importi sulla base della perequazione finanziaria cantonale, verranno “esortati” ad incrementare le loro entrate introducendo l’imposta. Di fatto quanto viene presentato come una facoltà, avrà invece una notevole incidenza quantomeno per i comuni finanziariamente deboli.

La soluzione proposta non è idonea ad incentivare un’occupazione più intensiva delle seconde residenze. Difficilmente il proprietario del rustico, della casetta di vacanza, o anche della villa di vacanza, deciderebbe di condividere il proprio alloggio con degli sconosciuti - dovendo poi peraltro pure pagare delle ditte che gli procaccino i turisti/clienti - per evitare il pagamento di questa imposta. Si ricordi inoltre che l’occupazione media è attualmente senz’altro inferiore al 25%; 90 giorni di occupazione all’anno non sono realmenteipotizzabili per un proprietario “vacanziero normale” (neanche se vi andasse quasi tutti i week-end sarebbe sufficiente a raggiungere l’occupazione minima!), sicché tutti coloro che non trovassero sufficienti turisti per coprire i giorni mancanti ai 90 sarebbero sottoposti al contributo.

La proposta si regge invece su considerazioni d’ordine finanziario: già attualmente la residenza secondaria è sottoposta a molti prelievi fiscali e contribuitivi; per citarne alcuni, sottostà all’incisiva tassa di soggiorno, all’imposta immobiliare, a quella sulla sostanza, al valore locativo imposto al 100% e che potrebbe raddoppiare (!!) in caso del “ventilato” raddoppio delle stime immobiliari come il Dipartimento delle Finanze intende proporre. A queste notevoli imposizioni si vorrebbe ora aggiungerebbe questo contributo per un importo fino a fr. 22 mio annui, che in verità salirebbero a 44 mio (!) in caso di raddoppio delle stime immobiliari.
Non c’è che dire: i proprietari immobiliari sono proprio mal messi…tanto più se ci aggiungiamo altre imposizioni già esistenti o da introdurre come la recentissima tassa sui posteggi… 

Non va poi sottovalutata la competizione fiscale che potrebbe nascere fra i Comuni. Insomma, come qualcuno l’ha definito, un regalo avvelenato. Anche per il turismo, una pericolosa concorrenza per la tassa di soggiorno che non opera distinzioni fra letti caldi, tiepidi o freddi.

La proposta è intempestiva. La legge sulle seconde residenze è ancora oggetto di dibattito parlamentare ed è probabile che sarà oggetto di referendum. Il baricentro della commercializzazione è riservato solo alla nuova produzione e non all’esistente. Già questa considerazione indurrebbe per lo meno ad attendere l’evolversi dell’implementazione vera e propria, con particolare attenzione ad una giurisprudenza significativa.

Un’introduzione volontaria e libera (leggasi: “senza pressione”!) di simile contributo troverebbe difficilmente ampia rispondenza presso i comuni. Pur scontando la recente sentenza del Tribunale Federale nel caso di Silvaplana, diversi comuni hanno infatti comunque rifiutato in votazione popolare la tassazione proposta, Silvaplana compresa, che ha così sconfessato il suo esecutivo. I più importanti sono Celerina, Crans-Montana, Davos, Flims, Samaden, Schuls, St. Moritz e Zuoz; le Portofino delle Alpi! Solo una mezza dozzina di Comuni vallesani, Zermatt compreso, ha deciso di adottarla. La piattaforma - accettazione ed implementazione – è quindi sicuramente labile…

La consolidata, diremmo quasi “storica” censura delle residenze di vacanza, considerata complice dello sfascio territoriale e soggetto poco redditizio per i Comuni che la ospitano: bisognerebbe dimostrarlo dati alla mano anche se dal profilo macroeconomico il verdetto non è poi così negativo come si suol far credere. Il fenomeno delle seconde residenze è già da tempo in stallo dopo la fiammata di domande inoltrate prima dell’entrata in vigore della nuova Ordinanza sulle abitazioni secondarie. Esso si ridurrà peraltro ulteriormente: costruzioni ex-novo con vincolo di commercializzazione non sono prospettabili in comuni bloccati (col tasso oltre il 20%); chi si imbarcherebbe mai in costruzioni finanziariamente impegnative con rese miserabili e con gestione affidata ad altri (agenzia d’utilizzo compresa!)? Poi bisognerebbe differenziare fra la sostanza nelle valli, al piano, nell’urbano (fra l’altro escluso dalla lista nera dell’ARE) ed al lago! Differenti valori e variegata utenza potenziale.

E’ un ulteriore segnale che rischia di mortificare la volontà d’investire nell’esistente. Intendiamoci, stiamo parlando dell’intenzione e non dell’impossibilità finanziaria. Non è tanto l’importo in sé stesso del contributo ma piuttosto un ulteriore apporto al clima negativo che da tempo avvolge la residenza di vacanza. Un segnale che coinvolge quasi 70'000 proprietari non domiciliati, di cui ben il 90% (!) sono indigeni o comunque confederati. Gli stranieri infatti si concentrano in zone urbane o periurbane e non arrivano al 10-15% della dotazione. Non va inoltre dimenticato che l’acquisto per lo straniero è disciplinato dalla Lex Koller che è particolarmente limitativa.
La proposta costituirebbe per lo straniero un’altra testimonianza della nostra imprevedibilità. Per tutti, indipendentemente dalla loro provenienza, un brutto segnale che verrà ancora ampliato con l’autocertificazione o il controllo sistematico tramite i servizi comunali.


In conclusione, confermiamo con queste considerazioni, il nostro forte scetticismo nei confronti di questo nuovo balzello e vi invitiamo a non presentare un messaggio in suo sostegno. Ci rendiamo parimenti conto che la decisione è puramente politica ed impegnerà i Comuni - fra l’altro interpellati - ed il Parlamento. Queste due istanze saranno quindi chiamate a pronunciarsi e si assumeranno la responsabilità nei confronti dei non-domiciliati.


Vogliate gradire gentile Signora Direttrice e collegio competente i sensi della nostra massima stima ed il rispetto nei confronti del Vostro magistrato.


La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol Gianluigi Piazzini