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Lugano, 22 febbraio 2024

Procedura di consultazione: iniziativa parlamentare per l’introduzione di un’imposta immobiliare sulle abitazioni secondarie

Gentili Signore ed Egregi Signori,

La Camera Ticinese dell'economia fondiaria (CATEF) è l'associazione che da oltre 60 anni tutela gli interessi dei proprietari immobiliari ticinesi.
Fra i nostri associati contiamo proprietari di case monofamiliari, di appartamenti, come anche proprietari privati o istituzionali di case a reddito, nonché amministratori e fiduciari immobiliari.

Le residenze secondarie sono spesso di proprietà di nostri soci - in primis i rustici e le abitazioni in montagna - ma anche di altri proprietari residenti fuori cantone. Visto l’elevato numero di abitazioni secondarie in Ticino, il tema è di grande impatto e importanza per tutta la categoria dei proprietari (in primis per i proprietari di abitazioni secondarie, ma non solo…) e vi ringraziamo quindi per averci consultati in merito all'argomento emarginato. Di seguito troverete le nostre osservazioni.

La proposta in oggetto intende modificare la Costituzione federale introducendo un nuovo cpv. 2bis all’art. 127 Cost.fed., allo scopo di assicurare una sorta di parità di trattamento fra l’uso proprio primario e quello secondario. In pratica essa mira a rendere possibile la tassazione della seconda residenza con una imposta “reale” (immobiliare speciale o immobiliare supplementare) da parte dei Cantoni e dei Comuni. Ciò renderebbe attuabile (o almeno si suppone) la soluzione proposta dalla Camera Alta di tassare la sola residenza primaria con il valore locativo. Formulato in altri termini: a cantoni e comuni verrebbe concessa la possibilità di introdurre questa nuova imposta reale per le residenze secondarie utilizzate ad uso proprio, a condizione che esse non siano già sottoposte all’imposizione del valore locativo.  Questa possibilità aumenterebbe la disponibilità ad abolire l’imposizione del valore locativo sia per la residenza primaria che secondaria.

Sinceramente ci aveva un po’ sorpreso l’attivismo del Parlamento quando aveva sostenuto l’iniziativa parlamentare, ben sapendo che il tema era stato più volte sollevato e sottoposto al popolo con gli esiti che sappiamo.

La ultra decennale trattazione ci ha premesso di conoscere le diverse sfaccettature della particolare tassazione del valore locativo, ritenuta da molti vessatoria. A scanso di equivoci, pur scontando il fatto che l’uso proprio residenziale venga considerato un investimento per il quale la deducibilità degli oneri finanziari e delle spese di manutenzione si giustifica, la CATEF considera pur sempre il valore locativo - un affitto a sé stessi considerato come reddito dell’investimento - un balzello vero e proprio. La nostra associazione si era sempre battuta in favore della sua abolizione, quando vi era stato spazio per eliminarlo, e in particolare quando si trattò di permettere ai pensionati di scegliere se continuare ad essere tassati per il valore locativo o se chiederne l’esenzione.

La proposta fu però silurata dal popolo sovrano non da ultimo per il fuoco coordinato dei direttori cantonali delle finanze che temevano di perdere un cespite importante. Tutto quanto premesso la nostra associazione si dichiara comunque contraria alla modifica costituzionale.

I motivi principali sono i seguenti:

• La costituzione non va imbrattata in funzione di iniziative mirate e particolari.
• Simili aperture potrebbero nel tempo aprire spazio ad ulteriori sollecitazioni non necessariamente collegabili all’economia fondiaria.
• La messa sul tavolo dell’imposta immobiliare per tamponare le perdite d’incasso connesse con l’abolizione del valore locativo, oltre che a rappresentare un doppio-ne, per alcuni Cantoni (come ad esempio il Ticino) costituirebbe un compito non da poco. Ci sarebbero problemi d’estimo, di opportunità settoriali, di sensibilità nei confronti degli utilizzatori (locali e non), di collisione con balzelli vari già in essere anche a favore degli enti del turismo, di attivazione di richieste di sanatorie nel fuori zona e via dicendo. Una burocrazia rilevante con tensioni potenziali nell’imple-mentazione anche fra i Comuni stessi. Ascona non è Bosco Gurin, Morcote non è Airolo tanto per rendere l’idea. Si pensi inoltre al termine “prevalentemente ad uso proprio”, che potrebbe facilmente originare incertezze, interpretazioni e applica-zioni diverse.
• Si afferma che la nuova imposta immobiliare che dovrebbe compensare l’abolizione del valore locativo, e che è comunque per il momento plafonata dal Tribunale Federale (in maniera vincolante per cantoni e comuni al 3 per mille), contribuirebbe a sanare in parte il fenomeno dei “letti freddi”. Non ne siamo affatto convinti, specie alla luce della potenziale offerta. Non va dimenticato che buona parte delle seconde residenze sono dei recuperi nel fuori zona, in pratica monti e rustici resi abitabili senza particolari esigenze. Non da ultimo va soppesato il rischio rappresentato dalla gestione “commerciale” che richiede il cambiamento di destinazione, che potrebbe facilmente essere respinto per le abitazioni fuori zona edificabili (rustici fuori zona possono a determinate condizioni essere utilizzati ad uso proprio ma non per uso commerciale).
• La modifica costituzionale tesa in pratica a favorire l’eliminazione del valore locativo per la seconda e la prima residenza aprirebbe la porta alla richiesta da parte degli inquilini e degli schieramenti progressisti di ammettere - per “parità di trattamen-to” - la deducibilità fiscale del canone di locazione. Troppo ghiotta è infatti l’occasione di pretendere la deducibilità della pigione, se i proprietari sono liberati dal valore locativo…In fatto d’incasso un autentico autogol con il rischio latente della strumentalizzazione della stratificazione dei canoni.
• La votazione per il cambiamento della costituzione, confrontata con “argomentari” variegati e tenendo conto del rapporto proprietari/inquilini, potrebbe bocciare il cambiamento richiesto con le conseguenze del caso. Un autentico effetto domino con il conseguente “sdoganamento” (o “conferma”) generazionale del valore locati-vo. Per un bel po’ non se parlerebbe più!
• Sempre restando alla votazione non va sottovalutata la solidarietà fra Cantoni: è evidente che con le marcate differenze di tipologia di abitazioni nei vari cantoni, l’abolizione del valore locativo comporterebbe effetti molto diversi da un cantone all’altro. Del resto l’erario dei Cantoni urbani dell’altopiano perderebbe in tutti i casi la facoltà di tassare la prima residenza. Vi è quindi da supporre che la forza dei Direttori Cantonali potrebbe ancora una volta risultare determinante. Non è poi da scartare una solida alleanza fra Cantoni turistici e non.
• Da ultimo vi è ancora l’aspetto del sincronismo con l’iter politico che prevede un’altra tornata quest’anno e l’eventuale tentativo di conciliazione. A meno che la Commissione ritenga prioritario se non necessario tastare prima il polso degli interessati per rilanciare la trattazione finale.

Sulla base di queste considerazioni la CATEF ritiene che sia opportuno rinunciare a sottoporre al popolo questa deroga ai principi costituzionali.

Alla luce di stallo che potrebbe crearsi per il probabile scetticismo da parte degli interpellati, pur consapevoli dell’esito dell’iniziativa “sicurezza dell’alloggio per i pensionati”, ci auguriamo che la Vostra lodevole Commissione abbia a rimettere la proposta sul tavolo della discussione per trovare una soluzione ben più praticabile.
Sarebbe la vera soluzione.


Vi ringraziamo per averci interpellati e per l'attenzione che dedicherete alle presenti osservazioni.

Nel rispetto del Vostro innegabile impegno ci permettiamo farvi pervenire i sensi della nostra stima.

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti

Il Presidente Cantonale
Lic. rer.pol Gianluigi Piazzini