Questionario relativo al progetto posto in consultazione
Iniziative parlamentari
Per la buona fede nel diritto di locazione. Contestazione della pigione iniziale soltanto in caso di stato di necessità del locatario (16.451)
Criteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una località o in un quartiere (17.493)
Parere presentato da:
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☐ Cantone |
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Mittente:
Onorevole Presidente della Commissione degli affari giuridici del Consiglio Nazionale Maître, La Camera Ticinese dell'economia fondiaria (CATEF) è l'associazione che da oltre 60 anni tutela gli interessi dei proprietari immobiliari ticinesi.
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Importante: |
Domande
Progetto in generale
Osservazioni generali
Avete osservazioni di carattere generale in merito al progetto di modifica posto in consultazione che attua le iniziative parlamentari 16.451 e 17.493 e le rispettive varianti?
☒ Sì ☐ No ☐ Nessuna risposta
Osservazioni:
A titolo generale rileviamo come anche le discussioni in merito ai presenti oggetti confermano – purtroppo - una continua radicalizzazione sul fronte dei rappresentanti di parte inquilina e della sinistra, e la loro insufficiente disponibilità al dialogo in vista di una soluzione ragionevole e condivisa fra le parti; ciò col solo intento di salvaguardare al massimo la propria rendita di posizione, e quindi un mantenimento – anche artificiale - delle pigioni al livello più basso possibile. Questa totale assenza di collaborazione è indubbiamente deplorevole.
Osserviamo poi come l’attuale diritto, e in particolare quello della locazione, sia assai complesso e sempre più lontano dalla comprensione della popolazione. Questo preoccupa perché in tal modo sempre più competenze vengono attribuite ai giudici, con conseguente deresponsabilizzazione delle parti. Ciò va evitato.
Ciò premesso, salutiamo comunque con favore le proposte di attuazione delle due iniziative parlamentari.
Entrambe le iniziative parlamentari hanno sollevato questioni assai problematiche e le proposte in consultazione confermano una presa di coscienza dei problemi e costituiscono dei validi tentativi di trovare adeguate soluzioni.
L’una tratta la questione della contestazione della pigione iniziale, che attualmente è possibile in maniera quasi illimitata: è sufficiente che l’ente locato si trovi in una zona con penuria di abitazioni, o che ci sia stata una necessità personale o famigliare per la stipulazione del contratto, o ancora, che il locatore abbia aumentato di oltre il 10% la pigione per l’oggetto locato dovuta dal precedente inquilino, e questo anche se la precedente pigione era rimasta magari invariata per molti anni o decenni. La realizzazione di una sola di queste semplici condizioni è sufficiente affinché, dopo la stipulazione del contratto, il locatore si possa vedere coinvolto in una procedura giudiziaria dall’esito molto incerto, con preoccupazioni e costi legali, intentata magari anche da una persona (fisica o giuridica) con una capacità finanziaria molto maggiore della sua! Tale situazione è semplicemente paradossale.
Del tutto irrilevante è la considerazione che nel complesso le procedure di contestazione della pigione non sarebbero così numerose… In verità l’attuale formulazione dell’art. 270 CO permetterebbe in qualsiasi momento un aumento esponenziale e illimitato di tali procedure, con conseguenze estremamente gravi sulla pace sociale e sull’attività della giustizia: l’importante aumento delle procedure di conciliazione presso gli uffici di conciliazione degli scorsi mesi a motivo dell’elevato numero di contestazione degli aumenti di pigione dovuti all’incremento del tasso ipotecario di riferimento, ha superato ampiamente le possibilità di tali uffici, che sono stati confrontati con un notevolissimo impegno supplementare e grandi ritardi nell’esame delle pratiche. Questa situazione si è prodotta per la prima volta, dopo tanti decenni e senza alcuna modifica della legge… L’attuale formulazione dell’art. 270 CO è come una “bomba ad orologeria” che va disinnescata al più presto. Questo non significa naturalmente di privare di ogni diritto gli inquilini, ma di trovare invece una soluzione equilibrata e rispettosa di entrambe le parti, conduttrice e locatrice.
Per quanto attiene al secondo oggetto, ossia la riformulazione dell’art. 269a per quanto attiene alle pigioni nella località o nel quartiere, la proposta intende finalmente “rivitalizzare” e dare contenuto ad un importante concetto di legge (le pigioni in uso nella zona), che malgrado sia previsto a livello di legge, nella pratica non trova applicazione ed è di fatto lettera morta… Quest’incongruenza è grave e va eliminata al più presto, anche perché la questione non è affatto di secondaria importanza. Al contrario, il diritto locativo si basa proprio su due pilastri: il libero mercato, sottoposto però a dei severi limiti per evitare le pigioni abusive, e un importante limite alla redditività ammissibile dalla locazione, calcolata in funzione dei costi effettivi. I due metodi sono complementari, ritenuto che a dipendenza del campo d’applicazione per gli stabili recenti si applica il metodo del reddito, mentre per stabili vetusti piuttosto le pigioni in uso nella zona.
Il progetto intende ora migliore la situazione per permettere di potere effettivamente fare capo anche al metodo delle pigioni in uso nella zona, previsto per legge ma sinora di fatto praticamente inapplicabile.
I temi in oggetto (contestazione della pigione iniziale e metodo per determinare le pigioni in uso nella zona) rivestono entrambi notevole importanza; essi sono però indipendenti l’uno dell’altro e vanno quindi analizzati e risolti con procedure legislative separate e indipendenti.
Siete favorevoli al progetto nel complesso o condividete la proposta della minoranza di non entrare in materia?
☒ Progetto della maggioranza ☐ Minoranza (Non entrare in materia) ☐ Neutrale
Osservazioni:
La CATEF sottoscrive entrambi i progetti presentati e respinge le proposte della minoranza. Ciò in considerazione degli argomenti supplementari che seguono.
Attuazione dell’iniziativa parlamentare 16.451 Egloff «Per la buona fede nel diritto di locazione. Contestazione della pigione iniziale soltanto in caso di stato di necessità del locatario» e relativa variante
Osservazioni generali / proposta di modifica
Avete osservazioni di carattere generale in merito a questa parte del progetto?
Osservazioni specifiche in merito all’attuazione conformemente al testo dell’iniziativa parlamentare 16.451
☒ A favore ☐ Contro ☐ Neutrale
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Articolo e capoverso |
Osservazioni |
Proposta di modifica |
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270 cpv. 1 lett. a |
Siamo favorevoli al progetto |
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270 cpv. 1bis |
Siamo favorevoli al progetto |
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270 cpv. 1 lett. b |
Se la pigione fosse durata almeno 10 anni, un aumento più importante potrebbe senz’altro essere giustificato e non c’è motivo che legittimi automaticamente una contestazione della pigione. |
Il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa e il rapporto contrattuale col precedente conduttore è durato meno di 10 anni |
Ulteriori osservazioni:
La contestazione della pigione iniziale è un eccezione al fondamentale principio ”pacta sunt servanda”: dopo la stipulazione del contratto è infatti possibile per l’inquilino di rimettere completamente in discussione l’entità della pigione e peggio, non solo di annullare il contratto, ma addirittura di mantenerlo in vigore, ma modificato a condizioni anche molto diverse rispetto a quanto invece concordato. Estremamente significative sono le decisioni del Tribunale Federale che almeno in un caso (STF 4A_645/2011) aveva ridotto la pigione a meno di un terzo rispetto alla pigione pattuita dalle parti! È una situazione che mai nessuno aveva preso in considerazione ma che riposava comunque sull’attuale legge!
Come tutte le eccezioni ai principi, anche la contestazione della pigione iniziale deve essere applicata in maniera restrittiva e non invece illimitata! Nell’ambito della locazione tendenzialmente si assiste invece ad interpretazioni e applicazioni che a motivo di bisogni sociali, sempre più si discostano dai principi, originando incertezza giuridica. Pur scontando il principio costituzionale della protezione dell’inquilino dalle pigioni abusive, questa protezione non deve però minare oltremodo i principi fondamentarli del diritto, della proprietà e i diritti dell’investitore – privato o pubblico che sia -che investe capitale e risorse per offrire alloggi adeguati alla popolazione (oltre a sorreggere il sistema pensionistico). Si finirebbe con l’ottenere esattamente l’effetto opposto. D’altronde il Canton Ginevra, che da decenni ha una regolamentazione estremamente restrittiva in materia locativa, è proprio il cantone che ha perso ogni attrattiva per gli investitori (i fatti e numerosi studi lo attestano). E a conferma di quanto precede, è utile anche il recentissimo esempio di Basilea che, dopo avere introdotto analoga regolamentazione ginevrina in caso di lavori di manutenzione e ristrutturazione degli stabili, ha visto letteralmente crollare le domande di costruzione (cfr. NZZ 14.11.2023, “Extremer Mieterschutz bremst Basels Wohnungsbau aus – doch die Linke will das Modell auch in Zürich einführen“.
Nel concreto, il fatto di potere contestare - praticamente in maniera generalizzata - la pigione iniziale, con tutte le incognite, i costi, le incertezze e la sfiducia fra le parti implicate, non è sostenibile. La tutela va garantita alle persone bisognose e in casi mirati. Sempre più spesso invece si assiste a comportamenti che si discostano da un atteggiamento rispettoso, ma che al contrario sono dettati esclusivamente dalla volontà di ottenere il massimo profitto (proprio da parte degli inquilini!).
È quindi corretto limitare la possibilità della contestazione ai seguenti casi:
- Presenza di penuria di alloggi/locali commerciali e prova della necessità personale o familiare alla conclusione nel contratto, o
- Aumento rilevante della pigione e prova della necessità personale o familiare alla conclusione nel contratto.
Il fatto che le persone abbienti che non si trovassero in una situazione di necessità personale o familiare a concludere il contratto siano escluse dalla possibilità di contestare la pigione iniziale, non è criticabile e trova invece il nostro convinto sostegno. Oggigiorno con la notevole trasparenza sul mercato dell’alloggio – riconducibile soprattutto alla presenza di quasi tutti gli annunci per abitazioni in affitto su internet - ogni interessato può facilmente farsi un’idea delle pigioni richieste e se quella richiesta in un caso specifico possa situarsi nella media con quelle praticate usualmente; qualora dovesse risultare che essa non corrispondesse alle sue aspettative, dovrà semplicemente evitare di accettare l’offerta. Il fatto che la condizione dell’esistenza di una necessità personale o familiare divenga imprescindibile per una contestazione, è indispensabile per prevenire l’inoltro di procedure giudiziarie ingiustificate a carico della parte locatrice, da parte di un inquilino non meritevole di protezione.
Precisiamo inoltre che a parere nostro la lettera b andrebbe modificata nel senso che “il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa e il rapporto contrattuale col precedente conduttore è durato meno di 10 anni”. Se la pigione fosse durata almeno 10 anni, un aumento più importante potrebbe senz’altro essere giustificato e non c’è motivo che legittimi automaticamente una contestazione della pigione.
Osservazioni specifiche in merito all’attuazione dell’iniziativa parlamentare 16.451 conformemente alla variante
☐ A favore ☒ Contro ☐ Neutrale
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Articolo e capoverso |
Osservazioni |
Proposta di modifica |
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Art. 270cpv. 1a |
Siamo contrari a che la condizione “e il conduttore è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare o” sia incluso in questo capoverso in luogo che in un cpv. 1b come previsto dal progetto. È giusto che le due condizioni siano cumulative, ma l’inserimento della seconda nel capoverso 1, non rende più necessaria la sua presenza in caso di aumento di pigione rilevante (10%!). Un semplice aumento del 10% rispetto alla pigione precedente, anche in presenza di contratti durati per decenni, giustificherebbe quindi una contestazione della pigione iniziale, indipendentemente dalla capacità finanziaria e dalla situazione personale del conduttore. Ciò non è ammissibile! Sia per il locatore, come anche per l’autorità giudiziaria. |
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270 cpv. 1 bis |
Lo stralcio di tale capoverso non è ammissibile per i motivi indicati qui sopra, al cpv. 1a. |
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Ulteriori osservazioni:
Cliccare o digitare qui per inserire il testo.
Scelta e formulazione dell’attuazione
Quale testo preferite?
☒ Iniziativa parlamentare ☐ Variante ☒ Altro testo
Come indicato qui sopra siamo chiaramente a favore del testo dell’iniziativa parlamentare che andrebbe però completato con un’aggiunta al cpv. 1b e meglio: “il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa e il rapporto contrattuale col precedente conduttore è durato meno di 10 anni”.
Per quale motivo preferite il testo indicato?
Osservazioni:
Se la pigione fosse durata almeno 10 anni, un aumento di oltre il 10% potrebbe senz’altro essere giustificato e non c’è motivo che legittimi automaticamente una contestazione della pigione.
Attuazione dell’iniziativa parlamentare 17.493 Egloff «Criteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una località o in un quartiere» e relativa variante
Osservazioni generali / proposta di modifica
Avete osservazioni di carattere generale in merito a questa parte del progetto?
Il criterio delle pigioni in uso nella zona trova diversi e importanti ambiti di applicazione:
- quale fattore di aumento della pigione se questa fosse rimasta parecchi anni invariata
- quale criterio per opporsi alla richiesta di riduzione della pigione da parte conduttrice
- quale metodo per valutare l’adeguatezza o l’abusività della pigione per oggetti vetusti (almeno 30 anni)
Il suo utilizzo potrebbe ulteriormente espandersi qualora – come in Ticino sta attualmente avvenendo – l’Associazione Inquilini consigliasse sistematicamente la contestazione di ogni aumento della pigione secondo il metodo relativo! Per stabili vetusti, diventa centrale potere dimostrare – con le pigioni in uso nella zona - che la pigione non sia abusiva.
Mai come sinora è quindi fondamentale potere rendere effettivo il concetto legale delle pigioni in uso nella zona, che nonostante la sua importanza, è sinora rimasto praticamente lettera morta.
Il progetto in questione va indubbiamente nella giusta direzione. Occorre però vegliare a che la soluzione proposta sia il più possibile pratica e applicabile dalle persone, senza dovere fare ricorso al Giudice. Le pigioni in uso nella località o nel quartiere dovrebbero potere essere stabilite anche dalle parti, senza che siano necessarie ampie perizie e valutazioni di un giudice civile! Il diritto e la sua implementazione devono rimanere vicini alla popolazione e non essere così complessi da dovere sempre fare ricorso a specialisti e a giudici. E ciò, nel caso concreto, a maggiore ragione se consideriamo gli ampi ambiti e i numerosi casi (attuali e futuri) dell’applicazione delle pigioni in suo nella zona. Consideriamo quindi l’attribuzione della competenza al giudice di provvedere a compensare le caratteristiche mancanti come un’attribuzione necessaria, nella misura in cui il Legislatore non si trovi un sistema più semplice, facilmente implementabile dalle parti.
Osservazioni specifiche in merito all’attuazione conformemente al testo dell’iniziativa parlamentare 17.493
☒ A favore ☐ Contro ☐ Neutrale
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Articolo e capoverso |
Osservazioni |
Proposta di modifica |
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269a cpv. 2 lett. a cifra 1. |
Riteniamo che il periodo dovrebbe essere esteso siano al 1940. Da dopo la guerra le case hanno cominciato ad essere costruite con altri criteri ma sino ad allora, riteniamo ragionevole formare una categoria unica. |
Le cose locate in edifici costruiti prima del 1940 con le cose locate in edifici costruiti prima del 1940 |
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269a cpv. 2 lett. b. |
Accogliamo favorevolmente la differenziazione delle categorie “semplice, buono molto buono”, e il fatto che la scelta della categoria sarà il frutto di una valutazione complessiva e non dei singoli elementi (appartamenti con impianto elettrico vetusto piuttosto che rinnovato; impianti tecnici diversi, ecc.), ma per finire nel loro complesso paragonabili.
Come indicato sopra, siamo favorevoli all’attribuzione della competenza di compensare eventuali caratteristiche mancanti al giudice, se non si trova altro sistema migliore che permetta di definire le pigioni in uso nella zona, direttamente alle parti. Se il giudice agisce secondo il suo libero apprezzamento, riteniamo che le proprietà di paragone non debbano necessariamente essere di valore superiore. Esse devono essere analoghe o paragonabili con altre, siano esse di valore leggermente superiore o inferiore. Ciò rientra nel suo libero apprezzamento. |
… secondo il suo libero apprezzamento tenendo conto di proprietà di altro genere, supplementari o di altro valore |
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269a cpv. 2 lett. c. |
La CATEF concorda con questo capoverso ma suggerisce di menzionare espressamente come prova anche le perizie. Esse non avranno di per sé valenza decisiva, così come neppure i dati statistici; avranno però valenza come prove e sarà il giudice ad apprezzarle. |
Dati statisti ufficiali o elaborati da settore sufficientemente differenziati, come pure perizie di parte, sono ammessi come prova |
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269a cpv.3 |
Approviamo questo capoverso. Gli ultimi decenni hanno ampiamente dimostrato come fosse quasi impossibile adempiere ai requisiti richiesti. La nuova formulazione di cui al nuovo cpv. 2 faciliterà sicuramente la strada, ma la riduzione da 5 a 3 esempi è indispensabile. |
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Ulteriori osservazioni:
Osservazioni specifiche in merito all’attuazione dell’iniziativa parlamentare 17.493 conformemente alla variante
☐ A favore ☒ Contro ☐ Neutrale
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Articolo e capoverso |
Osservazioni |
Proposta di modifica |
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269a cpv. 2 lett. b. |
La CATEF concorda col fatto che il ricorso al Giudice per stabilire l’adeguatezza della pigione dovrebbe essere l’ultima ratio. Nondimeno vi sono sicuramente dei casi in cui il suo intervento sarà decisivo sicché riteniamo, che se non vi sia altro modo di definire le pigioni in uso nella zona, il suo intervento sia necessario e da sostenere. Siamo senz’altro contrari alle motivazioni egoistiche e miopi di taluni rappresentanti degli inquilini che mossi esclusivamente da motivi opportunistici si oppongono ad ogni miglioramento del criterio delle pigioni in uso nella zona al solo scopo di evitare gli aumenti di pigione. Questo atteggiamento è dannoso per la società e sta purtroppo prendendo sempre più piede. È finita ogni forma di collaborazione, in favore di una salvaguardia unilaterale ed egoistica dei propri vantaggi. Si potrebbe riassumerli così: no a qualsiasi aumento di pigione, ma i proprietari devono spendere cifre enormi o molto importanti per risanare gli stabili, per offrire maggiore confort, per garantire energia pulita, per eliminare ogni forma di vetustà ecc.… ma tutto rigorosamente a loro spese e senza potere aumentare di un franco la pigione…Tale atteggiamento è estremamente dannoso! |
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Ulteriori osservazioni:
Scelta e formulazione dell’attuazione
Quale testo preferite?
☒ Iniziativa parlamentare ☐ Variante ☐ Altro testo
Per quale motivo preferite il testo indicato?
Osservazioni:
Si rimanda alle osservazioni nella griglia.
Ringraziandola per l’attenzione che porterà alle presenti osservazioni, le inviamo i sensi della nostra alta considerazione.
Il Presidente Cantonale
Lic. rer.pol. Gianluigi Piazzini
La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti
Lugano 8 aprile 2024
Vi ringraziamo del vostro riscontro.