Onorevole
Consigliere Federale Guy Parmelin
Direttore del DEFR
3003 Berna
[email protected]


Lugano, 11 luglio 2024

Procedura di consultazione: modifiche dell’OLAL

Onorevole Consigliere Federale Parmelin,

La Camera Ticinese dell'economia fondiaria (CATEF) è l'associazione che da oltre 60 anni tutela gli interessi dei proprietari immobiliari ticinesi.
Fra i nostri associati contiamo proprietari di case monofamiliari, di appartamenti, come anche proprietari privati o istituzionali di case a reddito, nonché amministratori e fiduciari immobiliari.
I nostri soci sono quindi direttamente interessati dalle proposte in oggetto.

Premessa

La CATEF è molto delusa dal fatto che il progetto intenda introdurre “alla chetichella” con pochissime pagine di commento, delle modifiche molto importanti al diritto di locazione, intervenendo poi sull’ordinanza, per modificare concetti che necessiterebbero invece di una modifica della Legge e quindi del coinvolgimento delle Camere Federali.

In generale

La CATEF è consapevole del fatto che nelle città di Ginevra, Zurigo, Basilea e Losanna, si assiste ad aumenti anche consistenti delle pigioni, dovute per lo più a dinamiche migratorie e ad indirizzi politici e pianificatori che si sono rilevati destabilizzanti. Del resto non siamo certo i soli a sostenere queste considerazioni che al contrario sono di dominio pubblico.
La normativa sul controllo delle pigioni è già attualmente particolarmente severa, e solo raramente i proprietari possono aumentare la pigione in corso di contratto. Le statistiche confermano infatti che le pigioni esistenti sono da tempo stabili, mentre quelle iniziali registrano, con importanti differenze locali, un aumento più importante. D’altronde, questo è anche il motivo dell’esistenza di un consistente divario fra le pigioni esistenti e quelle della nuova locazione.

Nondimeno, rimanendo sulle locazioni in corso, dalla giurisprudenza abbiamo prove di situazioni paradossali, delle quali non si parla, ma dalle quali risulta come vi siano delle pigioni bassissime per appartamenti che vengono però subaffittati dagli inquilini a pigioni elevatissime; parimenti, esistono pigioni effettivamente elevate in totale contrasto con le normative in vigore. Tali situazioni non sono dovute a regole insufficienti, visto che ve ne sono in abbondanza; se si considera come Ginevra sia fortemente regolamentata, abbiamo l’esempio di come tali regole, oltre ad essere inutili sono pure controproducenti.

La verità è che simili distorsioni sono proprio il frutto di un mercato eccessivamente regolamentato e teso. Per potere migliorare la situazione si dovrebbe alleggerire le normative per rendere più attrattivo l’investimento immobiliare, oppure dovrebbe calare la domanda di alloggi: o perché ne fossero costruiti e offerti di più, o perché la gente sarebbe più disposta ad abitare all’esterno dei centri.

Le modifiche proposte comporterebbero per i proprietari, complicazioni, difficoltà, oneri amministrativi, incertezze giuridiche, rischi e costi del tutto inaccettabili. Sebbene il contratto di locazione sia uno dei contratti più diffusi e importanti, il diritto che lo regola è nondimeno talmente complesso da non potere neppure essere veramente conosciuto alle parti, ossia alla popolazione; soprattutto i locatori possono così commettere degli atti in contrasto con la legge o la giurisprudenza a loro totale insaputa e in perfetta buona fede. Addirittura i professionisti non sempre possiedono le risposte alle domande. Il diritto di locazione non va quindi ulteriormente complicato e soprattutto non inutilmente! Ciò comporterebbe anche un continuo allontanamento dal mercato locativo in primis dei proprietari privati, capo saldo della nostra società (!), ma anche degli investitori professionisti. Si disincentiverebbe quindi non solo l’edificazione, ma anche il risanamento degli immobili e gli investimenti, in contrasto con la politica energetica.
Il fatto che questi aspetti non vengano minimamente tenuti in considerazione ci preoccupa particolarmente.

Riteniamo che sarebbe molto utile che il Dipartimento dell’Economia consultasse maggiormente le casse pensioni, i fondi immobiliari e le società quotate in borsa che possiedono decine di migliaia di appartamenti nel loro portafoglio, per un franco scambio di opinioni...

Critichiamo poi il fatto che si continui a fare passare l’idea che la situazione del mercato dell’alloggio sia critica in tutta la Svizzera, mentre ciò non è assolutamente il caso. Il Ticino è il cantone con la situazione più favorevole agli inquilini, dopo i cantoni di Jura, Neuchâtel e Friburgo e le sue pigioni hanno un’evoluzione nettamente più favorevole ai conduttori rispetto alla media svizzera (si veda Homegate    
https://swissmarketplace.group/wp-content/uploads/2024/05/datensatz-homegate-mietindex-04.2024.xlsx).
 

In altre parole, sebbene la legge - salvo determinate normative supplementari adottate da singoli cantoni o città come GE, VD, ZH, BS che sono un caso a sé - sia la stessa su tutto il territorio nazionale, le situazioni sono invece molto dissimili da una zona all’altra; ciò a comprova che non è solo la normativa giuridica, ma anche la differenza delle situazioni, che creano dei risultati localmente tanto diversi.

Volere ora introdurre ulteriori inasprimenti – peraltro senza coinvolgere il Parlamento ma solo ad opera di pochissime persone – che colpirebbero indiscriminatamente cantoni che non presentano alcun problema a livello locativo, è del tutto inaccettabile. Saranno invece i cantoni con problemi che dovranno intervenire sul loro territorio con soluzioni di tipo pianificatorio o incentivando l’abitazione fuori dai centri.


Ci sorprendono molto le previsioni sui probabili aumenti futuri delle pigioni, addotte per motivare le proposte in oggetto. Esse ci sembrano prive di fondamento e creano inutile allarmismo: al DEFR non è infatti sicuramente sfuggito che la Banca Nazionale ha già ridotto il tasso di sconto e si prospetta un ulteriore sconto, ciò che non permetterà alcun rialzo del tasso ipotecario di riferimento.

In Ticino, come nelle zone rurali o residenziali senza una particolare richiesta, gli inquilini rimangono nelle stesse abitazioni anche per decenni, sicché un aumento del tasso ipotecario dall’1.25 all’1.5, 1.75 o 2% non comporterà nessun aumento, se la loro pigione fosse calcolata su un tasso di almeno il 2%, ossia il contratto fosse iniziato prima del 1. giugno 2015 e l’inquilino non avesse mai beneficiato di una riduzione della pigione per diminuzione del tasso al di sotto del 2%. Peraltro, i recenti aumenti del tasso ipotecario di riferimento non hanno poi prodotto un elevato numero di aumenti neanche nei contratti stipulati negli scorsi 9 anni…


Da ultimo non si può non osservare come la proposta sia del tutto sbilanciata ad esclusivo beneficio di parte conduttrice. Il “contentino” relativo all’abolizione del modulo ufficiale per l’entrata in vigore delle pigioni scalari (il cui ammontare e la data della relativa entrata in vigore delle scalarità sono stati pattuiti espressamente alla stesura del contratto) è la logica conseguenza della modifica legislativa approvata dal Parlamento lo scorso settembre e delle ripetute critiche del Tribunale Federale che ne chiedeva l’abolizione. A parte questa correzione – indispensabile – tutte le altre proposte sono integralmente a sfavore dei proprietari, sia privati che istituzionali.

La proposta viene quindi da noi respinta in toto con l’eccezione del contenuto di cui all’art. 19 cpv. 2 OLAL.

Le osservazioni mirate alle singole proposte sono contenute nel questionario allegato alle presente.


Nel ringraziarLa per l’attenzione che porterà alla nostra presa di posizione, Le inviamo, onorevole Dir. Parmelin, i sensi della nostra massima stima.

Il Presidente Cantonale
Lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti

Questionario sull'avamprogetto posto in consultazione
Osservazioni alla consultazione Modifica dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL)