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Lugano, 12 dicembre 2024

Procedura di consultazione in materia di PPP:
osservazioni alla modifica degli artt. 712 segg. CC

Onorevole Consigliere Federale Jans,

La Camera Ticinese dell'economia fondiaria (CATEF) è l'associazione che da oltre 60 anni tutela gli interessi dei proprietari immobiliari ticinesi.

Fra i nostri associati contiamo proprietari di case monofamiliari, di appartamenti, come anche proprietari privati o istituzionali di case a reddito, nonché amministratori e fiduciari immobiliari. Numerosi di loro sono quindi direttamente interessati dalla proposta in oggetto.

Ringraziamo pertanto per averci consultati e formuliamo di seguito le nostre osservazioni.


In generale

Il condominio è un istituto che negli ultimi 50 anni si è man mano sviluppato ed ha dimostrato di essere un ottimo strumento per favorire l’accesso all’abitazione (primaria) in proprietà, oltre che come oggetto di reddito o come residenza secondaria.

Purtroppo nel tempo si sono anche vieppiù evidenziati dei limiti e delle difficoltà nella convivenza fra i diversi comproprietari. Mentalità, esigenze e disponibilità finanziarie diverse, nonché ignoranza delle regole applicabili, sono fra i fattori che maggiormente incidono su questa situazione. A questi si aggiungono però anche dei regolamenti poco comprensibili o delle mutazioni di situazioni che non sempre trovano conferma nella documentazione accessibile a tutti i condomini.

Visti gli elevati interessi finanziari e personali dei condomini in gioco, è di grande importanza che il diritto applicabile ai circa 450'000 alloggi in PPP (pag. 33 Rapporto esplicativo) sia chiaro ed accessibile ai condomini. Ciò favorirà una coabitazione più serena e un minor ricorso al Giudice.

La proposta in discussione va nella giusta direzione perché contiene dei correttivi che permettono di chiarire diversi aspetti, che stabiliscono regole chiare e contribuiscono a prevenire dei contrasti.

Di seguito trovate le nostre osservazioni ai singoli articoli.


A. Elementi e oggetto

II. Oggetto - Art. 712b
La modifica è senz’altro benvenuta. Il condominio si caratterizza per essere in primo luogo una comproprietà, che permette di usufruire di singole parti in diritto esclusivo. La descrizione e i confini di queste parti devono però essere chiari a tutti e risultare dalla documentazione costitutiva del condominio, quindi dall’atto costitutivo o da una convenzione successiva avente la stessa forma. La prescrizione contribuisce a fare chiarezza. La nuova impostazione va peraltro nella direzione auspicata dalla dottrina maggioritaria.

IIbis. Diritti d’uso preclusivo – art. 712b bis

• Cpv. 1: siamo favorevoli all’inserimento dell’attribuzione del diritto preclusivo ad una quota e non ad una persona. In tal modo si chiarisce che tale diritto non potrà mai essere ceduto a persone esterne o ad ex condomini che ad esempio – a torto – vendono l’appartamento ma si tengono invece il posteggio che era “loro” attribuito…
• Cpv. 2: la modifica proposta codifica i requisiti richiesti per la costituzione, la modifica, la rettifica o l’eliminazione dei diritti d’uso preclusivi. Si precisa anche che di principio per queste decisioni è richiesta la maggioranza qualificata e l’accordo dei titolari del diritto d’uso preclusivo interessato.
  
  Per completezza sarebbe opportuno aggiungere che è però richiesta l’unanimità, se la costituzione, la modifica, la rettifica o l’eliminazione dei diritti d’uso preclusivi fosse in contrasto con quanto previsto nell’atto costitutivo.
  
  Parimenti andrebbe richiesta l’unanimità per l’assegnazione in diritto preclusivo di parti comuni che caratterizzano il condominio e sulle quali tutti possono avere un oggettivo interesse (ad esempio la piscina condominiale o un bel giardino di cui tutti vorrebbero usufruire).

La questione di per sé non ha dato adito a particolari controversie; vista l’importanza e l’ampia diffusione dei diritti d’uso preclusivi, la precisazione nella legge ci sembra però opportuna.


B. Costituzione e cessazione

II. Descrizione delle parti dell’edificio e quote di valore - 712e
Riteniamo estremamente benvenuta l’aggiunta nell’atto costitutivo della formula utilizzata per quantificare il valore della singola quota. Se questo fosse stato calcolato in maniera errata, non sarebbe a distanza di decenni quasi più possibile rettificarlo, poiché allo scopo per giurisprudenza sarebbe necessario conoscere il metodo adottato originariamente dal geometra che aveva proceduto al calcolo delle quote per l’allestimento dell’atto costitutivo. A distanza di tempo questa documentazione è molto difficile se non impossibile da reperire, sicché l’errore rimane insanabile, a meno che - ipotesi affatto scontata – tutti gli altri condomini e creditori (soprattutto le banche che hanno concesso i crediti) fossero favorevoli alla modifica.

L’indicazione della formula adottata per il calcolo delle quote sarà molto utile non solo in caso di rettifica, ma anche di modifica delle quote a causa di eventi nuovi (come ad esempio un ingrandimento dello stabile) che renderebbero necessario il ricalcolo in funzione della nuova situazione.

IIbis. Piano di ripartizione - 712e bis
L’articolo trova la nostra piena approvazione. In particolare concordiamo con l’opportunità di compendiare l’atto costitutivo con il piano di ripartizione e la necessità di procedere al suo aggiornamento qualora l’edificio venisse modificato. La situazione sarà così chiara per tutti sin dall’inizio e, in caso di modifiche posteriori, anche per ogni condomino successivo.

Per una maggiore chiarezza sarebbe opportuno che il piano evidenzi anche l’assegnazione delle parti comuni in diritto d’uso preclusivo o riservato.

La norma in oggetto potrà prevenire modifiche successive o vendite di spazi non sempre cristalline (parti comuni improvvisamente inserite in singole quote…), che diventano nel tempo fonte di pesanti dissidi in primis fra i condomini, ma anche fra le parti al contratto di compravendita.
 
È quindi logico che il piano di ripartizione debba sempre essere aggiornato e che il singolo comproprietario ne possa chiedere la rettifica qualora lo stesso fosse inesatto.


IIter. Iscrizione prima della costruzione dell’edificio

1. Principio - 712e ter
I primi due capoversi trovano il nostro consenso. Per quanto attiene al terzo riteniamo che il reale significato di “compimento dell’edificio” – ossia ”il momento a partire dal quale ogni parte assoggettata al diritto esclusivo costituisce un’unità autonoma con un proprio accesso” - non sia affatto intuitivo, venendo invece piuttosto recepito come il momento della fine dei lavori.

Il termine di quattro mesi ci sembra adeguato e contribuisce alla conclusione della procedura in tempi ragionevoli; dovrebbe però essere meglio chiarito il momento dell’inizio del periodo dei quattro mesi. Al riguardo ci chiediamo se non sia più opportuno farlo decorrere dal rilascio dell’abitabilità dell’edificio.

Ci sembra anche opportuno che sia precisato nel testo legale che la comunicazione del compimento dell’edificio avvenga per iscritto.

2. Procedura d’ufficio – art. 712e quater
La proposta trova il nostro accordo. Permetterà di fare chiarezza, nell’interesse generale e anche dei condomini in tempi ragionevoli, prevenendo i casi nei quali le iscrizioni definitive vengono protratte inutilmente per anni.

3. Adempimento delle prescrizioni legali - art. 712e quinquies
Non abbiamo osservazioni in merito, salvo che nel testo del cpv. 1 manca a nostro avviso un “e” prima di “costituiscano”.

V. Proroga del diritto di superficie – art. 712f bis
I casi di condomini costruiti su un diritto di superficie ci appaiono, qui in Ticino, estremamente rari. Nondimeno potrebbero col tempo aumentare. Verosimilmente anche Oltralpe simili casi sono piuttosto recenti. Visto che i diritti di superficie sono sicuramente stipulati per un termine molto lungo, la necessità di un articolo apposito per una proroga del diritto di superficie scaduto non riveste alcuna urgenza. In altre parole, se anche negli ultimi 20 anni fossero stati costruiti dei condomini su dei fondi gravati di diritto di superficie per 100 anni, il problema si porrebbe solo fra 80 anni…

Il contenuto della disposizione è senz’altro chiaro. Si pone però la domanda se sia opportuno inserire nella legge una disposizione che al momento sembra piuttosto teorica ed estemporanea. Forse l’Ufficio dei Registri e l’Ordine dei notai potranno fornire maggiori informazioni in merito.

Qualora la proposta venisse confermata, suggeriamo di estendere il periodo di tre mesi per l’iscrizione, a quattro, in analogia al termine di quattro mesi per l’ipoteca degli artigiani (art. 839 CC). Una maggiore uniformità nei termini è senz’altro benvenuta per le persone chiamate ad applicarli, specie se come nel caso concreto non comportano alcun pregiudizio.

1 bis. Fondo di rinnovazione - art. 712h bis
Accogliamo con molto favore l’introduzione della possibilità di potere chiedere al Giudice la costituzione di un fondo di rinnovamento per i lavori di manutenzione e di rinnovo necessari. Da un lato essa permette di meglio tutelare i condomini “responsabili” che giustamente desiderano che si disponga dei mezzi sufficienti per saldare i lavori necessari cui nel futuro si dovrà procedere; dall’altro favorisce una migliore suddivisione dei costi nel senso che i lavori necessari sono anche finanziati con importi cumulati nel tempo e non esclusivamente con quelli delle persone comproprietarie al momento dell’esecuzione dei lavori. Questi sono lavori di manutenzione che si sono resi necessari negli anni e che quindi andrebbero ripartiti un po’ su tutti.

Ci si può chiedere se l’azione non debba essere estesa ai lavori utili, che possono anch’essi rivelarsi costosi. Il fatto di limitarla ai soli lavori necessari trova però il nostro consenso: il Giudice non deve essere chiamato a sostituirsi per ogni piccolezza alle parti, col rischio che queste non si impegnino più a trovare una soluzione. Inoltre i lavori utili possono comunque sempre essere coperti dal fondo di rinnovamento se l’assemblea adotta una decisione in tal senso.

Nella misura in cui l’azione è limitata a coprire i lavori necessari, riteniamo che essa debba essere possibile anche per un solo condomino e non invece essere limitata al caso in cui sia inoltrata da almeno due condomini. Il fondo di rinnovamento è uno strumento molto utile e che permette di suddividere in maniera equa i costi che si presenteranno in futuro. Non si vede perché il diritto all’inoltro di una simile azione debba essere più restrittivo rispetto, ad esempio, all’azione per la nomina o la revoca dell’amministratore (artt. 712 q e 712r CC) piuttosto che per l’adozione di un regolamento condominiale (712g CC) che possono essere promosse individualmente, da un solo condomino.

Conveniamo invece sull’utilità che il Giudice possa fondarsi sulle raccomandazioni delle associazioni di categoria o della dottrina e che la procedura applicabile sia quella sommaria.

2. Ipoteca legale in garanzia dei contributi – art. 712i
La modifica comporta un notevole miglioramento della situazione della comunione dei condomini e incontra il nostro favore per i motivi che seguono:

• l’interesse del condominio deve essere predominante rispetto a quello del singolo condomino, che con il suo acquisto ha comunque scelto di fare parte di una comproprietà. Gli scoperti causati da singoli condomini inadempienti possono incidere pesantemente sugli altri condomini, che magari si impegnano – e con fatica – a fare fronte alle proprie spese;
• l’importo garantito risulta chiaramente dall’ipoteca iscritta sicché nessun condomino presente o futuro può o potrà ritenersi sorpreso;
• questa procedura è più semplice rispetto a quella attuale che vede spesso le amministrazioni o i comproprietari piuttosto insicuri se non smarriti nell’adozione delle misure idonee alla tutela del condominio; ciò sia per motivi giuridici, come anche interpersonali;
  Le novità qui proposte costituiscono invece una valida soluzione perché introducono una procedura che può essere ripetuta sistematicamente nei condomini e per tutte le quote, senza personalizzazione alcuna.

Non ci è invece chiaro come si possa stabilire l’importo della garanzia per i tre anni futuri già alla costituzione del condominio… Forse saranno ammessi dei contributi teorici forfettari?

b. Diritto di ritenzione – arti. 712k
Seppur vero che il diritto di ritenzione sulle cose mobili trova solo molto raramente applicazione, è anche vero che in presenza di quote occupate da oggetti di notevole valore, esso potrebbe costituire un metodo meno severo rispetto all’ipoteca legale e quindi essere preferito dai condomini. Suggeriamo pertanto il mantenimento di tale articolo.

IV. Diritto di garanzia per difetti relativi a una parte comune – art. 712l bis
Il nuovo sistema proposto prevede che per potere agire nei confronti dell’appaltatore per chiedere la riparazione gratuita dei difetti alle parti comuni, il comproprietario disponga di una decisione assembleare adottata all’unanimità. La decisione deve essere stata adottata entro un anno dal momento in cui i comproprietari hanno preso conoscenza della segnalazione dei difetti. Se l’assemblea non dovesse esprimersi entro l’anno, o se la decisione non raccogliesse l’unanimità, il singolo condomino potrebbe solo chiedere una riduzione del prezzo ma non l’eliminazione del difetto sulle parti comuni.

Il requisito dell’unanimità ci sembra del tutto eccessivo!
La legge già prevede che per deliberare dei lavori necessari sia richiesta una maggioranza semplice (647c CC) mentre per quelli utili, la maggioranza qualificata (647d CC). Inoltre normalmente la decisione assembleare volta ad approvare la decisione di promuovere una causa o di stare in lite richiede la semplice maggioranza (secondo la dottrina maggioritaria) e non c’è motivo per non applicare questa maggioranza, o al limite quella qualificata per chiedere nell’interesse comune l’eliminazione di un difetto. Che per potere chiedere l’eliminazione di un difetto in un lavoro - peraltro pagato dai condomini come se fosse svolto a regola d’arte – sia invece necessaria addirittura l’unanimità, risulta quindi incomprensibile. Si ha l’impressione che si voglia tutelare eccessivamente l’appaltatore “carente” rispetto al condominio. Ricordiamo poi che spesso fra i condomini si trovano anche degli artigiani o loro famigliari che magari sono proprio all’origine del problema, e che – a torto – non si astengono dal voto. In molti casi l’unanimità non sarà quindi raggiunta a priori, ciò che renderebbe quindi impossibile al singolo condomino pretendere l’eliminazione - da parte dell’appaltatore - del difetto causato.

Non va poi dimenticato che fra i diversi mezzi a tutela del committente, l’eliminazione del difetto è normalmente quello migliore perché è senz’altro nell’interesse generale che lo stabile sia privo di difetti piuttosto che difettoso ma con un piccolo sconto sul prezzo.
Inoltre, se ciò non fosse possibile, ogni singolo condomino dovrebbe intentare una causa fondata sul proprio contratto di acquisto per chiedere una riduzione del prezzo, con cumulo di cause e spese.

Ci sembra anche eccessivo il termine di un anno affinché l’assemblea si determini. A dipendenza del difetto vi è sicuramente urgenza d’intervento non necessariamente riconosciuta dall’appaltatore recalcitrante.

2. Convocazione, presidenza e verbale - art. 712n
A prima vista la proposta è molto accattivante. In verità però contiene aspetti assai problematici che ci portano a respingerla. Infatti, né nella proposta di nuove disposizioni legali, né nel rapporto esplicativo viene indicato che il termine per la contestazione della decisione assembleare non sia più quello di 30 giorni a fare tempo dall’assemblea per i presenti o dalla conoscenza della decisione per gli assenti (art. 75 CC), ma invece a fare tempo dalla ricezione del verbale. Ciò con la conseguenza che un condomino in disaccordo con la decisione dovrebbe in ogni caso contestarla entro 30 giorni dall’assemblea (cui aveva partecipato) e poi magari ancora più tardi, se il verbale riportasse la decisione diversamente da quanto espresso e deciso in assemblea. Ciò non è evidentemente proponibile.

Inoltre, l’attribuzione di un effetto costitutivo al verbale conferisce un potere eccessivo all’amministratore o al verbalista. Decisioni verbalizzate diversamente da quanto effettivamente stabilito, possono ricevere un valore, anche se non corrispondono al vero, se non fossero state contestate presso il Giudice. Di fatto l’amministratore invece di essere un aiutante e una persona di riferimento dell’amministratore, potrebbe diventare più importante dell’assemblea condominiale, verbalizzando decisioni in modo impreciso o scorretto, con validità però negli anni futuri. Non tutti i condomini sono in grado di cogliere determinate sottigliezze o vogliono poi recarsi dal Giudice, per un’errata verbalizzazione… Siamo quindi contrari alla modifica legislativa.

A titolo subordinato, ammettendo che un effetto costitutivo del verbale possa presentare dei vantaggi (in particolare per i proprietari futuri), un nuovo articolo in tal senso potrebbe a nostro parere essere introdotto, solo se la legge venisse modificata nel senso che:

• Il verbale (scritto) ha effettivamente effetto costitutivo
• Il verbale deve essere redatto e inviato alle parti entro 30 giorni dall’assemblea (un termine più breve metterebbe in difficoltà gli amministratori)
• Il termine per la contestazione delle decisioni assembleari è di 30 giorni dalla ricezione del verbale (e quindi non sarebbe più applicabile l’art. 75 CC).

3. Diritto di voto – art. 712o
La proposta ha il pregio di chiarire una questione piuttosto dibattuta nella dottrina.  Trattandosi di norma dispositiva coloro che volessero un’altra soluzione potranno sempre inserirla nel regolamento. Il fatto che gli astenuti non vengano minimamente considerati corrisponde da un lato all’effettiva intenzione degli astenuti stessi, che vorrebbero risultare “invisibili”. Pone però qualche perplessità se a fronte di un’assemblea che si tiene con solo pochi partecipanti, ci sono poi anche diversi astenuti, che rendono la decisione ancora meno rappresentativa del condominio… Il regolamento potrebbe però prevedere che una decisione sia valida solo se i voti espressi raggiungono almeno il numero corrispondente al quorum.

Particolarmente benvenuta è la precisazione relativa al concetto di “unanimità” che deve essere completa.

3bis. Esclusione temporanea dal diritto di voto – art. 712o bis
In un condominio vi sono situazioni molto diverse, sicché la soluzione proposta potrebbe essere opportuna in diversi casi ma meno in altri. In presenza di condomini con pochi condomini è poi facile raggiungere l’unanimità e ci potrebbe essere il rischio di abusi nei confronti di un condomino dissenziente che in verità potrebbe anche avere ragione… La disposizione potrebbe quindi essere utile nella misura in cui si circoscrivessero bene le situazioni che giustificano il provvedimento.

Se si vuole mantenere questa proposta, l’inserimento del requisito dell’unanimità della decisione, proprio per prevenire l’utilizzo “abusivo” a scapito di un singolo condomino, è quindi indispensabile.

La durata di soli 6 mesi per il provvedimento rende comunque di fatto la misura priva d’effetto: normalmente le assemblee si tengono una volta l’anno, sicché i sei mesi di divieto saranno scaduti prim’ancora che si tenga la prossima assemblea.

E. Esclusione dalla comunione – art. 712u
La proposta non è una vera novità nel senso che l’esclusione era già possibile. Il fatto di ancorarla nella legge trova il nostro consenso. In caso di condomini inadempienti la costituzione di un’ipoteca e la successiva messa all’incanto della proprietà sarà verosimilmente la via più semplice. Ipoteticamente rimane comunque la possibilità di fare capo anche all’esclusione, qualora il condomino avesse nel contempo anche un atteggiamento estremamente dannoso e irrispettoso nei confronti dei condomini. In tale ipotesi il condominio sarebbe quindi libero di scegliere quale via intraprendere.

Concordiamo senz’altro con l’introduzione della possibilità di vietare l’uso del fondo, per ristabilire la serenità nel condominio.

Art. 249 lett. d CPC
La disposizione trova il nostro accordo.



Ringraziandovi per l'attenzione che porterete alle nostre osservazioni, inviamo i migliori e cordiali saluti.

Il Presidente Cantonale
Lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti