Spettabile
Ufficio federale delle abitazioni
Storchengasse 6
2540 Grenchen

A.c.a. Dir. E. Hauri e avv. C. Alvarez

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Lugano, 20 giugno 2018



Revisione dell'OLAL per la sublocazione ripetuta per brevi periodi (art. 8a)


Egregio Signor Dir. Hauri,
Egregio Avv. Alvarez,


La Camera Ticinese dell’Economia Fondiaria (CATEF) - che istituzionalmente si occupa dell’economia fondiaria e della difesa e diffusione della proprietà immobiliare - ringrazia per essere stata interpellata nel progetto emarginato e formula di seguito le sue osservazioni.


I. Premessa

Il proposto nuovo art. 8a OLAL mira ad introdurre via ordinanza, l'obbligo per il locatore di tollerare che il suo inquilino sublochi per brevi periodi, ma sull'arco di un periodo complessivo prolungato di 2 o più anni, tutto o parte dell'ente locato a terzi sconosciuti. Il locatore può rifiutarsi di concedere tale permesso solo se dimostra che la sublocazione sopra indicata gli causerebbe un pregiudizio essenziale.
In altre parole, la norma mira a concedere agli inquilini il diritto di sublocare a terzi - in aggiunta a quanto già avviene secondo l'art. 262 CO - anche per brevi periodi e anche con l'ausilio di piattaforme del tipo "AirBnB", parte o tutti i loro locali, per poter trarre dall'ente locato un guadagno finanziario.

La CATEF è fermamente contraria alla proposta in oggetto per motivi diversi, sia di ordine formale che sostanziale.


II. Rifiuto della proposta per motivi di tipo formale e di sistematica

Il ossequio al mandato costituzionale di cui all'art. 109 Cost. Fed. (riportato in fondo al testo) e soprattutto 37 septies Cost. Fed. abrogata, il diritto di locazione - contemplato agli artt. 253 segg. CO - ha come scopo principale quello di tutelare l'inquilino da disdette e da aumenti di pigione o altre pretese abusive del proprietario.
Il legislatore ha quindi giustamente avuto come obiettivo quello di adottare un diritto equilibrato fra le parti, con delle limitazioni alla libertà contrattuale, laddove necessarie per evitare degli abusi.

Nel messaggio per l'adozione dell'attuale diritto di locazione il Consiglio Federale ha così ricordato che "siamo disposti, in linea di massima, ad approntare le misure legislative necessarie per migliorare la tutela dei locatari di abitazioni o di locali commerciali, a condizione che siano salvaguardati il principio della libertà contrattuale e di disdetta nonché i diritti fondamentali e gli interessi legittimi dei proprietari." (FF N. 21 vol. 4 giugno 1985 messaggio 1201, n. 141.2; la sottolineatura è nostra).

Per quanto attiene alla sublocazione, il Parlamento ha così introdotto la possibilità per l'inquilino che dovesse lasciare tutto o parte del suo ente locato per motivi contingenti e provvisori, di poter chiedere al locatore il permesso di subaffittare a precise condizioni e a precise persone, parte o tutto l'ente locato, allo scopo di non subire perdite finanziarie durante la sua assenza.

La Costituzione e la Legge non hanno però mai voluto concedere agli inquilini la possibilità di imporre alla parte locatrice un uso diverso dell'ente locato e con persone del tutto sconosciute e di origine ignota, solo per favorirli nell'ottenimento di un mero vantaggio economico (entrate finanziarie extra), magari anche a scapito dei proprietari e di altri abitanti della casa. Ciò sarebbe infatti in contrasto con il quadro legislativo di cui agli artt. 253 e segg. CO.

Dato che la proposta non è dettata dall'intenzione di tutelare gli inquilini da pretese abusive dei locatori ma al contrario mira a concedere loro di imporre ai proprietari degli svantaggi per poter conseguire un profitto economico, essa è in contrasto con il mandato costituzionale e con lo spirito della legge e va quindi respinta.

Va da sé, che per i motivi sopraesposti, un'eventuale modifica nel senso proposto, richiederebbe quanto meno una discussione parlamentare, con - in caso di accettazione - una modifica del CO. Una semplice modifica dell'ordinanza non è da questo profilo accettabile.


III. Rifiuto della proposta per motivi sostanziali/di merito

Rileviamo in entrata un'evidente diseguaglianza degli interessi: si impongono pesanti svantaggi ai proprietari (e anche ad altri) ad esclusivo vantaggio dei soli inquilini interessati a sublocare.
Il fatto che il rapporto citi quale presunta "contropartita" l'esonero dei locatori dal dovere esaminare in tempi rapidi le candidature degli ospiti, è del tutto pretestuoso e pure irrispettoso!

Il subaffitto per brevi periodi a illustri sconosciuti di passaggio comporta problemi per diverse categorie di persone:

- Per i coinquilini, che possono essere insicuri quando si trovano a dividere il tetto con illustri sconosciuti di cui non si sa assolutamente niente: anche perché l'inquilino/sublocatore conosce solo un indirizzo di posta elettronica e non dispone delle generalità esatte (cfr. NZZ domizil 17.3.2018 allegato). Gli ospiti possono poi avere orari e comportamenti mal conciliabili con i ritmi della casa. Nell'utilizzo delle parti comuni dello stabile e delle loro installazioni, non conoscendone le caratteristiche e il funzionamento, potrebbero creare più inconvenienti o danni alle parti comuni, senza che l’autore possa essere individuato e reso responsabile.

- Per i condomini: gli svantaggi sono analoghi a quelli degli inquilini con l'aggravante che a differenza di questi, se scontenti dalla situazione, non possono traslocare tanto facilmente dall'alloggio, acquistato di solito al prezzo di numerosi sacrifici. Per giunta eventuali danni alle parti comuni vengono posti a carico di tutti i condomini, se non si riesce ad incassarli dal vero colpevole.
Va detto al riguardo che la pretesa di risarcimento danni nei confronti degli ospiti è complessa anche dal profilo formale: il conduttore non conosce il nominativo dei suoi ospiti e un'eventuale richiesta di risarcimento danni va inoltrata - ad esempio per la piattaforma più importante che è AirBnB - direttamente alla sede di AirBnB in California o a Dublino e non all'ospite effettivo. Sarà poi la piattaforma che ne deciderà in merito, senza neanche avere ispezionato la situazione sul posto (estratto NZZ citato e allegato).

- Per l'inquilino/sublocatore: principalmente il risarcimento dei danni arrecati dagli ospiti è tutt'altro che scontato e non va affatto sottovalutato (si veda al paragrafo precedente).

- Per l'ente pubblico: non è chiaro come il locatore potrebbe comunicare le generalità degli ospiti, visto che non le conosce esattamente; AirBnB non vuole infatti che le parti dispongano delle rispettive generalità e indirizzi.... (cfr. estratto NZZ allegato)

- Per il locatore principale/proprietario: gli svantaggi consistono in particolare nell'uso accresciuto degli spazi locati e nella possibilità che gli ospiti creino danni alle parti comuni o all'ente locato e che disturbino gli abitanti della casa; con il rischio per il locatore di vedersi confrontato con contestazioni giudiziarie per ripristinare l'ordine e la tranquillità della casa. Il locatore dovrebbe quindi sobbarcarsi procedure giudiziarie con costi e conseguente divieto di disdetta triennale, solo perché un inquilino vuole arrotondare le sue entrate?! Per giunta non si giustifica minimamente di restringere il diritto del locatore di scegliere ( e con cura! anche per salvaguardare gli equilibri della casa) chi viene ad abitare nel suo stabile, per il solo motivo che un inquilino vuole arrotondare le sue entrate. Questo vantaggio economico, ad esclusivo vantaggio di una parte, non può essere giuridicamente protetto!


Esulando brevemente dall'ambito locativo, osserviamo come l'uso smodato di tali piattafor-me ha portato a problemi nell'uso di alloggi in centro città di tale intensità, da indurre città come Berna ad adottare delle norme edilizie che vietano la messa a disposizione di alloggi per residenze secondarie per brevi soggiorni in centro.

A Zurigo il fenomeno della locazione per brevi periodi ha invece fatto emergere l'attrattiva di determinate ubicazioni ai tempi considerate di periferia immediata ma oggi particolar-mente appetibili trovandosi nel nucleo originale. Ciò ha alimentato la consapevolezza che queste unità abitative potrebbero venire locate a pigioni molto più remunerative, fenomeno che sta destabilizzando parte del patrimonio pubblico destinato ad abitazioni a pigione moderata e soprattutto a favore di nuclei famigliari. La situazione ha d'altronde spinto numerose città europee ad introdurre importanti limitazioni d'uso per evitare che si riduca il numero degli alloggi a pigione moderata disponibili.

Da questo profilo, se la diffusione della locazione per brevi periodi è un problema minore nelle zone periferiche con destinazione vacanziera, essa crea però senz'altro problemi supplementari nei centri città.

La novità non merita quindi alcuna accettazione in considerazione dell'elevato numero di persone colpite dai numerosi svantaggi connessi con la sublocazione, che avvantaggia esclusivamente i turisti e gli inquilini che offrono loro l'alloggio. 


IV. Osservazioni a titolo del tutto subordinato, nella denegata ipotesi in cui la proposta dovesse comunque incontrare approvazione

A titolo del tutto subordinato, nel caso si volesse nondimeno procedere ad introdurre la possibilità della sublocazione per brevi periodi, riteniamo indispensabile l'introduzione dei seguenti punti:

- Laddove viene concesso il permesso di sublocare per brevi periodi, il deposito di garanzia va automaticamente e immediatamente portato a 6 mensilità. Ciò per ridurre i rischi del mancato risarcimento dei danni (potenzialmente più numerosi in presenza di turisti e sconosciuti non identificabili);

- La Legge deve indicare chiaramente il limite massimo (in percentuale) di aumento di pigione ammissibile sull'arco del mese: non è pensabile che sia il proprietario a dovere dimostrare che la pigione incassata dall'inquilino è abusiva. Le spese per i servizi (pulizia ecc.) non devono essere gonfiate per permettere un aumento supplementare dei guadagni, in aggiunta alla pigione netta.

- La Legge deve prevedere un numero massimo di settimane nelle quali la sublocazione per brevi periodi è possibile. Ritenuto che le persone hanno abitualmente 4 settimane di vacanza l'anno, la sublocazione non deve complessivamente superare le 3 o al massimo le 4 settimane annue. Se il numero di settimane fosse superiore, si potrebbe ritenere che vi sia uno scopo commerciale, non più conciliabile con la destinazione locativa concordata contrattualmente.

- Se il locatore ne fa richiesta, AirBnB o altra piattaforma simile deve immediatamente comunicare, oltre all'inquilino/locatore, anche al proprietario le generalità, il tempo e le condizioni di permanenza degli ospiti nell'ente locato.

- Quand'anche non strettamente connesso con la materia locativa, riteniamo che AirBnB debba notificare automaticamente all'ufficio cantonale o comunale preposto la presenza dei turisti e alla locale autorità del fisco, quanto percepito dal locatore dalla locazione, all'anno.


In conclusione, per i motivi formali e sostanziali indicati più sopra, siamo nettamente contrari alla proposta in oggetto.

Rimaniamo senz'altro a disposizione per eventuali ulteriori approfondimenti e ringraziando per l'attenzione che presterete alle presenti osservazioni, inviamo i sensi della nostra stima



La Segretaria Cantonale  

Avv. Renata Galfetti          


Il Presidente Cantonale
Lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini



allegato: articolo NZZ domizil 17.3.2018 "Airbnb: Plattform oder Makler?"



Art . 109 Settore locativo
¹ La Confederazione emana prescrizioni contro gli abusi nel settore locativo, in particolare contro le pigioni abusive, nonché sull'impugnabilità di disdette abusive e sulla protrazione temporanea dei rapporti di locazione.
² Può emanare prescrizioni sul conferimento dell'obbligatorietà generale a contratti quadro di locazione. I contratti quadro possono essere dichiarati di obbligatorietà generale soltanto se tengono adeguatamente conto di legittimi interessi minoritari e delle diversità regionali e non pregiudicano l'uguaglianza giuridica.