Lodevole
Dipartimento federale
Dell’Economia,
Della Formazione e della Ricerca
B e r n a


Lugano, 2 ottobre 2013



Modifica dell’Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL)


Gentili Signore,
Egregi Signori,

La Camera Ticinese dell’Economia Fondiaria (CATEF) ringrazia per essere stata consultata in merito all’oggetto emarginato e formula di seguito le sue osservazioni.

Ad Articolo 14 capoverso 3 OLAL …. “Dall’importo della prestazione suppletiva vanno detratti i contributi d’incentivazione pubblici”

Il risanamento energetico degli edifici costituisce un punto cardine della politica energetica della Confederazione.

Per incentivare i proprietari immobiliari ad intervenire sui loro immobili con provve-dimenti che portino ad un risparmio energetico o ad un miglioramento dal profilo ecologico, da diversi anni cantoni, Confederazione, enti e associazioni vari mettono a loro disposizione dei contributi d’incentivazione pubblici.

Considerato il costo estremamente importante degli investimenti energetici, che dal profilo strettamente finanziario spesso non sono neanche interessanti (il locatore versa somme molto ingenti che –se del caso- si ammortizzeranno solo dopo periodi molto lunghi), ma che presentano comunque i vantaggi di un miglioramento della situazione per tutta la collettività (segnatamente la riduzione di CO2 o di energia sono nell’interesse collettivo e non certo solo dei proprietari) a seguito di diversi atti parlamentari si è voluto ulteriormente incoraggiare i proprietari a procedere a simili interventi, modificando infine in modo importante l’art. 14 OLAL, con aggiunte apposite per gli investimenti energetici.

Di regola gli incentivi finanziari non vanno concessi per semplici lavori di manuten-zione ma bensì per lavori di miglioria, ossia per prestazioni suppletive ai sensi degli art. 269a lett b CO e 14 OLAL. Nella maggior parte dei casi per quantificare il possibile aumento di pigione, è quindi normale dedurre dall’importo della prestazione suppletiva gli importi concessi con gli incentivi. Questo è il modo assolutamente usuale e corretto di procedere.

Siamo nondimeno assolutamente contrari all’introduzione di una frase come quella evidenziata e proposta con la modifica in oggetto.

Gli incentivi possono essere concessi per scopi diversi, da enti diversi e a condizioni anch’esse mutevoli nel tempo. Sarebbe quindi decisamente errata l’introduzione di una frase così tassativa, che dà per scontato che gli incentivi siano concessi esclusivamente per l’esecuzione di lavori di miglioria.

Lo stesso Tribunale Federale si è recentemente pronunciato sulla questione nella STF 4A_484/2011 cons. 4 affermando quanto segue: “Le bailleur peut augmenter le loyer uniquement en fonction des investissements ayant créé une plus-value. Savoir si des subventions reçues par le bailleur sont à déduire de ces investissements-là ou au contraire du coût total des travaux entrepris dépend du but dans lequel les subventions ont été versées.
Le recourant a reçu en tout 53'682 fr. au titre de subventions pour travaux d'améliorations énergétiques. A défaut d'indices contraires ressortant du dossier ou du recours, il faut retenir que ces montants n'étaient pas alloués pour des travaux d'entretien, mais bien pour des améliorations énergétiques créant une plus-value au sens défini par la loi (art. 14 al. 2 et 3 OBLF). Le montant des subventions reçues par le recourant doit en conséquence être déduit de tels investissements ayant créé une plus-value «

L’introduzione dell’ultima frase all’art. 14 cpv. 3 impedirebbe quindi sia la pre-sentazione d’indizi che delle prove citate dal Tribunale Federale; la proposta va quindi senz’altro stralciata. 

Aggiungiamo che non v’è motivo di modificare l’articolo 14 OLAL, in quanto già attualmente vige il principio per cui la spesa per lavori di miglioria o prestazioni suppletive può essere considerata solo sulla base di quanto effettivamente pa-gato dal proprietario. Così come gli sconti concessi al proprietario – anch’essi non citati nell’OLAL - pure gli incentivi percepiti devono già adesso forzata-mente essere dedotti dall’importo determinante per il calcolo dell’aumento. 


Ad Articolo 19 capoverso 1 OLAL: Per gli aumenti di pigione “il modulo…deve contenere…in caso di prestazioni suppletive, l’importo dei contributi d’incentivazione pubblici”

La proposta in oggetto vuole introdurre l’obbligo di menzionare sul modulo degli aumenti l’importo dei contributi d’incentivazione pubblici. Questo nuovo elemento verrebbe ad aggiungersi agli altri quattro citati all’art. 19 cpv. 1a OLAL e indicati alle cifre 1 - 4 e meglio:

- l’ammontare attuale di pigione e acconto o importo forfettario per le spese accessorie
- l’ammontare della nuova pigione e acconto o importo forfettario per le spese accessorie
- la data d’entrata in vigore dell’aumento
- i motivi precisi dell’aumento. Se il locatore fa valere più motivi di aumento (ad es. rincaro al 40%, tasso ipotecario, migliorie aumento costi e attualizzazione di una riserva) deve precisare separatamente gli importi relativi a ciascun motivo.

Il cpv. 2 permette al locatore di indicare i motivi precisi dell’aumento anche solo in uno scritto accompagnatorio. Se il locatore fa uso di tale possibilità, il modulo deve menzionarlo espressamente.

Nemmeno è obbligatorio indicare sul modulo ufficiale il calcolo preciso dell’aumento di miglioria. Giusta l’art. 20 OLAL e’ sufficiente che sia indicato su un foglio a parte o anche solo presentato a domanda dell’inquilino (Lachat, Le bail à loyer, Asloca 2008, pag. 402, 3.1.7); addirittura può presentarlo o lasciare che venga determinato anche solo al momento di una procedura giudiziaria. Si veda in merito la più recente giurisprudenza del Tribunale Federale (STF 4A_484/2011 cons. 2.2.) in materia di aumenti di pigione per prestazioni suppletive:

«Toutefois, en cas de hausse de loyer fondée sur une augmentation des coûts ou une amélioration avec plus-value, la comparaison de l'ancien et du nouveau loyer permet sans autre de mesurer la portée de la modification, si bien qu'il n'est pas nécessaire que l'avis officiel contienne le calcul précis à l'origine de la hausse (arrêt 4A_136/2011 du 10 juin 2011 destiné à la publication, consid. 3.3); le locataire peut au surplus toujours exiger du bailleur qu'il motive l'augmentation avec des chiffres précis et présente les pièces justificatives(art. 20 OBLF).
Le locataire qui estime l'augmentation de loyer abusive peut la contester devant l'autorité de conciliation (art. 270b al. 1 CO), puis devant le juge (art. 274d aCO, applicable en l'espèce en vertu des art. 404 et 405 CPC; cf. art. 200 CPC). Non seulement l'autorité de conciliation, mais aussi le juge de première instance saisi ultérieurement établissent les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO; cf. art. 243 al. 2 let. c et art. 247 CPC).»

Nella pratica però, dovendo precisare l’importo dell’aumento per ogni motivo (art. 19 cpv.1a cfr. 4 OLAL), il locatore di solito indica anche tutti i passaggi che hanno permesso di giungere all’importo indicato.

Sulla base di quanto precede, l’esigenza di indicare espressamente sul modulo l’entità del contributo pubblico, mentre addirittura non è neppure necessario precisare l’importo completo speso per i lavori, è veramente del tutto inutile e vessatorio. Costituirebbe anche un non senso dal profilo amministrativo che il calcolo possa essere indicato separatamente o anche solo a domanda, mentre l’entità del contributo dovrebbe figurare sul modulo ufficiale. E’ un’esigenza che veramente non ha senso.

Per i motivi sopra esposti respingiamo quindi integralmente entrambe le proposte di modifica dell’OLAL.

Da ultimo, in considerazione di quanto precede desideriamo esprimere il nostro rammarico per la proposta di modifica dell’OLAL in oggetto, che costituisce un nuovo segnale di sfiducia nei confronti dei proprietari immobiliari. Né il quadro giuridico, né la pratica hanno evidenziato la necessità di un simile intervento, peraltro lanciato addirittura in termini abbreviati per motivi di “urgenza”. A pochi anni dall’adozione delle modifiche volte proprio ad incentivare questi interventi – che come indicato non sono affatto redditizi per i proprietari ma che in verità sono fondamentali per la politica energetica - ecco la presentazione di nuove disposizioni, del tutto inutili, vessatorie e fin anche poco rispettose della categoria dei proprietari.

Ringraziamo per l’attenzione che porterete alle presenti osservazioni e inviamo i migliori saluti

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti