Da Economia Fondiaria no. 5/2014

Non solo perché la crescita da sostenibile è slittata nel “finito” ma anche per qualche caso clamoroso il tema della rete sociale è finito di nuovo sotto i riflettori. Tutti noi ricordiamo il caso Carlos, un chierichetto alquanto nervosetto, al quale si è aggiunto recentemente il caso del Comune di Hagenbuch che si è visto confrontato con corposo gruppo familiare in difficoltà il cui sostegno, a norma di legge, sta prosciugando le casse comunali. Intendiamoci sono casi estremi, un irrequieto giovanotto ed una prolifica famiglia che non ha probabilmente commisurato bene le forze. Casi che hanno comunque acceso i riflettori sul sociale. Sui suoi parametri e sui suoi controlli. Non è solo tema degli enti pubblici e di tutte le aziende che gli gravano attorno, consulenti e controllori, ma è diventato tema generale sottratto a quella cortina di pudore e del politicamente corretto che lo oscurava. Intanto diversi responsabili cantonali hanno rielaborato i parametri d’apprezzamento e qualcuno si è già dichiarato profondamente preoccupato (un classico!). La discussione coinvolge ovviamente anche la Confederazione che pure stabilisce parametri guida. Interessante notare che i Cantoni invocano una ripresa di sovranità più marcata dopo averla a suo tempo ceduta. È un processo confuso dal profilo politico. Da una parte abbiamo un problema di centralizzazione, vedi pianificazione e residenza secondarie solo per restare nell’economia fondiaria, e dall’altra parte la volontà di riprendersi la sovranità perduta. In mezzo a tutto questo trambusto i Comuni che, ritornando nel sociale, invocano maggiori competenze visto che devono contribuire alla grande. In pratica chiedono di ritornare al loro controllo diretto sul territorio, magari tramite strutture preparate ed al limite attingendo a controllori esterni. Un tema tosto non c’è che dire. Uno di quei temi che affiorano purtroppo solo in presenza di casi clamorosi come quello dell’utilizzo distorto dell’edilizia convenzionata.
Tutti noi ricordiamo il caso clamoroso di Berna dove un controllo dell’utenza degli immobili convenzionati ha stabilito che una buona metà non rispettava i requisiti d’assegnazione. Vi erano esponenti del ceto medio superiore, qualche politico e persino utilizzatori d’appartamenti come residenza secondarie. Quindi ecco che grazie ad un solo caso, comunque significativo, si è aperta la” sportelleria”. Che lo spiffero d’aria esistesse si è capito immediatamente grazie alla spontanea dichiarazione di innumerevoli istanze. Insomma tutte verginelle sante; da noi simili cose non accadono! Strano che ora si ammette che l’utilizzazione è discutibile. Ora si sostiene che troppe persone, rimaste sole, dovrebbero cedere il passo, ed altre dovrebbero versare un affitto di mercato e quant’altro. C’è, come dicono i Confederati, la necessità d’intervenire (Handlungsbedarf). Tutti questi casi rilanciano il discorso generale sugli utilizzatori, sui diritti acquisiti e sulla necessità di un’edilizia sociale e popolare. Insomma se ne discute agganciando il tema alle zone che verranno riservate per la pigione a buon mercato. Qui si deve, la non si può! Resta aperto il solito quesito: chi ci mette i soldi, chi mette a disposizione i sedimi, chi si rimbocca le maniche e quant’altro. In questi casi ci si limita a dire: la pensata l’abbiamo fatta noi, ora tocca a voi! Il tema resta il cavallo di battaglia dei progressisti e viene riproposto in ogni programma elettorale che come sappiamo è carta di capanna alpina. Avete già visto un comitato politico impegnato in una verifica programmatica. Tipo: fatto o non fatto, oppure fattibile o “cavolata”? No! Si preferisce limitarsi a qualche relazione del Presidente ed a qualche dibattito su votazioni cantonali e nazionali. Tanto per dimostrare che si è sempre aperti al dialogo senza preclusioni. Un sistema come un altro per guadagnar tempo ed addormentare l’auditorio.
Il sistema politico o meglio la democrazia è al limite. Strapazzata già dal quotidiano e dalla continua denuncia si trova confrontata sempre di più con delle sollecitazioni tecniche in parte lanciate da gruppuscoli o dai soliti irriducibili accovacciati sotto le palme di qualche oasi. Troppe le votazioni e troppe le formazioni di piccolo taglio che però hanno più voce dei partiti chiamati a governare anche perché più bravi degli altri a far capo ai nuovi mezzi di comunicazione. Cosa si potrebbe fare? Intanto aumentare il limite delle firme necessarie per smuovere il popolo, inserire un vincolo temporale per rilanciare il medesimo argomento cucinato in più salse e da ultimo fissare una quota di sbarramento per entrare nei consessi.
Poi responsabilizzare chi lancia iniziative sulla lettura e l’interpretazione evitando nel contempo titoli ad effetto. Ora qualcuno potrà dire che siamo dei reazionari ma il discorso è lanciatissimo oltre Gottardo. Diciamo che in parte lo condividiamo poi si vedrà. Almeno si potrà far ordine sui termini adottati a seconda dei casi. Volete un esempio? Eccolo. Reddito minimo vitale, reddito minimo garantito, minimo esistenziale e il più recente: reddito di base incondizionato! Ogni volta si cambia “canale” ma il tema di fondo resta sempre lo stesso. Altri temi ricorrenti, l’esercito e la cassa malati unica. Vale anche per temi più simpatici ai moderati.
Qualche giorno fa siamo stati invitati ad esprimerci in merito al progetto di legge sulle abitazioni secondarie in occasione dell’annual forum immobiliare 2014. In tale occasione abbiamo privilegiato un discorso generale, quasi una sorta di entrata in materia, non da ultimo perché a Berna è in corso il dibattito sul progetto di legge uscito dalla consultazione. Inutile sarebbe stato quindi soffermarci fiscalmente sui suoi contenuti. Ovviamente ai presenti sono stati consegnate delle schede, elaborate dal nostro servizio giuridico, in modo che possano poi seguire gli emendamenti, qualora ci fossero, scaturiti nell’ambito dell’iter parlamentare. Quali sono a nostro parere le problematiche della legge in discussione? Il controllo da parte di Berna, già oggi percettibile. Tanto per capirci Berna ha aggiornato la lista dei Comuni che vengono considerati fuori quota, segno evidente che i Signori fanno sul serio. Altro problema sembra che il fuori zona verrà conteggiato. In poche parole nella conta verrà considerato tutto il comprensorio comunale indipendentemente dalla zona edificabile. A tal soggetto sappiamo che il Dipartimento cantonale ha sollecitato la deputazione ticinese, che si é mossa tramite il senatore ABATE per cercare di modificare questa impostazione, purtroppo senza molto successo. Per quanto riguarda i rustici riqualificabili secondo l’apposito PUC (paesaggio da tutelare e costruzioni caratteristiche recuperabili seguendo specifiche norme edilizie) per il momento siamo tranquilli a meno che qualche irriducibile rilanci il tema con l’intenzione di ridurre la possibilità di riqualifica. Sinceramente sarebbe una ghiotta opportunità per il bosco che si riprenderà quanto sottratto con fatica dall’uomo. La bozza di legge conferma la volontà di accordare una buona flessibilità nel recupero. L’esistente, sempre che non vi siano abusi, potrà cambiare destinazione e meglio dalla residenza primaria a secondaria senza grossi problemi. I problemi potrebbero invece sorgere qualora le autorità cantonali, facendo perno sulla mai sopita abitudine del primo della classe, adottassero regole più severe e vessatorie. D’altra parte la legge concede loro degli spazi di manovra. Si può partire dal piano regolatore, dalla legge sulla pianificazione, dalla legge stessa sulle residenze secondarie. La base legali quindi ci sarebbero ma non le basi d’opportunità. L’esistente “primario” è in genere datato e fatiscente ed i suoi occupanti in là con gli anni; difficile quindi puntare alla loro riconversione funzionale basandosi esclusivamente sulla destinazione primaria. Con ciò non siamo per la conversione tout-court (letti tiepidi) ma per lo meno per lasciar aperta la porta ad ambedue le destinazioni. Quindi vi è da sperare che in Ticino non si inventi nulla e che anzi si interpreti la legge con buon senso e misura. Emerge ora sempre più chiaramente che per le valli e le zone lago, dove la domanda per residenze primarie è in calo, il blocco rappresenta una palpabile minusvalenza. Stiamo parlando soprattutto dei terreni liberi per i quali esisteva una certa domanda e che ora corrono il rischio di venir declassati e dichiarati non più edificabili secondo la nuova legge sulla pianificazione. Le regioni di sponda od in quota verranno ingessate a favore delle realtà urbane che sono largamente al di sotto del 20% e che conoscono una buona domanda residenziale. Il paradosso: i Comuni più pregiati conosceranno delle plusvalenze con l’esistente e potranno così compensare le perdite di valore dei terreni ancora liberi (pensiamo ai vari “Portofino” delle Alpi) mentre per l’urbano non cambierà niente a meno che qualche irriducibile faccia perno sul piano direttore contrabbandando limiti inventati e spacciati come obbligatori con particolare riferimento all’urbano. Per gli irriducibili resta per lo meno la soddisfazione dell’obbligo per i Comuni di allestire un piano delle residenze primarie e del suo aggiornamento annuale. Un piano che delimiterà in ogni caso le zone classificandole! È lo scotto della trasparenza! Speriamo che entro fine anno si possa contare su una legge, deve passare ancora al NAZIONALE, e sulla sua ordinanza d’applicazione, referendum permettendo, in modo da chiudere questo interregno che dura ormai dall’accettazione dell’articolo costituzionale e poter aggiornare i nostri soci. A proposito è sempre utile ricordare che l’iniziativa, di cui pochi allora capirono l’importanza, venne accettata dal popolo sovrano per un pugno di voti e che in Ticino non fu accettata. Tutto per ricordare ai soliti informatori d’opinione che non ci fu una valanga di adesioni ma semplicemente una certa ignavia da parte degli interessati ed un certo menefreghismo da parte dell’Altopiano. Il Canton Zurigo ha un solo “comunello” bloccato!
Sempre in occasione del citato Forum un dirigente della Banca Nazionale ha sottolineato l’importanza dell’investimento immobiliare nella composizione del patrimonio familiare e del singolo. Lo si ritrova nel risparmio consolidato privato (la propria abitazione), nel risparmio allargato (palazzi, ecc.) e nel risparmio indiretto tramite il previdenziale ed il quotato. In poche parole, quanto lo Svizzero non consuma buona parte del risparmio confluisce sull’investimento immobiliare. Lo sapevamo già ma sentirlo da un analista della BNS ci ha fatto piacere. Non ci ha fatto molto piacere invece la conferma che il nostro paese è esposto ai debiti. Insomma se dovesse girare il vento si troverebbe impigliato nell’aumento del costo del denaro. Il dirigente della BNS, spalleggiato da un funzionario della FINMA, ha poi difeso a spada tratta le norme adottate per raffreddare il mercato, norme che stanno già mostrando il loro effetto. Per lui si potrebbe già staccare la sirena ma non il lampeggiatore dato che diverse regioni non hanno corretto a sufficienza e la dinamica dei prezzi è ancora vivace. Sinceramente a noi sembra che il processo di correzione sia già in atto e che diversi andamenti lo confermano. Ora siamo sul falso piano in leggera discesa e bisognerà attendere il dopo-curva per capire come guidare. Intanto le commesse per l’edilizia stanno rallentando e fra gli attori la guerra dei prezzi è cominciata, il venduto rallenta e lo sfitto aumenta. Già sufficiente per affermare che il mercato sta correggendo almeno per le regioni dove la domanda si è mossa. Nelle altre a crescita zero si dorme sonni tranquilli.
Pur scontando il clima elettorale non condividiamo la proposta del ministro Bertoli di istituire un ente pubblico o parapubblico che acquisti 500 ettari di terreno industriale in modo da pilotare gli insediamenti (iniziative ad alto valore aggiunto) seguendo un certo piano di sviluppo. Intanto il nostro indirizzo (LEITBILD) sarà stabilito in buona parte da Berna e quindi non possiamo fantasticare più del tanto (mettiamo le aziende qui e fissiamo l’esame d’ammissione). Ci sembra una proposta poco fattibile e che non regge le dimensione del paese. La proposta ha comunque il pregio di rilanciare l’argomento già ripreso con un atto parlamentare dal nostro membro del CD, l’onorevole Orsi, chiedente di inventariare la sostanza pubblica per monetizzarla e per indirizzarla ad imprese che creino lavoro e ricchezza o semplicemente per abbattere il debito. Magari si potrà organizzare un’agenzia come in Italia; l’importante è di non creare il solito carrozzone che si muove con mandati esterni a gente che non ha mai fatturato un metro quadrato di “ramina” e che confonde Bodio con la Silicon Valley. L’importante creare uno spirito imprenditoriale magari passando per il sistema scolastico.
È stato presentato il preventivo 2015 che come si prevedeva chiude in cifre rosse. Interessante annotare che lo spauracchio del freno all’indebitamento (con eventuale attivazione del moltiplicatore cantonale) è stato evitato per un pelo. Ricordiamo che la soglia di sbarramento, inteso come “buco”, è il 4% delle entrate. È il nostro parametro di Maastrich! Fra le pieghe possiamo finalmente constatare il raggiungimento del miliardo per le spese del personale. L’avevamo previsto, ma ora è ufficiale. A bocce ferme, dopo che il parlamento l’avrà approvato, ritorneremo sull’argomento “preventivo”.
Sul fronte delle banche le notizie non sono fra le migliori anche se si registra, ed è giusto sottolinearlo, qualche timido miglioramento frutto a nostro parere di misure di contenimento dei costi. La pressione esterna e del mercato in genere che comprimono gli utili, accompagnata da una fiumana di regolamenti, ha fatto in modo di accelerare un processo di adeguamento che non tutti reggono. Una quarantina di banche straniere hanno già chiuso gli sportelli e diverse banche indigene si sono raggruppate o sono state risucchiate da altre un po’ più robuste. Particolarmente in difficoltà sono le banche specializzate nella gestione patrimoniale. Capitali rientrati e lo sfascio del segreto bancario, accompagnato da segnali politici sempre più negativi, ne stanno minando le fondamenta e non per nulla che ora è in voga la frase “troppo piccole per sopravvivere”. A conferma della situazione persino coloro che “gongolavano” per le difficoltà della piazza finanziaria ora si dichiarano “seriamente preoccupati”. Il pronostico espresso dall’associazione dei banchieri: un terzo delle banche private sarà costretto a chiudere. Ma per questo fatto non si scomoderanno di certo sindacalisti, vescovi, intellettuali, politici e attori vari; fatta salva la consolidata “seria preoccupazione”.
Per festeggiare il fine estate ed iniziare la campagna elettorale riaffiora il tormentone del RADDOPPIO delle stime da non confondersi con quello delle “canne” del San Gottardo. Il messaggio che si tenta di far passare è molto semplice “non riusciamo più a dormire come pure il legislativo ma una visione ci ha indicato la via del raddoppio per sanare senza dolori evidenti le storture delle valutazioni mitigata dalla promessa di utilizzare quanto rimane in cassa per alleggerire la tassazione delle persone giuridiche e della sostanza”. Sgravi che ai progressisti hanno già fatto rizzare il pelo a conferma che le società anonime - che fra qualche anno non lo saranno più visto che si vorrebbe proibire l’azione al portatore - solo a citarle causa loro un improvviso sbalzo di pressione. La formazione politica più importante ha inoltre già fatto capire che ben difficilmente supporterà l’operazione. In poche parole la proposta che si vorrebbe veicolare, ancora in fase embrionale, è politicamente improponibile e non per nulla che un presidente di partito l’ha tassata come “minestrone indigeribile”. Attualmente abbiamo pochi elementi di giudizio salvo qualche scheda distribuita ad una decina di associazioni economiche poco tempo fa. Schede sprovviste dal manuale d’uso che, come sappiamo, è altrettanto importante. A complemento, a conferma di un pressing abbastanza evidente, sono apparse varie considerazioni veicolate da centri di competenza e da qualche quotidiano. Certo il tema è ostico sia a livello tecnico che politico e a parlarne a vanvera con riflettori accesi si confondono solo le idee. Di certo la manovra è solo parzialmente neutralizzata ed il fatto di consegnare la determinazione dei valori senza nessuna valvola é una pericolosa concessione. Ci vedremo alla prossima martellata! Comunque niente paura. Siamo prepararti anche perché la legge l’abbiamo vista nascere ed al momento opportuno prenderemo posizione. Quanto alla neutralità è evidente che stiamo parlando di una neutralità di tipo macroeconomica. Quanto rimane in cassa della manovra, a conferma che è una neutralità anomala, non lo si spiana a tappare i buchi ma lo si indirizza a sostenere il drammatico crollo della nostra attrattività. Ed allora è vero quello che da anni sostenevamo. Siamo a fine corsa con i freni riscaldati e dobbiamo parcheggiare nel tentativo di riorientarci. Questo è il vero discorso politico. Per il resto attendiamo il rapporto sempre che il Governo ritenga opportuno farlo proseguire. Per non sapere né leggere né scrivere è utile ricordare che l’assemblea dei delegati già l’anno scorso si era dichiarata contraria ad un aumento delle stime. Da ultimo: è chiaro che non abbiamo ancora giocato le nostre carte come pure emesso qualche fattura. AFFAIRE à SUIVRE come ha dichiarato la nostra ministra con la valigia in mano. Noi siamo sereni e pronti a qualche convergenza fattibile e condivisa a patto che poi non si sfilacci il tutto a piacimento. Il dire che siamo stati graziati, che siamo dei fuorilegge o per lo meno dei furbetti, che tutto nasce da un errore di cui non si trova traccia di supporto (a parte l’opuscolo verde inviato ai proprietari pochi anni fa), che il Ticino vale l’ira di Dio e quant’altro sta po’ scocciando anzi sta innervosendo i 100'000 e rotti. I proprietari della sostanza residenziale ed aziendale. La spina dorsale del paese. In tutti i casi: calma e gesso.
Nel momento di andare in macchina apprendiamo che la Signora Milena Garobbio ha inoltrato un’interrogazione al Consiglio di Stato con la quale chiede se corrisponde la vero quello che la Signora On. Sadis sostiene, e meglio che non esiste alcun atto (risoluzione governativa, nota a protocollo o altro) che attesti e giustifichi l’introduzione di questi tre elementi di distorsione che hanno portato a una parziale sottovalutazione della sostanza immobiliare (residenziale ed aziendale). In poche parole se la furbata denunciata dalla Signora ministra è vera e non era in alcun modo legittimata da una promessa fatta dal parlamento al popolo suggerita dal governo di allora, “non incasseremo un copeco in più, del resto a noi interessa avere un sistema semplice che permetta di stimare tutto il Ticino con un semplice tocco sulla tastiera dell’elaboratore, e perciò evitiamo di modificare tutti i regolamenti e le leggi per rientrare in quanto promesso”. La NEUTRALITÀ CIFRATA. Bene, ed ora ecco il piano B che propone la nostra commissione interna e che andrà discusso negli organi direttivi dell’associazione: rimettiamo i tasselli e neutralizziamo TUTTO. Così saranno contenti tutti e in primo luogo - almeno lo speriamo - il Professor Dottor Locher. Quindi per noi la partita è chiusa! Del resto non è stato più volte detto ultimamente che bisognava sanare lo sbaglio di allora? Per la cronaca il valore, senza i correttivi, dovrebbe essere, sulla base di calcoli da noi fatti sulla carta di formaggio, attorno ai 75 miliardi in totale, ovviamente il differenziale. Ora che abbiamo il piano B godiamoci questo autunno. Togliamo quindi i tasselli inseriti per soddisfare il patto del Parlamento con il popolo dei Proprietari (a futura memoria, oltre alla copiosa documentazione dell’iter politico, esiste il famoso opuscolo inviato a tutti i proprietari - le stime cambiano – revisione generale delle stime immobiliari) che erano i seguenti: riduzione del 40% del valore del terreno, riduzione del 30% del valore di reddito e riduzione del 20% dei costi di costruzione e neutralizziamoli. Sempre che quanto divulgato ultimamente in fatto di correttivi corrisponda poi alla verità. A proposito, proprio ricordando l’esistenza dell’opuscolo, allora si parlava di revisione generale, revisione generale che può avvenire solo ogni 20 anni. Cosa si propone oggi? Un adeguamento straordinario…. A parte la nostra legittima resistenza va comunque riconosciuto che la proposta era interessante solo che la neutralità era di tipo macroeconomico. Torchio e alleggerisco un po’ tutti (proprietari e non, aziende e risparmiatori). La proposta evidenzia inoltre che, malgrado il sostegno dei proprietari, non reggeremo la competizione dal profilo fiscale (vedi RIFORMA III) e che non resterà a questo punto di metter mano alle spese. Siamo piombati nella crescita “finita”!

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini