Da Economia Fondiaria no. 6/2018

Un paio di mesi fa abbiamo avuto il piacere di partecipare in quel di Berna ad un incontro ristretto con la Direttrice dell’ARE Dr. Maria Lezzi. L’impressione allora ricavata fu quella che la Signora era ben cosciente di aver traghettato la pianificazione del territorio sulla sponda giusta, cioè la sua!
Niente da aggiungere da parte nostra se non il fatto che abbiamo avuto conferma della pianificazione calata dell’alto e dell’enorme potere e responsabilità conferiti ai funzionari preposti alla sua applicazione.
Quello che avevamo cercato di sottolineare ai tempi della votazione popolare sulla revisione della legge sulla pianificazione del territorio conclusasi con una chiara approvazione da parte del popolo sovrano.
Venivano così confermate la limitata autonomia concessa ai livelli inferiori e la gestione spaziale dei contenuti.
Il territorio è mio e me lo gestisco io, roba da ’68!
E pensare che questa proposta di legge fu allora presentata come una sorta di controprogetto ad un’iniziativa che chiedeva di francobollare le zone edificabili per 20 anni.
Il risultato oggi non è poi molto dissimile, almeno se ragioniamo a lungo termine.
Le zone rimarranno in pratica congelate con la differenza, come detto sopra, che i contenuti verranno indirizzati e calibrati con unica regia.
Vedremo poi nei prossimi anni cosa succederà con tutti i piani regolatori che per legge andranno rivisti!
Intanto i primi assaggi già si vedono!
Nervosismi in zone contese, dal Piano di Magadino al Valera fino all’applicazione della legge federale nella zona Viale Tatti in Bellinzona.
Vale la nuova legge federale……. così ha sentenziato il Tribunale Federale.
L’edificabilità di questo sedime strategico fra l’altro accettata dal popolo è stata perciò ridotta sostanzialmente e quanto rimasto dovrà essere oggetto di una ripensata.

Ritornando a diversi anni fa quando l’ARE presentò l’intero impianto, la stessa si accorse che vi era il pericolo di una certa resistenza da parte del mondo agricolo, per cui quando si presentò l’occasione della proposta di moratoria ventennale pensò bene di presentare solo una prima parte, quella dedicata alla zona edificabile, lasciando nel frigorifero la seconda parte dedicata alla zona non edificabile (NICHTBAULAND) da scongelarsi al momento opportuno.
La CATEF, avendo seguito la procedura di consultazione, aveva allora reso attenti i responsabili dell’agricoltura, del fatto che il loro territorio veniva bloccato con il rischio di diventare oggetto di una gigantesca cartolina.
Per dirla fuori dai denti, che non avrebbero più avuto la possibilità di uscire dalla destinazione agricola e che le pochissime eccezioni concesse venivano pesantemente condizionate.
Tutta questa tirata per dire che quanto paventato allora è ora diventata realtà.

Infatti, partecipando pochi giorni fa ad una tavola rotonda, sempre a Berna, con il responsabile giuridico dell’ARE abbiamo avuto conferma che nella zona non edificabile, oggetto per l’appunto della seconda parte della revisione della legge federale che verrà ora discussa in Parlamento, non saranno tollerate eccezioni salvo per destinazioni collaterali d’appoggio.
Perciò solo chi dimostrerà la volontà di arrotondare le disponibilità finanziarie assicurando nel contempo la destinazione, potrà eventualmente utilizzare dei volumi per creare reddito aggiuntivo ma sempre collegato all’attività principale, cioè quella agricola.
Spaccio per prodotti tipici, camere per ospiti amanti della natura, ecc.
In tutti i casi bisognerà chiedere il permesso alle autorità e dimostrare che l’ampliamento commisurato servirà, se del caso, anche ad un futuro passaggio di consegna per esempio con la riconversione di un fienile o di qualche sottotetto in un appartamento.
Se per denegata ipotesi non si potesse o non si volesse onorare quanto concordato bisognerà demolire.
Una imposizione che non fa piacere a nessuno men che meno ai contadini specialmente a quelli di montagna.
Quindi volumi vincolati con modesti spazi di manovra e valori in caduta libera.
Questo è il risultato.
In mezzo a tale rigidità, quindi sconti per nessuno, verrà però concesso ai Cantoni una valvola di sfogo qualora ritenessero opportuno salvaguardare paesaggi da calendario da inserire in zone speciali (qualche piano di utilizzo cantonale in più, tanto per intenderci!).
Potremmo magari utilizzare il PUC per le zone da salvaguardare nell’ambito del recupero dei rustici per cercare di utilizzare maggiori spazi di manovra tenendo sempre presente che in tutti i casi scatteranno compensazioni varie.
Un esercizio difficile e che non reggerà all’evidenza dei fatti.
Per il momento fermiamoci qui visto che il messaggio del Consiglio Federale è stato appena pubblicato.
Nell’ambito della discussione è emerso inoltre che l’avversario più agguerrito è oggi il bosco che sta stringendo d’assedio la zona dei pascoli e della coltivazione.
Non più il privato cittadino o l’operatore.
Il territorio è ora blindato per un paio di generazioni.
D’una parte il BAULAND e dall’altra il NICHTBAULAND.
Quindi basta con le solite litanie della cementificazione da cronometro (tot metri quadrati di insediamento al minuto che divorano il verde).

Più volte abbiamo sottolineato la necessità di snellire le norme dei centri cittadini, i così detti nuclei originali, per agevolarne il recupero. Ricordiamo che incidono le norme specifiche già inserite nel PR, la protezione totale o parziale dei volumi considerati pregiati a livello comunale, cantonale e federale ed il vincolo spaziale rappresentato dall’ISOS una sorta di copriletto steso sul nucleo stesso.
I nostri Comuni non si sono tirati indietro nell’utilizzo ed infatti buona parte dei loro nuclei risulta inserita in questi comparti di riguardo.
Ora in Svizzera l’applicazione è piuttosto ballerina o per lo meno piuttosto dilatata.
Facilmente comprensibile per nuclei di per sé già protetti ed un po’ meno per comparti e quartieri realizzati prima od a cavallo delle guerre mondiali.
Un’applicazione considerata poco disciplinata e lasciata un po’ troppo a valutazioni di pochi e che hanno spinto il consigliere nazionale Fabio Regazzi, nostro socio e presidente dell’AITI, a formulare una mozione prontamente fatta propria dal Consiglio Nazionale, chiedente per l’appunto di approfondire e definire i criteri dell’ISOS.
Se vogliamo fare un po’ d’ordine nell’utilizzo di questo strumento…

Ritorna il tema dell’AIRbnb, la piattaforma per l’affitto per brevi periodi di appartamenti o di parti degli stessi sottoutilizzati.
Perché ne riparliamo? Perché recentemente si è constatato che il nuovo modello si sta affermando sempre di più sul mercato diradando così lo scetticismo iniziale.
In poche parole il sito funziona e rappresenta oggi circa un sesto dei pernottamenti.
Si afferma oggi che è una nuova forma di gestione della proprietà che favorisce nel contempo la micro imprenditorialità.
Un termine forte per allargare il concetto dell’affittacamere dei tempi passati.
A quanto sembra i problemi d’ordine tecnico sono da tempo superati e quelli di natura fiscale in via di soluzione.
Si tratta in pratica di assicurare le tasse ed a quanto pare sono in atto accordi nazionali e regionali.
La situazione odierna conferma la non conflittualità con l’albergheria anzi sembrerebbe addirittura che l’albergheria ne tragga giovamento specialmente quella di piccolo taglio.
Meglio detto i Bed & Breakfasts.
È anche possibile che si affacceranno altri veicoli simili ad AIRbnb mettendo in fibrillazioni i veicoli di vendita che oggi si trovano in quasi monopolio.
Per quanto riguarda il privato è indubbio che il portale ha ed avrà un maggiore successo.
Ciò non disturba ovviamente fintanto che ci si muove nella propria proprietà, la casetta di turno, molto meno negli alloggi affittati.
Nei palazzi residenziali tanto per chiarire.
Si lucra il differenziale e si disturba il pianerottolo.
Quindi noi siamo fermamente contrari a questo utilizzo, in pratica é una sublocazione, di appartamenti in affitto a meno che il proprietario si dichiari d’accordo!
Nei condomini il discorso andrebbe affrontato e infine codificato (divieto o facoltà) nel regolamento.
A livello nazionale l’Ufficio federale delle abitazioni aveva proposto di concedere la facoltà di sublocare a breve senza chiedere il permesso al proprietario in ogni singolo caso ma solo un’autorizzazione generale di 2-3 anni (cui era pressoché impossibile opporsi).
Sono varianti cervellotiche che verranno sicuramente silurate. A tutt’oggi i risultati della procedura di consultazione non sono ancora stati resi pubblici.
A proposito non saremmo affranti qualora il Consiglio Federale, come preannunciato, dovesse sciogliere l’Ufficio federale delle abitazioni, un carrozzone francamente ormai inutile.

In attesa delle prossime votazioni cantonali il presenzialismo è esploso.
Lettere, commenti, opinioni e lamenti vari. Un fiorire di fotografie da prima comunione.
Si distribuiscono pagelle ed attestati possibilmente oleosi ed accartocciati.
Insomma bisogna colpire l’avversario vendendosi nel contempo!
Siamo bravi, anzi i migliori! Gli altri… badilanti ignoranti!
Gli opinionisti ci sguazzano anche perché sono una manciata ed hanno le graticole accese.
Il futuro? Lasciamolo al menefreghismo ed al pressapochismo, si vive alla giornata!
Per finire: qualcuno ha già assistito ad una verifica di un programma politico con un congresso intermedio?
Noi non ce lo ricordiamo.

Però malgrado il clima, di per sé non una novità, non vi è un altro mezzo democratico per scegliere i nostri governanti ed i nostri delegati. Coloro ai quali affidiamo per un quadriennio l’istruzione, la sostanza pubblica se non il Paese, la rete di sostegno per chi è in difficoltà e la definizione delle condizioni a sostegno della volontà d’investire e creare impresa, fonte di lavoro e di conseguente pagnotta ed altro ancora.
Sono i nostri fiduciari e li dobbiamo scegliere noi.
E chi sceglie si assume le proprie responsabilità.
Noi speriamo in rappresentanti capaci e pronti a difendere le aspettative del cittadino con un sano realismo senza trincerarsi in retaggi ideologici o sterili contrapposizioni come ricchi e poveri, città e campagna, pubblico e privato, colti e bifolchi, che hanno fatto il loro tempo.

E per finire buone feste a tutti voi!
Malgrado spesso e volentieri ci complichiamo un po’ troppo l’esistenza riconosciamo che la stessa non è poi così grama e che basterebbe un raggio di sole per illuminarla.
Vi auguriamo momenti di buoni sentimenti e di speranze condivise e tanto brillio negli occhi di chi sogna ancora attorno all’albero di Natale.
Le vere speranze di vita, anzi la nostra vita!
Un abbraccio a tutte ed a tutti.


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini