Da Economia Fondiaria no. 2/2019

Mamma mia che “botta” malgrado il sostegno sotto traccia di tanti illuminati che si sono aggiunti al solito trenino rosso-verde prontamente ricompattato. Una iniziativa del movimento giovanile dei verdi che ha avuto però il pregio di creare maggiore chiarezza sulla pianificazione in via di implementazione con le modifiche delle schede di Piano Direttore, in parte oggetto di ricorsi da parte dei Comuni Ticinesi, e con la discussione lanciata per quanto riguarda l’aggiornamento della nuova legge cantonale sullo sviluppo territoriale. Una delle poche competenze rimaste al Parlamento!
Un interessante ripasso che ha permesso di individuare i soliti “timbratori” diventati scettici in età pensionabile e qualche collaboratore scientifico imboscato nei diversi pensatoi.
Ora per il momento abbiamo la conferma del loro atteggiamento mai sopito.
Intanto questa iniziativa ci ha permesso di ribadire le motivazioni del nostra posizione di allora contraria alla nuova legge nazionale sulla pianificazione del territorio riassumibili nel scetticismo nei confronti di una pianificazione dettata dall’alto e dalla cambiale in bianco, pur con il controllo di Berna, consegnata ad un manipolo di funzionari deputati all’applicazione.
Manipolo fra l’altro che sono stati per la seconda volta confermati alla grande grazie proprio alla votazione appena conclusa.
Anzi d’ora innanzi non avranno più bisogno di fiancheggiatori o di NEINSAGER di professione.
Qualche maligno sosteneva allora che eravamo invece contrari al prelievo del plusvalore in caso di azzonamento (dal frumento al cemento o meglio dal non edificabile all’edificabile) e nel caso di aumento di edificabilità (vedi qualche piano in più nell’edificabile o nell’edificato).
Non era proprio così! Il prelievo si giustificava nel caso di azzonamento e non per niente che tutti gli addetti ai lavori non lo misero in dubbio mentre eravamo scettici nel caso di aumento di edificabilità che rappresentava pur sempre una tamponatura ad un evidente errore di ponderazione.
Interessante notare che diversi Cantoni non tassano questa plusvalenza riconducibile ad un aumento di edificabilità.
Strano, vero?

Per quanto riguarda l’autonomia comunale ci sembra d’averla vista giusta.
Autonomia salvaguardata ma sempre nel solco di alcuni classificatori ricevuti dal Dipartimento.
Così si aggiorna il piano regolatore ma prima dimmi cosa vorrai fare da grande.
O li segui o ti inchiodo!
Certo un rischio anche di natura politica. Se i Comuni dovessero incavolarsi non ci sarebbe più linea di difesa che tenga.
Ma siccome ci sembrano ancora un pelino sfilacciati questo pericolo non è dietro l’angolo anche se il lavoro sporco verrà riservato proprio a loro.
“Aggiorna i calcoli poi dimmi dove ridurrai la zona edificabile!”
Per il momento non ci resta quindi che rimanere sul muretto a tenere il conta giri.
E per concludere quando due svizzeri su tre decidono che la legge è una cannonata, vedi referendum, ci si adegua e ci si dichiara pronti a difendere quanto deciso democraticamente nella speranza che l’implementazione coinvolga anche i diretti interessati, cioè i proprietari.
E noi l’abbiamo fatto non da ultimo anche perché questa iniziativa era improponibile ed il risultato di qualche settimana fa lo attesta.
Ancora due su tre!
Ed allora dove hanno sbagliato coloro che l’hanno sostenuta o che hanno voluto dare un segnale per una sorta di vittoria mutilata per un pugno di voti dei soliti speculatori?
Intanto un po’ di feeling politico sarebbe servito per non andare a piattello.
Non si è voluto infatti capire che la pianificazione dall’alto non avrebbe mollato la presa e non per nulla che i responsabili si sono mossi senza veli.
Un atteggiamento inusuale nella prassi politica ma molto significativo.
Non si è voluto inoltre capire che i contadini non volevano un ulteriore congelamento così come i Comuni di montagna e del piano.
Vi sarebbero altri argomenti più puntuali ma a questo punto li riserveremmo per un eventuale secondo round.
Archiviata per il momento questa batosta la fondazione per il paesaggio, che si era mostrata per la verità equidistante, ha già promesso battaglia per quanto riguarda la seconda parte della legge sulla pianificazione, quella che riguarda la zona non edificabile.
Quella contesa fra agricoltori, contadini, ambientalisti e sportivi vari.
Una zona in verità già blindata.
La battaglia sarà sicuramente frontale e senza esclusioni di colpi.
Da una parte chi auspica un minimo di flessibilità e dall’altra chi desidera congelare il tutto.
A seguire dal loggione.

La FINMA rinnova l’allarme. Troppi debiti gravano i palazzi a reddito, residenziali e non! La lettura più corretta sarebbe “occhio che quanto prima vi saranno importanti correzioni dei valori” oppure le ultime transazioni presentano redditi fuori dalla dottrina.
La FINMA teme che le turbolenze del mercato, lo sfitto e i cambiamenti strutturali - in poche parole “la saturazione” con la prospettiva di un aumento possibile nel 2020 del costo del denaro - indurrà gli istituti di credito a rivedere il grado di copertura dei crediti, quindi ad aggiornare le loro stime.
A dir la verità i nostri istituti lo stanno già facendo a livello di controllo interno seguendo linee guida emanate proprio dalle autorità monetarie.
Ora bisognerà capire se le stesse verranno rese più incisive.
Lascia relativamente tranquilli il fatto che l’allarme non si estende all’uso proprio.
In primis la residenza primaria dove eventuali correzioni sono più di cronaca visto che l’utilizzo è preponderante.
Ritornando agli immobili a reddito preoccupano evidentemente anche quelli che albergano lavoro e commercio e che si confrontano con il cambiamento in atto trainato dalla digitalizzazione, dai mercati allargati e dalla modifica delle abitudini.

Continua la discussione a livello federale sulla rinuncia a tassare il valore locativo. Sul pezzo sono le commissioni, i gruppi parlamentari ed i Cantoni.
Il fronte più gettonato: soppressione del valore locativo, dove l’uso (affitto a se stesso) è il reddito dell’investimento, abbinato però al divieto di detrarre gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione.
Nel bel mezzo vi sono alternative per soluzioni più differenziate ma lo zoccolo duro rimane.
Se lo si abolisce si misconosce l’investimento e le spese che lo sorreggono.
Sembrerebbe abbastanza ovvio.
Ultimamente però si sta allargando la discussione sul come considerare investimenti indirizzati al contenimento del dispendio energetico.
Dalle finestre al tetto, dall’impianto solare a quello a gas!
Un discorso riaffiorato proprio con la pubblicazione della strategia energetica che fa perno soprattutto sul risanamento degli immobili, comprese le residenze primarie.
Quindi la telenovela continua e ci vorrà un po’ di tempo per correggere la legge sull’armonizzazione fiscale.
Che non va dimenticato è una legge federale.
Da non dimenticare inoltre che i professionisti dei referendum si sono già appostati dietro all’angolo.
A proposito di strategia energetica, nell’ambito delle discussioni si è avuta la conferma che proprio per favorire la stessa le spese detraibili per il risanamento energetico, quindi fiscalizzabili, potranno essere spalmabili sull’arco di tre anni dal 2020.
Il nocciolo della questione è ora di sapere quali spese verranno come spese per il risanamento energetico!


Come si allarga lo sfitto tracima lo sballato. Poco tempo fa si affermò che troppi proprietari preferivano tenere inoccupati gli appartamenti piuttosto che metterli sul mercato. Una tesi francamente non sostenibile e non suffragata dai fatti.
D’altra parte quasi tutto il disponibile è offerto sui vari portali ed accompagnato con cartelli vari che addobbano diversi palazzi. Segno evidente che l’immobilizzo morde!
Recentemente si è persino proposto di tassare questo immobilizzo e di forzare la sua messa sul mercato a condizioni agevolate.
Una proposta che avrebbe fatto sorridere anche il non proprio compianto Iosif Visarionovic Dzugasvili, per gli amici e non, conosciuto con il pseudonimo “Stalin”.
Va bene che siamo in piena campagna elettorale ma sarebbe bene moderarsi con le sparate.
Vogliamo costruire alloggi a costi moderati?
Ma perché non riaprire la discussione attorno a due sedimi oggi protetti come il macello di Lugano oppure i magazzini delle aziende municipali di Bellinzona?
Due splendidi sedimi a pochi passi dalle strutture scolastiche!
Qualcuno si chiederà se non stiamo arrischiando di spiaggiarci da soli con simili proposte.
Certamente un certo rischio sussiste ma riteniamo che lo spazio per una discussione sia ancora aperto senza dover lanciare petizioni e quant’altro.
Del resto ultimamente un certo revisionismo si sta facendo strada.
Pensiamo ai grandi quartieri degli anni settanta ferocemente osteggiati da architetti accecati dalle prospettive degli anni ruggenti e da benpensanti vari.
Ci riferiamo ai grandi quartieri edificati attorno alle città dell’altopiano, promossi da imprese generali che avevano scelto l’ordine ed il normato al punto e che oggi sono oggetto di studio e rivalutazione.
Oggi considerati quindi come pensata degna di attenzione e non più come una speculazione selvaggia e disordinata.
A complemento esistono alcuni quartieri edificati negli anni sessanta e settanta promossi da cooperative edilizie che sebbene non sviluppati in altezza replicavano gli immobili contenendo così i costi di produzione.
Anche in questi casi parliamo di promozioni con centinaia di appartamenti alcune delle quali vengono considerate degne di protezione.
Il materiale ci sarebbe quindi per qualche seminario!

Ultimamente diversi sono i parametri che attestano che il nostro paese è un’isola da molti invidiata.
Siamo al top nel sociale, nella distribuzione, nelle retribuzioni, nella dotazione infrastrutturale, nell’innovazione e quant’altro.
In generale stiamo bene anche grazie ad un ricarico che finora ha funzionato.
Siamo bravi e laboriosi ma tutto costa.
Insomma abbiamo scaricato quanto possibile su prodotti e servizi e basta guardarsi in giro per constatare che altrove il meccanismo non ha conosciuto la medesima dinamica.
È un argomento, quello del ricarico, che non interessa la pletora di ricercatori o collaboratori scientifici, ma che invece a nostro avviso andrebbe esaminato con la necessaria freddezza ed urgenza.
Il fatto che stiamo bene ha comunque un costo e l’abbiamo detto prima e lo vediamo anche alla luce del bilancio familiare medio confrontando quello del 1945 con quello del 2015.
Allora il 50% circa del bilancio era rappresentato dalle spese destinate all’alimentazione ed alle tasse ed assicurazioni. Oggi siamo ancora sulla medesima percentuale ma le tasse sono passate dal 14,8% al 42,2%, mentre l’alimentazione è scesa dal 35,9% al 6,9%. Quindi l’azienda pubblica con i suoi servizi batte ora maggiormente mentre l’alimentazione molto meno.
Così anche per l’abbigliamento sceso dal 9,5% al 2,4%.
Per quanto riguarda l’alloggio e l’energia collegata siamo scesi dal 18,5% al 15,9%.
Insomma siamo sul classico 16% da anni stabile come parametro medio.
Per i trasporti l’incidenza è oggi maggiore ed è passata dal 2,2% all’8,3%.
È il costo per la maggiore mobilità e dell’esternalizzazione territoriale del lavoro.
Calibrando le altre posizioni non si rilevano oscillazioni di gran rilievo.
Quindi quanto ridotto in termine di alimentazione ed abbigliamento, tenendo presente che l’alloggio è rimasto stabile, è andato a supportare tasse, previdenza e trasporti.

Per chi non l’avesse ancora capito siamo in piena campagna elettorale.
Riviste che esibiscono affollate presenze, giornali che traboccano di opinioni che spaziano dal planetario alla polemica di cortile, iniziative a go-go, petizioni da gazebo e pagelle-confronto elargite da quel pugno di giornalisti che per qualche mese sono loro malgrado giudici spettacolo.
Vince il presenzialismo ed il presentismo e vanno a farsi benedire scenari plausibili e magari condivisibili.
L’elenco delle priorità e le scelte derivanti non premia, lo sappiamo.
Meglio l’additare ed alimentare la polemica sull’altare della democrazia, possibilmente in rete.
In poche parole perde la politica e vince l’urlato e la sensazione.
Oppure semplicemente lucidare i temi di battaglia indipendentemente della loro attualità o percezione dell’elettorato.
Ma va comunque sempre tenuto presente che chi si è messo a disposizione, qualcuno anche per un’allegra rimpatriata fuori casa, è un potenziale deputato/a chiamato a dirigere o dettare le regole per una conduzione in funzione dell’interesse pubblico preponderante.
Sono i nostri fiduciari che finita la buriana saranno chiamati a guidare per un quadriennio il paese, cioè indirettamente tutti noi!
Deve assolutamente vincere la competenza e non l’ignoranza camuffata dalle idee sventolate o dai luoghi comuni.
O più semplicemente, il vero od il falso!


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini