Da Economia Fondiaria no. 6/2017

L’azienda Wüest and Partners, specializzata anche nelle valutazioni regionali, ha elaborato la consueta classifica delle città e cittadine secondo il loro grado di attrattivitàtenendo in considerazione diversi fattori come le infrastrutture per lo svago ed il riposo, l’offerta culturale, la pressione fiscale, la rete sociale, la mobilità, la sicurezza, la popolazione ed altro ancora.
Sono stati classificati 162 Comuni. La lista è aperta da Zurigo, con il miglior punteggio,  e chiusa da Steffisberg, cittadina dell’Oberland bernese a due passi da Thun..
Ed i nostri?
Termine che ultimamente va molto di moda! D’altra parte lo usa anche il buon Donald Trump!
Lugano è classificato al 26-esimo posto, Locarno all’84-esimo, Mendrisio all’87-esimo, Bellinzona al 91-esimo e Chiasso al 145 esimo.
Con i colori ticinesi, come era logico, la prima città è quella di Lugano e non per nulla viene considerata città leader anche dalla pianificazione. Il superpolo!
Poi scendiamo fino al trio Locarno, Mendrisio e Bellinzona che sono in pratica da metà classifica.
In fondo alla classifica troviamo Chiasso con una manciata d’altri Comuni.
Intendiamoci, questo “Städte-Ranking” non è la cartella clinica perfetta ma è pur sempre significativa.
Per lo meno degna di approfondimento.
Ad ogni modo preoccupa il raggruppamento delle cittadine ticinesi nella metà classifica.
Quelle che dovrebbero sostenere il telaio della città diffusa, città Ticino o regione Ticino che dir si voglia.

Siamo in 354'375 dimoranti! Così risulta dalla statistica della popolazione residente permanente dei Distretti e dei Comuni ticinesi al 31 dicembre 2016.
Qualche dato: Distretto di Mendrisio 51'564 e quello di Lugano 152'203 per un totale di 203'767 residenti ovvero il 57,50% del totale. Così “cuba” il Sottoceneri indipendentemente dalla sua forza contrattuale.
Per il Sopraceneri vale la differenza ossia il 42,50%.
Le valli superiori rappresentano solo il 6%!
Di per sé sono dati statici ma che andrebbero dinamizzati con altri parametri, analizzati e resi pubblici. Cittadini, il paese respira così!
Una parte del cruscotto di bordo che ogni politico dovrebbe avere sotto il naso non da ultimo perché non abbiamo più gli economisti che abbracciavano il paese con i loro studi come il Dr. Angelo Rossi, il Prof. Basilio Biucchi ed il Prof. Baranzini!
Ne abbiamo ovviamente altri, seri e capaci, orientati però più su un settore oppure chini su problemi planetari centrifugati alla bisogna.

Entro il 2035 il Consiglio Federale intende realizzare la galleria del Brüttener (Zurigo-Winterthur), la galleria di base del Zimmerberg (Zurigo-Zugo) ed ampliare la stazione Stadelhofen (Zurigo) per cui emerge già chiaramente con questo primo pacchetto il baricentro del programma 2035 di potenziamento della rete ferroviaria cifrato in ca. 11,5 miliardi.
È l’altopiano con la capitale economica del paese, cioè Zurigo, ad uscirne vincitore anche se ai Romandi viene assegnato un miliardo da utilizzare intorno all’arco lemanico.
Fino qui sarebbero ca. 7 miliardi! Il resto verrà destinato per aggiornare singole tratte e per l’ampliamento delle stazioni.
Al Ticino è stato riservato il finanziamento della tratta Bioggio-Lugano; ca. 240 milioni.
Ad altri solo un santino con “santa Doris” della rotaia.
Pensiamo al completamento della galleria del Lötschberg, alla nuova stazione di transito di Lucerna ed al potenziamento della stazione di Basilea per la S-Bahn!
Giusto ricordare che il programma in 100 pagine tuttora in consultazione passerà alle camere nel 2019.
C’è quindi ancora tempo per fuochi incrociati, del resto qualcuno ha già il colpo in canna, circostanza che consiglia una particolare prudenza nelle nostre rivendicazioni per evitare pericolose sortite con il motto “e noi che figli siamo”.
Anche la nostra ministra Leuthard, in occasione della recente visita in onore dei 100 anni della Camera di Commercio (complimenti per lo strepitoso evento!), ha ricordato che il Ticino ha ottenuto molto negli ultimi decenni, ragion per cui è consigliabile limitarsi a qualche gorgheggio sommerso.
In poche parole il consiglio è quello di non tirare la corda e soprattutto di non ingripparci da soli. O come dice il nostro Ministro Zali, occhio a non farci male da soli!
Fra l’altro consolidato sport cantonale…

Per quanto riguarda le stazioni di aggiramento, per intenderci quelle sulla tratta Nord-Sud, è bene ricordare la resistenza negli anni novanta alla stazione Ticino sul piano di Magadino.
Bellinzona si sentiva declassata e Lugano pure!
Quindi ci siamo messi da soli in sala d’aspetto.
Da ultimo la sommatoria delle varie opere in ballo consiglia, come suggerisce un vecchio volpone della politica federale il Senatore Lombardi, di adottare il profilo basso nelle rivendicazioni.
Non solo per il trasporto su rotaia ma anche per quello su gomma.
Quello che possiamo fare ora è di allestire l’elenco delle opere mature in casa nostra, possibili solo grazie al finanziamento dei confederati d’oltre Gottardo, con la prontezza ad approfittare di qualche gazzarra per portarci a casa qualche milioncino in più.
Infine è giusto ricordare, ritornando alla rotaia, che una parte del credito verrà indirizzato all’automazione (digitalizzazione).
Treni che correranno senza macchinista, che si disciplineranno in tempi reali, stazioni ferroviarie digitalizzate e quant’altro.
A proposito! I Sangallesi, in pratica l’Ostschweiz, hanno già prontamente reagito allertando tutte le loro forze politiche!
Maledizione, siamo ancora fuori!
Ed i Vallesani si sono dichiarati pronti a far saltare il banco.
E noi? Calma e gesso ed acqua in bocca!

L’istituto bancario Raiffeisen entra ufficialmente nel mercato immobiliare anche come consulente ed intermediatore. Amplia quindi il suo servizio di base, cioè la concessione di crediti ipotecari, aggiungendo servizi di competenza dei fiduciari immobiliari.
Il programma? Raiffeisen-Casa.
Per noi è una invasione di campo inopportuna, anche se pure altre banche, sotto pressione per gli scarsi risultati economici, si stanno organizzando in tal senso.
Anzi a dire il vero qualcuna è attiva da anni in maniera meno invasiva con il motto: diamo una mano al nostro cliente….!
Del resto anche il colosso assicurativo Swiss Life è da tempo attivo sul mercato immobiliare.
Restiamo comunque un po’ scettici.
Per i fiduciari immobiliari una scommessa, per il mercato forse un azzardo!
Pensiamo all’affollata presenza che potrebbe crearsi ed ai possibili conflitti d’interesse.
In tutti i casi l’invasione di campo é un processo irriversibile!
Supermercati inglobano farmacie, negozi di periferia si abilitano a ricevitoria postale!
E via di seguito.
A dire il vero il processo di globalizzazione è quasi più presente nei nostri confini, anche se in scala minore, oltretutto in un mercato da anni in stagnazione dove l’abbeverarsi è sempre più difficoltoso.
Ritornando alla consulenza immobiliare.
Noi siamo ancora per i professionisti rodati e meno per quelli da sportello.
Almeno fino a prova contraria.

La CATEF ha risposto alla procedura di consultazione per la seconda parte della revisione della legge federale sulla pianificazione, risposta che abbiamo pubblicato su EF.
Visto l’importanza dell’intero pacchetto è bene ricordare che con la seconda parte il Dipartimento Federale, si porta a casa quanto propugnato e sognato nell’ultimo ventennio.
Con la prima parte ha rafforzato la sua competenza concessa in delega condizionata ai Cantoni (vedi anche la revisione del Piano Direttore Cantonale)
Nella seconda, quella attualmente ancora in discussione, ribadisce la sua facoltà d’indirizzo generale delle destinazioni da coordinare (il massimo della gestione territoriale) e soprattutto definisce in modo fiscale le regole del gioco per la zona non edificabile (NICHTBAULAND). Il territorio dell’economia agricola in competizione con lo svago e l’ambiente.
Per i contadini, allevatori ed agricoltori se non altro una conferma. Nel loro comparto si edificherà solo richiamando la vocazione agricola e solo eccezionalmente verrà concesso qualche volume d’appoggio alla struttura principale.
Il “corsetto” che avevamo evidenziato diversi anni fa si sta quindi per stringere.
Il colmo è che ad averlo confezionato è stato proprio quello che viene definito il gruppo di pressione più forte.
“Basta cemento, vogliamo il frumento e se “dezonate” ridateci i terreni per un tozzo di pane che poi li valorizzeremo con la produzione”.
Era il mantra ricorrente.
La speranza coltivata: “poi faremo i cavoli nostri”.
In realtà il territorio non edificabile, verrà ulteriormente blindato e se le poche eccezioni concesse, nuovi volumi, dovessero con il tempo uscire dalla destinazione che giustificava l’eccezione bisognerà demolire.
Per farla breve: il territorio è congelato ed in preda ai droni!
Una nuova tettoia? L’abbiamo vista!
I Cantoni hanno chiesto una certa flessibilità e che si ragioni anche per comprensorio. Una valle alpina non é una sola fattoria!
La consultazione, come detto, è terminata. Ora il Dipartimento dovrà far tesoro delle osservazioni, in genere quelle che gli faranno più comodo, per poi presentare la versione definitiva al Consiglio Federale.
Poi si darà fuoco alle polveri.
La vostra associazione come avete potuto verificare si è dichiarata contraria alla seconda parte della revisione della legge federale della pianificazione.

Piano piano la consapevolezza sullo sfitto ufficiale sta prendendo piede anche perché lo sfitto è in aumento da 8 anni consecutivi e ultimamente l’aumento sta persino accelerando. È utile ricordare che solo nei periodi 1976-77 e 1996-99 si registravano livelli superiori.
Come affermato é probabile che lo sfitto, alla luce dei cantieri installati, aumenti ancora per cui già l’anno prossimo raggiungeremo le 4'000 unità abitative disponibili, spazio quindi per 8'800 persone!
Va rilevato che secondo la nostra esperienza il tasso di sfitto ufficiale è senz’altro maggiore.
Il perché del continuo aumento dello sfitto risiede in una combinazione di fattori.
La crescente resistenza dell’acquisto in proprietà per piani (criteri più selettivi nella concessione dei prestiti ipotecari) con conseguente messa a reddito dell’invenduto, il rallentamento dell’immigrazione di qualità, la presenza dei grandi istituzionali che preferiscono redditi inferiori ma sempre superiori al “reddito carta” alimentando così la produzione, all’effetto perverso dei tassi negativi (chi parcheggia importi importanti viene bastonato, meglio quindi il mattone) ed i tempi lunghi dell’edilizia (non facili da comprimere).
Quindi per qualche anno lo sfasamento fra la domanda e l’offerta a cantieri lanciati rimarrà evidente.
Quali saranno le ripercussioni?

In primo luogo un rallentamento delle commesse per l’edilizia ed in secondo luogo si rafforzerà la competizione fra la nuova produzione, quella recente, quella datata e quella vetusta (fatiscente).
L’effetto domino del “fatti più in là”.
Dovrebbero uscire vincenti la nuova e la recente produzione, molto meno la dotazione datata e peggio ancora quella vetusta che risulterà pressata all’angolo in attesa del suo destino. (degrado o demolizione?)
Quesito pertinente se si considera la rigidità del diritto di locazione (gli interventi nell’obsoleto sono possibili solo a stabile vuoto) ed alle norme edilizie.
Per chi rappresenta l’utenza invece lo sfitto è dovuto agli affitti troppo alti!
Un motivazione che non regge l’evidenza dei fatti. Basti pensare che vi è dello sfitto anche nel sussidiato.
Quanto tempo sarà necessario per riequilibrare il mercato`?
Difficile a dirsi.
Di certo sarebbe sufficiente l’aumento del costo del denaro e la rinuncia ad imporre con tassi negativi (una tassa di parcheggio inusuale) per raffreddare la voglia di investire e ridurre così i tempi del rientro alla normalità.

Nell’ultima Economia Fondiaria ci eravamo intrattenuti sulla piattaforma di intermediazione Airbnb il cui servizio risulta per qualcuno particolarmente indigesto. Per quanto ci riguarda l’appunto principale è quello della sublocazione senza il consenso del proprietario.
Avevamo anche detto che a Zurigo qualche appartamento di proprietà dell’ente pubblico veniva rilocato a spizzico o per intero senza permesso rendendo così palese la forte domanda per simili appartamenti. La presenza di questa domanda, il centro città piace ad un mucchio di gente e fa chic, ha sensibilizzato le autorità al punto di portarle a chiedersi se non valga la pena collocare a mercato libero una parte di questa dotazione a pigione moderata lucrando sul differenziale rendendo così possibile il reinvestimento in una nuova produzione possibilmente fuori città.
Un discorso di gestione intelligente e responsabile del portafoglio.
Prontamente è arrivato uno studio collaterale con il quale si sostiene che la presenza di questo portale riduce l’offerta di appartamenti come riscontrato a New York, Berlino e Parigi. A rimorchio un postulato rispolverato: un mercato sano presuppone il 3% di sfitto!
Per noi vorrebbe dire spazio per 15'000 persone!
A proposito di controllo degli appartamenti convenzionati od ad affitti calmierati dopo aver accertato la presenza di qualche furbetto del quartierino a stipendio corposo la città di Zurigo ha deciso di controllare a tappeto la sua dotazione (ca. 6'000 appartamenti).
Il controllo si estenderà sull’occupazione e sulla forza contrattuale del singolo inquilino.
Un po’ come successe a Berna.
Inutile ricordare che qualche intellettuale, qualche timoroso di Dio, qualche progressista e qualche moderato si sta innervosendo.
A livello nazionale la maldestra utilizzazione riaffiorerà probabilmente con veemenza in occasione della discussione dell’ampliamento del credito quadro per gli enti di interesse pubblico con il rischio di sfociare nella richiesta di una verifica a tappeto a livello nazionale
Prima quanto già oggi a disposizione poi si vedrà.
Ritornando al portale Airbnb la CATEF sta seguendo con attenzione l’argomento anche perché il Consiglio Federale ha deciso di elaborare e poi mettere in consultazione una modifica del diritto di locazione per favorire gli inquilini che volessero sublocare via Airbnb.

Da pochi giorni ha iniziato a lavorare presso i nostri uffici la lic. Jur. Lara D’Alessio in qualità di consulente giuridico. Lo staff giuridico risulterà così potenziato in risposta all’aumento delle richieste di consulenza da parte dei nostri soci creando nel contempo spazio per l’attività politica.
Segnaliamo inoltre che la sezione di Mendrisio, a seguito delle dimissioni del suo presidente Fiorenzo Robbiani, mente lucida e persona competente ad ampio raggio, ha avallato nella sua recente assemblea la nomina a nuovo presidente dell’Avvocato Gianluca Padlina specialista nel diritto ammnistrativo con particolare riferimento a quanto regge l’economia fondiaria.
Alla riunione ha presenziato il Direttore del Dipartimento delle Istituzioni, Dir. Norman Gobbi, che ha tenuto una brillante conferenza sul tema della “sicurezza”, tema particolarmente sentito nel Mendrisiotto.

Per concludere abbiamo inoltrato le nostre osservazioni all’aggiornamento del piano direttore cantonale in funzione della legge nazionale sulla pianificazione come pure le nostre osservazioni alla proposta del Consiglio Federale di disciplinare la trattazione delle spese tese a contenere il dispendio energetico.
È un grosso impegno che non sempre lascia il segno non da ultimo perché il primo censore è il burocrate stesso in molti casi prigioniero della propria vocazione.
Almeno ci permette di essere sempre in palla cercando di seguire a fare spenti ma incollati!
Troverete la nostra risposta alla modifica del Piano Direttore sul nostro portale.
Come lancio del tema ci limitiamo a pubblicare il nostro comunicato stampa.

Al neoeletto Rocco Cattaneo giungano i più sentiti auguri per un buon lavoro a Berna a favore della comunità. Una delega ben posta. Un imprenditore, una persona competente ed un buon sportivo!

Ed infine Buon Fine d’anno ed un inizio sereno.
Sprazzi di luce e di affetto e tanta e tanta salute.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini