Da Economia Fondiaria no. 5/2019

Continua la telenovela sul valore locativo. Già nel corso della procedura di consultazione si sono intravisti gli schieramenti. I soliti depositari del NO in maglia rossoverde ed i Direttori delle finanze Cantonali. I primi richiamando una sorta di parità di trattamento con gli inquilini ed i secondi paventando minori incassi per l’erario.
Degno di nota il fatto che i Cantoni si sono fatti scudo di un Professore, da loro incaricato, il quale ha dichiarato fra l’altro che una distinzione fra residenza primaria e secondaria in fatto d’imposizione dal profilo costituzionale non sta in piedi.
Che strano! Ogni volta che ci si confronta ecco che si sventola il libretto della Costituzione!
La verità è molto semplice: i Cantoni non vogliono perdere substrato fiscale, specialmente quelli turistici.
Quest’ultimi hanno però candidamente confessato che in caso di compensazione avrebbero anche potuto supportare l’abrogazione.
I Cantoni ammettono senza tante riserve che in presenza di tassi ipotecari ai minimi storici la residenza ad uso proprio è un bene da spiumare alla grande.
Quindi la vera questione non è di tipo redistributivo o di parità di trattamento: balla la gabella!
Poco importa quindi che i mezzi propri investiti siano stati tassati per anni come reddito nella loro fase di accumulo e che l’investimento consolidato venga poi tassato fino alla sua demolizione come reddito e come sostanza.
A parte la questione del “grano” la discussione conferma almeno, come abbiamo sempre sostenuto, che l’argomento è di competenza nazionale essendo ancorato nella Legge federale sull’armonizzazione fiscale.
Ora attendiamo il rapporto conclusivo della commissione della camera alta che ha lanciato la consultazione.
Butterà il sacco? Cercherà delle soluzioni per creare consenso? Ributterà il boccino al Consiglio Federale? Boh!
Fra l’altro se si dovesse trovare a medio termine una soluzione politica, dovremmo comunque mettere in conto il classico referendum.
Sull’identità dei promotori non si accettano scommesse!

A livello nazionale si sono aperti diversi tavoli di discussione che concernono l’economia fondiaria e più precisamente il diritto di locazione.
Sono sollecitazioni trascinate da atti parlamentari che chiedono che il sistema venga snellito.
Per esempio il potersi richiamare agli affitti di mercato e di zona per stabilire se un affitto è abusivo o meno. Oggi questa procedura sebbene prevista dalla legge è stata resa inutilizzabile dalla giurisprudenza ed è quindi scomparsa dal radar dell’applicazione.
Oppure si propone di aggiornare le redditività degli immobili oggi considerate non più adeguate. Quest’ultimo è un tema che interessa le banche, l’erario e gli istituti di previdenza.
Oltre evidentemente agli investitori stessi.
Un autunno caldo oppure una campagna di lungo corso?
Probabilmente si darà fiato alle trombe solo nel 2020!
Prima le elezioni poi si vedrà!

Bel pasticcio! Nel paese delle rotonde e delle gallerie si è incorsi, dopo essere rimasti ai box per anni in una partenza falsa! Ci riferiamo all’ormai famoso collegamento con il Locarnese.
La strategia governativa: cari delegati del popolo ticinese dateci i soldi che anticipiamo il progetto che ha già raccolto un buon consenso da parte del nuovo padrone del vapore, l’USTRA, in modo che possiamo anticipare la realizzazione dell’opera o per lo meno metterci in prima fila nell’attribuzione delle priorità con il progetto di dettaglio in mano.
Buchiamo di qua ed usciamo di là!
Il tempo di mandare i figli a militare ed è fatta!
Purtroppo ci sono stati dei malintesi. La strada è mia, non va bene così, l’idea è buona e via dicendo.
Il Governo precisa: ragazzi conoscevate il dossier!
L’abbiamo messa sul ridere ma è chiaro che qualche cosa non ha funzionato e che qualcuno non la racconta giusta.
Prima la LIA, poi le rotonde ed ora il pasticcio TI/USTRA.
Forse un riordino od un rispolvero delle competenze sarebbe magari opportuno.
Per il collegamento? Forse qualche ritardo, il tempo che i figli facciano carriera!

Evoluzione dello standard di comodità dell’abitazione ticinese 1903 – 2003 da un contributo apparso su Arte e Storia a cura del Prof. Rossi: l’economista ha messo a confronto lo standing delle costruzioni partendo dalla superficie per abitante che allora risultava essere di 12 mq nel 1903 e di 35 mq nel 2003. Lo spazio si è quindi triplicato in un secolo. Attualmente diversi specialisti ritengono che la superficie sia oggi attorno ai 45 mq. Quindi è ancora aumentato a riprova della risposta del mercato al maggior benessere. Qualcuno sostiene che la nuova produzione si stia avvicinando addirittura ai 50 mq! Ha anche inciso l’occupazione media passata da 4 persone per unità abitativa alle due persone d’oggigiorno. Segno anche del passaggio alla cosiddetta famiglia corta.
Per quanto riguarda i servizi, allora erano in prevalenza in comune e per l’acqua fresca si andava a secchio. Oggi le unità offrono ogni confort. Cucine attrezzate, riscaldamento in ogni vano, servizi doppi se non tripli, acqua corrente in casa ed energia elettrica in tutti i vani, lavanderie, lavastoviglie, doppi vetri, ecc.
Nelle unità più recenti compare persino la lavatrice in casa!
E pensare che l’incidenza del costo dell’alloggio sulle disponibilità domestiche non è scheggiata alle stelle, anzi!
Basti pensare alle tasse ed ai contributi, alle spese per la sanità, alla previdenza; incidenze che si accostano a sportellate alla voce alloggio ed energia.
Possiamo ridurre il costo della costruzione?
Certamente, riducendo la superficie degli appartamenti ed evitando sprechi spaziali, normalizzando le costruzioni ed organizzando al dettaglio i cantieri.
… E replicando anche le costruzioni.
È la famosa ricetta scritta dall’Ufficio federale dell’alloggio fatta propria da diverse imprese generali e che riprende l’impostazione dei grandi complessi realizzati dalle cooperative zurighesi negli anni trenta, in parte considerati oggi patrimonio da proteggere e preservare.
Allora su grandi superfici dell’immediata periferia si replicavano al minimo una decina di stabili.
Si risparmiava e non si creavano discussioni nell’ambito delle attribuzioni!
Sarebbe un discorso da affrontare ma l’invito non viene recepito.

Ogni Cantone, compreso il nostro, è alle prese con l’adeguamento dell’imposizione fiscale in funzione della recente votazione federale con la quale si è parificato l’imposizione delle società indigene a quelle più complesse, quali le capigruppo di importanti realtà industriali e commerciali. Le famose Holding! Per il momento ci hanno guadagnato le nostre aziende mentre per le altre abbiamo alzato l’asticella tassandole di più! A suo tempo la Confederazione per far passare la proposta aveva abbinato alla stessa alcune proposte di natura sociale e consegnato ai Cantoni una sorta di cassetta dei ferri (soluzioni praticabili) con la specifica: ora tocca a voi a non lasciarvi sfuggire i vostri contribuenti di peso.
Qualcuno si è già mosso anche perché la necessità è evidente e non viene contestata.
Resta aperta la confezione politica!
Meno introiti ma sicuri senza molte discussioni oppure affiancati da misure compensative (fra Cantone e Comuni, forti e deboli) ed eventualmente addolcite con contenuti sociali.
In tutti i casi il dibattito è aperto.
Da una parte i contrari del “giù le mani” e del “regalo al ricco” e dall’altra coloro che temono un esodo pericoloso con il conseguente strappo della socialità.
Il nostro Governo ha presentato, come gli altri Cantoni, un messaggio al Parlamento per adeguare la nostra imposizione alla nuova situazione.
Lo fa perché siamo semplicemente nelle ultime file, quelle dei “boracciari”.
Al momento non entriamo ancora sull’argomento preferendo attendere il dibattito politico.
Sempre utile ricordare che gli altri Cantoni si sono già mossi adattando le loro leggi tributarie.

Continua il processo di centralizzazione. Il potere passa sempre più alle istanze superiori relegando quelle inferiori alla pura esecuzione. È un processo politico che oltre ad intorpidire il paese arrischia prima o poi di incattivirlo. Oggi i Cantoni, sebbene abbiano ancora una facoltà di veto occulto, e soprattutto i Comuni, si lamentano di non essere considerati a sufficienza.  Quest’ultimi sembra che si stiano organizzando per dotarsi di una sorta di diritto di ricorso in caso di risoluzioni considerate lesive e contro la loro autonomia.
Da noi la situazione è piuttosto complicata. Qualche anno fa avevamo due associazioni che rappresentavano i Comuni urbani e quelli di montagna (o periferici) ed ora ve n’è una sola ma piuttosto malferma visto che non tutti i Comuni vi aderiscono. A latere si stanno organizzando dei Comuni per istituzionalizzare una sorta di Conferenza dei sindaci, struttura considerata più snella e reattiva.
Quindi anche da noi abbiamo in corso una lotta di posizionamento.

Vi avevamo già segnalato la procedura di consultazione avviata dalle nostre autorità finanziarie riguardante l’elargizione dei crediti destinata agli istituti di credito.
Il messaggio? Concedete troppi crediti per la costruzione di palazzi a reddito alimentando così parte dello sfitto ed esponendo il mercato ad una probabile correzione dei valori, senza dimenticare il rischio che alimentate in casa; in poche parole così non va!
Cosa possiamo dire? Intanto che il fenomeno preoccupa un po’ tutti ed è figlio del costo del denaro da sotto scala e che i rilevamenti delle autorità superiori hanno attestato che qualche cosa balla nel manico.
Il fatto di avere indirettamente denunciato una concessione baldanzosa con delle proposte correttive ha indotto la confraternita delle banche, fino a nuovo avviso tutte sante visto che gestiscono il risparmio personale e collettivo, a una contromossa facendo perno sulla autodisciplina.
La loro posizione: intanto non è vero che siamo stati troppo generosi, vedi allegati e parametri, ma condividiamo la vostra preoccupazione.
Ed allora eccovi il nostro impegno: concederemo prestiti al 75% del valore dello stabile e chiederemo di ammortizzare la seconda ipoteca in 10 anni.
L’impegno è rivolto solo ai nuovi crediti ed è condizionato nel tempo!
Appena si farà sereno toglieremo il corsetto!
Per quanto riguarda i valori di copertura lasciate fare a noi!
Saremo prudenti nelle valutazioni delle promozioni!
Come premio disciplina le autorità finanziarie hanno allentato il laccio sugli interessi negativi.
Non è che li hanno ridotti ma gli istituzionali, comprese la casse pensioni, dovranno passare alla cassa per importi ben superiori a quelli praticati finora.
Leggasi per liquidità più corpose.
Un segnale intelligente.

Da ultimo una “non novità”! A suo tempo, per la verità con una certa prudenza, si era ventilata la possibilità di ampliare la superficie edificabile, aumentare l’edificabilità e costruire maggiormente in altezza. Oggi risulta abbastanza chiaro, che salvo rarissime eccezioni oppure riduzioni di superfici edificabili, si privilegerà lo STATUS QUO! Così, a parte il rispolvero di qualche calcolo, si dovrebbe risparmiare un mucchio di quattrini.
Per diversi Comuni andranno bene i vecchi piani e si dovrà cambiare solo il timbrino!
Resta ancora aperta la questione dell’eventuale riduzione della zona edificabile nel caso di evidente esubero!
Compito delicato che qualcuno si augura cada nel limbo della bonaccia elettorale, per intenderci dopo le elezioni comunali.


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini