Da Economia Fondiaria no. 5/2020

Nell’ambito della serrata campagna a sostegno dell’iniziativa “più abitazioni a prezzi accessibili” gli “iniziativisti” hanno più volte sottolineato la prontezza a dar fuoco alle polveri ad innumerevoli iniziative prima fra le quali una patrocinata dal Comune di Lugano. Si tratta di una trentina di appartamenti da realizzarsi su un mappale di proprietà comunale in Via Lambertenghi. Noi eravamo un attimino scettici anche perché presi dalla foga del confronto politico convinti che le cooperative e gli enti analoghi dovessero nascere in modo spontaneo grazie alle copiose disponibilità finanziarie messe a disposizione a coloro in grado di dimostrare la necessità di coprire una domanda significativa in appartamenti a pigione moderata. A proposito la nostra convinzione, malgrado la rete a strascico dei cantoni francofoni, fu sostenuta in modo massiccio dal popolo sovrano che fucilò l’iniziativa popolare dando nel contempo via libera al copioso finanziamento aggiuntivo. Milioni per tutti, sempre però in presenza di tensione sul mercato!
Ora veniamo a sapere che l’iniziativa della città di Lugano registra un interesse limitato al punto che le autorità hanno pensato bene di prorogare il bando di concorso per l’assegnazione del diritto di superficie sulla particella messa a disposizione. Si afferma che le banche sono restie a finanziare, che le condizioni poste dal bando si sono rilevate troppo restrittive e che il Corona Virus ci abbia messo lo zampino. Sarà pur vero ma qui stiamo parlando di un palazzotto e non di un complesso vero e proprio. La storia del finanziamento convince però francamente un po’poco anche perchè la Confederazione oltre che a mettere a disposizione mezzi finanziari offre pure delle garanzie collaterali. Insomma se una cooperativa d’abitazioni s’incarta da sola, evento per la verità piuttosto raro, il suo finanziamento bancario è a prova di bomba. Quindi il salto della catena non è avvenuto nell’officina dei prestiti. Ma dove allora? Nelle condizioni poste da mamma Elvezia oppure in un interesse pubblico piuttosto sbiadito alla luce della disponibilità di 7000 appartamenti sfitti. Affaire à suivre! Per quanto riguarda le altre iniziative “spontanee” ventilate sul territorio cantonale si sono sciolte come neve al sole.
All’ultimo minuto viene però segnalato un cavaliere bianco per il sedime di Lugano disposto a correre da solo. Si tratta del confinante fuori porta e più precisamente dell’organizzazione cristiano sociale OCST che a suo tempo aveva sostenuto con forza l’iniziativa. Non sappiamo se la fase decisionale sia già stata superata ma ad ogni buon conto qualcuno di coerente a questo mondo esiste ancora. Per quanto riguarda la fattibilità finanziaria non dovrebbero esserci problemi visto il calibro del promotore e la disponibilità di mezzi messi a disposizione da parte della Confederazione.
A proposito è sempre utile ricordare che noi ticinesi siamo con la Confederazione azionisti di riferimento della Alloggi Ticino SA che da anni è attiva con successo sul mercato degli alloggi a pigione moderata. Anzi non è solo il suo scopo certificato dalla sua genesi ma anche dalla sua decennale vocazione comprovata con fatti concludenti. Buona gestione del patrimonio e cura dello stesso! Con ciò vorremmo dire che se la situazione sul mercato dovesse rivelarsi particolarmente tesa avremmo già una collaudata struttura nella quale partecipa addirittura anche la Confederazione. Meglio di così si muore!
In mezzo alle notizie poco confortanti tipiche a detta dei nostri avi dell’anno bisestile (ann fünest!) abbiamo saputo che il nostro Cantone presenta la più importante estensione boschiva (50% del suo territorio). Bene, almeno il polmone verde l’abbiamo. Qualcuno lo vorrebbe più presente nell’urbano ma non è così facile. Da noi ed altrove! C’è chi parla di orti urbani, di verde verticale a spiovere dai palazzi, di viale alberati e via dicendo. Ma in genere sono buone intenzioni che rimangono impigliate nella loro fattibilità. In poche parole accontentiamoci di quanto abbiamo che fra l’altro molti ci invidiano. Sempre rimanendo nelle destinazioni “verdi” il Consiglio Federale con apposito decreto ha aggiornato ed approvato il Piano settoriale delle superfici per l’avvicendamento delle colture SAC. Per quanto ci riguarda la nostra quota è stata confermata in 3500 ettari che ovviamente abbiamo ancora. Se poi aggiungiamo la popolazione che non cresce e la volontà di ridimensionare i piani regolatori possiamo affermare che il non edificabile è di fatto BLINDATO. Anzi è sottoposto ad una concorrenza interna fra contadini, allevatori, naturalisti e via dicendo. Quindi scenari da colate di cemento o ghiacciai in fiamme non si giustificano più. Possiamo far esplodere il BIO.
A proposito di ingessatura generale a nessuno è sfuggito la leggera incazzatura del Direttore del Dipartimento del territorio nei confronti dei cosiddetti “Neinsager”. Tanto per intenderci quelle associazioni che tutelano tutto, dal tritone alpino al capannone dell’era industriale, benché in disuso. Sono del resto associazioni condannate ad essere sempre sul piede di guerra pena la loro lenta evaporazione. Insomma sono sempre fra i piedi! Noi siamo da anni immunizzati ed al limite saremmo sorpresi se non addirittura preoccupati se non facessero il verso. Ci sorprende però un attimino, anche se ne condividiamo la stizza, che non si prenda atto che buona parte di queste associazioni vengono sdoganate dallo stesso Dipartimento con la qualifica “abilitati a ricorrere” ed anzi, di già che ci siamo, si proponga ora addirittura di ampliare alla bisogna il catalogo della associazioni abilitate! Interessante lo sfogo nei confronti di qualche imboscato attivo solo qualche anno fa con “timbri fumanti” al collo. Oggi quanto allora supportato a livello dirigenziale (funzionari) risulta sbagliato oppure degno di profonda riflessione. Giusto ricordare a questi “sbandieratori” che in ballo ci sono opere strategiche per il nostro cantone, fattibili solo con il supporto finanziario dell’oltre Gottardo. Ritardi cronici, ed è bene sempre ricordarlo, sono un invito a nozze per coloro che sanno muoversi di concerto! Per noi? Ma vediamoci a babbo morto visto che si ragiona per archi generazionali. Tutto quanto per dire che condividiamo la reazione del Dipartimento che in questo caso coinvolge l’intero Governo.
Il VIRUS non ha perso i dentini e continua a mordere. Una presenza ingombrante che sta amplificando diversi problemi oltre ovviamente a quelli sanitari. Intanto ci si rende sempre più conto che il patto generazionale incomincia a scricchiolare e che prima o poi dovremo innalzare l’età pensionabile. Affermazione poco simpatica ma i conti sono lì da vedere. La popolazione non cresce come pure la sua forza contrattuale, si campa di più ed i redditi dei patrimoni previdenziali sono meno brillanti. Al tutto si accompagna una crescita deludente, impigliata fra deflazione ed inflazione. Altri problemi potrebbero nascere paradossalmente anche dalle opportunità che si sono aperte e che hanno conosciuto una accelerazione importante. Pensiamo solo al lavoro remoto e alla didattica virtuale per la quale si è cognato il termine “la laurea in cucina”. Ed infine non possiamo misconoscere che è in atto un cambiamento epocale che questo VIRUS ha fatto maggiormente emergere.
Non da ultimo il problema della “governance”. Chi tratta i scenari, chi sappia farli condividere, chi partecipa alla nuova avventura, chi incoraggia e sogna e via dicendo. La squadra dei competenti, degli autorevoli e dei convincenti. Nel privato e nel pubblico! Forse la presenza o meno di una classe dirigente è il vero quesito o se volete il vero problema.
Ritorniamo un attimino ancora al mercato. Alla luce dei continui rilevamenti di giornata sembrerebbe che la situazione non sia poi così drammatica. Anzi diversi analisti, non poi troppo disinteressati visto che gravitano attorno al mondo bancario, affermano che il mercato della residenza primaria è sano specialmente negli agglomerati e che la domanda per la residenza in proprietà non pone problemi. Ora per quanto riguarda la proprietà ad uso proprio possiamo essere d’accordo. Alla domanda “ti piacerebbe avere un tetto tutto tuo” è evidente che buona parte degli interpellati risponderebbe in modo affermativo, ma fra l’intenzione e la concretizzazione si frappongono problemi finanziari e valutazioni collaterali che mortificano la voglia di passare nella schiera dei proprietari. Per quanto riguarda l’aspetto finanziario il calcolo della soglia di sostenibilità è l’ostacolo maggiore ed è un peccato perché il costo del denaro è ancora ai minimi storici. Intendiamoci non diamo la colpa agli istituiti bancari che non fanno che applicare le raccomandazioni delle autorità finanziarie per evitare sofferenze pericolose. Ne va di mezzo il risparmio in generale ed il corretto funzionamento della messa a disposizione di crediti aziendali al di fuori quindi del mercato ipotecario. Per quanto riguarda il mercato a reddito (stabili d’appartamenti) le disponibilità sono evidenti a tutti. Magari nel nucleo cittadino di Zurigo o Ginevra un po’ meno, ma la maggior parte del paese guazza nello sfitto. Scoccia quindi che ogni mese vi sia la sparata di qualche analista di giornata che partendo dalla città di Zurigo elargisce cartellini ad agglomerati vari, dal piano fino in collina. Sarebbe meglio che stessero zitti per un annetto o due in attesa dell’assestamento del mercato invece di sparare percentuali ridicole nel toboga dei prezzi e degli affitti. Che gli affitti di mercato stiano scendendo è un dato di fatto come pure per quelli esistenti visto che il costo di riferimento del denaro è di nuovo sceso. Insomma quando si afferma che gli affitti salgono è una bufala vera e propria. Anzi la vera preoccupazione è oggi la tenuta dell’intero comparto che assicura buona parte del credito, del reddito e del gettito.
I valori del comparto a reddito sono alle stelle e prima o poi dovrebbero scendere a livelli di dottrina erodendo così il margine delle banche al punto che i costi fissi incominceranno a mordere. Da non dimenticare che una parte importante del risparmio collettivo è nel mattone e che una competizione impari fra l’esistente ed il nuovo potrebbe intaccare la voglia di risanare parte dell’edificato. Tutto quanto per dire che il continuo borbottio serve a nessuno e se la sostanza flette sono guai per tutti!
Che determina in modo significativo il grado di assorbimento è la crescita della popolazione residente, crescita che in questi ultimi anni è venuta meno. Andamento certificato dal recente rilevamenti dell’ufficio cantonale di statistica che denuncia una perdita di popolazione per l’anno trascorso di ben 1'852 unità. Tenendo per buono il rilevamento della città con tutte le riserve di compatibilità ecco che la città rappresenterebbe più o meno il 30% di questa flessione. Ora, tanto per esercitare la mente si può calcolare un numero di appartamenti virtuali “resisi liberi” inserendo un parametro di 2,2 persone per unità abitativa. Interessante rilevare che la crescita naturale nell’ultimo decennio è sempre diminuita, in poche parole il tasso di natalità è insufficiente, e che quindi la crescita del decennio è stata alimentata dai dimoranti provenienti dall’esterno. Si tratta di emigrazione di qualità e questo va pur detto. Per quanto riguarda altri parametri si rafforza l’incidenza delle “pantere grigie” che oggi sfiora il 23% dei residenti mentre diminuisce il tasso di mascolinità che scende al 94% (su 100 culle della vita, cioè le dolci metà!). Ritornando agli Over 65 giusto sottolineare che oggi al di là delle nostre frontiere è in atto caccia grossa. Il safari del farcitone. Ora si sono mossi anche gli italiani oscurando persino i portoghesi. Il motto: sverna da noi a tasso zero a condizione che la valigia sia a soffietto! Quindi occhio alla concorrenza facilmente cifrabile. In conclusione: si costruisce il vuoto perché il sostitutivo non regge più visto che manca la materia prima.
In orario o quasi è stata inaugurata anche la terza galleria della NEAT, quella del Ceneri. Si completa quindi il programma che ci premia in fatto di raggiungibilità visto che buona parte delle opere si trova sul nostro territorio. Un grazie dovuto a quei politici che ci hanno creduto e che hanno manovrato le leve in modo intelligente raccogliendo un notevole consenso che ha portato il popolo a finanziare con entusiasmo la gigantesca opera. Primo fra tutti l’onorevole OGI che alla luce dello spessore odierno di taluni politici è da coppa dei campioni.
Ad opera compiuta è d’uso verificare quanto a suo tempo promesso contestualizzando però il tutto con le odierne circostanze. Velocità dei treni, capienza degli stessi, convivenza fra il trasporto merci e passeggeri, traffico internazionale e nazionale, presenza di diversi attori nel traffico merci e via dicendo. Non sappiamo se verrà fatta una verifica ma visto che il “grosso” è stato fatto e che ora bisognerà ottimalizzare l’utilizzo forse ne varrà la pena. Interessante annotare che stavolta gli amici germanici se la sono presa comoda per quanto riguarda le loro vie d’accesso. In poche parole sono in ritardo fatto che ha dell’incredibile. A sud le cose vanno leggermente meglio anche perché siamo ancora noi che scuciamo i quattrini. E sempre a sud bisognerà anche tener conto delle densità delle infrastrutture che gravitano attorno a Milano. Per quanto ci riguarda per un po’ di tempo converrà non sventolare troppo la bandiera della Città Ticino, in pratica si raggiungono le stazioni principali con un risparmio di una quindicina di minuti.
Da ultimo parliamo ancora degli affitti commerciali. Lo spunto lo dà il Consiglio Federale che assolvendo il mandato dello Camere ha presentato il messaggio che accompagna la proposta di legge che rende obbligatoria, nel caso di una trattativa arenata, la riduzione della pigione per due mesi del 60%. Gli elementi essenziali: trattative arenate e solo per attività che hanno subito una chiusura forzata dettata dalle autorità federali. Quindi prevalenza alla trattativa spontanea e campo d’applicazione delimitato in modo preciso. Il Consiglio Federale sulla base di un nutrito fuoco di sbarramento in occasione della consultazione e memore della pochezza della sua task force ha confermato il suo atteggiamento mai sottaciuto di non supportare obblighi e di privilegiare le trattative private. Quindi niente diritto pubblico! Il bello della faccenda è che il Governo ha accompagnato il messaggio con l’invito di bocciare la proposta di legge! Un inedito ed un inno alla coerenza. Per quanto ci riguarda noi eravamo contrari e lo siamo tuttora ad una forzatura, anche perché convinti che le parti, se sollecitate, avrebbero trovato soluzioni intelligenti. Ciò non di meno avevamo significato una nostra disponibilità ad aderire ad un modello che su base volontaria avrebbe spalmato il disagio dovuto alla chiusura forzata dei piccoli commerci grazie ad una simmetria di sacrifici fra lo Stato, il proprietario e l’inquilino. In poche parole ciascuno ci avrebbe messo del suo! Tanto per intenderci il modello era quello ginevrino, nel frattempo modificato. Opportuno a questo punto ricordare che la maggior parte delle richieste è stata risolta con soddisfazione reciproca e che la necessità di sentieri obbligati o semplicemente segnalati è ora fuori tempo massimo. A proposito su www.admin.ch trovate l’esito della consultazione e la proposta di legge.


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini