Da Economia Fondiaria no. 3/2023

Forse siamo stati troppo ottimisti oppure abbiamo sottostimato lo zoccolo duro dell’inflazione sta di fatto che il pantografo del tasso ipotecario medio ha toccato i fili portandosi dall’1,25% all’1,5%. A dir la verità il gap era abbastanza sottile fatto che avrebbe suggerito un po’ più di prudenza ma l’ottimismo ha prevalso. Niente di grave per carità!
Prima di inoltraci in qualche considerazione è bene ricordare che il tasso ipotecario di riferimento è calcolato dalla banca nazionale dopo aver esaminato il costo medio dei prestiti ipotecari concessi dalle banche erogatrici.
Insomma una media molto significativa che riflette tutti i tipi di concessioni, da quella a corto termine fino a quelle sui 10 o più anni!
Nel paniere vi sono anche quelle agganciate al tasso di mercato quindi quasi di giornata.
Una media che per la sua composizione piuttosto pesante si muove con una certa lentezza non come il tasso adottato fino al 2007 che era quello applicato dalle banche cantonali per prestiti ipotecari di primo rango, in pratica l’allora tasso variabile, notoriamente più ballerino.
Oggi invece siamo confrontati con un andamento molto più soft, un’altalena al rallentatore come l’attesta la pubblicazione dei vari tassi di riferimento negli anni trascorsi pubblicata dall’ufficio federale dell’abitazione.
Ora dobbiamo ricordare che il tasso di riferimento proprio per il suo andamento “a Koala” è rimasto ai minimi termini negli ultimi anni.
Hanno giocato l’inflazione ridottissima, il costo del denaro quasi impercettibile e le generose concessioni tese ad acquisire la clientela della porta accanto
Tutto ciò ha fatto in modo che nell’ultimo decennio è sceso dal 1,75% fino all’1,25%.
Quindi per coloro che hanno stipulato dei contratti non vi era molto spazio per richiamare eventuali riduzione degli affitti men che meno per quanto riguarda la nuova produzione che degli ultimi anni naviga nella fascia 1.25% - 1,50%.
C’è quindi uno spazio limitato per ambedue le parti anche se pur sempre cifrabile a norma di legge.
Ciò nonostante al solo aumento di un quarto di punto sono partite le sirene.
Titoli come “in arrivo la stangata” oppure prepariamoci “ad un’ondata di aumenti” ci sembrano però un tantino allarmanti.
In realtà l’aumento possibile è tale che alle nostre latitudini, in considerazione dello sfitto cronico e della preponderanza alla piena occupazione, non vediamo un automatismo ma piuttosto una probabile ponderata rinuncia ad applicar l’aumento possibile.
Del resto è pur sempre recuperabile qualora il tasso di riferimento dovesse salire.
Quindi la sottolineatura è ed era esagerata.
Magari però induce qualche proprietario ad un ‘entrata in materia ed ad un rispolvero del modello.
In poche parole qualcuno è già sul pezzo!
A latere i soliti guaiti per evidenziare il manco di alloggi a pigione moderata, tanto di non lasciare morire l’argomento.
Inutile sempre ricordare che a Berna sono disponibili oltre un miliardo e mezzo di garanzie solo che bisogna oliare i gomiti e trovare udienza presso le istanze competenti chiamate a verificare l’esistenza della penuria.
Insomma non è abbastanza consigliare ad altri di attivarsi nel caso di vera e comprovata tensione sul mercato.

Altrove la situazione è ben diversa.
Pensiamo alle città d’oltre Gottardo che oltre ad aver spianato le riserve edificatorie hanno forzato l’edilizia convenzionata a scapito della produzione non vincolata, quella per intenderci destinata al ceto medio.
Non quella per i benestanti che ormai presidiano la costa attratti anche dalle tassazioni interessanti.
Anche Basilea è nelle secche senza parlare poi di Ginevra.
Vero laboratorio della forzatura dell’alloggio convenzionato e della demolizione condizionata.
Un retaggio degli anni settanta dal quale non ha più saputo scrostarsi al punto che gli istituzionali e non solo loro l’hanno lasciata sfilare dal radar degli investimenti e dei recuperi.
Un impressionante autogoal che ha congelato buona parte della città.
Ritornando a noi, calma e gesso!
Per movimentare, il pantografo deve superare il tasso di riferimento alla stipula del contratto.
Se lo stesso allora era del 3% l’utenza può dormire sonni tranquilli.
Se era dell’1,25% v’è da sperare che la nostra supposizione regga!
Poi se dovesse salire ulteriormente vale “per il doman non v’è certezza”!
In tutti i casi meglio spegnere il giradischi e riporre il disco rotto.
Fra l’altro il continuo riferimento alla miliardaria rapina tenendo in considerazione la legge non regge!

La Ricorsite! Una malattia, un rosé, una danza folcloristica?
Niente di tutto ciò.
È l’abitudine di utilizzare direttamente la facoltà di ricorrere concessa per legge oppure indirettamente creando il clima per convincere qualcuno ad attivarsi per conto terzi.
Intendiamoci un fenomeno sempre esistito ma che ora assume un’altra veste, quella del NO Tüt, che scatta già alle fasi intenzionali!
La fregatura che si palesa anche per opere strategiche o di valenza urbana!
Il risultato: qualche compromesso, pesanti ritardi oppure abbandoni veri e propri!
Se pensiamo al collegamento stradale per Locarno bocciato a suo tempo dal popolo per tutelare gli “architetti del paesaggio” ed al ritardo intervenuto per trovare una soluzione alternativa come quella recentemente proposta e pilotata dal Dipartimento, per intenderci il “buttiamoci in galleria”.
L’ultima sponda per non uscire dal carnet delle priorità della Confederazione.
Fra l’altro tutto pubblicato dalla stessa con tanto di slittamenti laterali e rientri sparsi.
La disponibilità a finanziare è sempre collegata alla tempistica ed alla fattibilità.
Un dossier sempre aperto e svolazzante non impressiona quindi più nessuno e chi perde il posto lo ritrova magari fra una generazione, il tempo di mandare il figliolo a militare.
Esagerato?
Può darsi che se consideriamo che la sola fase intenzionale con i primi studi di fattibilità esplorativi, con l’attesa dei primi riscontri, con la disattivazione delle prime “mine” disseminate, per poi approdare all’inserimento provvisorio in un programma - in genere un semplice segnalibro - già comporterà qualche anno di discussione, possiamo concludere che il passaggio alla fase decisionale ne richiederà al minimo altrettanti.
Poi si potrà passare alla progettazione definitiva con la fase di approvazione più che mai esposta ad incagli vari. Contestazioni mirate sul tracciato senza dimenticare le solite beghe sui mandati.
Poi qualche anno di costruzione e finalmente inaugurazione con tanto di benedizione e benevolo ricordo di qualche scomparso.
Va inoltre tenuto presente che il percorso rimane sempre esposto ai ricorsi vari per cui il cammino rimane impervio indipendentemente dalla prevalenza o meno dell’interesse generale.
Che la ricorsite preoccupa le autorità ne abbiamo riprova a livello nazionale con il tentativo di imbrigliare in qualche modo questa facoltà per le grandi opere che risulterebbe d’intralcio alla politica d’approvvigionamento energetico e di contenimento dell’inquinamento ambientale.
Pale eoliche, mega-impianti solari ed innalzamenti di dighe tanto per intenderci.

In politica si assiste da anni alle innumerevoli iniziative rompighiaccio!
In buona parte controproducenti ma sorretti al tal punto da intimorire il politico convincendolo ad elaborare un controprogetto che rifletta ovviamente buona parte dell’iniziativa.
Il classico compromesso da sottoporre a popolo nella speranza che lo accetti.
Non fosse il caso si confronterà in seconda battuta con l’iniziativa.
Qui non si tratta di ricorsi ma di ricorrere in modo strumentale agli strumenti concessi dalla democrazia.

Come sappiamo è in corso il consueto rilevamento dello sfitto.
Il competente ufficio cantonale, che si attiva in delega all’ufficio federale, sta inviando ai proprietari conosciuti il formulario inchiesta per la raccolta dei dati.
In considerazione dell’importanza del rilevamento non possiamo che appellarci alla massima diligenza.
Meglio poter ragionare con risultati altamente significativi che impegolarsi in sterili discussioni.
Ve tenuto inoltre presente che entro il 2026 l’unico Cantone, assieme al Giura, che presenterà un esubero in nuova produzione è il nostro.
Meglio quindi avere un cruscotto di bordo efficiente non da ultimo anche per smentire qualche segnalazione talvolta tendenziosa proveniente da oltre Gottardo.

Le compagini pronte alla competizione federale si stanno delineando. Non è che si intravvedono delle sostanziali novità anche se si stanno già affilando le lame! Specialmente quelle dei fratelli coltelli!
In definitiva l’unica novità è che il consigliere Romano ha deciso di premiare la famiglia e la sua giovane età.
Se ne va un buon deputato che ha fatto tanto magari troppo in sordina.
Poteva vendersi meglio ma quanto fatto a favore della comunità sta scritto nero su bianco.

Siamo quasi in estate.
L’augurio a tutte ed a tutti è di gustarla in salute.
Un drink, l’ombrellone e qualche scacciapensieri!


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini