Da Economia Fondiaria no. 6/2023

Le elezioni federali sono appena state ufficialmente archiviate con i ballottaggi di chiusura. A livello nazionale le forze messe in campo non hanno subito tracolli od avanzate sensazionali. Esce vincitrice l’Unione Democratica di Centro che ha saputo riconquistare in parte quanto perso nella tornata precedente. Appaiono invece appaiati i partiti che hanno fatto il paese, anche se hanno allungato non di poco il brodo, parliamo dei Liberali e dei Centristi; tiene in qualche modo l’area progressista, ci riferiamo però al campo largo della sinistra, e si smarriscono i verdi ed i verdicchi.
Sommando il tutto ha vinto l’area moderata anche se la stessa dipenderà dagli umori dei centristi o da qualche elemento imbizzarrito.
A livello cantonale una situazione a specchio alla quale va aggiunto il modesto risultato della Lega che però non ha sguarnito l’area borghese grazie al successo dell’Unione Democratica di Centro.
Per quanto riguarda gli abbracci con coltelli a serramanico bisognerà attendere le elezioni comunali che detto fra di noi sono molto più importanti.
In definitiva sono ancora i Comuni i veri ammortizzatori politici.
Ed il “Sciur Sindic” per molti di noi significa ancora qualche cosa!

La campagna elettorale è stata abbastanza piatta. Qualche divertente confronto illuminato da domande tipo “quanti sono i tre castelli di Bellinzona”, una miriade di liste, listini e sottoliste, qualche nostalgico rimasto impigliato nella serie “non è mai troppo tardi”, le continue presenze sul portatile ed il dispendio finanziario di diversi candidati.
I temi: in pratica solo due: il clima e la migrazione. Al guinzaglio quello della sicurezza, quella vera e quella energetica.
Sono tutti temi agganciati al continente che alla fine detta, volente o nolente, le regole del gioco.
Ma quello che ha veramente sorpreso è stata la figuraccia dell’ufficio di statistica che ha dimostrato poco feeling nella lettura dei dati prima di pubblicarli oppure semplicemente che gli addetti si sono considerati degli intoccabili!
Ora speriamo che qualcuno si attivi nelle verifiche perché siamo abbastanza convinti che in generale qualcosa nei rilevamenti vada aggiornato.
Certo che se si insinuasse qualche dubbio sulla rappresentatività delle serie e dei dati la frittata sarebbe fatta.
Pensiamo solo all’indice del costo della vita, alle verifiche dell’utilizzo del reddito lordo e di quello disponibile, alle differenze salariali, ai rilevamenti della disoccupazione e via dicendo, senza scomodare il rilevamento dello sfitto.
A proposito di quest’ultimo abbiamo più volte sollecitato i dirigenti dell’ufficio nazionale di statistica ad aggiornare la metodologia del rilevamento ma ci hanno sempre invitato con una certa sufficienza ad andare a scopare il mare!
Non sarà merito nostro ma ora abbiamo saputo che dopo decenni si è disposti a cambiare il rilevamento. Non sappiamo ancora come ma ci vorrà pazienza.
Ma di una cosa siamo ora sempre più convinti: l’ufficio deve restare incorporato nel Dipartimento competente che dovrebbe, ripetiamo dovrebbe, attestarne attendibilità e padronanza nel tempo dei risultati.

Il costo del denaro sta rientrando. In effetti l’avevamo già detto ma ora ne siamo più convinti grazie agli ultimi rilevamenti dei tassi medi per i vari tipi d’ipoteca di primo rango a tasso fisso.  Partendo dalle punte dell’ultimo biennio possiamo oggi affermare che i tassi a breve durata, due-tre anni, sono scesi del 20% e quelli di lunga durata, per intenderci quelli decennali, stanno veleggiano attorno al - 12%.
Il rientro più contenuto del decennale è dovuto principalmente al fatto che per chi lo concede il rischio è a più lungo termine.
E dove è finito il tasso fisso a 5 anni? Un pelino sopra alla media dei tassi a breve.
Anche l’ex LIBOR, ora SARON, sebbene abbia raggiunto i tassi a breve, non dà particolari borbottii di crescita.
Ma perché i tassi stanno scendendo?
Perché l’inflazione sta rientrando anche se lo zoccolo duro resiste ancora e perché le banche centrali non hanno più molto spazio per ulteriori aumenti pena lo strangolamento dell’economia. Per noi Svizzeri il tema inflazione è meno incisivo anche grazie al fuoco di sbarramento della nostra Banca Nazionale che si muove sul mercato comperando e vendendo a difesa del franco forte correndo ovviamente qualche rischio di minusvalenza del patrimonio accumulato.
Ma tutto sommato sono dei bulli e ci sanno fare.
Siamo forti produttori di qualità e dato che le materie prime ci costano meno reggiamo bene soprattutto la concorrenza internazionale.
Al nostro interno bisognerà invece capire fino a quando sapremo reggere i debiti e fino a quando il giochino del ricarico dell’inflazione sui prodotti e sui servizi sarà possibile.
Nei confronti europei siamo infatti cari se non carissimi!
Ci consola comunque il fatto che abbiamo ancora riserve di guerra e che quando ci agitiamo troppo nella barca ritroviamo disciplina e la prontezza a vogare tutti assieme.
Ed ora ritorniamo alle medie dei tassi praticati per ricordare che sebbene le loro medie stiano scendendo la media complessiva, tenendo presente i mutui ipotecari in essere e quelli nuovi, per il momento non può che salire.
Infatti il tasso di riferimento utilizzato per movimentare le pigioni è ancora all’1,5% ma entro fine anno salirà all’1,75% per poi portarsi al 2% nel corso del 2024. Per farla breve in circa un anno il tasso medio di riferimento calcolato dalla Confederazione salirà dall’1,25% al 2%.
Ciò significa aumenti minimi possibili degli affitti del 3% per ogni scatto!
Ovviamente senza tenere ancora conto dell’aumento dell’inflazione e delle spese accessorie intervenute che come sappiamo sono ripercuotibili.
Tali adeguamenti verranno applicati specialmente per gli immobili nuovi o di recente costruzione che sono stati consegnati quando il tasso di riferimento era ai suoi minimi storici.
Per gli stabili meno recenti supponiamo invece che molti affitti in essere furono stipulati con tassi superiori per cui gli inquilini potranno dormire sonni tranquilli.
Se invece dietro loro richiesta gli affitti furono adeguati al ribasso si troverebbero già sulla cremagliera.
E per il dopo?
Fra un anno o due?
Fateci indovini ma alla luce dei vari cigni neri che oggi svolazzano non ci sembra che l’economia sia in panico.
Quindi restiamo tutto sommato ottimisti.
La sostanza immobiliare è pur sempre una buona garanzia per cui gode di un certo margine nelle contrattazioni.

Continua la discussione sullo sfitto contenuto e sugli affitti poco accessibili nelle principali città svizzere in particolar modo a Ginevra, Basilea e Zurigo. Nella città della Limmat la tensione è ormai giunta alle stelle. La produzione è in caduta libera ed i rinnovi sostanziali languono condizionati dalle defatiganti trattative con le istanze comunali.
La ricetta per il lasciapassare per i rinnovi: dimmi quanto investi e la struttura degli affitti che vorresti praticare poi ti consegno il patentino!
Ciò vale anche per le demolizioni nelle zone dove le disponibilità sono al lumicino.
Sono le richieste di una giunta talmente ideologizzata che hanno annichilito la voglia d’investire.
In pratica oggi esistono solo due mercati: quello convenzionato e controllato e quello libero con il quale si confronta il ceto medio superiore.
Il primo con affitti calmierati grazie alla mano pubblica ed il secondo con affitti alle stelle.
Senza dimenticare che non vi sono più terreni liberi e che gli urbanisti non sono pronti ad aumentare le edificabilità.
Insomma il clima del “dagli al proprietario” ha finito per fregare buona parte degli abitanti della città.
A proposito di terreni liberi di una certa dimensione, sono in effetti poche le aree industriali rimaste, il giochino del ricatto applicato al cambiamento di destinazione dall’ industriale-artigianale al residenziale non funziona più. I proprietari, fra i quali anche le FFS che non hanno freddo ai piedi, hanno semplicemente staccato la spina.
In poche parole hanno mandato giunte ed associazioni a quel paese.
L’agenda è quindi passata di mano!
Il ridicolo è che le più importanti cooperative, quelle abitate dalle tute blu e pilotate allora da qualche cavalier d’industria, realizzate quindi quasi un secolo fa, ora sono talmente protette per cui è quasi impossibile aggiornare quanto edificato - ormai giunto al fine vita - alle nuove esigenze.
Non parliamo poi di demolire!
E pensare che questi enormi quartieri di operai realizzati nell’estrema periferia erano composti da palazzine rigorosamente uguali per risparmiare sui costi e per non creare disparità di trattamento.
Oggi sarebbero tassati come architettura banale e speculativa.
Insomma anche i tutori del bello e del brutto ci mettono del loro.

Nell’ambito delle serate organizzate dalle sezioni della CATEF una è stata dedicata ai beni culturali che abbondano alle nostre latitudini, forse perché ci consideriamo “terra d’artisti”.
Un catalogo che raccoglie di tutto. Volumi, facciate, scale, cappelle, altari, chiese, esempi illuminanti e da tutti invidiati come quelli della famosa scuola di architettura ticinese di Zurigo ed altro ancora.
Un catalogo che contiene quanto viene considerato degno di protezione da parte della Confederazione, dal Cantone e da parte del Comune.
Un catalogo a soffietto.
Una ragnatela che complica non da poco per esempio il recupero dei centri originali dei nostri Comuni, cittadini o vallerani!
Centri già delimitati dai famosi recinti ISOS!
Attualmente assistiamo al lancio di coperte protettive, le cosiddette zone di pianificazione.
Con le stesse si congelano parte dei nuclei originali in attesa di definire bene tutti i beni protetti.
Per intenderci dopo l’evasione dei ricorsi inoltrati!
Fra l’altro l’aggiornamento della legge è ancora sui banchi del Parlamento.
Tema collaterale: chi paga ed in che misura?
Ora noi non vogliamo passare per rompiscatole ma siamo sinceramente preoccupati per questi nuclei originali che non bisogna dimenticare hanno una certa età e che vanno aggiornati anche funzionalmente.
Giocano quindi contro: la complessità delle norme, il monopolio di giudizio di pochi e l’applicazione coordinata affidata a servizi palesemente sottodimensionati.

La Banca Nazionale ha confermato che l’esercizio è stato finora talmente deludente che non vi sarà nessuna distribuzione a favore della Confederazione e dei Cantoni. A molti Cantoni questa conferma non ha fatto piacere, specialmente per quelli che a livello di preventivo sono nel profondo rosso. Noi tanto per cambiare siamo in questo gruppo e staremmo ancora peggio se spalmassimo il risultato negativo sul numero degli abitanti. Va ancora ricordato che il nostro Governo ha ricevuto il compito dal Parlamento e dal Popolo di tirare la cinghia per cercare di raggiungere la parità dei conti entro la fine del 2025!
Una sforbiciata da 130 mio che ha limitato la spiaggiata a soli, si fa per dire, 95 milioni!
Ora sono tutti al lavoro per capire come si potrà tamponare le varie lamentele e cosa ci aspetterà alla prossima sciabolata prevista per il 2025 dove è quasi sicuro che la Banca Nazionale distribuirà santini vari che riportano il suo vero compito di “samaritana” della nostra moneta e non di conti scassati.
Per la cronaca chi ne esce ancora alla grande è Zugo a testimonianza di una politica tracciata più di mezzo secolo fa e perseguita tenacemente. Certo che al primo della classe una parte del generato verrà tolto per destinarlo ai Cantoni più poveri o più sfortunati a testimonianza che avere in casa il benestante giova poi a tutti!
Fra l’altro abbiamo scoperto che in fatto di stime immobiliari Zugo applica il concetto della prudenza meglio di noi.
Ora non resta che andare a rispolverare quanto fatto o tentato di fare per cercare di gestire il bene pubblico senza bucare più del tanto.
Non tanto l’analisi dei costi improntata maggiormente sull’efficienza, era la famosa McKinsey, ma piuttosto quella conosciuta come Public Management che si chinava sulla gestione controllata delle risorse affidate. Esisteva pure un manuale della Anderson. Poi arrivò la famosa Amministrazione 2000 che costò qualche decina di milioni e che fu poi abbandonata al suo destino.
Insomma basterebbe dare un’occhiata a tutto quanto intrapreso poi lasciato evaporare nel tempo con le classiche scuse a geometria variabile come i risultati sono ridiventati positivi, l’efficienza è fuori discussione, lo Stato non è un’azienda e via dicendo.
Ma l’inciampo maggiore fu quello di non voler considerare le diverse funzioni come realtà autonome.
Dei satelliti, ovviamente controllati, che dovevano presentare la loro strategia per assolvere il mandato con tanto di budget.
A risultati ottenuti il mandato veniva confermato e se del caso ampliato.
Un’impostazione, un canestro di mega-contratti di prestazioni, che non piaceva a tutti, capi e capetti compresi.
Però prima di perdersi e magari imboccare come ultima ratio i tagli lineari, la temuta rasata generale, una spolverata di quanto abbiamo ancora in magazzino forse varrebbe la pena.

Ora si tratta di verificare tutte le bocce che appesantiscono l’albero della comunità.
Ovviamente con giudizio e con cognizione di causa.
A proposito di “albero” fra non molto dovremo occuparci di quello di Natale.
Accessorio che fa riflettere, diciamolo pure!
Il pensiero va a chi ci ha voluto bene e a chi ci vuole bene.
E per chi ha ancora la fortuna di incrociare gli occhi dei più piccoli l’augurio di sempre riuscire a portarseli nel cuore.
Del resto la proprietà alla lunga è a loro riservata.
E per tutti noi?
Salute e serenità in un paese, il nostro, dove possiamo ancora coltivarle.

BUON NATALE a tutte e tutti.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini