Da Economia Fondiaria no. 1/2024

Secondo gli esperti fra il 2024 ed il 2026 giungeranno a scadenza il 40% dei crediti ipotecari, a spannometro circa 400 miliardi. Sempre a detta degli stessi i nuovi proprietari risultano ipotecati in media al 71% mentre quelli da tempo presenti sul mercato veleggiano attorno al 54%.
Sinceramente noi abbiamo qualche dubbio in merito anche se è certo che gli acquisti più recenti sono stati finanziati maggiormente attingendo al capitale di terzi, mai così a buon mercato.
Per i proprietari storici, le cosiddette volpi grigie, l’indebitamento è però molto più ridotto se non nullo. Questa categoria è riuscita ad ammortizzare grazie ad un indebitamento iniziale basato sui costi di allora, per la disciplina adottata (i debiti mordono) e per lo spauracchio rappresentato dalle ipoteche a tasso variabile.
A tal proposito tutti ricordano gli anni 1991-1996 quando gli istituti finanziari dovettero ammortizzare l’8,5% dei crediti accordati e diversi istituti bancari chiusero gli sportelli. Allora il tasso ipotecario del variabile scheggiò alle stelle e la domanda si inceppò trascinando con sé la diminuzione dei valori di mercato e con essa anche la copertura del debito.

Quando ci si riferisce alla Svizzera si ricorda con soddisfazione che l’ente pubblico è poco esposto e che il debito rapportato al valore della Nazione è più che garantito. L’immobile “Svizzera” tiene quindi alla grande.
Un po’ meno invece quello privato, per il quale l’indebitamento risulta essere fra i più alti del mondo!
Siamo fra l’altro un po’ tutti esposti nei confronti dell’economia fondiaria, come proprietari diretti ed indiretti, alle cui istituzioni, ed è sempre bene ricordarlo, affidiamo la copertura del rischio e della previdenza.
Del resto non per nulla che il risparmio del singolo è per il 44% nel mattone e solo il 7% nelle azioni.
Vista l’esposizione la BNS sostiene che un rischio potenziale è dietro all’angolo.
Nel complesso però non lo riteniamo tale. In primo luogo per la prevalenza dei mutui a lungo termine abbinata a una solida resistenza del debitore ed in secondo luogo perché i tassi ipotecari stanno rientrando.
Un po’ più complessa potrebbe risultare la situazione per coloro che hanno comperato un paio d’anni fa privilegiando scadenze più ristrette, per intenderci di 2-3 anni!
Ma non fasciamoci la testa! Per quanto riguarda il timing è già positivo il fatto che i tassi stiano scendendo.

Ogni due anni la città di Zurigo interpella i suoi abitanti sulle loro aspettative, sulle loro angosce notturne e sul loro grado di soddisfazione. L’esito era particolarmente atteso perché la città ha raggiunto e superato il numero di abitanti registrato nel lontano 1962 a riprova che il fenomeno della “grüne Witwe” è più che rientrato. Meglio l’urbano che la periferia prativa!
Intanto è giusto sottolineare che la popolazione è soddisfatta di quanto offre la città anche se non nasconde le sue apprensioni. In sostanza è preoccupata per l’insufficiente offerta di appartamenti e per la mobilità ingrippata. Seguono altre apprensioni come i costi della vita, l’amministrazione pubblica, la criminalità, il clima, il manco di superfici verdi, il cambiamento del tessuto urbano ed infine la forte migrazione. Tutte queste apprensioni sono però allineate, un importante segno di una percezione ormai scontata.
Diverso come detto per le due percezioni più importanti, che staccano alla grande il gruppo inseguitore.
Per quanto ci riguarda ci soffermiamo sull’offerta di vani abitativi in caduta libera. Si costruisce meno malgrado una domanda stellare per svariati motivi.
Per l’insicurezza del diritto, per il congelamento dell’edificabilità (non si è disposti ad aumentarla), per i costi alle stelle del prodotto, per le defatiganti procedure e per il clima insopportabile creato dalle istanze politiche spalleggiate dai formatori d’opinione.
Basti pensare che anche il risanamento è soggetto sempre più ad un percorso di guerra.
Sul tema ci siamo già intrattenuti! Che ci sia una novità?
Eccola: la città vuole introdurre la figura del “Mister Wohnen” in grado di convincere ed attivare l’offerta indicando e confezionando delle proposte. Uno “sviluppatore” al posto dell’architetto della città, sempre poi che a Zurigo ne esista uno.
Si pensa ad un operatore con esperienza, con un buon credito personale e con ottime relazioni con i promotori pubblici e privati.
Un tipo che davanti ai cartelli: Leerstand, Notstand e Aufstand non si deprima, anzi si carichi!
Chi sarà lo sceriffo? Prima o poi lo sapremo.
Tanto per completare l’opera la giunta del “semaforo” o se volete del “cocomero” (rosso-verde) intende rilanciare l’idea del diritto di compera a favore delle istanze pubbliche in particolare a favore dei Comuni dove sussiste la penuria in appartamenti a pigione moderata.
Insomma uno tratta e se del caso l’ente pubblico gli soffia l’operazione ovviamente al prezzo esposto a rogito. Possibilità che non spaventa più del tanto se è vero che l’ultimo terreno acquistato dall’ente pubblico è stato pagato Fr. 4'000.- al mq ed una palazzina un milione per appartamento.
V’è da augurarsi che simili operazioni abbiano trovato solide giustificazioni come la presenza di indici di sfruttamento stratosferici oppure tese a neutralizzare volumi che rendono difficile un programma ben più ambizioso.

Sempre restando a Zurigo è in atto una discussione sul come viene gestita la disponibilità degli appartamenti ad affitto concordato perché proprio sul “come” regna oggi una certa confusione. Per logica uno si aspetterebbe che la dotazione venga riservata a coloro che adempiono le classiche condizioni quali: forza contrattuale insufficiente, la garanzia di un’occupazione ottimale e la prontezza a subire controlli regolari per stanare eventuali furbetti del quartierino. A quanto sembra la gestione del disponibile è diventata con il tempo piuttosto ballerina al punto che è in corso, come detto, una serrata discussione in merito.
Più rigore oppure flessibilità allargata ai ceti superiori? Vedremo come andrà a finire ma il vaso di pandora è ormai aperto. A proposito di cooperative, la situazione si sta facendo meno rosea specialmente per quelle più recenti che oggi si confrontano con maggiori costi e sono costrette ad aumentare non di poco gli affitti calcolatori.
Ricordiamo che le cooperative devono coprire tutti i costi padronali, da quelli di natura finanziaria (aumento degli interessi ipotecari) fino a quelli dovuti all’alimentazione di un fondo di rinnovamento.
E non per nulla la NZZ titola un suo recente articolo: Genossen im Mietzins-Schock.
Tutto quanto per dire che a Zurigo il mercato è stato scassato sull’altare delle ideologie e dalla scarsa lungimiranza.
Una politica che non va in nessun modo contrabbandata e replicata altrove.

Si è chiusa la conferenza sui cambiamenti climatici di Dubai alla quale hanno partecipato i rappresentanti di quasi 200 nazioni. Conferenza organizzata e condotta dal sultano El-Jaber al quale erano sfuggite qualche affermazioni tipo “tanto non uscirete dalla dipendenza del fossile”. Del resto non poteva che esprimersi così. In poche parole non si è datato la fine del fossile anche se la si è almeno dichiarata.
La lettura: prima o poi ne usciremo grazie all’abbandono graduale. Così accontentati quei paesi emergenti che hanno sconfitto la povertà endemica e che vogliono cogliere i primi frutti del benessere puntando alla crescita sostenendo che ora è il loro turno per consolidare lo sviluppo e distribuire le ricchezze.
Dal televisore al congelatore, dall’industrializzazione alla creazione della sostanza pubblica.
Proprio facendo perno su questo atteggiamento più che comprensibile i “Petrostati”, e non solo loro, hanno pilotato la risoluzione finale. Basta fossile anche se ora serve ancora!
Senza un fermo impegno il coperchio delle date è ovviamente saltato.
Chi già si fregiava del titolo del “primo della classe” si dovrà confrontare con un sempre maggior scetticismo in casa, non per nulla che diverse nazioni “virtuali” hanno incominciato ad azionare i freni.
Del resto anche da noi si incominciano ad intravvedere momenti di stanchezza e di confusione.
Un po’ come succede in Europa in merito al dispendio energetico, dove si è deciso di allungare l’applicazione delle norme considerate troppo stringenti per i risanamenti e le nuove costruzioni. Occhio che l’Europa è il “pesce pilota” per i nostri burocratici. Se la stessa dovesse modificare ulteriormente tempi ed approcci essi dovranno gioco forza adattarsi per non farci sbattere con la maglia del “primo della classe”. In questa fase di riflessione si sta sempre più rafforzando l’opzione del nucleare mentre scende di un scalino l’eolico.

Il 2024 si preannuncia anno di battaglia. Sul tavolo l’abolizione o meno del valore locativo, l’approvazione della Legge edilizia cantonale e quella di applicazione della legge federale sul territorio, il tormentato percorso dell’aggiornamento dei piani regolatori, le nuove norme sul dispendio energetico, lo scenario generazionale applicato all’attuazione delle infrastrutture portanti per il paese, le varie votazioni popolari, il controllo asfissiante da parte di Berna ed altro ancora.
Un anno impegnativo dedicato alla difesa della proprietà ed alle aspettative del paese.
Di sicuro non ci sarà da annoiarsi!

Sarà anche l’anno di chiusura delle varie votazioni destinate alla nomina dei nostri rappresentanti politici. Dopo le cantonali e le federali tocca infatti ora alle comunali. La milizia per eccellenza che si occupa del territorio affidato e dell’immediata prossimità.
Per il momento la novità più importante è la discesa in campo del Consigliere agli Stati On. Chiesa che ha annunciato di correre per Lugano e di non più sollecitare il rinnovo del mandato presidenziale malgrado abbia assolto il suo incarico di presidente di transizione in grado di far digerire la batosta di quattro anni fa riconquistando parte dell’elettorato perso e piantato la bandiera nella Svizzera Romanda permettendo nel frattempo alla leadership del partito di riposizionarsi, per non far nomi Dettling, Aeschi, Matter, Magdalena Blocher, e di portare in Consiglio Federale il presidente di allora. Noi eravamo convinti della blindatura dello scranno ma hanno prevalso considerazioni personali a cui vanno il nostro rispetto.

Di certo le votazioni comunali nei centri cittadini farà emergere qualche resa dei conti.
Certe alleanze verranno rimesse in discussione sia nell’area di destra che in quella di sinistra.
Non è poi una supposizione azzardata visto le prime indicazioni del tipo “noi corriamo da soli” e del “sta tutto scritto”
Nei Comuni meno importanti emergeranno invece le consuete liste di concordanza o del drenaggio del disponibile, in genere comunque ancora riconducibili alle varie correnti partitiche.

A parte il discorso del confronto politico misurabile in seggi vi è quello altrettanto importante della gestione dei conti. Un discorso non facile se consideriamo l’imperativo del rientro avallato dal popolo e la realtà dei fatti. Siamo piuttosto debolucci e purtroppo facciamo fatica a crederci e questo è un bel guaio. Si continua a rivendicare e ad appendere abiti.
Saremo costretti a mettere sul tavolo le disponibilità e l’elenco degli impegni e decidere come potremo dimensionare o diluire nel tempo quest’ultimi.
A complicare l’esistenza la certezza che la nostra BNS per qualche anno non distribuirà un “copeco”, il tempo necessario per ricomporre le riserve. Non è poi detto che quest’ultima debba rientrare sul mercato nel tentativo di arginare la forza della nostra moneta che sta rendendo la vita difficile alla nostra esportazione. In poche parole non ha il tempo di tenere “a manina” i Cantoni e del resto non è il suo compito.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini