Da Economia Fondiaria no. 2/2024

Incominciamo con una buona notizia: il tasso ipotecario di riferimento che orienta buona parte degli aumenti delle pigioni in essere contrariamente a quanto pensavano gli sbandieratori della sinistra non è aumentato e rimarrà stabile all’1,75% almeno fino a giugno.
Ma c’è di meglio: è convinzione comune che quest’anno non aumenterà. Quindi calma piatta!
Ricordiamo che il tasso di riferimento risulta dalla media del totale degli interessi rapportato al totale di tutte le ipoteche in essere.
I fondamentali del conteggio sono di competenza della Banca Nazionale per cui la media è significativa.
La notizia non solo toglie fuoco alle strumentali polemiche ma permette anche di tirare il fiato a coloro che si stanno attivando per chiedere un nuovo mutuo o per rinegoziare quello già in essere.
Va anche considerata l’attuale sete di nuovi clienti da parte degli istituti bancari ed assicurativi che sta alimentando una sana concorrenza con interessanti spazi di trattativa per mutui ipotecari di prim’ordine.
Buone nuove anche per l’erario che allunga la sua delicata mano sui cespiti immobiliari, notoriamente sostanza al sole.

Il costo del denaro non solo si è stabilizzato ma sta probabilmente imboccando la via di una moderata discesa.
Ciò è prospettabile alla luce delle intenzioni delle banche nazionali che dovrebbero ridurre ancora quest’anno il costo del denaro per i rifinanziamenti bancari.
Qualcuno potrà arricciare il naso ricordando che qualche cigno nero potrebbe atterrare nel canneto.
Basti pensare alle varie guerriglie, alle tensioni incancrenite, a qualche virus irrobustito, a qualche bolla immobiliare dietro all’angolo (Stati Uniti e Cina) ed ad altro ancora.
Ma appare sempre più evidente che il mercato finanziario è sempre più immunizzato nei confronti di questi eventi ormai considerati semplici anomalie del sistema.
Per riassumere: il costo ipotecario di riferimento pubblicato dall’ufficio federale dell’abitazione rimarrà inchiodato all’1,75% e per quest’anno dovrebbe rimanere allo stesso livello.
Non da ultimo perché la nostra Banca Nazionale ha appena ritoccato al ribasso il costo del denaro. A questo punto è ormai fatta!

La commissione del Consiglio Nazionale ha promosso una consultazione sull’opportunità di inserire nella costituzione la facoltà di tassare con un’imposta immobiliare le seconde residenze.
Il tutto è riconducibile al famoso discorso dell’abolizione del valore locativo.
Infatti il Consiglio degli Stati è d’accordo di abolire il valore locativo per la prima residenza ma non per la seconda residenza mentre il Consiglio Nazionale punta all’abolizione del valore locativo tout-court.
La Camera dei Cantoni teme la reazione dei Cantoni turistici, interessati al valore locativo per le residenze di vacanza, per cui postula il mantenimento del loro valore locativo mentre la Camera del popolo ritiene che sul valore locativo si abbia a fare tabula rasa per l’evidente disparità di trattamento e per il dispendio amministrativo.
Una soluzione cerotto sarebbe perciò quella di applicare per la seconda residenza una sorta di tassa immobiliare sostitutiva.
Solo che bisogna inserire questa facoltà nella costituzione.
La CATEF nell’ambito della consultazione si è espressa in modo negativo per svariati motivi.
Intanto non si può continuare ad imbrattare à la carte la costituzione, esiste inoltre il pericolo del referendum il cui esito non è poi scontato, l’imposta dovrebbe variare a seconda della volontà di tamponare parzialmente o totalmente l’abbandono del valore locativo, la sovrapposizione con tassazioni analoghe già in essere senza dimenticare i tributi a sostegno della politica turistica regionale ed altro ancora.
Da “radio scarpa” sappiamo che la nostra posizione è stata condivisa da molte istanze per cui la via della tassazione sostitutiva modificando la costituzione è già nata morta.
Cosa succederà un domani?
Intanto vi è ancora un giro di discussione alle camere al quale subentrerà la procedura di conciliazione nel tentativo di salvare capre e cavoli.
Minimo un annetto!
Non vogliamo scontare quanto succederà ma vi è il rischio che si rimanga allo status quo.
Da qui il nostro suggerimento di riesumare la proposta di permettere ai pensionati di chiedere di non essere più tassati per il valore locativo!
Quella proposta che anche la CATEF aveva sostenuto con vigore ma che non ha raccolto il sostegno popolare.

In talune città svizzere dell’altopiano, si continua a denunciare la mancanza di appartamenti agitando tassi effettivi di sfitto a dir poco allarmanti. Ora in sostanza vi sono solo due direttrici per porvi rimedio. Costruire oppure risanare.
Vi sarebbe una terza opzione, ossia che lo Stato si metta ad acquistare immobili esistenti nel tentativo di sottrarli al mercato libero. Perseguendo tale politica a Zurigo hanno ormai perso la testa acquistando immobili oltretutto candidati al risanamento anche se descritti in buono stato, a Fr. 1'300'000 per appartamento.
Un paio di mesi fa eravamo ancora fermi ad un milione per appartamento per un altro acquisto e già allora stentavamo a crederci.
Chissà che affitti calmierati dovranno poi applicare!
Per quanto riguarda la costruzione in zone urbane di regola si passa alla demolizione dell’esistente per cui bisogna sottostare come avevamo già sottolineato a diversi condizionamenti.
Non parliamo poi dei risanamenti incisivi. Stessa solfa!
In mezzo a tutto questo percorso ad ostacoli (pochi terreni liberi, norme vessatorie, l’esposizione ai ricorsi in parte pretenziosi se non temerari, condizionamenti aggiuntivi per una licenza di costruzione) pensare che la voglia di investire decolli è pura fantasia.
Ed allora che cosa ti inventano gli specialisti per tamponare questo manco?
Una ricetta molto semplice!
Cercare di convincere l’utenza a spostarsi in appartamenti più piccoli liberando così spazi ottimalizzando l’occupazione.
Da un primo calcolo si coprirebbe così buona parte della domanda del ceto medio meno abbiente.
Il primo destinatario è ovviamente l’inquilino/a in là con gli anni.
Un invito inaccettabile.
Portarsi in un spazio più ridotto sobbarcandosi un trasloco ed un nuovo arredo è un invito indecoroso nei confronti di un inquilino che ha sempre onorato i suoi impegni e che rappresenta ancora oggi per la proprietà un cespite consolidato.
Anzi, con l’aria che tira, una garanzia!
Questa proposta, per il momento espressa solo come un invito, trova una dimostrazione applicativa proprio nella gestione degli appartamenti a pigione moderata, quelli realizzati con l’aiuto pubblico, dove fra le varie condizioni vi è anche quella della occupazione ottimale.
Molti inquilini non rispettano più le condizioni contenute nel contratti e nelle linee gestionali dell’ente, fra l’altro conosciuti in modo palese, ma chi ha il coraggio di sanzionare questa utenza?
Meglio tentare di portarli a mercato libero! Almeno così stanno ragionando a Zurigo.
Oppure passare per il momento all’acqua bassa.

Accanto all’idea di movimentare l’utenza in funzione all’occupazione si fa sempre più strada, sempre per ottenere maggiori disponibilità in appartamenti in zone centrali, l’idea di cambiare la destinazione degli immobili ad ufficio o di sovra elevare immobili esistenti.
L’idea di convertire immobili ad ufficio sarebbe percorribile soprattutto nei centri cittadini dove lo sfitto è quasi cronico. Giocano evidentemente un ruolo il lavoro in remoto e la digitalizzazione. Insomma la domanda richiede oggi meno spazi e soprattutto aggiornati.
Inoltre convertendo si può lavorare in assenza di inquilini.
La conversione non è comunque facile ed è chiaro che solo pochi immobili offrono la necessaria fungibilità e flessibilità.
L’idea invece di alzare gli immobili esistenti è pure possibile sempre però che la struttura regga e che i costi siano padroneggiabili.
In tutti i casi rimangono cantieri complessi e difficili.

Per quanto riguarda il nostro Cantone la situazione è completamente differente. La dotazione c’è, basti considerare lo sfitto, la domanda è sfilacciata ed in parte trainata da rifugiati e gli affitti in essere sono nettamente inferiori a quelli praticati oltre Gottardo.
E per non farci mancare niente, la popolazione ristagna.
Insomma siamo concorrenziali e non per nulla che gli stabili non recenti stanno consolidando la loro utenza. Da certi stabili si esce orami solo per emergenze insanabili e quindi l’occupazione regge. Un aiutino il comparto, anche se di regola meno ipotecato, lo sta ricevendo anche dal leggero rientro del costo del denaro.
Ma sia da noi che nell’altopiano la differenza fra gli affitti in essere e quelli nuovi od offerti sul mercato si sta allargando sempre di più.
Questo è un dato di fatto.
Nella grandi città come Zurigo, Ginevra e Basilea il differenziale si situa fra il 30-40%!
Da noi attorno al 20%.
Per farla breve gli affitti in essere sono ben al di sotto degli affitti di mercato.
Ed è anche per questo motivo che abbiamo sempre sostenuto che il rullare dei tamburi od il lanciare freccette a volto coperto può sortire effetti indesiderati come quello di svegliare il cane che dorme!

Siamo alle porte delle votazioni comunali. Si conferma la fiducia ai gestori in essere oppure ci si affida a forze nuove. È una votazione importante! Da una parte abbiamo dei semi-professionisti ed una pletora di amministratori di milizia pura, cittadini che si occupano di Comuni meno importanti e che restano maggiormente esposti alla tempesta burocratica.
Per tutti il motore principale, oltre alla soddisfazione personale, è la possibilità di occuparsi del prossimo rischiando anche qualche biasimo di giornata.
È il classico rischio che si corre quando ci si confronta con la quotidianità operativa.
Chi sta sul divano infatti non si espone!
A tutti vada il rispetto per la loro disponibilità ed agli eletti l’augurio di buon lavoro a favore del bene pubblico.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini