Da Economia Fondiaria no. 4/2024

Un importante istituzionale lanciò recentemente un modello considerato da molti promettente ed interessante. L’istituzionale propose agli inquilini del complesso ACCU in Zurigo-Oerlikon di poter trascinare l’affitto mensile al mq dell’appartamento occupato in un appartamento resosi libero. Una sorta di rotazione a premio. Se oggi paghi per il tuo appartamento FR. 20.- al mese per mq e traslochi in uno più piccolo, pagheresti meno. L’intento era di movimentare l’occupazione rendendo liberi appartamenti da rilocare ad affitti di mercato molto più alti!
Occupo un bilocale al pian terreno e libero un quattro locali ai piani superiori!
Il modello non trovò però l’interesse dell’utenza e fu perciò abbandonato.
Perché ci soffermiamo ancora su questo fatto di cronaca? Essenzialmente per due motivi. Il primo che il modello si basava sulla constatazione che gli affitti consolidati, anche quelli più recenti, erano nettamente al di sotto degli affitti di mercato; il secondo, che il fatto che si potesse trascinare l’affitto attualmente pagato al mq per un altro appartamento sempre nel medesimo complesso non ha alimentato per niente la rotazione desiderata.
Quindi una testimonianza ulteriore che gli affitti in essere sono sotto il mercato e che la prontezza ad abbandonare il proprio appartamento dipende da più fattori. Anche per le persone in là con gli anni. Anzi proprio costoro, che non ragionano più in decenni, hanno fatto chiaramente capire che per un pugno di “dollari” non ci si sposta. Niente trasloco, niente adattamento del mobilio e niente rischio del nuovo ballatoio.
All’istituto va comunque riconosciuto di aver proposto un modello innovativo, poi abbandonato dopo avere constatato che la rispondenza era insufficiente.

A Zurigo il divario fra gli affitti in essere e quelli di mercato, anche per la forte domanda trainata dalla migrazione, si sta ampliando a vista d’occhio. Lo testimonia l’attivismo degli enti incaricati ad assicurare la disponibilità di appartamenti a pigione moderata, ovviamente sempre con l’aiutino del pubblico, che sta acquistando appartamenti a suon di milioni per soddisfare l’obiettivo del 30% di appartamenti ad affitto calmierato.
Fra l’altro la redditività lorda richiesta per simili importi non potrà superare il 2-3% pena l’estromissione del ceto medio senza parlare di quello meno abbiente.
Malgrado questi affitti restino sempre al di sotto degli affitti di mercato.
Ma non è finita qui!
Ora questi enti hanno a portafoglio centinaia di appartamenti acquistati o realizzati diversi anni fa per i quali gli affitti calcolatori sono ovviamente molto inferiori di quelli che si potrebbero applicare oggi, sempre nell’ambito dell’affitto calmierato.
Solo che chi occupa da anni questi appartamenti, … con il cavolo che esce!
Gli affitti esistenti sono troppo al di sotto di quelli seppur calmierati. Quindi nessuno si schioda.
Ora a questi enti non resta che cercare di movimentare l’utenza cercando di far leva sull’occupazione e sul reddito personale dichiarato all’erario.
Mettere quindi sotto pressione chi non soddisfa i requisiti posti dal regolamento di attribuzione.
Tutto quanto per dire che gli affitti consolidati, che sono più del 98% degli affitti in essere, sono al di sotto non solo degli affitti di mercato ma addirittura, come nel caso di Zurigo, anche al di sotto dei nuovi affitti calmierati!
E per metter un po’di sale sulla coda noi affermiamo che il gap si situa nella fascia 15%-16%.
Un po’ come il divario fra l’impiego pubblico e privato, ovviamente paragonabile.

Buone nuove! La Banca Nazionale ha ridotto di un quarto di punto il tasso di sconto. Si è mossa prima delle altre, che fra qualche mese dovrebbero comunque seguire.
Una buona notizia anche per gli inquilini e un po’ bruttina per coloro che regolarmente gridano “al lupo, al lupo”.
Il tasso di riferimento che potrebbe movimentare gli affitti non salirà per un bel po’di tempo.
Potrebbe magari anche scendere ma accontentiamoci per carità.
Del resto il cigno nero è sempre dietro l’angolo.
Tensioni geopolitiche, guerre commerciali, economie consolidate ormai mature, come del resto la nostra, inflazione strisciante, debiti debordanti e per non farci mancare nulla un qualche virus d’importazione.
Ma dovrebbe già esser un bel MIX perché l’economia mondiale si è già abituata un po’ a tutto!
Quindi per qualche anno gli affitti in essere non verranno aggiornati!

Ritornando a Zurigo dove la mancanza di appartamenti è ormai cronica, come del resto anche in altre città, da qualche tempo le autorità tentano di agganciare gli addetti alla pianificazione per sollecitare qualche segnale a supporto del famoso “centripeto di qualità” che potremmo tranquillamente tradurre nell’imperativo - suggerimento: costruite nell’edificato così non dovrete ampliare la zona edificabile.
Solo che non vi sono più terreni liberi e quelle poche aree di una certa dimensione, in pratica ex comparti industriali, la cui valorizzazione viene sistematicamente bloccata da ricorsi ed imposizioni vessatorie.
Il risultato: gli istituzionali e gli sviluppatori hanno gettato la spugna e queste zone rimarranno ancora per molto tempo delle macchie di leopardo inutilizzate.
Fra l’altro Zurigo è imbragata da 56 zone protette, il famigerato ISOS.
Oltre ovviamente al nucleo originale che giustamente viene convenientemente protetto.
Il risultato è che la produzione rallenta al punto di non essere più in grado di soddisfare la corposa domanda.
IL dipartimento federale per il momento però si chiama fuori.
A suo dire le linee direttive sono chiare e gli attori sono i Cantoni e non Berna.
A nostro avviso un pelino però centra se pensiamo solo al fatto che approva indirettamente i piani regolatori comunali e soprattutto il piano direttore.
Non da ultimo per l’interrotta sirena d’allarme azionata giorno e notte!
Infatti sono almeno 50 anni che si sottolinea che ogni secondo un metro quadrato di verde viene ingoiato dal costruito.
Quindi il tentativo di portare Berna al tavolo per cercare qualche via d’uscita per il momento è andato a buca. Ma il nervosismo sta salendo e non passa giorno che l’argomento non riaffiori.
In fin dei conti non si chiede altro che un certo supporto ma Berna non vuole correre rischi!
Al limite alzate qualche piano e non parliamone più!
Questa, per il momento, è la risposta tipo!

Da noi l’attesa dei rilevamenti comunali sulle loro zone edificabili che dovranno venir consegnati a Bellinzona entro il 19 ottobre, sta salendo!
C’è molto allarmismo anche per l’inoltro di diverse interrogazioni a livello comunale che chiedono di essere informati sullo stato dei lavori. Qualcuno sottolinea apertamente che non tutti verranno indennizzati.
Un Comune sollecita i propri abitanti a muoversi prima che scenda la mannaia.
Chapeau!
Come CATEF ai tempi ci eravamo mossi assieme agli impresari costruttori ma senza il risultato auspicato.
Era già una battaglia persa anche per gli scenari presentati.
Ci siamo poi messi il cuore in pace dopo aver preso atto della votazione a livello nazionale che appoggiava in modo convinto la nuova legge (LPT).
Ci resta in tutti i casi la possibilità di verificare se i nostri argomenti erano pertinenti o meno.
Ed ora i Comuni, per fortuna solo una parte, si confronteranno con l’ingrato compito di cancellare delle edificabilità, di ridurle o di congelarle.
Un compito non facile e che si trascinerà fino all’approvazione dei piani regolatori aggiornati oppure nuovi.
Per dirla tutta ci vorranno diversi anni!

Ritornando alla legge federale sulla pianificazione del territorio l’innesto della seconda parte, per intenderci, quella che interessava la zona non edificabile, il cosiddetto fuori zona, è un fatto avvenuto.
Le camere hanno approvato l’innesto ed ora si aspetta che il Consiglio Federale metta in vigore la legge completa.
In questi giorni abbiamo ricevuto l’ordinanza aggiornata che è stata messa in consultazione. Vedremo di rispondere.
Possiamo solo anticipare che l’applicazione sarà molto severa.
Lo scopo è quello di non lasciare edificare nuovi volumi che non siano destinati necessariamente alla attività agricola e le rare eccezioni concesse con l’avallo del Cantone, per esempio per strutture turistiche di pregio, andranno compensate.
Sono persino previsti aiuti finanziari per incoraggiare la demolizione di volumi superati od abbandonati.
Per il fuori zona lo spazio di manovra è quindi praticamente inesistente.
Inoltre sussiste anche il rischio che i pochi terreni edificabili a margine vengano dichiarati non edificabili per cui la protezione si tramuterà in una generale minusvalenza.
Destinazione inchiodata e pochi spazi da valorizzazione. Ci proponiamo di riprendere l’argomento approfondendolo.
Allora tutto la classe contadina si era schierata a favore della legge malgrado la parte di sua competenza fosse stata congelata. Meglio frenare il cemento. Il legislatore preferì da parte sua sdoganare la prima parte evitando di doversi confrontare con il mondo agricolo conosciuto come interlocutore attento e deciso.
Poi ha avuto tutto il tempo per bozzolarlo.
Per la cronaca abbiamo più volte reso attenti i rappresentanti del mondo agricolo partendo dalla considerazione che le due zone erano già sufficientemente suddivise negli anni ottanta.
Il loro campo da gioco era allora già illuminato ma non ci hanno creduto.

Quando il paese cresce o decresce, a seconda delle sue regioni, sale il livello del confronto. È un dato di fatto. Si mettono in discussione i patti generazionali, i meccanismi di solidarietà e si rafforza il confronto fra chi tira il paese e chi resta a traino per mancanza di forze. Ed è il nostro caso.
È tempo quindi di guardarsi negli occhi ed incominciare ad abbandonare la scellerata politica della rivendicazione ad oltranza e dello sbarramento cronico, quello che nel migliore dei casi si giustifica con il “saremmo d’accordo ma non così”.
Il correre con la fiaccola in mano nella “santa barbara” è un rischio che non possiamo più permetterci.
L’ultimo esempio la ventilata tassazione della successione dei possidenti.
Stiamo parlando di patrimoni miliardari in buona parte racchiusi nelle aziende di loro proprietà e del risparmio diffuso, che siamo poi noi tutti.
Basterebbe dare un’occhiata al previdenziale, per capirci solo alle nostre casse pensioni, il cui patrimonio è spalmato su obbligazioni (anche di aziende quotate) su azioni e sui beni immobiliari (ben il 24%!!)
Se gli eredi saranno costretti a vendere per garantire il 50% dell’ereditato salterebbe il tappo!
Fra l’altro qualcuno di questi soggetti economici si sta già guardando in giro!
Sempre rimanendo nel tema il cantiere della perequazione fra i Cantoni è stato riaperto ufficialmente con la verifica della ripartizione dei compiti fra Confederazione e Cantoni. L’anticamera della discussione sul chi paga e quanto! Inoltre si incomincia ad intravvedere i primi screzi fra la “città e la campagna”.
Incomincia infatti a prender piede la discussione se val la pena investire in certe valli esposte ad un continuo degrado. Il discorso si innesta nel confronto di cui sopra, fra i cantoni Alpini e l’altopiano!

Per quanto ci riguarda questo discorso non s’ha neanche da iniziare.
Ed a proposito! Noi tutti siamo rimasti annichiliti dall’immane disgrazia che ha colpito la Valle Maggia!
Vale anche per la Mesolcina!
Il primo conforto, a parte l’efficienza degli interventi, è stato l’aver vissuto lo scoramento iniziale dei sindaci al quale però è subentrato poco dopo la determinazione!
Ce la faremo ma dateci una mano.
Abbiamo ritrovato le istituzioni e la comunità!
Non dimentichiamolo!


Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini