Da Economia Fondiaria no. 5/2024

Varie formazioni politiche, e non solo loro, considerano l’autunno la stagione della mobilitazione; altri la considerano semplicemente il periodo del rientro “attivo”” dopo il solleone che ha limitato l’attività a qualche sparata di giornata.
Ora però l’intensità del rientro la detterà l’evidenza dei fatti visto che dovremo confrontarci sul come rientrare in una gestione delle finanze commisurata alla forza contrattuale del paese: con la migrazione, con la fattibilità delle rivendicazioni, con il rientro dalla sbornia del politicamente corretto, con l’eccessiva preponderanza della minoranza delle minoranze, con la formazione - intesa anche come educazione - che favorisca il cambiamento di passo, con la necessità di alzare lo sguardo al futuro ed altro ancora.
Non si scappa! Sarà il realismo politico che nei prossimi anni detterà l’agenda e non solo per il nostro microcosmo ma anche per l’intero continente.
Prendiamo l’immigrazione. Ormai si parla di immigrazione controllata, che aumenti la produttività e di controlli a tappeto. Poco tempo fa, solo a mormorarlo si veniva ammoniti ad occhi sbarrati.
Per quanto riguarda le finanze il concetto del buon padre di famiglia veniva pure da più parti deriso, ora l’interpretazione corretta è sotto gli occhi di tutti. Non si può spianare la paga, sguarnire la famiglia e sdraiarsi sul carro della solidarietà. Vale per tutti i soggetti economici, Stati compresi.
Fra l’altro una sana gestione la imporrebbe anche la Costituzione cantonale nella quale sono ancorati i principi guida.

A livello federale l’esecutivo, proprio per evitare di indebitarsi a suon di miliardi, ha incaricato un gruppo di lavoro di metter giù una ricetta.
Ora il rapporto-menu è sul tavolo dei partiti ed è stato presentato in sintesi all’opinione pubblica da parte dei mass media.
La ricetta: bisturi sulle spese di trasferimento ed aggiornamento dei compiti e dei mandati che risultano attualmente dilatati o addirittura superati.
Lo slogan: mettiamo il foulard di seta nel cassetto!

Per quanto ci riguarda la volontà del popolo ticinese non è stata rispettata.
L’imperativo di rientrare in una gestione equilibrata, per intenderci “senza bucare” a fine 2025, si è infatti sciolto come un ghiacciolo al sole.
Come ben si sa intervenire sul sistema circolatorio, dalle arterie ai vasi capillari, non è facile anche se qualche bisturi è stato visto brillare nella stesura del preventivo 2025, accompagnata da un santino virtuale augurante salute e prosperità alla nostra Banca Nazionale, nella speranza che riesca a distribuire quanto prima qualche decina di milioni, se non di più, a noi, ad altri Cantoni ed alla Confederazione.
Uniti quindi tutti nella preghiera e nell’alta considerazione.
Vi è ora un parziale rilancio di rientro con la proposta Morisoli BIS che punta ad una sorta di “Schuldenbremse” che si riassume sostanzialmente nello stringere con il tempo l’aumento dei costi.
Una proposta degna di essere considerata a meno di andare a sbattere.
Certo vi è ancora gente, in particolare il campo largo dei progressisti, che suggerisce di caricarsi di debiti sicuri che il paese prima o poi decollerà, ovviamente senza caricare il ceto medio, almeno quella parte che ancora rimane. La loro equazione è semplice: più il paese vale, più lo si può ipotecare.
In realtà ipotecano i giovani!

Da noi ci si attiva anche nel promuovere imprese innovatrici ad alto valore aggiunto per generare utili da fiscalizzare assicurando nel contempo nuovi posti di lavoro e opportunità di crescita!
Certo che nel triangolo dell’Altopiano le dinamiche sono più favorevoli.
Qualcosa comunque si muove anche da noi grazie a tutto quanto gravita attorno alla scienza della vita ed alle aziende che si battono caparbiamente sul mercato internazionale.
Ma sappiamo che non sarà sufficiente.
Dovremo perciò premiare di più il capitale di rischio e soprattutto coloro che sono disposti ad investirlo. Inoltre creare il clima necessario per accogliere il personale attivo nella ricerca e nella comprensione delle opportunità offerte dal progresso tecnico. Si pensi solo all’intelligenza artificiale che spiazzerà non poche professioni.
Sempre però che la resilienza di base, il canotto sul quale ci troviamo tutti, tenga!
Dovremo quindi confrontarci con il tutto senza scomporci e senza perder tempo.
La posta in palio: evitare la decrescita e la volontà mai sopita di mettere le mani sulla SOSTANZA mobiliare e soprattutto immobiliare.
La storia arrischierebbe perciò di ripetersi con l’erosione di quanto accumulato con tenacia fra l’altro sempre esposti all’imposizione ricorrente, proprio quel risparmio destinato a rafforzare il capitale previdenziale e sostenere la quiescenza senza pesare sul prossimo.
Giusto ricordare che la sostanza si forma con gli anni rinunciando a consumare una parte del reddito.
Alimentazione ed accumulo, come ricordato più sopra, sempre tassato negli anni!

Sono usciti i dati dello sfitto o meglio del disponibile. Con una certa sorpresa abbiamo preso atto che il rientro ha rallentato e non di poco. Un anno fa si registravano 800 unità in meno, quest’anno solo 200 circa.
Pur considerando una quota di “non pervenuti” - formulari non ritornati all’ufficio di statistica oppure non compilati - che si situa attorno al 12-13%, eravamo convinti che la discesa continuasse con la medesima angolatura.
Pensavamo di passare dal massimo, sempre tenendo presente l’aggiuntivo di cui sopra, di 8'000 unità a 7000 poi 6000 ed infine a 5000 nel giugno di quest’anno.
Invece non è il caso, siamo ancora attorno ai 6000!
È una frenata modesta che preoccupa tanto più che malgrado una crescita della popolazione residente permanente di quasi 3'700 unità, l’assorbimento è stato praticamente nullo.
Come leggere questo timido rientro? Senz’altro all’accumulo della produzione degli ultimi anni e dalla staticità esistenziale della popolazione.
Quindi si sta bene dove ci si trova.
Ma perché sono ancora aperti tanti cantieri? L’esperienza insegna che i cantieri chiudono a crisi inoltrata per poi riaprire appena gira il vento!
Ma siccome non è una risposta esauriente allunghiamo la stessa. Intanto è pur vero che le operazioni immobiliari richiedono il suo tempo, dall’inoltro della domanda fino all’abitabilità, passano infatti, sempre che tutto vada bene, due o tre anni, dal rientro del costo del denaro che ha in parte ridato fuoco alle polveri, dalla pressione della pianificazione del territorio che ventila dezonamenti e da ultimo dalla speranza di approfittare della diminuzione delle commesse per spuntare qualche riduzione sul costo di costruzione.

La quota di sfitto, come sappiamo è “doppata” dalla presenza dell’uso proprio, in particolare quello delle residenze di vacanza, nel totale delle unità che fanno da sottostante, sottostante che si compone dalle unità messe in affitto, da quelle della propria residenza e di quelle di vacanza.
Per farla breve se non dovessimo considerare le residenze secondarie saremmo i primi in Svizzera!
Di sicuro prima di Soletta e magari anche del Giura che gioca però in una divisione a parte.
A proposito di uso proprio! A suo tempo avevamo chiesto al Dipartimento competente di significarci il totale dei valori locativi emessi, in modo da poter cifrare l’uso proprio e suddividerlo fra residenza primaria e residenza secondaria.
Stiamo ancora in attesa!

Abbiamo iniziato con “l’autunno caldo” ma non dobbiamo dimenticare quello nazionale. Sul tavolo delle Camere vi sono infatti diversi incarti che stanno alimentando il dibattito! Opportuno anche ricordare che dovremo esprimerci a breve, per intenderci a novembre alle urne, su due importanti temi in materia locativa, e meglio quello dell’accesso in tempi ragionevoli all’uso proprio di una unità immobiliare affittata, per esempio un appartamento in condominio, che l’acquirente vorrebbe occupare direttamente, e sulla definizione delle regole della sublocazione.
Ambedue le proposte sono state accettate dalle Camere ma tanto per cambiare, i progressisti hanno lanciato i soliti referendum!
Una sorta di prova di forza per interventi futuri tesi a rafforzare la loro presenza ultimamente un po’ sfilacciata, e per dar contro alla destra reazionaria (sono poi i borghesi) che a loro dire sta smantellando i diritti degli inquilini.
Quindi il primo tema è la riduzione del percorso di guerra per poter disporre l’appartamento o la casetta acquistati per poterli occupare direttamente.
Intendiamoci con ciò non è che l’inquilino venga poi lasciato in balia degli eventi. Anzi!
Per la cronaca la discussione che ha poi convinto il Parlamento è stata lanciata dal già Consigliere nazionale Avv. Giovanni Merlini con una sua iniziativa parlamentare.
Il secondo tema ha pure fondamenta logiche.
Si vuole evitare che con la sublocazione l’inquilino generi redditi che superano in modo significativo l’affitto convenuto con il proprietario oltretutto senza che questo ne sia stato informato o abbia potuto esprimersi in merito.
Inoltre aumenta l’occupazione dei vani anche sulle spalle degli altri inquilini o dei condomini.
Visto che le votazioni si terranno il 24 novembre è probabile che quanto prima ognuno di noi potrà verificare gli argomenti contenuti nell’allegato esplicativo edito dalla Cancelleria Federale che hanno convinto le Camere ad approvare quanto ora rimesso in discussione.
Con un sostegno solo limitato a queste votazioni il campo largo della sinistra potrebbe ancora aumentare il confronto sostenendo una pletora di atti parlamentari già presentati oppure ancora sulla rampa di lancio.
Ricordiamo che il tema “alloggio” è un ottimo trampolino per una sicura carriera politica e per qualcuno è una buona pensione negli anni!
Niente da scandalizzarsi; solo che questi soggetti si sono visti raramente promuovere direttamente una operazione immobiliare. Meglio sincerarsi che il megafono funzioni!

Fra l’altro è emerso recentemente quello che si sapeva da tempo, ossia che la raccolta firme non è sempre spontanea ma in parte indotta grazie alla presenza professionale ed alla localizzazione perfetta di organizzazioni ben oliate.
Raccolta che costa ed impegna maggiormente coloro che non hanno un’organizzazione propria come i sindacati o le varie associazioni di riferimento.
Invece di soffermarsi su quanto già si sapeva, sarebbe più opportuno alzare l’asticella, raddoppiando come minimo il numero delle firme autentificate ed aumentando i controlli!
Sembra ora che l’evidenza dei fatti suggerisca a medio termine per lo meno un intervento legislativo.

Sempre a Berna si sta giocando l’ultimo round per il valore locativo. Come sappiamo malgrado esista una buona convergenza sussiste ancora una importante differenza. Per la verità vi sarebbe ancora quella della plafonatura degli interessi ipotecari detraibili, che non rappresenta però, almeno a nostro avviso, una divergenza insormontabile.
Quale invece è la differenza cardine? Il Nazionale intende abrogare il valore locativo sia per la prima che per la seconda residenza (residenza di vacanza) e lo ha appena confermato mentre la Camera alta, quella dei Cantoni, vorrebbe abrogare solo il valore locativo per la prima residenza, anche perché nella Camera alta l’alleanza dei Cantoni Alpini, compreso anche il nostro, ha puntato i piedi; inoltre è la Camera nella quale i Direttori Cantonali delle Finanze fanno maggiormente sentire il fiato al collo.
Ed ora cosa ti inventano? OK abroghiamo il tutto ma introduciamo una imposta sostitutiva creando la base giuridica da inserire, tanto per cambiare, nella costituzione.
I Cantoni ed i Comuni potranno così tassare le residenze secondarie, sempre che lo vogliano, con una sorta di imposta immobiliare compensativa.
Ovviamente dovrà essere abbastanza corposa per tamponare il mancato incasso del valore locativo per la seconda residenza.
La procedura di consultazione su questa possibilità è stata chiara: coloro che sono stati consultati come pure il Consiglio Federale hanno fatto capire che è una bischerata vera e propria!
Anche la CATEF si è dichiarata contraria ad una simile imposizione sostitutiva.
I Direttori delle Finanze sono sul piede di guerra non solo perché mancheranno introiti ma anche perché potrebbe prendere quota la proposta di detrarre l’affitto, anche solo in parte, dall’imponibile.
Per la cronaca a Zurigo una simile proposta di detrazione parziale dell’affitto è stata appena discussa.
Dopo la recente conferma da parte del Nazionale di abrogare ambedue i valori locativi siamo giunti al rush finale. Il boccino ritorna alla Commissione Economia e Tributi del Consiglio degli Stati, quella che aveva dato fuoco alle polveri con la sua iniziativa.
Dovesse adeguarsi alla decisione del Nazionale prepariamoci al solito Referendum ed alla pioggia di sollecitazioni cantonali a sostegno della detrazione dell’affitto.
Se la Commissione non dovesse adeguarsi per un decennio o due non ne parliamo più!
Il valore locativo resta!

A livello cantonale siamo in attesa delle prime risultanze dei rilevamenti dei vari Comuni che sono rientrati entro il termine fissato per legge. Ci riferiamo ovviamente all’implementazione della legge sullo sviluppo territoriale. Per il momento filtrano poche notizie da “radio scarpa”!
Dato che ci sono Comuni che presentano una superficie edificabile in esubero per cui non si legittima una sorta di silenzio stampa.
A meno che si sia in sala macchina a verificare l’impatto possibile della mozione degli onorevoli Padlina/ Terraneo che chiede una diversa applicazione dei parametri di giudizio messi a disposizione dall’ufficio federale competente. Scopo: speriamo di cavarcela meglio!

Bisogna comunque portar pazienza, tanto siamo già fuori dai tempi massimi concessi dalla legge federale. Solo che al Governo sfugge la valutazione della tempistica necessaria per aggiornare i vari piani regolatori.
Stiamo parlando di anni!
Potrebbe anche sussistere il dubbio che l’attesa sia di natura strategica. Sperare che il saldo migratorio rimanga talmente positivo nei prossimi anni da modificare la previsione di crescita per contenere lo “sfalcio” imposto dalla legge.
Se così fosse dovremmo veramente portare pazienza solo che non siamo l’unica parte…
Se la pazienza la perdessero quelli di Berna sarebbero cavoli amari! Congelamento del territorio e figura barbina.
Per i soliti giustizieri della notte, quelli della “ricorsite”, un invito a nozze.
Non avete fatto i compiti? Bene, un elemento in più per ricorrere!

A proposito di ricorsi? Berna tenta con un lusinghiero successo la manovra a tenaglia. Da una parte per promuovere le infrastrutture necessarie per la transizione ecologica (per esempio parchi solari oppure innalzamenti di qualche bacino di accumulazione) e dall’altra per limitare i ricorsi nel caso di superfici da edificare di modeste dimensioni! Interessante notare che questo attivismo nasce in primo luogo dalla volontà del Consiglio Federale di limitare la pressione sui vari progetti di rilevanza nazionale (finalmente si fa strada timidamente il concetto dell’interesse preponderante). Senza la stesso non si sarebbe sicuramente entrati in materia.
Ci sembra opportuno ricordare che la nuova legge edilizia che giace ancora sul tavolo della commissione competente accorda non solo facoltà di ricorso ad associazioni riconosciute dalla legge federale ma anche a commissioni ad hoc, quindi non consolidate da presenze ed attività pluriennali. 
Mettiamola così: “di giornata”.
Sarebbe un invito a nozze per filiazioni incontrollate e postazioni improvvisate.

Da ultimo sempre restando nella politica ambientale incominciano a perdere slancio i vari programmi e le scadenze pattuite. L’ onda verde è rimessa in discussione per i costi che essa trascina, per diversi sbagli accumulati e per le tempistiche troppo ristrette.
Pensiamo solo alla industria automobilistica ed alla costruzione di nuovi stabili oppure semplicemente al ricarico della transizione sui costi di produzione di beni e servizi.
Intendiamoci sottovalutare il cambiamento climatico sarebbe fuori luogo ma la politica dev’essere commisurata e condivisa.
Del resto il continente europeo si sta proprio interrogando sul percorso e da più parti emerge la volontà di rimettere sui binari le centrali nucleari di ultima generazione e di dilatare i tempi della transizione ecologica.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini