Da Economia Fondiaria no. 1/2025

Il 2025 non poteva incominciare meglio. La nostra Banca Nazionale ha generato l’utile necessario per ricomporre le riserve e per rendere possibile la distribuzione secondo quanto convenzionato ai tempi e cioè un terzo alla Confederazione e due terzi ai Cantoni. Per noi una ottantina di milioni, mica male dopo due anni di carestia. Un apporto che ci permette di pareggiare gli ori, contabilmente parlando, ad un anno dalla famosa scadenza voluta dal popolo per raggiungere la parità fra uscite ed entrare.
Certo abbiamo ancora un anno davanti a noi ed alcuni problemi strutturali andranno in tutti i casi risolti, ma per il momento accontentiamoci! Non abbiamo dovuto ipotecare ulteriormente il paese per tamponare l’ennesimo buco.
A parte lo straordinario apporto della BNS non vanno dimenticati gli sforzi di rientro e la resilienza dei contribuenti.
Ma come è riuscita a creare questo utile la BNS? Sostanzialmente con tre tipi d’investimenti: l’oro che ha registrato una plusvalenza del 35%, con le azioni che si sono rivalutate del 15% e soprattutto con le valute, dato che il franco si è indebolito soprattutto nei confronti del dollaro.
A parte i santini scherzosamente evocati nell’ultima Economia Fondiaria bisogna riconoscere che la squadra che gestisce queste centinaia di miliardi ci sa fare. Del resto non l’avevamo mai messo in dubbio.
Vuol dire anche che le plusvalenze non sono state generate con le nostre corazzate tipo Roche o Nestlé.
Ma che sono usciti allo scoperto in mezzo ad una pineta di fondi, replicanti, borse emergenti ed azioni di aziende promettenti ma non ancora consolidate; ciò significa che sono dei professionisti competenti e rispettati.
Dopo questa “laudatio” non possiamo però che condividere le preoccupazioni degli attori del settore.
Il 2025, Trump o non Trump, sarà meno brillante ragion per cui la pesca miracolosa non è ancora assicurata.
Ed allora vai con i “santini”!

La seconda notizia positiva è l’abolizione del valore locativo. La tassazione dell’affitto virtuale spuntabile sul mercato, espresso prudenzialmente, da parte del proprietario che utilizza a uso proprio una residenza primaria o secondaria.
È la premessa per poter detrarre fiscalmente gli interessi del debito e le spese di manutenzione.
Ora come ben sappiamo l’abolizione concerne ambedue le residenze ad uso proprio, dove si ha il domicilio e dove si va in vacanza.
Per far digerire il tutto e vincere la resistenza della Camera Alta, quella dei Cantoni, si è deciso di creare la base giuridica per permettere ai Cantoni turistici di introdurre una imposta immobiliare sostitutiva.
In poche parole rendere possibile, anche se resta pur sempre facoltativa, una imposta immobiliare che gioco forza non potrà che essere particolarmente robusta.
Per offrire questa possibilità ai Cantoni bisognerà però creare la base giuridica modificando la Costituzione e quindi ancora quest’anno saremo chiamati alle urne!
Per il momento godiamoci questo raggio di luce ma poi dovremo per forza rimboccarci le maniche perché non sarà una passeggiata.
A parte i direttori delle finanze, il fronte progressista, il lavoro occulto del modo delle finanza che sulla carta si dichiara neutrale, i denigratori della proprietà (ovviamente altrui) tutti già schierati sulla linea di partenza; l’edilizia invece si è già mossa.
Si afferma che senza la possibilità di dedurre le spese di manutenzione la stessa verrà negletta e che inoltre si favorirà il “lavoro nero”. In poche parole il fatturato ne soffrirà!
Intanto non crediamo che la deduzione sia il motore principale della manutenzione.
La manutenzione serve per ovviare a minusvalenze future e soprattutto per ovviare a danni intervenuti.
Se entra acqua del tetto mica si valuta prima l’impatto “fiscale”!
Per quanto riguarda il “lavoro nero” ci sembra francamente una ipotesi temeraria.
Non siamo davanti a padroncini allo sbaraglio oppure a proprietari dell’ultimo sconto.
Davanti ad una simile ipotesi, alla quale comunque non crediamo, varrà perciò sempre la pena farsi fare un preventivo e a lavoro ultimato, pretendere una corretta fatturazione.
Intanto il nero è un rischio per ambedue le parti ed un richiamo alla garanzia diverrebbe piuttosto difficoltoso.
Ci sembra che l’edilizia sia finita un po’ lunga e di certo non nel rispetto della committenza ad uso proprio.

Un terzo elemento positivo è il rientro del costo del denaro. Ne avevamo più volte discusso ed ora è una realtà. A marzo il tasso di riferimento scenderà all’1,5% per cui vi è spazio per una modesta riduzione degli affitti a norma di legge.
Il fatto che il costo del denaro rientri, segno anche di una buona considerazione da parte del mondo della finanza, resta pur sempre un toccasana per il debito ma purtroppo anche un erosore del risparmio, singolo e collettivo.
A proposito di debiti (e di potenziali insolvenze) siamo fra i leader a livello mondiale.
Indebitati fino la collo nel privato ed un po’ meno nel pubblico.
Ma nessuno ne parla come del ricarico che conferma che quanto consumiamo costa molto di più di quanto pagano quelli che ci attorniano.

Ed ora veniamo alle preoccupazioni. Intanto le tensioni oltre Gottardo fra utenza e proprietari sta aumentando a vista d’occhio in parte anche alimentata ad arte.
Stiamo parlando in realtà delle principali città svizzera come Zurigo, Ginevra Losanna, Berna e Basilea dove la domanda è presente trascinata dalla migrazione interna ed esterna e dove l’offerta non è in grado di soddisfarla.
I costi sono alle stelle, le possibilità edificatorie praticamente esaurite, i ricorsi e le imbrigliature sono tali da congelare o annichilire la volontà d’investire al punto che il committente soprattutto quello istituzionale -l’unico ad avere i rognoni necessari per superare i micidiali iter d’approvazione - hanno mollato gli ormeggi.
Qui vorremmo che l’edilizia mostrasse i muscoli!
Si produrrà di meno e soprattutto si risanerà di meno anche perché il datato galleggia su valori importanti della sua quota di terreno e la sua occupazione è sempre notevole.
Tutto quanto per dire che la tensione è altrove e sicuramente non nelle regioni con domanda contenuta e disponibilità sotto gli occhi di tutti come la nostra. Potremmo anche quasi dire “come buona parte della Svizzera” escluse le città menzionate più sopra che si sono de facto congelate da sole e dove si stanno sostituendo ai committenti privati.
A dirla tutta in certe città come Zurigo, che ad onor del vero si era posto l’obiettivo di una quota importante in alloggi convenzionati (direttamente od indirettamente), l’ente pubblico ha messo le mani sulla città.
Ovviamente con i soldi della comunità.
Magari alla lunga potrebbe anche diventare uno scrigno di plusvalenza.
Per il momento si falcia a suon di centinaia di milioni immergendosi così nei problemi gestionali e confrontandosi sempre più con la disciplina attributiva.
Entra chi ha diritto (occupazione, forza contrattuale e magari con la qualifica di cittadino) e soprattutto senza la possibilità di sublocazione.

Va anche ricordato che proprio dove esiste una domanda corposa ogni tanto parte una iniziativa mal gestita e mal preparata che da fuoco alle polveri infiammando così gli animi.
Pensiamo alle 3 palazzine del quartiere SUGUS (Sugusareal) a Zurigo affidato ad un consulente che a quanto sembra è ora ospite di una struttura di rigore.
Iniziative limitate che portano però cattiva luce anche sugli amministratori messi ingiustamente sul banco degli accusati senza ragione e portano acqua a chi ci marcia sopra.
Oggi amministrare diventa sempre più difficile.
Richiede competenze contabili, tecniche e giuridiche la predisposizione a colloquiare con le istanze, la giusta implementazione dei regolamenti, l’organizzazione delle consegne e riconsegne, la gestione dei vari contenziosi, i rendiconti al committente ed al fisco, la corretta valutazione dei profili e via dicendo.
La gestione diretta è quindi sempre più difficile. Il contabile di turno od il proprietario stesso tanto per fare qualche esempio.
A meno che parliamo di qualche palazzina.
Certo vi è sempre ancora spazio per una amministrazione snella e capace ma il suo limite resta pur sempre l’ampiezza dei mandati.
Quindi si assiste ad accorpamenti, alla aziendalizzazione dell’amministrazione, alla completezza della competenze interna e tutto ciò limita l’approccio diretto che ovviamente non giustifica la maleducazione o la mancanza di rispetto (vale per ambedue la parti).
Centra anche la digitalizzazione che però in certi casi non è poi un male!
Siamo “numeri” personalizzati.
E se li sappiamo ci ritrovano in un baleno!
Siamo “ibanizzati”.
Ma per non perderci in apprezzamenti non ci resta che dichiarare che questo fenomeno è ormai dilagante ed irreversibile. Ad ogni sportello e ad ogni chiamata pigiata selettiva.
Importante, come detto, la buona educazione ed il rispetto reciproco.

Ogni tanto riaffiora il tema stime. Ultimante ci ha pensato un ex Direttore di un Dipartimento, pensionato da qualche anno, fra l’altro già segretario dell’ASI, nel sostenere che l’iniziativa sulla neutralizzazione delle stime è un “petardo fradicio”. Intendiamoci ognuno può esternare quello che vuole ma sinceramente il nostro esternatore lo poteva anche evitare.
Per quanto ci riguarda siamo in attesa di capire il modello e delle prime simulazioni applicative per poter valutare il lungo iter politico.
Per il momento pensiamo saranno necessari diversi anni, referendum compreso.
La legge che gioco forza essere modificata.
Per inciso non si penserà mica di render milionari i Ticinesi per sanare le gestioni, diciamo un po’ svogliate, delle finanze pubbliche!?

A parte questi temi ve ne sono altri che si stanno profilando.
Buona parte degli stessi discendono da qualche imprudente forzatura da parte dell’associazione dei proprietari svizzeri tedeschi.
La prima con la petizione che invitava i politici a trovare una soluzione per l’abolizione del valore locativo. Sappiamo oggi che l’abolizione è stata decisa ma che ci troviamo per il momento in una sorta di “cul de sac”.
Se andasse male la votazione ci terremo il balzello per almeno una generazione.
Ultimamente siamo andati a sbattere con la votazione sulla sublocazione, altra sollecitazione targata, sconfitta che ha dato le ali all’Associazione degli inquilini e consorteria.
Ora sulla griglia politica abbiamo fra l’altro lo snellimento dei criteri per determinare gli affitti di mercato per valutare gli abusi o meno degli affitti applicati per immobili che hanno almeno trent’anni ed in parallelo la modifica della possibilità di contestare l’affitto entro trenta giorni.

In parallelo L’ASI sta concretizzando una precisa strategia.
Silurare l’affitto di mercato sostituendolo con la Kostenmiete controllata.
Se tutto ciò andasse in porto buona parte del mercato a reddito verrebbe assimilato ad una gigantesca Cooperativa e nel contempo si darebbe addio alla plusvalenza, vero motore dell’economia fondiaria e della sua propensione all’investimento.
Non fasciamoci troppo la testa ma il rischio sussiste.
Forse sarebbe stato meglio non svegliare il can che dorme come si suol dire.
Ma magari è troppo facile affermarlo ora anche se è pur vero che questo rischio era politicamente presente a conferma che il Parlamento può indicare la via ma che non sempre conosce i cartelli stradali.
In ballo: la proprietà a reddito, il suo rinnovo e la sua sostituzione.
Qui sì che l’edilizia ed il previdenziale dovrebbero rizzare il pelo! Senza dimenticare gli istituti di credito.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini