Da Economia Fondiaria no. 2/2025

Abbiamo più volte accennato alla possibile stretta creditizia dovuta alla compressione dell’utile generato sul mercato degli interessi e all’implementazione delle regole conosciute come “Basilea III” che richiedono una maggiore capitalizzazione in funzione del credito elargito e dei rischi assunti. Regole che come al solito, in ossequio al principio del primo della classe, siamo fra i più diligenti ad applicare.
Va comunque ricordato che l’attuazione di tali norme da parte degli istituti attivi prevalentemente sul mercato nazionale, vedi banche regionali e cantonali, non dovrebbe causare particolari angosce notturne anche se ovviamente vanno ossequiate. Quindi o prima o dopo, in misura differenziata, bisognerà uscire a raccogliere del capitale aggiuntivo da parte dei clienti od investitori interessati ad una quota del capitale azionario.
Per le banche cantonali il compito risulterà agevolato dal fatto che buona parte degli stessi appartiene all’ente pubblico che indirettamente offre una garanzia non indifferente.
Questa garanzia indiretta, copertura nel caso di inadempienza, permette a quest’ultime di beneficiare di condizioni favorevoli sul mercato dei capitali, risparmiando così svariati milioni.
Differente la situazione per la nostra ammiraglia, rimasta sola a combattere sul mercato mondiale.
Tutti conosciamo il detto “troppo grande per poter fallire” per cui non dilunghiamoci più del tanto. Intanto va almeno chiarito che senza l’UBS alla piazza finanziaria sarebbe saltato il tappo. Altro che segreto bancario. E di quanto restato dal CS ne hanno poi beneficiato anche gli istituti che volenti o nolenti sono chiusi nel ridotto nazionale.
Tutto quanto premesso è per dire che gli istituti di credito incominceranno a chiudere parzialmente gli sportelli mantenendo così il più possibile alterato il rapporto fra i mezzi propri, i mezzi di terzi ed i rischi assunti! Così non dovranno iniettare troppo capitale fresco evitando così di sollecitare più del tanto il mercato dei capitali.
Per farla breve: limiteranno i crediti per quanto necessario.

Il pareggio a medio o lungo termine è ancora lontano malgrado il popolo ne abbia avallato la necessità per altro definita nelle leggi cardine del paese di cui abbiamo pubblicato qualche stralcio nell’ultima EF.
In effetti è dura scardinare quel tipo di politica che opziona delle disponibilità prospettate ancora prima di averle consolidate. Politica pericolosa specialmente per un Cantone che naviga in fondo classifica e restio ad incisivi programmi di contenimento dei costi preferendo attorcigliarsi su scenari di riserva come: agganciare i “farciti”, rivendicare maggiori mezzi nel contesto della perequazione finanziaria e della distribuzione degli utili della BNS e non da ultimo, come ultima spiaggia, massacrare il risparmio, personale e collettivo più volte già imposto nella sua fase di accumulazione.
 Il sottostante, quanto valiamo, viene considerato come sempre in crescita perenne anche se talvolta riaffiora a mo’ dei consolazione l’opzione della decrescita felice.
Il motto: l’immobile Ticino vale di più per cui lo possiamo tranquillamente ipotecare.
Tutto quanto per dire che per il momento dipendiamo da altri cullati però dall’idea che l’innovazione ci salverà e che la pletora di economisti da frasi fatte, circa una trentina utilizzate, sappia indicarci la retta via.
Per farla breve la sintetizziamo: innovazione e formazione.
In questo pulviscolo spicca per fortuna “la scienza della vita” che eccelle nella ricerca e nella applicazione. E di questo dovremmo essere grati a coloro che ci hanno creduto e si sono mossi da pionieri.

Ora proviamo a passare in rassegna i tentativi di arpionare i mezzi generati altrove.
Incominciamo con i farciti che come sappiamo interessano a molti. Gente non invasiva che ricerca l’ottimalizzazione del carico fiscale e che in genere non si espone più del tanto. Paga e con il tempo partecipa anche a qualche iniziativa casereccia.
Il fatto che partiamo con un pesante handicap (tassiamo troppo con prospettive di crescita limitata) e sotto la sorveglianza interessata di eredi e consulenti, non facilita l’aggancio ragion per cui l’avvicinamento va condotto con discrezione e professionalità.
Ai tempi ci pensavano gli istituti bancari con i fiduciari di riferimento, oggi al fronte sono rimaste le autorità fiscali che bisogna ammettere che senza il solito clamore dei cacciatori della domenica ne hanno arpionato parecchi. Certo che è una bandita di caccia ben presidiata per cui bisogna muoversi con cautela e non accendere mortaretti vari.

Una rivendicazione classica è quella della maggior partecipazione alla perequazione finanziaria ovviamente come socio passivo che incassa. Per intenderci non come Zugo, che garantisce la necessaria ossigenazione al fondo o come Zurigo che non smette di sottolineare che Berna è sul rimorchio in modo sguaiato.
E noi? Ora siamo passati nella categoria dei poverelli e possiamo rivendicare una maggiore attenzione finanziaria sempre che vi sia lo spazio legislativo per cambiare le regole del gioco senza innervosire coloro che si abbeverano alla stessa sorgente.

Un’altra opportunità è quella di una maggiore distribuzione dei cosiddetti utili della Banca Nazionale.
Qui siamo in buona compagnia nel salone delle feste. La Confederazione, i Cantoni ed i puristi che giustamente ricordano che questi utili, in parte tecnici, non servono per tappare buchi. Questi puristi sono però ormai fuori del coro storditi dalle variegate proposte che già circolano nel paese come il “centone” a cranio!
Diciamo che possiamo già essere contenti che il rubinetto c’è!

Ed ora passiamo al risparmio o meglio alla sostanza privata e collettiva frutto di rinunce spontanee od indotte (vedi previdenze obbligatoria). Quello che abbiamo generato in casa.
Qui la tentazione è forte. Già si sta muovendo la nostra ministra delle finanze federali che propone una maggiore imposizione del risparmio accumulato (terzo pilastro) in barba a quanto allora stabilito. Una svirgolata però inserita in un piano di rientro delle uscite di qualche miliardo, quindi in parte ci potrebbe ancora stare.
Alle nostre latitudini il nido del cuculo è rappresentato dall’aggiornamento delle stime che da quanto prospettato porterebbe in cassa un totale di più di 400 milioni per il Cantone e per i Comuni. È come se ad uno già portato a qualche bicchierino gli mettessero sul tavolo una damigiana di buon bordolese.
Come sappiamo abbiamo una iniziativa popolare sulla quale bisognerà esprimersi e la mozione del Gran Consigliere Caroni. Ambedue puntano ad una sorta di neutralità e rappresentano due paletti da approfondire sia dal profilo politico, giuridico e soprattutto tempistico!
Nel bel mezzo abbiamo il cambiamento del sistema di calcolo che a quanto sembra si baserà sui valori assicurativi e sulla incidenza di zona del terreno tenendo ovviamente conto della obsolescenza del costruito.
Cambiamento che ha richiesto un apposito credito per lo studio e per l’implementazione dello stesso con l’avvertenza che non sarebbe stato possibile chiudere la faccenda in tempi regolari (per intenderci entro fine di quest’anno). Fra l’altro sarà probabilmente necessario un cambiamento della legge che espone il tutto al lancio della “livera” referendaria”. Di chi? Lasciamo aperto il quesito!
Ora il Governo lancia la proposta, soppesando il tutto, di un aggiornamento intermedio come quello avvenuto qualche anno fa.
Si mormora un 10-12%, magari da spalmare, ed un interregno di 10 anni per la revisione generale.
In poche parole la stessa slitterebbe al 2036-2037!
Abbiamo saputo di questa strategia dai quotidiani e da radio scarpa.
Nessun coinvolgimento ufficiale ed è meglio così!
Abbiamo così il tempo per un ripasso generale di tutto quanto si è mosso dagli anni novanta e rimanere nel ridotto per coordinare le uscite.
A questo punto è ovvio che un aggiornamento intermedio rappresenterebbe una soluzione percorribile e che a quanto pare sembrerebbe raccogliere una certa convergenza.
Intanto non si opzionerebbe in poco tempo l’intero malloppo creando così una riserva da attivarsi alla fine del prossimo decennio, non si passerebbe a Cantone semi-ricco perdendo così il prezioso aiutino che fra l’altro oggi vorremmo far lievitare, non si attiverebbero in un momento di fiato corto manovre di ricarico sugli inquilini e non si aprirebbe, almeno per il momento, una defatigante discussione attorno all’applicazione di una trentina di leggi e leggine.
Non da ultimo si incomincerebbe ad incassare!

Per quanto riguarda il mercato immobiliare constatiamo che la produzione è ancora consistente e che gli affitti brevi e la conversione condominiale stanno prendendo piede. Per il primo fenomeno giocano diversi aspetti come l’alternativa ai soggiorni alberghieri, l’utilizzo in parte dello sfitto cronico e la disponibilità per soggiorni brevi per ragioni di lavoro e di studio. È un fenomeno che si pensava presente solo in siti di particolare richiamo ed invece si sta consolidando in diversi tessuti urbani e non per nulla che il Cantone si è già dotato di una specifica legge che ne disciplina utilizzo e destinazione. Per intenderci bisogna pagare la tassa di soggiorno e chiedere il cambiamento di destinazione qualora l’affitto breve superi i 90 giorni.
Con ciò si pensava probabilmente di circoscrivere e disciplinare questa particolare utilizzazione assicurando nel contempo l’incasso della tassa di collegamento.
Si è però sottostimato l’utilizzo delle piattaforme ed il conseguente consolidamento della domanda. In poche parole la digitalizzazione ha contribuito a vitalizzare e consolidare questo tipo di mercato.
Del resto fino a poco tempo la stessa industria alberghiera considerava questa destinazione come interessante supporto al turismo in generale. Ora in effetti un po’ meno!
Il fenomeno potrebbe ridimensionarsi qualora la LEX KOLLER ponesse maggiori condizioni all’acquisto da parte degli stranieri.

Per quanto riguarda la conversione condominiale la stessa può essere considerata come una opportunità di reddito e di utilizzo diretto.
Va da sé a condizioni che la conversione venga fatta con giudizio tenendo presente il diritto, i contenuti emotivi ed il valore difendibile del bene venduto.
È un fenomeno che si è attivato grazie al costo del denaro ai minimi storici e che potrebbe rappresentare un supporto mensile al reddito personale.
Quindi di per sé una via percorribile.
In presenza di un maggior costo del denaro a questa opportunità verrebbe però a mancare un po’ la sabbia non essendo più in grado di assicurare il reddito adeguato per legittimare l’investimento.

Per quanto riguarda il 2025 ribadiamo che sarà un anno estremamente impegnativo. Abbiamo la votazione prevista in autunno per la modifica costituzionale necessaria per abolire il valore locativo per la prima e la seconda residenza (di vacanza), la gestione in quanto possibile della pentola a vapore delle stime, come disincagliare l’indecoroso stallo nella pianificazione del territorio, l’applicazione di norme pressoché impossibili per il contenimento del dispendio energetico fra l’altro non più in sintonia con un green deal che si sta aggiornando a livello mondiale per renderlo più condivisibile, il contenimento della ricorsite che ormai blocca parte dell’iniziativa privata e pubblica, quest’ultima esposta ritardi generazionali, con la legge edilizia cantonale e con quella che applica a livello cantonale la legge federale sulla pianificazione del territorio che giacciono nei cassetti, l’inasprimento prospettato della Lex Koller (acquisto da parte degli stranieri), il recupero delle sostanza fuori zona ed altro ancora.
Senza dimenticare le continue sollecitazioni del diritto di locazione che stanno convincendo gli istituzionali ad abbandonare il mercato.
Insomma una stagione pesante ma quando il gioco si fa duro…….

Da ultimo il Consiglio Direttivo ringrazia tutti coloro che hanno partecipato all’azione di sostegno all’alta Valle Maggia. Chi ha aderito al nostro invito ha ricevuto l’attestazione del versamento effettuato ai fini fiscali con i ringraziamenti dei due sindaci che stanno gestendo una situazione a dir poco difficile sotto ogni profilo.
Sebbene non abbiamo voluto lasciare traccia privilegiando l’invito diretto sappiamo, sulla base di qualche verifica interna, che il riscontro è stato notevole.
A riprova che la vostra associazione ci sa fare, nel dare e nel farsi rispettare.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini