Da Economia Fondiaria no. 3/2025

Premessa

Sempre più frequentemente ci contattano dei locatori alle prese con l’installazione di un impianto fotovoltaico, durante la locazione, che sfrutta l'energia solare per produrre energia elettrica. La posa di un sistema alternativo di produzione dell’energia comporta per i locatori tutta una serie di situazioni pratiche da gestire e, trattandosi di una materia recente che a livello giuridico presenta ancora molte incognite, non è sempre facile determinare in che modo affrontare i quesiti legati alla posa di questa installazione. Una questione fondamentale da regolamentare per il locatore è quella di definire la produzione e l’utilizzo dell’impianto fotovoltaico. A tale scopo esistono due sistemi diversi che possono essere adottati: il sistema di raggruppamento per il consumo proprio (RCP) e il sistema di gestione della rete di distribuzione (GRD), anche detto “modello pratico”.

La nozione di “consumo proprio”

Ai sensi dell’art. 16 cpv. 1 della Legge federare sull’energia (LEne): “I gestori di impianti possono consumare nel luogo di produzione tutta o parte dell’energia da essi prodotta. Possono anche vendere tutta o parte dell’energia da essi prodotta affinché sia consumata nel luogo di produzione”.
Con il termine “consumo proprio” si intende quindi il consumo diretto di energia elettrica sul luogo di produzione in contemporanea alla produzione stessa oppure l’accumulo di energia elettrica e il successivo suo consumo sul luogo di produzione.

Il sistema di raggruppamento ai fini del consumo proprio (RCP)

Nel sistema di raggruppamento ai fini del consumo proprio, gli inquilini costituiscono nel loro insieme un unico consumatore finale. Essi hanno un rapporto contrattuale diretto con il proprietario che agisce quale fornitore di energia e non solamente come semplice locatore. In questo sistema è il locatore che vende l’elettricità prodotta dall’impianto fotovoltaico ai propri conduttori.
La legge (LEne) e l’ordinanza (OEn) di riferimento in materia non prescrivono una forma giuridica determinata per il raggruppamento ai fini del consumo proprio. L’RCP può dunque essere costituito mediante un contratto sottoscritto tra tutte le parti al raggruppamento; in caso di locazione un atto aggiuntivo al contratto di locazione è necessario. Il Segretariato mette a disposizione un esempio di addendum con relativa spiegazione per i propri soci. Inoltre SvizzeraEnergia ha creato una Guida pratica per il consumo proprio, versione 3.0 del maggio 2023 in cui a pag. 32 e segg. illustra un possibile atto aggiuntivo al contratto di locazione.

In linea di principio, il costo dell’energia elettrica nel sistema RCP non può superare i limiti espressamente previsti dalla legge. La fatturazione avviene secondo l’art. 16a e 16b OEn. Il locatore – per i costi dell’energia prodotta internamente – ha la scelta se:

1. Addebitare un forfait: l’art. 16b cpv. 2 OEn prevede che per l’elettricità prodotta internamente e per i costi della misurazione interna, della fornitura dei dati, dell’amministrazione e della contabilizzazione del raggruppamento (costi interni) può essere addebitato a titolo forfettario al massimo l’80% dell’importo che verrebbe fatturato dal gestore di rete per lo stesso quantitativo d’energia consumata.
2. Addebitare il costo effettivo del consumo ex art. 16b cpv. 3 OEn: allo scopo vanno considerati i seguenti fattori: (a) i ricavi conseguiti attraverso la vendita esterna dell’energia prodotta internamente devono essere dedotti dai costi interni; (b) il proprietario fondiario può addebitare i costi interni, dedotti i ricavi di cui alla lettera a, solo fino all’importo che avrebbe sostenuto per la corrispondente quantità di elettricità senza partecipare al raggruppamento; (c) se i costi interni, dedotti i ricavi di cui alla lettera a, sono inferiori all’importo massimo di cui alla lettera b, il proprietario fondiario può addebitare anche la metà della differenza.

Di regola il prezzo fissato nell’atto aggiuntivo comprende tutte le spese e i rischi, segnatamente le assicurazioni, gli abbonamenti di manutenzione, le spese di gestione e amministrazione, le spese di rifacimento, riparazione e sostituzione dell’installazione, che non possono quindi venir fatturate separatamente al conduttore. Dal profilo formale il proprietario deve disporre di un’apposita autorizzazione. Dal profilo amministrativo il locatore si deve assumere oneri importanti, anche di responsabilità qualora l’impianto non si rivelasse performante.
Per maggiori dettagli sulla fatturazione, i soci sono invitati a consultare il Modello per il conteggio individuale delle spese (CISE) di SvizzeraEnergia, 5° edizione del settembre 2023 nel quale a pag. 18 è illustrato un esempio di conteggio dell’elettricità propria.

Essendo il consumo di energia elettrica una spesa accessoria, è consigliato notificare al conduttore il Modulo ufficiale del Cantone per l’aumento di pigione e altre modifiche unilaterali del contratto. La necessità di tale invio è controversa; tuttavia in Svizzera tedesca lo esigono e la prassi è sostenuta anche da SvizzeraEnergia. Il Modulo ufficiale deve essere notificato per la scadenza prevista nel contratto, rispettando il termine di preavviso pattuito (solitamente 3 mesi per le abitazioni e 6 mesi per i locali commerciali) più 10 giorni legali previsti dall’art. 269d CO. In ogni caso, ritenuto che la modifica è nell’interesse del conduttore, quest’ultimo non dovrebbe essere contrario ad un’entrata in vigore anticipata rispetto alla scadenza contrattuale. Pertanto le parti potrebbero pattuire un’entrata in vigore diversa rispetto alla scadenza contrattuale e senza rispettare il termine di preavviso minimo. Una data d’entrata coordinata per tutti i partecipanti al raggruppamento facilita peraltro le cose. È consigliato a tal fine determinare in maniera precisa l’entrata in vigore del sistema RCP per scongiurare eventuali litigi e contestazioni.

Il proprietario deve informare il conduttore tempestivamente e con trasparenza sulla possibilità di sottoscrivere un RCP. La partecipazione al RCP da parte dei conduttori è facoltativa. In caso di loro rifiuto nel sottoscrivere l’atto aggiuntivo al contratto di locazione, sarà quindi applicato il sistema classico di gestione della rete di distribuzione (art. 17 cpv. 3 LEne) e l’inquilino continua a mantenere il rapporto contrattuale con la locale azienda elettrica. In caso di accettazione da parte del conduttore dell’introduzione del sistema RCP, il locatore deve notificare la costituzione del RCP al gestore di rete con 3 mesi di preavviso rispetto alla data prevista di attivazione del RCP. Generalmente il gestore mette a disposizione dei proprietari dei formulari di notifica specifici in materia.
Dato che il raggruppamento ai fini del consumo proprio comporta degli oneri non indifferenti per il gestore del raggruppamento, che normalmente è il locatore, è utile sapere che talune aziende elettriche locali si assumono tali incombenze, per conto del locatore, agendo – a pagamento – come gestore del raggruppamento.

Il sistema di gestione della rete di distribuzione (GRD) o “modello pratico”

In questo sistema, gli inquilini – seppur consumatori dell’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico posato – rimangono singolarmente dei consumatori finali dell’azienda fornitrice di energia (ad esempio: AIL, AIM, AMB, SES, e simili) ai sensi della Legge sull'approvvigionamento elettrico (LAEI). Nel sistema GRD gli inquilini hanno un rapporto contrattuale diretto con il gestore della rete di distribuzione (e non con il locatore come invece avviene nel sistema RCP). Gli inquilini continuano ad acquistare l’elettricità dal gestore della rete. In base al sistema GRD, il costo di produzione dell’impianto fotovoltaico non è integrato nel canone di locazione poiché già integrato nel canone energetico.

La posa di un impianto fotovoltaico e l’aumento di pigione

La questione a sapere se l’installazione di un impianto fotovoltaico dia diritto ad un aumento di pigione per lavori di miglioria non è del tutto chiara. Ai sensi dell’art. 14 dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL) - che tratta delle prestazioni suppletive del locatore - parrebbe che la risposta sia positiva dato che sono considerate prestazioni suppletive le migliorie energetiche. Tuttavia la dottrina dominante in materia ritiene che – sulla base dell’art. 16 OEn – la risposta sia invece negativa. I costi legati all’impianto fotovoltaico vanno infatti fatturati in funzione del consumo effettivo, e rimane pertanto esclusa la possibilità di recuperare l’investimento effettuato aumentando la pigione (David Sifonios, Les regroupements d’autoconsommateurs dans la nouvelle LEne, in: Jusletter 928 del 12 marzo 2018, p. 11). I costi sostenuti sono dunque remunerati dal prezzo corrisposto per l’energia prodotta e non possono venire addossati altrimenti ai conduttori (cfr. art. 17 cpv. 4 LEne).
La corrente dottrinale maggioritaria ritiene che la risposta sia assolutamente negativa per quanto riguarda i pannelli solari fotovoltaici che producono energia elettrica. Contrariamente, essa sostiene che sia possibile chiedere un aumento di pigione per lavori di miglioria in caso di installazione di pannelli solari termici con i quali l'energia del sole è sfruttata e trasformata in calore per la produzione di acqua calda. In questo caso, teoricamente, è possibile domandare un aumento di pigione in funzione dell’investimento effettuato qualora non venisse fatturato ai conduttori alcun costo per l’energia consumata e prodotta dall’impianto fotovoltaico; scenario che risulta essere molto raro.

Per maggiori informazioni sul “consumo proprio”, sul sistema RCP e sul sistema GRD il Segretariato rimane disponibile per rispondere ad eventuali domande di approfondimento dei propri soci, segnatamente per quanto riguarda la formulazione dell’atto aggiuntivo al contratto di locazione in caso di RCP.

Avv. Alice Rossi

Di seguito trovate gli articoli di legge più importanti in materia e citati dalla scrivente nel contributo:

Legge federale sull’energia (LEne) del 30 settembre 2016 (1° gennaio 2025)

Ordinanza sull’energia (OEn) del 1° novembre 2017 (Stato 1° maggio 2025)