Da Economia Fondiaria n. 3 maggio - giugno 2010

Breve carrellata sulle principali coperture assicurative necessarie ad un proprietario d’immobili

Il proprietario di un immobile si trova confrontato a diverse necessità in ambito assicurativo, che variano a dipendenza della destinazione o della dimensione dello stesso. Qui di seguito vogliamo passare rapidamente in rassegna le coperture assicurative più importanti, senza la pretesa d’essere esaustivi.

Assicurazione di stabili: si tratta della copertura di base per i danni causati da incendio, danni della natura, danni delle acque. In alcuni Cantoni, tra cui il Ticino, l’assicurazione incendio è di competenza degli assicuratori privati, mentre in altri esiste un’assicurazione cantonale obbligatoria.
É fondamentale stabilire il valore assicurato in modo adeguato, per evitare la riduzione delle indennità a causa della sottoassicurazione in caso di sinistro importante.
Rammentiamo che il valore assicurativo è il valore a nuovo di ricostruzione; non occorre tenere conto di deprezzamenti per vetustà o del valore commerciale, o del valore del terreno. L’onere della prova spetta sempre allo stipulante d’assicurazione, la compagnia non è tenuta a verificare la validità delle somme indicate in polizza prima che si verifichi un sinistro, ma lo farà certamente dopo!
Nel caso di stabili plurifamiliari va stipulato un unico contratto globale, anche nel caso delle proprietà per piani.
Oggigiorno praticamente tutte le compagnie attive sul mercato offrono la possibilità di assicurare, oltre allo stabile principale, anche altre strutture relative alla proprietà quali muri di sostegno, piscine esterne, recinzioni, pergolati, piantagioni, ecc. È importante essere il più esaustivi possibile nel formulare la descrizione del rischio, e verificare bene in che modo le varie compagnie assicurano queste installazioni edili supplementari (ad esempio mediante importi a primo rischio o al valore totale, oppure se sommandole al valore dello stabile o in posizione separata).
È pure possibile assicurare i danni all’immobile provocati da tentativo di furto, nonché il danneggiamento doloso (quest’ultimo normalmente con franchigie elevate) ed altri rischi comunemente raggruppati sotto la denominazione “extended coverage”.

Assicurazione di responsabilità civile: è indispensabile assicurare lo stabile per i possibili danni a terzi. A seconda del tipo d’immobile vi sono varie possibilità di copertura. Ad esempio la RC di un immobile unifamiliare abitato dal proprietario è solitamente coperta dalla polizza di RC privata, la RC di un immobile commerciale è solitamente coperta dalla RC impresa dell’azienda che lo possiede, se l’immobile serve all’esercizio aziendale. Per gli altri casi è possibile stipulare una copertura specifica, che molte compagnie permettono di includere nel contratto principale dell’assicurazione dello stabile, quale copertura aggiuntiva. Occorre prestare attenzione alle particolarità delle proprietà per piani o delle proprietà coattive: normalmente in questi casi le polizze RC privata o RC impresa escludono la copertura, per cui va stipulata una polizza RC specifica per l’intera proprietà.

Assicurazioni del personale: questo problema tocca principalmente gli stabili di reddito con personale di portineria e custodia. Il personale è obbligatoriamente assicurato contro gli infortuni ai sensi della LAINF: per tempi di lavoro superiori a 8 ore settimanali la copertura è data sia per infortuni professionali, sia per infortuni non professionali (questa parte di premio viene recuperata mediante deduzioni salariali), invece per tempi di lavoro inferiori ad otto ore settimanali la copertura è data unicamente per gli infortuni professionali. Per quanto concerne la cassa pensione esiste l’obbligo assicurativo per i salari annui AVS superiori a chf 20'520.- (dato 2010). In caso d’assenza per malattia valgono le disposizioni del CO, che prevede l’obbligo del pagamento del salario in proporzione alla durata del rapporto di lavoro. Nei casi di somme salariali importanti è consigliabile stipulare un’assicurazione perdita di salario malattia, che garantisce il pagamento dello stipendio per due anni dal verificarsi dell’evento, dedotto il termine d’attesa stabilito nel contratto.
Rammentiamo che per definire il salario AVS occorre tenere conto anche delle prestazioni in natura (art. 5.2 LAVS).

Assicurazioni tecniche: nel caso di stabili con importanti investimenti nell’impiantistica e nell’elettronica (ascensori, allarmi, sistemi di produzione del calore, insegne, automatismi diversi, .ecc.) può venire valutata l’opportunità di stipulare delle coperture tecniche che includono anche la rottura dovuta ad eventi esterni improvvisi o a manipolazione errata. Danni in questi ambiti possono, infatti, rivelarsi molto costosi. Rammentiamo che, in caso di sinistro, questo tipo di copertura prevede normalmente un indennizzo al valore attuale (che tiene conto del deprezzamento per vetustà), contrariamente alle polizze del ramo cose (es. assicurazione di stabili) dove il criterio d’indennizzo applicato è il valore a nuovo.

Nuove costruzioni o importanti lavori di rinnovamento: per proteggere le nuove opere oppure quelle in rinnovamento è opportuno stipulare l’assicurazione lavori di costruzione. Si tratta di una sorta di copertura casco per i possibili incidenti di cantiere, indipendentemente dalla loro causa. Due estensioni molto importanti delle prestazioni di base sono le coperture per incendio/danni natura e per i danni alle opere già esistenti di proprietà del committente ma che non sono oggetto dei lavori (citiamo ad esempio la costruzione di un secondo immobile contiguo ad un edificio dello stesso proprietario su cui non sono previsti lavori).
È evidente che questa copertura protegge da spiacevoli conseguenze economiche non solo il committente, ma anche i vari partecipanti all’opera, per cui è lecito da parte del committente chiedere ai vari artigiani una partecipazione ai costi assicurativi, di cui occorrerebbe tenere conto al momento di elaborare i capitolati.
La copertura RC committente copre invece tutti i danni causati a terzi durante lo svolgimento dei lavori. Si tratta di una protezione fondamentale, in quanto ogni terzo eventualmente danneggiato ha il diritto di avanzare le proprie pretese verso il proprietario dell’opera (responsabilità causale) anche se la responsabilità effettiva può risultare imputabile ad altri attori (ad esempio alle imprese presenti sul cantiere).

Lic. oec. Fabrizio Garbani Nerini,
ASSIMEDIA SA, Locarno, 
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