Da Economia Fondiaria no. 5/2023

Partiamo da lontano. In Svizzera abbiamo una quarantina di cime che superano i 4000. Stiamo parlando ovviamente di montagne e non di parametri anche se ci offre lo spunto di agganciarci al costo di costruzione al mq che possiamo situare attorno ai Fr. 3’000.- al mq per palazzi residenziali pluripiani. Si potrebbe anche scendere in presenza di terreni facili da valorizzare, meravigliosamente serviti, con una organizzazione cantieristica perfetta ed alla luce dei costi finanziari oggi ancora contenuti. A tal proposito agli inizi degli anni novanta il tasso d’interesse applicato per un conto di costruzione navigava fra il 9-10%, quindi ben al di là di quello odierno.

Un buon operatore che gestisce al meglio un’operazione immobiliare potrebbe quindi anche scendere al disotto dei fr. 3'000 al mq lordo ma alla luce delle norme sempre più stringenti, del rincaro del materiale, dei terreni sempre più impegnativi da valorizzare, quasi quasi conviene risalire ai famosi 3’000 al mq costruito.
Ora dopo avere cifrato il costo di costruzione per portarci al costo totale dobbiamo aggiungere ovviamente il costo del terreno la cui incidenza varia a seconda dalla sua localizzazione che in genere premia i nuclei cittadini e meno le zone periferiche.
Infatti nell’estrema periferia l’incidenza è compresa fra i Fr. 500.- ed i Fr. 1'000.- mentre nel tessuto cittadino fra i Fr. 1'500.- ed i Fr. 2'500.-.
Per proseguire il nostro esercizio rendendolo il più semplice possibile partiamo da un indice di sfruttamento dell’1, il che significa che su un metro quadrato del sedime possiamo edificare un metro quadrato e inoltre supponiamo un costo medio del terreno di Fr. 1'500.-.
A questo punto, sommando le due incidenze, costruzione e terreno, otterremmo il costo totale di un mq costruito e meglio Fr. 4'500.- (3'000 + 1'500)

I puristi potrebbero anche osservare che il costo di costruzione può essere contenuto applicando piani tipo più volte utilizzati, replicando palazzi attingendo così ad esperienze maturate.
Questa è la forza dello sviluppatore o della impresa generale che sono in grado di attivare i tecnici in casa.
Ma anche questi soggetti devono muoversi dove esiste la domanda e su terreni non impegnativi anche dal profilo tecnico. Non fosse il caso meglio abbandonare il prodotto sobrio ed apprezzato da buona parte dell’utenza odierna e buttarsi su altre fasce di utenze più esigenti.
A meno che un committente solvente confermi il mandato!
Qualcuno potrebbe anche osservare che sarebbe più giusto ragionare con il costo al mq metro quadrato affittabile invece del lordo tendo perciò conto degli spazi di collegamento (scale e pianerottoli) e che quindi il costo all’affittabile sarebbe superiore.
Tutto vero ma a noi importa almeno dimostrare che il costo del prodotto si aggira attorno ai Fr. 4’500.- al mq edificato e che questo costo non è destinato nel tempo a diminuire per i rincari dietro l’angolo, per il costo del denaro che si stabilizzerà al rialzo e per la poca disponibilità di terreni liberi in zona ad edificazione intensiva ( non per palazzine o villette!)
Zone inoltre destinate come sappiamo ad un congelamento da parte delle autorità sulla scorta della legge sulla pianificazione del territorio (tormentone che ci seguirà per molti anni) ed all’ esaurimento naturale per il concentramento della domanda sui centri cittadini da lei prediletti.
Senza dimenticare che il famoso centripeto, pilastro della pianificazione, accompagnato magari dalla densificazione è ormai aria fritta per i prossimi decenni.
In poche parole il costo del prodotto al mq è destinato a salire anche perché l’edilizia ha esaurito quasi tutti gli spazi di razionalizzazione. Insomma non vi è più spazio per comprimere i costi.
Ora veniamo all’aspetto reddituale. Rispondere cioè alla domanda a quanto dovremmo affittare.
Poniamo che il mercato chieda un 5% lordo, quindi che non tiene ancora conto delle spese padronali non percuotibili sull’utente, ecco che se lo applicassimo al costo al mq lo dovremmo affittare mediamente a fr. 225 all’anno.
Per appartamenti di pezzatura importante bisognerà scendere un pelino controbilanciando con quelli di media pezzatura che in genere offrono più spazio di manovra. Ma in tutti i casi la media resterebbe sempre quella di cui sopra.

Tutto quanto per dire che quanto esposto è a spannometro ma pur sempre significativo e si riferisce sempre, ed è bene ricordarlo, a prodotti sobri e funzionali ubicati nei tessuti urbani.
A noi premeva soprattutto ricordare che il prodotto è impegnativo dal profilo finanziario e che il ruolo principale lo gioca sempre più l’incidenza del terreno.
Sempre meno disponibile nelle zone preferite dalla domanda e quindi sempre più costoso.
Del resto un immobile convenzionale di sette piani costruito al piano, che sia a Chiasso o a Bellinzona, costa più o meno lo stesso.
La differenza la fa sempre il costo del terreno.

Ed è per questo motivo che i progressisti specializzati nella denuncia quando invocano la produzione di alloggi convenzionati, per intenderci quelli a pigione moderata, puntano ad opzionare terreni che appartengono al Comune, costringendolo in taluni casi persino a cambiare destinazione.
Terreni possibilmente però a costo zero se non a prezzi stracciati.
Ma siccome non hanno intenzione di improvvisarsi promotori, il costruire è pur sempre impegnativo e gestire è un po’ una rottura visto la particolare utenza, lanciano in parallelo qualche ENTE sempre rigorosamente a trazione pubblica.
Il risultato è lì da vedere! Malgrado una montagna di soldi disponibili a Berna sotto forma di garanzie, qui da noi nessuno si muove.

Oltre San Gottardo qualche Cantone e soprattutto qualche città hanno invece forzato la mano al punto da sballare il mercato emarginando il ceto medio.
E non da ultimo hanno allontanato gli investitori soprattutto gli istituzionali.
Ora, non contenti del risultato, stanno forzando l’introduzione del diritto di prelazione a favore dei Comuni ed il risanamento condizionato ad un controllo degli affitti!
Ovviamente il loro.
Insomma intendono mettere mano su tutto sempre rigorosamente a trazione pubblica.

Ora ci fermiamo qui. Speriamo di essere riusciti a fare passare quanto ci premeva. Uno spunto di discussione che ci auguriamo abbia un seguito.

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini