<h4><strong>Premessa</strong></h4> <p>Sempre più spesso ci contattano dei condomini di una proprietà per piani che sono alle prese con dei vicini che causano rumori molesti o che assumono dei comportamenti o degli atteggiamenti che rendono difficile la convivenza all’interno dello stabile. Queste dinamiche, evidentemente, si ripercuotono sulla buona coesistenza tra vicini ma coinvolgono anche il proprietario del bene locato il cui inquilino causa evidenti disagi agli altri condomini.<br />Cosa può quindi fare il vicino in questi casi? Deve tollerare per forza il comportamento di un condomino o un inquilino irrispettoso? Mentre il locatore, il cui inquilino causa disagi agli altri condomini, cosa può fare a sua volta?</p> <h4><br /><strong>I rapporti di vicinato secondo l’art. 684 CC</strong></h4> <p>L’art. 684 CC prevede che ognuno che usufruisce della sua proprietà deve astenersi da ogni eccesso che rechi pregiudizio al proprio vicino; sono vietate in particolare le immissioni “eccessive” e meglio le immissioni che hanno un effetto dannoso ed eccedono i limiti della tolleranza che i vicini devono reciprocamente avere per una convivenza armoniosa. Fra queste immissioni rientrano ad esempio l’inquinamento dell’aria, il fumo, i rumori eccessivi, i cattivi odori ecc.<br />Queste immissioni, che causano un danno ai vicini e non sono in alcun modo giustificate dalla situazione, sono di principio illecite.</p> <h4><br /><strong>Cosa fare contro le immissioni eccessive?</strong></h4> <p>Nel caso in cui vi fossero degli atteggiamenti o dei comportamenti che rendono insopportabile la convivenza all’interno dello stabile, ma anche tra vicini di immobili confinanti, il primo consiglio è quello di cercare una soluzione bonale al problema e parlare direttamente con la persona che disturba la convivenza. <br />Qualora la discussione non dovesse portare ai risultati sperati, si aprono poi le porte delle vie legali. <br />Sulla base dell’art. 679 CC, il vicino disturbato dalle immissioni eccessive ha la scelta se agire nei confronti dell’inquilino molesto o invece, fondandosi sulla responsabilità del proprietario del bene per i danni cagionati dal proprio inquilino, nei confronti del locatore stesso. <br />La citata disposizione prevede che il vicino disturbato possa chiedere: (1) la cessazione della molestia, (2) un provvedimento preventivo contro il danno temuto e (3) il risarcimento del danno. Per quest’ultima ipotesi, il vicino che introduce l’azione contro la persona che disturba la quiete deve provare di aver subito un danno come ad esempio delle macchie oleose sul pavimento del balcone dovute alla grigliata che il vicino ha effettuato nel proprio balcone sovrastante e che sono gocciolate di sotto macchiando visibilmente il pavimento.  <br />Pertanto sulla base dell’art. 679 CC, esistono due tipi di azioni legali che possono essere intraprese. La <u>prima azione</u> serve per difendere il proprio diritto e ha lo scopo di far <em>cessare la violazione</em>, e meglio ripristinare la situazione iniziale, oppure <em>prendere dei provvedimenti preventivi per scongiurare il pericolo futuro</em>. La <u>seconda azione</u> invece ha quale scopo quello di ottenere il <em>risarcimento del danno subito</em>.</p> <h4><br /><strong>Come procedere in concreto?</strong></h4> <p>Come primo atto, benché non previsto dalla legge, è sempre consigliato diffidare il vicino che rende problematica la convivenza tramite una lettera formale. La lettera, indirizzata al vicino molesto, deve espressamente indicare quale suo comportamento o atteggiamento rende difficile la convivenza all’interno dello stabile o al vicino. Inoltre nella stessa deve essere formulata espressamente la richiesta di cessazione di tale disturbo ed eventualmente il risarcimento del danno. Nell’ipotesi invece che la molestia non si sia ancora palesata, nella lettera è necessario richiedere al vicino di astenersi dall’adottare un comportamento disturbante. È poi consigliato inviare anche una seconda lettera, ma all’attenzione del proprietario del bene, qualora proprietario e vicino disturbante non coincidessero in un'unica persona. Con questa lettera il proprietario sarà informato del comportamento tenuto dal proprio inquilino e gli verrà chiesto di intervenire per scongiurare la violazione in atto, o la futura violazione, riportando all’ordine il proprio inquilino.   <br />Nel caso in cui una semplice diffida non facesse desistere il disturbatore dal proprio comportamento, sarà necessario adire le vie legali e introdurre una causa davanti al Giudice. Sia per l’azione di cessazione della violazione, sia per l’azione di prevenzione, il giudice competente è quello del luogo in cui il fondo è intavolato nel Registro fondiario (art. 29 cpv. 1 lett. a CPC<span>)</span>. Queste due azioni non si prescrivono, ed è quindi possibile agire in giustizia in ogni tempo. È però riservato il caso in cui il vicino abbia tollerato l’immissione eccessiva per lungo tempo senza mai reclamare: domandando improvvisamente la soppressione della violazione egli commetterebbe un abuso di diritto. Per l’azione di risarcimento del danno, il Giudice competente è quello del domicilio o della sede del danneggiato o del convenuto, oppure il giudice del luogo dell’atto e dell’evento (art. 36 CPC). Quest’ultima azione si prescrive in tre anni dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del danno e della persona responsabile (art. 60 CO), ma in ogni caso in dieci anni dal giorno in cui il fatto dannoso è stato commesso o è cessato.<br />Prima di adire le vie legali, è opportuno riflettere sulla necessità di una tale azione e dei costi non indifferenti che essa potrebbe generare.</p> <h4><br /><strong>Il dovere di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini </strong><strong>secondo l’art. 257f CO</strong></h4> <p>Conformemente all’art. 257f CO, il locatore può agire nei confronti del proprio inquilino che con il suo comportamento non rispetta il contratto di locazione. Dopo un’apposita diffida rimasta senza riscontro, il proprietario ha la possibilità di disdire in maniera anticipata il rapporto contrattuale. Per approfondire il tema della disdetta anticipata ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, si rinvia al <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/art-257f-cpv-2-3-e-4-co-la-disdetta-straordinaria-in-caso-di-violazione-del-dovere-di-diligenza-e-di-riguardo-nei-confronti-dei-vicini" target="_blank">contributo dell’avv. Amanda Stojkova apparso sulla nostra rivista Economia Fondiaria no. 5/2019</a> (consultabile anche al seguente link: https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/art-257f-cpv-2-3-e-4-co-la-disdetta-straordinaria-in-caso-di-violazione-del-dovere-di-diligenza-e-di-riguardo-nei-confronti-dei-vicini).</p> <h4><strong><br />Le relazioni fra i condomini danneggiati e il condomino locatore</strong></h4> <p>Qualora il problema arrecato dal vicino molesto fosse comune a diversi condomini e la vita ordinaria fosse divenuta fastidiosa, essi potrebbero adottare delle misure nei confronti del proprietario che non si è adoperato per migliorare la situazione di vita comune dovuta al disturbo del suo inquilino. <br />Per la risoluzione del conflitto, i condomini danneggiati devono sollecitare il condomino locatore a rispettare il regolamento d’uso dell’ente locato e la legge.<br />Qualora i solleciti fossero rimasti senza effetto, il rispetto del regolamento è garantito dalle azioni di difesa; in particolare dalle azioni derivanti dal diritto della proprietà: l’azione di rivendicazione e negatoria (art. 641 cpv. 2 CC) e del possesso (art. 927 segg.  CC). Queste azioni hanno quale scopo costringere un membro della comunione dei comproprietari a utilizzare le parti comuni ed esclusive dell’ente locato in conformità al regolamento d’uso. Per approfondire il tema del rispetto del regolamento d’uso si rimanda al <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/il-rispetto-del-regolamento-d-uso-e-d-amministrazione-nella-proprieta-per-piani" target="_blank">contributo dell’avv. Elisabeth Britt apparso nella nostra rivista Economia Fondiaria no. 2/2024</a>.<br />Infine, come <em>ultima ratio</em>, ed esclusivamente nei casi molto gravi, l’art. 649b CC prevede la possibilità dell’esclusione dalla comunità dei proprietari di un singolo condomino. Per approfondire il tema si rimanda al <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/l-esclusione-di-un-condomino-dalla-comunione-dei-comproprietari" target="_blank">contributo dell’avv. Amanda Stojkova apparso nella nostra rivista Economia Fondiaria no. 2/2021</a>.</p> <p><br /><em><strong>Avv. Alice Rossi</strong></em></p>

<h4><strong>a) Indicazione di un importo scoperto eccessivo nella diffida (4A_332/2023)</strong></h4> <p>Due società hanno stipulato un contratto per degli spazi destinati a salone di massaggio erotico a Ginevra con inizio il 1. ottobre 2016 per un periodo quinquennale rinnovabile di cinque anni in cinque anni. La pigione ammontava ad inziali fr. 4'900 mensili poi portati a fr. 4’934 e successivamente a 4’978. Il 14 dicembre 2020 la locatrice ha diffidato la conduttrice ai sensi dell’art. 257d CO avvisandola che in caso di mancato versamento entro 30 giorni della pigione di dicembre e del relativo acconto spese accessorie scoperto, per un importo complessivo di fr. 5078, il contratto sarebbe stato disdetto anticipatamente con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese. Il 5 gennaio 2021 l’amministrazione della locatrice ha confermato alla conduttrice di avere ricevuto la sua richiesta di esonero della pigione per le pigioni di novembre e dicembre 2020, informandola che si sarebbe espressa in merito nelle settimane a venire e che comunque il suo scritto non poteva essere considerato come un accordo di esonero o di riduzione della pigione. <br />Il 26 gennaio la locatrice ha disdetto il contratto di locazione con effetto al 28 febbraio 2021.<br /><strong><br /></strong>L’8 febbraio l’amministrazione ha fornito alla conduttrice un estratto delle pigioni incassate e degli scoperti per il periodo 1.11.2016- 1.2.2021. Gli importi indicati erano errati. Il 22 febbraio è seguita un’ulteriore comunicazione della locatrice, anch’essa contenente un saldo inesatto.<br />Il 4 marzo la locatrice ha respinto la domanda di esonero della pigione, mentre i conduttori il 26 aprile successivo hanno inoltrato una nuova richiesta di esonero dalla pigione per un periodo di 3 mesi in primavera e di 4 mesi nell’inverno 2020-2021.<br /><br />Dal profilo del diritto il Tribunale Federale ha ricordato che in funzione della severità della sanzione (disdetta anticipata) in caso di mancato pagamento della pigione la diffida di pagamento deve essere sufficientemente chiara e precisa, specie per quanto attiene all’importo scoperto, affinché l’inquilino possa riconoscere chiaramente quale debito deve pagare per evitare la disdetta straordinaria. L’importo dovuto deve esser determinato (con importo cifrato) o almeno determinabile.  L’importo è considerato determinabile se la diffida indica precisamente i mesi per i quali non è stata pagata la pigione. La diffida non risulta invece corretta se non sono indicati i mesi scoperti e nel contempo anche l’importo dovuto è senza rapporto con quanto effettivamente dovuto. Nondimeno, l’indicazione di uno scoperto troppo elevato non comporta necessariamente l’inefficacia della diffida: <u>l’inquilino che constata un errore deve forzatamente segnalarlo al locatore, caso contrario non sarà protetto</u> (STF 4A_550/2020 cons. 7.2.; 4A_436/2018 cons. 4.1; 4A_330/2017 cons. 3.1). <br /><br />Nel caso concreto la locatrice aveva diffidato l’inquilina per il saldo del mese di dicembre indicando quale importo scoperto la pigione integrale di fr. 5'078. In verità la conduttrice aveva in precedenza versato un importo eccessivo di fr. 1'448 che avrebbe potuto essere posto in compensazione con l’importo di fr. 5'078 richiesto. Il TF ha però stabilito che nonostante l’errore, la diffida rimaneva valida perché l’inquilina non aveva segnalato alcun errore alla locatrice e non aveva provveduto al pagamento dello scoperto dovuto. <br />L’Alta Corte ha anche stabilito che la circostanza che dopo la diffida la locatrice avesse trasmesso un conteggio disordinato è senza impatto sulla qualità della diffida, di molto anteriore rispetto al conteggio.</p> <h4><br />b) <strong>Indennità per le pigioni non incassate dal momento dell’uscita dall’inquilino moroso dai locali e sino alla rilocazione (4A_569/2022)</strong></h4> <p><em>La decisione verte sulla questione a sapere quale indennità possa essere richiesta al conduttore che a causa del mancato pagamento della pigione porta il locatore a dovere disdire anzitempo il contratto stipulato, creandogli così un danno per il mancato pagamento della pigione dal momento dell’uscita del conduttore dall’ente locato e sino alla rilocazione dei locali.<br /><br /></em>A Ginevra una proprietaria ha dapprima locato un posteggio e poi uno spazio commerciale. Il posteggio era oggetto di un contratto annuale iniziato il 1.1.2006 e disdicibile annualmente per il 31 dicembre. Il contratto per lo spazio commerciale ha invece avuto inizio il 1. aprile 2013 per un periodo di 5 anni rinnovabile di 5 anni e così di seguito. La pigione ammontava a iniziali fr. 70 per il posteggio e a fr. 1'660 per gli spazi commerciali.<br />A seguito del mancato pagamento delle pigioni la locatrice ha diffidato la società conduttrice ai sensi dell’art. 257d CO assegnandole 30 giorni per saldare lo scoperto. Non avendovi la conduttrice provveduto, la locatrice ha disdetto i due contratti per la fine di dicembre 2018 e gli spazi sono stati riconsegnati nel marzo 2019. <br />La locatrice ha quindi convenuto la società inquilina chiedendole il versamento di fr. 37'473.95 a titolo di risarcimento danni così quantificato:<br />- Fr. 210 a titolo d’indennità per il mancato incasso delle pigioni del posteggio da aprile a giugno 2019<br />- Fr. 1'273.95 perché nel marzo 2019 l’inquilina aveva ancora occupato lo spazio commerciale<br />- Fr. 36'200 per il mancato incasso delle pigioni da aprile 2019 fino a novembre 2020, data per la quale i locali hanno finalmente potuto essere rilocati.<br /><br />La corte di prima istanza ginevrina ha accolto integralmente la domanda della proprietaria, accordandole i fr. 37'473.95 richiesti. Il Tribunale cantonale ginevrino ha ribaltato la decisione riconoscendo alla locatrice solo l’importo di fr. 1'273.65.<br />La locatrice ha impugnato la decisione presso il Tribunale Federale senza successo.<br /><span style="text-decoration: line-through;"><br /></span>I giudici di Losanna hanno infatti confermato la sentenza cantonale e riconosciuto alla locatrice solo un’indennità di fr. 1’273.65 per l’occupazione illecita dei locali nel marzo 2019 e respinto le altre pretese.<br /><br />La Corte cantonale ginevrina aveva riconosciuto che l’inquilino è tenuto ad indennizzare la locatrice per i danni che gli arreca se a causa della sua colpa crea una rottura anticipata del contratto. In tal caso è però compito della locatrice di farsi parte diligente per rilocare il suo bene e per limitare al massimo le perdite finanziarie. Questa aveva potuto dimostrare di avere pubblicato mensilmente un annuncio in vista della rilocazione e nel suo ricorso al TF si è lamentata del fatto che la corte cantonale avrebbe invertito i ruoli nel senso che sarebbe stata la conduttrice a dovere cercare un inquilino sostituto e che lei locatrice si era assunta un obbligo puramente sussidiario, e che non incombeva a lei di assumersi le conseguenze della passività dell’inquilina.<br /><br />Gli argomenti non hanno però convinto il Tribunale Federale. I giudici hanno sottolineato che il giudice può ridurre o anche evitare di riconoscere un risarcimento danni, se dei fatti per i quali il locatore è responsabile hanno contribuito a creare o ad aumentare il danno, o se hanno aggravato la situazione del debitore. Il locatore deve così adottare le misure ragionevoli atte a contrastare l’insorgere o l’aggravarsi del danno. Deve quindi in particolare proporre i locali a dei terzi.<br /><br />Conformemente all’art. 8 CC se la legge non prevede il contrario, incombe a colui che avanza delle pretese, di provare i fatti a sostegno della sua richiesta. Sarà invece la parte che si oppone ad una pretesa che deve provare i fatti a sostegno della sua posizione.<br />Secondo il TF il locatore ha l’onere di dimostrare che la rilocazione non ha potuto avvenire prima, nonostante i suoi sforzi effettivi.<br />La corte cantonale aveva ritenuto che un solo annuncio mensile in internet non costituisse uno sforzo sufficiente da parte della locatrice che non aveva quindi adempiuto a sufficienza al suo dovere di contribuire al contenimento del danno. Aveva pure argomentato che dall’incarto era emerso che nei locali dovevano essere eseguiti dei lavori di manutenzione di una certa importanza e che non si sapeva quando questi fossero statti effettuati e se questi avessero rallentato la rilocazione.<br />Nonostante l’opposizione della proprietaria, il Tribunale Federale non ha preso posizione in merito all’argomentazione della Corte cantonale per determinare il grado di colpa: ha ritenuto che la valutazione rientrava nell’apprezzamento dei giudici cantonali - che la massima Corte poteva rivedere solo con grande riserbo - e che nella fattispecie non v’era alcun motivo che permettesse di ritenere che l’apprezzamento urtasse in maniera scioccante con il senso di giustizia e d’equità.</p> <p><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p>Come ben sapete se alla riconsegna dell’ente locato vengono constatati dei difetti, gli stessi devono essere immediatamente notificati all’inquilino per iscritto (per motivi di prova), possibilmente con lettera raccomandata dal tenore simile:<br /><br /><em>Durante la riconsegna dell’appartamento da lei occupato, avvenuta in data odierna (o ieri…), abbiamo constatato i seguenti difetti:<br /><br />- Il parquet della stanzetta è fortemente graffiato e contiene un buco di 5x10 cm <br />- L’appartamento è molto sporco in tutti i locali<br />- Lo specchio in bagno è rotto<br /><br />Per tutti questi difetti lei è ritenuto responsabile. Le spese per eliminarli saranno a suo carico.</em></p> <p><em><br /></em>La notifica dei difetti deve avvenire entro 2-3 giorni, al massimo entro una settimana dalla riconsegna. <strong>Per evitare sgradevoli contestazioni si raccomanda di spedirla entro 2-3 giorni.</strong> Se non si conoscesse il nuovo domicilio dell’inquilino, la si trasmetterà a quello precedente.<br />In particolare per nel caso in cui ci si aspetti notevoli danni o relazioni tese con l’inquilino, è consigliato coinvolgere nella procedura di riconsegna dei locali, il <strong>perito comunale</strong> in materia di immobili. Lo stesso allestirà un verbale che talvolta viene però consegnato alle parti anche dopo una settimana dalla riconsegna. Una notifica dei difetti trasmessa solo dopo la ricezione del verbale del perito sarebbe però a quel punto tardiva. Pertanto si raccomanda ai locatori di sempre prendere nota anche di persona al momento del sopralluogo degli eventuali difetti esistenti, così da potere poi subito scrivere e inviare la notifica dei difetti. Il verbale del perito non sarà inutile, perché servirà comunque come prova a conferma dei difetti notificati. La sua presenza può anche rivelarsi molto utile nel caso fra le parti vi fossero divergenze in merito all’esistenza o meno di difetti.<br />Nel periodo natalizio diventa difficile procedere a delle riconsegne alla presenza del perito comunale, spesso assente per ferie. È quindi consigliato:<br /><br />- Di concordare con grande anticipo il momento della riconsegna dell’ente locato, sia con il perito o il suo supplente (!) che con l’inquilino;<br /><br />- Di eventualmente concordare con l’inquilino una data diversa per la riconsegna - rispetto al 31 dicembre - alla quale tutti gli interessati potranno essere presenti. Visto che è opportuno che la riconsegna avvenga quando l’appartamento è vuoto, è meglio che la data sia posticipata, piuttosto che anticipata, sempre che ciò sia possibile, ad esempio perché l’appartamento non sarà ancora riaffittato al 1. di gennaio… </p> <p><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p>Il tema degli aumenti della pigione suscita sempre molto interesse presso i nostri soci. In questo contributo approfondiremo i principi esposti nell’articolo comparso sulla nostra rivista <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/aumenti-di-pigione-e-altre-modifiche-unilaterali-del-contratto-da-parte-del-locatore-art-269d-co" target="_blank">EF n. 1/2023</a> <a data-udi="umb://document/48dd5b1e73de4e039cb4d248afd5e2e1" href="/temi-più-giuridici/diritto-di-locazione/aumenti-di-pigione-e-altre-modifiche-unilaterali-del-contratto-da-parte-del-locatore-art-269d-co" title="Aumenti di pigione e altre modifiche unilaterali del contratto da parte del locatore (art. 269d CO)"></a> ma con particolare attenzione a quanto applicabile per i posteggi, locati con locali d’abitazione/commerciali o locati separatamente.<br /><br /></p> <h4><strong>Premessa</strong></h4> <p>La protezione contro le pigioni abusive (art. 269 ss CO) si applica ai contratti di locazione di abitazioni e locali commerciali.</p> <p>Per <strong>abitazioni</strong>, si intendono tutti i locali nei quali si svolgono le attività umane essenziali come soggiornare, dormire, cucinare, mangiare, lavarsi, ecc. Secondo la giurisprudenza, una camera ammobiliata costituisce anch'essa un'abitazione.</p> <p>Per <strong>locali commerciali</strong>, si devono intendere i locali che servono all'esercizio di un'attività umana a scopo lucrativo o ideale. La nozione di locale commerciale deve essere interpretata in senso ampio, non necessariamente supponendo un uso per l'esercizio di un'attività lucrativa. Essa comprende piuttosto tutti i locali che contribuiscono allo sviluppo della personalità dell'inquilino da un punto di vista privato o economico.</p> <p>Esempi: ufficio, laboratorio, locale utilizzato da un club ricreativo, garage utilizzato da un meccanico qualificato come luogo di lavoro.</p> <p>Le disposizioni riguardanti la protezione contro le pigioni abusive si applicano anche:</p> <ul> <li>alle cose il cui uso è ceduto con queste abitazioni o locali commerciali (art. 253a al. 1 CO); Esempi: <strong>garage o posti auto affittati in relazione a un contratto di locazione riguardante un appartamento o un locale commerciale</strong>. Il criterio determinante consiste nel fatto che, per volontà delle parti, il contratto di locazione riguardante l'"accessorio" non sarebbe stato concluso senza quello dell'abitazione o del locale commerciale. Deve esserci un rapporto di connessione tra i locali affittati e le cose cedute, rapporto che deriva dall'uso. Non importa se ci siano due contratti di locazione separati o se questi siano stati conclusi in date diverse. È necessario, tuttavia, che le parti ai contratti siano le stesse. Se si tratta di un accessorio secondo quanto sopra indicato, è necessario distinguere ancora se si tratta di un rapporto di locazione unitario o solo di un rapporto di locazione collegato (non unitario) come vedremo nel seguito.<br /><br /></li> <li>per analogia ai contratti di affitto non agricoli e ad altri contratti che mirano principalmente alla cessione a titolo oneroso dell'uso di abitazioni o locali commerciali (art. 253 b al. 1 CO); Esempio: contratto di locazione relativo a un caffè-ristorante.</li> </ul> <p>Le disposizioni riguardanti la protezione contro le pigioni abusive non si applicano invece:</p> <ol> <li>agli appartamenti per vacanze affittati per tre mesi o meno (art. 253 a al. 2 CO);</li> <li>ai contratti di locazione di appartamenti e case familiari di lusso comprendenti sei stanze o più, esclusa la cucina (art. 253 b al. 2 CO); la legge prevede due condizioni cumulative:</li> </ol> <ul> <li>l'alloggio deve avere almeno sei stanze;</li> <li>deve avere un carattere lussuoso. È l'impressione data dall'insieme dell'alloggio a essere determinante; una sola o poche caratteristiche lussuose non sono sufficienti. È considerato lussuoso solo ciò che supera chiaramente il normale livello di comfort: piscina, sauna, stanze particolarmente grandi, ascensore privato, ambiente molto protetto, ecc.</li> </ul> <p>3. ai locali abitativi sussidiati la cui pigione è soggetta al controllo dell’autorità (art. 253b al. 3 CO);<br /><br /></p> <h4><strong>I. Aumento della pigione di posti auto locati unitamente ad un’abitazione o un locale commerciale</strong></h4> <p>La maggior parte dei contratti di locazione prevede, oltre alla locazione degli spazi abitativi e/o commerciali anche l’uso di posteggi presenti nello stabile.</p> <p>È necessario tuttavia distinguere se l’accessorio è integrato nel contratto di locazione principale o se fa oggetto di un contratto di locazione separato.</p> <p><strong>A)<br /></strong>Nel caso di contratti di locazione di abitazione/locali commerciali che comprendono <strong>in un unico contratto</strong> anche la locazione di uno o più posti auto, per il calcolo dell’eventuale aumento della pigione occorre prendere in considerazione la pigione forfettaria stabilita e basarsi sul cosiddetto <strong>calcolo del metodo relativo</strong>, che richiede l’applicazione cumulativa dei seguenti quattro criteri (trattati anche nel contributo dell’avv. Galfetti in EF n. 3/2023):<br />- carovita al 40%;<br />- evoluzione del tasso ipotecario;<br />- lavori di miglioria effettuati;<br />- aumento generale dei costi.</p> <p>Si ricorda che l’aumento della pigione può essere fatto valere solo per la scadenza contrattuale (salvo in caso di pigioni indicizzate o scalari), notificandolo tramite il Modulo ufficiale approvato dal Cantone. L’aumento deve essere motivato ed il modulo deve pervenire all’inquilino al più tardi 10 giorni prima che inizi il termine di preavviso del contratto.</p> <p><strong>B)<br /></strong>Nel caso in cui invece i contratti di locazione dell’abitazione/locale commerciale ed il posto auto fossero stati stipulati tramite due o più contratti separati ogni modifica contrattuale (aumento della pigione per esempio) avverrà <strong>in maniera separata</strong>. Nondimeno anche per il solo posteggio sarà necessario utilizzare il modulo ufficiale, rispettando il termine di preavviso minimo di 3 mesi e 10 giorni.</p> <p>Anche se al conduttore viene messo a disposizione un immobile da utilizzare insieme a locali abitativi e commerciali e si applica l'art. 253a cpv. 1 CO, ciò non significa necessariamente, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, che esista un rapporto contrattuale unitario e complessivo in cui la disdetta dell'immobile accessorio affittato separatamente sarebbe inammissibile. In particolare, nel caso di contratti separati stipulati in momenti diversi e contenenti anche termini di disdetta diversi, è più probabile che le parti non abbiano voluto stipulare un rapporto di locazione unitario.</p> <p>Secondo il Tribunale federale, il locatore che non vuole più far utilizzare l'immobile secondario all'inquilino non deve disdire imperativamente anche il contratto di locazione esistente per l'immobile principale.</p> <p>In questo senso dunque occorre tenere conto dell’indipendenza formale dei contratti, nella misura in cui solo uno dei contratti è interessato dalla modifica.</p> <p>Per quanto riguarda l’aumento della pigione è dunque possibile procedere, notificando il modulo ufficiale e rispettando le relative formalità, aumentando la pigione al solo posto auto.</p> <p>In alternativa al calcolo del metodo relativo, è possibile calcolare l’aumento di pigione sulla base del criterio delle pigioni in uso nella zona. Condizione fondamentale per poter applicare questo metodo è tuttavia necessario che siano trascorsi almeno 8 anni dalla conclusione del contratto.</p> <p>Secondo quanto disposto dall’art. 11 cpv. 1 OLAL determinanti per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi dell’articolo 269 lettera a CO sono le pigioni di locali d’abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per:<br />- ubicazione,<br />- dimensione,<br />- attrezzatura,<br />- stato,<br />- anno di costruzione.</p> <p>L’interpretazione fatta dal Tribunale federale per rapporto a tale possibilità è divenuta col tempo molto restrittiva. Affinché si possa parla di pigioni in uso nella zona è necessario che il locatore porti almeno 5 esempi di oggetti locati analoghi al suo rispetto ai criteri sopraindicati, che non appartengono a persone che detengono una posizione predominante sul mercato. Dovendo confrontare la pigione relativa ai posteggi, alcuni dei criteri sopra indicati devono essere relativizzati. L’ubicazione costituisce senz’altro un criterio determinante, così come il fatto che siano interni od esterni oppure siano coperti o no.<br />Per contro, l’anno di costruzione o lo stato della superficie del posteggio non dovrebbe essere rilevante, soprattutto se si tratta di un posteggio esterno.</p> <p>Questa esigenza di relativizzazione non dispensa tuttavia il proprietario dal presentare degli oggetti di confronto concreti e definiti.<br /><br /></p> <h4><strong>II. Aumenti di posti auto locati indipendentemente da un locale abitativo /commerciale</strong></h4> <p><strong>Un posto auto o un garage affittato indipendentemente da un contratto di locazione riguardante un'abitazione o un locale commerciale non costituisce né un'abitazione né un locale commerciale</strong> pertanto non gode della protezione contro le pigioni abusive.<br />L’aumento della pigione di questo tipo di contratti può avvenire senza formalità particolari. Non é infatti necessario utilizzare il formulario ufficiale e la modifica può avvenire tramite raccomandata, rispettando il preavviso e la scadenza pattuita dalle parti.<br />Inoltre anche le esigenze di motivazione sono alquanto ridotte, nella misura in cui non vi è alcun obbligo secondo la legge motivare e sostanziare (come invece è necessario fare secondo l’art. 269d CO, pena la nullità dell’aumento).<br /><br /></p> <h4><strong>Conclusione</strong></h4> <p>Per evitare ambiguità e lunghe procedure giudiziarie, è fortemente consigliato esprimere chiaramente la volontà delle parti nei contratti. Se non si desidera un collegamento tra il garage/posteggio e l’appartamento o il locale commerciale con le conseguenze sopra indicate e quindi evitare gli effetti del collegamento funzionale tra i due beni locati, si raccomanda di stipulare due contratti di locazione separati e di includere in ciascun contratto una clausola in cui le parti concordano espressamente che l’appartamento o il locale commerciale e il posto auto/garage saranno affittati e potranno essere disdetti /modificati separatamente uno dall’altro.</p> <p><br /><em><strong>Avv. Elisabeth Britt</strong></em></p>

<p>Il numero delle persone in assistenza si mantiene purtroppo sempre elevato. <br />Queste persone percepiscono delle prestazioni assistenziali per coprire i loro bisogni essenziali perché altrimenti le loro risorse finanziarie non sarebbero sufficienti. <br />L’importo è versato dall’Ufficio del sostegno sociale e dell’inserimento (USSI) direttamente all’assistito, che dovrebbe a sua volta procedere direttamente al saldo delle spese e delle fatture, come ad esempio la pigione; ciò però non sempre avviene.<br /><br />Lo scorso mese di novembre il Gran Consiglio ha approvato un’iniziativa parlamentare generica dell’avv. Roberta Soldati che chiedeva che in presenza di determinate condizioni l’autorità preposta al versamento della prestazione versasse la pigione direttamente al locatore invece che all’assistito; ciò peraltro già avviene di legge per il premio dell’assicurazione malattia obbligatoria, versato direttamente all’assicuratore.<br /><br />Più nel dettaglio, l’iniziativa proponeva che il versamento al locatore fosse sistematico (come per il premio di cassa malati), o che in alternativa, il versamento venisse fatto direttamente qualora l’assistito fosse in mora con il pagamento della pigione da almeno un mese, oppure se avesse a carico degli “atti” esecutivi.<br /><br />Nell’apposita audizione commissionale sull’argomento, la CATEF si è espressa chiaramente a favore dell’iniziativa. A favore del versamento diretto generalizzato della pigione al locatore giocavano il fatto che si sgravava di un compito l’assistito e che si riduceva così al minimo il rischio di una disdetta per mora; in particolare le autorità giudiziarie ed esecutive venivano pure alleggerite dal lavoro connesso con delle procedure esecutive evitabili.<br /><br />La seconda variante (pagamento diretto al locatore solo se l’inquilino è in mora o se ci sono procedure esecutive nei suoi confronti) è mirata e non generalizzata, ma ha trovato anch’essa il nostro pieno appoggio: è nell’interesse di entrambe le parti perché senza essere irrispettosa degli assistiti, garantisce comunque al locatore l’incasso delle pigioni, ciò che elimina il rischio per l’inquilino di una disdetta anticipata del contratto per mancato pagamento della pigione. La soluzione è anche rispettosa dei proprietari – che già hanno contribuito con le imposte a finanziarie i soldi per l’assistenza - che andranno quindi a buon fine e meglio a saldare le pigioni dovute per l’alloggio. Naturalmente il versamento diretto limiterà anche il numero delle procedure esecutive, sgravando le autorità preposte a tale funzione.<br /><br />Fondandosi sulle audizioni commissionali e il rapporto di maggioranza di Lara Filippini sull’iniziativa, lo scorso mese di novembre il Gran Consiglio ha approvato a larga maggioranza una delle varianti dell’iniziativa parlamentare. Esso ha deciso che il locatore potrà chiedere il pagamento diretto delle pigioni, a condizione che dimostri che la pigione non è stata versata per almeno due mesi consecutivi.<br /><br />Per intanto questa decisione <u>non produce ancora effetti</u>; il Consiglio di Stato è però ora incaricato di formulare una proposta di modifica legislativa che dovrà ancora essere accettata dal Parlamento. La messa in vigore di quanto deciso dovrà quindi ancora aspettare… <br /><br />Nel frattempo si rimane quindi alla situazione attuale che prevede soluzioni diverse -nell’eventualità del mancato pagamento della pigione da parte degli assistiti - a dipendenza delle particolarità del caso ma anche del funzionario incaricato dell’assistenza del singolo. Infatti in caso di mancato pagamento della pigione, capita che il funzionario sia d’accordo di procedere al versamento diretto delle pigioni al locatore, sia per garantire all’assistito di potere rimanere nell’abitazione, sia per preservarlo da ulteriori procedure esecutive, che a loro volta lo ostacolerebbero pesantemente, specie nella ricerca di un nuovo alloggio. Altri funzionari, sono invece meno collaborativi. <br /><br />Indipendentemente dal fatto che la pigione sia versata direttamente o meno dal Cantone, è bene sapere che <u>in nessun caso il Cantone si assume le spese per i danni causati dall’inquilino</u>. Contrariamente a quanto si pensa, questi non vengono neanche sempre assunti dalle assicurazioni, perché esse non coprono segnatamente i danni causati da incuria o da atti vandalici; questi sono purtroppo in chiaro aumento. La pretesa in risarcimento non potrà esser soddisfatta neppure dal diretto responsabile (autore dei danni), essendo lo stesso in assistenza perché nullatenente…<br />In caso di locazione ad una persona a rischio è consigliato esercitare il diritto di visita più frequentemente del solito, per potere intervenire con una certa celerità in caso di danni.<br /><br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p>Il deposito della pigione fa parte degli strumenti messi a disposizione dalla legge all’inquilino per la risoluzione dei difetti che toccano l’ente locato, oltre a quelli elencati all’art. 259a cpv. 1 CO che abbiamo trattato nel <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/grandine-e-danni-causati-dal-maltempo-diritti-e-obblighi-del-locatore-e-dell-inquilino-in-presenza-di-difetti-dell-ente-locato" target="_blank">numero di settembre di Economia fondiaria</a>. In particolare, il deposito della pigione costituisce un mezzo di pressione per spingere il proprietario ad effettuare i necessari interventi.</p> <p><strong>L’art. 259g cpv. 1 CO recita come segue: “<em>il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per iscritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per iscritto anche del deposito”.</em></strong></p> <p>Nel seguito vedremo le condizioni di applicazione per procedere correttamente ad un deposito della pigione e alle possibilità date al locatore per difendersi dinnanzi ad una tale evenienza.<br /><br /></p> <h4><strong>1. Le condizioni materiali</strong></h4> <p><strong>a) </strong><strong><em>L’inquilino deve aver ricevuto ed accettato l’ente locato<br /></em></strong>Il deposito della pigione è escluso se l’inquilino ha rifiutato di prendere possesso dell’ente locato in ragione di un difetto grave (art. 258 CO) oppure se ha disdetto il contratto di locazione in maniera anticipata in ragione dell’esistenza di un difetto grave (art. 259b lit.b CO).<br /><br />L’istituto del deposito della pigione è limitato alle locazioni che hanno per oggetto un immobile, ovvero abitazioni (anche di lusso) ed i locali commerciali, nonché posteggi, camere ammobiliate ed anche il semplice nudo terreno, con le annesse parti costitutive.</p> <p><strong><em>b) Presenza di un difetto che spetta al locatore eliminare<br /></em></strong>La nozione di difetto lo ricordiamo, si riferisce allo stato appropriato all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o sulla quale il conduttore poteva legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito. L’uso pattuito si determina prioritariamente in funzione dei termini della locazione e dei suoi annessi.</p> <p>Poco importa l’entità del difetto, il deposito della pigione può avvenire anche in caso di difetti di lieve entità salvo si tratti di difetti imputabili all’inquilino o difetti ai quali potrebbe rimediare egli stesso (piccola manutenzione).</p> <p><strong><em>c) Riparazione del difetto sollecitata da parte dell’inquilino<br /></em></strong>Nella misura in cui il locatore è a conoscenza del difetto, egli deve provvedere alla sua eliminazione in un termine ragionevole. Per poter depositare correttamente la pigione l’inquilino deve sollecitare espressamente la riparazione del difetto e non accontentarsi di avvertire genericamente il locatore della presenza del difetto.</p> <p><strong><em>d) Mancata eliminazione del difetto nel termine impartito<br /></em></strong>In questo senso si precisa che se il locatore ha preso delle misure concrete e irreversibili per la sistemazione del difetto, l’inquilino non è più legittimato a procedere con il deposito della pigione. Non è dunque necessario che il locatore abbia eliminato definitivamente il difetto, tuttavia deve essersi attivato in maniera concreta per l’eliminazione dello stesso.</p> <h4><strong><br />2. Le condizioni formali</strong></h4> <p><strong>a) </strong><strong><em>Fissazione di un congruo termine per iscritto<br /></em></strong>L’inquilino deve <strong>esigere dal locatore la riparazione del difetto per iscritto</strong>, <strong>assegnando al contempo un congruo termine</strong> per procedervi.</p> <p>La congruità del termine da assegnare dipende dalle circostanze del caso concreto: bisogna infatti tenere conto del grado di urgenza di un determinato difetto, l’importanza dei lavori da effettuare, le condizioni metereologiche e il tempo necessario per eventualmente ottenere delle autorizzazioni amministrative o dei preventivi. Molto spesso i termini che vengono assegnati dagli inquilini per rimediare a una moltitudine di difetti non sono oggettivamente sufficienti per i locatori per dare compiutamente seguito alle loro richieste.</p> <p>In generale si considera, tenuto conto del principio della proporzionalità e dei criteri summenzionati, che più grande è l'interesse oggettivo del conduttore all'eliminazione del difetto e più facilmente il difetto può essere eliminato, più il termine sarà commisurato brevemente.</p> <p><strong>Raccomandiamo sempre ai nostri soci destinatari di richieste di questo genere,</strong> <strong>di contestare la congruità del termine assegnato per iscritto se questi è reputato insufficiente.</strong> In caso contrario, il termine è reputato accettato e non sarà più possibile invocare la brevità del termine per contestare la validità del deposito della pigione.<br /><br /><strong><em>b) </em></strong><strong><em>Minaccia scritta del deposito della pigione<br /></em></strong>L’inquilino deve indicare chiaramente e senza ambiguità per iscritto, che se il difetto segnalato non verrà eliminato entro il termine impartito, la pigione verrà depositata presso l’autorità competente, ovvero l’ufficio di conciliazione in materia di locazione competente.</p> <p>Si può prescindere da questo tipo di minaccia quando, secondo i principi generali, la stessa sembra essere votata all'insuccesso. In tale ipotesi tuttavia l'avviso del deposito al locatore è ritenuto essere un presupposto di validità.</p> <p>La minaccia del deposito può essere anche notificata in uno scritto separato.<br /><br /><strong><em>c) Avviso scritto del conduttore dell’avvenuto deposito della pigione<br /></em></strong>La legge prescrive che il conduttore debba dare avviso scritto del deposito al conduttore (art. 259g cpv. 1 <em>in fine</em> CO), tuttavia si tratta di una prescrizione d'ordine la quale, se non rispettata, non rende invalido il deposito della pigione. Nella pratica succede spesso che il locatore non riceve alcuna comunicazione da parte dell’inquilino e quindi debba egli stesso informarsi presso l’ufficio di conciliazione competente circa l’avvenuto deposito della pigione.</p> <h4><strong><br />3. Esecuzione del deposito della pigione</strong></h4> <p>Se le condizioni di applicazione sono adempiute, il conduttore può procedere con il deposito della pigione presso l’ufficio di conciliazione in materia di locazione competente, ovvero quello del luogo di situazione dell’immobile.</p> <p>Il deposito può estendersi all'intero canone, compreso anche dell’acconto delle spese accessorie. Il conduttore può continuare a depositare le pigioni fintanto che non trova un accordo con il locatore, o fino ad avvenuta crescita in giudicato di una decisione dell'Ufficio o del Giudice in merito alla legittimità del deposito. Se in corso di procedura il locatore elimina il difetto, il diritto di depositare le pigioni cessa e l’inquilino dovrebbe riprendere a pagare regolarmente la pigione al locatore.</p> <p><strong>Possono essere depositate soltanto le pigioni che non sono ancora scadute secondo quanto previsto dal contratto</strong>. Le pigioni che devono essere pagate mensilmente in via anticipata devono essere quindi depositate entro la fine del mese precedente, in particolare, il deposito deve essere effettuato entro l’ultimo giorno di scadenza. </p> <p>Le pigioni depositate in conformità alle condizioni sopraesposte, <u>sono reputate pagate</u> (art. 259g cpv. 2 CO), pertanto il locatore non potrà indirizzare all’inquilino una diffida per mora e di conseguenza non potrà disdire il contratto sulla base dell’art. 257d CO. L’inquilino che invece procede al deposito della pigione senza rispettare le esigenze formali dello stesso, o procede tardivamente al deposito della pigione è in mora : il locatore potrà quindi procedere con la notifica di una diffida di mora con conseguente disdetta del contratto con preavviso di soli trenta giorni (art. 257d CO).</p> <p>A norma dell’art. 259h cpv. 1 CO <u>le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere dinnanzi l’autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore</u>. Il termine inizia a decorrere dal giorno in cui è dovuto il canone per legge o per contratto (art. 257c CO) e non dal giorno in cui è stato effettuato il primo deposito.<br /><br /></p> <h4><strong>4. Diritto del locatore allo svincolo delle pigioni depositate a torto</strong></h4> <p>L’art. 259h cpv. 2 CO prevede che non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'Ufficio di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto.</p> <p>Si tratta di un'azione che tende all'accertamento del mancato adempimento dei requisiti formali o materiali del deposito al momento del deposito. Il locatore può presentare l'istanza anche dopo trenta giorni dall'avvenuta ricezione dell'avviso di deposito, ma soprattutto, può procedere prima ancora che il conduttore inoltri l’istanza di convalida del deposito entro i trenta giorni come sopra indicato.</p> <p>In realtà, non è frequente che il locatore proceda ad inoltrare un’istanza prima che sia l’inquilino a farlo. Normalmente i proprietari attendono che sia l’inquilino ad inoltrare l’istanza, per poi sollevare in sede di conciliazione le proprie contestazioni.</p> <h4><strong><br />5. Conclusione</strong></h4> <p>L’istituto del deposito della pigione sottostà a regole ben precise ed esigenze formali che devono essere rispettate, pena l’invalidità del deposito della pigione. Raccomandiamo ai nostri soci, confrontati da una tale eventualità di agire con cautela e contattare il Segretariato per valutare i passi da intraprendere.</p> <p><br />Di seguito un elenco di situazioni per le quali un deposito della pigione <strong>è esclusa</strong>:</p> <ul> <li class="default">il locatore ha già sistemato il difetto e l’inquilino vanta unicamente delle pretese pecuniarie;</li> <li>il proprietario ha proposto entro un congruo termine una cosa equivalente ai sensi dell’art. 259c CO;</li> <li>il locatore sta procedendo ai lavori necessari per sistemare un difetto ed in tale contesto l’inquilino subisce dei fastidi;</li> <li>l’inquilino non ha fissato per iscritto al proprietario un congruo termine per procedere alla sistemazione di un difetto;</li> <li>il difetto in questione è irreparabile;</li> <li>l’inquilino ha depositato la pigione prima ancora che il termine assegnato al locatore fosse scaduto.</li> </ul> <p><br /><em><strong>Avv. Elisabeth Britt</strong></em></p>

<p>Accade sovente che dei candidati alla locazione non risultino solvibili per l’ente che vorrebbero locare, che sia perché hanno pendenti delle procedure esecutive, oppure poiché l’importo della pigione e delle spese accessorie (acconti e del conguaglio) supera un terzo delle loro entrate, e propongano dunque che <strong>un garante si impegni finanziariamente al loro fianco. <br /></strong>Tale soluzione, seppur sembri di facile applicazione, nella pratica potrebbe comportare diverse difficoltà.<br /><br />L’impegno quale garante può infatti rivestire diverse forme giuridiche. Quelle più frequenti sono la <strong>fideiussione</strong> (artt. 492 e segg. CO), <strong>l’impegno solidale</strong> (art. 143 CO) ed il <strong>contratto di garanzia</strong> (promessa della prestazione di un terzo, art. 111 CO), forme giuridiche difficilmente distinguibili tra di loro, ma che necessitano per la loro validità di condizioni formali differenti. <br /><br />In effetti, <strong>l’atto di fideiussione è sottoposto a delle rigide formalità:</strong> in particolare, quando il fideiussore è una persona fisica, la dichiarazione di fideiussione richiede <strong>l’atto pubblico se le somme garantite superano i fr. 2'000. -</strong>, ciò che è quasi sempre il caso se si tratta di un contratto di durata come quello di locazione. Una fideiussione che non adempie a tale requisito è nulla e fa decadere qualsiasi tipo di garanzia.<br /><strong>Per le altre due forme, invece, non è richiesta la forma autentica.<br /></strong><br />Il problema sorge quando le parti al contratto non sono state sufficientemente precise nell’indicazione del tipo di garanzia prestata: sarà necessario interpretare l’accordo in base al principio dell’affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta. Ciò premesso, il giudice ammette solo con riserbo la garanzia o l’impegno solidale e, in caso di dubbio sulla forma della garanzia, <strong>predilige la fideiussione poiché – prevedendo una forma qualificata per la sua stipulazione (atto pubblico) – ha quale scopo quello di proteggere il fideiussore che non avesse riflettuto a sufficienza prima di assumere l’impegno, lasciando così il locatore senza nessun terzo garante.<br /></strong><br />Quando invece una persona fisica promette esplicitamente un impegno solidale (art. 143 CO), si assume l’obbligazione che ne deriva solo se è adempiuta una delle seguenti condizioni supplementari:</p> <ul> <li class="default">se <strong>a seguito della sua formazione o delle sue attività, questa persona conosce i contratti di garanzia e il vocabolario tecnico in tale ambito</strong>;</li> <li class="default">se l’accordo fra le parti attesta che <strong>il garante conosce veramente la portata del suo impegno</strong>; l’accordo deve pure menzionare i motivi che hanno indotto le parti a non concludere una fideiussione;</li> <li class="default"><strong>se il garante ha un interesse diretto e materiale alla conclusione del contratto</strong> fra il debitore e il creditore, e che quest’ultimo è a conoscenza di tale interesse e può dunque intravedere il motivo per il quale il garante si dichiara pronto ad assumere una obbligazione identica a quella del debitore.</li> </ul> <p><br />Vi è, infine, un’ultima possibilità che non comporta particolari difficoltà: l’alternativa sarebbe quella di <strong>concludere il contratto con il terzo quale unico conduttore oppure quale co-conduttore insieme all’inquilino che necessita di avere il garante</strong>. In effetti, il Tribunale federale ha ammesso che si possa concludere una locazione comune con più conduttori, anche se non tutti occuperanno l’ente locato. <br />In ogni caso, è bene inserire nel contratto una clausola specifica che indica l’intenzione del terzo di non occupare personalmente i locali e la portata del suo impegno solidale.</p> <p><br /><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em></p>

<p>Gli eventi metereologici straordinari che nelle ultime settimane hanno colpito la nostra regione, in particolare il locarnese, hanno messo a dura prova inquilini e proprietari, molti dei quali sono ancora alle prese con i lavori di sistemazione degli immobili severamente danneggiati a seguito della grandine. <br />L’occasione ci è utile per ricordare i principi applicabili in caso di difetti all’ente locato, in particolare quali mezzi la legge mette a disposizione dei proprietari confrontati con danni e/o difetti ai propri immobili.<br /><br /></p> <h4><strong>Prevenzione</strong></h4> <p>Non potendo prevedere con largo anticipo l’arrivo delle tempeste di grandine, ai proprietari consigliamo di agire già durante le fasi di acquisto e di ristrutturazione degli immobili, optando per materiali di qualità, resistenti alle intemperie e di poi provvedere alla manutenzione costante degli immobili. Per ulteriori considerazioni in merito a questo tema, si rinvia al contributo dell’Ing. Marco Bernasconi comparso sulla nostra rivista n. 1 /2022. <br />Bastano poche misure da intraprendere affinché gli immobili non subiscano danni. Segnaliamo che nel contratto di locazione CATEF, in particolare nel regolamento del bene locato, è contenuta una disposizione (art. 11) che prevede che con l’avvicinarsi di temporali e tempeste, il conduttore deve chiudere finestre e gelosie, riavvolgere le tende parasole e abbassare gli avvolgibili per evitare danni dal maltempo. <br />È doveroso inoltre sottolineare l’importanza di stipulare delle adeguate polizze assicurative che coprano i proprietari dai sinistri causati dall’acqua o altri eventi naturali. Ciò vale anche per gli inquilini, i quali, secondo il contratto CATEF (clausola 20.4 delle condizioni generali) oltre all’assicurazione responsabilità civile, devono disporre o stipulare un’adeguata assicurazione dell’arredamento dell’ente locato, contro i danni dell’incendio e dell’acqua e di mantenerla in vigore per tutta la durata del contratto.</p> <h4><strong><br />Disposizioni applicabili </strong></h4> <p>A seguito del maltempo i danni lasciati dalla tempesta sono stati numerosi: tetti divelti, giardini distrutti, vetri e carrozzeria di auto danneggiate. Nel seguito tratteremo le possibili azioni che inquilino/proprietario sono in diritto di intraprendere secondo il diritto della locazione rispettivamente quali sono i rispettivi obblighi delle parti.<br /><br /><strong><em>L’art. 259a cpv. 1 CO prevede che se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure è turbato nell’uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:<br />a) l’eliminazione del difetto (art. 259b CO) <br />b) una riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259d CO), <br />c) il risarcimento dei danni (art. 259e CO), <br />d) l’assunzione della lite contro un terzo (art. 259f CO).<br />Il cpv. 2 del medesimo disposto di legge prevede che il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione. <br /></em></strong><br />Il presente articolo tratterà unicamente delle opzioni date dal cpv. 1. La procedura di deposito della pigione (enunciata all’art. 259a cpv. 2 CO) sarà oggetto di un altro articolo in un prossimo numero di Economia Fondiaria.</p> <h4><br /><strong>a) L’eliminazione del difetto (art. 259b CO)<br /></strong></h4> <p>L’art. 259b CO prevede che se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può: <br /><br />a) Recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l’idoneità dell’immobile all’uso a cui è destinato o, trattandosi di una cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità; quindi in caso di <strong>difetto grave</strong> <br /><br />b) Farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l’idoneità della cosa all’uso a cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente; in caso di <strong>difetti di media gravità</strong>. <br /><br />La nozione di difetto dell’ente locato ai sensi degli <span>art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO</span> si riferisce allo stato appropriato all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o sulla quale il conduttore poteva legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito L’uso pattuito si determina prioritariamente in funzione dei termini della locazione e dei suoi annessi.<br /><br />Il proprietario deve essere a conoscenza del difetto per poterlo eliminare. In questo senso l’art. 257g CO prevede che <strong>il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sempreché non debba eliminarli egli stesso</strong>. Il mancato avviso in merito all’esistenza del difetto espone l’inquilino a risarcire il locatore per i danni eventualmente causati. <br /><br />Il locatore avvisato della presenza di un difetto deve provvedere all’eliminazione entro un congruo termine. La congruità del termine si determina in base alle circostanze del caso concreto e meglio tenendo conto di fattori quali: l’entità dei lavori da eseguire, il grado di urgenza, il tempo necessario per ottenere eventuali autorizzazioni amministrative. In genere si considera che più un difetto è grave e più il locatore deve agire con sollecitudine. <br /><br />L’inquilino non ha il diritto di chiedere l’eliminazione del difetto se ha disdetto il contratto di locazione o se il proprietario, entro un congruo termine, sostituisce la cosa con una equivalente (art. 259c CO). <br /><br />Quest’ultima opzione costituisce un’eccezione al dovere contrattuale del proprietario di eliminare il difetto, la quale tuttavia nella pratica non viene utilizzata di frequente. Da un lato poiché non tutti i proprietari dispongono di oggetti di sostituzione da proporre, dall’altra poiché la nozione di “oggetto equivalente” imporrebbe ai proprietari di offrire oggetti che in sostanza siano identici a quello in uso all’inquilino (quartiere, numero di locali, superficie, comodità, situazione geografica, periodo di costruzione dell’immobile …), ciò che chiaramente pone non poche difficoltà. <br /><br />Nel caso in cui il locatore non dia seguito alle richieste dell’inquilino di eliminare il difetto entro un termine congruo, il conduttore ha a disposizione le due facoltà sopraindicate.  <br /><br />Ricordiamo inoltre che a norma dell’art. 257h CO <strong>il conduttore è tenuto a tollerare i lavori necessari all’eliminazione dei difetti della cosa, ovvero alla rimozione o alla prevenzione dei danni</strong>. Per un approfondimento relativo alla disposizione summenzionata, rinviamo i nostri soci all’articolo comparso sulla nostra rivista EF n. 3/2016 riguardo al tema. <br /><br /></p> <h4><strong>b) Riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259g CO)<br /></strong></h4> <p>Se il difetto <strong>pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata</strong>, il conduttore può pretendere <strong>una riduzione proporzionale del corrispettivo</strong> <strong>a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo</strong>. <br /><br />Sulla nozione di difetto, si rinvia a quanto indicato al punto precedente. Il difetto può avere la sua origine non solo nella cosa stessa, ma anche nel vicinato o nell’attitudine di terzi, poco importando se rientri o meno nella sfera d’influenza del locatore o se il conduttore possa eventualmente rivalersi sui vicini o i terzi.<strong> Non è necessario che il locatore ne abbia colpa</strong> o che il difetto sia riparabile, tuttavia è necessario che il locatore sia a conoscenza del difetto. <br /><br />Si precisa che il conduttore non ha il diritto di chiedere ed ottenere una riduzione della pigione qualora il difetto in questione possa essere rimediabile tramite piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione (art. 259 CO). <br /><br />Per determinare l’ammontare della riduzione si procede secondo il <strong>metodo proporzionale</strong>: si confronta il valore della cosa con il difetto ed il valore della cosa senza difetti. Il calcolo proporzionale non è sempre facile da applicare, soprattutto in presenza di difetti media gravità: in questi casi, secondo il Tribunale federale, è ammissibile procedere secondo equità, tenendo conto dell’esperienza generale della vita e le circostanze del caso specifico nonché del fatto che il difetto possa avere delle intensità diverse. <br /><br />Molti soci ci segnalano che i loro inquilini spesso procedono alla riduzione unilaterale della pigione senza interpellare il locatore: i rischi di tale modo di agire sono evidenti ritenuto che se il locatore non concorda sul principio della riduzione o sul suo ammontare (deciso unilateralmente dall’inquilino), l’inquilino si espone ad una procedura per mora ai sensi dell’art. 257d CO, nonché ad una procedura esecutiva e nel peggiore dei casi anche ad una disdetta anticipata del contratto.<br /><br />Invitiamo i nostri soci ad agire con cautela ritenuto che ogni situazione va ponderata tenuto conto di tutte le circostanze. </p> <h4><br /><strong>c) Risarcimento dei danni (art. 259e CO)<br /></strong></h4> <p>Secondo il disposto di legge summenzionato, il locatore è tenuto a risarcire i danni cagionati al conduttore da un difetto della cosa, ove non provi che nessuna colpa gli incombe. <br />Per poter pretendere al versamento di un risarcimento l’inquilino deve dimostrare che: <br />Il bene locato è/è stato interessato da un difetto la cui riparazione non incombe all’inquilino; <br />A causa della presenza del difetto egli ha subito un danno; <br />Il danno dubito è in rapporto di causalità adeguata con il difetto. <br />Il versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone la <strong>colpa del locatore</strong> per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di un difetto, <strong>rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi, ossia di dimostrare che ha adottato tutte le precauzioni atte a prevenire il difetto e così l’insorgere del danno; in altri termini che non può essergli ascritta neppure una colpa per negligenza</strong>. <br />Nel calcolo del risarcimento l’inquilino deve lasciarsi imputare gli eventuali vantaggi, per esempio nel caso in cui avesse dovuto traslocare a causa dei disagi in un appartamento in cui paga una pigione ridotta rispetto a quella che pagava prima. Inoltre, a norma dell’art. 44 CO l’inquilino è tenuto a ridurre il suo danno, per esempio nel caso in cui il suo appartamento non risulta più abitabile, cercherà un appartamento di sostituzione invece che alloggiare in un albergo.</p> <h4><br /><strong>d) Assunzione della lite contro un terzo (art. 259f CO)</strong></h4> <p>Questa disposizione prevede il caso in cui un terzo fa valere sull’ente locato un diritto incompatibile con quello del conduttore. In tal caso, il locatore, dietro avviso del conduttore, è tenuto ad assumere la lite. <br />L’applicazione del disposto di legge summenzionato è in realtà molto rara pertanto non entreremo nel merito. <br /><br /></p> <p><em><strong>Avv. Elisabeth Britt</strong></em></p>

<p>Nelle scorse settimane siamo stati invitati per un'audizione presso la Commissione Sanità e sicurezza sociale del Gran Consiglio, allo scopo di sentire la nostra posizione in merito ad un'iniziativa parlamentare presentata nella forma generica dall'on. Roberta Soldati e cofirmatari, chiedente una modifica della Legge sull'assistenza sociale e più in particolare, il versamento diretto della pigione da parte dello Stato al locatore, in presenza di determinate condizioni.<br /><br /><strong>Situazione attuale:</strong> le persone in assistenza ricevono da Bellinzona un importo che di regola è comprensivo anche della pigione e dell'acconto delle spese accessorie e magari anche del relativo conguaglio. Lo Stato non rimborsa però eventuali risarcimenti di danni arrecati all'ente locato così come pigioni, spese o garanzie scoperte.<br /><br />Il sistema parte dal presupposto che la persona in assistenza riversi i soldi percepiti per la pigione e le spese al suo locatore adempiendo così correttamente ai suoi obblighi. Per questo motivo la legge (art. 25 LASS) prevede che i pagamenti delle prestazioni in danaro <u>siano di regola</u> effettuati dall'autorità competente direttamente all'assistito o al suo rappresentante legale fatta eccezione per il pagamento del premio per l'assicurazione obbligatoria contro le malattie, versato direttamente all'assicuratore. Eccezionalmente, qualora il funzionario incaricato lo ritenga opportuno - quindi in pratica quando la persona in assistenza è poco affidabile nei pagamenti - egli versa direttamente la pigione e le spese al locatore, invece che all'inquilino. Ciò riduce il rischio di scoperti, esonera il locatore dalle difficoltà per l'incasso degli eventuali scoperti e soprattutto permette un utilizzo mirato dei soldi deliberati dallo Stato per l'alloggio del singolo assistito. <br /><br />L'ampio margine di apprezzamento concesso ai funzionari fa sì che parecchi locatori e amministrazioni, per contenere i rischi di perdite, siano disposti a locare gli appartamenti solo a dipendenza di chi sia il funzionario preposto del caso e quindi soprattutto, della sua disponibilità o meno di versare la pigione dirittamente al locatore invece che all'assistito.<br /><br />In questo contesto è giusto ricordare che la categoria degli inquilini in assistenza è una categoria spesso "esigente" nel senso che numerosi sono i casi in cui i problemi finanziari sono accompagnati anche da problemi psicologici, da dipendenze o di altro tipo, che  fanno sì che i rapporti siano più rischiosi per via del rischio accresciuto di disturbi, di litigi, di danni, di partenze dall'appartamento fuori termine, di spese legali e giudiziarie; le spese che ne derivano, benché dovute, non verranno però rimborsate dall'assistito perché nullatenente. I soldi della pigione e delle spese accessorie sono quindi indispensabili per contenere le perdite..<br /><br /><strong>Per risolvere la situazione, l'iniziativa propone due soluzioni alternative:<br /></strong></p> <ul> <li class="default">in analogia a quanto avviene per il pagamento del premio dell'assicurazione obbligatoria contro le malattia versato direttamente all'assicuratore, che anche la pigione venga versata direttamente al locatore;</li> <li class="default">che la pigione venga versata direttamente al locatore qualora il conduttore in assistenza fosse in mora nel pagamento della pigione di un mese, oppure ove egli avesse a proprio carico degli atti esecutivi.</li> </ul> <p>Entrambe e soprattutto la seconda variante sono nell'interesse di ambo le parti:</p> <ul> <li class="default">i conduttori devono comunque riversare al locatore i soldi percepiti per l'alloggio, e la ricezione sicura della pigione riduce la riluttanza o addirittura la contrarietà dei proprietari a locare le loro abitazioni alle persone in assistenza perché deluse dalle perdite subite per pigioni impagate, danni e spese varie.</li> <li class="default">il fatto che vi sia una garanzia di incassare la pigione e le spese accessorie permette quindi di mantenere una più ampia scelta di alloggi a disposizione delle persone in assistenza, rimanendo i locatori più disponibili nei loro confronti.</li> <li class="default">Se non paga correttamente, l'inquilino dovrà abbandonare entro breve la casa dopo una procedura di espulsione per mancato pagamento che può essere travagliata, e avrà sicuramente più difficoltà a trovare una nuova sistemazione, anche perché le situazioni debitoria ed esecutiva saranno ulteriormente peggiorate.</li> </ul> <p>Troverete maggiori informazioni nel nostro sito al link che segue:<br /><a href="/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/osservazioni-al-progetto-di-modifica-del-diritto-di-locazione-in-particolare-gli-artt-261-262-e-269d-co">https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/modifica-della-legge-sull-assistenza-sociale-prevedere-il-pagamento-diretto-della-pigione-al-locatore-cfr-artt-25-e-26-lass</a><br /><br /></p> <p><em><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></em></p> <p><br /><img style="width: 100%; height: 100%;" src="/media/1459/assistenza-quadretta.png?width=674&amp;height=616&amp;mode=max" alt="" data-udi="umb://media/6b7c08353f6343b69b488db168e12b55" /></p>

<h4><strong>Premessa</strong></h4> <p>Negli ultimi mesi si è discusso molto di aumenti dei costi e di aumenti delle pigioni. Il tema è di grande attualità e merita di essere approfondito ritenuto che un eventuale aumento/modifica unilaterale del contratto a sfavore dell’inquilino può essere imposto a quest’ultimo soltanto a condizioni di forma e contenuto molto restrittive.<br /><br />Come in ogni altro ambito contrattuale, anche in quello locativo vige il principio “<em>pacta sunt servanda”, </em>sicché di principio qualsiasi modifica contrattuale può essere notificata solo per la scadenza contrattuale e non prima. Solo per i contratti di lunga durata (almeno 3 o 5 anni) la legge prevede eccezionalmente la possibilità di adeguamento della pigione prima della scadenza.<br /><br />Inoltre, anche se notificate per la prossima scadenza contrattuale, le modifiche della pigione o altre modifiche unilaterali del contratto non possono essere fatte liberamente ma devono invece ossequiare rigorosi criteri imposti dalla legge alfine di prevenire modifiche contrattuali abusive. <br />Contrariamente a quello che si possa pensare, nella maggioranza dei casi non è possibile procedere con un aumento della pigione poiché non ne sono adempiute le condizioni. <br />Nel presente articolo vedremo nel dettaglio le regole più importanti da rispettare, ritenuto che verranno trattati solo gli aspetti formali. Gli aspetti sostanziali, e meglio quando e in che misura si può procedere ad una modifica di pigione/altra modifica contrattuale, sarà oggetto di un altro articolo in un prossimo numero di EF.<br /><br /><br /><strong>Art. 269<em>d – aumenti di pigione e altre modificazioni unilaterali del contratto da parte del locatore</em><br /></strong><strong>¹ Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l’au­mento al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.<br />² L’aumento è nullo se il locatore:<br />a. non lo comunica mediante il modulo prescritto;<br />b. non lo motiva;<br />c. lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.<br />³ I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del condut­tore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.<br /></strong></p> <h4><br /><strong>1. Campo di applicazione</strong></h4> <p>La norma trova applicazione in differenti scenari: quello più frequente è quello in cui la modifica in favore del locatore consiste <strong>nell’aumento della pigione del contratto</strong>. La norma si applica solo ai contratti di locazione di durata indeterminata e non ai contratti di durata determinata i quali prendono fine alla scadenza prevista dalle parti.<br /><br />Un altro scenario è quello previsto dall’art. 269d cpv. 3 CO, ovvero quando il locatore procede a notificare <strong>un’altra modifica unilaterale del contratto in suo favore</strong>. La legge non fornisce una definizione di “altra modifica unilaterale” ma si limita ad indicare degli esempi di applicazione, e meglio la diminuzione  delle prestazioni del locatore o l’introduzione di nuove spese accessorie. Il Tribunale federale ha indicato che in linea di principio, tutte le modifiche tramite cui è possibile modificare il precedente rapporto di scambio delle prestazioni del locatore e dell'inquilino è soggetto dall’applicazione dell’art. 269d cpv. 3 CO.<br /><br />Una <strong>modifica</strong> del contratto apparentemente <strong>neutra</strong>, che non apporta vantaggi al locatore o non arreca svantaggi all’inquilino, non soggiace all’applicazione della suddetta norma. Alcuni autori sostengono tuttavia che, essendo la modifica del contratto unilateralmente imposta dal locatore, la presunzione secondo cui la modifica sia di fatto a favore del locatore sarebbe data. In caso di dubbio, suggeriamo ai nostri soci di fare sempre capo all’utilizzo del modulo ufficiale.<br /><br />In questo senso si precisa che anche <strong>le modifiche che possono sembrare insignificanti</strong> agli occhi del locatore, devono essere imperativamente notificate all’inquilino tramite il modulo ufficiale. In una recente sentenza del Tribunale federale, è stato giudicato un caso in cui il locatore ha notificato tramite il modulo ufficiale agli inquilini una modifica del regolamento della casa che limitava maggiormente la possibilità per gli inquilini di suonare degli strumenti musicali (in concreto la modifica vietava di suonare strumenti musicali nei giorni festivi e la domenica, e negli altri giorni era consentita per un massimo di tre ore al giorno). Il Tribunale di prima istanza ha ritenuto che una tale modifica costituiva una precisazione al regolamento della casa già in vigore e che non costituiva uno svantaggio per l’inquilino. Il locatore avrebbe dunque potuto fare a meno di utilizzare il modulo ufficiale. <br />La nostra Alta Corte, ha invece ritenuto che il nuovo regolamento della casa limitava la libertà d’uso degli inquilini, riducendo le ore nelle quali avrebbero potuto fare musica. Tale restrizione aggiuntiva costituiva dunque una modifica unilaterale del contratto ai sensi dell’art. 269d cpv. 3 CO, ovvero un caso di applicazione del formulario ufficiale.</p> <h4><br /><strong>2.</strong> <strong>Condizioni formali</strong></h4> <p>Il locatore che vuole procedere ad aumentare la pigione o notificare un’altra modifica unilaterale del contratto <strong>deve imperativamente rispettare cinque condizioni</strong>:<br /><br /><strong>1. Notificare l’aumento/la modifica tramite il modulo ufficiale (2.1).<br />2. Indicare i motivi dell’aumento/modifica del contratto (2.2)<br />3. Rispettare la scadenza contrattuale (2.3) <br />4. Rispettare il termine per la notifica dell’aumento (2.4)<br />5. Assenza di una minaccia di disdetta (2.5)<br /><br /></strong>Nel seguito vediamo più approfonditamente le condizioni di applicazione.</p> <h4><br /><strong>2.1. Il modulo ufficiale</strong></h4> <p>Il locatore deve imperativamente procedere alla notifica dell’aumento/modifica unilaterale utilizzando il modulo ufficiale approvato dal Cantone. Il modulo può facilmente essere scaricato dal sito del Cantone Ticino (<a href="https://www4.ti.ch/poteri/giudiziario/locazione/la-locazione">https://www4.ti.ch/poteri/giudiziario/locazione/la-locazione</a>) o dal nostro sito internet (nella sezione “Chi Siamo/link e documentazione utili”).<br /><br />L’utilizzo del modulo (ed il suo contenuto) ha quale scopo quello di permettere all’inquilino di comprendere la portata della modifica/aumento e di informarlo sui suoi diritti per eventualmente contestarlo.<br /><br />Affinché il modulo ufficiale sia valido, il locatore (o il suo rappresentante) <strong>deve debitamente compilarlo e sottoscriverlo apponendo la firma di propria</strong> <strong>mano</strong> (art. 14 cpv. 1 CO).<br /><br /><strong>Il mancato utilizzo del modulo ufficiale comporta la nullità dell’aumento/modifica unilaterale e può essere fatta valere in ogni tempo e anche dopo anni! Il rispetto di questa prescrizione formale è fondamentale.<br /><br /></strong>In caso di aumenti di pigione/modifiche del contratto pattuite consensualmente tra il locatore e l’inquilino, il locatore è dispensato eccezionalmente dall’utilizzo del modulo ufficiale. Tale considerazione tuttavia vale unicamente se:<br /><strong><br /></strong>- L’aumento di pigione/modifica del contratto è stata pienamente accettata dall’inquilino. In questo senso, la firma di un accordo tra le parti non è però sufficiente per dispensare il locatore dall’utilizzo del modulo ufficiale.<br /><br />- l’inquilino deve essere pienamente informato riguardo al suo diritto di contestazione e deve averci liberamente rinunciato, senza pressioni o minacce di disdetta formulate dal locatore.<br /><br />Ritenuto che in caso di litigio tra le parti, al locatore incombe l’onere della prova che dimostri che l’inquilino ha espresso il suo consenso in piena cognizione di causa e senza alcuna pressione, <strong>raccomandiamo di voler sempre allegare l’accordo raggiunto con l’inquilino al modulo ufficiale (debitamente compilato) e sottoscritto da entrambe le parti</strong>. Va detto che nella pratica simili accordi rimangono comunque piuttosto rari.</p> <h4><br /><strong>2.2. Motivazione della modifica unilaterale/aumento della pigione</strong></h4> <p>I motivi della variazione contrattuale devono essere indicati in maniera sufficientemente precisa nel modulo (art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 OLAL) per consentire al conduttore di comprenderne la portata e la giustificazione  e valutare in conoscenza di causa l’opportunità di contestarla.<br /><br />La motivazione dell’aumento/modifica contrattuale deve figurare sul modulo ufficiale o su una lettera accompagnatoria alla quale si riferisce esplicitamente il modulo e vincola il locatore, che non può far valere nuovi motivi di aumento/modifica contrattuale in corso di procedura.</p> <h4><br /><strong>2.3. Rispetto della scadenza contrattuale</strong></h4> <p>Come indicato dalla disposizione di legge (art. 269d cpv. 1 CO), il locatore può aumentare la pigione o modificare unilateralmente il contratto unicamente “per la prossima scadenza di disdetta” (contrattuale o legale).<br /><br />Il modulo ufficiale deve indicare la data a partire dalla quale entrerà in vigore la modifica unilaterale /l’aumento della pigione.</p> <h4><br /><strong>2.4. Rispetto del termine per la notifica dell’aumento/modifica unilaterale</strong></h4> <p>La legge indica che il modulo ufficiale deve essere notificato all’inquilino <strong>almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso del contratto.<br /><br />L’inquilino deve aver effettivamente ricevuto il modulo ufficiale almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso, di preferenza per raccomandata. </strong>Il termine di 10 giorni si conta dal giorno successivo alla consegna effettiva o al ritiro reale della raccomandata (giorno uno) e non dalla data d’invio del modulo ufficiale. In caso di mancato ritiro del modulo ufficiale spedito per raccomandata, il termine dei 10 giorni comincia a contarsi dal giorno successivo all’ultimo dei sette giorni di giacenza presso l’ufficio postale.<br /><br />Tenuto conto del termine di giacenza di sette giorni della raccomandata, consigliamo ai nostri soci di attivarsi tempestivamente procedendo all’invio tenendo conto di ulteriori dieci giorni (10 giorni +10 giorni +3 mesi, per i locali abitativi e 10 giorni +10 giorni +6 mesi per gli spazi commerciali), per essere certi di rispettare i termini.<br /><br />Nel caso in cui il termine di dieci giorni non dovesse essere rispettato, gli effetti della notifica dell’aumento/modifica unilaterale verrebbe riportato alla prossima scadenza contrattuale.</p> <h4><strong><br />2.5. Assenza di minaccia di disdetta o di disdetta</strong></h4> <p>Il locatore non può utilizzare la disdetta come mezzo di pressione sul locatore per obbligarlo ad accettare una modifica contrattuale.<br /><br />L’eventuale aumento di pigione o modifica unilaterale ottenuta in tali circostanze <strong>è nulla</strong>. La disdetta data allo scopo di imporre all’inquilino una tale modifica contrattuale è abusiva e pertanto annullabile (art. 271a cpv.1 lett. b CO).</p> <h4><br /><strong>3. Conseguenze del mancato rispetto dell’art. 269d CO</strong></h4> <p>Riassumendo quanto indicato nei punti precedenti, la notifica dell’aumento/modifica unilaterale che non rispetta le condizioni formali poste dall’art. 269d CO <strong>è nulla</strong>, in particolare se: <br /><br />- notificata senza modulo ufficiale; <br />- il modulo ufficiale non è firmato di propria mano (o firmato tramite firma elettronica qualificata); <br />- il modulo ufficiale non è stato compilato correttamente (data di entrata in vigore dell’aumento/ modifica mancante, mancata indicazione della pigione attuale, assenza di motivazione,…); <br />- l’aumento di pigione/modifica unilaterale è ottenuta con minaccia di disdetta o con di disdetta.<br /><br />Il mancato rispetto del termine per la notifica del modulo ufficiale di dieci giorni prima l’inizio del termine di preavviso non comporta la nullità della notifica, tuttavia la stessa entrerà in vigore alla prossima scadenza contrattuale utile.<br /><br /></p> <p><em><strong>Avv. Elisabeth Britt</strong></em></p>

<p>Molto spesso i nostri soci ci interrogano sulle conseguenze – nel decorso di una procedura di mora - del non ritiro delle raccomandate da parte dei loro inquilini. Sapere cosa accade è di fondamentale importanza poiché detta procedura deve sottostare a delle rigide formalità, in particolare per quanto attiene al conteggio dei termini. <br /><br />Innanzitutto, ricordiamo che, nel caso in cui il conduttore non dovesse rispettare i termini di pagamento <strong>della pigione e delle spese accessorie</strong>, l’art. 257d CO prevede dapprima che il locatore invii una diffida con l’indicazione precisa dell’importo scoperto e con l’assegnazione di un termine minimo di 30 giorni per il versamento del dovuto; inoltre vi deve essere la minaccia di disdetta in caso di mancato pagamento entro tale termine. Successivamente, in caso di mancato pagamento nel termine assegnato, alla diffida farà poi seguito una disdetta anticipata (da inviare utilizzando il modulo ufficiale del Cantone). Il locatore potrà quindi recedere dal contratto con un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese.<br /><br />Nel caso in cui i conduttori fossero <strong>sposati e l'ente locato fosse adibito ad abitazione famigliare</strong>, sia la diffida che la disdetta <u>vanno spedite in buste separate</u> sia al marito che alla moglie, questo anche se il contratto fosse intestato solamente a uno dei coniugi (art. 266n CO).<br /><br />Vanno quindi distinti i due invii:</p> <p>1. <strong><u>La diffida di mora</u></strong>, ovvero il “richiamo” (con avviso di disdetta) per mancato pagamento della pigione e delle spese accessorie: il termine legale per il pagamento degli scoperti è di <u>30 giorni dal giorno successivo al ritiro della raccomandata e non dalla data d’invio</u> (per verificare la data di ritiro consultare il sito https://service.post.ch/ekp-web/ui/list, oppure spedire una raccomandata con ricevuta di ritorno). Nel caso in cui l’ultimo dei 30 giorni cadesse di sabato, domenica o altro giorno festivo, il termine si protrarrebbe al giorno feriale successivo.<br />In caso di mancato ritiro della diffida da parte del conduttore, i 30 giorni decorrono dal giorno successivo all’ultimo dei sette giorni di giacenza della raccomandata presso La Posta. Se il conduttore non ritira la raccomandata La Posta rispedirà al mittente la busta. Il locatore che riceve la busta di ritorno potrà fare recapitare al conduttore mediante posta semplice una fotocopia della diffida, <strong>conservando quella originale spedita e ritornata perché non ritirata dall’inquilino nella <u>busta chiusa</u>.<br /></strong></p> <p>2. <strong><u>La disdetta per mora:</u></strong> se alla scadenza dei 30 giorni di cui alla diffida al locatore non è pervenuto integralmente il versamento di quanto richiesto, quest’ultimo può procedere con l’invio della disdetta tramite il modulo ufficiale del Dipartimento delle istituzioni per la notifica della disdetta del contratto di locazione.<br />I 30 giorni del preavviso decorrono dal giorno successivo alla notificazione della disdetta e cioè <u>dal giorno successivo a quello in cui la disdetta entra nella cosiddetta sfera dell’inquilino.</u> La disdetta entra nella sfera del conduttore il giorno in cui essa gli viene consegnata (anche a mano) o messa nel deposito nella casella postale. Se la raccomandata non può essere consegnata direttamente al conduttore perché è assente, essa si ritiene entrata nella sua sfera <u>il giorno successivo alla messa del foglietto giallo nella buca delle lettere</u>. <strong>Diversamente dalla diffida, la disdetta può perciò essere entrata nella sfera del conduttore anche prima che egli ne prenda realmente conoscenza</strong>, perfino prima che egli ne entri in possesso.<br />Anche per la disdetta, qualora dovesse tornare al mittente poiché non ritirata dall’inquilino, il locatore potrà farne recapitare per posta semplice una copia, ribadendo che nonostante non sia stata ritirata, produce comunque i suoi effetti. <strong>L’originale della disdetta andrà conservato nella <u>busta chiusa</u>.</strong><br /><br /></p> <p><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em></p>

<p>Il rincaro dei costi energetici e la necessità di ridurre i consumi hanno giustamente suscitato numerosi interrogativi. Già negli scorsi numeri su Economia Fondiaria vi abbiamo informato in merito alla necessità di adottare un comportamento parsimonioso nell'uso dell'energia, e a come l'aumento del costo dell'energia si ripercuota nei rapporti con gli inquilini; determinante è il tipo di contratto stipulato e in particolare se le spese energetiche sono comprese nella pigione o invece messe a carico dell'inquilino con un contributo forfettario o invece con il rimborso effettivo delle spese, secondo il modello acconto e conguaglio a fine periodo.</p> <p>Proprio in questa - frequente - ipotesi, diventa d'interesse per ambo le parti l'eventualità di innalzare l'importo dell'acconto mensile delle spese, per "diluire" sull'arco dell'anno le spese supplementari connesse col maggior costo dell'energia, e prevenire quindi importi notevolmente più elevati da saldare in un sol colpo, alla ricezione del conguaglio del periodo successivo.</p> <p><a data-udi="umb://media/895f7a6a41914d0698f90c8e9d098cec" href="/media/1412/modello-lettera-aumento-acconto-spese-accordo.docx" title="Modello lettera aumento acconto spese + accordo.docx"><strong>Scarica la bozza di lettera di invito agli inquilini ad aumentare il loro acconto e una proposta di accordo per nel caso essi fossero disponibili</strong></a>.<br />Tale documentazione è già stata trasmessa con una newsletter ai soci di cui abbiamo l'indirizzo di posta elettronica. Nel sito della CATEF, al link <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/rincaro-costi-energetici-documentazione-informativa" target="_blank">https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/rincaro-costi-energetici-documentazione-informativa</a></p> <p><br />Ecco la lista dei contributi pubblicati:</p> <ul> <li><a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/energia-non-%C3%A8-un-tema-di-una-sola-categoria-proprietari-e-inquilini-siamo-tutti-chiamati-ad-un-importante-e-convinto-risparmio-energetico-1" target="_blank"><strong>Consigli per risparmiare sul consumo energetico, con link a dei siti con informazioni supplementari</strong></a><br /><br /></li> <li><a rel="noopener" href="/media/1404/modello-lettera-aumento-acconto-spese.docx" target="_blank"><strong>Modello di lettera agli inquilini con proposta di accordo di aumentare l’acconto delle spese accessorie per contenere l’aumento del saldo del conguaglio</strong></a><br /><br /><br /></li> <li><strong class="default">Le spiegazioni sulla situazione in presenza di contratti con spese accessorie a forfait:<br /><br /></strong><a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/l-aumento-delle-spese-energetiche-giustifica-un-aumento-di-pigione-o-altra-soluzione-1" target="_blank"><strong>L'aumento delle spese energetiche giustifica un aumento di pigione o altra soluzione?</strong></a><br /><br /><a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/spese-accessorie-risposte-veloci-a-domande-generali-1" target="_blank"><strong>Risposte veloci a domande generali sulle spese accessorie</strong></a></li> </ul> <p><em><strong><br />La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p>Recentemente ci sono state sottoposte delle vertenze per problemi sorti a seguito di contratti di locazione redatti in maniera approssimativa per iscritto o addirittura solo verbalmente, così stipulati perché a detta dell'interessato alla locazione (poi diventato inquilino), lo stesso avrebbe necessitato di un'abitazione solo per un breve periodo. <br /><br />I motivi per l’utilizzo di un’abitazione solo per un breve periodo sono molteplici. Fra questi entrano in considerazione il fatto che la sistemazione sarebbe provvisoria in vista di potere entrare nella propria casa in costruzione, piuttosto che in ristrutturazione, o ancora, in attesa di potere entrare nell'abitazione appena acquistata, ma ancora occupata da un inquilino che partirebbe a breve, e via dicendo...<br /><br />Abbiamo assistito a casi in cui il proprietario, fidandosi in buona fede di quanto gli veniva indicato dall'interessato, ha tralasciato degli accertamenti in verità indispensabili, ciò che l'ha poi  pesantemente danneggiato.<br /><br />Anche in presenza di interessati per una breve locazione, rimangono fondamentali ed indispensabili in particolare le seguenti verifiche:<br /><br />- generalità, provenienza, permesso di soggiorno dell'interessato e dei conviventi <br />- attività lavorativa e luogo di lavoro,<br />- stipendio <br />- la sua situazione debitoria (estratto ufficio esecuzione e fallimenti), <br />- i motivi del perché sia comunque rimasto "senza casa": <br />- da dove viene e perché cerca (provvisoriamente) una nuova casa: non valeva forse la pena rimanere ancora nella vecchia abitazione, invece di fare due volte dei traslochi in pochi mesi?<br />- presenza di eventuali animali (in caso di loro accettazione indicarne il numero e il tipo) <br />- la durata precisa della permanenza per stabilire la durata del contratto o le scadenze di disdetta<br />- importo della garanzia (da versarsi <u>prima</u> dell'inizio del contratto e della consegna delle chiavi)<br /><br /><br />Dei locatori rinunciano a stipulare il contratto di locazione per iscritto perché fidandosi delle dichiarazioni dell'interessato, pensano che comunque rimarrà nell'ente locato solo per pochi mesi. Così essi si espongono pesantemente perché potrebbero trovarsi nella situazione di non riuscire a dimostrare quanto concordato con l'inquilino.<br /><br />Per lo stesso motivo non procedono agli usuali accertamenti, dando per scontato che in caso di violazione contrattuale, questa non avrà un forte impatto perché eventuali pigioni insolute o eventuali danni si riferirebbero comunque solo ad un periodo limitato.<br /><br />In verità girano personaggi che sono traslocatori seriali, che si arrangiano ad occupare locali, spesso a sbafo, e quando hanno ricevuto le chiavi si installano e senza fare fronte ai loro doveri e non liberano più gli spazi sino a quando non verranno espulsi dal giudice. E intanto i crediti nei loro confronti si accumulano!<br /><br />Un'ispezione presso l'ufficio esecuzione e fallimenti potrebbe così evidenziare paginate di atti di carenza beni e procedure esecutive ancora in corso per un importo complessivo molto elevato... E al più tardi in quel momento il locatore avrà la prova che l'inquilino non l'ha raccontata giusta e che verosimilmente non è l'unico cui abbia raccontato delle frottole. <br /><br />A quel punto le spese legali e giudiziarie per potere rientrare in possesso dei suoi locali occupati dall'inquilino "di breve durata", cui si sommano le pigioni e le spese non pagate, oltre ad eventuali danni, si fanno consistenti! Altro che rischio limitato! <br /><br />Neppure è poi scontato che simili comportamenti costituiscano un caso di truffa di cui all'art. 146 Codice Penale. Un presupposto irrinunciabile di tale reato è infatti quello dell'"inganno astuto": solo se l'autore ha agito ingannando e inducendo astutamente in errore la vittima, tale condizione è realizzata. Se però la situazione s'è prodotta, perché sulla base delle semplici dichiarazioni dell'interessato il locatore ha deciso di non procedere agli accertamenti usuali che normalmente si impongono in presenza di un contratto di locazione (quindi in pratica almeno alle verifiche citate più in alto) il reato non è verosimilmente realizzato.<br /><br />Evidentemente un'eventuale condanna per truffa non comporta di per sé il risarcimento del danno patito dal locatore. Potrebbe però costituire una consolazione "morale" per il fatto che colui che l'ha indotto volontariamente in errore per trarne a sue spese un vantaggio finanziario, venga condannato dal giudice penale. L'accertamento dei crediti del locatore sono invece oggetto della procedura presso il giudice civile; purtroppo anche una sentenza di condanna al pagamento dell’importo dovuto arrischia però di non essere coronata dal successo sperato, se l'inquilino è insolvente. <br /><br /><br /><strong>In conclusione, il mondo di oggi non è più quello di ieri e purtroppo una buona dose di diffidenza è giustificata. In particolare si impone grande prudenza se gli interessati pressano i locatori ad agire in loro favore: fretta e pressione dovrebbero fare scattare un campanello d'allarme: non sono mai buone consigliere.<br /><br /></strong></p> <p><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata</strong><strong> Galfetti</strong></em></p> <p><strong><br /><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/54/757_781_799/it#book_2/tit_2/lvl_1/lvl_u13" data-anchor="#book_2/tit_2/lvl_1/lvl_u13">Truffa </a></strong><br /><u><strong><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/54/757_781_799/it#book_2/tit_2/lvl_1/lvl_u13" data-anchor="#book_2/tit_2/lvl_1/lvl_u13">Art. 146  del Codice Penale</a></strong><br /></u>¹ Chiunque, per procacciare a sé o ad altri un indebito profitto, ingan­na con astuzia una persona affermando cose false o dissimulando cose vere, oppure ne conferma subdolamente l’errore inducen­dola in tal modo ad atti pregiudizievoli al patrimonio proprio o altrui, è punito con una pena detentiva sino a cinque anni o con una pena pecuniaria.<br />² La pena è una pena detentiva sino a dieci anni o una pena pecuniaria non inferiore a 90 aliquote giornaliere se il colpevole fa mestiere della truffa.<br />³ La truffa a danno di un congiunto o di un membro della comunione domestica è punita soltanto a querela di parte.<br /><br /></p>

<p>Nonostante l’argomento sia già stato trattato a più riprese nel nostro bimestrale (cfr. EF 3/2008 e 4/2012), val la pena chinarvisi nuovamente.</p> <p>Nell’ambito delle sue consulenze, il Segretariato ha potuto constatare che molto spesso il locatore non fa fronte al suo <strong>obbligo legale</strong> di notificare gli arrivi e le partenze dei suoi inquilini, ciò che diventa problematico ora che diversi Comuni hanno iniziato a verificare se gli annunci vengono fatti regolarmente. Infatti, nel corso delle ultime settimane siamo stati contattati da più soci che ci riferivano di aver ricevuto dei rapporti di contravvenzione circa la mancata notifica di uno o più conduttori, con l’assegnazione di un termine per presentare le proprie osservazioni.</p> <p><strong>Purtroppo, va segnalato che non vi è motivazione che tenga per giustificare il mancato rispetto dell’obbligo di notifica</strong> (salvo casi del tutto eccezionali); l’ignoranza della legge o la dimenticanza non costituisce, in effetti, una circostanza attenuante.</p> <p>Con il presente contributo proponiamo, quindi, un <em>reminder </em>dell’obbligo di notifica:</p> <p><strong><u><br />Qual è lo scopo della notifica?</u></strong></p> <p>Tutti i Comuni, mediante l’Ufficio del controllo degli abitanti, tengono il controllo degli abitanti per l’accertamento dei dati personali dei cittadini svizzeri e stranieri che risiedono nel Comune (cfr. Regolamento della legge di applicazione della legge federale sull’armonizzazione dei registri e concernente il controllo degli abitanti e la banca dati movimento della popolazione del 2 dicembre 2009).</p> <p><strong><u><br />Quando nasce l’obbligo di notifica?</u></strong></p> <p><strong>Ogni locatore deve notificare all’Ufficio del controllo degli abitanti, con l’apposito modulo, l’arrivo di nuovi conduttori (persone fisiche o giuridiche) siano essi svizzeri o stranieri, che risiedono o che hanno in locazione appartamenti, anche di vacanza, nel Comune, e ciò indipendentemente dal fatto che siano intestatari del contratto</strong>. Determinante è che la permanenza sia di almeno 30 giorni anche non consecutivi sull’arco di 360 giorni. La notifica va effettuata<strong> entro 8 giorni dall’entrata in vigore del contratto</strong> o, in mancanza di un contratto scritto, dalla data effettiva di occupazione dei locali.</p> <p>L’obbligo di notifica vale anche:</p> <ul> <li>per chi alloggia<strong> gratuitamente</strong> un cittadino svizzero o straniero;</li> <li>in caso di cambiamenti di appartamento <strong>all’interno dello stabile</strong>;</li> <li>per i datori di alloggi ai sensi della legislazione sugli esercizi pubblici, che alloggiano persone per periodi superiori a 90 giorni sull’arco di 360 giorni.</li> </ul> <p><strong>Tale obbligo di notifica vale alle medesime condizioni anche in caso di partenza dall’ente locato dell’inquilino. </strong></p> <p><strong><u><br />L’inquilino ha già provveduto alla notifica del suo arrivo. L’obbligo del locatore decade?</u></strong></p> <p>Il locatore deve procedere alla notifica dell’arrivo di nuovi conduttori indipendentemente dall’avvenuta notifica da parte dell’inquilino all’Ufficio del controllo degli abitanti, in quanto <strong>la notifica personale dell’inquilino non dispensa il locatore dall’obbligo di notifica e viceversa. Lo stesso vale per la notifica di partenza</strong>.</p> <p><strong><u><br />Cosa succede se il locatore non procede alla notifica?</u></strong></p> <p>Giusta l’art. 25 del precitato Regolamento, la violazione dell’obbligo di notifica prevede la possibilità di comminare una multa (di al massimo fr. 10'000.-) in seguito alla procedura di contravvenzione prevista dagli articoli 145 e seguenti LOC.</p> <p><br /><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em></strong></p>

<h4><strong><u>Come vengono definite le spese accessorie?<br /></u></strong></h4> <p>Secondo l’art. 257a cpv. 1 CO costituiscono spese accessorie soltanto quelle sopportate dal locatore per il fatto che egli o un terzo fornisce al conduttore delle prestazioni in rapporto con l’uso della cosa locata. <br />Il cpv. 2 enuncia, poi, la regola secondo cui le stesse sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito; le parti devono pertanto accordarsi (contrattualmente e possibilmente per iscritto) circa l’addebito di ogni singola spesa accessoria non compresa nella pigione. Un accordo secondo cui tutte le spese accessorie sono a carico del conduttore non adempie ai requisiti formali richiesti dalla legge, poiché le singole spese non sono né determinate né determinabili. La regola del cpv. 2 è imperativa e non vi si può quindi derogare. <br /><br />L’art. 257b cpv. 1 CO prescrive che nell’ambito della locazione di locali d’abitazione o commerciali <u>le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per le prestazioni connesse con l’uso dell’ente locato</u>, senza tuttavia elencare una lista esaustiva.<br /><br />Inoltre, secondo dottrina e giurisprudenza, le spese che il locatore consacra alla manutenzione della cosa locata non possono rientrare nelle spese accessorie, poiché già comprese nella pigione; questa, infatti, costituisce sia la controprestazione per la cessione dell’uso della cosa, ma anche per il suo mantenimento in uno stato idoneo all’uso convenuto ex art. 256 CO. Porre a carico del conduttore tali costi sotto forma di spese accessorie equivarrebbe pertanto a fatturare all’inquilino due volte la medesima spesa.<br />In tale ottica, nemmeno le spese di riparazione e/o di rinnovo delle installazioni possono essere addebitate al conduttore quali spese accessorie, né gli interessi o gli ammortamenti che le concernono.<br /><br />Occorre, poi, distinguere le spese di manutenzione (non addebitabili) dalle <u>spese di esercizio</u>, quali ad esempio i premi di assicurazione, il salario del custode, le spese immobiliari, ecc. Qualora tali spese dovessero avere un carattere periodico e si trovassero in relazione con l’uso dell’ente locato, una loro fatturazione separata al conduttore sotto forma di spese accessorie sarebbe possibile ai sensi dell’art. 257b CO. <br /><u>Gli abbonamenti di assistenza e di controllo non rappresentano delle spese di manutenzione, bensì delle spese di esercizio</u>. Alle condizioni appena esposte possono essere fatturati separatamente dalla pigione come spese accessorie, purché non includano i costi di riparazione e/o sostituzione di pezzi, che devono invece rimanere a carico del locatore.<br /><br />Per rispettare l’obbligo di prevedere in modo esplicito le spese accessorie a carico del conduttore, il contratto di locazione CATEF ne stila un elenco al suo punto 5, che è – a sua volta – completato dal punto 14 delle condizioni generali CATEF. Vistando le voci (punto 5) che non sono comprese nella pigione, rispettivamente cancellando quelle che lo sono (o non esistono), le parti si accordano esplicitamente su quanto è addebitabile all’inquilino quale spesa accessoria e cosa, invece, non lo è, rispettando così il principio di cui all’art. 257a cpv. 2 CO citato poc’anzi.</p> <h4><strong><u>Quale chiave di riparto devo utilizzare?<br /></u></strong></h4> <p>In linea di principio, il locatore dispone di un certo <strong>margine di apprezzamento</strong> per scegliere la chiave di riparto che ritiene più adeguata ed equa, secondo le circostanze, ciò che è previsto anche dal contratto di locazione, al suo punto 14.3. È quindi possibile, per esempio, procedere alla suddivisione proporzionale delle spese secondo la superficie o la volumetria degli appartamenti, piuttosto che secondo millesimi, ecc. In ogni caso, l’ideale è scegliere una chiave di riparto oggettiva, che non sia soggetta a variazioni. In tale ottica, si sconsiglia per esempio di suddividere le spese secondo il numero di abitanti degli appartamenti, già solo perché questi possono essere oggetti a frequenti mutazioni, ciò che renderebbe troppo complicata la suddivisione delle spese.</p> <h4><strong><u>Quanto spesso devo allestire il conteggio delle spese accessorie?<br /></u></strong></h4> <p>Il conguaglio va presentato alla fine del periodo di computo e quando si dispone di tutte le fatture. <br />L’art. 4 OLAL prevede poi che il conguaglio va presentato <strong>almeno una volta l’anno</strong>. Scopo della norma è quello di procedere a verifiche regolari della situazione, in particolare per evitare che al conduttore venga presentato un conguaglio consistente che si riferisca a più anni. La legge non prevede però una sanzione in caso di ritardo. Nondimeno è indubbiamente nell’interesse di entrambe le parti a che il conguaglio venga allestito e trasmesso regolarmente, sia per evitare appunto il protrarsi di situazioni non chiare e dei conguagli eccessivi, ma anche perché, trattandosi di prestazioni periodiche, i conguagli spese accessorie si prescrivono in cinque anni (cfr. domanda e risposta successive).</p> <h4><strong><u>Quando e come si prescrivono le spese accessorie?<br /></u></strong></h4> <p>La prescrizione delle spese accessorie è un aspetto che entra in considerazione in diversi momenti del rapporto di locazione: per esempio, il locatore che non ha tenuto conto di una spesa al momento della redazione del conguaglio, potrà se del caso recuperarla in futuro. Allo stesso modo, il pagamento di spese accessorie indebite da parte dell'inquilino - per esempio, perché non erano incluse nell'accordo tra le parti - non significa che l'inquilino non ne possa più contestare la validità.<br /><br />A seconda delle circostanze, della natura della pretesa, del momento della stessa, ecc. , la prescrizione delle singole pretese può avvenire in momenti diversi.<br /><br />Innanzitutto,<strong> gli acconti spese accessorie e le partecipazioni forfettarie alle spese, come pure il conguaglio, in quanto prestazioni periodiche, si prescrivono in cinque anni</strong> (art. 128 cifra 1 CO). Lo stesso termine di prescrizione si applica anche all'obbligo del locatore di redigere e presentare il conteggio annuale al conduttore e, di conseguenza, alla possibilità per il locatario di chiedere la restituzione dell'importo degli anticipi che ha pagato (quando il conguaglio non gli viene presentato).<br /><br />La prescrizione comincia a decorrere dall’esigibilità del credito (art. 130 cpv. 1 CO) che corrisponde al momento a partire dal quale il creditore ha il diritto di esigere la prestazione da parte del debitore, ovvero:</p> <ul> <li class="default">dal giorno in cui il locatore avrebbe dovuto presentare il conteggio al conduttore (solitamente la fine del periodo di computo), per quanto riguarda la sua possibilità di reclamare le spese accessorie, rispettivamente, per la possibilità dell’inquilino di richiedere la restituzione degli acconti spese/delle partecipazioni a forfait versati/e (DTF 130 III 504 consid. 6.4);</li> <li class="default">da ogni scadenza per quanto riguarda il pagamento degli acconti spese o delle partecipazioni forfettarie da parte dell'inquilino;</li> <li class="default">dalla scadenza del termine di pagamento di 30 giorni dopo la notifica del conguaglio al conduttore o di qualsiasi altro termine più lungo concordato tra le parti per quanto riguarda il conteggio annuale delle spese accessorie (DTF 140 III 591 consid. 3.2; TF 4C.479/1997 del 24.06.1998, consid. 3a in mp 2/99, pag. 83-84).</li> </ul> <p><br />Secondo il Tribunale federale, una volta che <strong>il locatore ha presentato al conduttore il conteggio annuale</strong> è necessario distinguere tra due situazioni poiché l’accettazione o meno del conguaglio modifica il rapporto giuridico tra le parti:</p> <ol> <li class="default">Il <strong>conduttore contesta il conteggio</strong>. In questo caso la prescrizione è di <strong>cinque</strong> <strong>anni</strong> poiché il litigio rimane di natura contrattuale;</li> <li class="default">Il <strong>conduttore ha accettato – espressamente o tacitamente - il conteggio</strong>. In tal caso, la prescrizione è quella prevista dalle norme sull’indebito arricchimento (artt. 62 e seguenti CO): dal 1° gennaio 2020, le pretese per spese accessorie sono soggette a un termine di prescrizione di <strong>tre anni</strong> dalla data in cui il danneggiato è venuto a conoscenza del suo diritto al risarcimento e, in ogni caso, di dieci anni dalla data in cui il credito è sorto, ossia dalla data di pagamento dell'importo indebitamente versato (art. 67 CO). Il conteggio annuale può essere considerato tacitamente approvato dall'inquilino se quest'ultimo non lo contesta entro il termine stabilito nel contratto o successivamente dal locatore. Ciò nondimeno, tale accettazione tacita non costituisce una rinuncia a qualsiasi rivendicazione successiva; comporta semplicemente un'inversione dell'onere della prova: l'inquilino dovrà allora addurre e provare il carattere ingiustificato degli importi che contesta e stabilire da quando è a conoscenza dell'inesattezza della dichiarazione (TF 4C.24/2002 del 29.04.2002, consid. 3.3.2). Questo termine si applica in particolare:<br />a. Al conduttore che constata solo successivamente che ha pagato delle spese non dovute perché non previste dal contratto o perché gli acconti spese sono stati mal contabilizzati;<br />b. Al locatore che constata un errore a suo sfavore nel conteggio che ha inviato.</li> </ol> <h4><strong><u>Il conduttore ha il diritto di visionare i documenti giustificativi?<br /></u></strong></h4> <p>L’art. 257b cpv. 2 CO e l’art. 8 cpv. 2 OLAL concedono al conduttore la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi (originali) e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibile all’inizio e alla fine del periodo di riscaldamento, fintanto che le sue pretese non sono prescritte. <br /><br />Salvo accordo, <strong>i giustificativi devono essere tenuti a disposizione dei conduttori presso il domicilio del locatore o presso la sua amministrazione, durante le ore abituali di apertura degli uffici</strong>. Parte della dottrina ritiene inoltre che il conduttore possa richiedere (ma non esigere) l’invio delle pezze giustificative, ma dietro compenso delle spese sostenute dal locatore.<br /><strong><em><u><br /></u></em></strong>Il rifiuto di far visionare i documenti costituisce una violazione legale e, solitamente, contrattuale. In una sua sentenza, il Tribunale federale ha confermato il rimborso degli acconti spese versati dal conduttore poiché, malgrado diversi solleciti da parte dell’autorità (nella fattispecie, il conduttore aveva adito le vie giudiziarie per ottenere la visione dei documenti), il locatore non aveva fornito i giustificativi delle spese.</p> <h4><strong><u>Il conduttore può non pagare il conguaglio se contesta il conteggio?<br /></u></strong></h4> <p>Quando un conteggio comporta degli (asseriti) errori, il conduttore può domandare al locatore di procedere alle dovute correzioni. Non è raro che – quando la richiesta non viene accolta – il conduttore decida unilateralmente di non versare quanto richiesto dal locatore. <br /><br />In questi casi, il locatore potrà notificare al proprio inquilino una diffida per mora ex art. 257d CO, con la minaccia di disdire anticipatamente il contratto. Tale pratica è ammessa dal Tribunale federale che ha già avuto modo di confermare delle disdette per mora del conduttore quando il conguaglio non veniva saldato entro i termini impartiti, e ciò nonostante l’inquilino avesse adito l’Ufficio di conciliazione per contestarlo (ad esempio DTF 140 III 591, consid. 3.2 e TF 4A_40/2015 del 18.02.2015, consid. 4.2.1).<br /><br />Per questo motivo, l’inquilino dovrebbe sempre saldare il conguaglio conformemente ai termini stabiliti, indicando però che non riconosce la pretesa, e adire poi l’autorità per chiedere l’eventuale rimborso di quanto versato di troppo.</p> <h4><strong><u>Posso modificare l’acconto spese accessorie ora che il prezzo del combustibile è aumentato drasticamente?<br /></u></strong></h4> <p>Innanzitutto va precisato che, in corso di locazione, diverse ragioni potrebbero fondare la volontà del locatore, eventualmente anche condivisa dal conduttore, di apportare delle modifiche concernenti le spese accessorie. Tali modifiche potrebbero riguardare la modalità di pagamento, così come la somma che deve essere corrisposta dal conduttore a titolo di acconto spese accessorie o, ancora, il fatto che certe spese accessorie, fino a quel momento comprese nella pigione, non lo saranno più in seguito.<br /><br />Per procedere validamente alla modifica, il locatore deve agire conformemente a questo previsto dall’art. 269d CO. Egli dovrà, quindi,</p> <ol> <li class="default">Comunicare la modifica al conduttore mediante l’apposito modulo ufficiale del Cantone;</li> <li class="default">Motivare in modo preciso e dettagliato la modifica;</li> <li class="default">Comunicare la modifica al più tardi dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso, e;</li> <li class="default">In assenza di contestazioni, renderla effettiva unicamente a partire dalla successiva data di scadenza.</li> </ol> <p>Nel caso in cui una di queste condizioni non fosse adempiuta, l’aumento/la modifica contrattuale sarebbe da considerarsi nullo/a e come mai avvenuto/a. In caso di nullità e benché il conduttore non abbia immediatamente contestato le modifiche, quest’ultimo potrebbe reclamare ulteriormente al locatore quando versato (artt. 62 e seguenti CO).<br /><br />Va poi rilevato che l’aumento del prezzo della nafta non pone problema nei casi in cui è stato stipulato un contratto che prevede il pagamento anticipato di un <strong>acconto spese accessorie, con conguaglio a fine esercizio</strong>, in quanto si fonda sui costi effettivi sostenuti. In tal caso, semplicemente, il conduttore riceverà un conguaglio più importante il cui importo dovrà in ogni caso essere corrisposto.<br />È comunque possibile accordarsi con l’inquilino a che versi un acconto spese superiore a quello contrattualmente pattuito al fine di evitare un conguaglio troppo elevato a fine esercizio.<br /><br />Diverso è, invece, il discorso quando si tratta di <strong>partecipazione alle spese accessorie a forfait</strong> poiché a fine esercizio il locatore non potrà domandare al conduttore il versamento della differenza rispetto ai costi effettivamente sostenuti. Di conseguenza, sarà d’obbligo seguire la procedura descritta poc’anzi, ossia notificare tramite modulo ufficiale la modifica unilaterale del contratto, con il dovuto preavviso rispetto alla prossima scadenza contrattuale.<br />Inoltre, per motivare e quantificare l’aumento in modo corretto, bisognerà fondarsi sulla <strong>media delle spese dei due-tre anni precedenti il momento dell’aumento, paragonandola con la media dei due-tre anni prima della fissazione dell’importo delle spese (di solito all’inizio del contratto)</strong>. Ciò è problematico quando non si possiedono più i documenti giustificativi per poter calcolare la media dei costi.<br />Inoltre, in una situazione come quella che stiamo vivendo attualmente, con un aumento considerevole dei prezzi, soprattutto del combustibile, ancora non è possibile determinare come tale aumento influenzerà la media dei costi sul quale si fonda la partecipazione alle spese pattuita.<br />Pertanto, al momento, il locatore potrà molto difficilmente aumentare una partecipazione alle spese forfettaria motivandola correttamente.<br /><br />Beninteso, restano riservati i casi di accordi consensuali tra le parti e ciò indipendentemente dalla modalità con cui vengono percepite le spese accessorie ed i termini di preavviso e di scadenza. In effetti, in virtù del principio della libertà contrattuale, le parti possono convenire in qualsiasi momento delle modifiche contrattuali. Tuttavia, in tal caso, le parti non devono avere voluto eludere le disposizioni imperative di protezione del conduttore: sarà necessario che dalle circostanze del caso concreto risulti che il conduttore abbia acconsentito alla modifica, che ne abbia compreso la portata, che sia stato sufficientemente informato dei suoi diritti (al fine di comprendere le conseguenze giuridiche della rinuncia all’utilizzo del modulo ufficiale o di un’eventuale contestazione della modifica) e che non abbia acconsentito sotto minaccia di disdetta.<br />Tutto sommato, in caso di partecipazione alle spese a forfait riteniamo che simili accordi potrebbero essere prematuri …<br /><br /><strong><em>avv. Amanda Stojkova</em></strong></p>

<h3><strong><br />I. La sublocazione in generale</strong></h3> <p>Non è raro che un conduttore debba lasciare l’appartamento locato per un certo periodo e che voglia quindi affittarlo a terzi per coprire le spese, senza però avere l’intenzione di disdire il contratto principale. <br />In casi del genere, la legge – e meglio l’art. 262 del Codice delle obbligazioni (CO) – prevede la possibilità di sublocare parte o tutto l’ente locato:<br /><br /><span class="display-icon"></span><span class="external-link-icon"></span><strong><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#part_2/tit_8/chap_1/lvl_K">K. Sublocazione</a></strong><br /><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/it#art_262"><strong>Art. 262</strong></a>^{<br />1} Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.<br />² Il locatore può negare il consenso soltanto se:<br />a. il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublo­cazione;<br />b. le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive;<br />c. la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale.<br />³ Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore.</p> <p><br />La sublocazione è, quindi, il contratto per cui il conduttore, con il consenso del locatore, cede l’uso dell’ente a lui locato a un terzo (il subconduttore), contro pagamento di una pigione (art. 262 CO). <br /><br />La sublocazione ha un carattere provvisorio, perché il conduttore principale rimane intenzionato a rioccupare i locali. La sua durata può essere determinata, inferiore o identica a quella del contratto principale. Ne consegue che il conduttore che esclude definitivamente di rioccupare i locali e li subaffitta con il solo scopo di sostituirsi al locatore non rispetta le condizioni dell’art. 262 CO. <br /><br />Il locatore, appositamente interpellato dall’inquilino, può negare il suo consenso alla sublocazione quando:<br /><br />a)<em> “Il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione”</em> (art. 262 cpv. 2 let. a): il locatore può esigere dal conduttore le informazioni concernenti l’identità del subconduttore, la durata della sublocazione, l’importo della pigione, i locali interessati dalla sublocazione parziale, la destinazione dei locali, il numero degli occupanti, ecc. Inoltre il locatore può chiedere di ricevere una copia del contratto di sublocazione. Il conduttore ha l’obbligo di informare il locatore sulle modifiche delle condizioni di sublocazione.</p> <p>b) <em>“Le condizioni della sublocazione, paragonate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive” </em>(art. 262 cpv. 2 let. b): l’abuso si determina confrontando la pigione principale e quella di sublocazione, tenuto conto che il conduttore può pretendere una maggiorazione della pigione per le prestazioni supplementari fornite al subconduttore (per esempio mobilio, servizi, clientela, rinnovo dei locali, riscaldamento incluso). <br /><br />c) <em>“La sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale” </em>(art. 262 cpv. 2 let. c ): questa norma protegge il locatore - ad esempio - da un cambiamento sensibile della destinazione dei locali. Per apprezzare un pregiudizio essenziale si deve esaminare la situazione in modo oggettivo senza tener conto delle opinioni soggettive delle parti. Per esempio, se i locali sono destinati ai non fumatori o a una coppia senza figli, il locatore può, in principio, opporsi alla sublocazione che non rispetta queste condizioni.<br /><br />La sublocazione è un contratto di locazione in tutto e per tutto, distinto dalla locazione principale, ma non ne è totalmente indipendente. In effetti, nel contratto di locazione, il locatore si impegna a cedere l’uso della cosa (art. 253 CO), ciò che suppone a sua volta che egli sia titolare di tale diritto d’uso; di transenna, in caso di sublocazione, il conduttore non può trasferire più diritti di quanti ne abbia lui stesso, ovvero quelli che il locatore gli ha ceduto. Se la locazione principale prende fine, il conduttore si trova nell’impossibilità di fornire la sua prestazione (poiché il diritto d’uso della cosa non gli è più validamente ceduta) al subconduttore, il quale dovrà quindi riconsegnare i locali al locatore.</p> <h3><br />II. I rapporti tra locatore e conduttore principale</h3> <p>Siccome una relazione contrattuale esiste solo tra locatore e conduttore principale e tra conduttore principale e subconduttore, per liberarsi dalle sue responsabilità il conduttore principale deve dimostrare che se si fosse trovato al posto del subconduttore nessuna colpa gli si sarebbe potuta rimproverare.<br /><br />La sublocazione comporta, quindi, dei rischi importanti per il conduttore principale. Quest’ultimo è responsabile per il comportamento del subconduttore (che agisce quale ausiliario del conduttore principale, art. 101 cpv. 3 CO), ad esempio se danneggia l’ente locato, oppure non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale, ed è anche tenuto al pagamento della pigione se il subconduttore non paga la pigione. <br /><br />Inoltre, l’art. 262 cpv. 3 CO prevede che il conduttore principale è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa l’ente locato in modo diverso da quello permesso al conduttore principale, cambiando per esempio la destinazione dei locali, tenendo animali non ammessi, alloggiando un numero di persone nettamente superiore a quanto inizialmente previsto, e via dicendo. <br />Il conduttore principale rimane contrattualmente responsabile nei confronti del locatore anche nel caso in cui il subconduttore non restituisce i locali alla fine della locazione.</p> <h3><br /><strong>III. I rapporti tra locatore e subconduttore</strong></h3> <p>Come visto poc’anzi, tra il locatore e il subconduttore non esiste una relazione contrattuale (non è il locatore a cedere l’uso della cosa al subconduttore).<br /><br />La legge e la giurisprudenza riconoscono però quattro casi in cui esiste un rapporto giuridico diretto tra il locatore e il subconduttore:<br /><br />1. l’art. 262 cpv. 3 CO dà la possibilità al locatore di rivolgersi direttamente al subconduttore per obbligarlo a usare l’ente locato conformemente all’uso permesso dal contratto principale. Nella pratica il locatore preferisce però agire contro il conduttore principale e, se sono date tutte le condizioni, disdire anticipatamente il contratto di locazione principale per mancata diligenza nell’uso dell’ente locato ai sensi dell’art. 257f CO; <br /><br />2. l’art. 268 cpv. 2 CO estende il diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali agli oggetti  del subconduttore, nella misura in cui questi non abbia pagato la pigione al sublocatore;<br /><br />3. se la sublocazione è intesa principalmente a eludere disposizioni sulla protezione delle disdette, il subconduttore beneficia di questa protezione senza riguardo alla locazione principale. In caso di disdetta della locazione principale, il locatore è surrogato al conduttore nel contratto di sublocazione (art. 273b cpv. 2 CO);<br /><br />4. alla fine del contratto di locazione principale, il locatore può domandare l’espulsione del subconduttore al Pretore mediante l’azione reale in rivendicazione fondata sull’art. 641 cpv. 2 del Codice civile svizzero (CC); può chiedergli anche un’indennità per occupazione illecita dei locali in virtù dell’art. 62 cpv. 1 CO. In effetti, non essendoci un rapporto contrattuale tra locatore e subconduttore, il primo non deve attendere che l’inquilino principale disdica (rispettando i termini e le scadenze) il contratto di sublocazione che ha stipulato con il subconduttore. Quest’ultimo, potrà – in questo caso – azionare l’inquilino principale, chiedendo il risarcimento del danno per inesecuzione del contratto in essere tra loro.<br />In questi casi, il locatore avrà interesse a procedere con l’espulsione secondo l’art. 267 CO, ma dovrà indirizzarla contro il suo inquilino principale. Questa via è sicuramente più semplice poiché si fonda sul contratto in essere tra loro.<br /><br /><br />Vi è poi il caso in cui il locatore stipula un contratto di locazione con un inquilino, il quale cede a sua volta i locali a titolo gratuito a un terzo (comodato d’uso: il comodante cede al comodatario l’uso dei locali a titolo gratuito, art. 305 CO). Anche in questo caso, non vi è alcuna relazione tra il locatore principale e comodatario (“subconduttore”): la disdetta del contratto principale è efficace anche nei confronti del subcomodatario che dovrà riconsegnare i locali alla scadenza. Non essendoci però una relazione contrattuale tra i due, il locatore potrà unicamente chiedere l’espulsione dell’occupante mediante l’azione in rivendicazione dell’art. 641 cpv. 2 CC. Il locatore potrà domandare un’indennità in virtù dell’art. 940 CC al comodatario che – sapendo che il locatore non intende cedergli l’uso dei locali gratuitamente (è, quindi, in malafede) – continua ad utilizzare la cosa dopo la disdetta principale.<br /><br />In ogni caso, sempre poiché non esiste alcuna relazione contrattuale tra locatore e subconduttore/comodatario, il proprietario che vorrà far valere il risarcimento di un eventuale danno, dovrà passare per la via della responsabilità per atti illeciti (art. 41 CO), dimostrando che vi è una colpa da parte dei secondi, cosa non sempre facile.</p> <h3><strong><br />IV. I rapporti tra conduttore principale (sublocatore) e subconduttore</strong></h3> <p>Fra il conduttore principale e il subconduttore nasce un contratto di locazione, al quale si applicano tutte le disposizioni degli art. 253 e seguenti del CO. Il contratto principale di locazione ha un’influenza per quanto concerne l’esame di un aumento o di una diminuzione della sub pigione. Inoltre, il conduttore principale non può autorizzare dei lavori o delle modifiche dell’ente locato senza il consenso del locatore. In caso di difetti dell’ente locato notificati dal subconduttore, il conduttore principale deve informare il locatore immediatamente. Se il locatore non interviene il conduttore principale è responsabile verso il subconduttore, perché il locatore è considerato un suo ausiliario (art. 101 CO). <br /><br />Infine, secondo l’art. 273b cpv. 1 CO, le disposizioni sulla protezione dalle disdette e sulla proroga sono applicabili anche alla sublocazione fintanto che la locazione principale non è stata sciolta. In particolare, un’eventuale protrazione della locazione domandata dal subconduttore in seguito alla disdetta data dal sublocatore, non potrà eccedere la durata del contratto principale.<br /><br /><br /><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em></strong></p>

<p><br />Negli anni scorsi abbiamo preso più volte contatto con Bellinzona affinché si modificasse l'art. 25 LAS il quale prevede che le prestazioni in denaro siano di regola versate all'assistito  o al suo rappresentante legale e non ai creditori, come ad esempio i locatori.</p> <p><strong><em>Art. 25</em></strong><a name="_ftnref40"></a><em><a href="https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/392#_ftn40">^[40]</a>I pagamenti delle prestazioni in danaro sono di regola effettuati dall’Autorità competente direttamente all’assistito o al suo rappresentante legale, fatta eccezione per il pagamento del premio per l’assicurazione obbligatoria contro le malattie, versato direttamente all’assicuratore</em>. <br /><br />La formulazione avrebbe l'obiettivo di responsabilizzare gli assistiti, inducendoli ad una migliore gestione delle proprie finanze.<br /><br />L'obiettivo è però raggiunto solo parzialmente, perché capita di sovente che persone in assistenza ricevano le prestazioni ma non le riversano poi ai locatori. La procedura esecutiva non dà gli esiti sperati essendo queste persone prive dei mezzi necessari. La formulazione "sono di regola" lascia un margine di manovra al funzionario, che porta a risultati molto diversi a dipendenza della persona che segue il singolo assistito.<br /><br />Purtroppo dopo qualche esperienza negativa (pigioni e danni scoperti, rottura del contratto da parte dell'assistito fuori dai termini senza più pagare ecc.) i locatori finiscono col rinunciare ad affittare le loro abitazioni a persone che ritengono costituire un rischio eccessivo.  La situazione è insoddisfacente per gli stessi assistiti che troveranno ben più difficile trovare una nuova abitazione.<br /><br />Dato che l'eccezione alla regola viene applicata solo in modo restrittivo, la soluzione risiede nell'estendere l'eccezione prevista per il pagamento del premio malattia, anche ai locatori, prevenendo così dall'inizio i problemi di morosità.<br />Le nostre richieste in tal senso ebbero un effetto limitato nel senso che ci venne assicurato che per praticità e buon senso, nei casi problematici le pigioni sarebbero comunque state riversate direttamente ai locatori. Ma senza una modifica legislativa, non si hanno garanzie...<br />Ora ci ha <strong><em>pensato il gruppo UDC</em></strong>, primi firmatari le deputate Soldati e Filippini ed il deputato Pinoja, che hanno inoltrato una iniziativa parlamentare generica a nostro avviso ben articolata e basata sull’evidenza dei fatti, che chiede per l’appunto al Consiglio di Stato di rivedere la prassi aggiornando l’articolo 25 LAS “in modo da prevedere, in analogia come avviene per il pagamento diretto dell’assicuratore per il premio di cassa malati, anche il pagamento diretto della pigione al locatore”.<br />Speriamo sia la volta buona. Per responsabilizzare l'assistito a fare fronte direttamente ai suoi debiti, ne rimangono ancora diversi altri...<br /><br /></p>

<p><br />Quando un locatore si accorge che il conduttore dell’ente locato “non dà segni di vita”, non si può dare per scontato che si sia trasferito di nascosto o che sia disperso. Egli deve, invece, analizzare la situazione e informarsi: potrebbe in effetti darsi che l’inquilino non occupa i locali per un valido motivo, per esempio poiché ricoverato o partito per un viaggio, e abbia omesso di avvertire il locatore.<br />Di principio, per locali abitativi, non vi è l’obbligo di occupare fisicamente e di utilizzare regolarmente i locali, salva diversa pattuizione contrattuale o casi particolari (come il custode che contrattualmente deve alloggiare presso l’immobile per essere reperibile in caso di bisogno). <br />Per i locali commerciali, invece, la giurisprudenza e la dottrina maggioritaria ritengono che - anche senza una clausola espressa – il conduttore deve gestire il commercio.<br /><br />Il locatore dovrà, quindi, in primo luogo ricordare all’inquilino il suo obbligo di occupare i locali, mettendolo in mora di reintegrare l’ente locato. Se ciò non dovesse essere il caso, si potrà eventualmente procedere con una disdetta del contratto (ordinaria o, in casi particolari, anticipata secondo l’art. 257f CO).<br /><br />Per evitare che il conduttore si assenti a lungo senza avvertire il locatore, si potrebbe prevedere contrattualmente che in caso di assenza prolungata l’inquilino debba informare il locatore e lasciare le chiavi ad una persona di fiducia, al locatore o a un suo ausiliario (per esempio il custode) per i casi di urgenza o per l’esecuzione di lavori. Se le parti hanno stipulato un contratto CATEF, lo stesso prevede già al punto 19.2 delle sue condizioni generali (rispettivamente 17.2 della vecchia versione) che il conduttore assente per un periodo prolungato deve lasciare le chiavi a una persona di fiducia che abita nello stesso stabile o nelle immediate vicinanze.<br /><br />Qualora via sia il forte sospetto che l’inquilino abbia effettivamente traslocato di nascosto, il locatore potrà intraprendere i seguenti passi per ottenere informazioni in merito:</p> <ul> <li class="default">Tentare di prendere contatto con l’inquilino via e-mail, sms, telefono o attaccando un messaggio sulla porta;</li> <li class="default">Inviare una raccomandata in modo da comprendere se l’inquilino si reca in Posta a ritirare gli invii;</li> <li class="default">Informarsi presso i vicini e il portinaio, ma anche con i suoi cari conosciuti o con il datore di lavoro;</li> <li class="default">Domandare al Controllo abitanti del Comune se il conduttore è ancora registrato presso l’ente locato, rispettivamente verificare nel Registro di Commercio in caso di locali commerciali;</li> <li class="default">Domandare alla Polizia se è stata segnalata la scomparsa del conduttore;</li> <li class="default">Domandare all’ufficio postale se è stato comunicato un nuovo indirizzo.</li> </ul> <p><br />Se, invece, vi è la possibilità che l’inquilino sia deceduto all’interno dei locali (odori nauseabondi che provengono dall’appartamento), si può tentare di penetrare all’interno accompagnati dalla polizia, da parenti del conduttore, da un fabbro, ma in ogni caso almeno da un testimone.<br /><br />Purtroppo, per una questione di privacy, non sempre le Autorità possono dare le informazioni richieste e i passi per scoprire che fine ha fatto il proprio inquilino possono prendere parecchia energia e tempo, ma vale in ogni caso la pena tentare di ritrovarlo in modo da addivenire a una soluzione extragiudiziale al problema, che sia con lui o eventualmente con i suoi parenti, in modo da non dovere perdere ulteriore tempo in procedure giudiziarie.<br /><br /><br /><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em></strong><br /><br /></p>

<p><br />Quando la locazione prende fine, sia perché di durata determinata che perché il contratto è stato validamente disdetto, il conduttore deve:</p> <ul> <li class="default">Traslocare, ovvero rimuovere la totalità dei mobili che gli appartengono e liberare i luoghi di qualsiasi utente (famigliari, subinquilino, altri occupanti);</li> <li class="default">Pulire i locali e procedere alla piccola manutenzione a suo carico (art. 259 CO);</li> <li class="default">Rimuovere le migliorie e ripristinare le modifiche all’ente locato da lui effettuate (art. 260a CO);</li> <li class="default">Partecipare alla constatazione dell’ente locato;</li> <li class="default">Restituire tutte le chiavi di tutti i locali locati, e in generale ogni mezzo di apertura dei locali come badge magnetici, codici informatici per la porta di entrata.</li> </ul> <p>Tra tutte queste formalità usuali, la dottrina e la giurisprudenza ritengono che l’<strong>unica atta a dimostrare l’intenzione di rinunciare definitivamente alla locazione è la restituzione delle chiavi</strong>.<br /><br />Tuttavia, anche in caso di riconsegna di tutte le chiavi, le circostanze possono far dubitare che l’inquilino voglia davvero rinunciare alla locazione. Ciò è il caso quando, per esempio, il conduttore a fine locazione non pulisce, non effettua la piccola manutenzione o non si presenta alla constatazione dell’ente locato. Il locatore deve fare in modo che non vi siano dubbi circa la riconsegna definitiva dei locali; il conduttore non deve, infatti, poter in futuro asserire di avere consegnato le chiavi per dare la possibilità al locatore di effettuare dei lavori all’ente locato o per entrare in casi di urgenza o per far visitare i locali perché lui è assente. È, quindi, preferibile che la riconsegna delle chiavi sia accompagnata da altri indizi indicativi della rinuncia alla locazione:</p> <ul> <li class="default">L’inquilino ha portato via gli oggetti personali e di valore (vestiti, gioielli, quadri, stoviglie, ecc.);</li> <li class="default">L’inquilino ha richiesto la restituzione del deposito di garanzia;</li> <li class="default">Egli ha comunicato un nuovo indirizzo al locatore, al Controllo abitanti o a terzi;</li> <li class="default">Ecc.</li> </ul> <p><br />Se il conduttore invia le chiavi per posta, il locatore deve conservare la busta e comunicarne la ricezione secondo i mezzi a sua disposizione: se non ha il nuovo recapito del conduttore, <strong>invierà la comunicazione all’ultimo indirizzo conosciuto dell’inquilino</strong>, eventualmente con copia a qualche suo parente. La comunicazione dovrà precisare chiaramente che il locatore considera che l’inquilino ha rinunciato definitivamente ai locali e che procederà a disporne qualora non dovesse ricevere un’immediata reazione. Eventualmente, se non sono stati sgomberati tutti i mobili, il locatore potrà impartire all’inquilino un termine ragionevole (una settimana) per terminare il trasloco, avvertendolo che in caso contrario procederà allo sgombero a sue spese e domanderà il risarcimento danni.<br />Il conduttore dovrà, infatti, assumersi tutte le conseguenze finanziarie relative ai suoi mancamenti, mentre – dal canto suo - il proprietario dovrà scegliere l’opzione meno dannosa per il conduttore (art. 44 CO).<br /><br />Se la riconsegna delle chiavi avviene anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, il locatore gli scriverà che conferma la ricezione delle chiavi, che restano però a disposizione dell’inquilino sino alla scadenza contrattuale del … e che sino a tale data il conduttore rimane anche responsabile per il pagamento delle pigioni e per gli altri oneri contrattuali.<br /><br />In seguito, se il mobilio non ha alcun valore, il locatore informerà il conduttore dell’intenzione di consegnare quanto rimasto nei locali a un ente benefico o di portarlo in discarica. Se, invece, il mobilio presenta un certo valore, il locatore prudente dovrà depositarlo durante un certo periodo (circa 2-3 mesi) e informare l’inquilino ch procederà alla liquidazione decorso il termine indicato. <br />Evidentemente, il locatore dovrà essere in grado di provare successivamente il valore del mobilio che era stato abbandonato dal conduttore: si consiglia quindi di fare un inventario con le relative fotografie, o – meglio ancora – una constatazione da un ufficiale o un perito.<br /><br />In ogni caso prima di procedere con lo sgombero, consigliamo vivamente ai nostri soci di prendere contatto con la Segreteria della CATEF poiché il locatore deve – sempre – dare prova di grande prudenza e non dare mai nulla per scontato. In effetti, quasi certamente, sarà necessario intraprendere una procedura di espulsione e, solo in caso di esito favorevole, procedere allo sgombero con i relativi costi a carico del conduttore.<br /><br /><br /><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em><br /><br /></p>

<p> </p> <p><strong>I. Introduzione</strong></p> <p>Quando un contratto di locazione è stato stipulato da più conduttori o da più locatori, anche la <strong>disdetta deve emanare da tutti coloro che costituiscono la parte che manifesta la volontà di voler sciogliere il contratto</strong>. Gli effetti giuridici di un contratto di locazione possono, in effetti, essere annullati una sola volta e per tutti i co-contrattanti: si tratta di un diritto indivisibile.</p> <p>I locatori, quando si tratta di locali abitativi o commerciali, devono inoltrare disdetta utilizzando il modulo ufficiale del Cantone in modo che il conduttore sia informato sulla procedura da seguire qualora volesse contestare la disdetta o chiedere la protrazione della locazione (art. 266l CO). Secondo il Tribunale federale, si tratta di una forma scritta qualificata, che porta non solo sulle modalità della disdetta, ma anche sul contenuto della comunicazione ivi espressa.<br />Diventa, dunque, importante l’indicazione corretta e precisa della rubrica “Locatore” presente sul modulo ufficiale di disdetta. In effetti, alcuni Giudici tendono ad annullare disdette che non sono state redatte in modo formalmente corretto, anche quando l’unica inavvertenza risiede nell’imprecisa indicazione della parte locatrice.</p> <p>Come indicare, quindi, in modo corretto la parte locatrice in caso di più locatori che fanno parte, ad esempio, di una comproprietà o una proprietà per piani? Chi deve firmare la disdetta?<br /><br /></p> <p><strong>II. In caso di società semplice, comunione ereditaria, proprietà comune e unione coniugale</strong><strong> </strong></p> <p>Quando i locatori formano una società semplice (art. 530 e segg. CO) o una comunione ereditaria (art. 602 e segg. CC), ma anche un’unione coniugale (art. 166 CC/art. 15 LUD) o possiedono insieme una proprietà comune (art. 653 CC), la volontà di stipulare o sciogliere un contratto di locazione può essere espressa unicamente <strong>all’unanimità</strong>.<br />Tutti i membri della società semplice o della comunione ereditaria, della proprietà comune o dell’unione coniugale devono sottoscrivere il contratto di locazione e/o la sua disdetta, pena la nullità; evidentemente, può essere designato un rappresentante comune.<br /><strong> </strong></p> <p><strong>III. Nella comproprietà ordinaria</strong><strong> </strong></p> <p>I comproprietari sia in caso di comproprietà ordinaria che di proprietà per piani (per le sue parti comuni) possono stipulare dei contratti di locazione con terzi o anche con dei singoli comproprietari. L’art. 647b cpv. 1 CC, che tratta degli atti di amministrazione più importanti nella comproprietà e nella proprietà per piani (rimando dell’art. 712g cpv. 1 CC), ha il seguente tenore:</p> <p> <a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647b"><strong>Art. 647</strong><strong><em>b</em></strong></a> <a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647b"><strong>C. Proprietà collettiva / I. Comproprietà / 4. Atti di amministrazione più importanti</strong></a></p> <p>¹ Gli atti di amministrazione più importanti, in particolare i cambiamenti di cultura o d’utilizzazione, la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, la partecipazione al miglioramento del suolo e la nomina d’un amministratore con facoltà eccedenti l’ordinaria amministrazione sono decisi a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.<br />² Sono riservate le disposizioni concernenti i lavori di costruzione necessari.<br /><br /></p> <p>Ciò significa che la <strong>stipulazione e lo scioglimento di un contratto di locazione rientrano negli atti di amministrazione più importanti e devono, quindi, essere decisi alla maggioranza qualificata</strong> (maggioranza dei comproprietari presenti o rappresentati all’assemblea dei comproprietari, che rappresentano a pari tempo la maggior parte della cosa), salvo che l’atto costitutivo o il regolamento condominiale non prevedano altrimenti.</p> <p>In caso di comproprietà ordinaria, la comunione dei comproprietari non ha personalità giuridica e non può quindi essere parte a un contratto né emanare una disdetta. Quest’ultima dovrà, di principio, essere sottoscritta da tutti i singoli comproprietari; la rubrica “Locatore” nel modulo ufficiale di disdetta dovrà elencare tutti i loro nomi.</p> <p>Anche in questo caso, ovviamente, i comproprietari possono designare un rappresentante che firmi a nome di tutti, ma nella rubrica del “Locatore” dovrebbero in ogni caso essere indicati i nominativi dei singoli, pena la nullità della disdetta.<br /><strong> </strong></p> <p><strong>IV. Nella proprietà per piani</strong><strong> </strong></p> <p>Un po’ differente, invece, la situazione in caso di proprietà per piani.</p> <p>Nei rapporti interni – ossia tra comproprietari per piani – vale la regola dell’art. 647b CC secondo cui la stipulazione o la disdetta di un contratto di locazione va decisa alla maggioranza qualificata, salvo disposizioni differenti.</p> <p>Nei rapporti esterni, invece, secondo l’art. 712l CC, la <strong>comunione </strong>dei comproprietari per piani ha capacità patrimoniale e può, quindi, possedere dei beni. Nel limite delle sue competenze, la comunione dei comproprietari può anche stare in giudizio (art. 712l cpv. 2 CC).</p> <p>La comunione dei comproprietari per piani può, di conseguenza, esprimere la sua indivisibile volontà di stipulare e di disdire un contratto di locazione (decisione presa alla maggioranza qualificata, art. 647b CC) indicando sé stessa quale parte locatrice. In concreto, il contratto di locazione potrà essere stipulato con il locatore “Comunione dei comproprietari per piani AB” e la disdetta potrà indicare la stessa dicitura nella rubrica “Locatore” del modulo ufficiale di disdetta, senza l’obbligo di indicare i nomi di ogni singolo proprietario per piani.<br /><strong> </strong></p> <p><strong>V. Precisazione da parte del Tribunale federale</strong><strong> </strong></p> <p>In una sua recente decisione (sentenza 4A_193/2018 del 27 luglio 2018), il Tribunale federale ha – poi – precisato le conseguenze di un’imprecisa indicazione della parte locatrice nella disdetta, ricordando, in primo luogo, che la medesima deve essere interpretata secondo le regole del consenso.<br />Ciò significa che anche nel caso in cui non tutti i locatori siano elencati singolarmente quale parte locatrice nel modulo di disdetta, ma figurino invece con una denominazione collettiva (ad esempio, nel caso in esame dinnanzi al TF era stata utilizzata la denominazione “Raggruppamento dei proprietari del centro commerciale X.”), la disdetta è formalmente valida, a condizione però che il conduttore non possa esprimere alcun dubbio sull’identità della parte all’origine della disdetta.<br />È però fondamentale confrontare anche l’indicazione dei locatori elencati nel contratto di locazione: se alla stipulazione del contratto erano elencati i nomi di tutti i proprietari singolarmente, anche la disdetta dovrebbe farlo.<br /><strong> </strong></p> <p><strong>VI. Conclusione</strong><strong> </strong></p> <p>A dipendenza del tipo di rapporto giuridico che lega i locatori, l’indicazione della parte locatrice, sia alla stipulazione del contratto, sia al momento del suo scioglimento, può essere differente. Infatti, in caso di unione coniugale, società semplice, comunione ereditaria, proprietà comune e comproprietà ordinaria, la disdetta dovrebbe sempre indicare il nome di tutti i locatori ed essere da loro sottoscritta (salvo designazione di un rappresentante comune). Quando, invece, si è in presenza di proprietari per piani che hanno locato una parte comune, la disdetta può indicare quale locatore la comunione dei proprietari per piani, poiché quest’ultima ha personalità giuridica.</p> <p>In ogni caso, la recente sentenza del TF citata al precedente punto permette di mitigare l’effetto di un’errata indicazione della parte locatrice: la disdetta data da un locatore indicato da una denominazione collettiva imprecisa resta formalmente valida se il conduttore comprende o doveva comprendere da chi emanava.<br />Per evitare contestazioni, si consiglia comunque di indicare i nominativi di ogni locatore; se l’elenco è troppo lungo, si può anche immaginare di allegare – tramite esplicito rinvio dalla disdetta – una lettera accompagnatoria con l’indicazione di tutti i locatori o anche un estratto del Registro fondiario dal quale si evincono i nomi di tutti i proprietari.<br /><br /><br /><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em></strong></p> <p> </p>

<p><strong><br />I. Introduzione</strong></p> <p>La formazione di muffa nei locali abitativi è frequente, soprattutto in questo periodo. In principio, la sua presenza è legata a un uso non corretto dei locali da parte delle persone che vi abitano, siano i proprietari dell’immobile o gli inquilini, e/o a dei difetti di costruzione. Capire la causa della formazione della muffa è, quindi, una questione delicata poiché spesso dipende dall’associazione di numerosi fattori che ne favoriscono lo sviluppo.<br />Il problema della muffa crea molti fraintendimenti tra proprietari ed inquilini: secondo i primi, la presenza del fungo è dovuta alla carente o alla scorretta areazione degli ambienti, mentre al contrario, per i conduttori, la causa è da ricercarsi in un difetto di costruzione dell’immobile. È, quindi, sconsigliato accusare una delle parti di essere responsabile della formazione di questo fungo senza procedere a delle verifiche, poiché la situazione non è – quasi mai – chiara. Una volta chiariti i motivi della proliferazione, si potrà stabilire chi è il responsabile e a chi incombono i costi per il risanamento: se la muffa è dovuta a difetti di costruzione, la responsabilità sarà del proprietario, mentre se è imputabile a un uso non corretto da parte dell’occupante, la responsabilità sarà sua. Se, invece, la responsabilità può essere imputata in parte a dei difetti di costruzione, in parte a un uso scorretto da parte dell’occupante, se ne terrà conto nella suddivisione dei costi.</p> <p><strong> <br /></strong><strong>II. Le cause della muffa</strong></p> <p>Come accennato, le cause della formazione di muffa possono essere diverse, ma il denominatore comune è sempre la presenza di <strong>umidità</strong>. Ogni giorno ci si lava, si cucina, si pulisce, ecc. tutte attività che generano umidità; in alcuni vecchi edifici ci sono spifferi che lasciano penetrare l’umidità dall’esterno, in altri casi vi sono delle nuove finestre altamente isolanti che non facilitano, invece, lo scambio di aria dall’esterno verso l’interno e viceversa. Durante la notte, sia la temperatura esterna che quella interna diminuiscono e l’aria raffreddata assorbe di meno l’umidità all’interno degli ambienti che, quindi, condensa sulle pareti, creando così le condizioni ideali per la formazione del fungo. In sostanza, le cause della muffa possono essere così riassunte:</p> <ul class="default"> <li>Aerazione insufficiente o inappropriata. In particolare, dopo la posa di nuove finestre isolanti, le usuali abitudini di aerazione possono non più essere sufficienti per permettere un’evacuazione corretta dell’umidità;</li> <li>Produzione elevata di umidità, per esempio dovuta all’utilizzo di umidificatori d’ambiente, di asciugatrici o anche alla presenza di numerose piante o di acquari;</li> <li>Impianti di scarico dell’aria difettosi, cappe aspiranti sporche, finestre molto piccole o solo a ribalta;</li> <li>Danni dell’acqua, rottura di tubature;</li> <li>Riscaldamento difettoso o irregolare;</li> <li>Isolamento termico insufficiente;</li> <li>Altri vizi di costruzione come crepe nei muri, tetti e soffitti difettosi o che perdono, ecc.</li> </ul> <p>Quando la causa dell’eccesiva umidità non viene chiarita ed eliminata, nessun risanamento intrapreso potrà portare a un risultato soddisfacente. Ne consegue che se la causa della formazione della muffa non è evidente – ciò che è spesso il caso – il proprietario dovrà contattare uno specialista in danni dell’acqua e fisica della costruzione che potrà identificare la causa e quantificare il danno. Questo intervento è molto importante soprattutto quando si è in presenza di una nuova costruzione poiché la formazione di muffa e l’eccessiva umidità potrebbero essere causate da un materiale di costruzione già infestato dal fungo, oppure dall’acqua utilizzata per il cemento e che, ora, evapora dai muri; in tal caso, bisognerà notificare al più presto il difetto agli artigiani e inoltrare eventuali pretese nei loro confronti entro cinque anni dal termine dei lavori per far valere un’eventuale garanzia per i difetti e rimediare al problema, pena la prescrizione (art. 371 CO).<br /><br /></p> <p><strong>III. Raccomandazioni per prevenire la formazione di muffa</strong><strong> </strong></p> <p>Come per qualsiasi cosa, prevenire è meglio che curare. Per evitare la formazione di muffa, il proprietario o l’inquilino possono adottare alcuni semplici provvedimenti:</p> <ul> <li><strong>L’areazione deve essere corretta</strong>: almeno tre volte al giorno aprendo per 5-10 minuti tutte le finestre e le porte, per creare corrente d’aria; in particolare, durante i periodi di riscaldamento non bisogna arieggiare di continuo tenendo aperte le finestre a ribalta;</li> <li>Quando si tratta di un’abitazione già a rischio e/o l’umidità nell’appartamento è già alta, si dovrebbe <strong>arieggiare più spesso e produrre meno umidità</strong>. In particolare, non va assolutamente stesa la biancheria in casa, va evitato l’uso di umidificatori e va azionata la cappa di ventilazione mentre si cucina;</li> <li><strong>Riscaldare correttamente</strong>: negli edifici vecchi con pareti fredde e mal isolate è meglio non ritardare l’accensione del riscaldamento e mantenere una temperatura ambiente di 20°C, mentre per quelli ben isolati e aerati la temperatura nelle camere da letto può essere abbassata fino a 18°C;</li> <li><strong>Arredare correttamente</strong>, lasciando uno spazio di 10 cm tra i mobili – specialmente se sono ingombranti – e le pareti esterne;</li> <li><strong>Risanare bene e a tempo debito</strong>: soprattutto quando si tratta di una misura di isolamento, è opportuno far valutare la situazione ad un fisico della costruzione o ad un progettista di impianti di ventilazione in modo da prendere in considerazione tutti gli elementi utili. A titolo informativo, è utile sapere che un’eventuale misura di isolamento può costituire un intervento di miglioria dell’ente locato. I costi di investimento per risanamenti termici possono, peraltro, essere dedotti dalle imposte.</li> </ul> <p>Oltre a prevenire la formazione di muffa, questi accorgimenti permettono di risparmiare sulle spese di riscaldamento. Per informazioni più dettagliate in merito, si rimanda all’articolo apparso in EF 1/13, “<em>Prendere due piccioni con una fava… Come fare a risparmiare sui costi di riscaldamento evitando nel contempo la formazione di muffa nell’ente locato, Consigli pratici</em>”, come pure alle pubblicazioni dell’Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP) (“<em>Muffa nelle abitazioni</em>”  e “<em>Attenzione muffa</em>”). Ricordiamo comunque in questa sede l’importanza della temperatura in casa. Infatti, la stessa ha un’influenza molto importante sul consumo energetico: un solo grado di temperatura in più comporta un dispendio energetico del +6 %!<br />Segnaliamo che, in considerazione del fatto che queste semplici “regole” sono sempre meno note, a titolo di precauzione potrebbe essere utile inserirle nel contratto, o altrimenti allegare copia di un prospetto ufficiale che le ricordi, ad esempio le pubblicazioni dell’UFSP.<br /><strong> </strong></p> <p><strong>IV. Obbligo di avvisare tempestivamente</strong><strong> </strong></p> <p>I conduttori ed i proprietari per piani hanno l’obbligo di avvisare <strong>immediatamente</strong> il locatore, rispettivamente l’amministratore della PPP della presenza di muffa. In effetti, secondo l’art. 257g CO, l’inquilino deve segnalare al locatore i difetti ai quali non è tenuto di rimediare lui stesso. In caso contrario, potranno essere ritenuti responsabili di un eventuale maggior danno (art. 257g cpv. 2 CO) dovuto, ad esempio, alla diffusione della muffa in altri ambienti.<br />Per comprendere la portata del problema e permettere di agire in modo adeguato e tempestivo, l’inquilino o il condomino dovrà, quindi, notificare il difetto – idealmente per lettera raccomandata, allegando delle fotografie – al locatore, rispettivamente all’amministrazione del condominio, i quali a loro volta procederanno, se necessario, ad ulteriori esami. Ciò significa, ad esempio, che l’abitante dell’immobile nel quale si è presentata la <strong>muffa non deve domandare di sua iniziativa una perizia a degli specialisti</strong>. Anche far eseguire eventuali misurazioni dell’aria sarebbe inutile poiché non farebbero altro che confermare una situazione evidente, ovvero l’eccesso di umidità. Il grado di umidità potrà nondimeno essere importante nell’ambito della <strong>ricerca delle cause. Questo lavoro è però di competenza del locatore</strong>, mentre le spese saranno a carico della parte che risulterà responsabile dell’insorgere della muffa.<br /><br /></p> <p><strong>V. Valutazione dei danni e dei rischi per la salute</strong></p> <p>Constatata la presenza o l’odore di muffa in locali abitativi (soggiorno, stanze, bagno, cucina e corridoio), tutti i diretti interessati devono eseguire una prima valutazione sommaria della situazione. In caso di dubbio, il proprietario o l’amministratore dovrebbero rivolgersi a uno specialista di danni dell’acqua e di fisica della costruzione. L’UFSP, nella pubblicazione <em>Attenzione muffa</em>, permette, con l’ausilio di tabelle, fotografie e descrizioni dell’aspetto del fungo, di valutare i danni all’ente locato e le conseguenze sulla salute, suddividendo in diverse categorie (da 0 a 2) la proliferazione di muffa.</p> <p>Sempre la medesima pubblicazione, a cui si rimanda, indica in modo completo quali sono i provvedimenti da intraprendere a dipendenza della categoria di estensione del danno da muffa.<br /><br /></p> <p><strong>VI. La presenza di muffa è un difetto dell’ente locato</strong><strong> </strong></p> <p>Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso pattuito; non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa, ma è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata. Nemmeno è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore, dovendo egli rispondere anche per difetti che traggono origine dal vicinato o nel comportamento di terzi, ancorché esulanti dalla sua sfera d'influenza.<br />Ciò premesso, la <strong>presenza di umidità e macchie di muffa nei locali locati, se provata, costituisce senz'altro un difetto che dà diritto all'invocazione da parte del locatario degli artt. 259a e segg. CO, nella misura in cui da un lato impedisce un normale utilizzo dell'ente locato e dall'altro crea importanti disagi all'inquilino.</strong> In effetti, un conduttore deve e può pretendere di disporre, durante l’intera durata della locazione, di un appartamento privo di muffa.</p> <p>Questo difetto, tuttavia, <strong>non deve essere imputabile al conduttore medesimo:</strong><strong> i</strong><strong> difetti imputabili all’inquilino sono quelli che egli, o le persone per il comportamento delle quali egli è responsabile, ha causato in violazione dell'art. 257f cpv. 1 CO, che impone un uso diligente della cosa locata</strong>. Nel caso della muffa, si terrà quindi conto se il conduttore ha o meno arieggiato correttamente e sufficientemente l’ente locato o se in qualche modo il suo comportamento ha influito all’insorgere o al peggioramento dello stato della muffa.</p> <p>Per quanto concerne i danni alla salute, per far valere eventuali pretese, il conduttore dovrebbe dimostrare l’esistenza di un nesso causale diretto tra la crescita di muffa in un appartamento e la comparsa di disturbi negli occupanti, ciò che in concreto è abbastanza difficile poiché ci si può chiedere se i disturbi osservati nelle abitazioni umide sono da ricondurre alle muffe, oppure ad acari o batteri.<br /><br /></p> <p><strong>VII. Conclusione</strong></p> <p>Spesso, per evitare litigi, è sufficiente che la causa della muffa venga accertata da uno specialista indipendente, evitando così che delle supposizioni deteriorino il rapporto tra locatore e conduttore o tra condomino e amministrazione.</p> <p>Inoltre, più un eventuale risanamento viene rimandato, più i danni all’immobile cresceranno ed i costi dell’intervento aumenteranno. L’umidità e la muffa non solo possono causare rapidamente gravi danni agli edifici e rendere necessari costosi interventi di risanamento, ma anche provocare danni difficilmente risanabili che pregiudicano il valore di un immobile. Per questo è fondamentale che l’occupante che constata la formazione di muffa avverta <strong>immediatamente</strong> il proprietario o l’amministrazione, così da arginare tempestivamente il problema.</p> <p>Se il problema della muffa è constatato in un condominio, bisognerà capire se la sua proliferazione è dovuta, innanzitutto, all’uso che il condomino fa della sua quota, e/o se invece è causata da un difetto di una parte comune del condominio o di una parte di proprietà esclusiva, in modo da stabilire a chi imputare le spese di risanamento.</p> <p><strong><br />Link utile:<br /></strong><a href="https://www.bag.admin.ch/bag/it/home/gesund-leben/umwelt-und-gesundheit/wohngifte/gesundes-wohnen/feuchtigkeitsprobleme-und-schimmel.html">https://www.bag.admin.ch/bag/it/home/gesund-leben/umwelt-und-gesundheit/wohngifte/gesundes-wohnen/feuchtigkeitsprobleme-und-schimmel.html</a><br /><br /><br /><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em></p>

<p><strong>1. Introduzione</strong></p> <p>Nell’ultimo numero di Economia Fondiaria abbiamo esaminato l’art. 257f del Codice delle obbligazioni dal punto di vista della violazione del dovere di riguardo nei confronti dei <strong>vicini </strong>(cpv. 2). In questo numero, invece, affronteremo il tema del dovere di diligenza che i conduttori devono rispettare <strong>nell’uso dell’ente locato</strong>, obbligo sancito dal capoverso 1 della precitata norma. In generale, infatti, in virtù di questo obbligo, il conduttore non può danneggiare i locali e le installazioni, non può modificarli senza il consenso del locatore né diminuirne il valore a causa di un utilizzo non corretto. Ma non solo. Il conduttore deve conformarsi sia agli obblighi previsti dal contratto, sia a quelli stabiliti dalla legge, nel rispetto degli interessi del locatore.<br />Si tratterà, quindi, di capire come il locatore può difendersi in caso di violazione del dovere di diligenza per l’ente locato ed a quali condizioni può dare una disdetta straordinaria per questo tipo di inosservanza.<br /><br /></p> <p><strong>2. La portata dell’obbligo di diligenza per l’ente locato</strong></p> <p>L’art. 257f cpv. 1 CO pone il principio secondo cui “Il conduttore è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata.” Il testo di legge non definisce, però, quali sono le modalità d’utilizzo dell’ente locato. La nostra Alta Corte<a name="_ftnref1" href="#_ftn1"><span>[1]</span></a> ha avuto modo di decidere che questa norma <strong>sanziona qualsivoglia uso non conforme al contratto del bene locato. </strong>Il conduttore non si deve, quindi, solo conformare alle disposizioni legali, ma anche agli obblighi contrattuali, compresi gli usi locativi, le condizioni generali ed i regolamenti del bene locato che fanno parte integrante del contratto di locazione.<br />È, inoltre, fondamentale che la violazione del dovere di diligenza sia legata all’utilizzo dell’ente locato e non a quello di locali non inclusi nella locazione: per questi ultimi, il proprietario danneggiato può tutelarsi con le azioni previste dalle disposizioni relative ai diritti reali (in particolare l’art. 641 cpv. 2 CC), come pure facendo capo alla responsabilità derivante da atti illeciti del perturbatore (art. 41 e 55 CO). Nemmeno sono tutelate da questa norma violazioni che non implicano un utilizzo vero e proprio del bene locato, come ad esempio l’aver omesso di prestare la garanzia secondo l’art. 257e CO.</p> <p>In ogni caso, come per il dovere di riguardo nei confronti dei vicini, il conduttore risponde degli atti o delle omissioni dei suoi ausiliari.<br /><br /></p> <p><strong>3. Doveri contrattuali e doveri legali</strong><strong> </strong></p> <p>Come già anticipato, il diritto del conduttore di usare il bene locato è limitato da norme di diversa natura. È in primo luogo il contratto che determina l’utilizzo dei locali che il conduttore può, eventualmente deve, fare. Più specificatamente, l’uso si determina in considerazione dei seguenti elementi:</p> <ul> <li>La destinazione a cui l’ente locato è destinato (abitazione, commercio, deposito, ecc.). Questa destinazione può essere espressamente menzionata nel contratto o risultare dalle circostanze di fatto e dipende anche dalle disposizioni di diritto pubblico che regolano la pianificazione del territorio;</li> <li>Altre stipulazioni espressamente pattuite nel contratto, ad esempio il divieto di detenere animali o l’obbligo di aprire il locale commerciale durante determinati orari (si pensi a bar e ristoranti);</li> <li>Gli usi locativi o commerciali (spesso stabiliti dalle associazioni di categoria), quando il contratto vi rimanda; altrimenti, i medesimi possono essere d’aiuto per interpretare il contratto in caso di dubbio;</li> <li>Il regolamento del bene locato o delle installazioni, come pure le condizioni generali al contratto, quando sono integrati al contratto di locazione.</li> </ul> <p>Vi sono, inoltre, i doveri legati – in un modo o nell’altro – all’uso della cosa locata previsti da diverse disposizioni legali. Si tratta, innanzitutto, degli obblighi imposti dall’art. 257f cpv. 1 e cpv. 2 CO, ovvero il dovere di diligenza e di riguardo sia nei confronti dell’ente locato che dei vicini. Vi sono, poi, altre disposizioni sancite nel diritto della locazione, connesse all’obbligo di diligenza nell’uso della cosa locata:<strong> </strong></p> <ul> <li>l’avviso al locatore in caso di difetti sconosciuti a quest’ultimo ed i quali il conduttore non è tenuto a riparare (art. 257g CO);</li> <li>l’obbligo di tollerare la manutenzione, i lavori necessari e le visite giustificate (art. 257h CO);</li> <li>il divieto di rinnovi e modifiche dell’ente locato senza il consenso del locatore (art. 260a CO);</li> <li>il divieto di sublocare e l’obbligo di comunicare al locatore le condizioni della sublocazione (art. 262 CO), nonché il divieto di trasferire il contratto senza il consenso del locatore (art. 263 CO).</li> </ul> <p>I contratti di locali commerciali spesso sono completati da altre disposizioni che ne precisano il modo di utilizzo (ad esempio clausole che riprendono le prescrizioni di polizia, di protezione dell’ambiente, prescrizioni tecniche o in merito alla persona abilitata a gestire il commercio) e che prevedono l’obbligo di esercitare una determinata attività commerciale.</p> <p>In generale, quindi, il modo d’utilizzo del bene locato si determina oggettivamente alla luce del contratto stipulato dalle parti e/o in funzione delle disposizioni legali applicabili. Il Tribunale federale, nella sentenza citata poc’anzi, ha stabilito che l’uso determinante è quello abituale delle cose di stesso genere, al momento della conclusione del contratto. Si tiene conto della natura dei locali, della loro destinazione, della loro età e dello stato in cui si trovano, ma anche della loro situazione. Ad esempio, per quanto concerne le abitazioni, il conduttore può condividere gli spazi con i suoi cari, ma non sovraffollarli in modo durevole. Lo stesso vale per la detenzione – ragionevole – di animali domestici: non è ragionevole la detenzione di una ventina di gatti in un appartamento quando da contratto ne erano permessi solo tre. Su questo tema, dottrina e giurisprudenza ritengono che le clausole che vietano la detenzione di animali sono compatibili con il principio della libertà contrattuale e che la loro violazione può comportare – a determinate condizioni – una disdetta ex art. 257f CO.<br /><br /></p> <p><strong>4. La disdetta straordinaria dell’art. 257f cpv. 3 CO</strong></p> <p><strong> </strong>Quando il conduttore di un’abitazione o di locali commerciali viola un <strong>dovere di diligenza inteso come appena esposto</strong>, il locatore può, <strong>a determinate condizioni</strong>, disdire il contratto in modo straordinario, con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. Vista la severità della sanzione – ovvero la disdetta – la violazione imputabile al conduttore (o ai suoi ausiliari) deve essere <strong>grave</strong>, in modo che la disdetta rispetti il principio di proporzionalità e di sussidiarietà. Ciò significa che la continuazione del contratto di locazione non può più “essere ragionevolmente imposta al locatore (…)” (art. 257f cpv. 3 CO).</p> <p>Qui di seguito riesporremo brevemente le condizioni per una valida disdetta ex art. 257f CO, mentre per una spiegazione più specifica si rimanda all’articolo apparso nella precedente pubblicazione di Economia Fondiaria (EF nr. 5/2019), ritenuto che sia in caso di violazione del dovere di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini che per l’ente locato si applicano i medesimi principi.<strong> </strong></p> <p><strong> a. Una diffida scritta</strong></p> <p>Constatata una <strong>violazione grave</strong> del dovere di diligenza, il locatore deve tempestivamente – altrimenti si reputa che abbia rinunciato al diritto di disdire anticipatamente il contratto – inviare al conduttore responsabile una <strong><u>diffida scritta</u> per posta raccomandata, segnalando espressamente il/i comportamento/i in contrasto con gli obblighi contrattuali e/o legali ed invitandolo ad un comportamento rispettoso del contratto e della legge</strong>; seppur formalmente non indispensabile, il locatore avviserà anche il conduttore che nel caso persistesse nel suo atteggiamento il contratto verrà disdetto anzitempo, con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese. Eccezionalmente, il locatore non deve inviare alcun avvertimento scritto, quando è evidente che sarà inutile. L’eccezione è però ammessa con molto riserbo.</p> <p>A seconda delle circostanze, il locatore assegna un termine adeguato per ristabilire una situazione corretta, ad esempio per mettere fine ad una sublocazione non autorizzata o per ripristinare la cosa locata allo stato anteriore in seguito a lavori a cui non ha acconsentito. L’adeguatezza del termine si determina di caso in caso.</p> <p>A dipendenza della situazione è consigliabile spedire all’inquilino più diffide prima di procedere con la disdetta.</p> <p><strong> b. L’inquilino persiste nel suo comportamento</strong><strong> </strong></p> <p>Se il conduttore non ha dato seguito alla diffida del locatore e persiste – in maniera continua o ripetuta – ad usare la cosa locata violando il contratto e/o la legge, il locatore potrà procedere, se del caso, con la disdetta straordinaria.</p> <p><strong> c. La continuazione del contratto è insopportabile</strong></p> <p>Ritenuta la violazione del dovere di diligenza e l’assenza di effetti significativi della diffida, il locatore deve <strong>dimostrare che il mantenimento del contratto di locazione è diventato insopportabile per lui o per gli occupanti dell’immobile</strong>. Il presupposto dell’intensità e della gravità della violazione è data in principio quando il conduttore continua ad infrangere una disposizione legata all’uso dell’ente locato: la violazione può consistere in diverse infrazioni di entità minore, ma reiterate<a name="_ftnref2" href="#_ftn2"><span>[2]</span></a>. In quest’ottica, il carattere insopportabile della continuazione della locazione si determina tenendo conto delle circostanze concrete del caso, ad esempio il tipo di contratto, la natura e la situazione dell’immobile, il comportamento delle parti e degli altri utenti dello stabile, ma anche del lasso di tempo che il locatore lascia trascorrere tra la constatazione che il conduttore non si è conformato alla diffida e la disdetta.</p> <p>In ogni caso, il Tribunale federale ha avuto modo di precisare che quando la violazione del dovere di diligenza da parte del conduttore consiste nel non-rispetto persistente di una clausola che definisce l’attività ed altre modalità di utilizzo dell’ente locato, il locatore può disdire il contratto, senza dover stabilire che il proseguimento della locazione non può più essere ragionevolmente imposto<a name="_ftnref3" href="#_ftn3"><span>[3]</span></a>. A titolo esemplare, nella giurisprudenza appena citata si trattava di clausole generali relative alla destinazione del bene locato e di clausole speciali relative all’uso vero e proprio dei locali (obbligo di esercitare un’attività commerciale, divieto di concorrenza).</p> <p><strong>5. Conclusione</strong></p> <p>Se al conduttore viene contestata una violazione grave del dovere di diligenza e che tutte le condizioni sono date, la disdetta straordinaria – data secondo le formalità usuali (modulo ufficiale del Cantone ed invio separato ai coniugi) – produrrà gli effetti ordinari, in particolare l’obbligo di restituzione dei locali. Tuttavia, a differenza della disdetta ordinaria, che prevede un preavviso di almeno tre/sei mesi per le scadenze pattuite contrattualmente o per quelle fissate dalla legge, la disdetta ex art. 257f CO può essere data:</p> <ul> <li>se si tratta di locali d’abitazione o commerciali, mediante un <strong>preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese</strong>;</li> <li>con effetto <strong>immediato</strong> se è un altro tipo di bene locato;</li> <li>riservata l’applicazione del capoverso 4, che permette di recedere dal contratto <strong>senza preavviso </strong>quando il conduttore danneggia intenzionalmente e gravemente l’ente locato (ad esempio se l’inquilino provoca intenzionalmente un incendio o sabota delle installazioni);</li> </ul> <p>senza che il conduttore possa poi chiedere una protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. b CO) e beneficiare dei periodi di protezione previsti all’art. 271a cpv. 1 lett. d e c CO (art. 271a cpv. 3 lett. c CO).</p> <p>È importante sottolineare che questa disposizione non sanziona solo un uso non accurato del bene locato, ma anche un uso non conforme al contratto: ciò significa che anche se il conduttore usa con cura i locali, può esservi una violazione del dovere di diligenza se non li utilizza nelle modalità concordate tra le parti.<br /><strong>In ogni caso, prima di procedere con una disdetta straordinaria ex art. 257f CO, consigliamo di prendere contatto con il nostro Segretariato per valutare se tutte le condizioni sono date e se si dispone delle prove necessarie per poterne dimostrare la validità.</strong><strong> </strong></p> <p><strong> </strong></p> <p><strong><em>Art. 257f</em></strong><strong><em> E. Obblighi del conduttore / III. Diligenza e riguardo per i vicini</em></strong></p> <p><em>¹</em><em> Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata.<br /></em><em>²</em><em> Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini.<br /></em><em>³</em><em> Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.<br /></em><em>⁴</em><em> Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa.<br /><br /><br /><strong>Avv. Amanda Stojkova<br /><br /></strong></em></p> <p> </p> <p><a name="_ftn1" href="#_ftnref1"><span>[1]</span></a> DTF 132 III 109; 123 III 124.<br /><a name="_ftn2" href="#_ftnref2"><span>[2]</span></a> Sentenza TF 4C.270/2001 del 26.11.2001.<br /><a name="_ftn3" href="#_ftnref3"><span>[3]</span></a> DTF 132 III 109; sentenza 4C.302/2005 del 09.01.2006; sentenza 4A_476/2015 dell’11.01.2016.</p>

<p><strong>1. Premessa</strong></p> <p>Sempre più spesso ci contattano proprietari che sono alle prese con inquilini che causano rumori molesti durante le ore di riposo o che sono autori di violenze, insulti, minacce ed altri atteggiamenti che rendono insopportabile la convivenza all’interno dello stabile e con i vicini. Queste dinamiche, evidentemente, si ripercuotono anche sul proprietario poiché quest’ultimo risponde del comportamento delle persone che usano l’ente locato in modo non conforme al contratto<a name="_ftnref1" href="#_ftn1"><span>[1]</span></a>.<br />Cosa può, quindi, fare il locatore in questi casi? Deve per forza tollerare (e far tollerare agli altri vicini) fino alla prossima scadenza ordinaria del contratto il comportamento di un conduttore irrispettoso? Entra in considerazione, a determinate condizioni, l’art. 257f CO che dà al locatore la possibilità di disdire in maniera anticipata il contratto di locazione per due tipologie di violazioni: per talune violazioni dell’obbligo di diligenza nei confronti dell’ente locato (che tuttavia non verranno approfonditi nel presente articolo) e per la violazione del dovere di riguardo dei vicini, che esamineremo qui di seguito. Oltre a questo rimedio, altre leggi prevedono dei mezzi – che non verranno trattati in questo articolo – che permettono al proprietario di agire contro il perturbatore: si tratta ad esempio di richiedere l’intervento delle autorità amministrative e delle forze dell’ordine, denunciare i casi di infrazione penale, oppure far capo alle norme di protezione della proprietà e della possessione.</p> <p><strong>2. Le condizioni della disdetta anticipata secondo l’art. 257f cpv. 3 CO</strong></p> <table border="0"> <tbody> <tr> <td width="3"> </td> </tr> <tr> <td> </td> <td width="640"> <table border="0" width="100%"> <tbody> <tr> <td> <p><strong>Art. 257</strong><em><strong>f </strong></em>E. Obblighi del conduttore / III. Diligenza e riguardo per i vicini</p> <p>III. Diligenza e riguardo per i vicini<br />¹ Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata.<br />² Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini.<br />³ Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.<br />⁴ Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa.</p> <p> </p> </td> </tr> </tbody> </table>  </td> </tr> </tbody> </table> <p>Per meglio comprendere la portata di questa norma, innanzitutto, vale la pena precisare qualche nozione:</p> <p>- Al termine “immobile” deve essere data un’interpretazione larga e comprende, ad esempio, anche un giardino o un appartamento di vacanza;</p> <p>- Con “vicini” si intendono – in primo luogo – gli altri utenti dello stabile (il proprietario, i condomini o altri conduttori, e i loro cari), compresi coloro che vi esercitano delle attività commerciali e, in tal caso, i loro collaboratori e clienti, ed – in secondo luogo – i vicini “esterni” allo stabile.</p> <p>Per dare una disdetta anticipata per violazione del dovere di riguardo nei confronti dei vicini, le seguenti condizioni (punti a.-d.) devono essere adempiute:</p> <p><strong>a. Una violazione del dovere di riguardo nei confronti dei vicini<br /></strong>Per l’art. 257f cpv. 2 CO il conduttore deve avere riguardo nei confronti dei coinquilini e dei vicini, rispettare la loro vita privata e la loro tranquillità; deve collaborare con loro all’utilizzo armonioso delle parti comuni e mantenere la buona reputazione dell’immobile<a name="_ftnref2" href="#_ftn2"><span>[2]</span></a>. Egli deve in prima linea<a name="_ftnref3" href="#_ftn3"><span>[3]</span></a>:</p> <p>- evitare di perturbare la pace dell’immobile e di contravvenire al regolamento della casa;<br />- evitare le immissioni eccessive secondo le medesime regole fissate dal diritto del vicinato (art. 684 CC), segnatamente immissioni causate da rumore, luce, polvere, fumo e cattivi odori;<br />- astenersi da comportamenti contrari ai buoni costumi e/o che costituiscono delle infrazioni penali, ad esempio ingiuriare o causare lesioni corporali ai vicini.</p> <p>Un’altra componente importante del dovere imposto al conduttore è la tolleranza (<em>passive Rücksichtnahme</em>): egli deve tollerare l’utilizzo della cosa conforme al contratto da parte dei coinquilini, e sopportare le inevitabili seccature, che comporta la vita in un’abitazione plurifamiliare.  Si tratta di una “prestazione negativa” che incombe agli inquilini di uno stabile.</p> <p>È importante sottolineare che il conduttore risponde non solo dei suoi atti, ma pure degli atti o delle omissioni dei suoi ausiliari, come le persone con cui vive, i suoi ospiti, i suoi impiegati, i suoi clienti ed i sui animali domestici<a name="_ftnref4" href="#_ftn4"><span>[4]</span></a>, ma non delle azioni delle persone non autorizzate ad usare la cosa, come ladri o <em>squatters<a name="_ftnref5" href="#_ftn5"><span>[5]</span></a></em>.</p> <p><strong> b. Una diffida scritta<br /></strong>Quando il locatore constata che vi è una violazione dell’obbligo di riguardo nei confronti degli altri inquilini, egli deve, in un lasso di tempo relativamente breve (altrimenti si reputa che abbia rinunciato a farne un motivo di disdetta anticipata)<a name="_ftnref6" href="#_ftn6"><span>[6]</span></a>, inviare al conduttore responsabile una <u>diffida scritta</u> con la quale gli si segnala il comportamento in contrasto con l’obbligo di diligenza e di riguardo e lo si invita ad un comportamento rispettoso del contratto e dei coinquilini; lo si avvisa anche che nel caso persistesse nel suo atteggiamento il contratto verrà disdetto anzitempo, con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese. Eccezionalmente, il locatore non deve inviare alcun avvertimento scritto, quando è evidente che sarà inutile<a name="_ftnref7" href="#_ftn7"><span>[7]</span></a>. L’eccezione è però ammessa con molto riserbo.<br />L’avvertimento deve <u>espressamente menzionare</u> quali sono gli atteggiamenti che costituiscono la violazione e assegnare – se ha un senso – un termine adeguato per ristabilire una situazione corretta. Se, per esempio, l’ inquilino spaventa ed insulta gli altri abitanti dello stabile o sporca le parti comuni, il locatore gli deve intimare di smettere immediatamente.<br />Sebbene non sia previsto dalla legge, l’avvertimento deve anche menzionare la minaccia di disdetta anticipata del contratto di locazione.<br /><br />Dal profilo formale, a differenza della diffida ex art. 257d CO, quella prevista dal presente articolo non deve essere inviata separatamente ai due coniugi, fermo restando che l’eventuale disdetta susseguente dovrà invece essere inviata in duplice copia. Per evitare confusione (ulteriormente aggravata dal fatto che per la diffida per mora l’invio separato è invece obbligatorio), si consiglia comunque di mandare anche la diffida separatamente ai due coniugi.</p> <p><strong> c. L’inquilino persiste nel suo comportamento<br /></strong>Se la diffida produce l’effetto sperato e l’inquilino adotta un comportamento corretto, il problema è risolto.<br />Se, invece, il conduttore diffidato continua o ricomincia ad infrangere il suo dovere di riguardo nei confronti dei vicini, il locatore è autorizzato a procedere con la disdetta, a condizione che anche gli altri presupposti siano dati. Un’eventuale nuova violazione deve essere in relazione con quella di cui all’avvertimento scritto e, se l’inquilino ricomincia a contravvenire al suo obbligo trascorso un lungo periodo dalla diffida, il locatore deve inviare un nuovo avvertimento prima di procedere con una disdetta.</p> <p><strong> d. La continuazione del contratto è insopportabile<br /></strong>Siccome la rescissione della locazione deve rispettare i principi di proporzionalità e sussidiarietà, è necessario che la continuazione del rapporto contrattuale si rilevi <u>insopportabile per il locatore, rispettivamente per gli altri conduttor</u>i, al punto tale che non si può esigere dal locatore che lasci a disposizione del conduttore l’ente locato fino alla scadenza contrattuale ordinaria; ciò è il caso quando il locatore teme che gli altri conduttori si prevarranno delle regole della garanzia dei difetti dell’ente locato<a name="_ftnref8" href="#_ftn8"><span>[8]</span></a>. L’art. 257f cpv. 3 CO presuppone, dunque, un certo grado di gravità della violazione dell’obbligo di riguardo verso i coinquilini; in principio, una violazione banale (ad esempio una contravvenzione minore del regolamento della casa o di una disposizione secondaria del contratto) non è sufficiente. Il carattere insopportabile può, però, essere dato anche in caso di piccole violazioni dell’obbligo di riguardo verso i vicini, quando le medesime sono reiterate, come pure quando il conduttore continua a violare il regolamento della casa oppure disturba la pace dello stabile<a name="_ftnref9" href="#_ftn9"><span>[9]</span></a>.<br /><br />In ogni caso, la questione deve essere risolta alla luce di tutte le circostanze oggettive e soggettive del caso concreto<a name="_ftnref10" href="#_ftn10"><span>[10]</span></a>. In quest’ottica, si può pretendere sia dal locatore che dagli altri locatari un certo grado di tolleranza che dipende – tra le altre cose – dal genere di disagi causati dal perturbatore, dalla loro frequenza, dalla localizzazione (zona urbana, a lieve densità, agricola) e dalla destinazione dei locali locati, dal loro stato (ad esempio la qualità dell’insonorizzazione fonica) e dagli sforzi compiuti (o non compiuti) dall’inquilino perturbatore per ristabilire l’ordine;  inoltre, si tiene conto di eventuali patti particolari menzionati nel contratto di locazione o convenuti oralmente (ad esempio un inquilino che ha insistito particolarmente per non avere un vicino rumoroso), ma ci si mostra più comprensibili nei confronti di famiglie con bambini<a name="_ftnref11" href="#_ftn11"><span>[11]</span></a>.<br />Un altro elemento significativo è il lasso di tempo che il locatore fa trascorrere prima di disdire il contratto: infatti, il locatore non deve attendere troppo a lungo per procedere alla disdetta anticipata se il comportamento rimproverato persiste poiché è un elemento che costituisce un indizio a favore del mantenimento del contratto. Premessa la necessità di esaminare ogni caso concreto, il Tribunale federale ha già avuto modo di decidere che una disdetta data dopo dieci mesi e mezzo era in linea con quanto disposto dall’art. 257f cpv. 3 CO<a name="_ftnref12" href="#_ftn12"><span>[12]</span></a>. In tal caso, però, la scadenza ordinaria del contratto era ancora assai lontana…<br /><br /></p> <p><strong>3. La disdetta e le sue conseguenze<br /><br /></strong>Quando sono date cumulativamente tutte le condizioni appena descritte, il locatore può notificare una disdetta straordinaria per violazione del dovere di riguardo nei confronti dei vicini:</p> <p>- se si tratta di locali d’abitazione o commerciali, mediante un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese;<br />- con effetto immediato se è un altro tipo di immobile;<br />- riservata l’applicazione del capoverso 4;<br /><br />senza che il conduttore possa poi chiedere una protrazione della locazione (art. 272a cpv. 1 lett. b CO).<br /><br /><u>Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le condizioni</u> per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO<a name="_ftnref13" href="#_ftn13"><span>[13]</span></a>. Se le medesime sono date, la disdetta produce effetto alla scadenza stabilita e il conduttore perde il beneficio dei periodi di protezione previsti all’art. 271a cpv. 1 lett. d e e CO (art. 271a cpv. 3 lett. c CO).  La mancanza di una sola di queste condizioni cumulative comporta, invece, l’inefficacia della disdetta straordinaria, che non avrà, quindi, nessun effetto.<br />Il locatore deve, inoltre, rispettare le condizioni formali per la notificazione della disdetta (utilizzo del modulo ufficiale del Cantone ed invio separato ai coniugi). In caso contrario, la disdetta è nulla e il proprietario deve procedere con una nuova disdetta.<br /><br />La disdetta straordinaria non è subordinata all’esistenza della colpa del conduttore, rispettivamente di un suo ausiliario: ciò significa che il locatore può disdire il contratto anche quando l’inquilino è affetto da una malattia psichica o da incapacità di discernimento<a name="_ftnref14" href="#_ftn14"><span>[14]</span></a>.<br /><br />Se la violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo dei vicini e dell’ente locato crea anche un danno, indipendentemente dal fatto che il locatore proceda o meno alla disdetta anticipata, egli può chiedere al conduttore il risarcimento dello stesso, così come disposto dagli artt. 97 e segg. CO; può chiedere ad esempio il versamento delle pigioni fino alla scadenza contrattuale oppure addebitargli i costi di una porta sfondata. Il locatore ha però anche l’obbligo di ridurre al minimo il danno cagionatogli dal conduttore e deve, pertanto, ricercare in modo attivo un nuovo inquilino. In caso contrario, l’indennità per la riparazione del danno potrà essere ridotta o addirittura soppressa (art. 99 cpv. 3 e art. 44 CO).<br /><br />Infine, se il conduttore si rifiuta di lasciare l’ente locato, il locatore può procedere dinnanzi alla Pretura competente e chiederne l’espulsione quando il caso è chiaro.<br /><br /></p> <p><strong>4. La disdetta “eccezionalmente” straordinaria prevista dall’art. 257f cpv. 4 CO<br /><br /></strong>Contrariamente a quanto esposto finora in merito alla disdetta secondo il capoverso 3, questa disdetta può essere data senza preavviso, senza avvertimento scritto, senza che il proseguimento della locazione diventi insopportabile e con effetto immediato.<br />Il locatore vi può procedere solo quando il conduttore, o un suo ausiliario, provoca <u>intenzionalmente o per dolo eventuale un grave pregiudizio</u> al locatore stesso, ai suoi cari, ad un altro utente dell’immobile o ad un vicino. Questa condizione è data in caso di infrazione penale (danni alla proprietà, incendio intenzionale), ma anche in caso di sabotaggio dell’ente locato (ad esempio dell’ascensore) e di lesioni ai diritti della personalità dei vicini e dei loro beni<a name="_ftnref15" href="#_ftn15"><span>[15]</span></a>.<br /><br /></p> <p><strong>5. Conclusione<br /><br /></strong>Una disdetta straordinaria si giustifica solo a condizioni restrittive, se il locatore riesce a provare che la violazione dell’obbligo di riguardo nei confronti del vicino è particolarmente grave e che la continuazione del contratto di locazione diventa insopportabile sia per lui che per gli altri conduttori, rispettivamente per i vicini. In quest’ottica, un comportamento tollerato a lungo può in un certo senso confermare che l’atteggiamento del perturbatore non è così grave da giustificare una disdetta immediata. Per questo motivo, è fondamentale iniziare a “raccogliere prove” sin da subito, chiedendo ad esempio agli altri inquilini di prendere posizione per iscritto, in modo da dimostrare che l’inquilino interessato non ha ottemperato alla diffida scritta del locatore,  continuando – al contrario – a violare i suoi obblighi. Non è, quindi, sufficiente che gli inquilini si lamentino di una turbativa verbalmente perché spesso il locatore può agire solo se dispone delle prove fornite dai coinquilini disturbati.<br />Se il locatore non riesce a dimostrare l’esistenza di tutte le condizioni, la disdetta anticipata sarà inefficace: questa (severa) sanzione si giustifica poiché la disdetta straordinaria può essere data in ogni momento, anche durante una protrazione (giudiziaria) della locazione, come pure durante un periodo di protezione dalla disdetta ex art. 271a CO, e comunque solo, appunto, a condizioni straordinarie.<br /><br />Se le violazioni non sono tanto gravi o le prove non sono abbastanza significative per giustificare una disdetta straordinaria ex art. 257f CO, il contratto potrà nondimeno essere disdetto in modo ordinario alla prossima scadenza contrattuale. Talvolta la valutazione circa i presupposti per una disdetta straordinaria è delicata. Prima di procedere è necessario soppesare adeguatamente la situazione perché se la disdetta straordinaria venisse annullata per assenza delle condizioni, verrebbe a scattare per legge un divieto di disdetta che renderebbe impossibile dare una disdetta ordinaria per almeno i successivi tre anni.</p> <p><br /><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em></p> <p> </p> <p><a name="_ftn1" href="#_ftnref1"><span>[1]</span></a> Wessner, in: Bohnet e al., <em>Droit du bail à loyer et à ferme</em>, 2a edizione, Basilea 2017, n. 7 ad art. 257f CO, p. 280.<br /><a name="_ftn2" href="#_ftnref2"><span>[2]</span></a> Lachat e al., <em>Le bail à loyer</em>, Losanna 2019, p. 62.<br /><a name="_ftn3" href="#_ftnref3"><span>[3]</span></a> Reudt, in: Svit, <em>Das schweizerische Mietrecht, Kommentar</em>, Zurigo Basilea Ginevra 2018, nn. 31 e 32 ad art. 257f CO; Lachat e al., op. cit., pp. 62 e seg.<br /><a name="_ftn4" href="#_ftnref4"><span>[4]</span></a> DTF 136 III 65, consid. 2.2.<br /><a name="_ftn5" href="#_ftnref5"><span>[5]</span></a> Wessner<span>, op. cit., n. 7 ad art. 257f CO, p. 281.<br /></span><a name="_ftn6" href="#_ftnref6"><span>[6]</span></a> Wessner<span>, op. cit., n. 35 ad art. 257f CO, p. 291.<br /></span><a name="_ftn7" href="#_ftnref7"><span>[7]</span></a> art. 108 cifra 1 CO per analogia; sentenza TF 4A_263/2011 del 20.09.2011 consid. 3.2.).<br /><a name="_ftn8" href="#_ftnref8"><span>[8]</span></a> Wessner, op. cit. n. 37 ad art. 257f CO, p. 292.<br /><a name="_ftn9" href="#_ftnref9"><span>[9]</span></a> decisione del 15.06.2006 della Pretura di Mendrisio-Sud in re G. / S.C.A.B.<br /><a name="_ftn10" href="#_ftnref10"><span>[10]</span></a> sentenza TF 4C.273/2005 del 22.11.2005 consid. 2.1.<br /><a name="_ftn11" href="#_ftnref11"><span>[11]</span></a> Wessner, op. cit., n. 27 ad art. 257f CO, p. 287; Lachat e al., op. cit., pp. 62 e seg.<br /><a name="_ftn12" href="#_ftnref12"><span>[12]</span></a> sentenza TF 4A_457/2013 del 04.02.2014 consid. 3.2.<br /><a name="_ftn13" href="#_ftnref13"><span>[13]</span></a> Wessner<span>, op. cit., n. 31 ad art. 257f CO, p. 289.<br /></span><a name="_ftn14" href="#_ftnref14"><span>[14]</span></a> sentenza TF 4A_263/2011 del 20.09.2011, consid. 3.4.<br /><a name="_ftn15" href="#_ftnref15"><span>[15]</span></a> Wessner<span>, op. cit., n. 40 ad art. 257f CO, p. 293.</span></p>

<p><strong>Negli anni scorsi si è iniziato a discutere intensamente in merito all'argomento AirBnB, ossia questa piattaforma mondiale che permette di mettere a disposizione, rispettivamente di soggiornare per singole o più notti presso alloggi privati. Lo sviluppo del fenomeno (la piattaforma AirBnB è solo la più importante ma ve ne sono anche altre) è esponenziale, sia per quanto attiene al numero degli utenti, come anche per i servizi proposti: dall'originale materasso gonfiabile presso un Bed &amp; Breakfast privato si è passati ad appartamenti, stanze in alberghi, case di lusso, eventi tipo matrimoni, e si sta guardando pure alle compagnie aeree...</strong></p> <p><strong>L'anno scorso, l'Ufficio federale delle abitazioni, ha convocato le associazioni interessate allo scopo di concordare una modifica delle norme sul diritto di locazione per favorire la possibilità del subaffitto via AirBnB. In considerazione delle resistenze opposte dai rappresentanti dei locatori all'introduzione di disposizioni che volevano di principio obbligare i locatori a che i loro inquilini potessero subaffittare il loro alloggio anche per brevi periodi via AirBnB (e analoghe piattaforme), il discorso è per il momento accantonato.<br /></strong><strong>Parallelamente però appaiono articoli di simpatizzanti che vorrebbero lasciare a questa pratica grande libertà, restringendo quindi anche a livello condominiale, le possibilità dell'assemblea condominiale di fissare dei limiti a tale utilizzo.</strong><strong> </strong></p> <p><strong>Proprio in questi giorni è stata pubblicata per esteso un'importante sentenza del Tribunale federale (STF 5A_436/2018) che porta una nuova e benvenuta luce sull'argomento.<br />La decisione concerne una vertenza condominiale, ma dovrebbe avere implicazioni dirette anche in ambito locativo…<br /></strong><strong> </strong></p> <p><strong>I fatti</strong></p> <p>Il condominio XY è composto da 27 unità: il PT è destinato ad officina di battelli, mentre le restanti 26 unità sono destinate ad appartamento. L'atto costitutivo prevede espressamente che ogni condominio deve rispettare la destinazione stabilita. Le quote destinate ad appartamenti non possono essere utilizzate a scopi commerciali, salvo nel caso di attività (come gli uffici) che non disturbino in maniera rilevante gli altri proprietari e abitanti. Sono esclusi altri utilizzi. Il regolamento condominiale precisa poi che l'utilizzo a destinazione commerciale non è ammesso salvo per uffici, mentre sono esclusi ad esempio studi medici, lavoratori, pensioni, ateliers artigianali, insegnamento della musica e tutte le attività che comportano un traffico rilevante di clienti.</p> <p>In assemblea i condomini hanno deciso di completare il regolamento citato con la seguente aggiunta: "Inoltre non è ammessa la locazione irregolare, o a giorni, a settimana o mensile. È ammessa solo la locazione duratura".<br />La figlia di un condomino offriva invece regolarmente il suo appartamento a turisti (segnatamente via AirBnB), sicché nello stabile si incontravano persone esterne, che utilizzavano le diverse infrastrutture condominali comuni come piscina, sauna, palestra, lavanderia e terrazza, senza conoscere però le prescrizioni per il loro utilizzo.</p> <p>Il condomino interessato ha contestato tale decisione sollevando in particolare i seguenti argomenti:</p> <p>- l'attività della figlia non costituirebbe un alloggio paralberghiero,<br />- la decisione limiterebbe in maniera inaccettabile i diritti dei condomini,<br />- la locazione per brevi periodi non sarebbe in contrasto con la destinazione abitativa, soprattutto anche perché attività commerciali silenziose sono ammesse<br />- la presenza dei turisti non originerebbe immissioni inaccettabili, ritenuto che per la loro intensità non sarebbero determinanti le caratteristiche dello stabile, bensì  le sensazioni di una persona media<br />- contando il condominio ben 19 condomini, non tutti conoscerebbero i loro diversi parenti e conoscenti.</p> <p>La contestazione della decisione assembleare da parte del condomino non è andata a buona fine: sia il Giudice di prima istanza come anche il Tribunale Cantonale e quello Federale hanno respinto la contestazione e i successivi ricorsi.<br /><br /></p> <p><strong>Considerazioni del Tribunale Federale</strong></p> <p>Il TF ricorda anzitutto il principio generale secondo cui  il comproprietario ha la facoltà di amministrare, godere e sistemare liberamente i suoi locali, fatti salvi i diritti degli altri condomini e il rispetto integrale delle parti edilizie, delle opere e degli impianti comuni, e l'aspetto esteriore (art. 712a cpv. 2 CC).<br />La sua libertà può però anche essere limitata dalla legge, dall'ordinamento condominiale o da un accordo con terzi.</p> <p>Ciò avviene in particolare quando la ristrutturazione o l'utilizzo della singola quota interessa la destinazione o il modo di utilizzo delle parti comuni.</p> <p>La destinazione e la regolamentazione relativa al modo di utilizzo incombe infatti ai condomini, che di regola formalizzano la questione nell'atto costitutivo o nel regolamento; si possono però trovare degli indizi anche nel modo d'uso esercitato fino ad allora. I limiti posti nel regolamento devono essere compatibili con gli artt. 2 CC (osservanza della buona fede), 27 CC (protezione della personalità), 19 segg. CO e con il diritto condominiale.</p> <p>Il TF ricorda che ad eccezione del cantiere per i battelli, l'utilizzo previsto per gli appartamenti è l'abitazione; sono anche ammesse attività commerciali "silenziose" (esclusi quindi gli studi medici, le lezioni di musica ecc.).</p> <p>Si china quindi sugli aspetti che caratterizzano la messa a disposizione per breve tempo di stanze, appartamenti, case rispettivamente châlets che offrono servizi (anche modesti) come la pulizia, biancheria, presa in cura degli ospiti chiarendo che tale prestazione è tipica di un <strong>utilizzo a scopo paralberghiero.</strong><strong> </strong></p> <p>Altri aspetti caratteristici dell'utilizzo paralberghiero non presenti nel contratto di locazione sono, che il locatore di regola non ha la possibilità di rifiutare un determinato cliente, il contratto viene concluso senza tutti quegli accertamenti normali in un contratto di locazione (sopralluogo dell'ente locato, verifica solvibilità ecc), la durata è infinitamente più breve e il prezzo è dovuto per notte.</p> <p><strong>La nostra massima istanza ha ben chiarito che ai fini del giudizio della vertenza è determinante unicamente la questione a sapere se l'offerta di alloggi a breve termine sia compatibile o meno con il tipo di utilizzo prescritto dal regolamento o nell'atto costitutivo del condominio. Del tutto irrilevanti sono invece aspetti sociali e di politica abitativa</strong> (ad es. l'asserito rincaro delle pigioni nei centri cittadini causato dalla possibilità di maggiori introiti tramite AirBnB, la lotta ai letti freddi ecc.) che regolarmente vengono invocati in questo contesto (per vedere di orientare l'interpretazione di una legge o per proprio modificarla; si veda infra sotto <strong>A).</strong></p> <p><strong>Successivamente ha poi esaminato se l'aggiunta al regolamento decisa dall'assemblea limiti eccessivamente il diritto di proprietà</strong> (cfr infra sotto <strong>B).</strong></p> <p><strong>A) </strong>Dopo avere ricordato che negli scorsi anni la dottrina si è chinata sul rapporto fra il condomino/locatore via AirBnB o analoga piattaforma e le prescrizioni d'uso dei regolamenti condominiali, il TF ha confermato che la messa a disposizione di alloggi tramite le piattaforme può, a dipendenza dei casi e in considerazione di aspetti come la frequenza del cambio di inquilini, il grado di utilizzo di parte di terzi e l'intensità delle immissioni causate, portare ad un utilizzo diverso dell'unità, o addirittura ad una modifica della destinazione dell'intero stabile. Nella valutazione della compatibilità di tale uso con le disposizioni condominali sull'utilizzo, bisogna tenere conto in particolare delle caratteristiche dello stabile (ad es. verifica se lo stabile è ubicato in zona turistica, se è stabile cittadino ecc.) e dell'utilizzo avuto sino ad ora.</p> <p>Applicando i principi al caso concreto, l'alta corte ha ritenuto che l'offerta continua dell'unità condominale via AirBnB violi la norma regolamentare, perché la presenza di questi ospiti non è compatibile né con la parola, né con il senso di "abitare".</p> <p>A questa constatazione hanno concorso in particolare i seguenti aspetti:<br />- l'immobile è di standing elevato con infrastrutture adeguate allo stato, come piscina, sauna, palestra<br />- simili infrastrutture non sono destinate a terzi sui quali i condomini - a differenza che in caso di ospiti propri o inquilini duraturi - non hanno controllo alcuno<br />- nonostante la PPP conti ben 26 appartamenti, le infrastrutture citate contribuiscono a creare un'atmosfera piuttosto intima<br />- ciò è ulteriormente rafforzato dal fatto che la residenza prevede espressamente solo la destinazione di abitazione primaria<br />- l'esigenza di tranquillità è più elevata in caso di destinazione ad abitazione primaria.</p> <p>L'attività paralberghiera esercitata non è quindi compatibile né con la destinazione "abitativa" né con un'attività commerciale "silenziosa", tanto più che la destinazione di "pensione" è espressamente vietata dal regolamento.<br /><br /><strong>B)</strong> Rimaneva quindi da verificare la liceità della decisione intesa a vietare l'offerta di alloggi per brevi periodi (giorni, settimane, mesi).</p> <p>Il TF ha dapprima <strong>confermato l'opinione della dottrina secondo cui una prescrizione che vietasse ogni e qualsiasi possibilità di locare la propria unità sarebbe incompatibile con il diritto di proprietà</strong>; non è infatti ammissibile che un condomino che dovesse recarsi all'estero per un periodo prolungato o che fosse diventato proprietario di più quote dovesse procedere alla vendita perché non potrebbe né occuparle né altrimenti farle rendere...<br /><strong>La limitazione che vieta la locazione per brevi periodi non costituisce invece un'ingerenza maggiore rispetto a quella che vieta l'utilizzo a destinazione commerciale o che tollera solo attività silenziose</strong>. In tutti questi casi il condominio mantiene la possibilità di ottenere un reddito tramite la messa a disposizione degli spazi a un terzo, anche se la locazione non è a breve termine o l'attività di uno studio commerciale potrebbe essere più redditizia.</p> <p>Peraltro il Tribunale relativizza il maggiore introito derivante dalla locazione a breve termine perché andrebbe compensato con il maggiore consumo degli spazi.</p> <p>Il Tribunale federale ha poi sottolineato che in questo contesto <strong>il principio della proporzionalità e il soppesamento degli interessi - tanto applicato nell'ambito del diritto pubblico - non trova invece spazio:</strong> <strong>conformemente all'art. 712g cpv. 3 CC la comunità dei condomini può stabilire autonomamente (e liberamente) la destinazione delle unità, dovendo unicamente attenersi ai limiti posti dai già citati art. 2 e 27 CC, 19 e segg. CO e dalle norme sul condominio.</strong></p> <p>Il Tribunale ha infine ricordato che di per sé la modifica del regolarmente  non limita un uso già ammesso, come sarebbe invece stato il caso se ad esempio si fosse deciso che in futuro non era più possibile utilizzare il PT ad uso di officina per battelli. Al contrario, sin dalla sua costituzione la destinazione prevista era l'abitazione e dall'inizio era escluso l'uso come pensione, destinazione sempre rispettata, salvo appunto dalla figlia dell'opponente<br /><br /></p> <p><strong>Ripercussioni della sentenza in ambito locativo</strong></p> <p>La sublocazione è regolata all'art. 262 CO qui riprodotto</p> <p><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19110009/index.html#a262"><strong><em>Art. 262 K. Sublocazione</em></strong></a><em><br /><br />K. Sublocazione<br /></em><em>¹</em><em> Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.<br /></em><em>²</em><em> Il locatore può negare il consenso soltanto se:<br /></em><em>a.<br /></em><em>il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione;<br /></em><em>b.<br /></em><em>le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive;<br /></em><em>c.<br /></em><em>la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale.<br /></em><em>³</em><em> Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore.</em></p> <p>L'anno scorso l'Ufficio federale delle Abitazioni aveva invitato le associazioni interessate per delle discussioni intese a modificare il CO, perché questo di fatto oggi rende quasi impossibile la sublocazione a brevi periodi via AirBnB ed analoghe piattaforme da parte dell'inquilino a terzi.<br />Noi ci siamo opposti da subito alla modifica per diversi motivi fra i quali:</p> <p>- la proposta avrebbe di fatto imposto al locatore di dovere accettare che in casa propria vi fossero persone estranee non note,<br />- l'offerta di alloggi per brevi periodi via piattaforma costituisce un'attività commerciale e non abitativa e rappresenta quindi una modifica contrattuale non ammessa nell'ambito della sublocazione<br />- il diritto di sublocare è dato a condizioni restrittive per permettere all'inquilino impedito ad usare provvisoriamente l'alloggio, di dovere riconsegnare l'appartamento per non dovere subire una perdita finanziaria importante derivante dalla mancata occupazione dell'ente locato.<br />- non è ammissibile che il locatore sia sottoposto a disposizioni estremamente vincolanti sull'entità delle pigioni, mentre l'inquilino avrebbe potuto sublocare - senza vera possibilità di controllo del locatore - a condizioni ben diverse, conseguendo un guadagno non ammesso per il locatore.</p> <p>Successivamente è stato posto in consultazione un nuovo art. 8a OLAL che prevedeva l'obbligo per il locatore di tollerare che il suo inquilino sublochi per brevi periodi, ma sull'arco di un periodo complessivo prolungato di 2 o più anni, tutto o parte dell'ente locato a terzi sconosciuti. Il locatore avrebbe potuto rifiutarsi di concedere tale permesso solo dimostrando che la sublocazione sopra indicata gli causerebbe un pregiudizio essenziale. La proposta è da noi stata recisamente respinta. La nostra presa di posizione completa è pubblicata nel nostro sito (https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/osservazioni-alla-revisione-dell-olal-per-la-sublocazione-ripetuta-per-brevi-periodi-art-8a).</p> <p>La questione è stata per il momento accantonata ma l'Ufficio federale ha ancora quest'anno voluto riattivare il discorso. La recentissima sentenza del TF dovrebbe però avere degli effetti molto importanti in questo contesto.</p> <p>Essa chiarisce infatti che la messa a disposizione di alloggi per brevi periodi via AirBnB costituisce un contratto a contenuto paralberghiero e non locativo. La sublocazione è però ammessa per legge (art. 262 CO) solo se il subinquilino utilizza l'ente locato nello stesso modo permesso dal locatore all'inquilino principale. La sublocazione è un contratto di locazione a tutti gli effetti, che si sovrappone al contratto di locazione principale (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, UNINE 2017, art. 262 n.5). Confidiamo ora che la dottrina (ed eventualmente i tribunali) terrà conto di questo aspetto, cui sino ad ora non voleva dare peso.<br /><br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p>Talvolta un determinato contratto non può - per motivi diversi - essere stipulato immediatamente. Nondimeno il proprietario di una casa in costruzione è interessato a trovare al più presto gli inquilini o gli acquirenti per i suoi appartamenti e anche i potenziali inquilini o acquirenti sono interessati ad assicurarsi l'appartamento che preferiscono.</p> <p>Entrambe le parti desiderano quindi che il loro reciproco interesse a concludere in futuro un contratto di locazione/vendita venga formalizzato e diventi vincolante.</p> <p>Nella pratica si assiste così ad una moltitudine di accordi, spesso formulati direttamente dalle parti, con denominazioni e contenuti assai diversi, e non sempre corrispondenti ai requisiti legali necessari per simili accordi...</p> <p>Per tutelare le parti affinché le  loro reciproche assicurazioni vengano anche mantenute, la Legge ha previsto all'art. 22 CO l'istituto della "<strong>promessa di contrattare</strong>", anche detto "precontratto":</p> <p><strong><em>Oggetto del contratto / IV. Promessa di contrattare<br /></em></strong><em> IV. Promessa di contrattare<br /></em><em>¹</em><em> Mediante contratto si può assumere la obbligazione di stipulare un contratto futuro.<br /></em><em>²</em><em> Se nell'interesse delle parti contraenti la legge sottopone la validità del futuro contratto a una data forma, questa è richiesta anche per la promessa.</em></p> <p>Ogni precontratto è volto alla stipulazione di un contratto principale contenente almeno un'obbligazione. Normalmente (ma non imperativamente) il contratto principale è stipulato dagli stessi contraenti della promessa di contrarre.</p> <p>Nel precontratto devono essere stabiliti o quanto meno determinabili i punti essenziali del contratto principale che verrà poi concluso. In un contratto di locazione devono così ad esempio essere definiti l'oggetto della locazione e la pigione, mentre nella compravendita l'oggetto del contratto e il suo prezzo. Se la determinazione precisa non è ancora possibile (ad esempio perché non si conosce la spesa esatta dell'investimento da effettuarsi) andrà comunque stabilito un ordine di grandezza della pigione (ad esempio pigione netta che si situa fra fr. ...... e fr. ....... mensili). È consigliato d'indicare anche la data della probabile stipulazione del contratto principale.</p> <p>Se per la stipulazione del contratto principale la legge prevede una forma particolare, la stessa è richiesta pure per la validità del precontratto. Ciò quantomeno se la forma speciale prevista dalla legge ha lo scopo  - come di solito avviene - di proteggere le parti contraenti (da atti impulsivi, superficiali o altrimenti lesivi).</p> <p>I contratti di compravendita immobiliare, le promesse di vendita, e i contratti che hanno oggetto la costituzione di servitù o oneri fondiari necessitano imperativamente - in considerazione dell'importanza dei valori immobiliari - dell'atto pubblico (rogito iscritto a RF).<br />Se quindi il precontratto mira all'acquisto di un bene immobile, esso sarà valido solo se stabilito per atto pubblico. Diversamente, se è volto alla stipulazione di un contratto di locazione, non è prescritta forma alcuna, non prevedendo la legge alcun obbligo di forma per la validità di simile contratto. Per evidenti motivi probatori è comunque sempre consigliata la forma scritta.</p> <p>Qualora una parte violi l'impegno assunto col precontratto, in particalare perché non più disponibile a stipulare il contratto principale, l'altra può pretendere dalla prima l'adempimento del suo obbligo e quindi la stipulazione del contratto, oppure chiederle il risarcimento dei danni derivanti dal mancato adempimento. Il precontratto potrebbe comunque prevedere che in caso di inadempimento, la parte insoddisfatta possa chiedere esclusivamente il risarcimento dei danni.</p> <p>Cosa succede però se laddove la legge impone una determinata forma (ad es. l'atto pubblico per la compravendita di un fondo), il precontratto, o l'"accordo di riservazione" o analoghe formulazioni non la rispettassero? L'accordo sarebbe di per sé nullo per vizio di forma e quindi non vincolante per nessuna delle due parti. La giurisprudenza ha così stabilito che non sarebbe abusivo se ad esempio l’interessato rinunciasse all’acquisto e chiedesse di ritorno (in applicazione delle norme sull’indebito arricchimento) quanto da lui già versato a titolo di caparra o pena convenzionale.</p> <p>Se il mancato acquirente avesse però agito dolosamente, nel senso che sin dall’inizio sapeva che avrebbe rinunciato all’acquisto, il prevalersi della nullità del contratto di riservazione lo renderebbe responsabile nei confronti del venditore del risarcimento dei danni subiti dal venditore; ciò sulla base di una responsabilità precontrattuale (culpa in contrahendo). Sarebbe così tenuto a risarcire ad es. le spese per dei piani allestiti per personalizzare la proprietà secondo i desideri dell’interessato, eventuali spese notarili, spese per il dispendio legato alla pratica resasi poi inutile ecc.</p> <p>Simile ma comunque diverso dal precontratto è il <strong>diritto di compera (o promessa di vendita)</strong> (art. 216a CO), con il quale l'interessato si garantisce il diritto, ma non l'obbligo, di poi effettivamente comperare l'oggetto venduto. Il proprietario rimane così vincolato per il lasso di tempo pattuito dalle parti (al massimo per 10 anni), all'impegno assunto di vendere l'oggetto definito al beneficiario del diritto di compera, alle condizioni già definite dall'accordo stipulato. Il diritto richiede la forma dell'atto pubblico e può essere annotato a registro fondiario. Quale contropartita al proprietario vincolato per il  lasso di tempo concordato a vendere alle condizioni stabilite nell'accordo, le parti pattuiscono anche un importo che è da intendersi come acconto sul prezzo di acquisto, in caso di effettivo perfezionamento della compra-vendita, rispettivamente come importo che rimarrà al proprietario, qualora il beneficiario decidesse di non esercitare il suo diritto e quindi di rinunciare all'acquisto. Il diritto di compera è regolato solo per la compravendita, ma non per la locazione. Nondimeno, in considerazione della libertà contrattuale, non dovrebbero esserci di per sé impedimenti a procedere in senso analogo anche in ambito locativo.</p> <p>Simile al diritto di compera è poi il <strong>diritto di prelazione</strong> che permette al beneficiario di subentrare tramite dichiarazione di volontà, al posto dell'acquirente in caso di vendita di un determinato fondo. L'impegno può avere una durata che le parti pattuiscono liberamente, ma comunque di al massimo di 25 anni. Le condizioni del subentro dipendono dal fatto che il diritto di prelazione sia illimitato o limitato. Nel primo caso - il più frequente - il beneficiario può portarsi acquirente al posto del compratore, dovendo però rispettare le medesime condizioni dell'acquisto, e quindi in particolare il prezzo. Nel diritto di prelazione limitato invece, le parti stabiliscono a priori che in caso di futura vendita, il beneficiario potrà acquistare il fondo al posto del terzo ma ad un prezzo precisato nell'accordo di prelazione, e indipendentemente dal prezzo concordato fra il venditore e il terzo. La forma richiesta per il diritto di prelazione illimitato è la forma scritta, mentre per il diritto limitato, è imperativo l'atto notarile. In entrambe le varianti, è opportuno che il contratto venga annotato a registro fondiario affinché abbia effetto anche nei confronti di eventuali successivi proprietari: se ad esempio il diritto di prelazione fosse pattuito per 15 anni, il beneficiario potrà esercitarlo durante tale lasso di tempo ogni qualvolta il fondo fosse venduto.<br />In determinati casi il diritto di prelazione è previsto per legge: a favore dei comproprietari per la vendita di quote in  comproprietà (art. 682 CC) o degli stretti parenti e dell'affittuario, per la vendita di fondi agricoli 8art. 682a CC).<br />Il beneficiario che volesse acquistare, deve esercitare il suo diritto entro tre mesi, da quando è venuto a conoscenza della vendita.<br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p>Per legge le spese accessorie devono essere ripartite fra gli inquilini in modo proporzionale e secondo una chiave di ripartizione equa.</p> <p>Il contratto di locazione CATEF precisa quindi al punto 12.3 che "Se non esiste un piano particolare di riparto degli oneri accessori, tutte le spese accessorie sono ripartite in proporzione alla superficie, al volume, ai millesimi, al numero dei vani locati, o ad altra equa chiave di riparto prevista da questo contratto."</p> <p>Il punto 12.5  lascia la possibilità di adottare con un accordo apposito, delle chiavi di riparto particolari, che possono giustificarsi segnatamente se a parità di spazio, per il particolare tipo di occupazione, un'altra chiave di riparto è reputata più indicata. Potrebbe ad esempio trattarsi del caso di un piccolo bar o di un parrucchiere con notevole afflusso di clientela e  quindi con un consumo d'acqua oggettivamente - per la loro particolare attività - notevolmente maggiore.</p> <p>La dottrina è peraltro unanime nel ritenere che la suddivisione delle spese debba effettuarsi secondo criteri ragionevoli, mentre non è possibile pretendere che il risultato diventi perfetto per ogni singola spesa accessoria ed ogni singolo inquilino...</p> <p>La ripartizione della spesa per l'acqua secondo il numero delle persone è una chiave di riparto che sconsigliamo: con la grande mobilità delle persone, il continuo mutare della composizione delle economie domestiche (matrimoni, nascita figli, divorzi, figli agli studi ecc.) peraltro possibile in ciascuno degli appartamenti, la ripartizione in funzione del numero delle persone, diverrebbe eccessivamente complessa e magari pure poco trasparente. La situazione sarebbe ancora più complessa se nella casa fossero presenti anche attività commerciali....<br /><br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti<br /></strong></em></p>

<p>Occorre distinguere fra i danni che possono essere eliminati mediante riparazione, e quelli che richiedono invece la sostituzione dell'installazione.</p> <p>Nella prima ipotesi il risarcimento del danno corrisponde di regola al valore della riparazione. Nella seconda occorre procedere a qualche verifica supplementare...</p> <p>Il danno è un concetto economico e non corrisponde necessariamente al valore a nuovo dell'installazione sostituita. Al contrario, dato che al locatore incombe la manutenzione ordinaria dell'ente locato, l'ammortamento dell'installazione è a suo carico.</p> <p>La deduzione che va operata sui costi di sostituzione di quanto danneggiato, va quindi quantificata tenendo conto dell'età effettiva dell'installazione da sostituire e della durata di vita media di simili installazioni. Se l'età effettiva fosse inferiore a quella media, bisognerà ridurre proporzionalmente la quota parte già ammortizzata, che va imputata al locatore, mentre la rimanenza sarà dovuta dall'autore del danno.  Se ad esempio l'inquilino avesse rovinato irrimediabilmente una moquette (di qualità media) di 6 anni, la spesa della sua sostituzione sarà a suo carico nella misura di 4/10. La moquette ha infatti una durata di vita media di 10 anni, di cui ne sono  decorsi già 6, che rimangono a carico del locatore.</p> <p>In generale, in presenza di uno stabile recentissimo, la percentuale da dedurre è molto contenuta, perché quanto presente nell'immobile è tendenzialmente nuovo e quindi ben lontano dall'essere ammortizzato. Nondimeno ogni singola pretesa di risarcimento va esaminata individualmente, perché le singole installazioni danneggiate possono avere un'aspettativa di vita diversa.</p> <p>La durata di vita media delle installazioni si deduce da una tabella elaborata congiuntamente dalle associazioni dei locatori e inquilini svizzero tedesche e  unanimemente riconosciute a livello svizzero dalle altre associazioni, dalle assicurazioni, e in genere da tutti gli attori sul mercato. Anni orsono era stata trasmessa a tutti i soci. Oggi si può comprare direttamente dal nostro sito o presso il Segretariato ( fr. 5 per i soci e 6 per i non soci).</p> <p>Per maggiori informazioni in merito, rimandiamo all'articolo pubblicati su Economia Fondiaria numero <a href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/il-risarcimento-dei-danni-e-l-utilita-della-tabella-della-durata-di-vita-delle-installazioni" title="6/2018 pag. 25">6/2018 pag. 25</a>.<br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<ol> <li><em>Premessa</em></li> <li><em>Principio</em></li> <li><em>I mezzi a disposizione del proprietario in caso di violazione<br /></em><em>a. Accettazione della modifica della destinazione<br /></em><em>b. Mancato accordo alla modifica contrattuale e richiesta di rispetto del contratto<br />i. Disdetta ordinaria<br /></em><em>ii. </em><em>Disdetta straordinaria</em></li> <li><em>Alcuni esempi di cambio di destinazione<br /></em><em>a. Fissazione delle sede di una società o ditta individuale presso l’abitazione dell’inquilino<br /></em><em>b. Cambio di destinazione di un locale commerciale<br /></em><em>c. Il caso particolare di AirBnB</em></li> <li><em>Conclusione</em></li> </ol> <p> </p> <p><strong>1. Premessa</strong></p> <p>Sempre più soci ci domandano come comportarsi quando scoprono che i loro inquilini, a loro insaputa, annunciano l’indirizzo del loro appartamento al Registro fondiario come sede di una società oppure cambiano la destinazione del loro locale commerciale, per esempio da ufficio a negozio o, ancora, svolgono un’attività commerciale nel loro appartamento.</p> <p>Uno dei principi generali del diritto recita “<em>pacta sunt servanda</em>”, il che significa che i patti vanno rispettati; in ambito del diritto di locazione la loro modifica deve osservare severe prescrizioni.</p> <p> </p> <p><strong>2. Principio</strong><strong> </strong></p> <p>L’art. 257f CO stabilisce il principio fondamentale per il quale l’inquilino è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata (cpv. 1) e al riguardo nei confronti degli abitanti della casa e dei vicini (cpv. 2). In relazione a questa norma, la giurisprudenza e la dottrina prevedono anche che gli accordi pattuiti in merito alla destinazione dell’ente locato tra le parti non possano essere violati.</p> <p>Per questo motivo è consigliabile chiarire quale è la destinazione dell’ente locato: al punto 2 del contratto di locazione CATEF vi è la possibilità di crociare “<em>uso personale</em>”, “<em>abitazione familiare</em>” oppure “<em>uso commerciale</em>”. Se il locale è adibito ad uso commerciale si consiglia vivamente di specificare quale è l’attività commerciale esercitata dal conduttore in modo che questa sia circoscritta.</p> <p>Nella fissazione della destinazione occorre tenere conto di quanto previsto dal Piano regolatore e in particolare la destinazione per lo stabile; se la destinazione scelta dalle parti è incompatibile con il Piano regolatore non può essere pattuita. Pertanto, una volta definita, la destinazione non può poi essere unilateralmente modificata dall’inquilino all’insaputa del locatore.</p> <p>Oltre alle norme del diritto pubblico, la destinazione dell’ente locato deve rispettare anche norme di diritto privato, come il regolamento condominiale o simili, e naturalmente il contratto.</p> <p>La destinazione non può inoltre essere illecita o contraria ai buoni costumi. È dunque nullo, per esempio, un contratto di locazione di uno spazio dove si producono orologi falsi o si smistano stupefacenti.</p> <p>Le Condizioni Generali CATEF (edizione settembre 2016) vengono in aiuto ai locatori considerato che al punto 14.4 è indicato espressamente che “<em>è vietato dare all’ente locato altra destinazione all’infuori di quella pattuita contrattualmente e di quella in uso all’inizio della locazione</em>”.</p> <p><strong> </strong></p> <p><strong>3. I mezzi a disposizione del proprietario in caso di violazione</strong><strong> </strong></p> <p>Qualora l’ente locato non venga utilizzato dall’inquilino conformemente alla sua iniziale e pattuita destinazione, vi è una violazione del contratto. Il proprietario può scegliere tra l’accettazione del cambio di destinazione, la pretesa di ripristino della destinazione pattuita contrattualmente e la disdetta ordinaria o straordinaria del contratto di locazione.<br /><br /></p> <p><strong>a. Accettazione della modifica della destinazione</strong></p> <p>Il proprietario può accettare il cambio di destinazione richiesto dall’inquilino; a questo fine è consigliabile apportare una modifica al contratto di locazione ed indicare quale è la nuova destinazione oppure quale nuova attività commerciale viene svolta nei locali affittati, a far tempo da quale momento e a quali condizioni.</p> <p>Vale la pena precisare che se inizialmente l’ente locato è stato adibito ad abitazione, ed il proprietario è d’accordo che nell’ente locato si svolgano attività di tipo commerciale, allora bisognerà inoltrare al Municipio una domanda di costruzione (oppure a dipendenza del caso una notifica) per richiedere il cambio di destinazione tramite l’apposito formulario con la debita documentazione allegata. Allo stesso modo, se contrattualmente viene stabilito che l’uso dell’ente locato sarà destinato ad ufficio, se si volesse per esempio aprire una panetteria, il locatore dovrà avvisare il Comune di questa modifica di uso e valutare tutti i passi amministrativi necessari.</p> <p>Qualora il proprietario fosse d’accordo di modificare la destinazione dell’ente locato, dovrebbe ben valutare l’opportunità del cambio di destinazione: si consideri che il cambio di destinazione comporta dei costi, che non necessariamente il Municipio accoglierà la domanda e che quando l’inquilino per il quale si è modificata la destinazione traslocherà, per ritornare alla destinazione di locale abitativo, bisognerà nuovamente seguire la medesima procedura.</p> <p>Vale quindi la pena di prendere in considerazione un cambio di destinazione solo se si prevede che il nuovo inquilino rimarrà a lungo nei locali.</p> <p> </p> <p><strong>b. Mancato accordo alla modifica contrattuale e richiesta di rispetto del contratto</strong></p> <p>Se il locatore non fosse d’accordo con il cambio di destinazione, dovrà comunicare per raccomandata e senza indugio al locatario che non accetta la modifica del contratto e che pretende da subito il rispetto di quest’ultimo. Qualora l’inquilino persistesse nella violazione, potrà valutare di procedere con la disdetta ordinaria o straordinaria del contratto.</p> <p><strong>i. Disdetta ordinaria</strong></p> <p>Il proprietario può procedere con l’inoltro della disdetta ordinaria, rispettando i termini contrattuali o legali se questi convengono al locatore. Se il nuovo uso dei locali non viola solo il contratto, ma anche le norme legali (ad esempio esercizio di un kebab al posto di un chiosco), il locatore dovrebbe però agire senza indugi: una disdetta ordinaria se la prima scadenza contrattuale fosse per esempio possibile solo tra due anni, sarebbe sicuramente tardiva. Il locatore diventerebbe a quel punto co-responsabile della violazione delle prescrizioni legali (in questo caso soprattutto amministrative).</p> <p><strong>ii. Disdetta straordinaria</strong></p> <p>Il proprietario può iniziare una procedura di disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO “<em>qualora la</em> <em>continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini </em>[…]” con un preavviso di 30 giorni per la fine del mese.</p> <p>A tal fine sono necessarie tre condizioni cumulative:</p> <p>1) La diffida con la quale si segnala al conduttore la violazione contrattuale e gli si intima di ripristinare la situazione come da contratto entro un termine ragionevole (un modello di lettera di diffida è ottenibile presso il Segretariato cantonale CATEF).</p> <p>La diffida dev’essere inviata per raccomandata ed essere indirizzata a tutti gli inquilini cui è intestato il contratto di locazione. Se l’appartamento è locato quale abitazione familiare a due coniugi o partner registrati, la diffida dev’essere notificata con due raccomandate distinte, questo anche se il contratto fosse intestato solo ad uno/una di loro (art. 266n CO).</p> <p>2) La persistenza dell’inquilino nel violare il suo dovere di diligenza nonostante la diffida.</p> <p>3) Nel caso del cambio di destinazione dell’ente locato, il Tribunale federale (DTF 132 III 109) ha stabilito che l’art. 257f CO è applicabile quando l’inquilino utilizza persistentemente l’ente locato in modo non conforme ad una clausola contrattuale, anche se ciò non comporta una situazione insopportabile per il proprietario. Si precisa che delle modifiche molto leggere dell’uso dell’ente locato, potrebbero, a determinate condizioni, essere tollerate (ne è il caso dell’inquilina che esegue traduzioni al suo domicilio, decisione TF 4A_38/2010 del 01.04.2010).</p> <p> </p> <p>Se le condizioni elencate sopra sono adempiute, allora si potrà procedere con l’invio della disdetta con un preavviso di 30 giorni per la fine del mese conformemente all’art. 257f cpv. 3 CO; si rammenta che la disdetta deve sempre essere notificata per raccomandata o consegnata a mano con rilascio di ricevuta, tramite il Modulo ufficiale del Dipartimento delle istituzioni per la notifica della disdetta del contratto di locazione (facilmente reperibile su internet). Le regole formali riguardanti la notifica della disdetta seguono quelle della diffida.</p> <p> </p> <p><strong>4. Alcuni esempi di cambio di destinazione</strong><strong> </strong></p> <p><strong>a. Fissazione delle sede di una società o ditta individuale presso l’abitazione dell’inquilino</strong></p> <p>Può succedere che un inquilino stabilisca la sede di una società presso il suo domicilio oppure che decida di iniziare un’attività in proprio, per esempio un salone di manicure, presso la sua abitazione. In questi casi, oltre al fatto che la destinazione dell’ente locato pattuita contrattualmente non viene rispettata, si pone anche il problema della destinazione dal punto di vista del diritto pubblico.</p> <p>Ne è un esempio il cambio di destinazione di un’abitazione in lavanderia (SJ 1953, p. 247) (Das Schweizerische Mietrecht – Kommentar SVIT, ad. art. 257f n. 59b, ed. 2008).</p> <p><strong>b. Cambio di destinazione di un locale commerciale</strong></p> <p>Menzioniamo il caso giudicato dal Tribunale federale con la DTF 132 III 109. Le parti hanno concluso un contratto di locazione stabilendo la destinazione degli spazi quale ufficio, mentre l’ente locato è stato poi utilizzato come salone di massaggi erotici. Questa importante sentenza stabilisce che il carattere di insopportabilità non deve essere dato se vi è violazione della destinazione stabilita contrattualmente, e che di conseguenza si può dare disdetta straordinaria in applicazione dell’art. 257f cpv. 3 CO (v. punto 3. b. ii.).</p> <p><strong>c. Il caso particolare di AirBnB</strong></p> <p>AirBnB è una piattaforma online che permette a chiunque di mettere in affitto un’abitazione oppure una stanza; mette dunque in contatto persone che cercano un alloggio con persone che mettono a disposizione i loro spazi.</p> <p>In Ticino questo fenomeno si sta sviluppando sempre di più e concerne anche i nostri soci, in quanto succede che gli inquilini affittino il loro appartamento oppure una stanza, senza avvisare il locatore.</p> <p> </p> <p>Secondo l’art. 262 CO, la sublocazione è ammessa solamente con il consenso del locatore.</p> <p>Il locatore può negare il consenso solo nei casi seguenti:</p> <ul> <li class="default">Quando il conduttore si rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione (art. 262 cpv. 2 lit. a CO).<br />Le condizioni da comunicare sono per esempio l’identità del subinquilino, la durata della sublocazione, l’importo della pigione, il numero di locali affittati e la loro destinazione, il numero degli occupanti ecc.</li> </ul> <ul> <li>Quando le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto di locazione principale, sono abusive (art. 262 cpv. 2 lit. b CO).<br />L’abuso consiste nella sproporzione tra la pigione pagata al proprietario dall’inquilino principale e il profitto che trae quest’ultimo dalla sublocazione.</li> </ul> <ul> <li>Quando la sublocazione provoca al locatore un pregiudizio essenziale (art. 262 cpv. 2 lit. c CO).<br />Si può menzionare il caso del cambio della destinazione dell’ente locato. La dottrina stabilisce che si tratta di un pregiudizio essenziale quando il proprietario può basarsi su motivazioni morali, per esempio quando nell’ente locato viene esercitata un’attività illecita o immorale.</li> </ul> <p>Se il proprietario non è a conoscenza delle condizioni della sublocazione, può diffidare l’inquilino a comunicargliele. Se quest’ultimo non dovesse informare il locatore di quanto pattuito con il sublocatore, oppure, se la sublocazione avesse carattere abusivo perché non rispettosa di quanto previsto dall’art. 262 cpv. 2 CO, il proprietario potrebbe dare disdetta all’inquilino secondo l’art. 257f cpv. 3 CO (cfr. decisione TF 4A_379/2014 del 10.03.2015).</p> <p>Si aggiunge che se la sublocazione dell’appartamento fosse abusiva e avesse procurato all’inquilino principale un guadagno eccessivo, il locatore potrebbe anche chiedere all’inquilino i proventi della sublocazione abusiva.</p> <p>Oltre a quanto sopra, si ritiene che la sublocazione potrebbe trasformare l’ente locato da locale abitativo a locale commerciale se il viavai di turisti fosse importante.</p> <p> </p> <p><strong>5. Conclusione</strong></p> <p>In conclusione, a determinate condizioni, la legge permette al proprietario di disdire il contratto di locazione in modo straordinario se vi è una violazione contrattuale relativa alla destinazione dell’ente locato.</p> <p>Si rammenta ai soci che qualora un inquilino intenda trovare un subentrante e dunque restituire anticipatamente l’ente locato in applicazione dell’art. 264 CO, è indispensabile che lo stesso sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni e quindi anche con la medesima destinazione.</p> <p>Se per esempio si tratta di un’abitazione, l’inquilino uscente che presenterà al proprietario un potenziale conduttore che vuole aprire un centro estetico non sarà liberato dai suoi doveri contrattuali.</p> <p> </p> <p><em><strong>MLaw Lara D'Alessio</strong></em></p> <p> </p> <p>Bibliografia</p> <p>François Bohnet, Blaise Carron, Marino Montini, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017<br />Das Schweizerische Mietrecht – SVIT Kommentar, 2008</p>

<p><u>Immaginiamo il caso:</u></p> <ul> <li class="default">Disdetta inviata quando l'inquilina era in vacanza;<br /><br /></li> <li>il postino non riesce a consegnarla all'inquilina e lascia quindi in bucalettere l'avviso di ritiro in posta (il foglietto giallo)<br /><br /></li> <li>l'inquilina torna dalle ferie l'ultimo giorno di giacenza postale e non recandosi in posta, non è a conoscenza del contenuto della raccomandata;</li> <li>Apprende della disdetta solo 40 giorni più tardi quando la locatrice la invita ad adottare i provvedimenti nell'ottica della liberazione dell'appartamento locato</li> <li>l'inquilina contesta allora la disdetta ritenendo che il termine per la contestazione decorra solo dalla ricezione di questa lettera, che l'ha effettivamente informata della disdetta trasmessa in precedenza</li> <li>chiede inoltre a titolo subordinato una protrazione del contratto</li> </ul> <p><u>I principi applicati dal Tribunale Federale</u> a questo caso e ad analoghe fattispecie possono essere cosi riassunti:</p> <ul> <li>Nell'ambito del diritto locativo fa stato la teoria della ricezione assoluta, sicché si reputa determinante il momento in cui la busta entra nella sfera del destinatario, indipendentemente dal fatto che lo stesso sia assente o presente.</li> <li>Si reputa pertanto che la raccomandata sia notificata il giorno in cui il postino porta la lettera a casa, se il destinatario era in casa, mentre altrimenti fa stato il primo giorno indicato per il ritiro sull'avviso di ritiro (foglietto giallo). Si noti che spesso il primo giorno indicato è il giorno successivo all'arrivo del postino. A dipendenza dei comuni può però essere lo stesso giorno. Dipende dall'organizzazione del singolo ufficio postale.</li> <li>La teoria della ricezione assoluta comporta un'equa ripartizione dei costi nel senso che il mittente si assume il rischio connesso con l'invio postale sino al momento in cui la raccomandata entra nella sfera del destinatario, mentre il destinatario si assume il rischio connesso con una presa di coscienza tardiva se non fosse a casa. Sarà quindi nel suo interesse di provvedere affinché un terzo agisca per suo conto, perché la sua inattività non può comportare conseguenze negative per il mittente.</li> <li>Nell'ambito locativo esistono solo due eccezioni alla teoria della ricezione assoluta: in caso di diffida di pagamento (ai sensi dell'art. 257d CO) con minaccia di disdetta in caso di mancato pagamento dell'importo scoperto e per il modulo per gli aumenti/modifiche unilaterali del contratto. In questi casi la raccomandata si reputa notificata il giorno del suo effettivo ritiro da parte del destinatario, ma comunque al più tardi l'ultimo giorno (il settimo) di giacenza postale.</li> <li>L'assenza per vacanza, il fermoposta o altri casi analoghi non possono quindi - salvo nelle due citate eccezioni - ritardare la notifica delle comunicazioni.</li> <li>Nel caso concreto la disdetta è quindi stata reputata notificata il primo giorno indicato sull'avviso di ritiro e la contestazione della disdetta e la richiesta di proroga - che devono essere inoltrate entro 30 giorni dalla notifica della disdetta - erano pertanto tardive.</li> <li>Sentenze in merito: STF 4A_293/2016, 4A_120/2014, SRF 137 III 208 e 4A_471/2013</li> </ul>

<p><strong>IL CASO</strong><br /><br /><u>Domanda</u><br /><br /><span>Ho intenzione di affittare il mio appartamento ad una giovane coppia non sposata.</span><br /><span>Come deve essere redatto il contratto in modo che io sia tutelato?</span><br /><br /><u>Risposta</u><br /><br /><strong>La stipulazione del contratto</strong><br /><br /><span>In primo luogo vale la pena specificare che i concubini non godono degli stessi diritti delle coppie sposate, per questo motivo non si può parlare di abitazione familiare giusta l’art. 266m CO e le regole restrittive che la proteggono non devono essere applicate.</span><br /><span>In merito alla stipulazione del contratto di locazione, questo può essere firmato da un solo inquilino oppure da entrambi.</span><br /><br /><span>Se il contratto venisse firmato da un solo inquilino, per il calcolo della sostenibilità finanziaria della pigione, il locatore si fonderà esclusivamente sulle entrate dell’inquilino al quale il contratto è intestato.</span><br /><br /><span>Se entrambi i coinquilini firmassero il contratto di locazione si tratterebbe di un contratto di co-locazione. Il vantaggio della co-locazione è che i due inquilini hanno gli stessi diritti e gli stessi obblighi. Gli inquilini potranno dare disdetta unicamente insieme e sono solidalmente responsabili della pigione e delle spese accessorie, come anche degli eventuali danni causati all’ente locato.</span><br /><span>Salvo in caso di inquilini problematici, è dunque preferibile far firmare il contratto ad entrambi i futuri inquilini in modo che se uno di essi dovesse avere problemi di liquidità, il proprietario potrà pretendere il pagamento della pigione dall’altro.</span><br /><span>Occorre ricordarsi che qualora in futuro i due concubini dovessero sposarsi, scatterà la protezione applicabile all’abitazione famigliare e pertanto, anche se il contratto fosse intestato ad un solo inquilino, un’eventuale disdetta dovrebbe essere intestata e inviata separatamente a ciascun coniuge, pena la nullità.</span><br /><br /><strong>Conseguenze di un’eventuale separazione della coppia</strong><br /><br /><u>Entrambi gli inquilini hanno firmato il contratto di locazione</u><br /><br /><span>Se la coppia si separa, il contratto di locazione potrebbe venire ceduto al partner che ha intenzione di continuare a vivere nell’appartamento, il quale risponderà quindi da solo degli oneri locativi.</span><br /><span>Poiché ogni modifica di contratto per avere un effetto giuridico richiede sempre dell’accordo di tutte le parti, la cessione del contratto necessita però obbligatoriamente dell’accordo sia dei due inquilini che del proprietario. Il proprietario non è tenuto ad acconsentire alla cessione, anche se generalmente darà il suo consenso se l’inquilino che intende rimanere nell’appartamento può far fronte alla pigione e alle spese.</span><br /><span>Un’altra ipotesi è che il proprietario e l’inquilino che desidera rimanere nell’appartamento stipulino un nuovo contratto di locazione.</span><br /><br /><span>Resta da chiarire la questione della garanzia di affitto. Si consiglia ai soci di acconsentire al trasferimento del contratto di locazione solamente quando la garanzia è stata correttamente trasferita al nuovo locatore.</span><br /><span>Al riguardo si specifica che anche al punto 9.4 del Contratto CATEF (edizione settembre 2016) è indicato che il versamento deve avvenire prima del trasferimento del contratto di locazione. Si cita il testo: </span><em>“Il trasferimento o la restituzione anticipata dell’ente locato sono subordinati alla prestazione di una garanzia da parte del conduttore entrante equivalente a quella prestata del conduttore uscente. Il versamento deve avvenire prima del trasferimento o della restituzione anticipata dell’ente locato</em><span>”.</span><br /><br /><span>Si sottolinea inoltre che finché non vi è trasferimento del contratto o disdetta, entrambi i concubini rimangono solidalmente responsabili del pagamento della pigione fino alla fine del contratto, anche se uno di loro aveva già abbandonato l’appartamento.</span><br /><span>           </span><br /><br /><u>Solamente uno dei due conviventi era intestatario del contratto</u><br /><br /><span>In questa fattispecie bisogna distinguere due casi; il convivente che non è parte al contratto può abbandonare i locali senza che vi sia alcuna conseguenza giuridica e senza chiedere alcun permesso al locatore; lo avviserà però affinché anche lui possa comunicare la modifica all’ufficio del controllo abitanti. Al contrario, se la persona che vuole andarsene è l’intestataria del contratto, ha due possibilità:</span><br /><span>- cerca un subentrante seguendo la procedura prevista dall’art. 264 CO. Può evidentemente presentare come subentrante anche l’ex partner se questo è solvibile, se è disposto a riprendere il contratto di locazione alle stesse condizioni dell’inquilino uscente e se non vi sono motivi ragionevoli perché il proprietario rifiuti questa persona; oppure</span><br /><span>- può dare disdetta ordinaria in applicazione dei termini contrattuali o legali. In tal caso il suo ex partner dovrà lasciare l’appartamento e sarà liberato dai suoi oneri contrattuali per la scadenza contrattuale.</span><br /><br /><br /><strong><em>MLaw Lara D’Alessio</em></strong></p>

<p>Distinguiamo i seguenti casi:<br /><br />1.<span> </span><u>L'abitazione è situata in una casa a reddito</u>, di proprietà di un unico proprietario (persona fisica, persona giuridica, anche comproprietà o società semplice, ma non un condominio). Il proprietario sarà di seguito chiamato il locatore.<br /><br /><br />L'art. 7 OLAL (Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali) prescrive che per principio i costi di riscaldamento per locali d'abitazione o commerciali non locati sono a carico del locatore.<br /><br />A titolo eccezionale però, se:<br /><br />- la casa non è dotata di apparecchiature per il rilevamento del consumo termico individuale, e se<br /><br />- è provato che i locali d'abitazione o commerciali non locati sono stati riscaldati soltanto nella misura necessaria per prevenire danni del gelo,<br /><br />il locatore deve assumersi soltanto una parte dei costi di riscaldamento entranti in considerazione per questi locali secondo la chiave di ripartizione ordinaria. Questa parte ammonta di regola a un terzo, alla metà, o a due terzi dei costi a carico dell'ente locato per il periodo interessato, a dipendenza che la casa sia occupata solo da 2-3 famiglie, da 4-8, rispettivamente da più famiglie o da uffici o locali commerciali (art. 7 cpv. 2 OLAL).<br /><br />In applicazione dell'art. 7 cpv. 2 OLAL un parziale esonero delle spese di riscaldamento entra quindi in considerazione solo se l'immobile, non essendo uno stabile recente, fosse sprovvisto di contatori individuali di riscaldamento, e durante il periodo di sfitto il riscaldamento fosse stato messo sul minimo.<br /><br />In tal caso bisognerà dapprima identificare il costo del riscaldamento per il periodo in cui i locali erano sfitti. Se ad esempio i locali erano sfitti nei mesi da marzo a maggio, la parte qui in discussone corrisponde al 21.6 % della spesa annua per l'ente locato. Si veda in merito la tabella indicante la percentuale di spesa mese per mese qui riprodotta. Se quindi ad esempio per l'abitazione in questione le spese sull'arco dell'anno ammontassero a fr. 500, allora per i tre mesi da marzo a maggio, la somma in discussione ammonterebbe a fr. 108 (fr. 500 x 21.6%).<br /><br />Se la casa contasse in tutto 6 abitazioni, allora per l'appartamento sfitto il proprietario dovrebbe sobbarcarsi solo fr. 54 (= fr. 108 x 1/2); il rimanente importo di fr. 54 andrebbe invece addebitato proporzionalmente agli altri inquilini dello stabile.<br /><br />Se invece la casa fosse dotata di contatori individuali di riscaldamento - ciò che è la regola per gli stabili plurifamiliari recenti, ma non per quelli datati - per i quali l'introduzione sarebbe prettamente volontaria -  non vi sarebbe alcuna possibilità di un esonero parziale delle spese di riscaldamento, ritenuto che il minor consumo sarebbe già rilevato dai contatori stessi posti nell'abitazione<br /><br /><br />2.<span> </span><u>L'abitazione sfitta è sita in un condominio</u><br /><br />Nell'ambito condominiale si applicano le disposizione relative al condominio di cui agli articoli 712 e segg. CC.<br /><br />L'art. 712h cpv. 1 CC prescrive che le spese condominiali (e quindi anche quelle di riscaldamento) si suddividano in funzione delle quote ( dei millesimi). Trattandosi di una norma dispositiva, nel regolamento o per decisione assembleare i condomini possono pattuire un'altra (equa) chiave di riparto.<br />Per stabili plurifamiliari recenti (o la cui centrale di riscaldamento sia stata completamente ristrutturata di recente) con almeno 5 appartamenti, è per legge obbligatorio fare capo ai contatori del consumo individuali, e non quindi in maniera preponderante (se non integrale) in funzione dei contatori, e solo in maniera secondaria (o per niente) in funzione della chiave di riparto ordinaria, ossia di regola i millesimi. La legge prescrive infatti che in presenza dei contatori le spese vanno ripartite per oltre la metà in funzione dei dati rilevati dai contatori, mentre la rimanenza può essere addebitata secondo la chiave di riparto usuale (millesimi ecc.) Il rapporto potrebbe essere ad esempio 60%-40%, 70%-30%, 100% secondo contatori -0% secondo l'altra chiave di riparto, ecc.<br /><br />Il condomino non potrà però in nessun caso prevalersi della norma di cui all'art. 7 OLAL perché questa non si applica nel contesto condominiale ma solo in quello locativo; egli dovrà quindi assumersi integralmente il consumo per il periodo sfitto. Qualora lo stabile fosse dotato di contatori individuali di riscaldamento, l'addebito si effettuerebbe in funzione della lettura del contatore, che quindi segnerebbe un consumo molto basso per il periodo interessato, nel quale i riscaldamenti fossero effettivamente stati regolati sul minimo e a dipendenza dei casi, assumendosi integralmente la parte addebitata in funzione dei millesimi.<br /><br /><br /><strong>Riassumendo, in entrambi i casi, se la casa è dotata dei contatori di riscaldamento, l'addebito si effettua in funzione di tali dati. Se l'immobile  ne è sprovvisto, per la casa a reddito si applica l'art. 7 OLAL mentre in ambito condominiale l'addebito verrà fatto in funzione della ripartizione usuale delle spese condominiali.<br /><br /><br /><em>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</em></strong><br /><br /> </p> <table border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" width="605" align="left"> <tbody> <tr> <td> <p><strong>MESE</strong></p> </td> <td> <p align="center"><strong>RISCALDAMENTO SENZA<br />EROGAZIONE DI ACQUA CALDA (BOILER)</strong></p> </td> <td> <p align="center"><strong>RISCALDAMENTO CON<br />EROGAZIONE DI ACQUA CALDA</strong></p> </td> </tr> <tr> <td> <p>GENNAIO</p> </td> <td> <p align="center">21.5%</p> </td> <td> <p align="center">18.2%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>FEBBRAIO</p> </td> <td> <p align="center">17.0%</p> </td> <td> <p align="center">14.8%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>MARZO</p> </td> <td> <p align="center">15.5%</p> </td> <td> <p align="center">13.7%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>APRILE</p> </td> <td> <p align="center">5.0%</p> </td> <td> <p align="center">5.8%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>MAGGIO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>GIUGNO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>LUGLIO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>AGOSTO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>SETTEMBRE</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>OTTOBRE</p> </td> <td> <p align="center">6.0%</p> </td> <td> <p align="center">6.6%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>NOVEMBRE</p> </td> <td> <p align="center">15.0%</p> </td> <td> <p align="center">13.3%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>DICEMBRE</p> </td> <td> <p align="center">20.0%</p> </td> <td> <p align="center">17.1%</p> </td> </tr> </tbody> </table>

<p>Da Economia Fondiaria no. 2/2016</p> <p><strong>Risposte brevi  a domande interessanti</strong><br /><br /><br />Sempre di nuovo ci contattano proprietari che hanno problemi al termine della locazione perché confrontati con richieste d'indennizzo finanziarie per lavori eseguiti dall'inquilino all'ente locato o perché l'inquilino ha modificato l'ente locato a loro insaputa o in maniera comunque diversa da quanto immaginato e magari non gradita. In questo contesto c'è pure il pericolo che il locatore si trovi confrontato con delle ipoteche legali sulla sua proprietà per lavori eseguiti da artigiani nell'ente locato dall'inquilino che poi non ha provveduto al saldo delle fatture. Vediamo di fare un po' di chiarezza...<br /><br /><br /><strong>1) Lavori all'ente locato solo previa consenso del locatore</strong><br /><br />L'art. 260a CO prescrive che l'esecuzione di lavori di miglioria o modifiche all'ente locato da parte dell'inquilino sono possibili solo con il consenso scritto del locatore. In verità nella pratica vengono fatte diverse concessioni al criterio dello "scritto" nel senso che viene di fatto equiparato a tale requisito anche un consenso verbale o per atti concludenti o per tacito consenso. In pratica se l'inquilino riesce a dimostrare che il locatore ha accettato verbalmente o anche tacitamente i lavori o le modifiche da lui effettuate all'ente locato, allora scattano tutti i diritti in suo favore.<br /><br /><br /><strong>2) Conseguenze dell'accordo del locatore</strong><br /><br />Se il locatore ha consentito (per iscritto, verbalmente o per atti concludenti) alle modifiche all'ente locato, al termine della locazione potrà chiedere il ripristino dello stato anteriore solo se ciò fosse stato sin da subito concordato. Allo scopo è necessario un accordo scritto firmato da entrambe le parti.<br />Inoltre, se al termine della locazione l'ente locato denotasse un aumento di valore rilevante grazie ai lavori effettuati dall'inquilino, lo stesso potrebbe pretendere un'indennità per tale aumento di valore. Determinante per la quantificazione del maggior valore originato dai lavori, è la fine della locazione e non il momento dell'esecuzione stessa dei lavori.<br /> </p> <p>L'esclusione dell'indennità è possibile solo se così pattuito al momento in cui viene dato il consenso all'esecuzione dei lavori.<br />Spesso siamo confrontati con consensi generici in cui il locatore non si è troppo preoccupato di conoscere gli esatti lavori che l'inquilino intende effettuare, né i relativi costi; magari non si pone neppure la domanda del rapporto fra la durata del contratto e la spesa dei lavori.<br />Sono invece tutti aspetti che vanno assolutamente chiariti prima di comunicare la propria posizione in merito.<br /><br /><br /><strong>3) Ipoteca legale</strong><br /><br />Dal 1. gennaio 2012 è poi in vigore il nuovo articolo  837 CC che prevede i casi per i quali è possibile ottenere un'ipoteca legale sull'immobile:<br /><br /><em>¹</em><em> Danno diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale:</em><br /><em>1.<br />(...)<br />2.<br />(...)<br />3.<br />i crediti di artigiani o imprenditori che avessero fornito materiali e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere, per la demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature, il consolidamento di scavi o lavori simili su un dato fondo, e ciò sopra il fondo stesso, se il debitore è il proprietario, un artigiano o un imprenditore, un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo.</em><br /><em>²</em><em> Qualora il debitore dei crediti degli artigiani o degli imprenditori sia un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo, il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale sussiste soltanto se il proprietario del fondo ha acconsentito all'esecuzione dei lavori.</em><br /><em>³</em><em> Gli aventi diritto non possono rinunciare preventivamente ai diritti di ipoteca legale di cui al presente articolo.</em><br /><br />Se quindi l'inquilino non dovesse pagare le fatture degli artigiani che hanno eseguito i lavori che lui ha commissionato e gli artigiani potessero dimostrare che il proprietario ha accettato anche solo in maniera tacita i lavori (per giunta magari solo dopo che siano iniziati) allora, il diritto all'ipoteca legale a tutela degli artigiani è garantito (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Tome III, 4a edizione, Stämpfli Editions SA Berne 2012, pag. 314 n. 2883b).<br /><br /><br /><strong>4) Conclusione e consigli</strong><br /><br />L'esecuzione di modifiche all'ente locato da parte dell'inquilino comporta numerose incognite e anche problemi nascosti e sottovalutati. Fra questi ricordiamo:<br /><br />- gusti magari troppo soggettivi dell'inquilino che esegue delle modifiche che non potranno mai essere di alcun gradimento o interesse per un successivo inquilino<br />- lavori che magari vanno a toccare altre parti dello stabile che il locatore non vorrebbe mai venissero modificate<br />- lavori eseguiti da persone che non lavorano secondo le regole dell'arte<br />- contestazioni circa il valore residuo delle modifiche al termine della locazione, se per i lavori non esistono delle vere fatture<br />- lavori di entità eccessiva che poi l'inquilino non paga e che potrebbero originare la costituzione di un'ipoteca legale sull'immobile<br />- lavori che indebitano in maniera eccessiva l'inquilino e che non sono in rapporto adeguato con la destinazione del contratto (ad esempio persone che ristrutturano esercizi pubblici per spese esorbitanti e che poi devono chiudere poco dopo perché semplicemente non erano capaci di fare funzionare l'attività)<br />- lavori che costano troppo in particolare in relazione con una durata del contratto limitata, con la conseguenza che al termine del contratto il locatore deve pagare un'indennità elevata perché le installazioni hanno ancora dinnanzi a loro un lungo periodo d'ammortamento<br />- l'obbligo di ripristino dello stato antecedente, anche se pattuito per iscritto, potrebbe non essere osservato dall'inquilino, specie in presenza di lavori importanti, con la conseguenza che sarebbe ancora il locatore a dovere provvedere, e ben si sa che la rivalsa nei confronti dell'inquilino per incassare le spese a suo carico è colma di incognite...<br /><br /><br />Per limitare i problemi si consiglia quindi:<br /><br />- di mai accettare passivamente delle situazioni: chi tace acconsente! Se si vede che nell'ente locato vengono eseguiti dei lavori, informarsi immediatamente su quello che succede e bloccare i lavori per raccomandata. Senza il consenso del locatore, l'inquilino non può apportare alcuna modifica all'ente locato.<br />- se disposti ad esaminare la proposta, farsi consegnare il progetto dei lavori, delle modifiche e dei relativi costi. Richiedere adeguate garanzie per il pagamento delle fatture degli artigiani.<br />- se si vuole che al termine venga ripristinato lo stato iniziale, stipulare un accordo<span> </span><u>molto chiaro ed esaustivo</u><span> </span>in tal senso, firmato da entrambe le parti<br />- se non si pretende che venga ripristinato lo stato iniziale ma non si vuole versare alcuna indennità, occorre convenirlo in anticipo, mediante apposito accordo.<br />- se si concede l'accordo, precisare bene per quali modifiche si dà l'accordo e - se del caso - cosa non può invece essere fatto<br />- non essere precipitosi. Esaminare attentamente la questione, ricordandosi che per principio l'inquilino non è autorizzato ad eseguire modifiche all'ente locato. L'esecuzione di modifiche costituisce l'eccezione e quindi a giusta ragione il proprietario deve esaminare la questione con i tempi necessari per una corretta e completa valutazione.<br /><br /><br />Per maggiori informazioni si rimanda anche all'articolo della nostra collaboratrice MLaw Romina D'Antoni "Modifiche o migliorie dell'ente locato richieste dall'inquilino e libertà di decisione del locatore", pubblicato su EF n. 6/2014 pag. 18<br /> </p> <p><strong><em>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><strong><em>Art. 266i del Codice delle obbligazioni<br /></em></strong><em>3. Morte del conduttore<br /></em><strong><em>In caso di morte del conduttore, i suoi eredi possono dare la disdetta,<br /></em></strong><strong><em>osservando il termine legale di preavviso, per la prossima scadenza </em></strong><strong><em>legale di disdetta.</em></strong></p> <p><strong><br />1. Introduzione</strong></p> <p><strong>La morte dell’inquilino non mette automaticamente fine al contratto di locazione. Il contratto di locazione continua con gli eredi</strong>, che assumono gli obblighi e i diritti del defunto (infra 2). <strong>Gli eredi hanno tuttavia la possibilità</strong> <strong>di disdire il contratto in maniera straordinaria, osservando </strong>semplicemente<strong> il termine legale di preavviso per la prossima scadenza legale di disdetta </strong>(art. 266i CO; infra 3). <strong>Il locatore diligente, prima di accettare </strong>dagli eredi<strong> la disdetta straordinaria</strong>, deve <strong>accertarsi che quest’ultima adempia precisi requisiti affinché la si possa ritenere valida</strong> (infra 3.1 - 3.3). È molto importante che il locatore provveda inoltre a chiedere agli eredi copia del <strong>certificato ereditario a nome del defunto,</strong> in cui figurano i nomi di tutti gli eredi (infra 3.2).<br />In caso di rinuncia alla successione da parte degli eredi, rispettivamente in caso di insolvenza notoria del defunto al momento dell’apertura della successione è applicabile un regime specifico (infra 4).<br />Per quanto riguarda i diritti del locatore in caso di morte dell’inquilino, la legge non gli conferisce la possibilità di presentare una disdetta straordinaria, salvo il caso eccezionale in cui si sia in presenza di motivi gravi, quasi mai dati (infra 5).<br />Può senz’altro essere nell’interesse dei soci sapere che, nella pratica, è possibile applicare altre soluzioni rispetto a quella prevista dalla legge (infra 6 “conclusione”).</p> <p><strong><br />2. La morte dell’inquilino non mette fine al contratto di locazione</strong></p> <p>Il decesso dell’inquilino non mette fine al contratto di locazione. La locazione continua con gli eredi che assumono i diritti e gli obblighi del defunto (art. 560 CC). Quando l’inquilino deceduto lascia un solo erede, quest’ultimo diventa titolare dei diritti del defunto senza che sia necessario osservare particolari passi; per contro, se lascia più eredi, questi ultimi acquisiscono insieme l’universalità della successione e formano una comunione ereditaria. Ciò significa che gli eredi devono prendere le decisioni in comune e all’unanimità (art. 602 cpv. 2 CC e 653 cpv. 2 CC).<br />Quando il contratto di locazione è intestato a più coinquilini e uno di essi decede, il contratto di locazione continua con gli inquilini sopravvissuti da una parte e, dall’altra, con gli eredi del defunto. I coinquilini rimasti non possono disdire il contratto in maniera straordinaria e gli eredi del coinquilino defunto non potranno prevalersi, soli, di tale possibilità. Infatti, la morte di uno dei coinquilini dissolve il rapporto di società tra i coinquilini, ma non intacca direttamente il contratto di locazione ed il locatore può dunque esigerne l’esecuzione ugualmente da parte degli eredi del defunto, che prendono il posto di quest’ultimo nel contratto.<br />In caso di coniugi e di decesso di uno dei due, il coniuge superstite che non era parte contrattuale nel contratto di locazione non ha il diritto al trasferimento della locazione a suo favore. Il diritto alla disdetta anticipata appartiene alla comunione ereditaria. Se il coniuge superstite ne fa parte, è necessario il suo accordo per disdire il contratto di locazione, salvo se un rappresentante dovutamente autorizzato è stato designato. In ogni caso, quando la locazione concerne un’abitazione coniugale, la disdetta è valida unicamente nel caso in cui il coniuge abbia acconsentito espressamente.</p> <p><strong><br />3. La disdetta straordinaria degli eredi (sulla base dell’art. 266i CO riportato all’inizio del presente articolo)</strong></p> <p><strong>3.1 Tempistica</strong></p> <p><strong>Gli eredi possono disdire il contratto di locazione osservando il termine legale di preavviso per la prossima scadenza legale di disdetta</strong>: ciò permette loro di non doversi attenere ai termini e alle scadenze previste contrattualmente.<br />Di transenna si evidenzia che le scadenze legali nel Luganese corrispondono al 29 marzo e al 29 settembre di ogni anno mentre, nel resto del Ticino, alla fine di un trimestre di locazione (art. 266c CO; art. 266d CO). Si specifica inoltre che il termine di preavviso legale è di 3 mesi per le abitazioni e di 6 mesi per i locali commerciali.<br />Gli eredi devono agire con celerità, in modo da rispettare la prima scadenza legale utile ed il termine legale di preavviso a decorrere dal giorno del decesso. La pratica, per tenere conto delle particolari circostanze, accorda agli eredi un termine ragionevole di riflessione che dev’essere valutato in funzione del singolo caso concreto. Tale termine di riflessione, in linea generale, corrisponde a due settimane dal giorno in cui si è venuti a conoscenza del decesso per quanto riguarda le abitazioni, mentre a quattro settimane se l’ente locato è un locale commerciale e la situazione economica dev’essere chiarita.</p> <p>Se gli eredi lasciano passare la prima scadenza utile, si presume vogliano assumersi la continuazione della locazione e dunque non potranno più disdire il contratto in maniera anticipata, ma soltanto ordinaria.</p> <p>Nel  caso particolare in cui il contratto di locazione dovesse prevedere che, alla morte dell’inquilino la locazione si estingue, il contratto prenderebbe invece fine il giorno del decesso dell’inquilino (DTF 115 II 258). In questo caso gli eredi dovrebbero dunque restituire l’ente locato e non avrebbero la possibilità di chiedere una proroga della locazione, poiché tale diritto, non ereditato, si estingue con il decesso dell’inquilino.</p> <p><strong>3.2 Legittimazione</strong></p> <p><strong>La disdetta anticipata dev’essere presentata da tutti gli eredi dell’inquilino deceduto all’unanimità, pena la nullità della disdetta.<br /></strong>A seconda delle circostanze, la disdetta può però anche essere data tramite il rappresentante della comunione ereditaria (602 cpv. 3 CC), l’esecutore testamentario (art. 517 CC), l’amministratore dell’eredità (art. 554 ss. CC), il liquidatore ufficiale (art. 595 CC) o dall’amministratore del fallimento in caso di rinuncia della successione o di eredità oberata (art. 537, 597 CC; cfr. infra 4).</p> <p><strong>Per valutare la validità della disdetta presentata da uno o più eredi dell’inquilino deceduto </strong>(sia che si tratti di una disdetta straordinaria, sia di una disdetta ordinaria),<strong> per il locatore è di particolare importanza chiedere agli eredi di farsi presentare una copia del certificato ereditario a nome del defunto rilasciato dalla Pretura competente.</strong> Per chi non avesse idea di che cosa sia il certificato ereditario, vengono qui di seguito riportate le domande più classiche sottoposte alla nostra attenzione dai soci con le relative risposte:</p> <ul> <li><strong>che cos’è il certificato ereditario e a chi va richiesto?<br /></strong>Il certificato ereditario è un attestato che constata che le persone menzionate sul documento sono i soli eredi del defunto e possono disporre dei suoi beni. Il certificato ereditario va richiesto alla Pretura competente per l’ultimo luogo di domicilio del defunto e ha lo scopo di informare sulla cerchia degli aventi diritti all’eredità ed è necessario per poter disporre di quest’ultima. Normalmente ci si attiva a richiederlo in maniera veloce per vari motivi di ordine pratico (ad esempio, per il fatto che gli istituti finanziari richiedono il certificato ereditario per permettere ad un erede di prelevare del denaro dal conto del defunto);<br /><br /></li> <li><strong>chi può chiedere il rilascio del certificato ereditario?<br /></strong>Senza testamento o contratto successorio sono autorizzati a chiedere il certificato ereditario alla Pretura competente gli eredi legali, mentre con testamento o contratto successorio, il certificato ereditario può essere chiesto solo dopo l’apertura ufficiale della successione da parte del giudice;<br /><br /></li> <li><strong>quando bisogna aspettare per ottenere il rilascio del certificato ereditario?<br /></strong>Anche in caso di semplici accertamenti relativi all’eredità, l’emissione del certificato ereditario dura, in genere, dalle sei alle dodici settimane.</li> </ul> <p><strong>3.3 Forma</strong></p> <p>La disdetta straordinaria dev’essere presentata da tutti gli eredi dell’inquilino per iscritto e dev’essere firmata da ognuno di essi (art. 266l CO), pena la nullità della disdetta.<br />A seconda delle circostanze, la disdetta può però anche essere data tramite il rappresentante della comunione ereditaria (art. 602 cpv. 3 CC), l’esecutore testamentario (art. 517 CC), l’amministratore dell’eredità (art. 554 CC), il liquidatore ufficiale (art. 595 CC) o dall’amministratore del fallimento in caso di rinuncia della successione o di eredità oberata (art. 537, 597 CC; cfr. infra 4).<br />Per motivare la disdetta è sufficiente che gli eredi menzionino il decesso dell’inquilino.<br /><br /></p> <p><strong> 4. La rinuncia all’eredità e l’eredità oberata di debiti</strong></p> <p>Gli eredi possono rinunciare alla successione loro devoluta (art. 566 cpv. 1 CC). Il termine per rinunciare è di 3 mesi (art. 567 CC). La rinuncia è un atto unilaterale realizzato tramite dichiarazione scritta o verbale all’autorità competente (art. 570 cpv. 1 CC).<br />La rinuncia alla successione è presunta quando l’insolvenza del defunto al momento dell’apertura della successione fosse notoria o risultasse da atti ufficiali (art. 566 cpv. 2 CC).<br />Se gli eredi rinunciano all’eredità o se l’inquilino deceduto non ha eredi, la locazione è ripresa dall’amministratore ufficiale dell’eredità (art. 595-596 CC) o dall’ufficio esecuzione e fallimenti competente (art. 597 CC) che decide se assumere il contratto, oppure se disdirlo.<br /><br /></p> <p><strong> 5. Il locatore non può disdire anticipatamente il contratto </strong></p> <p>A differenza degli eredi dell’inquilino il locatore, in caso di morte dell’inquilino, non può disdire il contratto anticipatamente, salvo se si prevale di gravi motivi, quasi mai dati. A titolo esemplificativo, può costituire un motivo grave il fatto che gli eredi non siano in grado di continuare l’attività commerciale dell’inquilino deceduto.<br /><br /></p> <p><strong> 6. Conclusione</strong></p> <p><strong>In caso di morte dell’inquilino, la legge </strong>(più precisamente l’articolo 266i CO riportato all’inizio del presente articolo) <strong>offre la possibilità agli eredi di disdire il contratto di locazione in maniera straordinaria, rispettando </strong>semplicemente<strong> il termine legale di preavviso per la prossima scadenza legale di disdetta. Il locatore diligente, prima di accettare la disdetta straordinaria presentata dagli eredi, deve verificare che quest’ultima: </strong></p> <ul> <li>rispetti la<strong> tempistica giusta (infra 3.1);</strong></li> <li>sia presentata dalle<strong> persone corrette, </strong>facendosi presentare la<strong> copia del certificato ereditario</strong> a nome del defunto (infra 3.2);</li> <li>sia presentata nella<strong> dovuta forma (infra 3.3).</strong></li> </ul> <p>L’articolo 266i CO costituisce diritto relativamente imperativo: ciò significa che le parti non possono escludere o rendere più difficile le condizioni per poter presentare una disdetta anticipata del contratto dagli eredi dell’inquilino defunto. Le parti possono per contro facilitarla, ad esempio abbreviando i tempi previsti dalla legge.<br />Nella pratica una soluzione spesso adottata è quella di trovare un subentrante solvibile e disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni; anche in questo caso il locatore dovrà accertarsi che tutti gli eredi siano d’accordo di procedere in questo senso.</p> <p><br /><strong><em>MLaw Romina D’Antoni</em></strong></p> <p><em> </em></p> <p><em>Opere/siti consultati:</em></p> <ul> <li>Bohnet, M. Montini, <em>Droit du bail à loyer, Commentaire pratique</em>, Basilea, 2010;</li> <li>Lachat, <em>Le bail à loyer, </em>Losanna, 2008;</li> <li>H. Steinauer,<em> Le droit des successions</em>, Berna, 2006;</li> <li><span><a href="https://www.ch.ch/it/richiedere-un-certificato-ereditario"><em>https://www.ch.ch/it/richiedere-un-certificato-ereditario</em></a></span><em>;</em></li> <li><em>https://www4.ti.ch/di/spop/stato-civilenaturalizzazione/domande-frequenti-stato-civile/decesso-eredita/.</em></li> </ul>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p>Dopo i solleciti di pagamento, l’invio di un precetto esecutivo potrebbe non essere sufficiente a risolvere la questione. Se il conduttore interpone opposizione al precetto, per poterla rigettare (e neutralizzare) è infatti necessario che il locatore disponga di un riconoscimento del debito scritto (da produrre nell’apposita procedura di rigetto dell’opposizione). A differenza degli acconti, anche in presenza di un contratto di locazione scritto, il conguaglio non costituisce infatti un valido titolo di riconoscimento del debito. Il creditore/locatore dovrà invece fare accertare la validità del suo credito con una procedura giudiziaria che si avvia presso l’ufficio di conciliazione in materia di locazione.<br /><br />La richiesta di convocazione per un’udienza va inoltrata all’ufficio di conciliazione per iscritto. In verità sarebbe possibile formularla anche solo verbalmente ma è sconsigliato; formulata per iscritto l’ufficio di conciliazione sarà a conoscenza degli elementi principali della vertenza prima ancora di vedere le parti, ciò che è utile.<br />Sono da indicare nell’istanza i dati essenziali delle parti e della controversia e in particolare: i nominativi e gli indirizzi delle parti al contratto, l’ente locato e il suo indirizzo, l’oggetto della vertenza, la richiesta dell’istante (una semplice convocazione per un’udienza conciliativa o che, in caso di mancato accordo, l’ufficio emetta una decisione sulla controversia…), allegando la documentazione atta a suffragare la propria tesi (contratto di locazione, conguaglio spese accessorie, richiami, fatture, eventualmente da portare all’udienza ecc.).<br />Se il valore di causa è inferiore a fr. 2'000, in caso di mancato accordo, l’istante (nel presente caso il creditore/locatore) potrebbe chiedere che l’ufficio di conciliazione emetta una decisione sulla controversia: in pratica che accerti la correttezza del credito vantato e faccia obbligo all’inquilino di versare l’importo dovuto.<br /><br />E’ giusto considerare che un accordo normalmente non permette alle parti e meglio all’istante di ottenere tutto quanto pretende; una decisione invece, se la pretesa è perfettamente giustificata, attribuisce all’istante quanto effettivamente di sua spettanza.<br />Quindi un conguaglio spese accessorie chiaro e perfettamente giustificato, comprovato dalle necessarie pezze giustificative, dovrebbe essere, in caso di decisione dell’ufficio di conciliazione, integralmente confermato.<br /><br />Va precisato che l’ufficio di conciliazione cui è stato chiesto di decidere “può” ma non “deve” decidere, ossia non è obbligato a emettere una decisione.<br />L’udienza presso l’ufficio di conciliazione è veloce (normalmente dura circa 30 minuti) e di regola non si sentono testimoni. In caso di bisogno è sufficiente produrre una dichiarazione scritta della persona che altrimenti verrebbe sentita come testimone. Se la vertenza concerne un conguaglio spese accessorie, difficilmente è però  necessario ricorre a simili mezzi di prova.<br /><br />E’ utile che l’istante si attenga esclusivamente ai fatti veramente rilevanti per la questione; ciò per evitare da un lato il protrarsi inutile della discussione, ma soprattutto che si perda di vista il vero problema; che ci si dilunghi ad esempio sulla congruità della pigione mentre il problema risiede nel mancato pagamento del conguaglio, che nulla ha a che vedere con l’entità della pigione…<br />Infine si ricorda che se il valore di causa si situa fra fr. 2’000 e fr. 5’000, l’ufficio di conciliazione può solo essere richiesto di formulare una proposta di decisione, ma non può emetterne una come in caso di valore inferiore ai fr. 2000. Se il valore superasse fr. 5000 (ipotesi assai rara per conguaglio spese), l’ufficio di conciliazione potrebbe invece rivestire esclusivamente il ruolo conciliativo.<br /><br />Se la vertenza non venisse conciliata, a dipendenza del suo valore di causa, la procedura potrebbe continuare in diversi modi:<br /><br />- se valore di causa inferiore o uguale a fr. 2000: se così richiesto dall’istante l’ufficio di conciliazione può emettere una decisione. Contro la stessa, alla parte insoddisfatta è aperta solo la via del reclamo entro 30 giorni presso il Tribunale d’Appello; caso contrario la decisione cresce in giudicato.<br /><br />- se il valore si situa fra fr. 2’001- 5’000: l’ufficio di conciliazione potrebbe sottoporre alle parti una proposta di giudizio. Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni dalla comunicazione scritta, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l’effetto di una decisione passata in giudicato. Il rifiuto non abbisogna d’essere motivato. Preso atto del rifiuto, l’ufficio di conciliazione rilascia all’istante (trattandosi di conguaglio spese accessorie) l’autorizzazione ad agire, entro 30 giorni presso la pretura. Se l’istante lascia scadere infruttuoso il termine, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l’effetto di una decisione passata in giudicato.<br /><br />- se il valore di causa supera fr. 5'000 (ipotesi piuttosto rara per un conguaglio delle spese accessorie), in caso di mancato accordo, l’istante ha 30 giorni di tempo per promuovere la procedura presso la pretura.<br /><br /><strong><em>RG</em></strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<p><span>Un contratto può essere disdetto in modo straordinario secondo l’art. 257d CO per mora nel pagamento delle pigioni anche se l’importo scoperto è contenuto e rimasto impagato per lungo tempo e senza particolari solleciti, se tale importo non è ancora prescritto. Nel caso concreto il contratto si era esteso per una durata di 30 anni e la pigione scoperta ammontava ad una mensilità, per un importo scoperto complessivo di soli fr. 700.--. La massima corte ha ritenuto che una pigione mensile è un importo per niente insignificante e che quindi la circostanza che il locatore avesse rinunciato per 3 anni a richiamare l’importo scoperto, non permette di concludere che lui abbia rinunciato al suo diritto. In assenza di simile rinuncia, non è contrario al principio della buona fede che il locatore ricorra all’art. 257d CO per rientrare in possesso di quanto gli spetta per contratto. Fintanto che il credito non è prescritto, si ritiene che il locatore abbia sempre ancora un effettivo interesse alla soddisfazione del suo credito e quindi a tutela dei suoi interessi può procedere anche a mezzo dell’art. 257d CO. (STF del 5.11.’12, 4A_347/2012).</span><br /><br /></p>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p>Il vostro inquilino è assente o magari anche presente ma non ritira la raccomandata con la disdetta del contratto di locazione. La disdetta inviata ad esempio martedì 27 gennaio per la fine del mese di aprile rimane quindi in posta e a inizio febbraio - alla scadenza del termine di sette giorni di giacenza postale - viene rispedita al locatore. Si pone la domanda a sapere se questa disdetta - che l’inquilino peraltro non ha ritirato e quindi neppure visto - sia valida ed esplichi effettivamente i suoi effetti per la fine di aprile o meno. Parimenti si pone la domanda a sapere entro quando il locatore – venuto in un secondo tempo a conoscenza della disdetta – possa ancora contestarla presso l’ufficio di conciliazione e chiedere una proroga.<br /><br />In una recente decisione (4A_120/2014) il Tribunale Federale ha avuto modo di chiarire la questione che può essere così riassunta:<br /><br />- se il postino non può consegnare direttamente la raccomandata al suo destinatario e deposita quindi il foglietto con l’avviso di ritiro nella buca lettere, la raccomandata è ritenuta ricevuta e notificata a partire dal momento in cui il destinatario è in misura di prenderne conoscenza presso l’ufficio postale, secondo l’avviso di ritiro (teoria della ricezione assoluta). Di solito si tratta del giorno successivo al deposito del foglietto con l’avviso di ritiro in buca lettere. Capita però che l’avviso indichi che la raccomandata possa essere ritirata già lo stesso giorno. E’ quindi opportuno verificare la data precisa sulla documentazione postale o tramite Track and Trace (<span> </span><a href="https://www.post.ch/it/post-startseite/post-privatkunden/post-versenden/post-versenden-track-and-trace.htm">https://www.post.ch/it/post-startseite/post-privatkunden/post-versenden/post-versenden-track-and-trace.htm</a>. )<br /><br />Nell’esempio indicato più sopra, ammettendo che l’avviso di ritiro sia stato messo in buca lettere il giorno 28 gennaio indicando come primo giorno di ritiro il 29 gennaio, allora la disdetta si reputa notificata il 29 gennaio ed essendo il termine di preavviso di tre mesi salvaguardato, è da ritenersi tempestiva.<br /><br />- Il Tribunale Federale ha poi precisato che in materia locativa ci sono solo due eccezioni al principio della ricezione assoluta, ossia  in caso di invio per posta raccomandata del modulo ufficiale per gli aumenti di pigione e per la comminatoria di pagamento delle pigioni scoperte secondo l’art 257d CO.<br /><br />In questi casi la raccomandata si ritiene notificata il giorno del suo effettivo ritiro presso il domicilio o la posta, ma al più tardi l’ultimo giorno di giacenza postale della raccomandata.<br /><br />- La massima istanza ha pure stabilito che la teoria della ricezione assoluta si applica anche per determinare l’inizio del termine di 30 giorni a disposizione dell’inquilino per contestare la disdetta e chiedere una proroga del contratto di locazione presso l’ufficio di conciliazione conformemente all’art. 273 IIa CO.<br /><br /><strong><em>RG</em></strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> <div id="ja-navhelper" class="wrap "> <div class="main"> <div class="main-inner1 clearfix"></div> </div> </div>

<p>L’ipotesi che fra inquilini sorgano dissidi e poi litigi non è affatto remota. A dipendenza della loro intensità, la qualità della vita può venire più o meno limitata, così che ci sono degli inquilini che decidono di trasferirsi per trovare un’abitazione più tranquilla e altri che volendo invece rimanere, chiedono che il locatore disdica il contratto ai coinquilini con i quali sono in conflitto. Un’interessante sentenza del Tribunale Federale (4A_735/2011) ci permette di fare un po’ il punto della situazione.<br /><br />Nel caso concreto in una casa di più appartamenti si era installata una famiglia che a seguito del suo comportamento, dopo solo poco tempo dal suo trasferimento, originò dissapori e malumori nella casa, in particolare con gli inquilini del piano sottostante che vi abitavano – sino ad allora senza dissapori di sorta con alcuno – da ben 12 anni. I motivi dei dissapori risiedevano in particolare nei posteggi, nei rumori, nei latrati del cane abbandonato per ore nel terrazzo, nel continuo osservare e fotografare da parte dei nuovi conduttori i vicini del piano sottostante ecc. Il malcontento si acutizzò a tal punto da indurre gli inquilini sottostanti alla redazione di una petizione sottoscritta da 34 abitanti con la quale si chiedeva l’allontanamento dei nuovi arrivati. Il locatore ha così dato seguito alla richiesta e disdetto in maniera ordinaria il loro contratto a far tempo dalla prima scadenza contrattuale e quindi per la fine del primo anno di locazione.<br /><br />Gli inquilini hanno contestato la disdetta - sempre senza successo - dapprima presso l’ufficio di conciliazione, poi in Pretura, al Tribunale cantonale e infine anche presso il Tribunale Federale.<br /><br />Nel merito la nostra massima istanza ha così ricordato e ritenuto che:<br /><br />- il contratto è stato disdetto in maniera ordinaria e non straordinaria, sicché non sono richiesti i requisiti più restrittivi applicabili alle disdette straordinarie ai sensi dell’art. 257f CO;<br /><br />- Il contratto di locazione è un contratto che vincola le parti solo per la durata contrattuale, mentre alla sua scadenza si applica nuovamente la libertà contrattuale;<br /><br />- ogni parte è quindi per principio libera di disdire il contratto in maniera ordinaria per la scadenza, badando però di evitare la notifica di una disdetta contraria al principio della buona fede. Andranno così evitati i motivi di abuso menzionati espressamente agli art. 271a CO, così come disdette che si fondino su motivi arbitrari o discriminanti.<br /><br />- per valutare se la disdetta sia contraria alla buona fede, occorre dapprima determinarne il vero motivo, che deve peraltro essere realizzato al momento della disdetta.<br /><br />- è fuori dubbio che il locatore abbia disdetto il contratto per mettere fine agli infiniti litigi fra i conduttori. Il desiderio di riportare la pace nell’immobile costituisce un legittimo interesse. Che la disdetta sia poi stata data agli inquilini nuovi invece che agli altri non può essere considerato discriminante o contrario alla buona fede, sia perché gli altri risiedevano nell’immobile da tanto tempo senza avere dato adito a problemi, sia perché c’era motivo di ritenere che coloro che avevano originato i problemi fossero proprio i destinatari della disdetta.<br /><br />Infine, una disdetta data per riportare la pace nell’immobile è di principio senz’altro legittima. Restano riservati i casi in cui si fosse in presenza di una disdetta contraria alla buona fede ciò che potrebbe essere il caso se il locatore disponesse di tutti gli elementi per sapere che il perturbatore fosse un determinato inquilino e ciò nonostante lui disdicesse il contratto a un inquilino terzo non responsabile della situazione. Questa ipotesi rimane comunque senz’altro l’eccezione perché in verità nella pratica non è quasi mai possibile – specie per il locatore – sapere chi sia veramente responsabile dell’infelice situazione.<br /><br />A differenza di quanto avviene in presenza di una disdetta straordinaria ex art. 257f CO, per una disdetta ordinaria non è di per sé indispensabile che la stessa sia preceduta da un’apposita diffida. Simile invio rimane comunque consigliato, da un lato per tentare di evitare un escalation del conflitto, e dall’altro perché così potrà in caso di contestazione meglio dimostrare il vero motivo della disdetta.<br /><br /><strong><em>RG</em></strong></p>

<p><span>La decisione si presta per ricordare qualche principio…( per maggiori ragguagli si rimanda agli articoli pubblicati su EF 5/2008 pag. 13 e 1/2009 pag. 17) e meglio che:</span><br /><br /><span>- la sublocazione non può essere convenuta liberamente e in modo autonomo ma necessita invece del preventivo accordo del locatore (art. 262 CO)</span><br /><br /><span>- nella fissazione della durata contrattuale occorre prestare attenzione a che il contratto di locazione preveda delle scadenze di disdetta che corrispondano almeno a quelle del contratto di locazione principale, ritenuto che si consiglia di prevedere scadenze supplementari. Se l’inquilino principale che funge anche da sublocatore riceve una disdetta del contratto principale, deve avere la possibilità di disdire il contratto di sublocazione per la stessa scadenza.</span><br /><br /><span>- infatti, se è vero che il sub conduttore può difendersi in caso di disdetta secondo i mezzi legali a disposizione contro le disdette abusive, è utile sapere che questa protezione decade ex lege quando prende fine il contratto di locazione principale (STF in Cahiers du bail 2/13 pag.46).</span><br /><br /><span>- se quindi il contratto principale prevede ad esempio delle scadenze annuali, è un assurdo che il contratto di sublocazione preveda delle scadenze biennali. Capita anche che il contratto principale preveda ad esempio che il contratto possa essere disdetto ogni cinque anni, mentre quello di sublocazione ogni tre: in questo caso però le scadenze corrispondono solo ogni 15 anni, ciò che è parimenti assurdo. Il sublocatore si espone così a procedure giudiziarie e a pretese di risarcimento per i danni creati dalla disdetta intempestiva del contratto.</span><br /><br /><span>- in applicazione del principio per cui la sublocazione non può mai estendersi oltre la fine del contratto principale, una proroga del contratto di sublocazione può entrare in considerazione solo se il contratto di locazione principale non ha ancora preso fine.</span><br /><br /><span>- il Tribunale Federale ha anche ribadito che per determinare se la disdetta sia o meno conforme alle regole della buona fede (e non sia quindi abusiva), fa stato la situazione al momento in cui è stata notificata. Se il motivo della disdetta venisse in un secondo tempo a decadere, questo sarebbe del tutto irrilevante e la circostanza che il locatore volesse mantenere la disdetta non costituirebbe alcun abuso di diritto.</span><br /><br /><span>Nel caso concreto il contratto principale era stato disdetto con una motivazione che era poi stata in un secondo tempo ritenuta abusiva. Nel frattempo il conduttore principale e sublocatore aveva disdetto il contratto di sublocazione a motivo della disdetta che lui stesso aveva ricevuto. Al momento in cui lui ha disdetto il contratto di sublocazione, il motivo di tale disdetta era perfettamente valido e questo anche se la disdetta da lui ricevuta era poi successivamente stata annullata. Determinanti sono infatti le condizioni al momento in cui la disdetta viene notificata. La disdetta al subinquilino era quindi corretta.</span><br /><br /><strong><em>RG</em></strong><br /><span> </span></p>

<p><span>Immaginatevi la situazione di un proprietario che decide di accettare l’offerta di una società di “specialisti della locazione, residenziale e commerciale, unici nel settore” che propone di trovare un inquilino per una bella villa con giardino, per un canone di oltre 3000 fr./mensili e si ritrova poi con un contratto di locazione sottoscritto fra la ditta e un personaggio già arrestato e inchiestato per truffa aggravata in Italia, che si installa in casa senza il versamento del deposito di garanzia, annunciando che non ha alcuna intenzione di provvedere e portando con sé 5 cani di cui tre dobermann!</span><br /><br /><span>Il proprietario è seriamente preoccupato perché le premesse sono indubbiamente negative. La ditta dal canto suo è venuta meno a tutta una serie di obblighi legali e contrattuali ma intanto, oltre a non farsi trovare (gli uffici sembrano essere itineranti…) ha già incassato le prime due pigioni direttamente dall’inquilino…</span><br /><br /><span>Già nel penultimo numero di Economia Fondiaria avevamo invitato alla prudenza nel fare capo a società di mediazione per la locazione, consigliando invece di affidarsi di preferenza a società note che poi si occupano anche dell’amministrazione futura dello stabile.</span><br /><span>Capita infatti sempre più di frequente che dei soci ci segnalino casi analoghi a questo. Voi penserete: “ma è poi colpa loro se si affidano a gente del genere…”. In verità succede molto più in fretta di quanto non si pensi. Il proprietario mette un annuncio sul giornale o in internet e si trova tempestato da telefonate e magari anche visite sul posto di personaggi molto insistenti che promettono mari e monti, fino a che poi il proprietario cede pensando “non ho poi molto da perdere…” Altro che…! Aspettiamo a vedere come finirà la questione…</span><br /><br /><span>Non possiamo che rinnovare il consiglio, già formulato, di affidarsi solo a ditte serie, note sulla piazza, che di preferenza si conoscono personalmente o che sono comunque state consigliate da persone affidabili e che siano evidentemente anche provviste dell’indispensabile autorizzazione cantonale ad esercitare l’attività di fiduciario (i nomi dei fiduciari abilitati si trovano al sito </span><a href="http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online/albo-online-dei-fiduciari">http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online/albo-online-dei-fiduciari</a><span> ).</span><br /><span>E soprattutto, signori proprietari, toglietevi dalla testa che queste persone abbiano delle caratteristiche che permettano di supporre che otterranno un risultato migliore rispetto a quanto farebbe una ditta seria. E non da ultimo, toglietevi anche dalla testa l’idea che questi costerebbero di meno rispetto alle ditte serie: la provvigione non è affatto inferiore  e molto spesso a questa si aggiungono pure i danni arrecati…</span><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><span>Sempre più spesso ci sono persone che con l’inganno si installano in casa altrui ben sapendo che non adempiono ai requisisti richiesti dal locatore. Per evitare simili situazioni, è bene ricordarsi che l’accordo effettivo alla stipulazione va dato solo dopo avere visionato tutta la documentazione, meglio se in originale, e dopo avere ricevuto il deposito di garanzia. Anche le chiavi non devono mai essere consegnate prima della sottoscrizione del contratto. Prima di consegnare i locali, eseguite con l’inquilino un sopralluogo e allestite o compilate il verbale sullo stato dell’ente locato, che sarà molto utile al termine della locazione per accertarsi se siano o meno stati causati dei difetti.</span><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><span>Capita abbastanza spesso che il destinatario non ritiri la raccomandata o che il mittente non trasmetta neanche la sua lettera perché ritiene di non conoscere il nuovo indirizzo del destinatario. Così ad esempio il locatore non trasmette la lettera di notifica dei difetti che deve essere inviata immediatamente dopo la riconsegna dell’ente locato perché non sa dove inviarla. E’ utile sapere che solo molto raramente un inquilino (e più in generale una qualsiasi persona) desidera diventare irreperibile per chiunque e quindi normalmente comunica quanto meno alla posta il suo nuovo indirizzo per poter avere accesso alla corrispondenza che gli interessa. Al momento in cui comunica alla posta il nuovo recapito, dovrà anche indicare se il suo indirizzo potrà o meno essere comunicato a terzi. Anche se ciò non fosse il caso, la posta inviata all’ultimo indirizzo noto verrà comunque trasmessa al nuovo indirizzo.</span><br /><br /><span>E’ vero che la trasmissione della raccomandata non garantisce ancora il suo effettivo ritiro da parte del destinatario, ma in tal caso ci viene in soccorso la legge che prevede che il settimo giorno di giacenza postale, anche in caso di mancato ritiro, la raccomandata si reputa ritirata e notificata validamente. Eccezioni a questo principio sono possibili solo molto raramente.</span><br /><span>Il motivo di questa soluzione è che per la sicurezza del diritto non è ammissibile che una persona possa rendersi irreperibile e sottrarsi ai suoi obblighi, segnatamente contrattuali. Se il locatore non trasmette la sua notifica dei difetti o altra comunicazione importante perché reputa di non conoscere il nuovo indirizzo dell’inquilino, sbaglia. E’ senz’altro adeguato che tenti di trovare il suo nuovo recapito, ma nel frattempo deve procedere senza indugio all’invio della corrispondenza all’ultimo indirizzo noto.</span><br /><br /><span>La busta raccomandata che non verrà ritirata verrà ritornata al mittente il quale provvederà a tenerla </span><u>chiusa.</u><span> Essa si reputerà notificata e in caso di procedura giudiziaria, verrà aperta dinanzi al Giudice; così il mittente potrà dimostrare di avere trasmesso una raccomandata con tale convenuto il giorno x.  Se il mittente volesse nondimeno tentare in altro modo di trasmettere la lettera al destinatario, potrà inviargli, dove riterrà, una fotocopia della copia che aveva tenuto per sé. In nessun caso dovrà ritrasmettere o aprire la raccomandata originale.</span><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong><br /><span> </span></p>

<p><span>Capita non di rado che dei contratti di locazione vengano intestati, di solito in qualità di locatrici, a delle comunioni ereditarie. Capita che venga indicato anche solo “Eredi XY” o “Comunione ereditaria XY”. In verità queste indicazioni sono carenti e mettono i locatori a rischio di contestazioni che per motivi formali potrebbero poi avere per i diretti interessati un esito sorprendente e infelice.</span><br /><span>Ai membri di una comunione ereditaria va quindi ricordato che la stessa non ha personalità giuridica e quindi neanche capacità processuale (è priva della capacità di essere parte in un processo). Non può quindi promuovere cause e neppure può essere convenuta in causa. Gli eredi sono proprietari comuni della successione e non possono disporre degli oggetti che la compongono, sui quali non hanno alcuna titolarità diretta. </span><u>Essi costituiscono un litisconsorzio necessario e devono sempre agire congiuntamente</u><span>. Sia nelle cause come anche sul contratto tutti i loro nomi dovrebbero quindi figurare. Per semplificarsi le cose possono designare un loro rappresentante legale ai sensi dell’art. 602 cpv. 3 CC o eventualmente indicare l’amministratore della successione (art. 544 CC); possono anche essere rappresentati dall’esecutore testamentario (art. 518 CC). Eccezionalmente sul contratto sarebbe possibile fare figurare anche solo un nome come locatore se questi poi nei rapporti con la comunione ereditaria fosse stato appositamente incaricato dall’insieme degli eredi. Il locatore non deve infatti essere necessariamente il proprietario. Si pensi ad esempio ai casi della sublocazione (II CCA del 3.5.2011).</span><br /><br /><span>Riassumendo, salvo nel caso sopra indicato dove si volesse intestare il contratto a solo uno o qualcuno degli eredi in luogo che alla comunione ereditaria, si consiglia quindi che in presenza di una comunione ereditaria si indichi sempre “Comunione ereditaria fu XY composta dai signori Alba Rossi, Matteo Bianchi e Franco Negri” aggiungendo eventualmente il loro domicilio. Il contratto andrebbe quindi firmato da tutti i componenti della comunione ereditaria. Per facilitare i rapporti con il partner contrattuale (nel caso ammettiamo che la Comunione ereditaria sia la locatrice), la stessa potrebbe designare già un suo rappresentante nella persona del signor ZX + domicilio o il nome di una società e l’indirizzo di una società. Il rappresentante dovrebbe essere munito di apposita procura da parte degli eredi.</span><br /><br /><span>La scelta del rappresentante va attentamente soppesata perché sia per la designazione del rappresentante come anche per la revoca del mandato è necessario l’accordo unanime di tutti gli eredi. Anche l’intestazione del contratto ad uno solo o solo a taluni membri della comunione ereditaria può creare delle complicazioni in caso di sucessivi dissapori fra la comunione ereditaria e il locatore designato.</span><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong><br /><span> </span></p>

<p><span>In caso di mancato pagamento della pigione e delle spese accessorie (sia acconti che conguaglio) la legge (art. 257d CO) prevede una procedura particolare che permette di assegnare dapprima all’inquilino un termine di trenta giorni per il pagamento dell’importo scoperto e quantificato precisamente, con l’avvertenza che in caso di mancato pagamento nel termine assegnato, il locatore disdirà anticipatamente il contratto di locazione con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese. La procedura è particolarmente formale sicché tramite dispense e consulenza specifica, il segretariato informa i soci su come procedere correttamente.</span><br /><span>Un momento particolarmente delicato - che richiede molta attenzione e ottime conoscenze - e che merita quindi di essere ricordato in questa sede - è il computo corretto dei 30 giorni per il pagamento. I fattori da considerare sono infatti molteplici, così ad esempio:</span><br /><br /><span>- a partire da quando decorre il termine di 30 giorni ( non da quando si invia la lettera ma bensì dal giorno successivo all’effettivo ritiro della raccomandata, con una soluzione particolare nel caso il conduttore non ritirasse affatto la raccomandata</span><br /><br /><span>- il prolungo del termine di trenta giorni al primo giorno lavorativo successivo, se l’ultimo giorno dei 30 giorni scade di sabato, domenica o altro giorno festivo</span><br /><br /><span>- in deroga al principio per cui i debiti pecuniari sono debiti portabili e quindi di regola i soldi devono </span><u>pervenire<span> </span></u><span>al locatore entro il termine di 30 giorni, se il locatore per il pagamento dell’importo scoperto fa avere al conduttore una cedola postale di versamento o comunque indica la posta quale luogo di pagamento, di regola il versamento è ancora tempestivo se lo stesso versamento (e non l’accredito) è effettuato il 30. giorno.</span><br /><span>Questo prolungo del termine non si applica solo se, come stabilito dal nostro Tribunale d’Appello, “il locatore, nonostante l’invio di cedole postali di versamento, abbia espressamente indicato che l’importo deve essere versato in contanti o accreditato sul suo conto entro il termine di pagamento impartito”. Il Tribunale federale ha peraltro giudicato che la formulazione nella messa in mora “Non dovesse l’importo totale pervenire tempestivamente sul nostro conto clienti (in allegato cedola di versamento), seguirà la disdetta senza ulteriore richiamo…” fosse troppo vaga per poter sovvertire l’affidamento del conduttore nell’uso del metodo di pagamento proposto (II CCA, Inc. 12.2010.239 del 3.5.’12).</span><br /><br /><span>Prima di procedere all’invio della disdetta, si consiglia quindi di contattare il nostro segretariato.</span><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><strong>E’ un momento assai delicato che necessita di particolare attenzione.<br />Ecco gli aspetti principali da tenere in considerazione.</strong><br /><br /><span>Diversamente dalla maggior parte degli altri contratti, il contratto di locazione è retto da regole che impongono molti limiti alla libertà contrattuale. In particolare il Codice delle Obbligazioni vuole tutelare la parte considerata debole che si ritiene essere la parte conduttrice, e pertanto eventuali modifiche contrattuali del locatore sono ammesse solo a condizioni restrittive. Per favorire la possibilità di avere un rapporto contrattuale positivo nel tempo, è quindi fondamentale che il contenuto del contratto sia chiaro, completo e che preveda condizioni soddisfacenti sin dall’inizio e suscettibili di rimanerlo negli anni. In vista della ricerca del nuovo inquilino così come anche della determinazione del contenuto e della redazione del contratto, il locatore dovrà anche valutare se procedere da solo o se invece fare capo ad un’amministrazione o ad un mediatore. Dal profilo pratico, oltre al tempo necessario per mostrare l’ente da locare agli interessati, andranno pure verificate con attenzione la solvibilità e altre caratteristiche dei candidati.</span><br /><br /><span>Vale la pena ricordare gli aspetti principali.</span><br /><br /><strong>Il contenuto del contratto</strong><br /><br /><span>Come anticipato, il contratto di locazione sottostà ad una regolamentazione assai restrittiva a tutela dell’inquilino. Se quindi nell’ambito di un contratto qualsiasi alla sua scadenza il contratto può essere liberamente modificato o prendere fine per mancato accordo delle parti, in ambito locativo, in presenza di locali d’abitazione o commerciali - salvo accordo di entrambe le parti - il locatore può modificare le condizioni solo in maniera limitata. Oltre agli aspetti formali (uso dell’apposito modulo ufficiale per le modifiche unilaterali del contratto di locazione, e rispetto del termine di preavviso più 10 giorni e di scadenza del contratto), il locatore deve prestare particolare attenzione al contenuto del contratto da stipulare:</span><br /><br /><span>- Il locatore dovrà prestare attenzione a che la pigione iniziale gli conferisca anche un reddito adeguato. Se la stessa si dovesse invece rivelare insufficiente, eventuali successive rettifiche o aggiustamenti potrebbero rilevarsi impossibili.</span><br /><br /><span>- Per quanto attiene alle </span><strong>spese accessorie,</strong><span> spesso sul contratto vengono evidenziate singole spese mentre ne vengono dimenticate altre, o si inseriscono delle clausole apposite che si rivelano incomplete o contradditorie e che sovente si interpretano poi a sfavore del locatore. Trattasi di errori che solo raramente possono poi essere corretti e che negli anni possono pesare.</span><br /><br /><span>Si consiglia pure di stabilire un acconto spese accessorie di entità adeguata rispetto ai conguagli dei 2-3 anni precedenti.</span><br /><br /><span>- Il locatore deve pure essere in chiaro sulla </span><strong>durata del contratto</strong><span>. Può essere convenuta una durata indeterminata (il contratto prenderà fine solo a seguito di una disdetta, data da uno dei contraenti) o una durata determinata, ossia fissa (il contratto decade automaticamente alla data stabilita, senza bisogno di una disdetta). Sebbene meno ricorrente, il locatore potrebbe comunque avere interesse, almeno in un primo tempo, a concordare una durata determinata invece che indeterminata: al termine del periodo, se entrambe le parti lo volessero, potranno stipulare un nuovo contratto. Se invece una delle parti non fosse interessata ad un nuovo contratto, basta che comunichi all’altra che il contratto giunge al termine e che non intende rinnovarlo. Infine, se invece entrambe le parti si dimenticassero della scadenza pattuita e il contratto continuasse di fatto oltre tale data, allora in linea generale dopo qualche mese si riterrà che lo stesso si sia rinnovato per atti concludenti, sicché avrà durata indeterminata, potendo essere disdetto osservando il termine di preavviso legale, per le scadenze in uso nella zona o legali.</span><br /><br /><span>Capita poi che le parti prevedano (sia per contratti di durata indeterminata che determinata) una clausola a favore dell’inquilino per </span><u>l’esercizio di un’opzione</u><span> per il prolungo del contratto. Si consiglia di adoperare la massima attenzione nella formulazione di queste clausole, che possono risultare anche controproducenti se mal formulate.</span><br /><br /><span>Infine sempre per la durata, va tenuto presente che salvo nei casi di cui all’art. 272a CO, ogni contratto di locazione - sia esso di durata determinata come indeterminata - è suscettibile di essere prorogato. Se quindi un locatore intendesse già alla stipulazione del contratto rientrare poi in possesso dell’ente locato dopo un determinato periodo, dovrà tenerne adeguatamente conto nella redazione del contratto; caso contrario i termini per l’uscita potrebbero rivelarsi ben più lunghi rispetto a quanto creduto.</span><br /><br /><span>- Per quanto attiene alla </span><strong>garanzia</strong><span>, ricordiamo che il contratto di locazione prevede che la stessa sia da versarsi in contanti al più tardi alla firma del contratto di locazione. Il locatore dovrà a sua volta depositare entro 10 giorni l’importo ricevuto (che non può superare la pigione e le spese accessorie di tre mensilità) presso una banca con sede o agenzia in Ticino su un conto garanzia affitto intestato all’inquilino, vincolato alla firma delle due parti.  Purtroppo sempre più spesso delle banche, per mancanza di redditività di tali conti, si rifiutano di aprirne. Ve ne sono anche altre che sebbene abbiano aperto il conto, al termine della locazione nonostante l’accordo di locatore e conduttore, non accettano di liberare solo parzialmente il deposito se vi sono ancora pretese in sospeso (per un importo comunque inferiore a quanto depositato). Si consiglia di informarsi in anticipo presso una banca circa la sua disponibilità ad aprire tali conti, così da poi potere depositare tempestivamente l’importo ricevuto dall’inquilino. Si ricorda che la legge (art. 11 LACPC) prevede la multa fino a fr. 2’000 in caso di mancato rispetto delle norme applicabili.</span><br /><br /><span>In aggiunta al deposito classico stanno prendendo piede anche dei prodotti assicurativi che contro versamento di un premio annuo, esonerano l’inquilino dal pagamento del deposito in contanti, garantendo però al locatore la copertura fino all’importo della garanzia. La CATEF negli anni si è sempre espressa in termini piuttosto scettici al riguardo. Con l’entrata in vigore nel 2012 del nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che ha abolito il Codice di procedura civile cantonale, dei motivi di scetticismo sono venuti a cadere. Nondimeno siamo tuttora propensi a dare la precedenza al deposito in contanti piuttosto che ad un prodotto assicurativo, che per inciso comporta un costo sicuro per ogni inquilino quand’anche rispettasse in maniera perfetta i suoi obblighi contrattuali.</span><br /><br /><span>- Il contratto di locazione CATEF prevede al suo punto 24 uno spazio apposito per inserire </span><strong>eventuali clausole particolari</strong><span>. Ritenuto che il nostro contratto è comunque completo e adatto alla maggior parte degli oggetti da locare, invitiamo alla prudenza al momento di redigere simili clausole. Talvolta la loro redazione è poco chiara, rivelandosi controproducente.</span><br /><br /><strong>Ricerca di un nuovo inquilino: da soli o tramite un amministratore o un mediatore?</strong><br /><br /><span>Dipende dai casi. Se il locatore ha esperienza e il tempo per occuparsi delle visite e dei colloqui con i candidati, non ci sono problemi. Il discorso è diverso se ciò non è il caso o se non riesce a valutare obiettivamente le candidature. In tali evenienze si consiglia senz’altro l’intervento di un professionista. La preferenza va a parer nostro data ad un’immobiliare presente </span><u>da tempo</u><span> sulla piazza, dotata di esperienza e nota per essere affidabile. Sempre più spesso i locatori che fanno delle inserzioni per cercare un inquilino, sono contattati da persone che si offrono di cercare o che assicurano di già disporre delle persone giuste per l’oggetto in questione, magari assicurando pure che la provvigione (che di regola ammonta ad una pigione mensile) verrà versata dal futuro inquilino. Da parte nostra consigliamo notevole prudenza: nella pratica abbiamo sentito di casi in cui chi operava in tal modo non era all’altezza delle aspettative e non ha mantenuto le promesse: c’era chi assicurava di essere professionista senza invece essere iscritto all’albo dei fiduciari ticinesi come la legge richiede; chi contrariamente alle promesse inviava fattura sia all’inquilino (per il quale diceva di agire) e sia al locatore: in verità se il mediatore si interpone per la conclusione di un contratto di locazione può lavorare esclusivamente nell’interesse del suo mandante e non può quindi chiedere né incassare la provvigione da entrambe le parti (STF 4C.375/2005); infine anche dal profilo qualitativo le persone con il quale stipulavano direttamente il contratto non sempre corrispondevano ai requisiti richiesti dal locatore. Questi personaggi hanno però fretta di stipulare il contratto alfine di portarsi a casa la prima mensilità, magari pure in doppio…</span><br /><br /><span>Molto più indicato ci sembra invece la possibilità di fare capo ad un’amministrazione professionista e con esperienza, che poi si occuperà pure dell’amministrazione dell’ente locato. Oltre al vantaggio dell’esperienza tale amministrazione avrà un interesse diretto - dovendo poi occuparsi dell’amministrazione - a che la persona con la quale ha stipulato il contratto sia anche un buon inquilino, solvibile e che soddisfi gli altri criteri usuali.</span><br /><br /><span>Se quindi il locatore non volesse occuparsi direttamente della ricerca di un nuovo inquilino ma non volesse neppure cedere tutta la gestione della casa o dell’ente locato ad un’agenzia immobiliare, dovrebbe contattare un’amministrazione con esperienza per verificare se non sia disponibile ad occuparsi solo della ricerca del nuovo inquilino; in alternativa potrebbe rivolgersi ad un mediatore che gli sia possibilmente stato consigliato e che comunque figuri nell’albo dei fiduciari ticinesi, presupposto indispensabile per potere esercitare tale attività. La lista dei fiduciari autorizzati è consultabile al seguente sito:</span><br /><a href="http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online/albo-online-dei-fiduciari">http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online/albo-online-dei-fiduciari</a><br /><br /><strong>Verifica della solvibilità e di altre caratteristiche del candidato</strong><br /><br /><span>Per valutare la solvibilità del candidato è utile conoscere in particolare la sua professione, il datore di lavoro, la stabilità del rapporto lavorativo, lo stipendio annuo, l’eventuale esistenza di spese particolarmente importanti e naturalmente disporre di un estratto dell’ufficio esecuzione e fallimenti, in originale (!). Richiamiamo in tale contesto i diversi articoli già pubblicati in merito alla contraffazione di estratti dell’UEF consegnati non in originale. Si tenga inoltre presente che se il candidato si fosse trasferito da poco, quand’anche avesse procedure esecutive in corso, queste difficilmente risulterebbero dall’estratto dell’UEF, perché esso rileva solo le procedure esecutive pendenti nel distretto e non fuori distretto o addirittura all’estero. Se quindi l’interessato provenisse da fuori zona (fuori distretto, cantone o nazione) potrebbe essere utile fare capo ad una ditta che si occupa di tali verifiche a titolo professionale.</span><br /><br /><span>In aggiunta alla solvibilità, il locatore verificherà tramite l’estratto del casellario giudiziale che non vi siano pendenze penali nei confronti dell’interessato (per l’Italia si può chiedere un certificato dei carichi pendenti emesso dalla procura del domicilio dell’interessato), mentre in Svizzera il casellario giudiziale è unico a livello nazionale, sicché a differenza dell’attestato dell’UEF, eventuali traslochi all’interno del territorio nazionale rimarrebbero senza conseguenze. Il casellario giudiziale svizzero menziona  le condanne pronunciate in Svizzera, oppure all’estero (nei confronti dei cittadini svizzeri), per i reati più gravi, ossia per i crimini e delitti; le contravvenzioni non sono invece menzionate. Maggiori informazioni in merito si trovano al link sottostante:</span><br /><br /><a href="https://www.bj.admin.ch/content/dam/data/staat_buerger/strafregister/faq-strafregister-i.pdf">https://www.bj.admin.ch/content/dam/data/staat_buerger/strafregister/faq-strafregister-i.pdf</a><br /><br /><span>Infine il locatore verificherà anche gli altri elementi di sicuro interesse per un rapporto locativo, come la composizione della famiglia, la presenza di animali, il numero di macchine, ecc.</span><br /><br /><em><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p><strong>1. Premessa</strong><br /><br />Sempre più spesso i soci chiedono la nostra opinione in merito alla<span> </span><strong>proposta, da parte<span> </span></strong>di rappresentanti di<span> </span><strong>persone giuridiche, di concludere il contratto di locazione con la persona giuridica<span> </span></strong>stessa (infra 2),<strong><span> </span>destinando però l’ente locato a persone fisiche,<span> </span></strong>sovente dipendenti di quest’ultima, che lo utilizzeranno come abitazione o altra destinazione.<br />La situazione, apparentemente semplice, dev’essere in realtà accuratamente analizzata, poiché<span> </span><strong>la conclusione di un contratto di locazione con una persona giuridica comporta l’applicazione di particolari disposizioni che ne disciplinano la rappresentanza</strong><span> </span>(infra 2.1) e che concernono<span> </span><strong>la responsabilità per i debiti</strong>, che varia a seconda del tipo di società con cui ci si ritrova confrontati (infra 2.2).<br />Il proprietario, concludendo un contratto di locazione con una persona giuridica e dando a quest’ultima il consenso di far occupare l’ente locato da una persona fisica le permette, in pratica, di concludere un contratto di sublocazione con quest’ultima (infra 3). Conformemente all’articolo 262 del Codice delle obbligazioni, al quale rinvia il punto 18.1 del contratto di locazione Catef,<span> </span><strong>l’inquilino può sublocare l’ente locato soltanto con il consenso del proprietario</strong>, ritenuto che il proprietario può negare il consenso alla sublocazione soltanto se sono adempiute determinate condizioni (infra 3.1).<br />Nell’ipotesi in cui il proprietario dà il consenso alla persona giuridica di sublocare l’ente locato ad una persona fisica, si creano<span> </span><strong>tre rapporti</strong>, e meglio i seguenti:<br />- tra proprietario e inquilino principale: vi è un contratto di locazione (infra 3.2);<br />- tra la persona giuridica e il subinquilino (persona fisica): vi è un contratto di sublocazione (infra  3.3);<br />- tra subinquilino e proprietario: non vi è un vero e proprio contratto, ma vi sono comunque dei rapporti giuridici (infra 3.4).<br /><strong>Proprietario e inquilino principale hanno l’obbligo di notificare l’arrivo e la partenza di ogni subinquilino all’Ufficio controllo abitanti competente</strong><span> </span>e anche quest’ultimo è tenuto a notificarsi personalmente alle competenti autorità (infra 4).<br /><strong>In alternativa<span> </span></strong>alla possibilità concessa alla persona giuridica di sublocare ad una persona fisica, il proprietario può valutare di<span> </span><strong>intestare il contratto di locazione sia a nome della persona giuridica sia a quello della persona fisica</strong><span> </span>che occuperà l’ente locato (infra 5).<br />Seguirà una breve conclusione in cui non mancheremo di ribadire la necessità di procedere con la dovuta prudenza (infra 6).<br /><br /><br /><strong>2. La conclusione di un contratto di locazione con una persona giuridica</strong><br /><br />Per il proprietario concludere un contratto di locazione con una persona giuridica comporta delle conseguenze alle quali deve prestare la dovuta attenzione, in particolare per quanto concerne il potere di rappresentanza della stessa (infra 2.1) e il regime della responsabilità per i debiti che derivano dal contratto di locazione (infra 2.2).<br /><br /><strong>2.1 La rappresentanza della persona giuridica: chi ha la competenza di firmare il contratto di locazione a nome della società?</strong><br />Per ogni tipo di società la legge prevede un determinato sistema di rappresentanza, al quale è tuttavia possibile derogare convenzionalmente (questione peraltro già analizzata nel contesto del numero 1/2014 gennaio febbraio di Economia Fondiaria, nell’articolo “<em>Società in quanto inquiline – Parte 1”, al quale si rinvia per ulteriori informazioni).</em><br />Ad esempio, nel caso della società in nome collettivo, tutti i soci sono presunti rappresentanti individuali della società (art. 563 CO).<br />La società in accomandita è invece rappresentata dai soci illimitatamente responsabili (art. 603 CO).<br />Nel contesto di una società in accomandita per azioni soltanto i soci illimitatamente responsabili sono autorizzati a rappresentare la società (art. 765 cpv. 1 e 2 CO).<br />Nella società a garanzia limitata ogni gerente ha il potere di rappresentare la società (art. 814 CO).<br />Nella società anonima la rappresentanza spetta al consiglio di amministrazione (art. 718 cpv. 1 cf. 1 CO). Ogni amministratore è rappresentante a titolo individuale (art. 718 cpv. 1 CO). Il consiglio di amministrazione può delegare il potere di rappresentanza a uno o più amministratori (delegati) o a terzi (direttori; art. 718 cpv. 2 CO).<br />Nel caso della società cooperativa la rappresentanza è fatta da un organo specializzato: l’amministrazione (art. 894 cpv. 1).<br /><br />Per sapere chi è la persona che ha la competenza di concludere il contratto di  locazione a nome di una società, il proprietario deve consultare il Registro di commercio per verificare chi ha il potere di firma e l’esistenza di eventuali procure. Per quanto concerne l’estensione della rappresentanza, è utile tener presente che in genere le disposizioni legali tendono a proteggere i terzi accordando grande importanza all’apparenza. Il rappresentante può compiere a nome della società tutti gli atti che possono riguardare lo scopo sociale, vale a dire che rientrano, oggettivamente, nel quadro dello scopo sociale e che non sono esclusi da quest’ultimo dal punto di vista di un terzo in buona fede.<br /><br /><strong>2.2 La responsabilità per i debiti che deriva dal contratto di locazione, a seconda del tipo di persona giuridica con cui il contratto di locazione è stato concluso</strong><br />Il proprietario che ha concluso il contratto di locazione con una persona giuridica, in caso di mancato pagamento, ad esempio della pigione, per disinteressarsi dovrà agire contro la società, facendola fallire. Risulta invece molto più facile riuscire a incassare importi scoperti contro persone fisiche, poiché esse sono responsabili illimitatamente e rispondono con tutto il loro patrimonio. La questione è già stata trattata nell’ambito dell’articolo pubblicato su Economia Fondiaria marzo/aprile 2014 “<em>Società in quanto inquiline – Parte 2”, al quale si rinvia per ulteriori ragguagli. Ad esempio, nel caso di una società in nome collettivo è il patrimonio sociale a rispondere delle obbligazioni della società. Sussidiariamente a rispondere dei debiti della società sono i soci in modo illimitato e solidale con il loro patrimonio personale. I soci sono infatti responsabili in maniera solidale e illimitata e questo anche fino a cinque anni dallo scioglimento della società. La legge prevede infatti che le azioni di creditori sociali contro un socio per debiti della società si prescrivono con il decorso di cinque anni dalla pubblicazione della sua uscita o dello scioglimento della società nel Fogli ufficiale svizzero di commercio, eccetto che per la natura del credito non si faccia luogo per legge ad una prescrizione più breve (art. 591 CO).<br />La società in nome collettivo non ha personalità giuridica. Nelle relazioni commerciali, essa può però presentarsi sotto la sua ditta verso l'esterno e acquisire diritti, stabilire impegni o querelare sotto il proprio nome.<br /><strong>Nel contesto di una società anonima la responsabilità degli azionisti si limita al capitale azionario. Per gli impegni della società anonima risponde solo il patrimonio sociale. In caso di fallimento, dunque, i soci perdono al massimo il loro capitale azionario.<span> </span></strong><br /><br /><br /><strong>3. Il contratto di sublocazione tra la persona giuridica e il terzo</strong><br /><br />Se tra proprietario e persona giuridica vi è un contratto di locazione principale, tra la persona giuridica che intende locare l’ente locato ad un dipendente per utilizzarlo come abitazione o altro, si crea un contratto di sublocazione. L’inquilino principale può sublocare in tutto o in parte l’ente locato soltanto con il consenso del locatore. La legge non subordina la validità del consenso del locatore al rispetto di una forma particolare. Può quindi essere orale o scritto ma anche risultare da atti concludenti, ad esempio se il locatore informato della sublocazione la tollera senza contestarla. Per prudenza il locatore comunicherà per iscritto il suo consenso, preferibilmente entro il termine di 20 giorni, ritenuto adeguato dalla dottrina. Il proprietario può negare di dare il consenso alla sublocazione soltanto se sono adempiute determinate condizioni (infra 3.1).<br /><br /><strong>3.1 Il consenso del proprietario alla sublocazione</strong><br />Il punto 18.1 del contratto di locazione CATEF prevede il principio del divieto di sublocare in violazione dell’articolo 262 CO. Il capoverso 1 dell’articolo 262 CO prevede che<span> </span><strong>l’inquilino può sublocare tutto o parte dell’ente locato con il consenso del locatore</strong>. Il capoverso 2 precisa che<span> </span><strong>il proprietario può negare di dare il suo consenso soltanto se</strong>:<br />-<span> </span><strong>l’inquilino si rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione</strong><span> </span>(art. 262 cpv. 2 let. a CO): suggeriamo al proprietario di esigere dall’inquilino che gli comunichi l’identità del subinquilino, la durata della sublocazione, l’importo della pigione, i locali interessati dalla sublocazione parziale, la destinazione dei locali e il numero degli occupanti. È opportuno verificare l’identità del subinquilino facendosi presentare un documento d’identità e, se straniero, anche del permesso di cui è a beneficio. E’ importante sottolineare il fatto che gli<span> </span><strong>stranieri che intendono dimorare in svizzera, ottengono spesso il relativo permesso soltanto dopo aver presentato alle competenti autorità il contratto di locazione precedentemente concluso. In questi casi è importante per il proprietario chiedere almeno la copia della domanda di rilascio del permesso e di essere aggiornato sullo stadio della procedura;</strong><br />-<span> </span><strong>le condizioni della sublocazione, paragonate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive<span> </span></strong>(art. 262 cpv. 2 let. B CO): l’abuso si determina in particolare confrontando la pigione principale e quella di sublocazione. L’inquilino principale può pretendere dal subinquilino una pigione maggiore di quella che versa al proprietario soltanto se gli fornisce delle prestazioni supplementari (mobilio, servizi, clientela, ecc.);<br />-<span> </span><strong>la sublocazione causa al proprietario un pregiudizio essenziale</strong><span> </span>(art. 262 cpv. 2 let. C CO): questa norma protegge il locatore principale ad esempio da un cambiamento sensibile della destinazione dei locali. Per valutare l’esistenza di un pregiudizio essenziale occorre esaminare la situazione in maniera oggettiva senza tener conto delle opinioni soggettive delle parti. Ad esempio se l’ente locato è destinato all’uso abitativo e il subinquilino intende utilizzare un locale come ufficio, vi è un parziale cambiamento di destinazione. I cambiamenti di destinazione devono essere conformi a quanto prevede il Piano regolatore e le relative norme di attuazione. Il proprietario, prima di decidere se dare o meno il consenso al parziale cambiamento di destinazione, deve valutare se questo sia nel suo interesse o meno e chiedere il rilascio di un permesso da parte del Municipio competente.<br /><br /><strong>3.2 Il rapporto tra proprietario e inquilino principale</strong><br />La sublocazione comporta dei rischi importanti per l’inquilino principale. Quest’ultimo è in particolare responsabile del comportamento del subinquilino, ad esempio se danneggia l’ente locato, oppure se non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale.<br />L’inquilino principale è inoltre responsabile verso il locatore se il subinquilino usa l’ente locato in modo diverso da quello permesso al conduttore principale (art. 262 cpv. 3 CO).<br /><br /><strong>3.3 I rapporti fra inquilino principale e subinquilino</strong><br />Fra la persona giuridica (inquilino principale) e il subinquilino, una volta ottenuto il consenso da parte del proprietario per sublocare, nasce un contratto di locazione, al quale si applicano tutte le disposizioni degli art. 253 e seguenti del CO. Il contratto principale di locazione ha un’influenza per quanto concerne l’esame di un aumento o di una diminuzione della pigione. Inoltre l’inquilino principale non può autorizzare dei lavori o delle modifiche dell’ente locato senza il consenso del locatore. In caso di difetti dell’ente locato notificati dal subconduttore, il conduttore principale deve informare il locatore immediatamente. Se il locatore non interviene il conduttore principale è responsabile verso il subinquilino, perché il locatore è considerato un suo ausiliario (art. 101 CO).<br />Infine secondo  l’art. 273b cpv. 1 CO le disposizioni sulla protezione dalle disdette e sulla proroga sono applicabili anche alla sublocazione.<br /><br /><strong>3.4 Il rapporto tra il proprietario e subinquilino</strong><br />Fra il locatore e il subinquilino non esiste una relazione contrattuale. La legge e la giurisprudenza riconoscono però in particolare in quattro casi un rapporto giuridico diretto fra il proprietario e il subinquilino. Più precisamente l’articolo 262 cpv. 3 CO dà la possibilità al locatore di rivolgersi direttamente al subinquilino per obbligarlo a usare l’ente locato conformemente all’uso permesso dal contratto principale. L’articolo 268 cpv. 2 CO stabilisce inoltre che il diritto di ritenzione del locatore si estende agli oggetti introdotti dal subinquilino nella misura in cui questi non abbia pagato la pigione al locatore. L’articolo 273b CO stabilisce che se la sublocazione è intesa principalmente a eludere disposizioni sulla protezione delle disdette, il subinquilino beneficia di questa protezione senza riguardo alla locazione principale. In caso di disdetta della locazione principale, il locatore è surrogato al conduttore nel contratto di sublocazione (art. 273b cpv. 2 CO). Infine esiste la possibilità per il proprietario di chiedere lo sfratto del subinquilino all’Ufficio di conciliazione e al Pretore e di formulare nei suoi confronti una richiesta di indennità per occupazione illecita dei vani locati.<br /><br /><br /><strong>4. Gli obblighi del proprietario e dell’inquilino principale di annunciare arrivo e partenza del subinquilino all’Ufficio controllo abitanti</strong></em><br /><br />Sulla base del Regolamento della legge di applicazione della legge federale sull’armonizzazione dei registri e concernente il controllo degli abitanti e la banca dati movimento della popolazione, ogni persona fisica di cittadinanza svizzera deve notificare il proprio arrivo nel comune entro 8 giorni, mentre ogni straniero deve notificare il proprio arrivo al competente Servizio generale degli stranieri e all’Ufficio controllo abitanti. L’articolo 18 del Regolamento in questione, intitolato “<em>Rapporto fra la notifica personale e quella del locatore</em>” precisa che la notifica personale non dispensa il locatore dal suo obbligo di notifica e viceversa.<br />Per quanto attiene alla partenza, l’articolo 21 del Regolamento prevede che chi lascia il comune lo deve notificare all’Ufficio controllo abitanti al momento della partenza, e precisa che gli stranieri devono contemporaneamente notificare la partenza al Servizio regionale degli stranieri. Il medesimo articolo prevede l’obbligo per il locatore di notificare all’Ufficio controllo abitanti entro 8 giorni dal fatto, la partenza della persona fisica dallo stabile dato in locazione. L’articolo 22 del medesimo Regolamento specifica che la notifica personale non dispensa il locatore dal suo obbligo di notifica e viceversa.<br /><strong>Alla luce di quanto precede, suggeriamo sia al proprietario sia all’inquilino principale di notificare l’arrivo e la partenza di ogni subinquilino.<span> </span></strong><br /><br /><br /><strong>5. L’alternativa alla sublocazione: l’intestazione del contratto di locazione a nome della persona giuridica e della persona fisica</strong><br /><br />Per tutelarsi al meglio per il proprietario l’ideale è indicare come inquilini sul contratto di locazione sia il nome della persona giuridica, sia quello della persona fisica che intende utilizzare l’ente locato come abitazione o altro. In questo modo persona giuridica e persona fisica saranno entrambi inquilini principali e responsabili solidali per gli impegni presi. A titolo esemplificativo, in<span> </span><strong>caso di mancato pagamento della pigione, il proprietario potrà dunque liberamente decidere contro chi agire, ritenuto che il vantaggio di agire contro una persona fisica è che quest’ultima è responsabile illimitatamente con tutto il patrimonio, mentre la persona giuridica potrebbe limitare la sua responsabilità al capitale<span> </span></strong>(infra 2.2).<br /><br /><br /><strong>6. Conclusione</strong><br /><br />Secondo la nostra esperienza, occorre in genere prestare la dovuta attenzione di fronte a richieste formulate da società, soprattutto costituite da poco, di figurare come parte contrattuale e di far alloggiare delle persone fisiche all’interno dell’ente locato, soprattutto per brevi periodi. Potrebbero infatti sussistere più motivi che portano una persona fisica a “nascondersi” dietro l’intestazione del contratto a nome di una società. È quindi importante per il locatore andare ad accertare l’identità del subinquilino, notificarlo all’Ufficio controllo abitanti e, in caso di stranieri, accertarsi che formuli la richiesta di rilascio del permesso per poter dimorare in svizzera.<br />Il locatore può tutelarsi meglio se, invece di permettere la sublocazione, conclude direttamente il contratto di locazione con la persona giuridica e con la persona fisica, come esposto al punto 5 del presente articolo. Figurando nel contratto di locazione la persona fisica tenderà a sentirsi maggiormente responsabilizzata e sarà responsabile illimitatamente per i debiti che derivano dal contratto di locazione, assieme all’altra parte contrattuale.<br />Diversamente ci sono azionisti o soci di società che stipulano con sé stessi dei contratti di sublocazione a condizioni magari anche penalizzanti per la società, danneggiandola a tal punto da provocarne il fallimento a danno dei creditori.<br />La conclusione di contratti di abitazione con le società merita quindi particolare attenzione.<br /><br /><br /><em>Art. 262 del Codice delle obbligazioni<br />Sublocazione</em><br /><em>1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.<br />2 Il locatore può negare il consenso soltanto se:<br />a. il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione;<br />b. le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive;<br />c. la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale.<br />3 Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore.</em><br /><br /><strong><em>MLaw Romina D’Antoni</em></strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<p><span>Al momento della conclusione del contratto di locazione, rispettivamente in caso di subingresso, il proprietario ha facoltà di accertarsi circa lo stato economico del conduttore.</span><br /><span>Di regola il proprietario chiede all’inquilino di presentare la dichiarazione dell'Ufficio esecuzione e fallimenti dalla quale risulta che non vi sono state procedure esecutive nei suoi confronti.</span><br /><span>Con questa attestazione il proprietario dovrebbe, per così dire, dormire sonni tranquilli.</span><br /><span>Succedono però delle sorprese, come il fatto che un proprietario immobiliare ha scoperto, dopo alcune mensilità di affitto impagate, che il documento rilasciato dall'Ufficio esecuzione </span><strong><u>era stato falsificato</u></strong><span>.</span><br /><span>In realtà si è trovato di fronte ad un inquilino non senza debiti, ma con attestati di carenza beni per diverse migliaia di franchi.</span><br /><span>L’Ufficio preposto ha segnalato la fattispecie al Ministero Pubblico, per falsità in documenti.</span><br /><span>Di fatto nel caso concreto vi è stata anche una truffa nei confronti del proprietario il quale è stato ingannato dall'inquilino, facendogli credere che, contrariamente al vero, questi non aveva debiti.</span><br /><span>Il proprietario ha certamente riservata l'azione penale, oltre a quella creditoria, ma ben difficilmente in queste condizioni, riuscirà ad ottenere un risarcimento, anche se dovuto.</span><br /><span>È opportuno che il proprietario si assicuri di prendere tutte le necessarie informazioni per inquadrare la persona dell'inquilino, dal profilo economico e generale.</span><br /><span>Non è, a mio modo di vedere, oggigiorno nemmeno sufficiente l'attestato dell’Ufficio Esecuzioni dell'ultimo domicilio dell’inquilino, perché questi potrebbe essersi spostato, e magari più volte, ed avere causato dei debiti altrove.</span><br /><span>La situazione finanziaria del futuro inquilino dovrebbe essere accertata in più Uffici e non solo in quello dell’attuale luogo di dimora.</span><br /><span>Si consiglia anche di richiedere sempre gli attestati ad esempio dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti in originale.</span><br /><span>Il proprietario immobiliare dovrà inoltre disporre di un adeguato deposito di garanzia, ai sensi dell’art. 257 e) CO, onde assicurarsi il pagamento delle pigioni.</span><br /><br /><br /><strong><em>Presidente Sezione di Bellinzona</em></strong><br /><strong><em>Avv. Stefano Zanetti</em></strong><br /><br /></p>

<p><strong>Le spese accessorie: nozione</strong><br /><br /><span>Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa e sono a carico del conduttore solo se specialmente pattuito (cfr. art. 257a cpv. 1 e 2 CO).</span><br /><span>L'articolo 257b CO precisa che, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.</span><br /><span>Il punto 5 del contratto di locazione Catef elenca quali sono le spese accessorie non comprese nella pigione: le spese di riscaldamento e acqua calda, illuminazione, elettricità, pulizia scale e vani comuni, servizio di portineria e custodia, acqua potabile e acqua industriale, climatizzazione e ventilazione, di ascensore, fognatura, spazzatura e depurazione, disinfezione e disinfestazione, manutenzione giardino, sgombero neve, abbonamenti di manutenzione, premi di assicurazioni in relazione all'uso della cosa locata, spese per l'esercizio piscina, sauna ed altre parti comuni, pulizia serpentine, di amministrazione e per la radio-TV via cavo, ecc.</span><br /><br /><strong>La ripartizione delle spese accessorie in generale e in presenza di alloggi sfitti</strong><br /><span>Secondo il punto 12.3 del contratto di locazione Catef, se non esiste un piano particolare di riparto delle spese accessorie, saranno da ripartire in proporzione alla superficie, al volume o al numero dei vani locati.</span><br /><br /><span>Sulla base di quanto prevede il punto 12.4 del contratto di locazione Catef, </span><strong>in presenza di locali sfitti all’interno di uno stabile, di principio tutte le spese accessorie sono addebitate a tutti gli appartamenti, conformemente alla chiave di riparto convenuta. Fanno eccezione le spese di riscaldamento</strong><span>, che devono invece essere ripartite sulla base dell’articolo 7 dell’Ordinanza federale concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (di seguito: OLAL), in relazione all’articolo 12.4 del contratto di locazione Catef, come qui di seguito esposto.</span><br /><br /><strong>La particolare ripartizione dei costi di riscaldamento in presenza di alloggi sfitti (art. 7 OLAL e pt. 12.4 del contratto di locazione Catef)</strong><br /><br /><span>Per i costi di riscaldamento dei locali sfitti il legislatore ha previsto una norma speciale all'articolo 7 OLAL, articolo ripreso anche dal contratto di locazione Catef, al punto 12.4.</span><br /><strong>L’articolo 7 cpv. 1 OLAL stabilisce che, in caso di locali d’abitazione o commerciali sfitti, i costi di riscaldamento sono a carico del locatore</strong><span>. </span><strong>Tuttavia, se non vi sono apparecchi atti a rilevare il consumo termico individuale ed è provato che locali d’abitazione o commerciali sfitti sono stati riscaldati soltanto nella misura necessaria per prevenire danni del gelo, il locatore deve assumersi solo una parte dei costi di riscaldamento<span> </span></strong><span>che entrano in considerazione per questi locali, secondo la chiave di ripartizione ordinaria. Più precisamente </span><strong>questa parte ammonta a:<br />- 1/3 per gli stabili di due o tre famiglie;<br />- 1/2 per gli stabili di quattro a otto famiglie;<br />- 2/3 per gli immobili più grandi o stabili adibiti ad ufficio o a locali commerciali.</strong><br /><br /><em>Art. 7 Locali d'abitazione o commerciali non locati<br />(art. 257</em><em>b</em><span> </span><em>cpv. 1 CO)<br />¹ I costi di riscaldamento concernenti i locali d'abitazione o commerciali non locati sono a carico del locatore.<br />² Qualora non vi siano apparecchiature per il rilevamento del consumo termico individuale e sia stato provato che locali d'abitazione o commerciali non locati sono stati riscaldati soltanto nella misura necessaria per prevenire danni del gelo, il locatore deve assumersi soltanto parte dei costi di riscaldamento entranti in considerazione per questi locali secondo la chiave di ripartizione ordinaria. Questa parte ammonta di regola a:<br />a. un terzo, per una casa di due o tre famiglie;<br />b. la metà, per una casa di quattro a otto famiglie;<br />c. due terzi, per immobili più grandi o stabili adibiti ad uffici o a locali commerciali.</em><br /><br /><br /><strong><em>MLaw Romina D’Antoni</em></strong></p>

<p><span>Il 1. luglio p.v. entreranno in vigore due modifiche dell’ordinanza sulla locazione OLAL che prevedono quanto segue:</span><br /><br /><span>I contributi accordati per l’esecuzione di lavori di </span><u>miglioria</u><span> devono essere detratti dall’importo determinante per il calcolo della pigione conseguenti ai lavori di miglioria; si tratta in particolare di incentivi pubblici o di qualche istituto particolare concesso per incentivare l’esecuzione di singoli lavori, di solito di tipo energetico;</span><br /><br /><span>Al momento in cui si compilerà il modulo per l’aumento sarà obbligatorio precisare sul modulo stesso se per l’aumento si è beneficiato di contributi per i lavori. Se il modulo non dovesse contenere un promemoria preciso, c’è il rischio di dimenticarsi di questa precisazione, ciò che sarebbe un vero peccato! Confidiamo che il modulo cantonale ufficiale per gli aumenti venga adeguato alla nuova disposizione. Noi invitiamo comunque i soci a ricordarsi di questa modifica e ad inserire nel loro libretto delle leggi Catef le due nuove norme di cui agli artt. 14 cpv. 3 bis e 19 cpv. 1 let. a n. 5 qui sotto riprodotti.</span><br /><br /><strong><em>Ritenuto che per l’aumento di pigione per lavori di miglioria si applicano comunque requisiti sia di forma che sostanziali estremamente severi, si consiglia di contattare preventivamente e<span> </span><u>per tempo</u><span> </span>il segretariato CATEF.</em></strong><br /><br /><strong>Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL)<span> </span></strong><br /><strong>Modifica del 15 gennaio 2014<span> </span></strong><br /><br /><em>Art. 14 cpv. 3bis<span> </span></em><br /><span>3bis I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall’importo della prestazione suppletiva.</span><br /><br /><em>Art. 19 cpv. 1 let. a n. 5<span> </span></em><br /><span>1 Il modulo previsto dall’articolo 269</span><em>d<span> </span></em><span>CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:</span><br /><span>a. Per gli aumenti di pigione:</span><br /><span>5. in caso di prestazioni suppletive l’informazione se il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.</span><br /><br /><strong><em>RG</em></strong></p>

<p><strong>Entrerà in vigore il 1. luglio 2014</strong><br /><br /><span>Dopo aver messo in consultazione con una procedura accelerata una proposta di modifica dell’ordinanza OLAL, il 15 gennaio u.s. il Consiglio Federale ha approvato due modifiche dell’OLAL che entreranno in vigore il 1. luglio 2014 e che concernono gli aumenti dopo l’esecuzione di lavori di miglioria in particolare di tipo energetico.</span><br /><br /><span>Rispetto alla prima versione, le modifiche approvate possono ora anche essere condivise.</span><br /><br /><span>Vediamo di cosa si tratta.</span><br /><br /><strong>Il nuovo art. 14 cpv. 3</strong><strong>bis</strong><span>  prevede che i contributi accordati per l’esecuzione di lavori di  miglioria, vadano detratti dall’importo determinante per il calcolo della pigione conseguente ai lavori di miglioria. </span><br /><span>I contributi ai quali ci si riferisce sono di regola gli incentivi pubblici o di qualche istituto particolare inteso ad incoraggiare l’esecuzione di singoli lavori. Casi classici sono ad esempio i contributi versati per incoraggiare il proprietario ad eseguire lavori che aumentino notevolmente la qualità energetica dell’immobile  e che siano quindi più incisivi rispetto a quanto magari altrimenti progettato (così che ad esempio intervenga anche sulle facciate e sulle finestre e non solo sul tetto ecc.).</span><br /><br /><span>Gli incentivi sono di solito accordati per incentivare i lavori di miglioria e non quelli di manutenzione. Nondimeno, le possibilità di incentivi possono essere molto diverse per cui nella versione attuale è stata stralciata l’affermazione tassativa secondo cui ogni contributo sarebbe da dedurre in ogni caso dalla miglioria, ciò che avrebbe escluso la possibilità che fosse stato concesso per lavori di manutenzione. Resta il fatto che di regola i contributi sono versati proprio per favorire le migliorie e non le manutenzione sicché nella quasi totalità dei casi, questi contributi andranno veramente dedotti dalla spesa di miglioria determinante per il calcolo.</span><br /><br /><span>Il nuovo capoverso comporta quindi più una precisazione di quanto già avviene, che non una modifica del sistema.</span><br /><br /><strong>Il nuovo art. 19 cpv.1 let. a n. 5</strong><span> prevede invece che in caso di aumento per lavori di miglioria, sul modulo ufficiale per l’aumento debba essere espressamente indicato che il locatore abbia beneficiato di contributi per i lavori di miglioria. Ritenuto che tale importo andrebbe comunque dedotto dall’importo determinante, di per sé la precisazione non è penalizzante, se – come è stato promesso – per l’entrata in vigore della modifica dell’ordinanza, stabilita per il 1. luglio 2014, il modulo ufficiale verrà completato con una nuova dicitura dove bisognerà espressamente indicare tale informazione in risposta ad una domanda. Noi speriamo che il modulo sarà veramente chiaro, così che nessuno dimenticherà di fornire l’informazione richiesta.</span><br /><br /><span>Qui sotto troverete il testo completo delle due modifiche dell’OLAL che consigliamo di fotocopiare e inserire nel libretto delle leggi del diritto di locazione inviato ai soci nel 2012.</span><br /><br /><br /><strong>Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL)<span> </span></strong><br /><strong>Modifica del 15 gennaio 2014<span> </span></strong><br /><br /><em>Art. 14 cpv. 3bis<span> </span></em><br /><span>3bis I contributi accordati per migliorie di valorizzazione vanno detratti dall’importo della prestazione suppletiva.</span><br /><br /><em>Art. 19 cpv. 1 let. a n. 5<span> </span></em><br /><span>1 Il modulo previsto dall’articolo 269</span><em>d<span> </span></em><span>CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:</span><br /><span>a. Per gli aumenti di pigione:</span><br /><span>5. in caso di prestazioni suppletive l’informazione se il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.</span><br /><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><strong>Vediamo di fare chiarezza con qualche considerazione aggiuntiva…</strong><br /><br /><span>Homegate è un portale immobiliare privato che ha per scopo la costituzione, gestione e commercializzazione di piattaforme di internet in ambito immobiliare e altri servizi in Svizzera e all’estero.</span><br /><span>Le prestazioni offerte sono molto ampie e vanno dall’assunzione di mandati di compravendita e locazione d’immobili, al servizio di traslochi, all’offerta di ipoteche, alla consulenza ecc. Il portale pubblica poi “on line” – in numero sempre crescente - gli annunci di appartamenti o immobili  offerti in locazione o in vendita. Con l’importanza crescente di internet, sempre più spesso gli annunci vengono fatti pubblicare on line, prima ancora che sui giornali o all’albo dei negozi piuttosto che in altri luoghi pubblici.</span><br /><br /><span>Sulla base dei dati così raccolti, la società anonima Homegate ha elaborato un indice che vuole misurare l’evoluzione della pigione per gli oggetti </span><u>offerti</u><span> sul mercato. Questi dati vengono poi pubblicati mensilmente, in primo luogo con scopi promozionali della stessa</span><br /><span>società, che ha evidentemente uno scopo prettamente commerciale.</span><br /><br /><span>Nel nostro cantone dal 1. gennaio 2009 i dati pubblicati mensilmente finiscono a ritmi alterni agli onori della cronoca, dove vengono lanciati con titoli altisonanti, spesso inappropriati del tipo “ salgono vertiginosamente le pigioni in Ticino; il Ticino ha le pigioni alle stelle con aumento record nel confronto intercantonale”, ecc.…</span><br /><br /><span>Vale quindi la pena fare chiarezza.</span><br /><br /><span>Cominciamo col dire che il rilevamento non evidenzia l’evoluzione delle pigioni nel suo complesso, ma bensì solo quella degli oggetti offerti sul mercato tramite annunci a pagamento, ciò che costituisce già un comparto speciale. Se infatti ad un proprietario si libera un solo appartamento, di solito viene subito riaffittato tramite il passaparola o un subentrante trovato dall’inquilino in via privata. Si ricorre invece all’annuncio a pagamento in situazioni specifiche: principalmente se gli oggetti da affittare sono parecchi, ciò che è il caso per immobili nuovi o completamente ristrutturati dopo essere stati svuotati (e dove il passaparola non è più sufficiente) o per oggetti meno ambìti, in particolare perché il rapporto prezzo prestazione è poco favorevole.</span><br /><span>In altre parole, il rilevamento evidenzia l’evoluzione delle pigioni per immobili nuovi o per oggetti non particolarmente ambiti, mentre ignora l’evoluzione delle pigioni iniziali per oggetti che non prestano difficoltà alla rilocazione.</span><br /><br /><span>L’evoluzione delle pigioni va analizzata su un lasso di tempo più lungo e non invece a brevissimo termine, in particolare perché l’esame dei dati evidenzia come vi siano delle importanti differenze da un mese all’altro, potendo – per il Ticino – cambiare anche del 2% da un mese all’altro.</span><br /><br /><span>Sul sito di Homegate è stata pubblicata l’evoluzione mese per mese di tutte le 10 zone di rilevamento, ossia le zone afferenti a ZH, BE LU SO BS/BL, AG TG, Ticino e GE/VD, oltre alla media nazionale a fare tempo dall’inizio del rilevamento, ossia gennaio 2009. E’ visionabile al <a rel="noopener" href="http://www.homegate.ch/affittare/ricerca-immobiliare/indice-degli-affitti;HGSESSIONID=K4LzSZdYrh2yq30H6qt0ZN6JyPxK4V90vprkcknGhCnnljQjrgDv!-334391978" target="_blank">sito</a>.</span><br /><br /><span>La lettura di tali dati è estremamente interessante. Risulta infatti che fino a febbraio 2013 il Canton Ticino era la zona con l’incremento più basso del livello delle pigioni. Segnava infatti 104.7 punti mentre la media nazionale era già a 109.2 con punte per la zona di VD e GE che superavano i  115 punti! Soprattutto però, nei primi 21/2 anni inoltre in Ticino, a differenza che nel resto della Svizzera, l’evoluzione delle pigioni – sempre per oggetti nuovi offerti in locazione tramite annunci – era addirittura negativa, essendo di parecchi punti più bassa rispetto al valore iniziale di 100; in Ticino l’evoluzione era manifestamente la più favorevole agli inquilini rispetto ad ognuna delle altre zone. E ciò nonostante che da anni la nuova produzione immetta sul  mercato sempre più edifici di standing superiore dal costo elevato che contribuiscono quindi in modo determinante al rialzo delle pigioni richieste per questo comparto particolare.</span><br /><br /><span>La situazione delle pigioni per oggetti offerti sul mercato tramite internet va invece nettamente distinta dall’evoluzione delle pigioni - e in primis di quelle esistenti - nel suo complesso. Per queste, e sono la stragrande maggioranza, salvo casi eccezionali riconducibili essenzialmente a importanti lavori di miglioria/ristrutturazione (che fanno sì che l’immobile è poi ben diverso da prima), le pigioni sono rimaste da molti anni ferme sul posto o anche ridotte, ciò che non traspare minimamente dai famosi titoli a forte richiamo e spesso anche dai relativi commenti…</span><br /><br /><span>E’ peraltro un malinteso che comporta conseguenze importanti perché è proprio da queste generiche affermazioni di “forte impennata delle pigioni”, che spesso i politici ritengono necessario intervenire con nuove misure restrittive, inappropriate. Così ad esempio, come ultimo caso in ordine di tempo, l’introduzione dell’obbligo di usare un modulo ufficiale indicante la nuova e la precedente pigione (come oggi già esiste per gli aumenti di pigione in costanza di contratto) che il Consiglio Federale vuole rendere obbligatorio a livello nazionale alla stipulazione di ogni nuovo contratto di locazione. La verità vera è che dagli anni ’90 l’Associazione Inquilini chiede l’introduzione di questo modulo per bloccare artificialmente le pigioni ed eliminare così di fatto l’unico piccolo ambito – quello della fissazione di nuove condizioni al momento della stipula di un contratto con un nuovo inquilino - in cui  per legge il mercato può ancora giocare un certo ruolo. Per tutti i contratti in essere invece le regole che determinano una modifica della pigione sono estremamente restrittive e non lasciano alcun spazio al mercato. Aggiungasi che il modulo ufficiale appesantirà ulteriormente il lavoro amministrativo e quindi la possibilità di incorrere in errori, a tutto discapito dei locatori.</span><br /><br /><span>Il Consiglio Federale ha quindi deciso di mettere in consultazione questa proposta richiesta da anni dai rappresentanti degli inquilini, cui - nell’ambito della procedura di consultazione - ci opporremo con decisione. Di transenna si ricorda che sin dal 1990 l’art. 270 CO assegna ai cantoni la facoltà – in caso di penuria di abitazioni - di introdurre su tutto o parte del loro territorio l’obbligo del modulo ufficiale alla stipula di un nuovo contratto. L’introduzione di un simile obbligo a livello nazionale faciliterebbe quindi in modo sostanziale, ma senza motivo, “la vita” ai rappresentanti dei conduttori.</span><br /><br /><span>Ritornando alla constatazione formulata più sopra secondo cui il costo della costruzione a nuovo è sempre crescente, come lo standing dei nuovi edifici, spesso viene posta la domanda del perché si costruisca sempre più con standing elevato invece di privilegiare appartamenti più “normali” se non modesti. Al riguardo si consideri che in verità lo standing della nuova produzione non corrisponde necessariamente al lusso ma a delle caratteristiche edilizie (segnatamente energetiche, foniche, di sicurezza, con materiali destinati a durare a lungo, ecc.) richieste spesso dalla legge e che si differenziano notevolmente dagli edifici esistenti, che dovranno poi comunque essere sottoposti ad una ristrutturazione periodica dai costi importanti. La nuova produzione non è quindi solo cara per il lusso classico, intendendo “quello che si vede”, ma bensì per quell’insieme di caratteristiche dette sopra, che incidono pesantemente sui costi.</span><br /><br /><span>Ci si interroga sul fatto che molta di questa nuova produzione non sia destinata alla locazione ma bensì alla vendita… Non si può negarlo: fintanto che la domanda per l’abitazione in proprietà si mantiene (anche se ora ha iniziato a dare segnali di cedimento), parecchi promotori privilegiano la vendita alla locazione, essendo quest’ultima più complicata (il diritto di locazione spesso non è più comprensibile né gestibile da un “semplice” privato che sempre di più si vede costretto a ricorrere ad un amministratore immobiliare), essendo più rischiosa (i casi di pigione impagate e crediti scoperti per risarcimento danni e conguagli spese sono molto frequenti), meno redditizia e non necessariamente più gratificante…</span><br /><br /><span>Per potere offrire alloggi nuovi a pigioni moderate, occorre che i costi di produzione vengano ridotti con una proporzionale riduzione dello standing (al riguardo cito lo studio  commissionato e pubblicato dall’Ufficio federale delle abitazioni il 19.9.2012 </span><em>“La costruzione di abitazioni locative a pigioni moderate è possibile anche nelle zone urbane centrali”,  </em><span>che suggerisce la costruzione di abitazioni normate/ripetitive, con superfici ridotte, con uno standing decisamente semplice, che difficilmente la nostra utenza vuole accettare…</span><br /><br /><span>Quali altre alternative possono entrare in linea di conto forme particolari come le cooperative – che però in Ticino non hanno tradizione - o incentivi finanziari della collettività, che hanno però un senso solo se, proprio perché cofinanziati dalla collettività, sono destinati all’edificazione di abitazioni costruite in modo sobrio.</span><br /><span>Di sicuro lo stato delle casse pubbliche non dovrebbe più permettere grandi fantasie…</span><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><strong>Un po’ di chiarezza su qualche caposaldo che l’Associazione Inquilini invece contesta…</strong></p> <p><strong>Sempre più soci e membri degli uffici di conciliazione ci interpellano in merito a singole questioni – che di per sé non presentano dubbi di sorta, e che invece sempre più spesso l’Associazione Inquilini contesta</strong><br /><br /><span>Nessuno ha la visione completa di tutte le sentenze emanate in Svizzera, perché solo una piccolissima parte ne viene pubblicata. Una sentenza ha comunque tanta più importanza, tanto più è elevato il rango del tribunale che l’ha emessa: in primo luogo quindi il Tribunale Federale, seguono i tribunali cantonali, poi le preture e infine, nei pochissimi casi in cui a seguito del nuovo Codice di procedura civile avessero ancora tale competenza, degli uffici di conciliazione in materia locativa.</span><br /><br /><strong>Per evitare inutili conflitti e incertezze, ecco un po’ di ripetizione e chiarimenti sulle questioni recentemente contestate…</strong><br /><br /><strong>Spese accessorie: come devono essere evidenziate sul contratto Catef?</strong><br /><br /><span>Il punto 5 del contratto CATEF, al quale rimandiamo espressamente, prevede l’elenco delle spese accessorie che possono essere addebitate al conduttore e le modalità di pagamento.</span><br /><br /><span>E’ poi completato all’articolo 12 del contratto con la spiegazione precisa di ogni voce.</span><br /><br /><span>Con il punto 5 le parti stabiliscono se e quali spese accessorie siano comprese o meno nella pigione e - se non comprese nella pigione - se si preveda un acconto mensile con conguaglio alla fine del periodo di computo o se invece si preveda un importo forfetario.</span><br /><br /><span>Il punto 5 – che lascia nondimeno libere le parti di prendere altri accordi come indicati al capoverso precedente – parte dal presupposto che le spese elencate al punto 5 non siano comprese nella pigione e siano quindi dovute in aggiunta alla pigione.</span><br /><br /><span>Il contratto non prevede alcuna clausola secondo cui solo le spese evidenziate con crocette o sottolineature sarebbero escluse. In verità neppure la CATEF incoraggia tale pratica perché dovendo il contratto essere stipulato in due copie originali, il rischio di crociare per sbaglio due voci diverse nei due esemplari di contratto, è abbastanza concreto. Simili errori sono da evitare. La mancata cancellazione di eventuali spese indicate ma non applicabili all’immobile concreto, non comporta peraltro alcuno svantaggio: nessun locatore potrà addebitare spese per il lift o di climatizzazione agli inquilini di un immobile sprovvisto di tali installazioni.</span><br /><br /><span>L’Associazione Inquilini sostiene che solo le spese accessorie appositamente sottolineate o crociate possano essere messe a carico degli inquilini. A torto. Nell’applicazione di un contratto occorre sempre prima definire cosa le parti abbiano veramente concordato. Normalmente il contratto CATEF viene compilato in modo corretto perché il testo prestampato è estremamente chiaro. Le voci elencate nell’apposito punto 5 </span><strong>“non sono comprese nel contratto”</strong><span>. Se le parti convengono invece una pigione omnicomprensiva delle spese, è sufficiente che cancellino il punto 5 o che lo precisino ai punti 4 o 24 del contratto (relativi alla pigione o alle osservazioni ed eventuali altri patti).</span><br /><br /><span>Come già menzionato in tema di spese accessorie il contratto CATEF lascia ampia libertà contrattuale alle parti; nondimeno proprio le persone meno cognite pensano talvolta di dovere trovare soluzioni originali che poi in verità creano problemi perché formulano clausole contradditorie  o comunque poco chiare. Per la netta maggioranza dei casi si consiglia quindi di attenersi alle soluzioni proposte dal contratto e di vegliare a quantificare in modo adeguato l’entità dell’acconto per le spese accessorie.</span><br /><br /><span>Sulla questione se le spese accessorie previste dal contratto CATEF debbano o meno essere crociate/sottolineate/barrate o altro, i tribunali ticinesi hanno già avuto modo di esprimesi. Il Tribunale d’Appello ha così confermato (CCC Inc. 16.2003.40 del 24.3.2004) una sentenza pretorile che aveva ammesso la correttezza di conguagli redatti per tutte le spese accessorie previste dal punto 5, nonostante fosse stata evidenziata solo una singola voce e meglio la tassa dei rifiuti. I motivi sono diversi e elencati nell’estratto delle sentenze qui riprodotto:</span><br /><br /><span>- </span><em>“Vi è innanzitutto il testo medesimo del contratto, dal quale si evince che nell'elenco delle spese accessorie<span> </span></em><span>non comprese nella pigione </span><em>non ne è stata cancellata nessuna, per cui tutte quelle elencate al punto 5 dei contratti di locazione sottoscritti dall'istante sono di principio dovute oltre la pigione.<br /><br />- Inoltre, anche dall'importo mensile richiesto all'istante a titolo di acconto spese accessorie (fr. 35.- per la locazione dello studio e fr. 100.- per la locazione di un appartamento di quattro locali e mezzo), questa non poteva in buona fede dedurre che l'acconto si riferisse unicamente alla spesa per la spazzatura, ciò a maggior ragione perché questa spesa, di fr. 130.- annui per il 2000 e il 2001, le veniva direttamente e separatamente fatturata dai locatori (…), per cui si ha da presumere che la stessa non fosse più contemplata nel conguaglio finale.<br /><br />- Anche dal contenuto dei conteggi e conguagli delle spese accessorie del 31 agosto 2000 (doc. F) e del 31 agosto 2001 (doc. G), l’istante doveva in buona fede dedurre che gli importi versati mensilmente a titolo di acconto spese accessorie non erano destinati a coprire unicamente la spesa relativa alla spazzatura ma anche le altre spese menzionate nel contratto<br /><br />- se ella avesse effettivamente ritenuto che l'unica spesa non compresa nella pigione fosse quella relativa alla tassa raccolta rifiuti, mal si comprende per quale motivo ella abbia continuato a pagare l'acconto per le spese accessorie dopo il 20 aprile 2000 (doc. D), data alla quale ha ricevuto la richiesta di pagamento della medesima dai locatori</em><span>.”</span><br /><br /><strong><em>Per ricapitolare</em></strong><span>: a fronte di un testo chiaro che precisa che le spese accessorie indicate non sono comprese nella pigione, di regola questo fa stato. Se sul contratto fossero state cancellate singole o addirittura tutte le voci, allora queste sarebbero da ritenersi incluse nella pigione. Singole voci non cancellate ma che si riferissero ad installazioni o servizi non esistenti (ad es. spese per il lift, l’aria condizionata o per il giardino in verità inesistenti, non potrebbero essere addebitate. Solo le spese effettivamente sopportate e connesse con l’immobile in questione possono essere inserite. Solo in caso di clausole contradditorie o altre situazioni che portassero ad un’insufficiente chiarezza, si farà ricorso ai diversi metodi applicabili all’interpretazione di clausole contrattuali non chiare.</span><br /><span>Da parte nostra consigliamo di prestare la massima attenzione al momento della stesura del contratto: se si vogliono crociare o cancellare singole posizioni occorrerà vegliare a che i due esemplari di contratto (copia per il locatore e il conduttore) siano esattamente medesimi e che l’importo dell’acconto copra adeguatamente le spese del futuro conguaglio. Ciò per evitare agli inquilini sgraditi versamenti aggiuntivi a fine periodo, per limitare il rischio di sgradevoli procedure d’incasso per conguagli impagati e per evitare che il locatore anticipi troppi soldi per spese che magari a sua volta incasserà solo dopo parecchio tempo.</span><br /><br /><br /><strong><em>RG</em></strong><br /><span> </span></p>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p>Tendenzialmente la risposta sarà diversa a dipendenza che si cerchi un mediatore piuttosto che un amministratore immobiliare, e in quest’ultimo caso, che si tratti di un immobile a reddito piuttosto che un condominio.<br /><br />Cominciamo col chiarire che il contratto che lega un amministratore o un mediatore al mandante è un contratto di mandato (art. 394 segg. CO) che in quanto tale si fonda su un rapporto di fiducia.<br />Il mandato può essere a titolo oneroso o gratuito e la sua stipulazione non necessita di una forma scritta. E’ quindi possibile concludere un mandato anche verbalmente o per atti concludenti. E’ utile ricordarlo perché ci sono persone che pensano a torto che in assenza di un accordo o di una dichiarazione scritta non sia sorto alcun contratto.<br /><br />Se il mandatario agisce a titolo professionale, in Ticino deve obbligatoriamente essere iscritto nell’albo dei fiduciari immobiliari (consultabile al sito<span> </span><a href="http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online">http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online</a><span> </span>)<br />Il mandatario non agisce a titolo professionale solo quando è il titolare o dipendente di un’agenzia. L’aggettivo “professionale” designa infatti un’attività remunerata, svolta in modo continuo e regolare, indipendentemente che l’attività sia a tempo pieno o parziale. Non è il caso ad esempio se si compilano dichiarazioni d’imposta a titolo accessorio e quasi di benevolenza mentre la giurisprudenza ha ammesso che l’attività è esercitata a titolo professionale segnatamente se la persona assume il mandato di amministratore dei conti anche per un solo cliente.<br /><br />Non deve invece essere iscritto all’albo l’amministratore che fosse anche condomino nel condominio da lui amministrato e non fosse un professionista. Se però l’amministratore beneficiasse di un onorario “generoso” e nel contempo amministrasse anche diversi altri condomini alle stesse condizioni, verosimilmente ricadrebbe sotto il cappello di “professionista”.<br /><br />La legge cantonale sull’esercizio delle professioni di fiduciario (n. 11.1.4.1 della raccolta delle leggi cantonali) stabilisce le condizioni alle quali si può ottenere l’autorizzazione alla professione di fiduciario. Distingue inoltre fra il fiduciario commercialista, quello immobiliare e quello finanziario. L’attività immobiliare può essere svolta solo da un fiduciario commercialista o immobiliare.<br />Per nei casi il mandato fosse conferito ad una società, la legge chiarisce anche chi – all’interno di una società - debba essere iscritto all’albo dei fiduciari. Devono così essere ricoperti da un fiduciario i seguenti ruoli:<br /><br />ditta individuale: il titolare;<br />società in nome collettivo: tutti i soci;<br />società in accomandita: i soci illimitatamente responsabili;<br />società anonima: almeno un membro del Consiglio di amministrazione che abbia responsabilità di gestione o un membro della direzione;<br />società a garanzia limitata: almeno un gerente;<br />succursale, agenzia, rappresentanza o simile: il direttore rispettivamente il gerente o il rappresentante.<br /><br />Inoltre il titolare di un'autorizzazione può essere responsabile di una sola persona giuridica, società di persone o ditta individuale attiva nel campo fiduciario salvo eccezioni pronunciate dall'autorità di vigilanza. In caso di diritto di firma collettiva a due, almeno uno dei firmatari deve essere titolare dell'autorizzazione.<br /><br />Accertato che sia ossequiato il requisito minimo per poter esercitare in Ticino la professione, è bene chinarsi un po’ meglio sul contenuto del contratto, che è senz’altro consigliabile formalizzare per scritto. Il contratto dovrà prevedere:<br /><br />la prestazione che il mandatario deve adempiere: evitare frasi generiche del tipo “provvede all’amministrazione dello stabile”; aggiungere invece anche un elenco completo delle prestazioni;<br />definire l’onorario e il modo di conteggiare le spese;<br />prevedere la durata contrattuale e le scadenze di disdetta. Al riguardo va precisato che questo punto del contratto ha una valenza che non è totale: per legge (art. 404 cpv. 2 CO) dato che il mandato si fonda sulla fiducia, può essere revocato in ogni momento. Se fosse revocato in tempo inopportuno, chi lo revoca – indipendentemente quindi che sia l’amministratore o il cliente - potrebbe però essere tenuto ad un risarcimento danni all’altra parte. La disdetta è ritenuta essere intempestiva se è data senza un motivo serio e se la fine del contratto provoca all’altra parte un danno che trova origine dal momento particolare per il quale il contratto è disdetto anticipatamente e in considerazione dei provvedimenti già adottati per l’esecuzione della prestazione pattuita  (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, Schulthess 2009,  cap. 63, nota 5308)<br />L’entità di un’eventuale indennità si determina in funzione delle perdite che la parte ha subìto confidando nel mantenimento del contratto come pattuito: si tratta delle spese e dei costi originati inutilmente in vista dell’esecuzione di un determinato mandato, che diventano poi privi d’oggetto a seguito della disdetta anticipata. A dipendenza delle dimensioni del condominio l’amministratore potrebbe ad esempio sostenere di avere del personale che in assenza di quel mandato – disdetto anticipatamente - sarebbe sottooccupato e che quindi la disdetta gli avrebbe creato un danno da risarcire.<br />Si consiglia quindi di non stipulare contratti eccessivamente lunghi: la fiducia potrebbe venire a mancare e nessuno vorrebbe vedersi coinvolto in sgradite procedure di risarcimento.<br />Segnaliamo che l’associazione dei fiduciari immobiliari (la SVIT) dispone di contratti appositi sia per la mediazione che per l’amministrazione.<br /><br />Ancora qualche osservazione distinguendo fra mediatore e amministratore e in tal caso, di immobile a reddito o di condominio.<br /><br />Per un contratto di mediazione, ossia - in questo contesto - quello con il quale il mandatario si impegna a procacciare un acquirente per l’immobile da vendere, o invece a trovare un immobile da acquistare o locare che corrisponda ai requisiti indicati dal mandante, si tratta di chiarire anche se il mandato è in esclusiva o meno. Il mandato in esclusiva è quello per cui le parti si accordano nel senso che se un contratto di compravendita (o locazione) corrispondente ai requisiti stabiliti dal contratto di mandato verrà stipulato durante la durata del contratto anche senza che il partner contrattuale (acquirente/venditore ecc.) sia stato trovato grazie all’intervento del mandatario, sarà comunque dovuta la provvigione convenuta.<br /><br />Se quindi il mandante continua ad attivarsi per trovare anche lui ad es. chi gli compera lo stabile, potrebbe avere interesse a non stipulare nel contempo un contratto di mediazione in esclusiva con il mediatore.<br /><br />Per quanto attiene alla persona del mediatore, si osserva che spesso le tariffe praticate da persone che si offrono per questi servizi sono simili a quelle richieste dei colleghi, senza che però i loro livelli conoscitivi sia paragonabili. E’ quindi consigliabile rivolgersi piuttosto a persone con effettiva esperienza e preparazione.<br /><br />E’ poi utile tenere presente che le attività di amministrazione di un condominio e di uno stabile a reddito divergono parecchio. Anche dal profilo giuridico si applicano disposizioni ben diverse. Non necessariamente un buon amministratore condominiale amministra altrettanto bene uno stabile a reddito e viceversa.<br />Prudenza va poi prestata nell’attribuzione di un mandato di gestione condominiale ad un amministratore legato al promotore e costruttore del condominio che poi vende gli appartamenti. Può capitare che detto legame possa rendere meno determinato l’amministratore nel fare valere dei diritti dei condomini in presenza di difetti. Un amministratore vicino ai suoi mandanti e non magari “sospettato” di avere legami troppo stretti con il promotore può favorire l’instaurarsi di un clima di fiducia e armonia fra i condomini.<br />Potrebbe essere utile verificare questo aspetto ancor prima di avere comperato, quanto meno per limitare le sorprese<br /><br />Riassumendo, si consiglia di:<br /><br />stipulare un contratto solo per iscritto;<br />se il mandato è a titolo oneroso, scegliere solo persone iscritte nell’albo dei fiduciari immobiliari (consultabile al sito<span> </span><a href="http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online">http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online</a><span> </span>);<br />chiarire bene l’onorario, il modo di calcolare le spese e il contenuto della prestazione che il mandatario è tenuto  contrattualmente a svolgere;<br />prestare attenzione alla durata del contratto;<br />per il contratto di mediazione chiarire se il contratto è a titolo esclusivo o meno e l’entità della provvigione;<br />rivolgersi di preferenza a persone di provata esperienza e preparazione.<br /> </p> <p><strong><em>RG</em></strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> <div id="ja-navhelper" class="wrap "> <div class="main"> <div class="main-inner1 clearfix"></div> </div> </div>

<p><strong>Il trasferimento della locazione relativa ad un locale commerciale ad un terzo (articolo 263 CO)</strong></p> <p><em>Il presente articolo ha lo scopo di spiegare a quali condizioni è possibile trasferire la locazione ad un terzo per un conduttore di un locale commerciale e quali sono le principali conseguenze che ne derivano.</em></p> <p><strong>1. Introduzione</strong><span>                                                                                                                                   </span><br /><span>L’articolo 263 cpv. 1 del Codice delle obbligazioni (CO) prevede che il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore.</span></p> <p>Un locale è da considerare “commerciale” quando è destinato all’esercizio di un’impresa, di una professione o di un’attività lucrativa. L’attività può prendere le forme più svariate: costituiscono ad esempio dei locali commerciali una fabbrica, un atelier, un ufficio, un deposito o uno studio medico.</p> <p><strong>2. Le condizioni per il trasferimento della locazione</strong></p> <p>Affinché l’inquilino di un locale commerciale possa trasferire la sua locazione ad una terza persona occorre che siano essere adempiute le seguenti tre condizioni cumulative: </p> <ol start="1"> <li>deve essere stato concluso un<span> </span><strong>valido contratto di locazione tra il locatore e l’inquilino uscente</strong><span> </span>(cfr. infra 2.1);</li> <li>deve esserci un<span> </span><strong>accordo</strong><span> </span>sulla cessione della locazione<span> </span><strong>tra inquilino uscente ed</strong><span> </span><strong>entrante</strong><span> </span>(cfr. infra 2.2);</li> <li>il locatore deve dare il suo<span> </span><strong>consenso scritto<span> </span></strong>(cfr. infra 2.3.1 e 2.3.2) al trasferimento.</li> </ol> <p>Qui di seguito verranno più nel dettaglio analizzate le condizioni sovraesposte (infra 2.1, 2.2 e 2.3). Inoltre, al punto infra 3 saranno esposte quali sono le conseguenze principali del trasferimento della locazione sull’inquilino entrante e al punto infra 4 quelle sull’inquilino uscente.</p> <p><strong>2.1 Un valido contratto di locazione tra inquilino uscente e locatore</strong></p> <p>Per poter effettuare il trasferimento della locazione ad un terzo occorre che il contratto di locazione tra locatore e inquilino iniziale sia stato validamente concluso. Ciò è il caso se tutti gli elementi indispensabili alla formazione del contratto sono stati determinati dalle parti (in particolare: l’importo della pigione e la cessione dell’uso dell’ente, che sono gli elementi essenziali del contratto).</p> <p><strong>2.2 L’accordo sul trasferimento della locazione tra conduttore e terzo beneficiario (art. 263 cpv. 1 CO)</strong></p> <p>Nel contesto del trasferimento della locazione l’inquilino entrante deve essere d’accordo di riprendere la locazione che è stata inizialmente conclusa tra l’inquilino uscente e il locatore, dato che il trasferimento comporta la sostituzione della parte conduttrice nel contratto.</p> <p>Il trasferimento della locazione presuppone inoltre che vi sia un contratto di cessione di attività tra l’inquilino uscente ed entrante. Il contratto di trasferimento porta sulla cessione di diritti e obblighi che derivano non solo dal contratto di locazione, ma anche da altri contratti in essere (ad esempio contratti assicurativi, contratti di lavoro, ecc.). Spesso l’accordo porta altresì sulla cessione della clientela, delle istallazioni, del mobilio e dello stock presenti nell’ente locato. Il locatore può pretendere di prendere visione di tale contratto al fine di decidere se dare il suo consenso al trasferimento o meno (cfr. infra 2.3.1).</p> <p><strong>2.3.1 Il consenso del locatore al trasferimento (art. 263 cpv. 1 CO)</strong></p> <p>Il conduttore di un locale commerciale può trasferire la sua locazione a un terzo soltanto con il consenso scritto del locatore. Il consenso del locatore costituisce una condizione di validità del trasferimento.<span> </span><strong>In altra parole: senza il consenso del locatore, i diritti e gli obblighi dell’inquilino trasferente non passano all’entrante.</strong></p> <p>È l’inquilino uscente che deve chiedere l’accordo al proprietario, di preferenza per iscritto e con sufficiente anticipo.</p> <p>Non è di principio possibile per il locatore prevalersi dell’assenza della forma scritta del suo consenso nell’ipotesi in cui ha preso conoscenza del trasferimento e accettato per lungo periodo i pagamenti da parte del nuovo conduttore. Un simile comportamento potrebbe infatti costituire un abuso di diritto giusta l’articolo 2 del Codice civile. Infatti, accettando i versamenti da parte del nuovo conduttore, si presume che il locatore abbia manifestato oralmente o per atti concludenti il proprio consenso al trasferimento della locazione (DTF 104 II 101; sentenza della Seconda Camera civile del Tribunale d’appello numero 12.2000.00196 del 7 marzo 2001).</p> <p>Per permettere al locatore di decidere se dare o meno il suo consenso, l’inquilino che intende trasferire la locazione deve fornirgli tutte le indicazioni utili sul beneficiario del trasferimento. In particolare per il proprietario sarà<span> </span><strong>indispensabile ottenere le seguenti informazioni che concernono l’inquilino entrante</strong>:</p> <ul> <li><span>identità (passaporto, carta d’identità, estratto del Registro di commercio se si tratta di una società, ecc.);</span></li> <li><span>solvibilità (estratto dell’Ufficio esecuzione e fallimenti, bilancio, conto economico, ecc.);</span></li> <li><span>capacità professionali (ad esempio, il permesso di esercitare l’attività che intende svolgere nell’ente locato).</span></li> </ul> <p>Il locatore può inoltre senz’altro esigere di prendere visione del contratto di cessione d’attività tra inquilino uscente ed entrante (cfr. pt. 2.2), in particolare per valutare se l’entità dell’importo dovuto dall’inquilino entrante per il trasferimento potrebbe avere delle ripercussioni sulla sua solvibilità. La solvibilità deve essere valutata per rapporto alla pigione dovuta e non comparandola con quella del conduttore trasferente.</p> <p><strong>2.3.2 Il rifiuto del locatore al trasferimento (art. 263 cpv. 2 CO)</strong></p> <p>Il capoverso 2 dell’articolo 263 del Codice delle obbligazioni prevede che il locatore può rifiutare di dare il suo consenso al trasferimento della locazione solo in presenza di “<strong>motivi gravi</strong>”. Il locatore ha pertanto l’obbligo di accettare il trasferimento della locazione ad un terzo, a meno che non possa invocare un motivo grave che gli permetta di rifiutarlo. Non vi è purtroppo opinione unanime in merito alla nozione di tali “gravi motivi”. In generale si ritiene che tutte le circostanze oggettive e soggettive che, secondo le regole sulla buona fede, non permettono di imporre al locatore un rapporto contrattuale con il beneficiario del trasferimento, devono essere considerati motivi gravi.</p> <p>A titolo esemplificativo, secondo l’opinione dottrinale maggioritaria, il locatore può rifiutare di dare il suo consenso nel caso in cui l’inquilino entrante:</p> <ul> <li><span>non beneficia dell’autorizzazione necessaria per esercitare l’attività preposta nell’ente locato;</span></li> <li><span>è insolvibile oppure la sua solvibilità potrebbe venire compromessa a seguito del versamento dell’importo dovuto all’inquilino uscente per il trasferimento d’attività;</span></li> <li><span>ha cattiva reputazione o moralità dubbiosa;</span></li> <li><span>non intende utilizzare l’ente locato conformemente alla destinazione prevista nel contratto di locazione;</span></li> <li><span>vuole procedere a eseguire nell’ente locato dei lavori di miglioria o modifica che il locatore non intende autorizzare (art. 260a CO);</span></li> <li><span>potrebbe fare concorrenza al locatore stesso o ad altri inquilini presenti nell’immobile.</span></li> </ul> <p>La maggioranza degli autori considera inoltre che il locatore può sostenere di essere in presenza di un motivo grave se dimostra che il contratto di locazione era stato concluso con l’inquilino (uscente) a delle condizioni particolari legate alla sua persona (ad esempio per la sua notorietà oppure se è stata stabilita una pigione di favore). La stessa dottrina maggioritaria sostiene che anche il fatto che l’inquilino uscente si rifiuti di fornire al locatore tutte le informazioni utili concernenti la cessione dell’attività può costituire un grave motivo.</p> <p>Da evidenziare che, quando non intende dare il suo consenso al trasferimento, il locatore deve<span> </span><strong>motivare</strong><span> </span><strong>il suo rifiuto</strong>. Se il locatore non risponde alla domanda di trasferimento del conduttore oppure se rifiuta di accettare il trasferimento in assenza di gravi motivi, l’inquilino trasferente può rivolgersi all’Ufficio di conciliazione per chiedere di autorizzare il trasferimento al posto del locatore.</p> <p><strong>3. Conseguenze del trasferimento per l’inquilino entrante (art. 263 cpv. 3 CO)</strong></p> <p>Con effetto a partire dal momento per il quale il locatore dà il suo consenso al trasferimento, l’inquilino entrante prende automaticamente e legalmente il posto del conduttore uscente nel contratto di locazione.</p> <p>Le conseguenze che ne derivano per l’inquilino entrante sono l’acquisizione di tutti i diritti e degli obblighi dell’inquilino uscente sorti prima del trasferimento, dover versare la medesima pigione e rispettare le medesime scadenze contrattuali previste.</p> <p><strong>4. Conseguenze del  trasferimento per l’inquilino uscente (art. 263 cpv. 4 CO)</strong></p> <p>In contropartita all’obbligo del locatore di accettare il trasferimento della locazione ad un nuovo inquilino a meno che non vi siano gravi motivi, la legge ha previsto una responsabilità solidale tra conduttore entrante e quello precedente. Il capoverso 4 dell’articolo 263 del Codice delle obbligazioni stabilisce infatti che l’inquilino uscente resta, anche dopo il trasferimento, solidalmente responsabile degli obblighi che derivano dalla locazione fino al momento in cui, contrattualmente o legalmente, la locazione si estingue o può essere sciolta, ma al massimo per due anni. Ciò significa che l’inquilino che ha trasferito la locazione è responsabile, assieme al beneficiario del trasferimento, degli obblighi derivanti dalla locazione:</p> <ul> <li><span>per i contratti di durata indeterminata: fino alla scadenza contrattuale o legale per la quale la locazione potrebbe essere disdetta;</span></li> <li><span>per i contratti di durata determinata: fino al termine fissato nel contratto;</span></li> <li><span>se la scadenza è più lontana: fino allo scadere di un periodo di 2 anni a partire dal giorno in cui il trasferimento è diventato effettivo.</span></li> </ul> <p>Gli obblighi a cui il trasferente deve far fronte durante il precitato periodo assieme all’inquilino entrante sono essenzialmente quelli relativi al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie, anche se la legge non prevede limiti in questo senso. La responsabilità dell’inquilino uscente si può dunque estendere, ad esempio, anche al pagamento delle spese derivanti dai danni all’ente locato. In presenza di crediti nei confronti di uno dei due inquilini (entrante o uscente), il locatore può dunque decidere di agire, a sua scelta, contro uno dei due, poiché ciascuno dei due risponde per tutti gli importi scoperti allo stesso modo. Ad esempio se l’inquilino entrante non dovesse versare la pigione, il locatore può agire, a scelta, contro l’inquilino attuale o quello uscito, poiché entrambi sono responsabili in ugual misura per tutto l’importo scoperto (come detto, sino al momento della scadenza contrattuale prevista).</p> <p><strong>5. Differenze principali tra il</strong><strong><span> </span>trasferimento della locazione relativo ad un locale commerciale (art. 263 CO) e la restituzione anticipata di un altro tipo di ente locato (art. 264 CO)</strong></p> <p>Di transenna si sottolinea il fatto che se l’ente locato non è un locale commerciale, l’inquilino potrà restituirlo facendo riprendere il contratto di locazione ad un nuovo conduttore unicamente presentando al locatore un subentrante solvibile e disposto a riprendere il contratto in vigore alle medesime condizioni, sulla base dell’articolo 264 del Codice delle obbligazioni. Il trasferimento della locazione di un locale commerciale si differenzia dalla restituzione anticipata di un altro ente locato poiché presuppone che vi sia un contratto interno di cessione dell’attività o dell’inventario fra inquilino uscente ed entrante e, inoltre, perché l’inquilino uscente rimane solidalmente responsabile per ogni danno fino alla prima scadenza contrattuale o legale del contratto, ma al massimo per due anni (salvo accordo contrario), mentre l’inquilino che restituisce l’ente locato è immediatamente liberato da qualsiasi obbligo nei confronti del locatore. Per maggiori dettagli sul tema della subentranza, si rinvia al contenuto dell’articolo pubblicato su Economia Fondiaria numero 6/2010, pag. 17.</p> <p><strong>6. Conclusione</strong></p> <p>L’articolo 263 CO è di natura imperativa, ciò che impedisce al locatore di escludere categoricamente nel contratto di locazione il trasferimento della locazione ad un terzo.</p> <p>Il contratto di locazione non può inoltre prevedere altri motivi di rifiuto del trasferimento da parte del locatore oltre a quelli classificabili come “gravi”. In contropartita all’obbligo per il locatore di accettare il trasferimento della locazione al di fuori di gravi motivi, la legge ha stabilito una responsabilità solidale dell’inquilino uscente con il suo successore sino alla prima scadenza contrattuale o legale ma al massimo per due anni, salvo accordo contrario. Questa responsabilità dell’inquilino uscente è ampia poiché la legge non pone dei limiti. In deroga a questa regola, l’inquilino, con l’accordo del locatore, può essere liberato immediatamente da qualsiasi obbligo dopo il trasferimento della locazione.</p> <h5><em>Art. 263 del Codice delle obbligazioni</em></h5> <p><em>L. Trasferimento della locazione a un terzo</em></p> <p><em><span>¹</span></em><em> Il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore.</em></p> <p><em><span>²</span></em><em> Il locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi.</em></p> <p><em><span>³</span></em><em> Se il locatore ha consentito, il terzo è surrogato al conduttore.</em></p> <p><em><span>⁴</span></em><em> Il conduttore è liberato dai suoi obblighi verso il locatore. È tuttavia solidalmente responsabile con il terzo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta, ma al massimo per due anni.</em></p> <p><em>Opere consultate:</em></p> <ul> <li><em>D. Lachat</em><em>, Le bail à loyer,<span> </span></em>ASLOCA, Lausanne, 2008;</li> <li><em>P. Terrapon<span> </span></em>in<em>: 17^e<span> </span>Séminaire sur le droit du bail, edité par Francois Bohnet,<span> </span></em>Neuchâtel, 2012;</li> <li><em>P. Tercier</em><em>, P. G. Favre, Les contrats spéciaux,<span> </span></em>Ginevra, Zurigo, Basilea, 4ème édition, 2009, ad art. 263 e segg.</li> <li><em>F. Bohnet</em><em>, M. Montini, Droit du bail à loyer,<span> </span></em>Basilea, 2010;</li> <li>P. Higi,<span> </span><em>Zürcher Kommentar</em>, N. 19 seg. ad art. 263 CO, Zurigo, 1994.</li> </ul> <p> </p>

<p><strong>La procedura d’espulsione dall’ente locato</strong></p> <p>Con l’entrata in vigore nel gennaio 2011 del nuovo Codice di procedura civile unificato per tutto il territorio nazionale, sono stati aboliti i codici di procedura civile cantonali; è quindi venuto a cadere anche l’art. 506 dell’abolito CPC ticinese, relativo allo sfratto.</p> <p>Il nuovo CPC purtroppo non dedica degli articoli precisi alla questione; il presente articolo intende fare un po’ di chiarezza.</p> <p>Iniziamo col dire che il termine di “sfratto” ossia l’espulsione forzata dall’ente locato, è ormai abolito. Il concetto viene espresso con il termine di “espulsione”.</p> <p>La domanda di espulsione - con la quale si chiede al giudice che decreti la liberazione dell’ente locato da parte dell’inquilino - diventa d’attualità solo se l’inquilino non riconsegna l’ente locato nei termini previsti dalla disdetta del contratto, dalla decisione di proroga o dal contratto di durata determinata, non prorogato.</p> <p><strong>La domanda di espulsione va rivolta al giudice competente solo dopo lo scadere del termine ultimo per la riconsegna dell’ente locato. </strong>Se ad es. dopo una disdetta viene concessa all’inquilino una proroga del contratto fino al 31 giugno, in caso di mancata riconsegna dei locali, il locatore può inoltrare istanza di espulsione al più presto a partire dal 1. luglio. Teoricamente la domanda può essere inoltrata anche prima, in casi molto particolari, se dal comportamento dell’inquilino risulta chiaramente che non lascerà l’ente locato nei termini stabiliti (Lachat, La bail à loyer, p. 816; Hohl, op.cit. n.1425; Guhl/Schnyder/Druey, op.cit. pag. 454 n. 223; Zihlmann, op.cit., pag. 112). In pratica l’eccezione può giustificarsi solo molto raramente, sicché vale la pena aspettare l’arrivo del giorno determinante, per evitare di vedersi poi confrontati con un rigetto della domanda da parte del giudice a motivo che sia prematura.</p> <p><strong>Oltre ad un termine minimo per l’inoltro dell’istanza, ne esiste anche uno massimo</strong>, invero meno definito. Passato il giorno in cui l’ente locato avrebbe dovuto essere riconsegnato (perché il contratto o il termine della proroga o della disdetta è scaduto) se l’ente locato non è liberato, il locatore non può attendere troppo con l’inoltro della domanda di espulsione. Il fatto di non sollecitare la liberazione o la riconsegna può infatti lasciare intendere che il locatore abbia  rinunciato ai suoi diritti e che quindi il contratto si sia rinnovato per atti concludenti. A questo punto si sarebbe ai piedi della scala perché per riprendere possesso dei locali bisognerebbe dapprima disdire il nuovo contratto appena nato. La questione a sapere dopo quanto tempo d’inattività il contratto si rinnovi, dipende da caso in caso, tenendo conto delle caratteristiche di ogni fattispecie. Per evitare contestazioni, si consiglia comunque di non lasciare trascorrere oltre due mesi dal giorno della riconsegna teorica e che quando si accetta l’eventuale versamento di pigioni per il periodo successivo alla scadenza contrattuale, si deve ribadire la propria intenzione di voler riprendere quanto prima possesso dell’ente locato.</p> <p>Vi sono situazioni dove magari il locatore sarebbe ancora disposto a concedere un breve periodo di permanenza nei locali per evitare gli effetti pesanti dell’espulsione forzata. Accordi in tal senso sono possibili ma per evitare effetti secondari indesiderati e controproducenti, è utile stipularli per scritto e dopo essersi fatti debitamente consigliare sui contenuti da considerare.</p> <p><strong>L’istanza va promossa contro l’intestatario del contratto</strong>. Se lo stesso è intestato ad un coniuge o ad un partner registrato, la procedura va intentata contro entrambi i coniugi rispettivamente partner registrati.</p> <p><strong>Il foro competente</strong> è quello di situazione dell’immobile indipendentemente dal domicilio delle parti.</p> <p><strong>L’autorità competente</strong> per decretare l’espulsione è - in prima istanza - il pretore. A dipendenza dei casi prima di adire il pretore, è però obbligatorio il preventivo passaggio all’ufficio di conciliazione. Ciò è il caso se il conduttore ha contestato la disdetta o chiesto una proroga del contratto e se nel contempo non è realizzato un caso “manifesto” (si veda qui di seguito). Il preventivo passaggio presso l’ufficio di conciliazione ha lo scopo di fare trovare un accordo fra le parti in fattispecie che non sono perfettamente chiare. Se il tentativo non avesse buon esito, l’ufficio potrebbe formulare una proposta di giudizio o altrimenti assegnare alle parti l’autorizzazione a procedere presso la pretura entro un termine di 30 giorni.</p> <p>E’ possibile invece rivolgersi direttamente al pretore in presenza di un <strong>caso “manifesto</strong>”  (art. 248 lett. b CPC) ossia nei seguenti casi:</p> <p>A dipendenza delle particolarità del caso, qualche volta possono anche costituire dei casi manifesti certe fattispecie che hanno portato ad una disdetta straordinaria per violazione grave dell’obbligo di diligenza (art. 257f CO) o per motivi gravi (art. 266g  CO).</p> <p>Indipendentemente dal fatto che l’espulsione sia chiesta per un caso manifesto o meno, il pretore prima di esprimersi sull’espulsione in sé, dovrà comunque- se così richiesto e comunque sempre laddove ci fosse il rischio di una disdetta assolutamente nulla – esprimersi sulla validità della disdetta ed eventualmente sulla concessione di una proroga, avendo piena cognizione in fatto e in diritto (Hohl, n. 1462).</p> <p>I soci che necessitassero di un esempio d’istanza di espulsione possono rivolgersi al segretariato.</p> <p>La procedura presso la pretura prevede anche la citazione delle parti ad un’udienza. Il tempo necessario per l’evasione della domanda d’espulsione si aggira sui 2-3 mesi in sede di pretura. Laddove fosse necessario anche il passaggio presso l’ufficio di conciliazione, bisognerebbe aggiungere anche il tempo per tale sede, sempre che la procedura non si sia conclusa con un accordo che renda poi inutile un’istanza di espulsione.</p> <p>Alla ricezione della decisione del pretore, si apre la possibilità, per la parte insoddisfatta, di <strong>adire l’autorità giudiziaria superiore</strong>. Si aprono diverse vie a dipendenza delle caratteristiche della vertenza e meglio:</p> <p><strong>Il valore di causa</strong> si determina nel seguente modo:</p> <p>Dal profilo pratico, quando il locatore entra in possesso del decreto di sfratto definitivo, dovrà farsi apporre dall’autorità che lo ha emanato il timbro della crescita in giudicato (che attesta che la decisione non può più essere impugnata). Con lo stesso chiederà in polizia che lo assista all’espulsione effettiva. Informerà l’inquilino del giorno e dell’ora dell’espulsione. In tale occasione, se l’inquilino non fosse presente, a dipendenza dei casi dovrebbe procedere a fare allestire un inventario delle cose trovate in casa e a depositarle in luogo sicuro. Nondimeno, viste le diverse situazioni possibili, si consiglia di contattare il segretariato.</p> <p style="text-align: left;" align="right"><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p> <p><strong><em>Opere consultate:</em></strong></p> <ul> <li class="default">Lachat, La bail à loyer, Asloca, Lausanne 2008;</li> <li class="default">Hohl, Procédure civile, Tome II, Stämpfli &amp; Cie, Berna 2010,</li> <li class="default">Guhl/Schnyder/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, Zurigo 2000</li> <li class="default">Zihlmann, Das neue Mieterecht, Zurigo 1990</li> <li class="default">Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Asloca, Lausanne 2011</li> </ul>

<p><strong>Più che mai opportuna per chiarire e ribadire l’importanza del concetto delle “revisioni importanti”, che i rappresentanti degli inquilini vogliono sempre più annacquare</strong></p> <p>In questi anni caratterizzati da oneri ipotecari contenuti, dalla sensibilizzazione al risparmio energetico e dal bisogno di intervenire su immobili sufficientemente vetusti da necessitare aggiornamenti, l’attività edilizia per il rinnovo degli immobili esistenti va a gonfie vele.<br />Le spese di questi risanamenti sono molto ingenti e giustificano degli adeguamenti di pigione. La legge e soprattutto l’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali stabiliscono i criteri per il possibile aumento di pigione a seguito dei lavori effettuati.<br />Nonostante la possibilità di adeguamento della pigione sia regolata piuttosto chiaramente dall’art. 269a lett. b CO e soprattutto dall’art. 14 OLAL - che prevede un articolo apposito per le “revisioni importanti” dell’immobile - nella pratica si assiste sempre più spesso al tentativo da parte dell’Associazione Inquilini di annacquare questo principio affinché non trovi applicazione nei casi concreti. L’argomentazione è sempre la stessa: nonostante l’ingente costo dei lavori, questi costituirebbero quasi esclusivamente lavori di manutenzione, che non giustificherebbero quindi un aumento di pigione e soprattutto l’applicazione dell’art. 14 OLAL.</p> <p>Una recente sentenza del Tribunale Federale (4A_102/2012) ha ora finalmente chiarito e ribadito le condizioni per l’applicazione del concetto di revisioni importanti, riportando – come si suol dire – il campanile al centro del villaggio.</p> <p>Il caso concerneva tre immobili locativi che sono stati sottoposti a importanti lavori di ristrutturazione che si sono protratti dal 1. ottobre 2007 all’8 settembre 2008, per un costo complessivo di fr. 2'440'628. Le pigioni annue ammontavano invece a fr. 621'456.<br />I proprietari hanno proceduto ai seguenti lavori: risanamento delle facciate dell’edificio (trattamento degli elementi in béton, intonacatura delle facciate, sostituzione finestre, rolladen e tende da sole), rinfresco della tromba delle scale, messa a giorno degli ascensori, miglioramento degli impianti di riscaldamento e installazione dei citofoni. <br />Dopo i lavori la locatrice ha proceduto a notificare degli aumenti di pigione che sono stati in parte contestati e che hanno originato delle controversie che sono arrivate fino al Tribunale Federale.</p> <p>Di seguito riportiamo quindi i principi ribaditi dal Tribunale federale, applicabili a fattispecie analoghe.</p> <p>1) Di regola le pigioni non sono abusive se sono giustificate dal rialzo dei costi o da prestazioni suppletive. Giusta l’art. 14 OLAL rientrano nel concetto di “prestazioni suppletive” ai sensi dell’art. 269a lett. b CO “gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l’ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive”. Inoltre, “di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70 per cento, come investimenti di valorizzazione”.</p> <p>2) Le revisioni importanti ai sensi del citato art. 14 OLAL servono sia alla manutenzione dell’immobile che alla sua valorizzazione. Si distinguono dalle riparazioni abituali e dalla manutenzione ordinaria soprattutto per l’aspetto quantitativo: si caratterizzano per il fatto che interessano  numerose parti dell’immobile e che generano un costo notevole in rapporto alle pigioni incassate.</p> <p>3) I lavori effettuati e il fatto che il loro costo costituisca un multiplo delle pigioni percepite giustificano senz’altro l’applicazione del concetto di “revisioni importanti”.</p> <p>4) Di per sé quando si effettuano dei lavori che hanno sia una componente di miglioria come anche di manutenzione (ad es. la sostituzione di vetri semplici con tripli vetri, di un forno di base con uno molto accessoriato ecc.) si dovrebbe quantificare la quota della spesa che costituisce una miglioria - e che pertanto giustifica un aumento di pigione - da quella di pura manutenzione, che tendenzialmente è già coperta dalla pigione.</p> <p>La regola delle revisioni importanti ha per scopo quello di semplificare il procedimento di determinazione della parte esatta di miglioria; essa vuole anche incoraggiare o almeno non scoraggiare il locatore dall’intraprendere dei lavori più ampi rispetto ai soli lavori indispensabili, cosa che andrà a vantaggio degli inquilini.</p> <p>5) Se è vero che la presunzione secondo cui le spese causate dalle revisioni importanti costituiscono delle migliorie in ragione del 50-70%, è confutabile - e pertanto il locatore può fare stabilire che la quota di miglioria supera il 70% mentre l’inquilino può fare accertare che la quota sia invece inferiore al 50% - il TF ha stabilito che ci si possa scostare dal principio solo in casi molto particolari. Lo scopo della regola dell’art. 14 OLAL - inteso a semplificare l’accertamento dei fatti e ad incoraggiare i lavori di rinnovo - non può infatti essere perso di vista. Non si può quindi semplicemente ignorare la presunzione e sforzarsi a determinare ad ogni costo l’ammontare concreto delle migliorie: al contrario, la determinazione effettiva va fatta laddove è facile distinguere la parte delle migliorie da quella della manutenzione.</p> <p>Applicando i principi sopra esposti al caso concreto il Tribunale Federale ha così ritenuto:</p> <p style="text-align: left;" align="right"><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p><strong>Risposte veloci a domande ricorrenti</strong></p> <p><strong>Quando si può rendere responsabile l’inquilino che ha trasferito la locazione ad un terzo?</strong></p> <p>L’art. 263 CO regola il trasferimento della locazione ad un terzo.</p> <p><strong>Art. 263</strong></p> <p>Trasferimento della locazione a un terzo</p> <p>Il conduttore di un locale commerciale può trasferire la locazione ad un terzo con il consenso scritto del locatore.<br />Il locatore può negare il consenso soltanto per motivi gravi.<br />Se il locatore ha consentito, il terzo è surrogato al conduttore.<br />Il conduttore è liberato dai suoi obblighi verso il locatore. È tuttavia solidalmente responsabile con il terzo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta, ma al massimo per due anni.<br />Il trasferimento della locazione si differenzia dalla restituzione anticipata dell’ente locato (ai sensi dell’art. 264 CO), per i seguenti motivi:</p> <p>è possibile solo per locali commerciali<br />presuppone un contratto interno di ripresa dell’attività o dell’inventario fra l’uscente e l’entrante<br />l’inquilino uscente rimane solidalmente responsabile per ogni danno fino alla prima scadenza contrattuale o legale del contratto, ma al massimo per due anni<br />il locatore non può opporsi alla ripresa del contratto da parte dell’entrante.<br />In contropartita all’obbligo del locatore di accettare il trasferimento della locazione a un nuovo inquilino che - sebbene non esistano motivi gravi per rifiutarlo - non è di suo gradimento, il legislatore ha previsto una responsabilità solidale dell’inquilino uscente con il suo successore. La responsabilità è data fino alla prima scadenza contrattuale o legale, ma al massimo per due anni.</p> <p>La responsabilità dell’uscente è ampia; si estende alle pigioni, alle spese, ai danni all’ente locato, ai danni derivanti da una rottura anticipata del contratto da parte del secondo inquilino, o da violazioni dell’obbligo di tolleranza o di segnalazione di un danno ecc.</p> <p>Ammettendo quindi che il nuovo inquilino, entrato un anno prima, sia scoperto di 5 pigioni e un conguaglio spese e abbia causato un danno, cosa può fare il locatore? Può chiedere il risarcimento dell’importo scoperto e dei danni a scelta all’inquilino attuale o all’inquilino uscito. Ciascuno dei due risponde per tutto l’importo scoperto. Il locatore potrà quindi chiedere e se del caso procedere nei confronti dell’inquilino uscito anzitempo, anche prima di avere avviato procedure esecutive nei confronti dell’inquilino che occupa i locali.</p> <p><strong>La Segretaria Cantonale</strong><br /><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<p><strong>Introduzione</strong></p> <p>L’abitazione riveste un’importanza primordiale per la famiglia. <br />Il presente articolo intende specificare le principali caratteristiche giuridiche dell’abitazione familiare (infra pt. 1) e spiegare quali sono gli effetti che il divorzio comporta sul contratto di locazione o sulla proprietà dell’abitazione familiare. L’art. 121 cpv. 1 CC conferisce al giudice la facoltà di attribuire a uno dei coniugi i diritti e gli obblighi risultanti dal contratto di locazione relativo all’abitazione (infra pt. 2). Il cpv. 3 dello stesso articolo prevede inoltre che se l’abitazione coniugale appartiene a un solo coniuge, il giudice può attribuire all’altro un diritto d’abitazione per una durata limitata e contro adeguata indennità o imputazione sul contributo di mantenimento (infra pt. 3).<br /><br /><br /><strong>1. La nozione di abitazione familiare e la sua protezione legale<br /></strong><br />L’art. 162 CC prevede che i coniugi scelgono insieme l’abitazione familiare. <br /><br />La nozione di abitazione familiare non è definita dalla legge, ma la dottrina è concorde nel sostenere che essa è il luogo ove si svolge la vita familiare comune (DTF 118 II 489). Non rientrano pertanto nella nozione di abitazione familiare le residenze secondarie in cui la famiglia passa unicamente i weekend o una parte di vacanze, poiché tali abitazioni non sono da considerare di vitale importanza per l’unione coniugale e la vita della famiglia. <br /><br />Al fine di evitare che in caso di tensioni coniugali o per leggerezza il coniuge titolare dei diritti da cui dipende l’abitazione coniugale possa disporne unilateralmente, per esempio disdicendo il contratto di locazione o vendendo l’appartamento o la casa, il legislatore ha introdotto l’articolo 169 CC. Questo articolo prevede che un coniuge non può disdire un contratto di locazione, vendere o limitare con altri negozi giuridici i diritti inerenti all’abitazione familiare senza l’esplicito consenso dell’altro. <br /><br />Il divorzio e il decesso di uno dei coniugi mettono fine all’applicazione del meccanismo di protezione del’art. 169 CC, poiché l’abitazione in queste due ipotesi perde evidentemente la sua qualifica di “familiare”. <br /><strong><br /><br />2. Le conseguenze del divorzio sul contratto di locazione dell’abitazione familiare<br /></strong><br />Di regola ciascun coniuge ha il potere di concludere singolarmente il contratto di locazione che porta sull’abitazione coniugale con il consenso dell’altro coniuge. Il consenso dell’altro coniuge è necessario poiché la sottoscrizione di un contratto di locazione supera i bisogni correnti della famiglia (art. 166 cpv. 1 CC) e permette al coniuge conduttore e al locatore di prevalersi degli effetti della rappresentanza dell’unione coniugale, in particolare delle regole sulla solidarietà passiva per i debiti contrattuali, senza per questo conferire al coniuge la qualità di inquilino (art. 166 cpv. 3 CC, combinato con gli articoli 144 e segg. CO). Se l’altro coniuge si rifiuta di dare il suo consenso, sarà allora necessario ottenere l’autorizzazione da parte del giudice (art. 166 cpv. 2 CC). Nondimeno marito e moglie possono concludere un contratto di locazione insieme, a titolo di coinquilini, e dunque di codebitori solidali (art. 143 cpv. 2 CO). <br /><br />In caso di divorzio, l’art. 121 cpv. 1 CC accorda al coniuge non inquilino (o a ciascun coniuge in caso di coniugi coinquilini), il diritto di chiedere al Giudice di farsi attribuire a titolo esclusivo i diritti e gli obblighi che risultano dal contratto di locazione che porta sull’abitazione familiare, quando lo giustificano la presenza di figli o altri gravi motivi, purché si possa ragionevolmente esigerlo dall’altro coniuge. La prova dell’esistenza di un motivo importante incombe al coniuge che se ne prevale. La legge non definisce la nozione di “motivo grave”, ma cita a titolo esemplificativo la presenza di figli, e cioè il loro interesse primordiale a poter mantenere il loro quadro di vita in un momento della loro esistenza in cui si trovano separati da uno dei loro genitori. L’interesse all’attribuzione dell’abitazione è inoltre da ritenere preponderante quando trova una giustificazione affettiva, professionale, finanziaria o è legato alla salute fisica o psichica del coniuge beneficiario.<br /><br />Il diritto all’attribuzione dell’abitazione familiare è indipendente dalle pretese che possono essere presentante nel contesto della procedura di divorzio, ad esempio a titolo di contributo di mantenimento o di liquidazione di regime matrimoniale. Occorre dunque che il coniuge in questione presenti una chiara domanda di attribuzione e, se le condizioni legali sono adempiute, il Giudice del divorzio potrà decidere di attribuirgli l’abitazione.<br />In caso di divorzio su richiesta comune e quando la procedura è stata introdotta da una richiesta comune dei coniugi (art. 111 e 112 CC), la domanda che tende all’attribuzione dell’abitazione familiare può essere inserita nella convenzione sugli effetti del divorzio. In quest’ultima eventualità, il Giudice del divorzio non dovrà procedere ad un esame molto approfondito delle condizioni materiali della regola. Prima di ratificare la convenzione, si assicurerà in particolare che i coniugi l’hanno conclusa previa matura riflessione e per loro libera scelta e in particolare la clausola che attribuisce l’abitazione deve essere chiara e che il coniuge che chiede l’attribuzione dell’abitazione disponga di sufficienti risorse finanziarie per pagare la pigione prevista nel contratto di locazione. <br /><br />Quando invece la procedura di divorzio è stata intentata da un coniuge soltanto (art. 114 e segg. CC) oppure nel caso in cui è stata presentata un’istanza comune di divorzio ma l’attribuzione dell’abitazione familiare resta litigiosa (art. 112 CC) il giudice dovrà applicare l’articolo 121 CC in tutto il suo rigore. <br /><br />Quando la decisione di attribuzione dell’abitazione famigliare del Giudice diventa definitiva, il coniuge attributario diventa a pieno titolo inquilino (se prima non lo era) o inquilino a titolo esclusivo (se prima era già coinquilino con l’altro coniuge). Il coniuge ex inquilino perde pertanto la sua qualità di inquilino o di coinquilino.<br /><br /><strong>L’attribuzione dell’abitazione diventa effettiva solo con la decisione finale del giudice che mette fine al matrimonio</strong> ed è opponibile al locatore, senza che quest’ultimo abbia avuto conoscenza della procedura di divorzio. Malgrado nel Codice civile non vi siano prescrizioni in questo senso, una corrente dottrinale ritiene che il giudice del divorzio debba comunicare d’ufficio al locatore il dispositivo della sentenza per quanto attiene l’abitazione coniugale.<br /><br /><strong>2.1      Effetti della decisione giudiziaria di attribuzione dell’abitazione familiare per il coniuge ex inquilino<br /></strong><br />Come sopra esposto, il coniuge a cui è attribuita l’abitazione familiare diventa inquilino esclusivo a partire dall’entrata in forza della decisione giudiziaria e si fa in questo modo attribuire diritti e obblighi risultanti dal contratto di locazione. <br /><strong>L’attribuzione dell’abitazione è di portata generale, e dunque il nuovo conduttore può anche far valere dei crediti e dover assumere dei debiti che sono nati prima del divorzio. Si pensi per esempio all’arretrato di un mancato pagamento di una pigione da parte del precedente inquilino.<br /></strong>In altre parole, la decisione di attribuzione del giudice, prevista all’art. 121 cpv. 1 CC comporta una sostituzione pura e semplice della qualità di inquilino e dunque un trasferimento del contratto di locazione<br /><br />I diritti trasferiti comprendono i crediti contrattuali come, per esempio, in caso di difetti dell’ente locato, il diritto di poterne esigere dal locatore l’eliminazione (art. 259a cpv. 1 lett. a e 259b lett. b CO), anche se sopravvenuti prima del divorzio.<br />Per quanto attiene invece agli obblighi trasferiti al nuovo inquilino, si tratta essenzialmente dei debiti per pigioni, compresi quelli arretrati relativi al periodo antecedente il divorzio.<br /><br />La decisione del giudice di attribuzione dell’abitazione coniugale ad un ex coniuge priva l’altro della sua qualità di inquilino o coinquilino. Egli continuerà però ad essere tenuto al  pagamento della pigione insieme al nuovo inquilino durante un certo lesso di tempo (art. 121 cpv. 2 CC). Più precisamente, il coniuge ex locatario risponderà solidalmente della pigione fino al momento in cui il rapporto di locazione cessa o può essere sciolto per contratto o per legge, vale a dire:<br />- nel caso di un contratto di locazione di durata determinata, fino al raggiungimento del termine previsto;<br />- in presenza di un contratto di locazione di durata indeterminata, fino al termine per il quale il contratto potrebbe essere sciolto (ai sensi dell’art. 266a CO), ma al massimo per un periodo di due anni a partire dalla crescita in giudicato della decisione del giudice. <br />Da precisare che se il contratto viene ricondotto o se viene prorogato dal giudice su domanda dell’inquilino, o se la disdetta data dal locatore è contestata con successo dall’inquilino, non vi è più alcuna responsabilità del coniuge ex locatario.<br /><strong><br /></strong>L’attribuzione giudiziaria dei diritti e degli obblighi risultanti dal contratto di locazione che porta sull’abitazione coniugale, può condurre al fatto che uno dei due ex coniugi paghi al locatore un debito di cui l’altro era debitore o codebitore. <br />La questione del regolamento interno obbliga a distinguere a seconda che il debito in questione è nato prima o dopo il divorzio della coppia. Nel primo caso vi sono delle risposte diverse a seconda del fatto che i coniugi erano coinquilini o meno, secondo che l’atto che aveva dato nascita al debito è stato fatto in rappresentanza dell’unione coniugale o no, e infine a seconda che gli coniugi erano sottoposti a un tale o tale altro regime matrimoniale con gli effetti che ne derivano per la responsabilità durante il matrimonio e la liquidazione alla dissoluzione. <br /><br />Se il coniuge che non è più inquilino è stato ricercato dal locatore e ha pagato le pigioni (art. 121 cpv. 2, prima frase CC), egli dispone di un diritto di ricorso contro l’attuale inquilino in virtù delle regole che reggono i rapporti interni nella solidarietà passiva (art. 148 e segg. CO). Questa pretesa risarcitoria è esigibile a partire dal momento in cui l’ex coniuge ha effettivamente disinteressato il locatore. Per il resto, il coniuge in questione può compensare il suo credito contro l’ex coniuge con il contributo di mantenimento che gli deve.<br />È importante infine sottolineare che la compensazione non viene effettuata d’ufficio ma dev’essere esercitata tramite dichiarazione. <br /><br /><strong>2.2      Conseguenze particolari della decisione giudiziaria di attribuzione dell’abitazione familiare per il locatore<br /></strong><br />La decisione di attribuzione dell’abitazione coniugale provoca una sostituzione della persona dell’inquilino, sostituzione automaticamente imposta al locatore. Per quanto attiene il versamento delle pigioni, durante un certo periodo il locatore potrà prevalersi della responsabilità solidale che assumeranno gli ex coniugi (art. 121 cpv. 2, 1a frase CC). Ciò significa che il locatore potrà esigere il pagamento delle pigioni indifferentemente da uno o dall’altro, rispettivamente da entrambi. <br /><br />Come sopra esposto, il locatore non ha nessun diritto di opporsi alla decisione di attribuzione del Giudice. La dottrina non è unanime sul fatto che il locatore scontento del trasferimento possa o meno disdire il contratto per la prossima scadenza. <br /><br /><strong>2.3      Il deposito di garanzia versato dal coniuge ex inquilino all’inizio del contratto di locazione<br /></strong><br />Il deposito di garanzia destinato a garantire i debiti contrattuali ai sensi dell’art. 257e CO versato dall’ex coniuge non attributario all’inizio contratto di locazione non garantisce le obbligazioni del coniuge attributario che beneficia della trasferta del contratto. Di conseguenza in pratica quando il giudice gli attribuisce il contratto, il coniuge che non è titolare fornirà un nuovo deposito di garanzia equivalente. <br />Di principio il locatore è incline a dare il suo accordo alla liberazione del deposito soltanto qualora il coniuge (nuovo inquilino) si obbliga a costituire una garanzia equivalente. È possibile procedere in questo modo sulla base di una convenzione tripartita da comunicare alla Banca depositaria.<br />Ci si può tuttavia anche immaginare che moglie e marito convengano, al momento del divorzio, che colui o colei cui viene attribuita l’abitazione familiare diventerà titolare del deposito bancario, mediante cessione comunicata al locatore e alla Banca in questione.<br /><strong><br /><br />3. Le conseguenze del divorzio sulla proprietà dell’abitazione familiare<br /></strong><br />L’abitazione familiare di proprietà di un solo coniuge gode di una protezione specifica dopo il divorzio. L’art. 121 cpv. 3 CC prevede infatti che se l’abitazione familiare appartiene a un solo coniuge, il giudice può, a determinate condizioni, attribuire all’altro un diritto d’abitazione per una durata limitata e contro adeguata indennità o imputazione sul contributo di mantenimento. <br />Per decidere se attribuire l’uso dell’abitazione familiare al coniuge non proprietario il giudice è tenuto a ponderare gli interessi in ogni caso concreto. Egli analizzerà in particolare che le obbligazioni che derivano dall’attribuzione dell’uso possano essere ragionevolmente imposte al coniuge proprietario. <br />Importante sottolineare che l’art. 121 CC non conferisce un diritto alla trasferta della proprietà in favore dell’ex coniuge non proprietario: il Giudice può infatti unicamente decidere di lasciare l’uso dell’abitazione in questione al coniuge non proprietario. Il diritto di occupare l’abitazione coniugale è accordabile sotto la forma di un diritto d’abitazione (art. 776 e segg. CC) e può essere iscritto a Registro fondiario.<br /><strong><br /><br />4. Conclusione       <br /></strong><br />Con l’adozione nel 1984 degli articoli 169 CC e 271a CO, il legislatore ha messo in atto un postulato di politica sociale e familiare che garantisce un tetto alle famiglie, garanzia che deve essere privilegiata per rapporto a qualsiasi altra considerazione di ordine pratico o interesse commerciale. Successivamente, con l’adozione nel 1998 dell’articolo 121 CC nell’ambito degli effetti del divorzio, il legislatore ha ulteriormente realizzato il precitato postulato  conferendo maggiore protezione e importanza all’interesse dei figli al mantenimento del loro quadro di vita in un momento della loro vita particolarmente complesso e difficile.<br /><br /><br /><strong><em>MLaw Romina D'Antoni</em><br /></strong><br /><br /><em><u>Opere consultate</u>:<br /></em><br />Pierre Wessner, <em>Le divorce des époux et l’attribution judiciare à l’un d’eux des droits et obligations résultant du bail portant sur le logement de la famille</em>, <em>11° Séminaire sur le droit de bail</em>, Université de Neauchâtel, Faculté de droit et des sciences économiques, Neuchâtel, 2000;<br /><br />P.H. Steinauer, H. Deschenaux, M. Baddeley, <em>Les effets du mariage </em>, Berna, 2000, pagg. 109 e seguenti. <br /><br /></p>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p><strong>Risposte in breve a domande ricorrenti</strong></p> <p>A cura della Segretaria Cantonale avv. Renata Galfetti</p> <p><strong>Diritto di locazione</strong></p> <p><strong>E’ possibile pretendere dall’inquilino un risarcimento danni per le pigioni perse per il periodo che segue una disdetta straordinaria e fino al momento in cui l’ente locato è rilocato?</strong></p> <p>Sempre più frequentemente succede che un contratto debba essere disdetto dal locatore in maniera straordinaria, in particolare a seguito del mancato pagamento della pigione (disdetta ex art. 257d CO) o per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini (ex art. 257f CO). Spesso queste disdette sono poi seguite da una procedura di espulsione nei confronti del conduttore, che non vuole riconsegnare l’ente locato per la scadenza prevista dalla disdetta. A seguito dell’incerta data di riconsegna, il locatore non può trovare un nuovo inquilino che riprenda il contratto subito dopo l’uscita del suo predecessore. Talvolta l’ente locato rimane sfitto qualche settimana, altre volte dei mesi. Si tratta di sapere in che misura il locatore può essere risarcito per la perdita finanziaria del mancato incasso delle pigioni per il periodo di vacanza.</p> <p>Dottrina e giurisprudenza sono unanimi al riguardo: il conduttore che ha provocato la rescissione anticipata del contratto di locazione deve risarcire il locatore per il danno che gli ha cagionato. Il Tribunale Federale (decisione del 27 marzo 2001 della ICC nell’inc. 4C.290/2000) prima e il nostro Tribunale d’Appello successivamente (IICCA del 18.1.2005 Inc. 12.2004.35) hanno riconosciuto al locatore il diritto al risarcimento dei canoni di locazione non incassati a causa della rescissione anticipata del contratto dal momento della riconsegna dell’ente locato fino al momento in cui la cosa può oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza contrattualmente prevista.</p> <p>Il locatore deve però impegnarsi per contenere il danno, cercando attivamente un nuovo inquilino. Alla riconsegna di un appartamento che non presenta difetti, dovrà quindi ad esempio fare delle inserzioni per potere trovare a breve un nuovo inquilino. Se vi fossero invece danni, dovrebbe farli eliminare per poterlo rilocare in tempi ragionevoli. <br />Se il locatore fosse stato eccessivamente lento nella ricerca di un nuovo inquilino, avrebbe comunque diritto ad un risarcimento da quantificare stabilendo secondo criteri oggettivi la data entro la quale l’ente locato avrebbe ragionevolmente potuto essere rilocato.</p> <p>Il locatore ha sempre un interesse evidente ad attivarsi per contenere il danno, cercando quindi un nuovo inquilino che riprenda al più presto l’ente locato e vegliando però comunque a valutare adeguatamente le candidature per evitare di cadere dalla pentola alla brace; se da un lato ogni mese di vacanza prima della rilocazione aumenta di per sé (salvo il caso di ritardo eccessivo) il credito del locatore nei confronti dell’inquilino uscente, la procedura nei suoi confronti volta ad incassare l’indennizzo per il danno causato è comunque arduo, specie in caso di ridotte disponibilità finanziarie dell’inquilino.</p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p>La competenza degli uffici di conciliazione secondo il nuovo Codice di procedura civile federale</p> <p>Continuano gli articoli informativi sulla nuova regolamentazione introdotta dal nuovo Codice di Procedura che col 1.1.2011 ha sostituito le regolamentazioni cantonali e abrogato gli articoli 274-274g CO</p> <p>Gli uffici di conciliazione sono competenti per controversie relative a contratti di locazione o di affitto di abitazioni o locali commerciali. Se la legislazione cantonale lo prevede, gli UC entrano in materia anche di questioni relative alla locazione (o all’affitto) di terreni, posteggi e altri immobili che non costituiscono né un’abitazione né un locale commerciale, e anche di mobili (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Asloca, Lausanne 2011, pag. 43 nota 3.1.1.). Il Canton Ticino non ha però a tutt’oggi previsto tale possibilità. Per questioni attinenti alla locazione di posteggi, terreni o mobili (contratto di nolo) le parti dovranno quindi rivolgersi al giudice di pace (se il valore del litigio non supera i fr. 5000) o al pretore.</p> <p>Sulla differenza fra un contratto di locazione e di affitto si rimanda all’articolo apparso su Economia Fondiaria 1/11 pag. 18. Per brevità nell’articolo che segue si menzionerà solo ancora il contratto di locazione, ritenuto che in verità tutta la procedura e tutte le considerazioni che seguono valgono mutatis mutandis anche per il contratto di affitto (sempre di locali d’abitazione e commerciali).</p> <p>Gli uffici di conciliazione, composti pariteticamente da un presidente neutrale e da un rappresentante delle parti locatrice e conduttrice, hanno le seguenti competenze:</p> <p>Tentano di fare conciliare le parti;<br />Possono formulare delle proposte di giudizio;<br />Possono decidere nelle controversie con un valore litigioso fino a fr. 2000 se l’istante lo chiede;<br />Agiscono come tribunale arbitrale se così richiesto dalle parti (art. 361 cpv. 4 CPC), ritenuto che per la locazione di abitazioni le parti possono designare quale tribunale arbitrale unicamente l’autorità di conciliazione;<br />Prestano consulenza (art. 201 CPC);<br />Se richiesti, in luogo di procedere ad un tentativo di conciliazione rinviano le parti ad un mediatore (art. 213 CPC);<br />Emettono un’autorizzazione a procedere presso l’autorità superiore, se le parti non hanno conciliato, se una proposta di giudizio è stata rifiutata o se anche la mediazione non ha raggiunto un accordo (213 cpv. 3 CPC).<br />L’UC ha come compito principale quello di adoperarsi per fare trovare un’intesa alle parti contendenti. Ciò in qualsiasi controversia vertente su un locale d’abitazione o commerciale. Se le parti non trovano un’intesa, l’UC può formulare una proposta di giudizio nei seguenti casi:</p> <p>per tutte le controversie con un valore litigioso sino a fr. 5000 (art. 211 cpv. 1c CPC);<br />indipendentemente dal valore litigioso, nelle controversie che riguardano il deposito di pigioni, la protezione da pigioni abusive, la protezione dalla disdetta o la protrazione del contratto (art. 210 cpv. 1b CPC). In questi ambiti, ad eccezione delle controversie relative alla protezione da pigioni abusive, secondo il vecchio diritto gli UC avevano competenza decisionale. Col nuovo CPC invece, questa competenza è andata persa. Viene pure malauguratamente a cadere la possibilità di formulare una proposta di giudizio in caso di garanzie superiori a fr. 5'000. Il Ticino non ha infatti inserito nelle nuove disposizioni una norma in tal senso che in forma analoga esisteva invece col precedente diritto (cfr. gli art. 6 e 37 dell’abrogata legge cantonale di applicazione alle disposizioni federali in materia locativa del 1992).<br />La proposta di giudizio deve essere formulata per iscritto e può contenere una breve motivazione. Se nessuna delle parti rifiuta la proposta entro 20 giorni dalla sua comunicazione scritta, essa è considerata accettata e ha l’effetto di una decisione definitiva. Se invece una parte la rifiuta, senza peraltro bisogno di motivazione, l’UC rilascia un’autorizzazione ad agire presso l’autorità superiore. L’autorizzazione va assegnata alla parte che ha rifiutato la proposta di giudizio, nei casi previsti dall’art. 210 cpv. 1b; va invece assegnata all’istante (colui che ha promosso la procedura) in tutti gli altri casi (art. 211 cpv.2).</p> <p>Se l’istante lascia scadere infruttuosamente il termine di 20 giorni che gli è stato assegnato, allora tutta la controversia diventa priva d’oggetto e se del caso la procedura dovrà essere ripresentata da capo . Nei casi di cui all’art. 210 cpv. 1b invece, se il termine di 20 giorni viene lasciato decorrere infruttuoso, allora la proposta di giudizio che era stata rifiutata, rinasce ed è considerata accettata, ricevendo l’effetto di una decisone passata in giudicato. Qualora la proposta venisse rifiutata da entrambe le parti ma solo una adisse la pretura, la proposta di giudizio verrebbe a cadere per entrambe le parti. Il convenuto potrà fare valere i suoi diritti a titolo riconvenzionale.</p> <p>Infine, l’UC può (ma non deve) decidere in controversie con un valore di causa sino a fr. 2’000. Tale possibilità, facoltativa, presuppone però una richiesta in tal senso da parte dell’istante. La richiesta può essere presentata con l’istanza, oppure con lettera separata o infine, oralmente nel corso dell’udienza. Attenzione: la parte che fosse insoddisfatta della decisione, non potrebbe impugnarla presso la pretura; contro una simile decisione è infatti aperta solo la possibilità di un reclamo al Tribunale cantonale (art. 319 segg. CPC).</p> <p>Procedura presso gli UC (202-207 CPC)</p> <p>Gli UC applicano la procedura semplificata se la controversia verte sul deposito di pigione, sulla protezione da pigioni abusive, sulla protezione della disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione, così come nelle vertenze con un valore litigioso fino a fr. 30'000 (art. 243). Negli altri casi tornerebbe applicabile la procedura ordinaria.</p> <p>La vertenza si promuove mediante istanza, in forma scritta, elettronica o con dichiarazione orale presso l’autorità di conciliazione. L’UC convoca le parti per un’udienza, che non è pubblica. Qualora entri in linea di conto una decisione nel merito secondo l’art. 212 o una proposta di giudizio ai sensi dell’art. 210, l’UC può eccezionalmente disporre che si proceda ad uno scambio di scritti (art. 202 cpv. 4).</p> <p>All’udienza di conciliazione l’autorità di conciliazione prende visione degli eventuali documenti e può procedere ad un’ispezione oculare. Se entrano in linea di conto una decisione o una proposta di giudizio, l’autorità può avvalersi anche degli altri mezzi di prova – quali testimonianze, perizie, informazioni scritte presso uffici pubblici e terzi e interrogatori - sempre che il procedimento non ne risulti eccessivamente ritardato (art. 203 cpv. 2).</p> <p>Contro una decisione non è possibile il ricorso in pretura ma solo un reclamo (e non un appello) in seconda istanza e quindi al tribunale cantonale. Il termine per l’inoltro del reclamo è di regola di 30 giorni. Motivi di reclamo sono l’errata applicazione del diritto e l’accertamento manifestamente errato dei fatti (art. 320 CPC).</p> <p><br /><strong>La Segretaria Cantonale</strong><br /><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<p>Deposito di garanzia: alle assicurazioni o ad altre forme di garanzia è preferibile il deposito dei contanti in banca su un conto vincolato</p> <p><br />Nonostante il nuovo CPC abbia apportato delle modifiche in materia, la garanzia in contanti rimane sempre la più interessante, sia per il locatore, che per il conduttore.</p> <p>Con l’entrata in vigore del nuovo Codice di procedura civile federale è purtroppo stata abolita la competenza degli uffici di conciliazione di decidere in merito alla liberazione a favore del locatore o dell’inquilino della garanzia depositata regolarmente. Con l’ormai “vecchio diritto” in caso di contestazione circa l’esistenza di eventuali crediti del locatore, lo stesso poteva chiedere che gli stessi venissero soddisfatti con i soldi della garanzia depositati presso una banca in Ticino su un conto intestato all’inquilino e vincolato alla firma delle due parti (deposito regolare). Gli Uffici di Conciliazione erano quindi competenti per decidere in merito, e fino all’importo massimo depositato, indipendentemente dalla sua entità (superiore o inferiore a fr. 2'000). Gli UC non avevano invece competenza decisionale se il deposito non era regolare, bensì sostituito da altre forme di garanzia stipulate con istituti assicurativi e simili, quali Swisscaution, Eurokaution, la Zurigo ecc., o in caso di garanzie bancarie o fideiussioni.</p> <p>Con il nuovo CPC le disposizioni cantonali sono state abolite e il Ticino non ha purtroppo inserito nella disposizioni d’applicazione al nuovo CPC la precedente regolamentazione sulla competenza decisionale in materia di deposito regolare. <br />Con il 1. gennaio u.s. per gli UC è quindi irrilevante sapere se le parti abbiano pattuito un deposito di garanzia in contanti o se invece siano stati presi altri accordi. Come emerge dall’articolo pubblicato a pagina 8, se l’importo contestato non supera i fr. 5000 l’UC potrà formulare una proposta di decisione; se l’importo fosse inferiore a fr. 2’000 potrà (senza obbligo) decidere. Dato che in tale contesto l’importo di fr. 2000 è assai esiguo, per i locatori ticinesi questa novità è infelice.</p> <p>Per legge le forme di garanzia possono essere diverse: la migliore è indubbiamente la garanzia in contanti, da versarsi su un conto intestato a nome dell’inquilino e vincolato alla firma del locatore. Per le abitazioni il limite della garanzia in contanti equivale all’importo di pigioni e acconto spese per tre mesi. La legge ammette poi anche altri mezzi di garanzia, che non essendo in contanti non prevedono un limite massimo. Si tratta delle fideiussioni semplici o solidali, delle garanzie bancarie, delle garanzie concluse con istituti assicurativi o finanziari.</p> <p>Da anni si assiste ad una pubblicità sempre più marcata di istituti assicurativi o simili, intesa a sostituire il deposito di garanzia in contanti con una copertura assicurativa a loro dire equivalente, che presenterebbe solo vantaggi e meglio:</p> <p>invece di essere bloccato in un deposito cauzionale, il denaro dell’inquilino continuerebbe ad essere a sua completa disposizione;<br />la garanzia “alternativa” offrirebbe una sicurezza al 100% sia ai locatori che ai conduttori.<br />In verità noi continuiamo a ritenere che i vantaggi di un deposito di garanzia in contanti regolarmente depositato presenti per entrambe le parti vantaggi significativi rispetto alle altre varianti proposte. Aggiungiamo che le diverse varianti si assomigliano ma nel contempo prevedono anche contenuti diversi che rendono talune ancora meno interessanti delle altre. Nondimeno il nostro parere si estende a questi prodotti alternativi nella loro globalità.</p> <p>Cominciamo col dire che tutti i prodotti alternativi comportano dei costi certi per l’inquilino; costi la cui entità è tutt’altro che irrilevante. Variano a dipendenza dell’istituto, ma comunque si aggirano sui 200 fr. annui per una garanzia di 2000-3000 fr. Il premio si quantifica sommando un importo che ammonta a circa il 5% della garanzia, le spese di gestione sui 20-40 fr. e il bollo federale che è pari al 5% delle due posizioni precedenti. In alcuni casi se l’assicurazione dovesse risarcire il locatore, potrà chiedere all’inquilino una franchigia. In caso di ritardo nei pagamenti si aggiungono spese amministrative. <br />Se il locatore dovesse fare capo alla garanzia, oltre agli importi già versati, l’inquilino sarà pure tenuto a rimborsare integralmente l’istituto per l’importo versato. <br />Se quindi il contratto di locazione dovesse durare a lungo, la scelta di questa garanzia alternativa comporterebbe per il conduttore dei costi vieppiù elevati, quand’anche non causasse il benché minimo danno.</p> <p>Per i proprietari, sebbene con il 1. gennaio 2011 sia venuto a mancare il vantaggio della competenza decisionale degli UC per le garanzia regolari, rimangono comunque altri argomenti importanti a favore della garanzia in contanti:</p> <p>Ci sono le difficoltà derivanti da un rapporto con un terzo che sottopone condizioni contrattuali che talvolta non sono affatto trasparenti. Un istituto continua ad esempio ad offrire la fideiussione “solidale” mentre invece libera i soldi in favore del locatore solo alle condizioni molto più restrittive previste per la fideiussione semplice. Se l’inquilino non riconosce espressamente di dovere l’importo richiesto dal locatore, o si accorda con lui, allora il locatore, nonostante vi sia un istituto che garantisce la garanzia, deve comunque procedere giudizialmente nei confronti del suo inquilino fino ad avere una sentenza definitiva.<br /><br />Sebbene la cosa non venga affatto pubblicizzata, esistono delle ipotesi che permettono di mettere fine anzitempo alla garanzia, senza alcun accordo del locatore. Gli istituti non sono così ad esempio chiari per quanto attiene al caso, purtroppo non isolato, in cui il contraente smettesse di pagare i premi annui: l’istituto potrebbe “recedere” dal contratto ciò che naturalmente equivale ad una disdetta. Il conduttore a sua volta potrebbe disdire il contratto prima della scadenza del contratto di locazione, se l’istituto decidesse di aumentare il premio assicurativo. C’è chi rinuncia espressamente a prevalersi dell’art. 20 LCA ma non cita invece il 21 LCA secondo cui se l’assicuratore non adisce le vie legali per l’incasso dei premi impagati, si ritiene che sia receduto dal contratto. A subirne le conseguenze sarebbe naturalmente il locatore.<br /><br />Degli istituti prevedono anche altri casi di recesso (unilaterale) dal contratto, ad esempio se il conduttore non dovesse collaborare nella determinazione dei fatti. <br /><br />Non è neppure escluso che il terzo istituto comporti un aumento della conflittualità. E’ ad esempio previsto contrattualmente che il conduttore sia “tenuto a fare valere nei confronti del locatore tutte le obiezioni e le eccezioni contro il motivo, l’importo e l’estensione delle pretese scaturite dal rapporto di locazione o a sostenere l’istituto nell’esame di tali pretese.”<br /><br />Il locatore avrà dal profilo amministrativo delle incombenze (quali la notifica delle sue pretese anche all’istituto), inesistenti in caso di deposito regolare.<br /><br />Infine, tutte queste possibilità che il singolo contratto assicurativo può o meno prevedere e che magari pongono anche dei problemi di interpretazione o comprensione, sono del tutto inesistenti in caso di un deposito regolare, che permette al locatore e anche al conduttore di dormire sonni tranquilli: al termine della locazione il primo, se dovesse vantare un credito comprovato avrà diritto ad essere risarcito integralmente limitatamente all’importo convenuto e depositato; in assenza di sue pretese invece, il conduttore avrà diritto ad avere di ritorno l’intera garanzia versata, maggiorata degli interessi e senza spesa alcuna.<br />Dato che la legge prevede un tetto massimo di tre pigioni mensili per il deposito in contanti, mentre lascia libero di stabilire un importo più elevato per altre forme di garanzia, sarebbe ipotizzabile - per nel caso il locatore fosse veramente disponibile a concordare una garanzia alternativa - che l’importo assicurato fosse comunque di entità più elevato rispetto alla pigione di tre mesi. Per quanto abbiamo potuto vedere però tendenzialmente gli istituti non propongono importi più elevati.</p> <p>Osserviamo infine che anche le altre forme di garanzia “alternative” (fideiussione, garanzia - anche bancaria - e impegno solidale) presentano non poche difficoltà. A dipendenza del caso si tratta di difficoltà di tipo materiale/sostanziale: una durata troppo breve della garanzia, che contrattualmente potrebbe venire a scadere con il contratto di locazione o addirittura prima, cosicché il locatore non è poi più coperto per il suo credito; fideiussore o garante possono inoltre fare valere delle eccezioni supplementari per il pagamento rispetto a quelle dell’inquilino. Fra le difficoltà di tipo formale, altrettanto importanti, si ricorda la necessità dell’atto pubblico per fideiussioni di persone fisiche per importi superiori a fr. 2’000, e molto spesso la firma del coniuge indipendentemente dall’importo dell’impegno.</p> <p>Per evitare di addentrarvi in un “Ufficio complicazioni affari semplici”, attenetevi quindi alle prescrizioni per un deposito di garanzia regolare. Le altre forme di garanzia, già complicate, potrebbero se del caso essere d’interesse quale garanzia supplementare, in aggiunta ad un deposito regolare.</p> <p><br /><strong>La Segretaria Cantonale</strong><br /><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></p>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p><strong>LE NUOVE PROCEDURE DI SFRATTO</strong></p> <p>A partire dal 1. gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di Procedura Civile svizzero che sostituisce completamente il precedente Codice di Procedura Civile ticinese.<br />Nell’ambito dei cambiamenti che sono intervenuti con l’entrata in vigore del nuovo diritto processuale occorre menzionare le procedure di sfratto, che secondo la procedura ticinese erano intelligentemente riunite nell’ambito degli artt. 506 e ss del vecchio Codice cantonale.<br />In tale contesto si prevedeva una procedura piuttosto snella che permetteva di domandare l’espulsione dell’inquilino sia nell’ambito dei contratti di locazione che anche di comodato.<br />Nel nuovo Codice federale non sussiste più invece un capitolo espressamente dedicato agli sfratti, con tuttavia la possibilità di domandare al Giudice i provvedimenti di espulsione nei casi giuridicamente manifesti sulla base dell’art. 257 del nuovo Codice di procedura civile svizzero.<br />Conseguentemente, nell’ipotesi per esempio di una conclamata mora nel pagamento delle pigioni e dopo un’inutile diffida per mora nonché un altrettanto incontestata disdetta per mora, la parte locatrice potrà evitare il tentativo obbligatorio di conciliazione presso gli usuali uffici e quindi adire direttamente la Pretura come appunto accadeva nelle vecchie procedure cantonali (art. 248 lett. b nuovo CPC).<br />Se tuttavia l’inquilino ha contestato la mora o ha contestato la disdetta con argomenti che rendono incerto il diritto all’espulsione del locatore, il Giudice deve respingere il provvedimento richiesto dalla stessa parte locatrice e rinviare quindi le parti ad una procedura di espulsione che forzatamente dovrà percorrere la procedura locativa iniziando proprio dal tentativo di conciliazione presso gli uffici competenti.<br />Conseguentemente, se il locatore crede che il proprio diritto sia incontrovertibile può formulare ai sensi dell’art. 257 del nuovo Codice una richiesta di espulsione al Giudice senza doverla definire istanza di sfratto, ma con un contenuto praticamente analogo alle istanze che si presentavano sino al 31 dicembre 2010, sottolineando al Giudice che il caso è veramente manifesto non essendo pervenute contestazioni dall’inquilino oppure essendo le stesse pacificamente ininfluenti.<br />Evidentemente, il Giudice non rigetterà un’istanza di espulsione soltanto perché all’ultimo minuto l’inquilino solleva pretestuose eccezioni, chiedendo evidentemente che il diritto del locatore sia espressamente contestato nelle sedi opportune, iniziando eventualmente anche le procedure a tutela della stessa parte conduttrice.<br />Al Giudice competerà dunque un largo potere di apprezzamento, ritenuto tuttavia che se la situazione non appare più che liquida ed esigibile occorre proprio considerare la via locativa ordinaria indirizzando la propria richiesta all’Ufficio di conciliazione.<br />Alla luce delle esperienze sin ora condotte non appare purtroppo possibile aggiungere ulteriori considerazioni a quanto sopra esposto, ritenuto che competerà alla prassi giudiziaria e quindi anche alle sentenze del Tribunale Federale chiarire l’applicazione del nuovo Codice di Procedura Civile federale rispetto a quanto sopra esposto.</p> <p>Per rendere più concrete le novità in materia di espulsione (ex sfratto), e in assenza di decisioni giudiziarie, qualche informazioni supplementare tratta da David Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Asloca Losanna 2011, pag. 49, 133 e 167 e segg.</p> <p>Il nuovo CPC distingue fra la procedura ordinaria, semplificata e sommaria.</p> <p>La procedura sommaria si applica solo in presenza di un caso “chiaro” (art. 248 lett. b e 257I CPC. Altrimenti si applica:</p> <p>la procedura ordinaria se il valore di causa è maggiore di fr. 30’000<br /><br />la procedura semplificata se il valore di causa è minore o uguale <br />a fr. 30’000<br /><br />Per determinare il valore di causa cfr. Lachat pag. 49<br /><br />Bohnet propone di sottoporre sempre una procedura di espulsione alla procedura semplificata se la domanda è presentata a titolo riconvenzionale contro una domanda d’annullamento di disdetta o di proroga (François Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, p. 41 n. 143).<br />Si reputa che si sia in presenza di un caso “chiaro” che permette quindi di inoltrare la istanza di espulsione direttamente in pretura (evitando il preventivo passaggio presso l’ufficio di conciliazione) nei seguenti casi:</p> <p>il conduttore non ha contestato la disdetta ordinaria e nemmeno ha inoltrato una richiesta di proroga nei 30 giorni di cui all’art. 273 I e II; nondimeno non ha riconsegnato i locali;<br /><br />se il giudice ha respinto la contestazione della disdetta inoltrata dal conduttore o quando il termine massimo concesso per la proroga del contratto è giunto a scadenza senza che il conduttore sia uscito;<br /><br />se la scadenza del contratto di durata determinata è stata raggiunta senza che il conduttore abbia chiesto nei termini corretti una proroga del contratto;<br /><br />se il contratto non può essere prorogato perché non concerne dei locali d’abitazione o commerciali, ma ad esempio solo terreni o posteggi locati in maniera indipendente da un’abitazione o locale commerciale;<br /><br />se il contratto è stato disdetto in maniera straordinaria per mora nel pagamento della pigione (art. 257d CO);<br /><br />se il contratto è stato disdetto in maniera straordinaria perché il conduttore è caduto in fallimento in applicazione dell’art. 266h II CO;<br /><br />se la domanda d’espulsione è rivolta contro qualcuno che occupa i luoghi senza aver mai concluso per gli stessi un contratto di locazione scritto, verbale o tacito (caso degli squatter);</p> <p>Non si dovrebbe invece essere in presenza di un caso chiaro se la domanda fosse presentata quando la disdetta potrebbe ancora essere contestata.</p> <p>Sono invece dei casi limiti, dove solo in casi isolati si potrebbe ritenere il caso chiaro, le seguenti ipotesi:</p> <p>la domanda d’espulsione inoltrata a seguito di una disdetta straordinaria per violazione del dovere di diligenza (art. 257f cvp. 3 e 4 CO);<br /><br />se il contratto è disdetto in modo ordinario ed è esclusa una proroga in applicazione dell’art. 272a cpv. 1d CO.</p> <p>Segnaliamo che fra qualche settimana sarà disponibile un commentario sulle implicazioni del nuovo CPC in ambito locativo in lingua italiano, ad opera dell’avv. Mosca. Gli aggiornamenti seguiranno.</p> <p><strong>Avv. Dr. Gianmaria Mosca</strong><br /><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<p>Nuova procedura dal 1.1.2011: obbligo per le parti di comparire personalmente presso l’ufficio di conciliazione e in pretura</p> <p>L’entrata in vigore il 1. gennaio u.s. del nuovo Codice di procedura civile svizzero e relativa legislazione d’applicazione, comporta modifiche anche importanti a livello procedurale. Per un riassunto delle stesse si rimanda al contributo dell’avv. Mosca pubblicato nell’ultimo numero di Economia Fondiaria a pag. 8. Fra le varie novità si segnala l’obbligo di comparizione personale alle udienze per tutte le procedure avviate a partire dal 1. gennaio 2011. Procedure avviate prima sottostanno invece ancora al vecchio diritto.</p> <p>Anche in ambito locativo, presso l'Ufficio di conciliazione le parti devono comparire personalmente all'udienza. Esse possono però farsi assistere da patrocinatori o persone di fiducia "qualsiasi". Scopo della comparsa personale delle parti è quello di favorire il dialogo fra le parti e di aumentare le possibilità di un’intesa.</p> <p>Per il locatore la legge prevede delle eccezioni all’obbligo di comparsa e meglio:</p> <p>Se il locatore è domiciliato fuori cantone;<br />in caso di motivi gravi;<br />se delega l'amministratore dell'immobile, ma a condizione che il delegato sia stato autorizzato per iscritto a concludere una transazione (art. 204 CPC).</p> <p>In Pretura la comparsa personale è facoltativa.</p> <p>La legge stabilisce anche in modo chiaro chi possa agire come rappresentante (non solo come assistente) delle parti. L'art. 12 della Legge d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero prescrive infatti che in materia locativa, limitatamente alle cause condotte in procedura semplificata (art. 243 segg. CPC) e in procedura sommaria (art. 248 segg. CPC) oltre che agli avvocati, la rappresentanza processuale professionale è pure riconosciuta:<br />- ai rappresentanti o impiegati di associazioni professionali o di categoria;<br />- ai fiduciari con l'autorizzazione cantonale o loro impiegati;<br />- agli amministratori di immobili oggetti della lite o loro impiegati.</p> <p>Quali condizioni aggiuntive indispensabili si ricordano:<br />- la procura scritta del rappresentato;<br />- il possesso dell’esercizio dei diritti civici;<br />- che il rappresentante sia ritenuto dal Giudice capace di proporre e discutere la causa con la necessaria chiarezza.</p> <p>La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino ad un valore litigioso di Fr. 30'000.--. Eccezionalmente in ambito locativo se l'importo di Fr. 30'000.-- è superato, la procedura semplificata è applicata anche nei casi citati all’art. 243 cpv. 2c CPC: “in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d’affitto”.</p> <p>E’ obbligatorio indicare il nome del locatore sul modulo di disdetta?<br />Conformemente all’art. 9 OLAL, l’indicazione del nome del locatore sul modulo di disdetta non è un presupposto per la validità della disdetta, anche se sarebbe opportuno che vi figurasse. Nel caso fosse rappresentato, sarebbe infatti sufficiente che il rappresentante sia riconoscibile come autorizzato ad agire da parte del locatore. Ciò è senz’altro il caso se ad agire è un’amministrazione che l’inquilino conosce come quella che amministra l’immobile. (STF 4A_12/2010).</p> <p>Domicilio coniugale: contestazione dell’aumento di pigione<br />Se un contratto è intestato ad entrambi i coniugi, la contestazione di un aumento di pigione necessita imperativamente dell’accordo di entrambi i coniugi. Unicamente la contestazione della disdetta di un appartamento coniugale può essere inoltrata da un solo coniuge individualmente. (STF 4A_104/2010).</p> <p><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></p>

<p><strong>IL NUOVO CODICE DI PROCEDURA CIVILE SVIZZERO APPLICATO ALLE VERTENZE LOCATIVE DI FRONTE AGLI UFFICI DI CONCILIAZIONE</strong></p> <p><strong>Relazione svolta alla riunione della Sezione di Lugano della CATEF del 9 dicembre 2010 al Ristorante Capo San Martino.</strong></p> <p>Parlare di Codici procedurali significa affrontare normalmente argomenti ostici e tecnici, ritenuto che le leggi procedurali sono normalmente lunghe e complesse. Il nuovo Codice di procedura civile svizzero, entrato in vigore al 1. gennaio di quest’anno, non costituisce dunque un’eccezione e si presenta con circa 400 articoli per un’applicazione uniforme in Svizzera, che sostituisce i precedenti Codici cantonali e quindi anche il Codice di procedura civile ticinese. Tutte le vertenze avviate prima del 31 dicembre 2010 restano tuttavia ancora legate al diritto abrogato e pertanto appare lecito pensare che la nuova procedura interesserà le vertenze locative innanzitutto per l’intervento degli Uffici di conciliazione.<br />L’entrata in vigore del nuovo Codice ha infatti riunito nel nuovo testo parecchie disposizioni che precedentemente erano diffuse fra più leggi, prevedendo agli articoli 197 e seguenti del nuovo Codice (abbreviato in CPCS) praticamente tutte le disposizioni applicabili alle stesse vertenze locative nella fase conciliativa. Conseguentemente, da parte sua il Cantone Ticino ha dovuto emanare relativamente poche disposizioni legali per applicare il nuovo Codice, sforbiciando notevolmente anche la Legge cantonale di applicazione delle norme locative federali (che si riduce ad indicare la composizione degli Uffici di conciliazione, i moduli necessari per gli adeguamenti di pigione e per le disdette, le garanzie locative e il ruolo dei Periti comunali).<br />Il Codice delle obbligazioni ha poi perso quasi integralmente il quarto titolo del contratto di locazione appunto dedicato alle procedure locative, che ora si trovano nel nuovo CPCS.<br />Il nuovo Codice stabilisce dunque, come precedentemente era già in vigore, che le vertenze locative devono continuare ad essere sottoposte ad un tentativo obbligatorio di conciliazione. I tentativi vengono dunque svolti per le vertenze locative ancora dagli Uffici di conciliazione come sono oggi conosciuti nel Cantone Ticino. Senza possibilità di approfondire tutte le novità del nuovo Codice, occorre poi ricordare che il CPCS non obbliga le Parti a rivolgersi ad un Legale per essere rappresentate, che nella maggioranza delle procedure locative si applica dopo il ricorso agli Uffici di conciliazione una procedura semplificata e che, a differenza del Codice di procedura civile ticinese, non esiste più una procedura specifica per gli sfratti (salvo in casi di assoluta chiarezza).<br />Esaminando quindi la situazione degli Uffici di conciliazione, possiamo constatare che, come già indicato, gli attuali Uffici di conciliazione corrispondono nella loro composizione e struttura agli Uffici di conciliazione già attivi con la vecchia procedura cantonale. Lo Stato se ne assume ancora gli oneri di funzionamento e non appare dunque possibile sottrarsi all’obbligo del tentativo conciliatorio. Tuttavia, le Parti possono mettersi preventivamente o successivamente d’accordo sulla rinuncia alla procedura conciliativa nel caso che l’importo di causa superi Fr. 100'000.--, mentre una parte non è obbligata a ricorrere alla conciliazione se il domicilio o la sede della Controparte sono all’estero oppure se il Convenuto è di ignota dimora. La procedura di conciliazione può essere avviata facilmente anche in forma orale presso gli Uffici di conciliazione, che diramano quindi le convocazioni e possono anche richiedere alla parte convenuta di prendere posizione per iscritto.<br />Di fronte agli Uffici di conciliazione le Parti devono presentarsi personalmente, facendosi pure assistere da patrocinatori o da persone di fiducia. Sono dispensati dalla comparsa personale le persone domiciliate fuori Cantone, nel caso che i Comparenti siano ammalati, anziani o abbiano gravi motivi e nel caso che i Locatori abbiano delegato un Amministratore/Fiduciario con un mandato scritto che li abiliti anche a transare la vertenza. Gli Amministratori/Fiduciari possono delegare di fronte agli Uffici anche i loro Impiegati purché abbiano la sopraccitata delega. Contrariamente a quanto sinora avvenuto, le udienze non sono pubbliche e la procedura conciliativa, con più convocazioni, può durare sino al massimo ad un anno, ritenuto che la posizione delle Parti non viene minuziosamente verbalizzata proprio per favorire quanto più possibile un’eventuale conciliazione.<br />Differentemente da quanto previsto sino al 31 dicembre 2010, una mancata comparsa ingiustificata dell’Attore comporta lo stralcio dai ruoli della procedura, che si presume così ritirata, mentre la mancata comparsa del Convenuto comporta il riconoscimento della mancata conciliazione. Se poi entrambe le Parti disertano l’udienza, l’Ufficio di conciliazione deve considerare la stessa procedura priva di oggetto e quindi stralciarla dai ruoli. Evidentemente, se invece all’udienza di conciliazione le Parti addivengono ad un accordo, su qualunque tema, l’intesa viene verbalizzata e vale quale decisione cresciuta in giudicato.<br />Invece, accertata la mancata intesa fra le Parti, gli Uffici di conciliazione rilasciano l’autorizzazione ad agire di fronte all’Autorità giudiziaria, normalmente a carico dell’Istante ma nel caso di adeguamento delle pigioni al solo Locatore. Pertanto, in tale ipotesi la procedura deve essere portata entro 30 giorni presso il Pretore competente.<br />Il nuovo Codice ha stabilito tuttavia che gli Uffici di conciliazione possano formulare una proposta di giudizio (obbligatoria nel caso di garanzie locative) che le Parti devono rifiutare entro 20 giorni dalla sua comunicazione, ritenuto che il silenzio equivale ad assenso. In tale caso la vertenza viene dunque così decisa e la proposta di giudizio si traduce in una decisione cresciuta in giudicato.<br />Differentemente, in caso di rifiuto nel termine di 20 giorni, gli Uffici di conciliazione rilasciano l’autorizzazione ad agire in giustizia a carico della Parte che rifiuta, considerato che in caso di sua inerzia la proposta di decisione ritornerà in vigore.<br />Il CPCS attribuisce ancora agli Uffici di conciliazione la facoltà di giudicare a richiesta dell’Istante le vertenze fino ad un valore di Fr. 2'000.--, secondo una procedura orale, che tuttavia non sarà eccessivamente applicata in considerazione proprio del limitato potere decisionale degli Uffici di conciliazione.<br />Terminata dunque la procedura conciliativa con il rilascio dell’autorizzazione ad agire in giustizia, la procedura continua presso la Pretura competente per distretto ai sensi generalmente della procedura semplificata prevista dal nuovo CPCS, anche se sussistono alcune perplessità sul fatto che la procedura semplificata si applichi per esempio anche agli sfratti e alle procedure relative alla situazione del bene locato al momento della sua riconsegna. Sotto questo profilo, la procedura prevista dal CPCS non differisce tantissimo dalla procedura prevista in sede cantonale agli allora articoli 404 e seguenti del Codice di procedura civile ticinese, anche se complessivamente le facoltà e le caratteristiche del nuovo CPCS contribuiscono a complicare notevolmente la procedura civile anche in caso di vertenze locative.<br />In questo contesto, saranno soltanto l’esperienza e magari anche le decisioni del Tribunale federale che potranno chiarire gli aspetti tuttora imprecisi della nuova disciplina procedurale.</p> <p><strong>Avv. Dr. Gianmaria Mosca</strong></p>