<h4><strong>Premessa</strong></h4> <p>Sempre più spesso ci contattano dei condomini di una proprietà per piani che sono alle prese con dei vicini che causano rumori molesti o che assumono dei comportamenti o degli atteggiamenti che rendono difficile la convivenza all’interno dello stabile. Queste dinamiche, evidentemente, si ripercuotono sulla buona coesistenza tra vicini ma coinvolgono anche il proprietario del bene locato il cui inquilino causa evidenti disagi agli altri condomini.<br />Cosa può quindi fare il vicino in questi casi? Deve tollerare per forza il comportamento di un condomino o un inquilino irrispettoso? Mentre il locatore, il cui inquilino causa disagi agli altri condomini, cosa può fare a sua volta?</p> <h4><br /><strong>I rapporti di vicinato secondo l’art. 684 CC</strong></h4> <p>L’art. 684 CC prevede che ognuno che usufruisce della sua proprietà deve astenersi da ogni eccesso che rechi pregiudizio al proprio vicino; sono vietate in particolare le immissioni “eccessive” e meglio le immissioni che hanno un effetto dannoso ed eccedono i limiti della tolleranza che i vicini devono reciprocamente avere per una convivenza armoniosa. Fra queste immissioni rientrano ad esempio l’inquinamento dell’aria, il fumo, i rumori eccessivi, i cattivi odori ecc.<br />Queste immissioni, che causano un danno ai vicini e non sono in alcun modo giustificate dalla situazione, sono di principio illecite.</p> <h4><br /><strong>Cosa fare contro le immissioni eccessive?</strong></h4> <p>Nel caso in cui vi fossero degli atteggiamenti o dei comportamenti che rendono insopportabile la convivenza all’interno dello stabile, ma anche tra vicini di immobili confinanti, il primo consiglio è quello di cercare una soluzione bonale al problema e parlare direttamente con la persona che disturba la convivenza. <br />Qualora la discussione non dovesse portare ai risultati sperati, si aprono poi le porte delle vie legali. <br />Sulla base dell’art. 679 CC, il vicino disturbato dalle immissioni eccessive ha la scelta se agire nei confronti dell’inquilino molesto o invece, fondandosi sulla responsabilità del proprietario del bene per i danni cagionati dal proprio inquilino, nei confronti del locatore stesso. <br />La citata disposizione prevede che il vicino disturbato possa chiedere: (1) la cessazione della molestia, (2) un provvedimento preventivo contro il danno temuto e (3) il risarcimento del danno. Per quest’ultima ipotesi, il vicino che introduce l’azione contro la persona che disturba la quiete deve provare di aver subito un danno come ad esempio delle macchie oleose sul pavimento del balcone dovute alla grigliata che il vicino ha effettuato nel proprio balcone sovrastante e che sono gocciolate di sotto macchiando visibilmente il pavimento.  <br />Pertanto sulla base dell’art. 679 CC, esistono due tipi di azioni legali che possono essere intraprese. La <u>prima azione</u> serve per difendere il proprio diritto e ha lo scopo di far <em>cessare la violazione</em>, e meglio ripristinare la situazione iniziale, oppure <em>prendere dei provvedimenti preventivi per scongiurare il pericolo futuro</em>. La <u>seconda azione</u> invece ha quale scopo quello di ottenere il <em>risarcimento del danno subito</em>.</p> <h4><br /><strong>Come procedere in concreto?</strong></h4> <p>Come primo atto, benché non previsto dalla legge, è sempre consigliato diffidare il vicino che rende problematica la convivenza tramite una lettera formale. La lettera, indirizzata al vicino molesto, deve espressamente indicare quale suo comportamento o atteggiamento rende difficile la convivenza all’interno dello stabile o al vicino. Inoltre nella stessa deve essere formulata espressamente la richiesta di cessazione di tale disturbo ed eventualmente il risarcimento del danno. Nell’ipotesi invece che la molestia non si sia ancora palesata, nella lettera è necessario richiedere al vicino di astenersi dall’adottare un comportamento disturbante. È poi consigliato inviare anche una seconda lettera, ma all’attenzione del proprietario del bene, qualora proprietario e vicino disturbante non coincidessero in un'unica persona. Con questa lettera il proprietario sarà informato del comportamento tenuto dal proprio inquilino e gli verrà chiesto di intervenire per scongiurare la violazione in atto, o la futura violazione, riportando all’ordine il proprio inquilino.   <br />Nel caso in cui una semplice diffida non facesse desistere il disturbatore dal proprio comportamento, sarà necessario adire le vie legali e introdurre una causa davanti al Giudice. Sia per l’azione di cessazione della violazione, sia per l’azione di prevenzione, il giudice competente è quello del luogo in cui il fondo è intavolato nel Registro fondiario (art. 29 cpv. 1 lett. a CPC<span>)</span>. Queste due azioni non si prescrivono, ed è quindi possibile agire in giustizia in ogni tempo. È però riservato il caso in cui il vicino abbia tollerato l’immissione eccessiva per lungo tempo senza mai reclamare: domandando improvvisamente la soppressione della violazione egli commetterebbe un abuso di diritto. Per l’azione di risarcimento del danno, il Giudice competente è quello del domicilio o della sede del danneggiato o del convenuto, oppure il giudice del luogo dell’atto e dell’evento (art. 36 CPC). Quest’ultima azione si prescrive in tre anni dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del danno e della persona responsabile (art. 60 CO), ma in ogni caso in dieci anni dal giorno in cui il fatto dannoso è stato commesso o è cessato.<br />Prima di adire le vie legali, è opportuno riflettere sulla necessità di una tale azione e dei costi non indifferenti che essa potrebbe generare.</p> <h4><br /><strong>Il dovere di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini </strong><strong>secondo l’art. 257f CO</strong></h4> <p>Conformemente all’art. 257f CO, il locatore può agire nei confronti del proprio inquilino che con il suo comportamento non rispetta il contratto di locazione. Dopo un’apposita diffida rimasta senza riscontro, il proprietario ha la possibilità di disdire in maniera anticipata il rapporto contrattuale. Per approfondire il tema della disdetta anticipata ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, si rinvia al <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/art-257f-cpv-2-3-e-4-co-la-disdetta-straordinaria-in-caso-di-violazione-del-dovere-di-diligenza-e-di-riguardo-nei-confronti-dei-vicini" target="_blank">contributo dell’avv. Amanda Stojkova apparso sulla nostra rivista Economia Fondiaria no. 5/2019</a> (consultabile anche al seguente link: https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/art-257f-cpv-2-3-e-4-co-la-disdetta-straordinaria-in-caso-di-violazione-del-dovere-di-diligenza-e-di-riguardo-nei-confronti-dei-vicini).</p> <h4><strong><br />Le relazioni fra i condomini danneggiati e il condomino locatore</strong></h4> <p>Qualora il problema arrecato dal vicino molesto fosse comune a diversi condomini e la vita ordinaria fosse divenuta fastidiosa, essi potrebbero adottare delle misure nei confronti del proprietario che non si è adoperato per migliorare la situazione di vita comune dovuta al disturbo del suo inquilino. <br />Per la risoluzione del conflitto, i condomini danneggiati devono sollecitare il condomino locatore a rispettare il regolamento d’uso dell’ente locato e la legge.<br />Qualora i solleciti fossero rimasti senza effetto, il rispetto del regolamento è garantito dalle azioni di difesa; in particolare dalle azioni derivanti dal diritto della proprietà: l’azione di rivendicazione e negatoria (art. 641 cpv. 2 CC) e del possesso (art. 927 segg.  CC). Queste azioni hanno quale scopo costringere un membro della comunione dei comproprietari a utilizzare le parti comuni ed esclusive dell’ente locato in conformità al regolamento d’uso. Per approfondire il tema del rispetto del regolamento d’uso si rimanda al <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/il-rispetto-del-regolamento-d-uso-e-d-amministrazione-nella-proprieta-per-piani" target="_blank">contributo dell’avv. Elisabeth Britt apparso nella nostra rivista Economia Fondiaria no. 2/2024</a>.<br />Infine, come <em>ultima ratio</em>, ed esclusivamente nei casi molto gravi, l’art. 649b CC prevede la possibilità dell’esclusione dalla comunità dei proprietari di un singolo condomino. Per approfondire il tema si rimanda al <a rel="noopener" href="/it/attualita-e-info-giuridiche/info-giuridiche-e-politiche/l-esclusione-di-un-condomino-dalla-comunione-dei-comproprietari" target="_blank">contributo dell’avv. Amanda Stojkova apparso nella nostra rivista Economia Fondiaria no. 2/2021</a>.</p> <p><br /><em><strong>Avv. Alice Rossi</strong></em></p>

<p>In una sentenza in lingua italiana dello scorso anno (5A_100/2020, del 15 agosto 2023) il Tribunale federale si è confrontato con un quesito giuridico a lungo rimasto senza risposta: la modifica delle maggioranze per l’adozione delle decisioni assembleari previste dalla legge nell’ambito della proprietà per piani.</p> <p>È innanzitutto utile ricordare che le norme che regolano la proprietà per piani (art. 712a-712t del Codice civile) prevedono tre tipi di maggioranze, ognuna delle quali applicabile a decisioni ben precise che la Comunione dei comproprietari è chiamata a prendere.</p> <p>Per riassumere in <u>modo molto generale</u> si tratta di:</p> <ul> <li><strong>Maggioranza semplice</strong>: richiesta è la maggioranza delle teste dei condomini presenti in assemblea o rappresentati. Esempi di votazione a maggioranza semplice sono la nomina e la revoca dell’amministrazione, l’approvazione dei conti e l’approvazione del verbale dell’assemblea precedente;<br /><br /></li> <li><strong>Maggioranza qualificata: </strong>richiesta è la maggioranza dei condomini presenti o rappresentati in assemblea, che rappresentano al contempo più di metà del valore della cosa (millesimi). Esempio di una votazione a maggioranza qualificata è l’approvazione di lavori utili;<br /><br /></li> <li><strong>Unanimità:</strong> richiesto è il voto favorevole di tutti i condomini. La dottrina non è unanime sulla questione se sia necessaria l’unanimità di tutti i condomini presenti o rappresentati in assemblea, oppure di tutti i condomini facenti parte della comunione dei comproprietari (cfr. Wermelinger, La propriété par étages, 4 ed., n 197 ad art. 712m). Per evitare fraintendimenti in merito si consiglia di chiarire la questione nel regolamento condominiale. Esempio di una votazione unanime è l’approvazione di lavori voluttuari (diretti all’abbellimento e alla comodità).</li> </ul> <p>L’art. 712g CC prevede che per la competenza a fare atti di amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà (cpv. 1), e che a tali norme possa venir derogato mediante decisione unanime dei condomini (cpv. 2). Per altre questioni il regolamento può venir modificato a maggioranza qualificata (cpv. 3).<br /><br />La questione a sapere <u>in che misura una maggioranza prevista dalla legge possa venir inasprita</u>, è rimasta per lungo tempo irrisolta. Proprio su questa questione si è chinato il Tribunale federale nella sentenza citata.</p> <p><strong>I. Fattispecie<br /></strong>All’interno del Condominio B, costituito negli anni ’70 e composto da 37 unità di PPP, erano da tempo sorte delle contestazioni circa la ripartizione degli oneri e delle spese comuni. L’art. 16 del Regolamento condominiale riprendeva la regola di cui all’art. 712h cpv. 1 CC, secondo la quale i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote.</p> <p>Nel settembre del 2013 ha avuto luogo un’assemblea generale ordinaria, avente all’ordine del giorno – fra le altre trattande – una proposta di modifica proprio dell’art. 16 del regolamento condominiale, proposta dal condomino A. <strong>La convocazione precisava che una tale modifica necessitava di una maggioranza di 2/3 dei voti dei condomini (senza considerazione alcuna delle quote), come espressamente previsto dall’articolo 29 del Regolamento</strong>. Avendo raccolto unicamente 17 voti favorevoli (per un valore di 616/1000) e 16 contrari, la modifica del regolamento è stata respinta, non avendo ottenuto la maggioranza richiesta di 2/3.</p> <p>In condomino A ha impugnato la delibera entro il canonico termine di 30 giorni davanti alle autorità. Fallito il tentativo di conciliazione, egli ha convenuto la Comunione dei comproprietari, con lo scopo di far accertare giudizialmente che la modifica del regolamento era stata validamente approvata in conformità con quanto previsto dall’art. 712g cpv. 3 CC (magg. qualificata).</p> <p>In buona sostanza si trattava di accertare, che determinante per la votazione fosse la maggioranza qualificata prevista dalla legge, e non la maggioranza più restrittiva di 2/3 prevista dal Regolamento condominiale.</p> <p>La Pretura di Locarno-Campagna ha accolto la Petizione, mentre la I^a Camera civile del Tribunale d’appello del Cantone Ticino l’ha respinta, accogliendo l’appello promosso dalla Comunione dei comproprietari.</p> <p><strong class="default">II. Considerandi<br /></strong>L’Alta Corte, chiamata a chinarsi sulla questione delle maggioranze, ha dapprima ricordato che in una sentenza precedente, risalente al 2004, il TF aveva lasciato aperta la questione della compatibilità con l’art. 712g cpv. 3 CC di un regolamento che prevedeva l’unanimità per ogni sua modifica. Nuovamente nel 2014 il TF aveva lasciato aperta una questione analoga, relativa a una norma a regolamento condominiale che richiedeva l’unanimità per la modifica di diritti d’uso preclusivi.</p> <p>In linea di principio i Giudici dell’alta corte hanno ricordato come la maggioranza qualificata, dunque maggioranza delle teste e dei millesimi, abbia in origine una funzione di tutela: il suo scopo è quello di evitare che un singolo condomino o un piccolo numero di essi, che rappresenta la maggioranza del valore della cosa, possa imporre una modifica del regolamento ai restanti condomini e viceversa (Messaggio del 7 dicembre 1962, FF 1962 II pag. 1840).</p> <p>La dottrina in materia di modifica della maggioranza richiesta per una modifica del regolamento condominiale, segnatamente per quanto riguarda la possibilità a regolamento di prevedere una maggioranza più severa rispetto all’art. 712g cpv. 3 CC, non è unanime. Una parte della dottrina ritiene che un inasprimento generale della maggioranza qualificata prevista dalla legge non debba essere possibile (cfr. Wermelinger, la propriété par étages, n. 40 ad art. 712g).</p> <p>Un'altra parte della dottrina ritiene invece che un inasprimento dei requisiti di maggioranza debba essere ammesso, ma solamente entro certi limiti.</p> <p>Nelle sue conclusioni il Tribunale federale ha sottolineato come dalla dottrina, seppur divisa e di opinioni discordanti, e dal Messaggio del Consiglio federale emergano sostanzialmente due preoccupazioni comuni:</p> <ol> <li>il requisito di maggioranza richiesto per una modifica del regolamento deve da un lato tutelare i comproprietari minoritari dalla facile imposizione di modifiche regolamentari e</li> <li>dall’altro deve evitare che un singolo comproprietario - o una minoranza dei comproprietari - possa di fatto bloccare qualsiasi modifica del regolamento, poiché contrario al senso dell’art. 712g cpv. 3 (diritto di ciascun comproprietario di chiedere che venga adottato o modificato un regolamento).</li> </ol> <p><strong>III. Conclusione<br /></strong>Preso atto di questi due “principi cardine”, i Giudici dell’Alta corte hanno ritenuto che non sia giustificato negare la possibilità di prevedere un’esigenza più severa, anche di carattere generale, rispetto alle esigenze previste dal Codice Civile, fintanto che i due principi sopra elencati siano rispettati. <u>Una maggioranza di 2/3 o 3/5 va dunque considerata come ammissibile, non invece l’unanimità</u>.</p> <p>Applicando questi principi al caso concreto, Il TF ha ritenuto che l’art. 29 del regolamento condominiale, che prevede una maggioranza di 2/3 per ogni modifica del regolamento, è da ritenersi valida, rientrando per l’appunto nei limiti esposti poc’anzi.</p> <p>Tale maggioranza non ostacola di fatto “<em>la gestione e l’evoluzione dell’ordinamento comunitario</em>”. I Giudici ritengono che un inasprimento di una maggioranza sarebbe semmai proprio nell’interesse dei comproprietari minoritari.</p> <p>Preso atto della ripartizione delle quote nel condominio in questione - di cui il ricorrente detiene 330/1000, mentre gli altri condomini quote che vanno dagli 8/1000 ai 39/1000 – nemmeno si può ragionevolmente ritenere che la maggioranza modificata permetta a un singolo condomino o a dei condomini minoritari di imporre unilateralmente delle modifiche al regolamento.</p> <p>Il Tribunale federale ha pertanto confermato come valido il presupposto di 2/3 per l’approvazione della modifica del regolamento e respinto il ricorso.</p> <p>In definitiva, dalle conclusioni del TF, si può dedurre che una maggioranza più severa rispetto alla legge è di principio permessa, ma non senza limitazioni. Prevedere l’unanimità per ogni modifica del regolamento non dovrebbe difatti essere ammissibile.</p> <p><br /><em><strong>Avv. Daniele Nater</strong></em></p>

<p>L’ipoteca legale dell’art. 712i CC permette di far realizzare la quota condominiale del condomino in mora con il pagamento delle spese comuni, conferendo così alla comunione dei comproprietari una garanzia tramite il valore di realizzazione (forzata) dell’unità condominiale del comproprietario moroso. In effetti, ai sensi dell’art. 712h cpv. 1 CC, i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni ed alle spese dell’amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote, oppure secondo un’altra chiave di riparto prevista dal regolamento d’uso e d’amministrazione. Qualora non dovessero ottemperare a tale obbligo, i comproprietari sarebbero ritenuti in mora e suscettibili di essere oggetto di procedure legali volte all’incasso delle spese comuni.<br /><br />Senza voler ora entrare nel merito della procedura dell’iscrizione dell’ipoteca legale giusta l’art. 712i CC, poiché tema già esaustivamente trattato nel contributo “<em>Condomini morosi: come difendersi?</em>” apparso nel numero di Economia Fondiaria 6/2013, nel presente articolo ci soffermeremo sulla controversia relativa a quali siano i contributi che la stessa può garantire. La legge prevede infatti che solo “<strong><em>i contributi decorsi negli ultimi tre anni</em></strong>” possano essere garantiti tramite tale istituto. Tuttavia, non vi è chiarezza di sapere se unicamente i contributi scaduti negli ultimi tre anni d'esercizio (e non quelli dell'anno corrente) diano diritto all’iscrizione di un'ipoteca legale oppure se si possa tenere conto anche degli acconti spese – già scaduti - ma dell’esercizio contabile ancora in corso.<br /><br />Per potere esaminare la questione vanno però fatte le seguenti premesse.<br /><br />Solitamente, la pratica più diffusa è che i condomini versino degli acconti – calcolati sulla base del preventivo annualmente approvato in sede assembleare – entro delle precise scadenze, stabilite nel regolamento condominiale oppure decise in assemblea dalla maggioranza dei comproprietari. <strong>Sarà l’approvazione del preventivo, rispettivamente dell’entità degli acconti e delle scadenze di pagamento, a determinare dunque l’esigibilità di ogni credito</strong> e da quando il comproprietario è in mora. <br /> <br />Vi sono poi i casi di pagamenti ulteriori a copertura di spese comuni non coperte dagli acconti prestabiliti, necessari poiché, per esempio, la comunione dei comproprietari non dispone di liquidità: ogni spesa condominiale effettuata in conformità alla legge, al regolamento o a una decisione assembleare fa nascere un credito della comunione dei comproprietari verso ogni singolo condomino. Quando i contributi sono percepiti tramite pagamento ulteriore, <strong>il credito della comunione dei comproprietari verso i singoli condomini diventa esigibile a partire da quando lo diventa, per i terzi, verso la comunione dei comproprietari.</strong> A partire da quest’ultimo momento il condomino può dunque essere messo in mora.<br /><br />Come primo passo, andrà notificato un richiamo informale fissando un termine entro il quale pagare. Successivamente, nel caso in cui il richiamo non avesse sortito alcun effetto, andrà inviata una diffida scritta, possibilmente per raccomandata (per questioni di prova), ed impartendo un ultimo termine di pagamento, con l’avvertimento che se non dovesse venire effettuato il versamento si adiranno le vie legali pertinenti, tra cui vi è – per l’appunto – l’iscrizione di un’ipoteca legale sulla sua quota (art. 712i CC).<br /><br />Secondo <strong>la maggior parte degli autori, l'ipoteca legale dell'art. 712i cpv. 1 CC garantisce i contributi relativi agli esercizi contabili dell'ultimo triennio, e non quelli dell'esercizio corrente, </strong>ciò anche per quanto attiene agli acconti o ad altri pagamenti. Per gli acconti, per tali autori è determinante l'esercizio contabile e non l'anno civile, né la loro esigibilità è perciò determinante.<br /><br />Per <strong>una minoranza di autori, invece, l'ipoteca legale può essere chiesta anche per debiti dell'esercizio contabile corrente, essendo sufficiente la loro esigibilità,</strong> ciò poiché in caso contrario le pretese di terzi contro la comproprietà non sarebbero coperti una volta esigibili, ma lo sarebbero solo dalla fine dell'anno contabile a cui si riferiscono, che potrebbe avvenire anche dopo diversi mesi. A mente di tali autori, l'iscrizione di un'ipoteca legale per contributi scaduti può quindi essere chiesta anche prima che l'esercizio contabile dell'anno corrente sia giunto a termine, anche per gli acconti delle spese comuni già scaduti. <br /><br /><strong>Anche la Camera dei reclami civili del Tribunale d'appello, in una sentenza del 2 aprile 2019 (inc. 16.2017.12), ha privilegiato tale seconda corrente</strong> senza escludere però che possa ritenersi conforme al diritto anche l'opinione contraria (consid. 6c). La Camera ha altresì osservato come né la legge, né il messaggio del Consiglio federale (FF 1962 II 1498), accennino al periodo contabile, ma si limitino a precisare che l'ipoteca legale garantisce i contributi dovuti per gli ultimi tre anni. Inoltre, considerato che con l'altra soluzione l'iscrizione di un'ipoteca legale può essere chiesta fino a un anno dopo la fine del terzo esercizio contabile, rientra nell'interesse della comunione dei comproprietari di procedere all'iscrizione dell'ipoteca legale per i contributi dalla loro scadenza ed esigibilità. In caso contrario, oltre a creare problemi per la gestione corrente del condominio, la dilazione temporale farebbe insorgere incertezze giuridiche in caso di vendita di un'unità. Ciò appare contrario allo scopo dell'istituto, che per finire, è quello di garantire i crediti della comunione, oltre che di quelli di eventuali creditori dei comproprietari.<br /><br />Visto quanto precede, a mente di chi scrive, e tenuto conto del fatto che il Tribunale federale non si è ancora espresso in merito, in Ticino potrebbe valere la pena seguire il secondo approccio alla questione, ovvero ritenere che l’ipoteca legale possa garantire anche gli acconti già scaduti dell’anno contabile corrente, ciò che proteggerebbe maggiormente sia la comunione dei comproprietari, sia i creditori terzi.<br /><br /></p> <p><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em></p>

<p>Gli artt. 712m segg. CC regolano l’ordinamento della comunione dei comproprietari per piani. L’ordinamento è essenziale poiché indica il funzionamento e il potere di rappresentanza della comunione dei comproprietari.</p> <p>I proprietari per piani godono di grande libertà nell’organizzare la comunione dei comproprietari, la quale può essere composta dei seguenti elementi costitutivi:<br /><br />- <strong>l’assemblea dei comproprietari</strong>, la quale costituisce un elemento costitutivo necessario e rappresenta il potere supremo della comunione dei comproprietari;<br />- <strong>l’amministratore</strong>, il quale invece costituisce una figura legalmente facoltativa (per maggiori approfondimenti si rinvia all’articolo comparso sulla rivista EF n. 3/2017 sul tema)<br />- <strong>il comitato o il delegato</strong>, i quali non sono legalmente imposti e pertanto sono facoltativi; <br />- altre <strong>figure facoltative</strong> per le quali la legge non impone la nomina (p.es. gruppi di lavoro o commissioni permanenti).</p> <p>Nel presente articolo approfondiremo le figure poco conosciute del comitato e del delegato, quest’ultimo anche raramente utilizzato, esponendo le principali informazioni riguardo alla loro nomina, le loro competenze all’interno della proprietà per piani.   <br /><br /><strong>I. Definizione<br /></strong>La legge prevede la possibilità per l’assemblea dei comproprietari di dotarsi di un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quello di consigliare l’amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all’assemblea a questo riguardo (art. 712m cpv. 1 n. 3 CC). Il comitato e il delegato sono organi, come detto, che non sono imposti dalla legge e sono pertanto facoltativi, ed in quanto tali, né i comproprietari per pani, né i terzi hanno il diritto di esigerne la nomina, sempreché il regolamento di amministrazione ed uso o l’atto costitutivo non prevedono altrimenti.</p> <p>Queste due figure, se nominate, svolgono essenzialmente le stesse funzioni e godono delle medesime competenze. Si distinguono unicamente nella loro composizione: il comitato è composto da due o più comproprietari che possono essere affiancati anche da terze persone non facenti parte della comunione dei comproprietari, mentre il delegato è necessariamente un comproprietario (condomino) e svolge la sua funzione singolarmente.</p> <p>Molto spesso il comitato o il delegato fungono da intermediario tra l’assemblea dei comproprietari e l’amministratore. La presenza di un comitato può risultare necessaria in particolare nelle proprietà per piani di grandi dimensioni, nelle quali i contatti personali diretti tra amministratore e condomini sono rari.  Nelle proprietà per piani situate in regioni turistiche, le cui unità sono detenute per la maggioranza da proprietari che abitano fuori cantone e non sono presenti tutto l’anno, può essere utile nominare un delegato tra i proprietari che risiedono nel condominio tutto l’anno.</p> <p><strong>II. Nomina <br /></strong>Comitato e delegato vengono nominati dall’assemblea dei comproprietari con delibera a maggioranza semplice, salvo se l’atto costitutivo o il regolamento per l’amministrazione e l’uso prevedono altrimenti.</p> <p>La legge non prevede requisiti e/o condizioni per essere nominato membro del comitato o come delegato della comunione dei comproprietari per piani. La nomina dei membri del comitato dipenderà essenzialmente dallo scopo che il comitato sarà chiamato a perseguire. Generalmente si preferisce nominare dei comproprietari che risiedono durevolmente nel condominio, che sono al corrente delle questioni/problematiche che affliggono il condominio, e che possibilmente dispongono di competenze specifiche. Non é tuttavia vietato nominare terze persone non facenti parte della comunione dei comproprietari che dispongano di qualità e competenze specifiche utili alla realizzazione dello scopo per il quale il comitato è stato istituito. Per esempio, per un comitato previsto con lo scopo di supervisionare e accompagnare dei lavori di costruzione votati dall’assemblea (cosiddetto comitato di costruzione) può essere nominata, oltre ai comproprietari, una figura come un architetto che possa consigliare e affiancare i condomini in questo compito.</p> <p>Secondo la dottrina maggioritaria l’amministratore non può essere nominato membro del comitato e simultaneamente essere designato come delegato poiché le due funzioni si escludono a vicenda. <br /><br /><strong>III. Compiti e funzioni <br /></strong>Essendo due figure facoltative, come già anticipato, la legge si limita a prevedere in maniera non esaustiva, solo alcuni esempi delle funzioni che possono essere svolte dal comitato o dal delegato quali per esempio consigliare l’amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all’assemblea a questo riguardo (art. 712m cpv. 1 n. 3 CC).</p> <p>La definizione dei ruoli di questi due attori spetta al potere supremo della proprietà per piani ovvero all’assemblea dei comproprietari la quale gode di ampia liberta nel conferimento dei poteri. Al momento della nomina è fondamentale che l’assemblea si preoccupi di <strong>definire chiaramente l’organizzazione interna di queste due figure</strong>, rispettivamente delimitarne il campo di azione e prevederne la durata, concretizzando le loro funzioni in un contratto (che di norma sarà un mandato).</p> <p>Comitato e/o delegato possono vedersi attribuire delle competenze decisionali o assumere delle funzioni di controllo o di mediazione, qui di seguito si riportano alcuni esempi delle attività che possono svolgere questi due attori:<br /><br />- introdurre un nuovo ordinamento della casa;<br />- formulare proposte per l’introduzione di un nuovo regolamento d’uso e d’amministrazione;<br />- agire quale rappresentante dell’amministratore (in caso di assenza); <br />- agire quale mediatore in caso di conflitti all’interno della proprietà per piani; <br />- verificare i conti della proprietà per piani.</p> <p>Nel caso in cui l’assemblea dei comproprietari abbia rinunciato a nominare un amministratore, il comitato o il delegato possono anche essere chiamati ad assumere tutti i compiti che normalmente incomberebbero all’amministratore. <br /><br /><strong>IV. Revoca<br /></strong>I membri del comitato e il delegato sono legati alla comunione dei comproprietari per piani da un atto di nomina e da un contratto.</p> <p>Indipendentemente dalle condizioni poste dal contratto (se previsto), la revoca del comitato o del delegato può essere richiesta in ogni tempo dall’assemblea dei comproprietari (art. 712r cpv. 1 CC per analogia). Anche i membri del comitato e il delegato dispongono del diritto di dimissionare in ogni momento, fatta salva l’azione di risarcimento. <br /><strong><br />V. Altri elementi organizzativi <br /></strong>La legge non prevede altri elementi organizzativi di una comunione di comproprietari per piani, tuttavia ciò non preclude all’assemblea dei comproprietari di istituire liberamente altre figure organizzative all’interno della proprietà per piani. <br />Possono infatti essere nominate delle delegazioni permanenti o <em>ad hoc</em>, dei gruppi di lavoro a seconda del bisogno o dello scopo perseguito. Tali figure possono essere nominate indipendentemente dalla presenza di un comitato o di un delegato all’interno della proprietà per piani.</p> <p>Ritenuto che si tratta di elementi per i quali la legge non prevede alcunché, i principi indicati nei punti precedenti relativi alla nomina, la revoca ed alle competenze si applicano per analogia. Spetta in ogni caso all’assemblea dei comproprietari prevedere precisamente la loro funzione.<br /><br /></p> <p><em><strong>Avv. Elisabeth Britt</strong></em></p>

<p>Innanzitutto, va rilevato che – secondo consolidata dottrina - il comproprietario beneficia dei cosiddetti diritti di partecipazione e di altri diritti protettivi (<em>Mitwirkungs- und Schutzrechten</em>) che gli permettono di formare ed esprime la propria opinione. Tali diritti possono essere distinti come segue:</p> <ul> <li class="default">Diritto di essere convocati all’assemblea;</li> <li class="default">Diritto di partecipare e di essere rappresentati;</li> <li class="default">Diritto di fare proposte/proporre trattande;</li> <li class="default">Diritto di discutere/dibattere;</li> <li class="default"><u>Diritto di accesso e di visione di documenti relativi al condominio e il diritto di informazione in merito ai fatti riguardanti il condominio</u>;<br />Diritto di voto;</li> <li class="default">Diritto di contestazione.</li> </ul> <p>Alla luce dell’importanza della salvaguardia dei diritti <strong>di partecipazione del singolo condomino</strong>, che fanno parte dei suoi <strong>diritti fondamentali quale comproprietario</strong>, si impone la necessità di garantire – tra gli altri - un diritto di consultazione affinché abbia la facoltà di essere informato sugli affari della proprietà per piani e possa in definitiva <strong>partecipare alle assemblee con cognizione di causa</strong>.<br /><br />Il diritto a consultare gli atti è di conseguenza <strong>indipendente dall’esistenza di un comitato o di un organo di revisione, spettando specificatamente al singolo</strong>. Una soluzione differente costituirebbe una violazione dei diritti del condomino e, in determinati casi, anche una violazione del diritto delle minoranze in seno alla comunità dei comproprietari.<br /><br />Il diritto di informazione consiste in particolare nell’<strong>accesso a documenti amministrativi riguardanti il condominio, ossia visionare i verbali delle assemblee, il regolamento condominiale, il regolamento della casa e altri accordi</strong>.<br /><br />Questo diritto di accesso alla documentazione <strong>si estende anche, e soprattutto, alla contabilità</strong>, in generale alla documentazione connessa ai conti poiché il singolo comproprietario ha il diritto di comprendere quali sono i costi del condominio e come essi sono stati ripartiti dall’amministratore sui vari condomini. Infatti, senza questa documentazione egli non potrebbe approvare i conti con cognizione di causa. <br /><br />Inoltre, il condomino - per poter formare la propria opinione e per poterla esprimere - deve essere a conoscenza delle trattande e, per tale motivo, è imperativo che egli riceva un <strong>ordine del giorno preciso e puntuale</strong>. Si ricorda, per scrupolo, che le trattande per poter essere votate, devono imperativamente essere inserite all’ordine del giorno, non essendo possibile votare su questioni che sono inserite nelle eventuali. Le decisioni prese senza essere state inserite nell’ordine del giorno sono annullabili entro 30 giorni.<br />Proprio grazie all’ordine del giorno, il condomino attento potrà organizzarsi, informarsi e richiedere il materiale utile per poter votare giudiziosamente.<br /><br /><strong>Generalmente, l’obbligo di informazione fa parte dei compiti dell’amministratore</strong>: egli deve informare i condomini in merito a tutto quanto riguarda il condominio; questa incombenza rientra nei cosiddetti “compiti interni dell’amministratore” (che si distinguono dai “compiti esterni”, ossia le relazioni che l’amministrazione ha con i terzi).<br /><br />Il diritto di accesso e di informazione è, tuttavia, <strong>limitato dal divieto di comportamenti abusivi.</strong> L'amministratore può opporsi alle richieste moleste: tale diritto non può infatti tradursi in un’illecita interferenza nell’attività dell’amministrazione, che peraltro compete unicamente alla comunità dei comproprietari, in applicazione di quanto previsto dall’art. 712m cpv. 1 cifra 2 CC.<br /><strong><br /></strong>Di principio e salvo diversa disposizione regolamentare, il diritto di accesso alla documentazione <strong>si esercita presso la sede dell’amministrazione</strong> e il richiedente deve indicare in anticipo e con precisione quali sono i documenti che vorrebbe esaminare. Inoltre, l’amministratore non può essere obbligato – salvo diversi accordi – a copiare i documenti a sue spese, ma sarà se del caso il comproprietario che potrà procedervi versando un’indennità all’amministrazione.<br /><br /><em><strong>Avv. Amanda Stojkova<br /></strong></em> <br /><br /><em>Fonti:<br /></em>Arthur Meier-Hayoz,<em> Berner Kommentar Das Stockwerkeigentum Art. 712a-712t ZGB, </em>2. ed., nr. 88 ad art. 712m<em>;<br /></em>Kurt Müller<em>, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, </em>p. 97<em><br /></em>Monika Sommer<em>, Stockwerkeigentum, </em>2016, pp. 199 e 200<em>;<br /></em>Amedeo Wermelinger<em>, in: Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, Das Stockwerkeigentum Art. 712a – 712t ZGB, 2010, </em>nr. 49 ad art. 712m.<em><br /><br /></em></p>

<h3><strong><br />A. Introduzione</strong></h3> <p>Benché non si tratti di una figura che la regolamentazione impone, sono rare le proprietà per piani che non procedano alla nomina di un amministratore. Quest’ultimo è generalmente nominato dall’assemblea dei condomini attraverso una delibera presa alla maggioranza semplice. Non è tuttavia escluso che la nomina sia effettuata dal giudice che può effettivamente intervenire qualora un condomino o un terzo interessato (come il creditore pignoratizio e l’assicuratore) lo richiedano e dopo che l’assemblea dei comproprietari si sia chinata sulla nomina dell’amministratore senza accordarsi (art. 712q CC).</p> <p>L’amministratore è un elemento costitutivo della comunione – una sorta di organo esecutivo – al quale sono generalmente affidati almeno i compiti previsti dagli artt. 712s e 712t CC. Il legame con la comunione è di natura contrattuale. Si tratterà generalmente di un contratto di mandato (artt. 398 segg. CO), benché non si possa escludere, a livello del tutto teorico, la sua qualifica come contratto di lavoro (artt. 319 segg. CO). Se la comunione può creare una tale relazione giuridica con l’amministratore, essa può anche mettervi fine conformemente all’art. 712r cpv. 1 CC.</p> <p>La revoca dell’amministratore può intervenire per decisione assembleare (B.) o, a certe condizioni, per decisione giudiziaria (C.). Indipendentemente da ciò, a partire dalla revoca, ha inizio la liquidazione, nel contesto della quale si pone in particolare la questione delle conseguenze economiche della fine del rapporto contrattuale tra le parti (D.).<br /><br /></p> <h3>B. La revoca assembleare</h3> <p>La revoca assembleare è regolata all’art. 712r cpv. 1 CO secondo il quale "[l]’assemblea dei comproprietari può revocare in ogni tempo l’amministratore, riservata l’azione di risarcimento".</p> <p>L’assemblea dei comproprietari ha il diritto di nominare un amministratore e di concludere con quest’ultimo un contratto di mandato. Ha quindi naturalmente anche il potere di porre fine al contratto sottoscritto con l'amministratore e questo attraverso una decisione dell'assemblea dei comproprietari presa alla <strong>maggioranza semplice</strong>, terminando così automaticamente il rapporto contrattuale.</p> <p>Non è possibile limitare le condizioni di revoca. Pertanto, i requisiti per la maggioranza richiesta non possono essere resi più restrittivi, ad esempio richiedendo una doppia maggioranza. È quindi possibile, senza che ciò sia criticabile, che i requisiti di maggioranza per la nomina dell’amministratore, da un lato, e per la sua revoca, dall'altro, siano diversi.</p> <p>Come detto, il potere di revoca riconosciuto alla comunione non solo è inalienabile, ma non può in nessun modo essere limitato. Ne consegue, in particolare, che la revoca non può essere subordinata all'esistenza di motivi gravi, mentre l'eventuale esistenza di tali motivi è, al contrario, essenziale in caso di revoca giudiziaria (<em>infra</em> C.2.). Le ragioni che hanno giustificato la revoca giocano anche un ruolo nel determinare se e in che misura l'amministratore potrà chiedere e ottenere un’indennità finanziaria dalla comunione che ha revocato il mandato nonostante i termini previsti dal contratto. A proposito di questi ultimi, è essenziale sottolineare che indipendentemente da quanto previsto dal contratto, la revoca dell’amministratore può avvenire in <strong>qualsiasi momento</strong>, senza dunque dover in alcun modo rispettare i termini contrattuali previsti dalle parti, né tantomeno giustificarne le ragioni.</p> <p>Qualora il ruolo di amministratore fosse stato affidato a un condomino, si pone la questione a sapere se quest’ultimo potrà partecipare al voto con il quale l’assemblea deve pronunciarsi in rapporto alla revoca. La risposta sembra dover essere positiva. In effetti, in una sentenza del 2009, il Tribunale federale ha considerato che la <em>nomina</em> di un amministratore costituisce un atto amministrativo interno alla PPP, cosicché un comproprietario può partecipare alla risoluzione che riguarda la sua eventuale nomina quale amministratore, fermo restando che egli non potrà tuttavia partecipare al voto che si esprime sull’eventuale entità del compenso (DTF 134 III 481, consid. 3). Ciò posto, il Tribunale federale ha dunque chiarito che il candidato non si deve astenere dal voto.  Inoltre, poiché non sussiste un motivo di astensione dal voto, il comproprietario può anche votare per i rappresentati che lo hanno delegato. Benché la sentenza si esprima unicamente in rapporto alla nomina, niente lascia dubitare che ciò debba valere anche per il voto relativo alla sua <em>revoca</em>.</p> <p>Qualora invece il ruolo di amministratore fosse stato affidato a una persona esterna al condominio e nella misura in cui l’amministratore fosse presente – di regola in qualità di presidente – all’assemblea condominiale che dovrà pronunciarsi in rapporto alla sua revoca, la prassi vuole che, al momento della discussione e votazione concernente la sua revoca, egli lasci il luogo in cui si sta tenendo l’assemblea per ritornarvi solo in seguito, al fine di prendere conoscenza dell’esito della votazione ed eventualmente concludere l’assemblea.</p> <p>La revoca decisa dall’assemblea prende effetto unicamente a partire dal momento in cui viene comunicata alla persona interessata. In pratica, l'amministratore, che è presente all'assemblea che presiede, viene a conoscenza della revoca direttamente e immediatamente. Altrimenti, la ricezione del verbale, inviata per posta raccomandata, è sufficiente.<br /><br /></p> <h3>C. La revoca giudiziaria</h3> <p>La revoca giudiziaria è regolata all’art. 712r cpv. 2 CO secondo il quale "[s]e, nonostante un grave motivo, l’assemblea nega di revocare l’amministratore, ogni comproprietario può, entro un mese, domandarne la revoca al giudice".</p> <p>In certi casi, non sarà la comunione a decidere della revoca dell’amministratore, ma bensì il <strong>giudice</strong>. Ciò è possibile unicamente attraverso un’<strong>azione di revoca </strong>intentata da uno o più condomini. Va notato che l'azione di revoca richiede che sia stato nominato un amministratore, che quest’ultimo sia ancora in carica, che una decisione di revoca sia stata rifiutata dall'assemblea dei comproprietari e che il contratto non sia già stato disdetto o sia terminato in altro modo (per esempio in seguito alla morte dell’amministratore).</p> <h4>1. Il rifiuto di revocare l’amministratore</h4> <p>Solo quando la comunione dei comproprietari, riunita in assemblea, rifiuta di revocare l'amministratore, <strong>ogni comproprietario</strong>, sostenendo l’esistenza di un valido motivo e comprovandolo, può chiedere al giudice la revoca giudiziaria. Tale diritto, previsto all’art. 712r cpv. 2 CC, non può essere limitato né da un regolamento né da una decisione assembleare successiva.</p> <p>Ne consegue che la prima condizione per adire il giudice civile è l'indicazione, all'ordine del giorno, della richiesta di revoca dell'amministratore, seguita dalla <strong>decisione formale dell'assemblea di rifiuto della revoca</strong>. Delle indicazioni quali "chi sarà l’amministratore nel 2021? "o "nomina dell’amministratore" o, ancora, "rielezione dell’amministratore", non sono sufficienti. Infatti, la revoca giudiziaria dell'amministratore è possibile unicamente per un motivo grave; la trattanda deve dunque chiaramente permettere ai condomini di esprimersi sull’esistenza di un grave motivo di revoca; solo in questo modo, sarà possibile al comproprietario interessato sostenere validamente davanti al giudice che, nonostante le circostanze, l’assemblea ha rifiutato di procedere alla revoca. L’indicazione dovrà dunque portare chiaramente sulla <strong>"revoca dell’amministratore"</strong>.</p> <p>Come l'azione di annullamento di una decisione dell'assemblea che non è conforme alla legge o al regolamento, l'azione di revoca può essere intentata unicamente dal <strong>comproprietario che ha votato a favore della revoca in occasione  dell’assemblea</strong>. Lo stesso vale per un comproprietario debitamente rappresentato da un rappresentante che si è espresso a favore della revoca. Il comproprietario deve inoltre rispettare il termine di <strong>un mese</strong> dal momento in cui l’assemblea ha rifiutato di procedere alla revoca.</p> <h4>2. Il motivo grave</h4> <p>Il motivo grave è la pietra angolare della revoca giudiziaria. Infatti, solo in presenza di un tale motivo, il comproprietario che ha votato a favore della revoca dell’amministratore, potrà validamente adire il giudice civile affinché quest’ultimo lo riconosca e pronunci così la revoca dell’amministratore. Secondo il Tribunale federale, costituisce un grave motivo "qualsiasi evento o comportamento che <strong>incide sul rapporto di fiducia</strong> tra le parti in misura tale da <strong>rendere intollerabile la continuazione del rapporto contrattuale</strong>, secondo le regole della buona fede" (DTF 127 III 559, consid. 3a).</p> <p>Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale e la dottrina prevalente, il motivo grave deve essere <strong>valutato oggettivamente</strong>. Un semplice sentimento soggettivo dell'attore non è decisivo. Secondo una parte della dottrina, tuttavia, ciò non significa che i sentimenti soggettivi del richiedente siano irrilevanti, purché siano particolarmente significativi e oggettivamente comprensibili.</p> <p>Per determinare l'esistenza di un grave motivo, è necessario prendere in considerazione tutte le circostanze del caso concreto. Una lieve violazione dei doveri dell'amministratore non è sufficiente e non risulta dunque atta a fondare la revoca dell’amministratore da parte del giudice. Diverse violazioni minori, che individualmente non sarebbero sufficienti, possono costituire insieme - nel complesso - un grave motivo. In questo caso infatti, il susseguirsi di violazioni contrattuali, come ad esempio di natura organizzativa o contabile, potrebbero permettere al giudice di concludere che abbiano avuto un effetto duraturo sul rapporto di fiducia. <strong>Il rifiuto permanente di adempiere agli obblighi contrattuali</strong> (tenuta della contabilità, dei verbali, realizzazione delle decisioni assembleari, redazione dei rapporti di gestione convenuti tra le parti, ecc.), così come la <strong>violazione grave di un dovere di fedeltà</strong> (la gestione poco scrupolosa dei conti della comunità, la violazione delle decisioni prese dall’assemblea, ecc.) possono costituire un grave motivo. Da notare che il motivo grave non implica necessariamente un comportamento illecito da parte dell’amministratore.</p> <p>Il motivo di revoca, per essere qualificato quale grave, non deve necessariamente riguardare tutti i comproprietari. Un'infrazione abbastanza grave da parte dell'amministratore <strong>nei confronti di un singolo comproprietario</strong> (ad esempio, un furto) può costituire una giusta causa di revoca, anche se il fatto che la condotta riguardi tutti i comproprietari può avere più peso nella valutazione complessiva della situazione. Lo stesso dicasi in rapporto al numero di comproprietari che decidono di adire il giudice civile. È vero che un singolo comproprietario può validamente rivolgersi al giudice affinché questo constati l’esistenza di un motivo grave, ma il fatto che l’azione sia promossa da più comproprietari giocherà un ruolo nella valutazione a cui deve procedere il giudice.</p> <p>I regolamenti amministrativi e d'uso possono contenere esempi di gravi motivi di revoca e possono addirittura contenere una lista dei motivi che, benché non necessariamente gravi, debbano portare alla revoca dell’amministratore e questo senza che una decisione dell’assemblea sia necessaria. Se effettivamente tali documenti contengono una lista di motivi che agli occhi della comunione dovranno essere valutati come gravi, questi potranno senz’altro indirizzare il giudice che non ne sarà tuttavia vincolato.</p> <h4>3. La procedura di revoca giudiziaria dell’amministratore</h4> <p><strong>Solo i comproprietari</strong> hanno la qualità per agire in giustizia. Poiché l'azione è diretta contro una decisione dell'assemblea dei comproprietari, non si può agire (ossia convenire) contro l’amministratore, ma unicamente <strong>contro la comunione dei comproprietari</strong>. L'amministratore non è parte al procedimento, ma può intervenire in qualità di testimone.</p> <p>Trattandosi del<strong> foro</strong>, siccome l'azione di revoca è intentata contro la comunità dei comproprietari, il giudice competente sarà quello del luogo in cui si trova l’immobile (art. 29 cpv. 1 lit. b CPC).</p> <p>Come detto, l'azione di revoca giudiziaria dell'amministratore deve essere avviata <strong>entro un mese dal giorno in cui si è tenuta l’assemblea</strong> che ha rifiutato la revoca dell’amministratore. A parte questa limitazione temporale, il diritto di chiedere la revoca dell’amministratore è di per sé <strong>imprescrittibile</strong> e può essere dunque fatto valere in qualsiasi momento. Il comportamento abusivo è tuttavia riservato. Inoltre, se il comproprietario, prima di adire il giudice, e benché cosciente della situazione, tergiversa e attende per un lungo periodo, egli potrebbe veder respinta la sua domanda. L’ingiustificata attesa potrebbe avere un impatto concreto sul procedimento giudiziario. Infatti, il giudice potrebbe considerare che il rapporto di fiducia non è stato distrutto poiché l'attore ha tollerato la situazione per un lungo periodo di tempo.</p> <p>La sentenza con la quale il giudice accoglie la domanda del comproprietario tesa a  riconoscere l’esistenza di un grave motivo di revoca dell’amministratore sostituisce la decisione di revoca dell'assemblea dei comproprietari. La decisione giudiziaria termina il rapporto contrattuale tra la comunità dei comproprietari e l'amministratore con effetto <em>ex tunc</em>, ossia a partire da quel momento. Un tale effetto presuppone che la sentenza sia passata in giudicato.</p> <p>Come la revoca assembleare, la revoca giudiziaria implica una successiva <strong>liquidazione </strong>della relazione contrattuale tra le parti. Anche se richiesto, il giudice non può tuttavia pronunciarsi sulle conseguenze finanziarie di questa liquidazione. Infatti, l'amministratore non è parte al procedimento. Se le ripercussioni economiche della revoca giudiziaria sono in discussione, si giustificherà un ulteriore procedimento legale tra l'amministratore e la comunione dei comproprietari. Il grave motivo constatato nella procedura di revoca avrà necessariamente un impatto su una possibile richiesta di risarcimento danni avanzata dall’amministratore. Da notare infine che, allorquando il giudice accoglie la domanda del condomino tesa a far constatare il giusto motivo ex art. 712r cpv. 2 CC e a pronunciare la revoca dell’amministratore, egli non può contestualmente nominare un altro amministratore.</p> <p>Contro la sentenza del giudice di prime cure, solo il condomino che l’ha adito e la comunione possono presentare <strong>ricorso</strong>. L'amministratore non ha la legittimazione attiva. Finché il grave motivo di revoca permane, lo stesso amministratore non potrà essere nuovamente nominato.<br /><br /></p> <h3>D. Le possibili conseguenze economiche della revoca dell’amministratore</h3> <p>Come detto, con la revoca dell’amministratore, si apre il <strong>rapporto di liquidazione</strong> del contratto che implica diverse conseguenze.</p> <p>L’amministratore può esigere <strong>il pagamento di tutti i crediti ordinari</strong> che detiene nei confronti della comunione dei comproprietari, quali l’onorario, il salario, le spese, ecc. Al contempo, egli dovrà rendere conto del suo operato e restituire alla comunione tutto ciò che ha acquisito per conto di quest’ultima e riconsegnarle tutti i documenti che ha utilizzato o prodotto nello svolgimento dei suoi compiti, come per esempio i verbali, le fatture, i contratti, i regolamenti, ecc. Generalmente, questi doveri sono indipendenti dal fatto che la comunione non abbia ancora ottemperato ai suoi obblighi economici.</p> <p>Inoltre, l’amministratore è tenuto al <strong>dovere di fedeltà</strong> anche oltre la fine del rapporto contrattuale e ciò implica in particolare che egli dovrà tacere in merito alle conoscenze acquisiste nel quadro dell’esecuzione delle sue mansioni. Tuttavia, a meno che ciò non sia stato convenuto dalle parti, i doveri dell’amministratore non si estendono a tal punto da imporgli un obbligo di istruzione di un eventuale suo successore.</p> <p>Si pone infine la questione più spinosa, quella degli eventuali <strong>danni </strong>che l’amministratore potrebbe far valere nei confronti della comunione che lo ha revocato. Infatti, se è incontestato che la comunione dei comproprietari abbia il potere inalienabile di revocare in qualsiasi momento l’amministratore, ciò non significa che non vi potrebbero essere delle conseguenze economiche. Il più delle volte, il contratto con l’amministratore, da qualificarsi come un contratto di mandato, prevede una certa durata e dei termini di disdetta. Qualora le disposizioni contrattuali e legali fossero rispettate, non ci sarebbe spazio per delle pretese finanziarie fatte valere dall’amministratore revocato.</p> <p>È tuttavia indubbio che la comunione abbia il potere di revocare il contratto senza rispettare le condizioni contrattuali. In certi casi tuttavia, la comunione dovrà risarcire il danno così generato. Dal nostro punto di vista, la comunione ha sempre il <em>potere</em> di disdire il contratto, ma non ne ha sempre il <em>diritto</em>. Solamente qualora ne avesse anche il diritto, ossia in presenza di gravi motivi di revoca (<em>supra</em> C.2.), l’amministratore non potrebbe fondare una pretesa in risarcimento del danno. In caso contrario, la comunione dovrebbe risarcire il danno creato, che si quantifica con il <strong>mancato guadagno</strong> ed eventualmente la somma prevista dalle parti quale <strong>clausola penale</strong>.</p> <p>La posizione della dottrina maggioritaria, così come del Tribunale federale, sembra tuttavia più cauta. Infatti, essi ammettono il diritto dell’amministratore che è stato revocato di domandare e ottenere un indennizzo unicamente nel caso in cui la revoca sia intervenuta in <strong>tempo inopportuno</strong>. In altri termini, egli potrà richiedere il risarcimento del danno qualora abbia preso delle <strong>disposizioni particolari</strong> (per esempio, assunto del personale nell’ottica di impiegarlo nei compiti di amministrazione che gli erano stati assegnati dalla comunione o rinunciato ad altri mandati) <strong>che, vista la revoca con effetto immediato, gli hanno causato un danno finanziario.</strong></p> <p>In quest’ottica, in una sentenza del 1989, il Tribunale federale ha considerato che, poiché la revoca dell’amministratore era intervenuta in tempo inopportuno, quest’ultimo aveva il diritto di ricevere il <strong>10% della somma che la comunione gli avrebbe corrisposto se il contratto avesse preso fine conformemente alle prescrizioni contrattuali </strong>(SJ 1989 521).<br /><br /><br /><strong><em>Dr. iur. Benedetta S. Galetti</em></strong></p>

<p><br /><strong>I. Introduzione<br /><br /></strong>I comproprietari di una comproprietà o di una proprietà per piani si ritrovano a convivere in una sorta di comunione obbligata e non sempre tale convivenza risulta facile. Per convivere pacificamente spesso bisogna trovare dei compromessi, essere disponibili, rispettarsi reciprocamente e rispettare il regolamento condominiale.<br /><br />Tuttavia, non sempre tutti i comproprietari rispettano le regole, alcuni hanno dei comportamenti inappropriati, altri vogliono sempre averla vinta su qualsiasi decisione, e via dicendo. Cosa si può quindi fare in situazioni ormai divenute talmente problematiche da rendere la vita comune insostenibile?<br />A dipendenza della gravità di tali comportamenti si richiamerà l’interessato, chiedendogli di rispettare il regolamento condominiale e/o la legge e se necessario si adotteranno altre misure relativamente “leggere”, come per esempio delle sanzioni. Solo in presenza di perturbazioni inaccettabili della convivenza nel condominio o di ripetuta violazione delle prescrizioni legali e regolamentari entra in considerazione la possibilità dell’esclusione dalla comunità di un singolo condomino, così come previsto dagli articoli 649b e 649c del Codice civile svizzero (CC):</p> <p><em><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/it#book_4/part_1/tit_18/lvl_C/lvl_I/lvl_9"><strong> 9. Esclusione dalla comunione</strong></a><br /><br /></em><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/it#book_4/part_1/tit_18/lvl_C/lvl_I/lvl_9/lvl_a"></a><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/it#book_4/part_1/tit_18/lvl_C/lvl_I/lvl_9/lvl_a"><strong><em> a. Comproprietari</em></strong></a><br /><em><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/it#art_649_b"><strong>Art. 649b</strong></a><br /></em><em><strong>1 </strong>Il comproprietario può essere escluso per sentenza del giudice dalla comunione, se il contegno suo ovvero delle persone cui ha ceduto l’uso della cosa o delle quali è responsabile, violi così gravemente gli obblighi verso tutti gli altri comproprietari o taluni di essi, da non potersi ragionevolmente pretendere che continuino la comunione.<br /></em><em><strong>2</strong> Se i comproprietari sono soltanto due, l’azione spetta a ciascuno di essi; negli altri casi e salvo convenzione contraria, è necessaria l’auto­rizzazione della maggioranza di tutti i comproprietari meno il convenuto.<br /></em><em><strong>3 </strong>Il giudice che pronuncia l’esclusione condanna il convenuto ad alienare la sua quota di comproprietà e, per il caso in cui l’alienazione non sia attuata nel termine fissato, ordina che la quota sia venduta agli incanti pubblici secondo le disposizioni sulla realizzazione forzata degli immobili, eccetto quelle concernenti lo scioglimento della comproprietà.<br /><br /></em><em><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/it#book_4/part_1/tit_18/lvl_C/lvl_I/lvl_9/lvl_b"><strong>b.  Titolari di altri diritti</strong></a><br /></em><em><strong><a href="https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/it#art_649_c">Art. 649c</a></strong><strong> <br /></strong></em><em>Le disposizioni concernenti l’esclusione d’un comproprietario si applicano per analogia all’usufruttuario della quota di comproprietà e al titolare di altri diritti di godimento reali oppure personali annotati nel registro fondiario.</em></p> <p><br /><strong>II. Informazioni generali</strong><br /><strong><br /></strong>L’azione in esclusione ha quale scopo di escludere un comproprietario dalla comunione, condannandolo ad <strong>alienare la sua parte di comproprietà</strong>. <strong>L’azione è aperta sia in caso di comproprietà ordinaria che di proprietà per piani</strong> (ma anche – secondo la dottrina maggioritaria - in caso di comproprietà mobiliare).<br /><br />L’esclusione entra in considerazione come <em>ultima ratio</em>, ossia <strong>ultimo provvedimento</strong>, poiché si tratta di una misura molto incisiva nella posizione giuridica del comproprietario interessato e si giustifica, quindi, solo in presenza di circostanze molto gravi, allorquando tutte le misure meno incisive atte all’eliminazione del comportamento molesto sono rimaste senza esito e il perturbatore è ostinato a proseguire con il suo atteggiamento.<br /><br />Gli artt. 649b e 649c CC sono di natura imperativa: ciò significa che <strong>non si può sopprimere il diritto di domandare l’esclusione di un comproprietario.</strong> Tuttavia, l’atto costitutivo o il regolamento d’uso e di amministrazione possono prevedere che la procedura di esclusione sia facilitata o complicata.<br /><br />L'"alienazione" (cfr. art. 649b cpv. 3 CC) può consistere in una compravendita (se necessario anche agli incanti pubblici), una donazione, una permuta e una vendita privata all’asta; se il comproprietario è una persona morale, entra in considerazione anche un trasferimento delle azioni.<br />Il termine fissato dal giudice per l’alienazione della propria parte di comproprietà deve tenere conto della situazione concreta della comproprietà stessa come pure di quella del comproprietario interessato dal provvedimento. A titolo esemplare, in alcune sue decisioni, il Tribunale federale ha ritenuto adeguato un termine di 30 giorni, mentre in altre di 60, idealmente comunque non oltre i tre mesi.<br /><br />Se, invece, l’azione è diretta contro un usufruttuario o contro un titolare di un altro diritto di godimento (art. 649c CC), l’azione potrà portare solo sull’annullamento di detto diritto di godimento. Il titolare del diritto, non avendo una parte da alienare, potrà domandare un indennizzo il cui importo verrà fissato dal giudice, calcolato - per analogia - secondo i principi applicabili in caso di espropriazione.<br /><br /><strong>III. Condizioni </strong><br /><strong><br /></strong>Per poter procedere alla richiesta di esclusione, le seguenti condizioni devono essere dimostrate dai comproprietari lesi che hanno intenzione di azionare il perturbatore della vita comune:<br /><br />- L’esistenza di una comunione di comproprietari (comproprietà semplice o proprietà per piani);<br />- La <strong>violazione di un obbligo derivante dal diritto di proprietà</strong>: può trattarsi di un obbligo legale (artt. 648 cpv. 1 e 712a e seguenti CC) oppure di regole interne alla comproprietà. La nozione di obbligo va interpretata in senso lato: viola un obbligo colui che, con il suo comportamento, si rende intollerabile in seno alla proprietà, oppure ne mette in pericolo l’esistenza stessa. In ogni caso, la violazione dell’obbligo deve avere una relazione con la comproprietà/PPP.<br /><br />In generale, gli obblighi di ogni comproprietario sono, segnatamente, il rispetto della proprietà, dei diritti personali e della personalità degli altri comproprietari.<br /><br />La violazione deve emanare da un comproprietario o da una persona alla quale quest’ultimo ha ceduto l’uso della sua parte (ad esempio un inquilino) ed è sufficiente che tocchi anche solo un comproprietario. Infine, è sufficiente una violazione oggettiva di un obbligo, senza che vi sia colpa da parte del perturbatore;<br />- La <strong>gravità della violazione</strong>: la violazione dell’obbligo deve rendere la continuazione della vita comune insostenibile. Ciò implica spesso la violazione ripetuta di un dovere o più obblighi. Anche una violazione puntuale può essere sufficiente, ma deve essere di una gravità tale che, oggettivamente, la continuazione della vita comune con il perturbatore sarebbe insopportabile per gli altri comproprietari;<br />- <strong>Tutti gli altri provvedimenti sono rimasti vani</strong>: infatti, come anticipato, l’esclusione è l’<em>ultima ratio</em>. Tutte le altre misure meno incisive, possibili e ragionevolmente esigibili per la risoluzione del conflitto devono essere state tentate e rimaste senza alcun effetto. Si tratta ad esempio di colloqui, raccomandate scritte<br />Per esempio, se un comproprietario è in ritardo con il pagamento dei suoi contributi, gli altri comproprietari possono far valere solo l’ipoteca legale o il diritto di ritenzione della comunione previsti dagli artt. 712i e 712k CC;<br />- La decisione di agire in giustizia è stata presa alla <strong>maggioranza semplice</strong>, salvo diversa disposizione regolamentare (cfr. <em>supra II</em>. e <em>infra V.</em>).<br /><br />L’azione non prevede alcun termine di prescrizione: può essere intentata in qualsiasi momento, fintanto che perdura la situazione insostenibile della vita comune in seno alla comproprietà. Attenzione però a non far passare troppo tempo poiché il fatto che il comproprietario leso abbia tollerato la situazione per parecchio tempo tende a provare che la stessa non è realmente insopportabile.<br /><br /><strong>IV. Esempi di casi d’applicazione</strong><br /><strong><br /></strong>Di seguito vengono elencati alcuni esempi di comportamenti di comproprietari che non possono essere ragionevolmente imposti alla comunione dei comproprietari:<br /><br />- Ripetuta grave violazione del regolamento condominiale, violazioni regolari di disposizioni regolamentari o legali;<br />- Causare continuamente rumori eccessivi (violazione del periodo di riposo);<br />- Danneggiamenti importanti e regolari di parti comuni;<br />- Ingiurie, comportamenti aggressivi e gravemente inappropriati verso gli altri comproprietari. Per esempio, colui che si mostra – senza sosta – insopportabile, litigioso e brutale nei confronti degli altri abitanti della casa, rendendo così impossibile una vita in comune pacifica o, quantomeno, normale, conforme all’uso tra abitanti di una stessa proprietà, infrange gli obblighi che gli incombono nei confronti degli altri proprietari. Lo stesso vale per colui che nel corso di numerosi anni aziona – ingiustamente e più volte – diversi altri comproprietari sia dal profilo civile che penale;<br />- Modifica della destinazione dei locali che non può essere imposta agli altri proprietari, ad es. trasformazione di un ristorante in un locale a luci rossi;<br />- Modifica arbitraria di una parte comune e rifiuto ostinato della richiesta legittima del ripristino dello stato antecedente oppure di risarcimento dei danni;<br />- Danneggiamento delle parti comuni causata dal non rispetto del dovere di tenere la parte oggetto del proprio diritto d’uso esclusivo/riservato in buono stato;<br />- Rifiuto ostinato di accesso alla propria parte in diritto esclusivo, rendendo impossibile i lavori di rinnovo e manutenzione nelle parti comuni.<br />Si evidenzia che piccoli dissidi o violazioni non sono dei validi motivi di esclusione dalla comunione.<br /><br />Il Tribunale federale ha, poi, avuto modo di decidere che <strong>un proprietario che ha lui stesso mancato in maniera grave a più riprese ai suoi obblighi giuridici e morali che risultano dal rapporto di proprietà, non può a sua volta ottenere l’esclusione di un altro comproprietario che ha violato le stesse regole</strong>. Nella fattispecie, nel corso di molti anni, i due erano stati implicati in innumerevoli procedure avviate tra loro a seguito di reciproche provocazioni, lesioni corporali, vie di fatto e in relazione a decisioni della comunione dei comproprietari. Durante la procedura le giurisdizioni cantonali hanno stabilito che entrambi i comproprietari avevano una pesante responsabilità nel degrado delle loro relazioni e che ogni parte si era comportata in maniera deplorevole e senza riguardo l’una verso l’atra.<br /><br /><strong>V. Procedura</strong><br /><strong><br /></strong>La procedura di esclusione richiede, innanzitutto, l’adozione di una decisione assembleare alla <strong>maggioranza semplice</strong>, salvo diversa disposizione regolamentare. Solo a quel punto il/i comproprietari/o leso/i potrà/anno inoltrare la richiesta al giudice.<br /><strong>La decisione definitiva di esclusione dalla comunione di un comproprietario spetta, quindi, solo al giudice. </strong>Per questo motivo è fondamentale avere più prove inconfutabili possibili relative ai comportamenti contestati al comproprietario perturbatore della vita comune (per esempio lettere, e-mails, ispezioni oculari, fotografie, perizie, ecc).<strong><br /></strong><br />La trattanda di esclusione dalla comunione deve essere prevista all’ordine del giorno e il comproprietario perturbatore deve essere convocato all’assemblea in modo che possa, se lo ritiene necessario, difendere la sua posizione, pena la nullità della decisione. Tuttavia, egli <strong>non può partecipare al voto</strong>.<br /><br />Una volta adottata la decisione, <strong>il proprietario leso potrà sottoporre la richiesta di esclusione al giudice. </strong>Se più comproprietari sono lesi, ognuno di loro può intentare l’azione separatamente oppure agire insieme in litisconsorzio (facoltativo, art. 71 CPC).<br />L’azione sarà diretta contro il comproprietario perturbatore. Se i perturbatori sono più di uno, potranno tutti essere azionati individualmente oppure quali litisconsorti (art. 71 CPC). Se la quota è detenuta in comproprietà, l’azione è diretta contro il o i perturbatori, mentre in caso di proprietà comune (per esempio quando vi è una comunione ereditaria) contro tutti i proprietari comuni.<br /><br />L’azione volta alla soppressione di un diritto di godimento (art. 649c CC) è diretta contro il titolare di detto diritto.<strong><br /><br />L’azione non può, invece, essere promossa dall’amministratore o dalla comunione dei comproprietari, né dal titolare di un diritto reale limitato o di un diritto personale.</strong> <br />In particolare, il ruolo dell’amministratore termina con l’adozione della decisione assembleare volta all’esclusione; nel limite del possibile dovrebbe mantenere una posizione neutrale, senza sollecitare l’azione di esclusione.<br /><br />A seconda del valore litigioso, che corrisponde al valore della parte del comproprietario perturbatore, l’azione seguirà la procedura ordinaria (valore litigioso oltre fr. 30'000.-) o la procedura semplificata (inferiore a fr. 30'000.-). Se si è in presenza di un caso chiaro – difficilmente applicabile in caso di esclusione dalla comunione – la procedura sarà sommaria.<br /><br />Nei casi di procedura ordinaria e semplificata, la procedura di merito è introdotta da un tentativo di conciliazione da inoltrare, quasi sicuramente, dinnanzi al Pretore (quando il valore litigioso supera i fr. 5'000.-). Se le parti non trovano un’intesa, l’istante dovrà procedere con l’azione di merito entro tre mesi dalla ricezione dell’autorizzazione ad agire rilasciata dall’autorità di conciliazione.<br /><br />La procedura sarà da inoltrare all’autorità competente per il luogo dove l’immobile è iscritto a Registro fondiario oppure al domicilio/sede del convenuto. Se si tratta di una proprietà mobiliare, il foro è il domicilio/sede del convenuto o il luogo in cui il bene si trova.<br /><br /><br /><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em></strong><br /><br /></p>

<p><br />Aumenta sempre di più l’interesse per le automobili elettriche e di conseguenza anche le richieste di posa delle relative stazioni di carica. Ma come viene decisa la posa in ambito di comproprietà?<br />L’installazione di stazioni di carica per automobili elettriche può essere ormai definita come un <strong>lavoro di costruzione utile</strong> e sottostà all’art. 647d CCS applicabile sia in ambito di comproprietà ordinaria che di condominio: è, quindi, necessario procedere con una decisione in sede assembleare alla <strong>maggioranza qualificata (salvo diversa disposizione nell’atto costitutivo o nel regolamento d’uso).</strong><br /><br />Solitamente, i posteggi costituiscono una parte comune della proprietà per piani che vengono, poi, assegnati in uso riservato al singolo condomino; l’installazione e l’infrastruttura elettrica che costituiscono la colonna di carica sono, in principio, anch’esse una parte comune. <br />Pertanto, il comproprietario che vorrà far posare una colonna per la ricarica sul suo posto auto dovrà ottenere l’approvazione dell’assemblea dei condomini e, quindi, chiedere all’amministrazione l’inserimento della trattanda all’ordine del giorno della prossima assemblea. <br />La trattanda deve essere sufficientemente chiara ed è senz’altro utile che vi siano già delle offerte allegate, come pure dei piani dell’ubicazione della colonna, informazioni riguardo all’approvvigionamento dell’energia, della suddivisione dei costi dell’istallazione (a carico del singolo o a carico della comunione?), delle regole di utilizzo, ecc. Questo aspetto è di particolare importanza in questo momento, poiché a causa della situazione di emergenza sanitaria attualmente in corso le amministrazioni optano per assemblee tenute in forma scritta ed è, pertanto, fondamentale che le informazioni trasmesse agli altri codomini siano particolarmente precise e complete.<br /><br />Vi è anche un evidente interesse a voler guardare al futuro, prevedendo un sistema che, in caso di richiesta da parte di altri condomini, possa essere ampliato e possa servire anche i nuovi utenti. In quest’ottica, se un condominio è grande, bisognerà scegliere un sistema abbastanza potente che dia la possibilità a tutti i possibili utenti di allacciarsi contemporaneamente.<br /><br /><br /><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em></strong></p>

<h4><strong><br />I. Introduzione</strong></h4> <p>Il presente articolo ha lo scopo di illustrare brevemente quali sono gli atti di amministrazione delle parti comuni che il singolo comproprietario può effettuare indipendentemente da una delibera assembleare o in caso di assenza dell’amministrazione.</p> <p>In principio, nel regime della comproprietà ordinaria e, per rimando dell’art. 712g cpv. 1 CC, anche della proprietà per piani, gli atti di ordinaria amministrazione possono essere eseguiti da ogni comproprietario (art. 647a<em> </em>cpv. 1 CC), mentre quelli più importanti richiedono una decisio­ne della maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti la maggior parte della cosa (art. 647b<em> </em>CC) e non possono, quindi, essere intrapresi autonomamente. In caso di necessità, a determinare condizioni, il singolo comproprietario può inoltre intraprendere le misure urgenti per limitare o evitare un danno (art. 647 CC).</p> <p>L’amministrazione del condominio può, inoltre, essere regolata dal regolamento d’uso e d’amministrazione che può prevedere delle disposizioni particolari.</p> <p>Evidentemente, per quanto concerne i suoi diritti esclusivi invece, il comproprietario ha la facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempre che non comprometta l’esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l’aspetto esteriore.<br />Vi sono poi le parti comuni assegnate in uso riservato a un singolo comproprietario, per esempio una porzione di giardino, un tetto-terrazza, dei posteggi: su queste parti comuni, il comproprietario può solo effettuare atti di amministrazione e/o manutenzione ordinaria, mentre tutto ciò che non rientra in questo ambito rimane di competenza dell’assemblea.<br /><strong> </strong></p> <h4><strong>II. Le misure urgenti</strong></h4> <p>Ogni comproprietario, può – innanzitutto – provvedere, di propria iniziativa e a spese della comunione dei comproprietari, ad adottare le misure urgenti necessarie a prevenire o limitare danni imminenti o maggiori alle parti comuni. Si tratta di una regola eccezionale applicabile unicamente ai casi di particolare urgenza.<br />L'urgenza è data se non si può ragionevolmente attendere ulteriormente di agire.<br />Per esempio, possono costituire delle misure urgenti i seguenti casi:</p> <ul> <li>La riparazione di una condotta d’acqua rotta;</li> <li>Lo spegnimento di un incendio;</li> <li>L’impermeabilizzazione provvisoria di un tetto durante dei temporali;</li> <li>Il pompaggio dell’acqua fuori da una cantina allagata dopo delle forti piogge;</li> <li>L’eliminazione di un albero caduto che impedisce l’accesso alla proprietà.</li> </ul> <p>La possibilità di agire a nome della comunione in casi di urgenza è una competenza imperativa del singolo comproprietario alla quale non si può derogare mediante disposizione regolamentare o assembleare (art. 647 cpv. 2 cifra 2 CC). Tuttavia, <strong>il singolo comproprietario non può prevalersi di questa facoltà che in caso di assenza di un amministratore</strong> poiché non nominato o, qualora ve ne fosse uno, poiché non vuole o non può agire tempestivamente. Di fatto, la facoltà di procedere alle misure urgenti è, quindi, sussidiaria a quella dell’amministratore incaricato della gestione della comproprietà.<br /><strong> </strong></p> <h4><strong>III. Gli atti dell’ordinaria amministrazione</strong></h4> <p>Secondo l’art. 647a cpv. 1 CC “<em>Ogni comproprietario può fare gli atti dell’ordinaria amministrazione, come i lavori di miglioramento, coltivazione, raccolta, di custodia e vigilanza di breve durata, stipulare a tale fine contratti ed esercitare le facoltà che derivano dagli stessi o dai contratti di locazione o d’appalto, comprese quelle di pagare e riscuotere somme di denaro per tutti i comproprietari.</em>”</p> <p>L’articolo ha due scopi: in primo luogo, fa un elenco di quali possono essere gli atti di ordinaria amministrazione, ponendo qualche esempio; in secondo, determina chi è competente per agire in tal senso.</p> <p>La gestione ordinaria della comproprietà, così come definita dall'art. 647a CC, concerne unicamente le parti comuni e comprende le <strong>misure necessarie o opportune per mantenere la cosa o il suo valore e per evitare danni, come pure l’esecuzione dei lavori di riparazione e di manutenzione necessari.</strong> Si tratta, quindi, di misure quotidiane e di importanza minore (anche in termini di costi), che non hanno un forte impatto a medio - lungo termine. Sono atti che possono essere dati per “scontati” e appropriati nel contesto di una corretta gestione della comproprietà, anche da un punto di vista di opportunità, purché la loro portata sia limitata.<br />In generale, poi, questi atti non devono consistere in lavori di costruzione, ai quali vengono invece applicate le regole previste dagli articoli 647c e seguenti CC.</p> <p>Sono, per esempio, atti di ordinaria amministrazione (oltre a quelli menzionati nel capoverso 1 dell’art. 647a CC):</p> <ul> <li>Piccole riparazioni;</li> <li>Incasso di contributi condominiali;</li> <li>Pagamenti di importi dovuti dalla comunione;</li> <li>Verifica delle coperture assicurative;</li> <li>Manutenzione e taglio delle siepi di confine;</li> <li>Pulizia dell’atrio condominiale;</li> </ul> <p>Anche in questo caso, <strong>la competenza del singolo comproprietario è subordinata all’assenza di un amministratore o alla sua inattività</strong>: la maggioranza dei proprietari può, in effetti, restringere la facoltà di procedere autonomamente all’amministrazione corrente del condominio nominando un amministratore che dovrà, pertanto, eseguire tutti gli atti di amministrazione ordinaria (artt. 647a cpv. 2, 712q e 712s CC).<br /><br /></p> <p>In ogni caso, è fondamentale distinguere gli atti di ordinaria amministrazione da quelli di amministrazione più importanti: questi ultimi, infatti, sono trattati all’articolo 647b CC e devono sempre essere decisi in sede assembleare. La distinzione non è semplice e ogni situazione va esaminata concretamente, secondo le circostanze del caso.<br />Possono essere atti di amministrazione più importanti:</p> <ul> <li>Il cambiamento di cultura o di utilizzazione;</li> <li>Il cambio di destinazione della cosa in comproprietà;</li> <li>La stipulazione e lo scioglimento di contratti di locazione relativi a parti comuni;</li> <li>La decisione di intentare una procedura giudiziaria;<br /><strong> <br /></strong></li> </ul> <h4><strong>IV. La manutenzione ordinaria delle parti (comuni) assegnate in uso riservato/esclusivo</strong></h4> <p>Innanzitutto, si precisa che il beneficiario può utilizzare la parte assegnata solo in conformità con il suo scopo e astenendosi dal ridurre ulteriormente i diritti degli altri condomini.<br />Sono in particolare <strong>vietati tutti quegli interventi atti a modificare l’essenza e la funzionalità della parte oggetto del diritto esclusivo, così come tutte le misure che portano ad una modifica dell’aspetto esteriore del condominio. </strong>Trattandosi di una parte comune, il beneficiario necessita del <strong>preventivo consenso dell’assemblea per ogni intervento di tipo strutturale o di sistemazione che ne modifichi l’aspetto</strong>. In caso contrario, l’assemblea potrà chiedere in ogni momento la rimozione delle opere e/o il ripristino delle modifiche effettuate abusivamente.</p> <p>A dipendenza della parte assegnata in uso riservato, il singolo comproprietario potrà, per esempio in caso di un giardino, installare vasi di fiori, mobili da giardino, ombrellone, grill mobile, ecc. Senza un apposito consenso gli sarebbe invece preclusa la possibilità di sostituire il prato verde con l’orto, le aiuole, la sabbia, la ghiaia, così come asportare piante e cespugli esistenti, installare una casetta per attrezzi, una piscina o dei giochi fissi per bambini (altalene, ecc.), costruire biotopi, ecc. Il diritto d’uso riservato sul giardino comporterà per il suo beneficiario, fatte salve altre disposizioni nel regolamento, la cura e la manutenzione di quelle parti che rientrano nella sfera d’influenza del suo diritto: dovrà quindi – e senza il preventivo consenso dell’assemblea – tagliare l’erba, pulire e provvedere ai piccoli lavori di manutenzione del pavimento, potare gli arbusti da lui piantati (col permesso del condominio). Il condominio dovrà invece mantenere il giardino nella sua essenza: dovrà quindi ad esempio ripiantare l’erba se questa si fosse rovinata a seguito di un’alluvione, potare gli alberi e la siepe comune, ecc.</p> <p>In presenza di tetti terrazza, invece, il beneficiario del diritto d’uso potrà utilizzare la terrazza quale luogo di riposo e ristoro; potrà pertanto installarvi mobili da giardino, ombrelloni, vasi con fiori, ecc. Dovrà invece astenersi dall’installazione di pareti che proteggano dalla vista altrui, di vetrate, di reti, di piante a spalliera, ecc. Il beneficiario dovrà provvedere alla sua pulizia e alla piccola manutenzione, mentre il condominio dovrà provvedere alla manutenzione ordinaria segnatamente all’eliminazione delle infiltrazioni d’acqua e più in generale al risanamento del tetto.<br /><br /></p> <h4><strong>V. <a rel="noopener" data-udi="umb://media/da6ea503a09a44be8fc3c76d31356a05" href="/media/1644/schema-art-ppp-ef-2-2020.jpg" target="_blank" title="schema art. PPP EF 2 2020.jpg">Riassunto - Schema</a></strong><br /><strong> </strong></h4> <p><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em><br /></strong></p>

<p><strong>Negli anni scorsi si è iniziato a discutere intensamente in merito all'argomento AirBnB, ossia questa piattaforma mondiale che permette di mettere a disposizione, rispettivamente di soggiornare per singole o più notti presso alloggi privati. Lo sviluppo del fenomeno (la piattaforma AirBnB è solo la più importante ma ve ne sono anche altre) è esponenziale, sia per quanto attiene al numero degli utenti, come anche per i servizi proposti: dall'originale materasso gonfiabile presso un Bed &amp; Breakfast privato si è passati ad appartamenti, stanze in alberghi, case di lusso, eventi tipo matrimoni, e si sta guardando pure alle compagnie aeree...</strong></p> <p><strong>L'anno scorso, l'Ufficio federale delle abitazioni, ha convocato le associazioni interessate allo scopo di concordare una modifica delle norme sul diritto di locazione per favorire la possibilità del subaffitto via AirBnB. In considerazione delle resistenze opposte dai rappresentanti dei locatori all'introduzione di disposizioni che volevano di principio obbligare i locatori a che i loro inquilini potessero subaffittare il loro alloggio anche per brevi periodi via AirBnB (e analoghe piattaforme), il discorso è per il momento accantonato.<br /></strong><strong>Parallelamente però appaiono articoli di simpatizzanti che vorrebbero lasciare a questa pratica grande libertà, restringendo quindi anche a livello condominiale, le possibilità dell'assemblea condominiale di fissare dei limiti a tale utilizzo.</strong><strong> </strong></p> <p><strong>Proprio in questi giorni è stata pubblicata per esteso un'importante sentenza del Tribunale federale (STF 5A_436/2018) che porta una nuova e benvenuta luce sull'argomento.<br />La decisione concerne una vertenza condominiale, ma dovrebbe avere implicazioni dirette anche in ambito locativo…<br /></strong><strong> </strong></p> <p><strong>I fatti</strong></p> <p>Il condominio XY è composto da 27 unità: il PT è destinato ad officina di battelli, mentre le restanti 26 unità sono destinate ad appartamento. L'atto costitutivo prevede espressamente che ogni condominio deve rispettare la destinazione stabilita. Le quote destinate ad appartamenti non possono essere utilizzate a scopi commerciali, salvo nel caso di attività (come gli uffici) che non disturbino in maniera rilevante gli altri proprietari e abitanti. Sono esclusi altri utilizzi. Il regolamento condominiale precisa poi che l'utilizzo a destinazione commerciale non è ammesso salvo per uffici, mentre sono esclusi ad esempio studi medici, lavoratori, pensioni, ateliers artigianali, insegnamento della musica e tutte le attività che comportano un traffico rilevante di clienti.</p> <p>In assemblea i condomini hanno deciso di completare il regolamento citato con la seguente aggiunta: "Inoltre non è ammessa la locazione irregolare, o a giorni, a settimana o mensile. È ammessa solo la locazione duratura".<br />La figlia di un condomino offriva invece regolarmente il suo appartamento a turisti (segnatamente via AirBnB), sicché nello stabile si incontravano persone esterne, che utilizzavano le diverse infrastrutture condominali comuni come piscina, sauna, palestra, lavanderia e terrazza, senza conoscere però le prescrizioni per il loro utilizzo.</p> <p>Il condomino interessato ha contestato tale decisione sollevando in particolare i seguenti argomenti:</p> <p>- l'attività della figlia non costituirebbe un alloggio paralberghiero,<br />- la decisione limiterebbe in maniera inaccettabile i diritti dei condomini,<br />- la locazione per brevi periodi non sarebbe in contrasto con la destinazione abitativa, soprattutto anche perché attività commerciali silenziose sono ammesse<br />- la presenza dei turisti non originerebbe immissioni inaccettabili, ritenuto che per la loro intensità non sarebbero determinanti le caratteristiche dello stabile, bensì  le sensazioni di una persona media<br />- contando il condominio ben 19 condomini, non tutti conoscerebbero i loro diversi parenti e conoscenti.</p> <p>La contestazione della decisione assembleare da parte del condomino non è andata a buona fine: sia il Giudice di prima istanza come anche il Tribunale Cantonale e quello Federale hanno respinto la contestazione e i successivi ricorsi.<br /><br /></p> <p><strong>Considerazioni del Tribunale Federale</strong></p> <p>Il TF ricorda anzitutto il principio generale secondo cui  il comproprietario ha la facoltà di amministrare, godere e sistemare liberamente i suoi locali, fatti salvi i diritti degli altri condomini e il rispetto integrale delle parti edilizie, delle opere e degli impianti comuni, e l'aspetto esteriore (art. 712a cpv. 2 CC).<br />La sua libertà può però anche essere limitata dalla legge, dall'ordinamento condominiale o da un accordo con terzi.</p> <p>Ciò avviene in particolare quando la ristrutturazione o l'utilizzo della singola quota interessa la destinazione o il modo di utilizzo delle parti comuni.</p> <p>La destinazione e la regolamentazione relativa al modo di utilizzo incombe infatti ai condomini, che di regola formalizzano la questione nell'atto costitutivo o nel regolamento; si possono però trovare degli indizi anche nel modo d'uso esercitato fino ad allora. I limiti posti nel regolamento devono essere compatibili con gli artt. 2 CC (osservanza della buona fede), 27 CC (protezione della personalità), 19 segg. CO e con il diritto condominiale.</p> <p>Il TF ricorda che ad eccezione del cantiere per i battelli, l'utilizzo previsto per gli appartamenti è l'abitazione; sono anche ammesse attività commerciali "silenziose" (esclusi quindi gli studi medici, le lezioni di musica ecc.).</p> <p>Si china quindi sugli aspetti che caratterizzano la messa a disposizione per breve tempo di stanze, appartamenti, case rispettivamente châlets che offrono servizi (anche modesti) come la pulizia, biancheria, presa in cura degli ospiti chiarendo che tale prestazione è tipica di un <strong>utilizzo a scopo paralberghiero.</strong><strong> </strong></p> <p>Altri aspetti caratteristici dell'utilizzo paralberghiero non presenti nel contratto di locazione sono, che il locatore di regola non ha la possibilità di rifiutare un determinato cliente, il contratto viene concluso senza tutti quegli accertamenti normali in un contratto di locazione (sopralluogo dell'ente locato, verifica solvibilità ecc), la durata è infinitamente più breve e il prezzo è dovuto per notte.</p> <p><strong>La nostra massima istanza ha ben chiarito che ai fini del giudizio della vertenza è determinante unicamente la questione a sapere se l'offerta di alloggi a breve termine sia compatibile o meno con il tipo di utilizzo prescritto dal regolamento o nell'atto costitutivo del condominio. Del tutto irrilevanti sono invece aspetti sociali e di politica abitativa</strong> (ad es. l'asserito rincaro delle pigioni nei centri cittadini causato dalla possibilità di maggiori introiti tramite AirBnB, la lotta ai letti freddi ecc.) che regolarmente vengono invocati in questo contesto (per vedere di orientare l'interpretazione di una legge o per proprio modificarla; si veda infra sotto <strong>A).</strong></p> <p><strong>Successivamente ha poi esaminato se l'aggiunta al regolamento decisa dall'assemblea limiti eccessivamente il diritto di proprietà</strong> (cfr infra sotto <strong>B).</strong></p> <p><strong>A) </strong>Dopo avere ricordato che negli scorsi anni la dottrina si è chinata sul rapporto fra il condomino/locatore via AirBnB o analoga piattaforma e le prescrizioni d'uso dei regolamenti condominiali, il TF ha confermato che la messa a disposizione di alloggi tramite le piattaforme può, a dipendenza dei casi e in considerazione di aspetti come la frequenza del cambio di inquilini, il grado di utilizzo di parte di terzi e l'intensità delle immissioni causate, portare ad un utilizzo diverso dell'unità, o addirittura ad una modifica della destinazione dell'intero stabile. Nella valutazione della compatibilità di tale uso con le disposizioni condominali sull'utilizzo, bisogna tenere conto in particolare delle caratteristiche dello stabile (ad es. verifica se lo stabile è ubicato in zona turistica, se è stabile cittadino ecc.) e dell'utilizzo avuto sino ad ora.</p> <p>Applicando i principi al caso concreto, l'alta corte ha ritenuto che l'offerta continua dell'unità condominale via AirBnB violi la norma regolamentare, perché la presenza di questi ospiti non è compatibile né con la parola, né con il senso di "abitare".</p> <p>A questa constatazione hanno concorso in particolare i seguenti aspetti:<br />- l'immobile è di standing elevato con infrastrutture adeguate allo stato, come piscina, sauna, palestra<br />- simili infrastrutture non sono destinate a terzi sui quali i condomini - a differenza che in caso di ospiti propri o inquilini duraturi - non hanno controllo alcuno<br />- nonostante la PPP conti ben 26 appartamenti, le infrastrutture citate contribuiscono a creare un'atmosfera piuttosto intima<br />- ciò è ulteriormente rafforzato dal fatto che la residenza prevede espressamente solo la destinazione di abitazione primaria<br />- l'esigenza di tranquillità è più elevata in caso di destinazione ad abitazione primaria.</p> <p>L'attività paralberghiera esercitata non è quindi compatibile né con la destinazione "abitativa" né con un'attività commerciale "silenziosa", tanto più che la destinazione di "pensione" è espressamente vietata dal regolamento.<br /><br /><strong>B)</strong> Rimaneva quindi da verificare la liceità della decisione intesa a vietare l'offerta di alloggi per brevi periodi (giorni, settimane, mesi).</p> <p>Il TF ha dapprima <strong>confermato l'opinione della dottrina secondo cui una prescrizione che vietasse ogni e qualsiasi possibilità di locare la propria unità sarebbe incompatibile con il diritto di proprietà</strong>; non è infatti ammissibile che un condomino che dovesse recarsi all'estero per un periodo prolungato o che fosse diventato proprietario di più quote dovesse procedere alla vendita perché non potrebbe né occuparle né altrimenti farle rendere...<br /><strong>La limitazione che vieta la locazione per brevi periodi non costituisce invece un'ingerenza maggiore rispetto a quella che vieta l'utilizzo a destinazione commerciale o che tollera solo attività silenziose</strong>. In tutti questi casi il condominio mantiene la possibilità di ottenere un reddito tramite la messa a disposizione degli spazi a un terzo, anche se la locazione non è a breve termine o l'attività di uno studio commerciale potrebbe essere più redditizia.</p> <p>Peraltro il Tribunale relativizza il maggiore introito derivante dalla locazione a breve termine perché andrebbe compensato con il maggiore consumo degli spazi.</p> <p>Il Tribunale federale ha poi sottolineato che in questo contesto <strong>il principio della proporzionalità e il soppesamento degli interessi - tanto applicato nell'ambito del diritto pubblico - non trova invece spazio:</strong> <strong>conformemente all'art. 712g cpv. 3 CC la comunità dei condomini può stabilire autonomamente (e liberamente) la destinazione delle unità, dovendo unicamente attenersi ai limiti posti dai già citati art. 2 e 27 CC, 19 e segg. CO e dalle norme sul condominio.</strong></p> <p>Il Tribunale ha infine ricordato che di per sé la modifica del regolarmente  non limita un uso già ammesso, come sarebbe invece stato il caso se ad esempio si fosse deciso che in futuro non era più possibile utilizzare il PT ad uso di officina per battelli. Al contrario, sin dalla sua costituzione la destinazione prevista era l'abitazione e dall'inizio era escluso l'uso come pensione, destinazione sempre rispettata, salvo appunto dalla figlia dell'opponente<br /><br /></p> <p><strong>Ripercussioni della sentenza in ambito locativo</strong></p> <p>La sublocazione è regolata all'art. 262 CO qui riprodotto</p> <p><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19110009/index.html#a262"><strong><em>Art. 262 K. Sublocazione</em></strong></a><em><br /><br />K. Sublocazione<br /></em><em>¹</em><em> Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.<br /></em><em>²</em><em> Il locatore può negare il consenso soltanto se:<br /></em><em>a.<br /></em><em>il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione;<br /></em><em>b.<br /></em><em>le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive;<br /></em><em>c.<br /></em><em>la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale.<br /></em><em>³</em><em> Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore.</em></p> <p>L'anno scorso l'Ufficio federale delle Abitazioni aveva invitato le associazioni interessate per delle discussioni intese a modificare il CO, perché questo di fatto oggi rende quasi impossibile la sublocazione a brevi periodi via AirBnB ed analoghe piattaforme da parte dell'inquilino a terzi.<br />Noi ci siamo opposti da subito alla modifica per diversi motivi fra i quali:</p> <p>- la proposta avrebbe di fatto imposto al locatore di dovere accettare che in casa propria vi fossero persone estranee non note,<br />- l'offerta di alloggi per brevi periodi via piattaforma costituisce un'attività commerciale e non abitativa e rappresenta quindi una modifica contrattuale non ammessa nell'ambito della sublocazione<br />- il diritto di sublocare è dato a condizioni restrittive per permettere all'inquilino impedito ad usare provvisoriamente l'alloggio, di dovere riconsegnare l'appartamento per non dovere subire una perdita finanziaria importante derivante dalla mancata occupazione dell'ente locato.<br />- non è ammissibile che il locatore sia sottoposto a disposizioni estremamente vincolanti sull'entità delle pigioni, mentre l'inquilino avrebbe potuto sublocare - senza vera possibilità di controllo del locatore - a condizioni ben diverse, conseguendo un guadagno non ammesso per il locatore.</p> <p>Successivamente è stato posto in consultazione un nuovo art. 8a OLAL che prevedeva l'obbligo per il locatore di tollerare che il suo inquilino sublochi per brevi periodi, ma sull'arco di un periodo complessivo prolungato di 2 o più anni, tutto o parte dell'ente locato a terzi sconosciuti. Il locatore avrebbe potuto rifiutarsi di concedere tale permesso solo dimostrando che la sublocazione sopra indicata gli causerebbe un pregiudizio essenziale. La proposta è da noi stata recisamente respinta. La nostra presa di posizione completa è pubblicata nel nostro sito (https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/osservazioni-alla-revisione-dell-olal-per-la-sublocazione-ripetuta-per-brevi-periodi-art-8a).</p> <p>La questione è stata per il momento accantonata ma l'Ufficio federale ha ancora quest'anno voluto riattivare il discorso. La recentissima sentenza del TF dovrebbe però avere degli effetti molto importanti in questo contesto.</p> <p>Essa chiarisce infatti che la messa a disposizione di alloggi per brevi periodi via AirBnB costituisce un contratto a contenuto paralberghiero e non locativo. La sublocazione è però ammessa per legge (art. 262 CO) solo se il subinquilino utilizza l'ente locato nello stesso modo permesso dal locatore all'inquilino principale. La sublocazione è un contratto di locazione a tutti gli effetti, che si sovrappone al contratto di locazione principale (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, UNINE 2017, art. 262 n.5). Confidiamo ora che la dottrina (ed eventualmente i tribunali) terrà conto di questo aspetto, cui sino ad ora non voleva dare peso.<br /><br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p> </p> <p><strong>1. Premessa</strong><strong> </strong></p> <p>Nella proprietà per piani è fondamentale sapere quali sono le parti oggetto del diritto esclusivo e quali quelle comuni. Ci sono però anche delle parti che sebbene comuni, possono essere assoggettate al diritto preclusivo o, altrimenti detto, riservato.<br />La questione si pone molto spesso in caso di manutenzione o di rinnovo di determinati elementi della PPP, e dei relativi costi da attribuire al condominio oppure al singolo condomino.<br />Il Legislatore, all’art. 712b cpv. 1 CC, illustra le parti oggetto del diritto esclusivo; al cpv. 2 invece vengono elencate le parti che non possono essere oggetto di diritto esclusivo, le parti che sono dunque comuni.<br />In aggiunta, la dottrina e la giurisprudenza ci aiutano a distinguere le varie parti di una proprietà per piani.</p> <p>In questo articolo capiremo in primo luogo quali sono le principali parti di diritto esclusivo e quali sono quelle comuni. Dopodiché vedremo cosa si intende con parti comuni a diritto d’uso riservato con degli esempi che molto spesso pongono problemi ai nostri soci.<br /><br /></p> <p><strong>2. Le parti esclusive</strong><strong> </strong></p> <p>L’art. 712b cpv. 1 CC indica che “<em>possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti</em>”.</p> <p>Sono per esempio parti esclusive:</p> <ul> <li>i rivestimenti di pavimenti, le pareti e i plafoni;</li> <li>i muri di separazione non portanti all’interno dell’unità di PPP;</li> <li>le porte all’interno dell’unità, ad esclusione della porta d’entrata dell’appartamento;</li> <li>la cucina, i bagni, gli armadi a muro;</li> <li>le condutture, se utili all’unità e solo fino alla derivazione da quelle principali.</li> </ul> <p>(Il condominio, Marco Piozzini, 2. ed, p. 55).</p> <p>Le parti esclusive possono essere modificate dal proprietario dell’unità di PPP senza particolari autorizzazioni.</p> <p>Le <u>finestre, i lucernari, le porte del balcone e tutti gli elementi a loro connessi come persiane e rolladen</u> sono considerati dalla recente dottrina delle parti di diritto esclusivo, se non diversamente previsto dal regolamento condominiale. I condomini sono tenuti a mantenere in perfetto stato questi elementi.</p> <p>Essendo parti esclusive, i singoli comproprietari sono autorizzati a sostituire le finestre con delle finestre di migliore qualità, energeticamente più performanti; poiché le finestre fanno parte della facciata e influenzano l’estetica dell’immobile è vietato modificarne la grandezza e il tipo, compreso il colore (Stockwerkeigentum, Monika Sommer, 2016, p. 68).<br /><br /></p> <p><strong>3. Parti comuni</strong><strong> <br /><br />3.1 </strong><strong>Il principio</strong><strong> </strong></p> <p>L’art. 712b cpv. 2 CC elenca le parti che sono imperativamente comuni e che non possono quindi essere oggetto di diritto esclusivo.</p> <p>Si tratta in particolare:<br />- del suolo su cui sorge l’edificio e il diritto di superficie in virtù del quale l’edificio è costruito;<br />- delle parti della costruzione che sono importanti per l’esistenza, la membratura e la solidità dell’edificio o dei locali di altri comproprietari, oppure determinano la forma esteriore e l’aspetto dell’edificio.<br />E meglio:</p> <ul> <li>le fondamenta: tutta la struttura portante dell’edificio;</li> <li>le solette portanti (sono invece parti esclusive i rivestimenti del pavimento);</li> <li>i muri maestri, i muri portanti e i muri di sostegno;</li> <li>i muri perimetrali e le facciate;</li> </ul> <p>- delle opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l’uso dei loro locali.<br />E meglio:</p> <ul> <li>il riscaldamento centrale, l’ara condizionata, gli impianti citofoni ecc;</li> <li>l’ingresso, il portone d’ingresso, i cortili, le scale interne ecc;</li> <li>l’ascensore;</li> <li>le condotte elettriche, le condotte dell’acqua, gli scarichi, gli impianti di aerazione ecc. Queste parti sono comuni fino alla diramazione in direzione delle differenti unità. Le condotte principali che attraversano i locali assoggettati a diritto esclusivo sono delle parti comuni.</li> </ul> <p>Vi sono delle parti che sebbene obbligatoriamente comuni, possono nondimeno essere assoggettate a diritto d’uso preclusivo, per esempio:</p> <ul> <li>i posti auto all’esterno;</li> <li>i giardini e gli orti;</li> <li>i balconi;</li> <li>i tetti e le terrazze-attico.</li> </ul> <p>Questi esempi verranno trattati in modo più approfondito al punto 4.<br />(Il condominio, Marco Piozzini, 2. ed, p. 47).</p> <p><strong>3.2 Il caso particolare del balcone</strong><strong> </strong></p> <p>Il balcone è di principio una parte comune. Alcuni autori sostengono che l’interno del balcone, possa, per regolamento, essere oggetto di diritto esclusivo.</p> <p>In ogni caso, quando i balconi non vengono esplicitamente dichiarati oggetto di diritto esclusivo, essi costituiscono sempre una parte comune. Quindi, salvo il caso in cui il regolamento condominiale o l’atto costituivo prevedano che l’interno del balcone sia di diritto esclusivo, ed in tal caso sarebbero necessari ulteriori approfondimenti, i potenziali costi per la sostituzione di eventuali piastrelle sono di principio a carico di tutti i condomini.</p> <p>Il Tribunale d’appello considera “artificiosa” l’argomentazione secondo cui bisognerebbe distinguere fra piastrelle, betoncino e isolazione. Il Tribunale considera tutto l’insieme una parte comune (Repertorio Giurisprudenza e Patria 1990, pag. 194).</p> <p>Sempre il Tribunale d’appello ritiene che quando si tratta di un problema alle parti interne del balcone, ma che riguarda la struttura stessa dei manufatti, allora i costi di risanamento sono a carico di tutti i comproprietari (inc. 11.2004.37 del 28.07.2005, consid. 8c).</p> <p>Ne consegue che solo quando l’interno dei balconi fosse espressamente parte di diritto esclusivo, le spese per la sostituzione delle piastrelle sarebbero a carico del singolo condomino<br /><br /><strong><br />4. Le parti comuni assoggettate a diritto d’uso riservato</strong><strong> </strong></p> <p>Alcune parti di una PPP devono rimanere imperativamente comuni, ma possono essere assoggettate ad uso riservato tramite atto costitutivo oppure in seguito con una modifica del regolamento condominiale (votazione con maggioranza qualificata, se non diversamente previsto dal regolamento).</p> <p><strong>4.1 Il giardino</strong><strong> </strong></p> <p>In principio la manutenzione di parti comuni è di competenza della comunione dei comproprietari. Quando però la parte comune è data in uso riservato ad un condomino, quest’ultimo dovrà occuparsi della manutenzione ordinaria, per esempio innaffiarlo, togliere le foglie secche ecc. La comunione dei comproprietari rimane responsabile per la manutenzione straordinaria e per il rinnovamento. La potatura di siepi, cespugli e alberi è a carico della comunione dei condomini.</p> <p>Quando si tratta di alberi o siepi piantati dal condomino con l’autorizzazione della comunione dei comproprietari, tutta la manutenzione, regolare e straordinaria, è a carico del condomino (Stockwerkeigentum, Monika Sommer, 2016, p. 84).</p> <p>Il condomino che beneficia dell’uso riservato di un giardino ha di regola solo dei diritti limitati: non può per esempio procedere con grossi interventi come per esempio piantare un albero, installare una piscina o un biotopo, procedere con l’ampliamento del rivestimento in piastrelle/mattonelle, modificare la struttura del giardino, per esempio trasformarlo in orto o giardino fiorito.<br />Per procedere in tal senso il condomino necessiterà del consenso della comunione dei condomini. In assemblea bisognerà votare con maggioranza semplice, qualificata o unanimità in base al tipo di intervento, necessario, utile o lussuoso (Stockwerkeigentum, Monika Sommer, 2016, p. 81).</p> <p><strong>4.2 Posteggi e posti auto esterni</strong><strong> </strong></p> <p>Questi sono sempre parti comuni, che possono però essere assegnati in diritto d’uso preclusivo, sempre tramite atto costitutivo, oppure in seguito, con modifica del regolamento condominiale.<br /><br /></p> <p><strong>5. Conclusione</strong></p> <p>Il condomino può godere delle sue parti esclusive in tutta libertà, sempre nel rispetto del regolamento condominiale e degli altri condomini.<br />Ogni condomino può utilizzare le parti comuni conformemente alla loro destinazione. Ognuno deve tuttavia tener conto del diritto identico a tale utilizzo di ogni altro condomino. Questo principio è ancorato nell’articolo 648 cpv. 1 del Codice civile.</p> <p>Per poter attribuire delle spese al condomino o alla comunione dei comproprietari è fondamentale sapere se una parte è di diritto esclusivo oppure no. Al tal fine è sempre importante, e dunque consigliabile, avere un regolamento condominiale preciso dove vengono indicate la parti comuni ed esclusive.<br /><br /><em><strong>MLaw Lara D'Alessio</strong></em></p>

<p> </p> <p><strong>1. Premessa</strong></p> <p>La proprietà per piani è una delle poche istituzioni del diritto privato svizzero che prevede un <em>quorum</em> per l’assemblea. Né la società anonima, né l’associazione prevedono una tale esigenza legale. Da qui la fondamentale importanza di questa norma.</p> <p>Conformemente all’art. 712p cpv. 1 CC l'assemblea dei comproprietari è legalmen­te costituita con l'intervento o la rappresentanza della metà dei condomini, ma almeno di due che rappresentino in pari tempo almeno al metà del valore della cosa. Quando l’assemblea è costituita in questo modo il quorum è raggiunto.<br />Vista la sua importanza, la legge prevede un sistema con il quale, se nella prima assemblea non si raggiunge il quorum, allora l’amministratore ne convocherà una seconda nella speranza che alla seconda assemblea ci possa essere una partecipazione migliore.</p> <p>Di seguito, si vedrà qual’è la funzione del quorum, la sua natura ed il calcolo durante la prima assemblea e durante la seconda.<br /><br /></p> <p><strong>Art. 712</strong><strong>p – costituzione dell’assemblea</strong></p> <p><em>1 L’assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l’intervento o la rappresentanza della metà degli stessi, ma di almeno due, che rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa.</em><br /><em>2 Se l’assemblea non è in numero, è convocata una seconda, che può essere tenuta almeno dieci giorni dopo la prima.</em><br /><em>3 L’assemblea di seconda convocazione delibera validamente con l’intervento o la rappresentanza di un terzo di tutti i comproprietari, ma di almeno due.<br /><br /></em></p> <p> </p> <p><strong>2. Il quorum durante la prima assemblea condominiale (art. 712p cpv. 1 CC)</strong></p> <p><strong>a. La funzione del quorum</strong></p> <p>Premesso che ogni decisione dell’assemblea condominiale implica degli effetti giuridici importanti, è fondamentale che le decisioni vengano prese nel modo corretto. Il legislatore ha pertanto voluto evitare che l’assemblea dei comproprietari venga tenuta con un numero troppo esiguo di comproprietari.<strong> </strong></p> <p><strong>b. Natura della disposizione</strong></p> <p>La dottrina maggioritaria sostiene che l’art. 712p CC sia di <strong>natura relativamente imperativa</strong>.<br />Alle disposizioni relativamente imperative si può derogare tramite regolamento condominiale solamente se le condizioni di quorum vengono aggravate, ma non alleggerite.</p> <p>L’aggravamento del quorum necessita di una decisione presa dall’assemblea dei comproprietari all’unanimità.</p> <p>Il Tribunale federale ha stabilito che il quorum della seconda assemblea dei comproprietari deve essere inferiore a quello della prima assemblea. Tuttavia, viene lasciata libertà nello stabilirne le modalità (DTF non pubblicata 5A_865/2011, consid. 5.2).<strong> </strong></p> <p><strong>c. Il calcolo del quorum previsto dalla legge</strong></p> <p>L’art. 712p cpv. 1 CC indica due elementi distinti per il calcolo del quorum:</p> <ul> <li>Un elemento di natura personale: la metà dei comproprietari, ma almeno due;</li> <li>Un elemento di natura economica: la metà del valore delle quote.</li> </ul> <p>Si precisa che il numero dei proprietari dipende sempre dal numero delle unità di PPP. Questo implica che un’unità di PPP in caso di comproprietà, di usufrutto o di diritto di abitazione deve essere rappresentata in assemblea con un unico voto.<em> </em></p> <p><em>Esempio 1:<br /></em>in una PPP di 4 unità, affinché vi sia quorum, è sufficiente che siano presenti all’assemblea condominiale due condomini. I due condomini devono rappresentare almeno il 50% delle quote (e non il 51%).</p> <p><em>Esempio 2:<br /></em>in una PPP di 4 unità, affinché vi sia quorum, è sufficiente che sia presente all’assemblea un condomino che rappresenti nel contempo anche un altro condomino. Questi due condomini devono rappresentare almeno il 50% delle quote.</p> <p><em>Esempio 3:<br /></em>in una PPP di unità dispari (per esempio 7 PPP) il quorum prevede la presenza della maggioranza dei comproprietari, dunque almeno di 4 proprietari che rappresentino almeno il 50% delle quote.</p> <p><em>Esempio 4:<br /></em>in una PPP di 2 unità, affinché vi sia quorum, è necessario che entrambi in proprietari siano presenti, o rappresentanti, all’assemblea.</p> <p><em>Esempio 5:<br /></em>se un comproprietario detiene 11 unità, in sede di assemblea egli avrà un solo voto e non 11. Pertanto in una palazzina di 20 PPP, affinché vi sia quorum è sufficiente che all’assemblea siano presenti 5 proprietari. Il regolamento condominiale può derogare a questo sistema e prevedere che ogni unità di PPP rappresenta un voto.</p> <p><em>Esempio 6:<br /></em>in una PPP di 2 unità possedute entrambe dallo stesso proprietario, secondo la dottrina, è possibile che questo conduca da solo l’assemblea. Il proprietario dovrà redigere il verbale (La propriété par étages, Amedeo Wermelinger, 2015, p. 816).</p> <p><strong>d. La verifica del quorum</strong></p> <p>L’amministratore deve verificare se l’assemblea dei comproprietari è validamente costituita.</p> <p>Se il quorum non è stato raggiunto l’assemblea dei condomini non può prendere nessun tipo di decisione.</p> <p>Il quorum deve essere rispettato durante tutta la durata dell’assemblea. Pertanto, se uno dei condomini si assenta durante l’assemblea, ed il quorum viene a mancare anche solo momentaneamente, nessuna decisione potrà più essere presa finché il quorum non viene raggiunto nuovamente.</p> <p><strong>e. In assenza del quorum </strong></p> <p>Se all’inizio dell’assemblea si constata che il quorum non è stato raggiunto, l’amministratore dovrà fissare una seconda assemblea (cfr. punto 3 di seguito).</p> <p>Durante l’assemblea condominiale nella quale non è stato raggiunto il quorum, i condomini possono discutere informalmente. Non possono però essere prese delle decisioni che abbiano effetto giuridico.</p> <p>Cosa succede alle decisioni prese in assenza del quorum?<br />La questione è controversa: secondo la dottrina e la giurisprudenza dominante le decisioni prese senza aver raggiunto il quorum sono di principio <strong>annullabili</strong>, e non nulle (La propriété par étages, Amedeo Wermelinger, 2015, p. 820).</p> <p>Al contrario, Steinauer sostiene che le decisioni prese senza che il quorum sia stato raggiunto sono nulle (Les droits réels, Tome 1, Paul-Henri Steinauer, 2012, p. 466).</p> <p>Sono eccezionalmente nulle le decisioni che:</p> <ul> <li>Implicano un’illiceità grave che viola la struttura fondamentale della proprietà per piani;</li> <li>Sono incompatibili con le norme che proteggono i creditori o l’interesse pubblico;</li> <li>Hanno un contenuto immorale o impossibile;</li> <li>Violano il diritto della personalità.</li> </ul> <p>Secondo Wermelinger, la nullità dovrebbe essere applicata qualora l’assemblea dei proprietari sia stata tenuta da un solo condomino, questo anche in caso di comproprietà di due unità, e quando il quorum è stato violato in modo importante, per esempio quando solo il 15% delle quote è presente  (La propriété par étages, Amedeo Wermelinger, 2015, p. 821).<br /><br /></p> <p><strong>3. Il quorum durante la seconda assemblea condominiale (art. 712p cpv. 2-3 CC)</strong></p> <p><strong>a. Natura della disposizione</strong></p> <p>La dottrina ritiene che la tenuta della seconda assemblea condominiale non sia imperativa, ma che bisogna valutare ogni situazione caso per caso.</p> <p>La seconda assemblea condominiale deve essere convocata imperativamente quando:</p> <ul> <li>L’assemblea convocata è l’unica dell’anno;</li> <li>L’assemblea è stata convocata su domanda di 1/5 dei comproprietari;</li> <li>La convocazione è intervenuta sulla base di una disposizione regolamentare (art. 64 cpv. 3 CC).</li> </ul> <p>Si può rinunciare alla convocazione, quando:</p> <ul> <li>L’assemblea convocata dall’amministratore non è l’unica dell’anno;</li> <li>L’assemblea prevede all’ordine del giorno di prendere una decisione che può essere presa per via circolatoria ex art. 66 cpv. 2 CC;</li> <li>L’assemblea è stata convocata per poter far valere il diritto di opposizione come previsto dall’art. 712c cpv. 2 CC, e la seconda assemblea, visto che si deve convocare almeno 10 giorni più tardi, non avrà la possibilità di opporsi (l’opposizione deve avvenire entro 14 giorni dal ricevimento della comunicazione).</li> </ul> <p>Lo scopo della seconda assemblea è quello di massimizzare le possibilità di poter condurre una corretta assemblea  e di poter prendere delle decisioni legalmente vincolanti.</p> <p><strong>b. Il termine di 10 giorni</strong></p> <p>Il termine previsto dalla legge di 10 giorni è di natura imperativa, di conseguenza una seconda assemblea convocata prima viola la legge.<br />Ciò non toglie che il regolamento condominiale possa prevedere un termine più lungo.</p> <p>Si rammenta che il termine di 10 giorni dev’essere calcolato a partire dal giorno successivo alla data della prima assemblea.</p> <p><strong>c. Il quorum della seconda assemblea </strong></p> <p>L’assemblea di seconda convocazione può deliberare validamente con l’intervento o la rappresentanza di 1/3 di tutti i comproprietari, ma almeno due.<br />Anche questo quorum ha carattere relativamente imperativo e può essere aggravato, ma non alleggerito.<br />Il Tribunale federale precisa che in ogni caso il quorum della seconda assemblea deve essere inferiore rispetto a quello della prima, ma non impone nessun limite (DTF non pubblicata 5A_865/2011, consid. 5.2).<br />Qualora, nemmeno con la seconda assemblea si riesca a raggiungere il quorum, il singolo comproprietario dovrà agire in giustizia.<br />Infatti l’art. 647 cpv. 2 CC permette al comproprietario di far ordinare al giudice l’esecuzione di atti di amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all’uso. Inoltre, l’amministratore o un condomino possono far eseguire dei lavori urgenti necessari a preservare la cosa da un danno imminente o maggiore (art. 647 cpv. 2 cifra 2 CC, art. 712s cpv. 1 CC).<br /><br /></p> <p><strong>4. Conclusioni</strong></p> <p>Il quorum, istituzione giuridica che impedisce che delle decisioni riguardanti tutti i comproprietari vengano prese solamente se una minima parte è presente (o rappresentata), ha una funzione molto importante: il legislatore ha voluto proteggere il carattere democratico della presa di decisioni.</p> <p>Si ricorda che il regolamento condominiale potrebbe prevedere dei quorum differenti, dunque, prima di basarsi su quanto previsto dall’art. 712p CC,  è sempre necessario consultare il regolamento.</p> <p>Al condomino attento che si accorge che il quorum non è stato raggiunto, si consiglia di sempre avvertire l’amministratore; ciò sicuramente riduce procedure giudiziarie di annullamento di decisioni condominiali e garantisce la sicurezza delle decisioni prese dall’assemblea.<br /><br /><br /><em><strong>MLaw Lara D'Alessio</strong></em></p> <p> </p> <p>Opere consultate:<br />- Amedeo Wermelinger, <em>La propriété par étages</em>, 2015<br />- Paul-Henri Steinauer, <em>Les droits réels - Tome 1</em>, 2012</p> <p><em> </em></p>

<p>Distinguiamo i seguenti casi:<br /><br />1.<span> </span><u>L'abitazione è situata in una casa a reddito</u>, di proprietà di un unico proprietario (persona fisica, persona giuridica, anche comproprietà o società semplice, ma non un condominio). Il proprietario sarà di seguito chiamato il locatore.<br /><br /><br />L'art. 7 OLAL (Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali) prescrive che per principio i costi di riscaldamento per locali d'abitazione o commerciali non locati sono a carico del locatore.<br /><br />A titolo eccezionale però, se:<br /><br />- la casa non è dotata di apparecchiature per il rilevamento del consumo termico individuale, e se<br /><br />- è provato che i locali d'abitazione o commerciali non locati sono stati riscaldati soltanto nella misura necessaria per prevenire danni del gelo,<br /><br />il locatore deve assumersi soltanto una parte dei costi di riscaldamento entranti in considerazione per questi locali secondo la chiave di ripartizione ordinaria. Questa parte ammonta di regola a un terzo, alla metà, o a due terzi dei costi a carico dell'ente locato per il periodo interessato, a dipendenza che la casa sia occupata solo da 2-3 famiglie, da 4-8, rispettivamente da più famiglie o da uffici o locali commerciali (art. 7 cpv. 2 OLAL).<br /><br />In applicazione dell'art. 7 cpv. 2 OLAL un parziale esonero delle spese di riscaldamento entra quindi in considerazione solo se l'immobile, non essendo uno stabile recente, fosse sprovvisto di contatori individuali di riscaldamento, e durante il periodo di sfitto il riscaldamento fosse stato messo sul minimo.<br /><br />In tal caso bisognerà dapprima identificare il costo del riscaldamento per il periodo in cui i locali erano sfitti. Se ad esempio i locali erano sfitti nei mesi da marzo a maggio, la parte qui in discussone corrisponde al 21.6 % della spesa annua per l'ente locato. Si veda in merito la tabella indicante la percentuale di spesa mese per mese qui riprodotta. Se quindi ad esempio per l'abitazione in questione le spese sull'arco dell'anno ammontassero a fr. 500, allora per i tre mesi da marzo a maggio, la somma in discussione ammonterebbe a fr. 108 (fr. 500 x 21.6%).<br /><br />Se la casa contasse in tutto 6 abitazioni, allora per l'appartamento sfitto il proprietario dovrebbe sobbarcarsi solo fr. 54 (= fr. 108 x 1/2); il rimanente importo di fr. 54 andrebbe invece addebitato proporzionalmente agli altri inquilini dello stabile.<br /><br />Se invece la casa fosse dotata di contatori individuali di riscaldamento - ciò che è la regola per gli stabili plurifamiliari recenti, ma non per quelli datati - per i quali l'introduzione sarebbe prettamente volontaria -  non vi sarebbe alcuna possibilità di un esonero parziale delle spese di riscaldamento, ritenuto che il minor consumo sarebbe già rilevato dai contatori stessi posti nell'abitazione<br /><br /><br />2.<span> </span><u>L'abitazione sfitta è sita in un condominio</u><br /><br />Nell'ambito condominiale si applicano le disposizione relative al condominio di cui agli articoli 712 e segg. CC.<br /><br />L'art. 712h cpv. 1 CC prescrive che le spese condominiali (e quindi anche quelle di riscaldamento) si suddividano in funzione delle quote ( dei millesimi). Trattandosi di una norma dispositiva, nel regolamento o per decisione assembleare i condomini possono pattuire un'altra (equa) chiave di riparto.<br />Per stabili plurifamiliari recenti (o la cui centrale di riscaldamento sia stata completamente ristrutturata di recente) con almeno 5 appartamenti, è per legge obbligatorio fare capo ai contatori del consumo individuali, e non quindi in maniera preponderante (se non integrale) in funzione dei contatori, e solo in maniera secondaria (o per niente) in funzione della chiave di riparto ordinaria, ossia di regola i millesimi. La legge prescrive infatti che in presenza dei contatori le spese vanno ripartite per oltre la metà in funzione dei dati rilevati dai contatori, mentre la rimanenza può essere addebitata secondo la chiave di riparto usuale (millesimi ecc.) Il rapporto potrebbe essere ad esempio 60%-40%, 70%-30%, 100% secondo contatori -0% secondo l'altra chiave di riparto, ecc.<br /><br />Il condomino non potrà però in nessun caso prevalersi della norma di cui all'art. 7 OLAL perché questa non si applica nel contesto condominiale ma solo in quello locativo; egli dovrà quindi assumersi integralmente il consumo per il periodo sfitto. Qualora lo stabile fosse dotato di contatori individuali di riscaldamento, l'addebito si effettuerebbe in funzione della lettura del contatore, che quindi segnerebbe un consumo molto basso per il periodo interessato, nel quale i riscaldamenti fossero effettivamente stati regolati sul minimo e a dipendenza dei casi, assumendosi integralmente la parte addebitata in funzione dei millesimi.<br /><br /><br /><strong>Riassumendo, in entrambi i casi, se la casa è dotata dei contatori di riscaldamento, l'addebito si effettua in funzione di tali dati. Se l'immobile  ne è sprovvisto, per la casa a reddito si applica l'art. 7 OLAL mentre in ambito condominiale l'addebito verrà fatto in funzione della ripartizione usuale delle spese condominiali.</strong><br /><br /><br /><strong><em>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</em></strong><br /><br /> </p> <table border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" width="605" align="left"> <tbody> <tr> <td> <p><strong>MESE</strong></p> </td> <td> <p align="center"><strong>RISCALDAMENTO SENZA<br />EROGAZIONE DI ACQUA CALDA (BOILER)</strong></p> </td> <td> <p align="center"><strong>RISCALDAMENTO CON<br />EROGAZIONE DI ACQUA CALDA</strong></p> </td> </tr> <tr> <td> <p>GENNAIO</p> </td> <td> <p align="center">21.5%</p> </td> <td> <p align="center">18.2%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>FEBBRAIO</p> </td> <td> <p align="center">17.0%</p> </td> <td> <p align="center">14.8%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>MARZO</p> </td> <td> <p align="center">15.5%</p> </td> <td> <p align="center">13.7%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>APRILE</p> </td> <td> <p align="center">5.0%</p> </td> <td> <p align="center">5.8%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>MAGGIO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>GIUGNO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>LUGLIO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>AGOSTO</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>SETTEMBRE</p> </td> <td> <p align="center">-</p> </td> <td> <p align="center">2.1%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>OTTOBRE</p> </td> <td> <p align="center">6.0%</p> </td> <td> <p align="center">6.6%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>NOVEMBRE</p> </td> <td> <p align="center">15.0%</p> </td> <td> <p align="center">13.3%</p> </td> </tr> <tr> <td> <p>DICEMBRE</p> </td> <td> <p align="center">20.0%</p> </td> <td> <p align="center">17.1%</p> </td> </tr> </tbody> </table>

<p><strong>Il Caso<br /><br />Domanda</strong><br /><br /><em>Tre anni orsono la nostra assemblea condominiale ha respinto all'unanimità la richiesta di una coppia di condomini che voleva sostituire una finestra con una porta-finestra allo scopo di potere accedere direttamente alla parte di giardino loro assegnata in uso riservato; essa voleva evitare di dovere fare capo ad un passaggio più lungo attraverso il giardino comune. In contrasto con il nostro rifiuto, ha poi proceduto unilateralmente ai lavori.<br />In occasione di un'apposita assemblea straordinaria la maggioranza dei condomini ha deciso di ordinare alla coppia la rimozione del serramento entro 5 mesi, con la comminatoria dell'art. 292 CP per nel caso non ottemperasse agli ordini del Giudice. I due comproprietari sostengono che la nuova porta finestra è molto simile alla finestra originale e si oppongono a quanto deciso dall'assemblea. Come valutare la situazione?</em><br /><br /><br /><strong>Risposta</strong><br /><br />Va dapprima chiarito che se il condominio vuole procedere nei confronti della coppia in oggetto, la causa va promossa dalla comunione dei comproprietari, perché la legittimazione attiva (per promuovere la causa) incombe - trattandosi della salvaguardia di diritti reali inerenti parti comuni - appunto a lei  e non ai singoli condomini.<br /><br />E' inoltre fondamentale capire che non avendo la coppia impugnato entro 30 giorni dal Giudice  la decisione assembleare che rifiutava la modifica della finestra, questa è ormai divenuta definitiva e non può essere rimessa in discussione. Argomenti del tipo "l'estetica dello stabile non ne risente essendo la porta finestra quasi uguale alla precedente finestra", oppure "è assurdo che il giardino assegnato in uso riservato non sia raggiungibile direttamente dall'appartamento..." avrebbero semmai dovuto essere sollevate nella procedura di contestazione della decisione assembleare (che avrebbe comunque avuto possibilità di successo assai limitate); il loro inoltro solo nella procedura volta a ripristinare lo stato antecedente è del tutto tardivo e non se ne può quindi più tenere conto.<br /><br />Il nostro Tribunale d'Appello ( che si è occupato di questa fattispecie in ICCA inc. 11.2011.122 del 29.10.2013) ha peraltro stabilito che quand'anche il regolamento o l'atto costitutivo avesse incluso - ma non è il caso - le finestre nel diritto esclusivo, un comproprietario non avrebbe potuto modificarle perché tale modifica avrebbe comunque alterato l'aspetto dello stabile in spregio dell'art. 712a cpv. 2 CC. Quand'anche colore e materiali dei serramenti fossero identici, la sostituzione di una normale finestra con una porta-finestra influirebbe infatti senz'ombra di dubbio sull'aspetto dell'edificio.<br /><br />Neppure possono essere accolti gli argomenti dei due comproprietari che sostengono  che il divieto del condominio equivalga a sopprimere il loro diritto di godere del giardino in uso riservato e che non sia accettabile che loro non possano avere l'accesso diretto alla loro parte di giardino quando altri comproprietari ce l'hanno per la loro parte.<br />Il condominio infatti non ha minimamente ristretto il diritto d'uso riservato sul giardino ma si è limitato a negare una modifica di carattere edilizio. Inoltre coloro che hanno un accesso diretto al giardino ce l'hanno perché dotati di balcone e perché ciò è espressamente previsto dal piano di ripartizione condominiale.<br /><br />Per finire è caduta nel vuoto anche la richiesta di una riduzione delle ripetibili (ossia la partecipazione della parte soccombente nella procedura giudiziaria alle spese del rappresentante legale della controparte).<br /><br /><br />In conclusione, l'avventura "alla leggera" della coppia è venuta a costare un bel po': le spese inutili della porta-finestra e per la nuova finestra se la vecchia non fosse stata tenuta in deposito, le spese per il montaggio e il ripristino della situazione originale, le  ripetibili che ammontano a fr. 3'200 in prima istanza e fr. 2'000 in seconda istanza oltre alle spese giudiziarie, che solo per il Tribunale d'Appello sono state fissate in fr. '1000 (non sono note quelle per la pretura). A queste naturalmente vanno aggiunte le spese per il proprio avvocato...<br /><br />Va inoltre tenuto presente che i lavori eseguiti unilateralmente, senza il necessario consenso, non perdono il loro carattere abusivo con il decorrere del tempo, sicché - salvo casi del tutto eccezionali - il ripristino può essere richiesto anche a distanza di anni.<br /><br />E' quindi sempre bene ricordarsi che il condominio è una forma di comproprietà con limiti precisi e vincolanti, in particolare per le parti comuni ed è bene informarsi adeguatamente in merito con sufficiente anticipo.<br /><br /><br /><strong><em>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><strong>Il Caso<br /><br />Domanda</strong><br /><br /><em>Tre anni orsono la nostra assemblea condominiale ha respinto all'unanimità la richiesta di una coppia di condomini che voleva sostituire una finestra con una porta-finestra allo scopo di potere accedere direttamente alla parte di giardino loro assegnata in uso riservato; essa voleva evitare di dovere fare capo ad un passaggio più lungo attraverso il giardino comune. In contrasto con il nostro rifiuto, ha poi proceduto unilateralmente ai lavori.<br />In occasione di un'apposita assemblea straordinaria la maggioranza dei condomini ha deciso di ordinare alla coppia la rimozione del serramento entro 5 mesi, con la comminatoria dell'art. 292 CP per nel caso non ottemperasse agli ordini del Giudice. I due comproprietari sostengono che la nuova porta finestra è molto simile alla finestra originale e si oppongono a quanto deciso dall'assemblea. Come valutare la situazione?</em><br /><br /><strong>Risposta</strong><br /><br /><span>Va dapprima chiarito che se il condominio vuole procedere nei confronti della coppia in oggetto, la causa va promossa dalla comunione dei comproprietari, perché la legittimazione attiva (per promuovere la causa) incombe - trattandosi della salvaguardia di diritti reali inerenti parti comuni - appunto a lei  e non ai singoli condomini.</span><br /><br /><span>E' inoltre fondamentale capire che non avendo la coppia impugnato entro 30 giorni dal Giudice  la decisione assembleare che rifiutava la modifica della finestra, questa è ormai divenuta definitiva e non può essere rimessa in discussione. Argomenti del tipo "l'estetica dello stabile non ne risente essendo la porta finestra quasi uguale alla precedente finestra", oppure "è assurdo che il giardino assegnato in uso riservato non sia raggiungibile direttamente dall'appartamento..." avrebbero semmai dovuto essere sollevate nella procedura di contestazione della decisione assembleare (che avrebbe comunque avuto possibilità di successo assai limitate); il loro inoltro solo nella procedura volta a ripristinare lo stato antecedente è del tutto tardivo e non se ne può quindi più tenere conto.</span><br /><br /><span>Il nostro Tribunale d'Appello ( che si è occupato di questa fattispecie in ICCA inc. 11.2011.122 del 29.10.2013) ha peraltro stabilito che quand'anche il regolamento o l'atto costitutivo avesse incluso - ma non è il caso - le finestre nel diritto esclusivo, un comproprietario non avrebbe potuto modificarle perché tale modifica avrebbe comunque alterato l'aspetto dello stabile in spregio dell'art. 712a cpv. 2 CC. Quand'anche colore e materiali dei serramenti fossero identici, la sostituzione di una normale finestra con una porta-finestra influirebbe infatti senz'ombra di dubbio sull'aspetto dell'edificio.</span><br /><br /><span>Neppure possono essere accolti gli argomenti dei due comproprietari che sostengono  che il divieto del condominio equivalga a sopprimere il loro diritto di godere del giardino in uso riservato e che non sia accettabile che loro non possano avere l'accesso diretto alla loro parte di giardino quando altri comproprietari ce l'hanno per la loro parte.</span><br /><span>Il condominio infatti non ha minimamente ristretto il diritto d'uso riservato sul giardino ma si è limitato a negare una modifica di carattere edilizio. Inoltre coloro che hanno un accesso diretto al giardino ce l'hanno perché dotati di balcone e perché ciò è espressamente previsto dal piano di ripartizione condominiale.</span><br /><br /><span>Per finire è caduta nel vuoto anche la richiesta di una riduzione delle ripetibili (ossia la partecipazione della parte soccombente nella procedura giudiziaria alle spese del rappresentante legale della controparte).</span><br /><br /><br /><span>In conclusione, l'avventura "alla leggera" della coppia è venuta a costare un bel po': le spese inutili della porta-finestra e per la nuova finestra se la vecchia non fosse stata tenuta in deposito, le spese per il montaggio e il ripristino della situazione originale, le  ripetibili che ammontano a fr. 3'200 in prima istanza e fr. 2'000 in seconda istanza oltre alle spese giudiziarie, che solo per il Tribunale d'Appello sono state fissate in fr. '1000 (non sono note quelle per la pretura). A queste naturalmente vanno aggiunte le spese per il proprio avvocato...</span><br /><br /><span>Va inoltre tenuto presente che i lavori eseguiti unilateralmente, senza il necessario consenso, non perdono il loro carattere abusivo con il decorrere del tempo, sicché - salvo casi del tutto eccezionali - il ripristino può essere richiesto anche a distanza di anni.</span><br /><br /><span>E' quindi sempre bene ricordarsi che il condominio è una forma di comproprietà con limiti precisi e vincolanti, in particolare per le parti comuni ed è bene informarsi adeguatamente in merito con sufficiente anticipo.</span><br /><br /><em>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</em></p>

<p><strong>Il caso</strong><br /><br /><br /><strong>Domanda</strong><br /><br /><span>Vent’anni orsono ho comperato un attico con un tetto terrazzato assegnato in uso esclusivo; una parte - piastrellata - costituisce il balcone, mentre la parte più distante, separata da vasi di fiori è ricoperta solo da ghiaia.</span><br /><span>L’immobile ha 40 anni ed è ormai imminente il risanamento integrale del tetto.</span><br /><span>Vorrei proporre all’assemblea che col risanamento la parte sinora coperta di ghiaia, venga invece piastrellata così che possa effettivamente disporre di tutta la superficie, che altrimenti sarebbe sprecata. Sono pure preoccupato del fatto che sicuramente alcuni condomini con i quali intrattengo cattivi rapporti, si adopereranno per ostacolarmi.</span><br /><br /><span>Come valuta la situazione?</span><br /><br /><br /><strong>Risposta</strong><span>:</span><br /><br /><span>Sembra scontato ma è giusto ricordare che il tetto – anche se assegnato in uso riservato (o esclusivo) – rimane sempre a tutti gli effetti parte comune.</span><br /><span>Il condomino assegnatario non è quindi libero di procedere a lavori sulla parte interessata.</span><br /><span>È invece l’assemblea condominiale che adotta le decisioni necessarie, con la maggioranza richiesta dalla Legge o dal regolamento condominiale, nel caso questo contenesse delle prescrizioni in merito.</span><br /><br /><span>Non essendo il caso, va ricordato che per i lavori di costruzione alle parti comuni sono applicabili gli artt. 647c, 647d, 647e CC, a dipendenza che i lavori siano necessari, utili, o diretti solo all’abbellimento o alla comodità.</span><br /><span>I lavori "necessari" sono quelli necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso (art. 747c CC).</span><br /><br /><span>Va da sé che la sostituzione della ghiaia con delle piastrelle non può essere considerata necessaria; si pone quindi la domanda se sia utile o solo diretta all’abbellimento e alla comodità.</span><br /><br /><span>In un recente caso, molto analogo, il nostro Tribunale Federale ha deciso che l’aspetto della necessità, utilità o comodità va sempre considerato dal profilo della comunione dei condomini e non di quello di uno o pochi condomini.</span><br /><br /><span>Nel caso specifico la piastrellatura servirebbe esclusivamente al titolare del diritto d'uso esclusivo perché non è necessaria a garantire l’isolazione del tetto. Se il lavoro in questione è - come nella fattispecie - nell’esclusivo interesse di uno o pochi condomini, allora è da qualificare come lavoro di lusso, diretto esclusivamente all’abbellimento e alla comodità (STF 141 III 357 con altri riferimenti).</span><br /><br /><span>Perché sia possibile procedere alla piastrellatura della parte sinora coperta di ghiaia, è quindi necessaria una decisione unanime dei condomini.</span><br /><br /><span>Osservo che conformemente all’art. 647e CC rimarrebbe però ancora aperta una possibilità: l’art. 647e cpv. 2 CC prevede infatti che si possa derogare all’unanimità, limitandosi alla maggioranza qualificata dei comproprietari e quindi anche contro la volontà di un comproprietario a condizione che questi non risulti durevolmente impedito nel suo diritto d’uso e di godimento, e che gli altri comproprietari gli risarciscano il pregiudizio temporaneo e assumano la sua parte di spesa.</span><br /><br /><span>In altre parole, nella misura in cui non dovessero sorgere inconvenienti duraturi per i condomini, i lavori potrebbero quindi anche essere svolti se la decisione venisse approvata solo dalla maggioranza dei condomini presenti all'assemblea che rappresenti almeno 501 millesimi e ai contrari non dovessero sorgere spese supplementari.</span><br /><br /><span>Va da sé che, trattandosi di lavoro nell’esclusivo interesse del condomino con diritto d'uso riservato sul tetto, una decisione dei condomini nel senso da lui auspicato potrebbe essere favorita dall’assunzione della spesa dei lavori proprio da parte di chi beneficerebbe di tali lavori.</span><br /><br /><span>Ricordo infine che in un condominio le inimicizie possono sempre prodursi e costituiscono un rischio insito alla forma della comproprietà.</span><br /><br /><span>Per l’adozione  delle decisioni sono comunque determinanti le maggioranze richieste da Legge e regolamento.</span><br /><span>Il condomino che fosse insoddisfatto potrebbe contestare delle decisioni che non condividesse presso il Giudice, che però annulla solo le decisioni che violano norme legali o condominiali ma non le decisioni inopportune o irragionevoli.</span><br /><br /><br /><strong>Qualche elemento supplementare sempre in ambito di condominio</strong><br /><br /><span>In questo contesto è d'interesse anche un'altra decisione del Tribunale Federale (STF 136 III 261). La vertenza era sorta a seguito di una decisione condominiale intesa </span><strong>a risanare e migliorare l’accesso a pianterreno</strong><span> che serviva ai condomini fra i quali diverse imprese commerciali; il condomino proprietario di un ristorante a pianterreno era contrario perché il nuovo accesso avrebbe comportato la riduzione del numero dei suoi tavoli posti in uno spazio assegnatogli in uso esclusivo.</span><br /><br /><span>Lo stesso si è quindi opposto alla decisione appellandosi al </span><strong>diritto di veto</strong><span> di cui all'art. 647d cpv. 2 CC: </span><em>^"Per le modificazioni che rendano notevolmente e durevolmente più difficile o meno economico per un comproprietario l'uso o il godimento cui la cosa era fino allora destinata, occorre il consenso dello stesso.".<span> </span></em><br /><br /><span>Il diritto di veto presuppone però che il condomino possa fare valere un effettivo diritto che verrebbe veramente reso più difficile o meno redditizio dall’esecuzione dei lavori.</span><br /><span>Nel caso concreto il proprietario del ristorante era risultato soccombente: contrariamente a quanto da lui sostenuto, lo spazio in cui si situavano i suoi tavoli che avrebbero dovuto essere definitivamente asportati, non si trovavano all'interno della superficie assegnatagli in diritto d’uso riservato, ma al di fuori; il ristoratore si era di fatto arrogato unilateralmente, senza approvazione alcuna, uno spazio comune per estendere la sua superficie di servizio che in parte era effettivamente situata in una zona che gli era attribuita in uso esclusivo.</span><br /><span>Non potendo vantare alcun diritto sulla superficie sottoposta ai lavori, il condomino non aveva potuto validamente esercitare il diritto di veto.</span><br /><br /><span>E' utile ricordare che il diritto in uso riservato - se non già previsto nell'atto costitutivo o nel regolamento del condominio - può sorgere solo tramite contratto stipulato in base ad una decisione assembleare, intesa ad assegnare uno spazio ben delimitato in uso esclusivo ad un determinato beneficiario; per una decisione circolatoria scritta, è richiesta l'unanimità (STF 5C.264 / 2006, C.3.2.).</span><br /><span>Il fatto di semplicemente tollerare una situazione di per sé irregolare per un periodo prolungato, non fa nascere dei diritti mai espressamente decisi e concordati.</span><br /><br /><span>Nella decisione 130 III 441 il Tribunale Federale ha dovuto definire il tipo di maggioranza necessaria perché un condomino – proprietario dell’albergo in un apparthotel occupato anche da appartamenti in proprietà di altri condomini, potesse </span><strong>trasformare il suo campo da tennis in un centro fitness.</strong><br /><span>Il Tribunale Federale ha dapprima ricordato che le parti di diritto esclusivo possono essere liberamente modificate dal relativo condomino a condizione di non danneggiare o modificare parti comuni. La trasformazione in un wellness avrebbe invece avuto delle conseguenze anche per le parti comuni (ad esempio per le condotte).</span><br /><br /><span>A differenza che nel caso del tetto sopra descritto, il Tribunale Federale ha però qui ritenuto che la sostituzione del campo di tennis con il centro wellness potesse non solo essere utile o addirittura fondamentale per la sopravvivenza dell’albergo, ma anche per gli altri condomini, che oltre a potervi accedere, avrebbero visto la loro proprietà aumentare di valore. Ha quindi deciso che la maggioranza necessaria per l’approvazione dei lavori, fosse quella qualificata di cui all’art. 647d CC.</span><br /><br /><br /><span>Avv. Renata Galfetti</span><br /><br /><br /><br /><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647c"><strong>Art. 647</strong><em>c</em></a><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#fn-#a647c-1">¹</a><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647c">C. Proprietà collettiva / I. Comproprietà / 5. Lavori di costruzione / a. Necessari</a><br /><span>5. Lavori di costruzione</span><br /><span>a. Necessari</span><br /><span>I lavori di manutenzione, di riparazione e di rinnovazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso sono decisi a maggioranza di tutti i comproprietari, sempreché non siano atti d'ordinaria amministrazione che ognuno di essi può fare.</span><br /><br /><br /><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647d"><strong>Art. 647</strong><em>d</em></a><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#fn-#a647d-1">¹</a><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647d">C. Proprietà collettiva / I. Comproprietà / 5. Lavori di costruzione / b. Utili</a><br /><span>b. Utili</span><br />¹<span> I lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.</span><br />²<span> Per le modificazioni che rendano notevolmente e durevolmente più difficile o meno economico per un comproprietario l'uso o il godimento cui la cosa era fino allora destinata, occorre il consenso dello stesso.</span><br />³<span> Le modificazioni implicanti una spesa che non si possa ragionevolmente imporre a un comproprietario, segnatamente perché sproporzionata al valore della sua quota, possono essere fatte senza il suo consenso, purché la sua parte di spesa che superi la somma a lui imponibile, sia assunta dagli altri comproprietari.</span><br /><br /><br /><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647e"><strong>Art. 647</strong><em>e</em></a><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#fn-#a647e-1">¹</a><a href="https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/19070042/index.html#a647e">C. Proprietà collettiva / I. Comproprietà / 5. Lavori di costruzione / c. Diretti all'abbellimento e alla comodità</a><br /><span>c. Diretti all'abbellimento e alla comodità</span><br />¹<span> I lavori di costruzione diretti esclusivamente ad abbellire la cosa, a migliorarne l'aspetto o a renderne più comodo l'uso, possono essere fatti soltanto con il consenso di tutti i comproprietari.</span><br />²<span> Questi lavori possono, a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa, essere decisi anche contro la volontà d'un comproprietario che non ne risulti durevolmente impedito nel diritto d'uso e di godimento, qualora gli altri comproprietari gli risarciscano il pregiudizio temporaneo e assumano la sua parte di spesa.</span><br /><span> </span></p>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p><strong>Domanda</strong><br /><br />Ho contestato una decisione condominiale presentando una richiesta di conciliazione al Pretore tendente ad ottenere il suo annullamento entro un mese dalla seduta assembleare, come prevede l’articolo 75 del Codice civile (CC).<br />Purtroppo il tentativo di conciliazione non ha avuto successo e così mi è stata notificata dalla Pretura l’autorizzazione ad agire. L’azione di merito è stata presentata dal mio legale 2 mesi dopo il rilascio dell’autorizzazione ad agire. Un altro legale mio conoscente mi ha tuttavia fatto presente che la mia azione potrebbe essere tardiva in quanto, sebbene l’articolo 209 cpv. 3 del Codice di procedura civile svizzero (CPC) preveda che l’autorizzazione ad agire permetta di inoltrare la causa al giudice entro tre mesi dalla sua notificazione, il capoverso 4 del medesimo articolo stabilisce che “(…)<span> </span><em>sono fatti salvi altri termini speciali di azione previsti dalle legge</em>”, riserva che potrebbe riferirsi anche all’articolo 75 CC, imponendo quindi di presentare l’azione entro un mese dalla notifica dell’autorizzazione ad agire, e non entro tre mesi.<br />Mi chiedo pertanto quale dei due legali abbia ragione e se la mia istanza sarà considerata tardiva.<br /><br /><strong>Riposta</strong><br /><br />L’articolo 75 del Codice civile (applicabile in materia di proprietà per piani grazie al rinvio dell’art. 712m cpv 2 CC), stabilisce effettivamente che l’azione in contestazione di una delibera assembleare condominiale dev’essere intentata entro un mese dal giorno in cui il condomino ha avuto conoscenza della decisione. In caso di mancata conciliazione, viene rilasciata l’autorizzazione ad agire che, sulla base dell’articolo 209 cpv. 3 del Codice di procedura civile, permette di inoltrare la causa al giudice entro tre mesi dalla sua notifica.<br />Il capoverso 4 del medesimo articolo stabilisce un’eccezione al rispetto del termine di 3 mesi per aprire azione nel merito, riservando altri termini speciali d’azione previsti dalla legge o dal giudice. È dunque corretto chiedersi se il termine di un mese dell’articolo 75 CC rientri in quest’ultima eccezione, comportando di conseguenza una riduzione della durata di validità dell’autorizzazione ad agire.<br /><br />Il Tribunale Federale (nella sentenza DTF 140 III 561 del 10.11.2014) ha recentemente avuto modo di chiarire che<strong><span> </span>non occorre che il termine di un mese dell’articolo 75 CC sia rispettato in due momenti successivi, ossia sia al momento del deposito della richiesta di conciliazione, sia poi nuovamente al momento dell’introduzione dell’azione nel merito. È</strong><span> </span><strong>sufficiente che il termine di un mese sia rispettato al momento della presentazione della richiesta di conciliazione.<span> </span></strong>Non vi è di conseguenza una riduzione del termine di 3 mesi per agire nel merito e il legale rappresentante del socio ha dunque presentato tempestivamente l’azione di merito.<br /><br />Nella sua sentenza il Tribunale federale ha evidenziato che la riserva dell’art. 209 cpv. 4 CPC rinvia a dei termini procedurali e non a termini di diritto materiale, e ricordato  che la richiesta in conciliazione crea litispendenza e comporta l’apertura d’azione di diritto materiale. A partire da tale momento solo il diritto di procedura regge i termini necessari alla continuazione dell’istanza.<br /><br /><strong><em>MLaw Romina D’Antoni</em></strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p><strong>Entro quando un singolo condomino può chiedere all’amministratore che venga messa all’ordine del giorno una determinata trattanda?</strong><br /><br />Riservata una clausola del regolamento dal contenuto diverso, l’ordine del giorno viene stabilito dall’amministratore e trasmesso ai condomini congiuntamente con la convoca-zione all’assemblea. La stessa deve pervenire ai condomini con un preavviso adeguato, concetto che la legge non definisce, ma che può essere stabilito nel regolamento condominiale o altrimenti dipendere dalle circostanze e dalle caratteristiche del condominio. Con l’aumentare del numero dei condomini, rispettivamente se ve ne sono che abitano fuori cantone o fuori confine, il preavviso deve essere più lungo. Di regola il preavviso non dovrebbe comunque essere inferiore ai 10 giorni.<br /><br />L’ordine del giorno deve imperativamente prevedere le trattande sulle quali verrà presa una decisione, pena l’annullabilità della decisione. Resta riservato il caso di assemblea universale, ossia l’assemblea alla quale sono presenti tutti i condomini. Le diverse trattande devono inoltre essere formulate in modo molto chiaro affinché i condomini possano determinare con facilità su cosa dovranno decidere e abbiano pure il tempo per prepararsi adeguatamente.<br /><br />Sebbene di regola sia l’amministratore che stabilisce l’ordine del giorno, parte della dottrina è del parere che ogni singolo condomino sia in diritto di chiedere che venga messa all’ordine del giorno una determinata questione. Dal profilo della tempistica, la richiesta va formulata con anticipo, affinché in caso di accettazione da parte dell’amministratore, possa ancora essere inserita e inviata ai condomini entro il termine di preavviso minimo per le convocazioni. In caso di assemblea universale, la proposta può essere formulata anche in sede di assemblea. In ogni caso un’apposita clausola regolamentare avrebbe la precedenza su quanto appena indicato.<br /><br />In caso di presentazione corretta e nei termini della proposta di trattanda, la stessa dovrà essere inserita nell’ordine del giorno dall’amministratore. In caso di rifiuto lo stesso violerebbe i suoi doveri e questo potrebbe avere delle conseguenze in caso di una procedura di revoca dell’amministratore.<br /><br />Se invece la proposta fosse formulata tardivamente e l’assemblea non fosse universale, rispettivamente non vi fosse una norma particolare nel regolamento, la questione sottoposta tardivamente potrebbe essere solo oggetto di discussione ma non di decisione.<br /><br /><strong><em>RG</em></strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<p><span>Contrariamente a quanto molti pensano, la legge non stabilisce un termine di preavviso preciso per la convocazione all’assemblea. Il preavviso deve però essere ragionevole e adeguato affinché i condomini possano organizzarsi per partecipare all’assemblea e dispongano anche del tempo necessario per adeguatamente prepararsi sulle singole trattande figuranti all’ordine del giorno. Il termine adeguato dipende quindi dalle specificità del caso e in particolare dal numero delle quote (condominio di grandi, medie o piccole dimensioni), dalla provenienza dei condomini (sono tutti domiciliati nello stabile o ci sono invece numerosi appartamenti di vacanza e ancora, i proprietaria sono confederati o persone domiciliate all’estero che quindi necessitano di più tempo per arrivare all’assemblea?) e anche dal contenuto delle trattande all’ordine del giorno. Di media si consiglia comunque di rispettare un termine di almeno 20 giorni. In ogni caso si consiglia di regolare il preavviso e la forma della convocazione all’assemblea nel regolamento condominiale che sarà quindi vincolante ed eliminerà sul nascere ogni discussione.</span><br /><br /><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong><br /><span> </span></p>

<p>No. Il fondo di rinnovamento è patrimonio della comunione dei condomini. Ogni comproprietario partecipa alla sua crescita ma quanto versato è indissolubilmente legato con la proprietà condominiale. In caso di vendita l’importo complessivamente versato per la quota venduta passa teoricamente all’acquirente, ma solo come quota parte al capitale complessivo, e il condomino non potrà quindi disporne direttamente. Potrà solo, come tutti gli altri condomini, decidere come utilizzare il fondo comune.<br /><br /><strong><em>RG</em></strong></p>

<p><em>Il presente articolo spiega i motivi per i quali è opportuno e vantaggioso che nel contesto di un condominio si faccia capo ad un revisore dei conti.<span> </span></em><br /><br /><strong>Premessa: la contabilità del condominio<span> </span></strong><br /><span>Anche se legalmente la comunione dei comproprietari non è obbligata a tenere una contabilità, quest’ultima è, per esigenze di gestione interna, evidentemente indispensabile. Senza conoscere le entrate e le uscite esatte del condominio risulta infatti impossibile ripartire le spese in maniera precisa e corretta.</span><br /><br /><strong>L’importanza della revisione dei conti</strong><br /><span>Benché la revisione contabile in ambito condominiale non sia imposta dalla legge, è vivamente consigliato prevederla, poiché permette ai condomini di approvare i conti in sede assembleare in cognizione di causa, una volta presa conoscenza del rapporto di revisione. L’articolo 712m capoverso 1 cifra 4 del Codice civile attribuisce infatti all’assemblea dei comproprietari la competenza di approvare ogni anno, alla maggioranza semplice (ovvero delle teste), il preventivo, il consuntivo e la ripartizione delle spese tra i comproprietari. Restano riservate eventuali clausole con contenuti diversi nel Regolamento condominiale.</span><br /><span>Se non ancora prevista, è possibile introdurre in ogni momento la revisione dei conti. La nomina di un revisore esige l’adozione di una decisione assembleare presa alla maggioranza semplice.</span><br /><br /><strong>Il revisore dei conti</strong><br /><span>La revisione contabile può essere affidata all’amministratore, ad un condomino, ad un terzo o ad un comitato. Se, ad esempio, nel condominio vi è un comproprietario che presenta le conoscenze e le qualifiche necessarie, è senz’altro possibile affidargli la revisione. In via alternativa è possibile nominare un revisore esterno (persona fisica o giuridica), che disponga delle competenze necessarie (fiduciari).</span><br /><span>Anche se, a parere della dottrina maggioritaria, le norme relative ai severi requisiti di indipendenza che deve presentare l’ufficio di revisione di una società anonima non sono applicabili in ambito condominiale, la revisione non deve, logicamente, essere affidata a colui che è già incaricato di tenere la contabilità.</span><br /><br /><strong>I rapporti tra revisore e comunione dei condomini</strong><br /><span>Le relazioni tra revisore e comunione dei condomini sono generalmente regolate nel contesto di un contratto scritto che stabilisce quali sono i diritti e i doveri del revisore, specifica che forma deve presentare il rapporto di revisione all’attenzione dell’assemblea condominiale, precisa qual è l’onorario dovuto, ecc. La natura ed il contenuto del contratto determinano la responsabilità del revisore.</span><br /><br /><strong>I compiti del revisore</strong><br /><span>La revisione dei conti è un compito senza dubbio impegnativo, poiché i conteggi devono essere controllati sia dal punto di vista della completezza sia della loro correttezza. A questo scopo il revisore dei conti ha il diritto di accedere e quindi di disporre di tutti i giustificativi che ne stanno alla base (fatture, copia degli estratti conto, copia dei contratti conclusi dalla comunione dei comproprietari, ecc.). Concretamente il revisore deve in particolare esaminare:</span><br /><span>che sia stata effettuata una corretta e chiara ripartizione dei costi;</span><br /><span>che tutte le entrate e le uscite figurino in modo completo e preciso;</span><br /><span>che le spese indicate siano effettivamente comprovate dai giustificativi;</span><br /><span>che le risorse finanziarie siano effettivamente disponibili (controllo estratti conto bancari, distinte di versamento).</span><br /><br /><span>Per contenere i costi della revisione dei conti entro limiti “ragionevoli” il revisore di norma non controlla tutte le poste singolarmente, ma si concentrerà su una parte specifica a scelta, esaminandone i dettagli. Ogni anno il revisore potrà analizzare una diversa parte dei conti, in modo da garantire alla revisione una certa continuità.</span><br /><span>Una volta completata la revisione, il revisore informerà l’amministratore in merito ad eventuali errori rilevati ed esporrà i suoi suggerimenti, le sue correzioni e proporrà all’amministratore la possibilità di presentare delle osservazioni.</span><br /><span>Se il Regolamento condominale prevede la nomina di un revisore, è possibile che lo stesso imponga altresì la sua presenza all’assemblea dei condomini. In tal caso il revisore dovrà dunque ricevere regolare convocazione.</span><br /><br /><strong>Il rapporto di revisione</strong><br /><span>Al termine della revisione si consiglia, in genere, di chiedere al revisore la presentazione di un rapporto scritto all’attenzione della comunione dei condomini o perlomeno di presentare, in occasione dell’assemblea ordinaria, una relazione verbale. Per quanto attiene al contenuto del rapporto, ci si può ispirare alle norme che concernono i rapporti redatti dall’ufficio di revisione all’attenzione dell’assemblea generale di una società anonima e quindi dovrebbe almeno contenere:</span><br /><span>un parere sul risultato della verifica;</span><br /><span>delle indicazioni sul responsabile della revisione e sulle sue qualifiche professionali;</span><br /><span>una raccomandazione circa l’approvazione dei conti o il loro rinvio, a chi di competenza, per la correzione.</span><br /><span>Il revisore comunica personalmente alla comunione dei condomini i risultati finali del suo controllo, le eventuali correzioni e la proposta di approvare (o meno) i conti.</span><br /><br /><strong>Conclusione</strong><br /><span>La revisione contabile comporta indubbiamente molteplici </span><strong>vantaggi</strong><span> per i condomini. I più significativi sono i seguenti:</span><br /><span>l’</span><strong>approvazione dei conti</strong><span> annuali in sede assembleare avviene </span><strong>in</strong><span> </span><strong>cognizione di causa</strong><span>, preso atto del rapporto di revisione;</span><br /><span>maggiore </span><strong>certezza di correttezza e completezza</strong><span> dei conti;</span><br /><span>garanzia di </span><strong>continuità</strong><span> del controllo.</span><br /><br /><strong><em>MLaw Romina D’Antoni</em></strong><br /><br /><em>Opere consultate:<br />Monika Sommer, Stockwerkeigentum, Hauseigentümerverband Schweiz, Winterthur 2009;<br />Amédéo Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civile suisse, 2ème édition, Rothenburg, 2008;<br />Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Das Stockwerkeigentum, Verlag Stämpfli &amp; Cie AG, Bern 1988.</em><br /><br /></p>

<p><em>Il presente articolo intende dare degli spunti utili per disciplinare nel Regolamento in modo adeguato la questione della rappresentanza del condomino in sede di assemblea o chi possa esercitare il voto in presenza di diversi potenziali aventi diritto.</em><br /><br /><strong>1. Premessa</strong><br /><span>In considerazione delle numerose richieste di informazioni da parte dei soci in merito alle possibilità e alle modalità di rappresentanza del condomino in sede assembleare, qui di seguito saranno brevemente esposte le seguenti tematiche:</span><br /><span>il diritto alla rappresentanza del condomino ed eventuali restrizioni (infra 2);</span><br /><span>la rappresentanza di un condomino da parte di un terzo (infra 3);</span><br /><span>le modalità di voto in presenza di un condomino e di un usufruttuario o di un titolare di un diritto di abitazione (infra 4);</span><br /><span>la rappresentanza quando una singola quota appartiene a più proprietari (comproprietari o proprietari comuni; infra 5).</span><br /><span>Seguirà un’importante precisazione in merito all’astensione dal voto del rappresentante in presenza di un conflitto di interessi tra il condomino rappresentato e la comunione dei comproprietari (infra 6) e una breve conclusione (infra 7).</span><br /><br /><strong>2. Il diritto alla rappresentanza del condomino ed eventuali restrizioni</strong><br /><span>La legge non contiene norme che regolamentano esplicitamente la rappresentanza di un condomino in sede assembleare.</span><br /><span>La dottrina maggioritaria ritiene che prevedere nel Regolamento il </span><strong>divieto<span> </span></strong><span>assoluto del diritto di farsi rappresentare </span><strong>non sarebbe lecito</strong><span>. Delle restrizioni possono invece essere previste nell’atto costitutivo o nel Regolamento oppure introdotte ulteriormente mediante l’adozione di una decisione assembleare unanime. È difficile precisare in maniera astratta i limiti ammissibili della restrizione del diritto di rappresentanza. A titolo esemplificativo è senz’altro possibile stabilire che soltanto gli altri condomini hanno la possibilità di rappresentare un condominio oppure limitare la rappresentanza di un condomino unicamente ai membri della sua famiglia.</span><br /><span>Anche prevedere un numero limite di mandati di rappresentanza ad una sola persona è plausibile.</span><br /><span>È senz’altro utile tener presente che, se il legame tra i condomini è prevalentemente professionale (per es. nel caso di locali commerciali), o se non è particolarmente stretto (per esempio nel caso di un condominio con 50 appartamenti), delle restrizioni alla rappresentanza si giustificano meno rispetto al caso di un condominio a conduzione familiare.</span><br /><br /><span>In assenza di disposizioni contrarie nel Regolamento è possibile per il condomino farsi rappresentare, non solo </span><strong>da un altro condomino</strong><span>, ma anche </span><strong>dall’amministratore</strong><span>, oppure </span><strong>da un terzo</strong><span> (infra 3). La soluzione di farsi rappresentare dall’amministratore può però causare alcuni problemi pratici, dato che si ritroverebbe a fare da “arbitro” e, contemporaneamente, da parte contrattuale.</span><br /><br /><span>La rappresentanza di un condomino presuppone l’attribuzione di appositi poteri di rappresentanza al rappresentante che il presidente dell’assemblea deve accertare. Salvo disposizione contraria nel Regolamento, non è necessario conferire i poteri di rappresentanza per iscritto, tuttavia si consiglia di prevedere che ciò sia la regola, onde evitare malintesi e l’ulteriore insorgere di contestazioni circa l’esistenza o l’estensione dei poteri di rappresentanza, ad esempio in presenza di procure conferite soltanto verbalmente oppure per iscritto ma mal redatte.</span><br /><span>Si consiglia inoltre di esporre nel Regolamento il contenuto minimo che la procura scritta deve presentare. Idealmente una “buona” procura dovrebbe contenere almeno le seguenti indicazioni:</span><br /><span>la data dell’assemblea;</span><br /><span>il riferimento all’ordine del giorno;</span><br /><span>il principio della libertà di voto;</span><br /><span>se non viene conferita la libertà di voto, le eventuali istruzioni precise al voto;</span><br /><span>la firma del rappresentato;</span><br /><span>la firma del rappresentante.</span><br /><br /><span>Se il comproprietario è una persona giuridica (ad esempio una società anonima, una società a garanzia limita, ecc.), quest’ultima in sede assembleare dev’essere rappresentata da una persona fisica che disponga degli appositi poteri. Per verificare la legittimazione del rappresentante è senz’altro il caso che l’amministratore si faccia consegnare una procura di rappresentanza scritta e che verifichi, prima di ogni assemblea, le iscrizioni a Registro di Commercio. Il rappresentante sarà considerato un vero e proprio condomino.</span><br /><br /><strong>3. La rappresentanza del condomino da parte di un terzo</strong><br /><span>Come sopra esposto (infra 2) un terzo può, salvo disposizione contraria a Regolamento, partecipare all’assemblea condominiale a titolo di rappresentante di un condomino.</span><br /><span>Il terzo potrà esercitare tutti i diritti che derivano dall’essere comproprietario e quindi partecipare alle delibere ed esercitare il diritto di voto. Se il rappresentato, per quanto concerne una determinata trattanda all’ordine del giorno, non potesse esercitare il suo diritto di voto (per esempio in presenza di un conflitto di interessi), il rappresentante sottostarebbe evidentemente alla medesima restrizione e dovrebbe quindi astenersi dal voto (cfr. anche infra 6).</span><br /><span>I terzi designati anticipatamente in quanto rappresentanti di uno o più condomini saranno i destinatari della convocazione all’assemblea nella misura in cui il loro indirizzo è stato comunicato per tempo all’amministratore.</span><br /><br /><strong>4. Le modalità di voto in presenza di un condomino e di un usufruttuario o di un titolare di un diritto d’abitazione</strong><br /><span>L’articolo 712o capoverso 2 CC prevede che il proprietario e l’usufruttuario di un piano o di una parte di piano si devono accordare circa l’esercizio del diritto di voto e che, in caso di mancata intesa tra i due, il voto spetta all’usufruttuario per quanto attiene a tutte le questioni amministrative, salvo per i lavori di costruzione meramente utili oppure diretti ad abbellire o a rendere più comoda la cosa.</span><br /><span>La medesima regola si applica per analogia anche al beneficiario di un diritto di abitazione su un piano o una parte di piano.</span><br /><span>L’usufruttuario, rispettivamente il beneficiario di un diritto d’abitazione, ed il condomino possono senz’altro accordarsi nel senso di nominare un rappresentante unico.</span><br /><br /><strong>5. La rappresentanza quando una singola quota appartiene a più proprietari (comproprietari o proprietari comuni)</strong><br /><span>Una singola quota condominiale può avere contemporaneamente più proprietari, e meglio dei  comproprietari o dei proprietari comuni (quest’ultimo caso è tipicamente quello delle comunioni ereditarie). L’articolo 712o capoverso 1 CC prevede esplicitamente che, ove un piano o una porzione di piano appartenga in comune a più persone, esse hanno diritto collettivamente ad un voto in sede assembleare. Di conseguenza, in caso di proprietà collettiva su una quota occorre adottare una posizione comune sulla base delle regole applicabili al tipo di proprietà con cui si è confrontati. I comproprietari o i proprietari comuni possono nominare un rappresentante comune che rappresenti la loro decisione comune.</span><br /><br /><strong>6. L’astensione dal voto del rappresentante in presenza di un conflitto di interessi il condomino rappresentato e la comunione dei comproprietari<span> </span></strong><br /><span>Sono molteplici le situazioni di conflitto di interessi che si possono creare tra un condomino e la comunione dei condomini. Si è, ad esempio, in presenza di un conflitto di interessi nei seguenti casi:  </span><br /><span>un condomino è contemporaneamente amministratore e all’assemblea occorre deliberare in merito alla sua revoca;</span><br /><span>è stata approvata l’esecuzione di alcuni lavori di costruzione e occorre decidere in sede assembleare a quale ditta farli eseguire, ritenuto che un condomino ha una ditta attiva nell’ambito dei lavori da eseguire.</span><br /><br /><span>La questione a sapere in quale misura un condomino toccato da un conflitto di interessi può partecipare al voto è controversa in dottrina ed il Tribunale federale non si è pronunciato in merito. Buona parte della dottrina ritiene che, nelle decisioni concernenti un interesse privato o una controversia giuridica fra la comunione dei comproprietari da una parte e un condomino, il suo coniuge o un suo parente in linea diretta dall’altra, il condomino è escluso per legge dal diritto di voto (in applicazione del rinvio dell’articolo 712m capoverso 2 del Codice civile all’articolo 68 CC applicabile nel contesto dell’associazione). Nel caso in cui un condomino toccato da un conflitto di interessi si fa rappresentare, il rappresentante dovrà astenersi dal voto poiché evidentemente sottostà alle medesime restrizioni del condomino che rappresenta.</span><br /><br /><span>Ovviamente un conflitto di interessi dev’essere segnalato il prima possibile; in caso contrario un’eventuale azione in annullamento di una decisione presa potrebbe essere respinta poiché intempestiva.</span><br /><br /><strong>7. Conclusione</strong><br /><span>Onde evitare fraintendimenti o, peggio ancora, l’insorgere di contestazioni circa l’esistenza o l’estensione dei poteri di rappresentanza (ad esempio in presenza di procure conferite soltanto verbalmente oppure per iscritto ma mal redatte) è senza dubbio opportuno regolare preventivamente nel Regolamento la questione della rappresentanza, mediante l’introduzione di una clausola chiara che stabilisca:</span><br /><strong>chi ha il</strong><span> </span><strong>diritto di rappresentare un condomino</strong><span> (altri condomini, l’amministratore o terzi);</span><br /><span>quali sono le </span><strong>restrizioni</strong><span> alla </span><strong>rappresentanza</strong><span> (ad esempio: un condomino non può rappresentare contemporaneamente più di un altro condomino, cfr. infra 2);</span><br /><span>quali sono le </span><strong>condizioni</strong><span> a cui è sottoposta la </span><strong>rappresentanza</strong><span> (esigenza della presentazione di una procura scritta; presentazione della procura scritta all’amministratore prima dell’assemblea condominiale o, al più tardi, all’inizio della stessa, ecc.);</span><br /><span>qual è il </span><strong>contenuto</strong><span> minimo che la </span><strong>procura</strong><span> </span><strong>scritta</strong><span> deve rispettare (cfr. infra 2).</span><br /><br /><strong><em>MLaw Romina D’Antoni</em></strong><br /><br /><em>Opere consultate:</em><br /><em>Amédéo Wermelinger, La propriété par étages, Commentaire des articles 712a à 712t du Code civile suisse, 2ème édition, Rothenburg, 2008;<br />Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Das Stockwerkeigentum, Verlag Stämpfli &amp; Cie AG, Bern 1988.</em><br /><br /></p>

<p><strong>La procedura di correzione del verbale assembleare condominiale</strong></p> <p><strong><em>La legge non descrive la procedura che i condomini devono seguire per chiedere eventuali correzioni del verbale assembleare condominiale. Il presente contributo intende dare qualche spunto per regolare la questione nel Regolamento condominiale, in modo da sopperire alle lacune legali.</em></strong></p> <p><strong>Il contenuto del verbale assembleare</strong></p> <p>Il capoverso 2 dell’articolo 712n del Codice civile prevede che le decisioni prese in sede di assemblea devono essere messe a verbale, ma non descrive i requisiti che deve presentare.</p> <p>La tematica del contenuto minimo del verbale assembleare è già stata trattata nel contesto dell’articolo pubblicato su Economia Fondiaria numero 4/09, in cui si spiegava che, nella sentenza del 10 marzo 2003, inc. 11.2001.29, la prima Camera civile del Tribunale d’appello ha ritenuto che il verbale assembleare deve contenere, per lo meno, la firma del presidente o del verbalista, oltre alle singole deliberazioni adottate. Altre informazioni, benché inutili – in assenza di una regolamentazione particolare nel singolo condominio – non sono indispensabili.</p> <p>Il verbale deve dunque contenere, in maniera chiara, precisa e completa tutte le decisioni prese in sede di assemblea ed è a nostro avviso auspicabile che sia inoltre indicato altrettanto precisamente il risultato di ogni votazione: quest’ultimo elemento può infatti rivelarsi determinante in caso di contestazioni ulteriori che portano proprio sulla maggioranza necessaria per adottare la decisione.</p> <p>Si precisa che i condomini possono esigere che figurino a verbale anche altri elementi come, ad esempio, parte delle discussioni che hanno preceduto le delibere.</p> <p>Un verbale mal redatto può dar luogo a delle azioni di contestazione giudiziarie o addirittura, nella peggiore delle ipotesi, ad un’azione di risarcimento danni o di revoca dell’amministratore (DTF 126 III 177): è pertanto indispensabile conferire la competenza di redigerlo ad una persona idonea.</p> <p><strong>La richiesta di modifica del verbale: legge silente</strong></p> <p>Anche in assenza di disposizioni a Regolamento ciascun condomino può esigere la modifica del verbale assembleare nel caso in cui sia impreciso, incorretto o incompleto. Il verbale sarà successivamente da ritenere valido nella sua forma corretta.</p> <p>In assenza di disposizioni contrarie a Regolamento, i condomini dispongono fino a un anno di tempo per far valere errori del verbale: la modifica del verbale potrebbe dunque teoricamente essere richiesta fino (e non oltre) al momento dell’assemblea condominiale successiva. Se nel Regolamento non figurano termini per chiedere correzioni, modifiche o aggiunte al verbale, è dunque il caso che il presidente in sede assembleare faccia approvare il verbale della seduta precedente. In mancanza di ciò una contestazione ulteriore del verbale non può essere definitivamente esclusa.</p> <p><strong>La soluzione ideale: introdurre la procedura di modifica nel Regolamento</strong></p> <p>Per sopperire alle lacune legali, secondo la dottrina maggioritaria, è senz’altro il caso di introdurre nel Regolamento una clausola che imponga ai condomini di formulare eventuali richieste di modifica, correzione o aggiunte al verbale entro e non oltre i 14 giorni dalla ricezione dello stesso. Riteniamo che il termine di 14 giorni sia appropriato: se infatti la modifica del verbale conduce alla conclusione che una decisione è stata mal compresa da un comproprietario, questi avrà ancora il tempo di decidere di impugnarla dinnanzi al Pretore entro il termine (perentorio) di un mese dalla ricezione del verbale (cfr. articolo 75 CC). Per maggiori dettagli relativi alla procedura di contestazione di una decisione assembleare, si rinvia all’articolo “<em>La contestazione delle decisioni assembleari nell’ambito della proprietà per piani</em>” pubblicato su Economia Fondiaria 2/2013.</p> <p><strong>La distribuzione immediata del verbale e il vantaggio delle correzioni immediate</strong></p> <p>Generalmente il segretario durante l’assemblea prende appunti e redige il verbale qualche giorno dopo la seduta. Se si procede in questo modo si consiglia di fissare nel Regolamento condominiale una data limite per l’invio del verbale (per es. al più tardi 7 giorni dopo la seduta assembleare).</p> <p>Tuttavia, grazie ai mezzi tecnologici attuali risulta senz’altro fattibile redigere i verbali assembleari in tempo reale durante l’assemblea e distribuirli al termine della stessa. Procedere in questo modo è particolarmente vantaggioso dal punto di vista delle modifiche da eventualmente apportare al verbale, poiché permette ad ogni condomino di rileggerlo immediatamente e di chiedere subito di inserire le modifiche necessarie. Questo modo di procedere permette di evitare fraintendimenti tra i condomini e l’amministratore.</p> <p><strong>L’invio del verbale assembleare in versione esclusivamente elettronica (email)</strong></p> <p>Vista l’assenza di disposizioni legali precise in merito alla forma che il verbale assembleare deve presentare, risulta difficile sostenere che la trasmissione del verbale ai condomini in formato elettronico (email) non sia possibile. Tuttavia, d’accordo con  il parere della dottrina maggioritaria, sconsigliamo di procedere in questo modo, che non dà le stesse garanzie di un invio raccomandato o per il tramite del sistema A Plus.</p> <p><strong>Conclusione</strong></p> <p>Introdurre una procedura specifica di modifica del verbale assembleare nel Regolamento condominiale è indubbiamente consigliato, innanzitutto per sopperire alle lacune legali e, in secondo luogo,per evitare una lunga insicurezza giuridica.<br /><br /><br /><em><strong>MLaw Romina D'Antoni</strong></em><br /><br /></p> <p><em>Opere consultate:</em></p> <ul> <li>Amédéo Wermelinger<em>, La propriété par étages, Commentaire des articles<span> </span></em><em>712a à<span> </span></em><em>712t du Code Civile Suisse,<span> </span></em>2^ème<span> </span>édition, Rothenburg, 2008<em>;</em></li> <li>P. H. Steinauer<em>, Les droits réels, Tome premier,<span> </span></em>3ème édition, Berne, 1997<em>;</em></li> <li>M. Piozzini<em>, Il condominio, Guida Pratica,<span> </span></em>Seconda edizione, Ed. SVIT, Sezione Ticino,  2004.</li> </ul>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p>Tendenzialmente la risposta sarà diversa a dipendenza che si cerchi un mediatore piuttosto che un amministratore immobiliare, e in quest’ultimo caso, che si tratti di un immobile a reddito piuttosto che un condominio.<br /><br />Cominciamo col chiarire che il contratto che lega un amministratore o un mediatore al mandante è un contratto di mandato (art. 394 segg. CO) che in quanto tale si fonda su un rapporto di fiducia.<br />Il mandato può essere a titolo oneroso o gratuito e la sua stipulazione non necessita di una forma scritta. E’ quindi possibile concludere un mandato anche verbalmente o per atti concludenti. E’ utile ricordarlo perché ci sono persone che pensano a torto che in assenza di un accordo o di una dichiarazione scritta non sia sorto alcun contratto.<br /><br />Se il mandatario agisce a titolo professionale, in Ticino deve obbligatoriamente essere iscritto nell’albo dei fiduciari immobiliari (consultabile al sito<span> </span><a href="http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online">http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online</a><span> </span>)<br />Il mandatario non agisce a titolo professionale solo quando è il titolare o dipendente di un’agenzia. L’aggettivo “professionale” designa infatti un’attività remunerata, svolta in modo continuo e regolare, indipendentemente che l’attività sia a tempo pieno o parziale. Non è il caso ad esempio se si compilano dichiarazioni d’imposta a titolo accessorio e quasi di benevolenza mentre la giurisprudenza ha ammesso che l’attività è esercitata a titolo professionale segnatamente se la persona assume il mandato di amministratore dei conti anche per un solo cliente.<br /><br />Non deve invece essere iscritto all’albo l’amministratore che fosse anche condomino nel condominio da lui amministrato e non fosse un professionista. Se però l’amministratore beneficiasse di un onorario “generoso” e nel contempo amministrasse anche diversi altri condomini alle stesse condizioni, verosimilmente ricadrebbe sotto il cappello di “professionista”.<br /><br />La legge cantonale sull’esercizio delle professioni di fiduciario (n. 11.1.4.1 della raccolta delle leggi cantonali) stabilisce le condizioni alle quali si può ottenere l’autorizzazione alla professione di fiduciario. Distingue inoltre fra il fiduciario commercialista, quello immobiliare e quello finanziario. L’attività immobiliare può essere svolta solo da un fiduciario commercialista o immobiliare.<br />Per nei casi il mandato fosse conferito ad una società, la legge chiarisce anche chi – all’interno di una società - debba essere iscritto all’albo dei fiduciari. Devono così essere ricoperti da un fiduciario i seguenti ruoli:<br /><br />ditta individuale: il titolare;<br />società in nome collettivo: tutti i soci;<br />società in accomandita: i soci illimitatamente responsabili;<br />società anonima: almeno un membro del Consiglio di amministrazione che abbia responsabilità di gestione o un membro della direzione;<br />società a garanzia limitata: almeno un gerente;<br />succursale, agenzia, rappresentanza o simile: il direttore rispettivamente il gerente o il rappresentante.<br /><br />Inoltre il titolare di un'autorizzazione può essere responsabile di una sola persona giuridica, società di persone o ditta individuale attiva nel campo fiduciario salvo eccezioni pronunciate dall'autorità di vigilanza. In caso di diritto di firma collettiva a due, almeno uno dei firmatari deve essere titolare dell'autorizzazione.<br /><br />Accertato che sia ossequiato il requisito minimo per poter esercitare in Ticino la professione, è bene chinarsi un po’ meglio sul contenuto del contratto, che è senz’altro consigliabile formalizzare per scritto. Il contratto dovrà prevedere:<br /><br />la prestazione che il mandatario deve adempiere: evitare frasi generiche del tipo “provvede all’amministrazione dello stabile”; aggiungere invece anche un elenco completo delle prestazioni;<br />definire l’onorario e il modo di conteggiare le spese;<br />prevedere la durata contrattuale e le scadenze di disdetta. Al riguardo va precisato che questo punto del contratto ha una valenza che non è totale: per legge (art. 404 cpv. 2 CO) dato che il mandato si fonda sulla fiducia, può essere revocato in ogni momento. Se fosse revocato in tempo inopportuno, chi lo revoca – indipendentemente quindi che sia l’amministratore o il cliente - potrebbe però essere tenuto ad un risarcimento danni all’altra parte. La disdetta è ritenuta essere intempestiva se è data senza un motivo serio e se la fine del contratto provoca all’altra parte un danno che trova origine dal momento particolare per il quale il contratto è disdetto anticipatamente e in considerazione dei provvedimenti già adottati per l’esecuzione della prestazione pattuita  (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, Schulthess 2009,  cap. 63, nota 5308)<br />L’entità di un’eventuale indennità si determina in funzione delle perdite che la parte ha subìto confidando nel mantenimento del contratto come pattuito: si tratta delle spese e dei costi originati inutilmente in vista dell’esecuzione di un determinato mandato, che diventano poi privi d’oggetto a seguito della disdetta anticipata. A dipendenza delle dimensioni del condominio l’amministratore potrebbe ad esempio sostenere di avere del personale che in assenza di quel mandato – disdetto anticipatamente - sarebbe sottooccupato e che quindi la disdetta gli avrebbe creato un danno da risarcire.<br />Si consiglia quindi di non stipulare contratti eccessivamente lunghi: la fiducia potrebbe venire a mancare e nessuno vorrebbe vedersi coinvolto in sgradite procedure di risarcimento.<br />Segnaliamo che l’associazione dei fiduciari immobiliari (la SVIT) dispone di contratti appositi sia per la mediazione che per l’amministrazione.<br /><br />Ancora qualche osservazione distinguendo fra mediatore e amministratore e in tal caso, di immobile a reddito o di condominio.<br /><br />Per un contratto di mediazione, ossia - in questo contesto - quello con il quale il mandatario si impegna a procacciare un acquirente per l’immobile da vendere, o invece a trovare un immobile da acquistare o locare che corrisponda ai requisiti indicati dal mandante, si tratta di chiarire anche se il mandato è in esclusiva o meno. Il mandato in esclusiva è quello per cui le parti si accordano nel senso che se un contratto di compravendita (o locazione) corrispondente ai requisiti stabiliti dal contratto di mandato verrà stipulato durante la durata del contratto anche senza che il partner contrattuale (acquirente/venditore ecc.) sia stato trovato grazie all’intervento del mandatario, sarà comunque dovuta la provvigione convenuta.<br /><br />Se quindi il mandante continua ad attivarsi per trovare anche lui ad es. chi gli compera lo stabile, potrebbe avere interesse a non stipulare nel contempo un contratto di mediazione in esclusiva con il mediatore.<br /><br />Per quanto attiene alla persona del mediatore, si osserva che spesso le tariffe praticate da persone che si offrono per questi servizi sono simili a quelle richieste dei colleghi, senza che però i loro livelli conoscitivi sia paragonabili. E’ quindi consigliabile rivolgersi piuttosto a persone con effettiva esperienza e preparazione.<br /><br />E’ poi utile tenere presente che le attività di amministrazione di un condominio e di uno stabile a reddito divergono parecchio. Anche dal profilo giuridico si applicano disposizioni ben diverse. Non necessariamente un buon amministratore condominiale amministra altrettanto bene uno stabile a reddito e viceversa.<br />Prudenza va poi prestata nell’attribuzione di un mandato di gestione condominiale ad un amministratore legato al promotore e costruttore del condominio che poi vende gli appartamenti. Può capitare che detto legame possa rendere meno determinato l’amministratore nel fare valere dei diritti dei condomini in presenza di difetti. Un amministratore vicino ai suoi mandanti e non magari “sospettato” di avere legami troppo stretti con il promotore può favorire l’instaurarsi di un clima di fiducia e armonia fra i condomini.<br />Potrebbe essere utile verificare questo aspetto ancor prima di avere comperato, quanto meno per limitare le sorprese<br /><br />Riassumendo, si consiglia di:<br /><br />stipulare un contratto solo per iscritto;<br />se il mandato è a titolo oneroso, scegliere solo persone iscritte nell’albo dei fiduciari immobiliari (consultabile al sito<span> </span><a href="http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online">http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online</a><span> </span>);<br />chiarire bene l’onorario, il modo di calcolare le spese e il contenuto della prestazione che il mandatario è tenuto  contrattualmente a svolgere;<br />prestare attenzione alla durata del contratto;<br />per il contratto di mediazione chiarire se il contratto è a titolo esclusivo o meno e l’entità della provvigione;<br />rivolgersi di preferenza a persone di provata esperienza e preparazione.</p> <p><br /><strong><em>RG</em></strong></p> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div>

<div id="ja-container" class="wrap ja-mf"> <div class="main clearfix"> <div id="ja-mainbody"> <div id="ja-main"> <div class="inner clearfix"> <div id="ja-contentwrap" class="clearfix "> <div id="ja-content" class="column"> <div id="ja-current-content" class="column"> <div id="ja-content-main" class="ja-content-main clearfix"> <div class="item-page"> <p><strong>Risposte in breve</strong></p> <p><strong>Proprietà per piani</strong></p> <p><strong>Come procedere per fare indire un’assemblea straordinaria o chiedere che all’assemblea venga esaminata una determinata questione.</strong></p> <p>Spesso i condomini vorrebbero che all’assemblea venissero discusse determinate questioni che però poi non vengono messe all’ordine del giorno, oppure ritengono che l’assemblea ordinaria avrà luogo solo dopo un lasso di tempo eccessivamente lungo, mentre loro vorrebbero che la discussione avesse luogo prima. Ecco i principi applicabili.</p> <p>Incombe all’amministratore di stabilire la data e l’ordine del giorno dell’assemblea. Restano riservate eventuali regolamentazioni particolari contenute segnatamente nel regolamento o decise dall’assemblea. E’ così ad esempio ipotizzabile che prima d’inviare la convocazione ai condomini, egli debba interpellare il comitato, se esistente.</p> <p>La legge non si esprime espressamente sulla frequenza delle assemblee. Dato però che l’art. 712m CC prevede che i conti e il preventivo debbano essere approvati annualmente, se ne deduce che l’assemblea debba tenersi almeno una volta all’anno. Tale frequenza è nella pratica quella usuale. L’amministratore è libero di indire anche assemblee supplementari, se le ritenesse utili, sia perché vi ha pensato di propria iniziativa, sia invece su segnalazione di uno o più condomini. <br />L’amministratore gode di un’ampia libertà sia in merito alla convocazione dell’assemblea, sia sui contenuti delle questione che verranno discusse e decise. I condomini non hanno invece garanzie di vedere convocata l’assemblea come da loro desiderio.</p> <p>Affinché possa essere richiesto che venga indetta un’assemblea straordinaria è necessario che la domanda venga formulata per iscritto da almeno 1/5 dei condomini. Per regolamento o decisione assembleare tale quota può essere alleggerita (ad es. 1/6, ma non appesantita, ad es. ¼). <br />Se non esiste un amministratore, ogni condomino può indire <span>autonomamente</span>un’assemblea. <br />Se invece l’amministratore esiste ma non dà seguito alla richiesta dei condomini, allora questi non possono indire autonomamente l’assemblea ma devono invece rivolgersi al Giudice; lo stesso può essere adito anche  solo da un singolo condomino e non è necessario che venga promossa da tutti coloro che prima avevano formulato la richiesta all’amministratore. Per evitare che i condomini debbano rivolgersi al Giudice il regolamento potrebbe anche prevedere un’altra soluzione: ad esempio che in tal caso l’assemblea possa essere indetta dal comitato, o da uno o più condomini.</p> <p>Si pone poi la domanda a sapere, chi possa intervenire sulle trattande da mettere all’ordine del giorno. E’ indubbio che tale compito incombe in primo luogo all’amministratore, eventualmente dopo consulto col comitato. Ma che ne è delle richieste formulate dai singoli condomini? La dottrina si divide sulla questione; per parte degli autori è necessario che la richiesta di inserimento di una determinata trattanda nell’ordine del giorno sia sottoscritta da almeno 1/5 dei condomini, rispettivamente della stessa quota prevista per chiedere che venga indetta un’assemblea straordinaria; per altri autori il diritto spetterebbe invece ad ogni singolo condomino. Per  limitare i rischi noi consigliamo senz’altro la prima variante.</p> <p>E’ poi opportuno che la richiesta venga formulata per iscritto e con un preavviso adeguato. Non è quindi possibile arrivare in assemblea e pretendere che l’ordine del giorno venga modificato per inserire una trattanda che prima non figurava.</p> <p>Le decisioni possono essere validamente adottate, solo se vertono su questioni che figurano all’ordine del giorno. Questo per permettere alle parti di potersi informare e preparare in vista della discussione. <br />Eccezionalmente, i condomini possono decidere sulla questione richiesta da singoli condomini solo al momento dell’assemblea, se preliminarmente gli stessi hanno chiesto la completazione dell’ordine del giorno e tale richiesta è stata accolta all’unanimità dei condomini, che devono quindi essere tutti presenti alla riunione. Una volta che l’unanimità avesse deciso di accettare la modifica dell’ordine del giorno, la decisione sulla questione trattandata richiederebbe poi la maggioranza tipica per quel tipo di oggetto: maggioranza semplice, qualificata o unanimità a dipendenza della questione sulla quale votare (per maggiori informazioni si rimanda a Economia Fondiaria 5/11 pag. 10).</p> <p>In caso di decisioni adottate nell’ambito di un’assemblea convocata in modo sbagliato, a dipendenza dell’errore la decisione può essere annullabile (se non si adisce il Giudice entro 30 giorni il vizio è sanato), o nulla a tutti gli effetti (anche se non si adisce il Giudice). Ecco i casi principali secondo Wermelinger:</p> <p><span>Decisioni annullabili</span>:</p> <ul> <li>se la convocazione all’assemblea è stata inviata tardivamente;</li> <li>se la lista delle trattande è incompleta</li> <li>se la convocazione non menziona il luogo o la data dell’assemblea (ritenuto che nel limite del possibile i condomini dovrebbero informarsi dall’amministratore)</li> </ul> <p><span>Decisioni nulle</span>:</p> <ul> <li>se la convocazione non è stata inviata a dei condomini</li> <li>se un’assemblea che non è stata preceduta da una convocazione, si svolge, senza che tutti i condomini siano presenti,</li> <li>se l’assemblea è convocata da una persona che non ha tale competenza.</li> </ul> <p><em><span>Per maggiori informazioni cfr.:</span></em></p> <ul> <li><em>Monika Sommer, Stockwerkeigentum, Hev-Schweiz Zürich 2002, pag. 121 segg.</em></li> <li><em>Amédéo Wermelinger, Das Stockerkeigentum, Zürcher Kommentar, Schulthess 2010, art. 712n, note 55-88</em></li> <li><em>Meier-Hayoz/Rey, Das Stockwerkeigentum, Berner Kommentar, Verlag Stämpfli &amp; Cie AG Bern 1988, art. 712n note 6-26.</em></li> </ul> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> </div> <div id="ja-navhelper" class="wrap "></div>

<p><em>A cura della</em><em><span> </span>Segretaria Cantonale Avv. Renata Galfetti</em></p> <p><strong>Quando si esercita il voto</strong></p> <p>L’assemblea dei condomini è l’organo supremo del condominio che adotta tutte le decisioni importanti, fra le quali quelle previste all’art.712m CC.<br />Sebbene l’assemblea costituisca il modo privilegiato per l’adozione delle decisioni condominiali, sono però anche ammesse le decisioni per via circolatoria: tutti i condomini sono chiamati a esercitare il loro voto per iscritto. In tal caso la decisione sarà però valida solo se adottata all’unanimità dai condomini. Questa condizione rende difficile l’adozione delle decisioni per iscritto, che la legge peraltro non incoraggia, perché non favorisce una discussione completa fra i condomini. La decisione per via circolatoria può però giustificarsi in casi urgenti che richiedono una decisione in tempi molto veloci.<br />Eccezionalmente, ma solo se il regolamento del condominio prevedesse tale possibilità, è ammesso il voto in via circolatoria senza che l’adozione della decisione richieda l’unanimità.</p> <table border="1" cellspacing="0" cellpadding="3"> <tbody> <tr> <td> <p><strong>Art. 712<em>m</em></strong><br /><br />D. Ordinamento</p> <p>I. Assemblea dei comproprietari<br />1. Competenza e stato giuridico</p> <p><a id="1" name="1"></a><span>1</span>  Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all’assemblea dei comproprietari:<br />1. decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all’amministratore;<br />2. nominare l’amministratore e vegliare sulla sua opera;<br />3. nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l’amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all’assemblea a questo riguardo;<br />4. approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari;<br />5. decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione;<br />6. assicurare l’edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un’assicurazione completiva.<br /><a id="2" name="2"></a><span>2</span>  Ove la legge non disponga altrimenti, all’assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull’associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.</p> </td> </tr> </tbody> </table> <p>L’assemblea debitamente convocata può svolgersi regolarmente solo se è raggiunto il <strong>quorum necessario</strong>. Qualora non fosse raggiunto, sarebbe necessario convocare una seconda assemblea, che potrebbe tenersi al più presto 10 giorni dopo la prima (art. 712p CC).</p> <p>I quorum necessari affinché l’assemblea possa validamente deliberare sono i seguenti:</p> <ul> <li>Di regola (salvo clausola diversa nel regolamento) è necessario l’intervento o la rappresentanza della metà dei condomini ma di almeno due, che rappresentino nel contempo almeno la metà dei millesimi;</li> <li>Se per mancato raggiungimento del quorum si deve procedere ad una seconda assemblea, per la stessa è necessario l’intervento o la rappresentanza di un terzo dei condomini, ma di almeno due (art. 712p CC).</li> </ul> <p><strong>Come si esercita il diritto di voto</strong></p> <p>La legge prevede, a titolo dispositivo, che il diritto di voto si eserciti di regola in funzione delle “teste” dei condomini presenti all’assemblea. Normalmente fa quindi stato la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea. In caso di decisioni più importanti, è richiesta una maggioranza qualificata, ossia la maggioranza delle teste che rappresenti nel contempo almeno 501o/oo. In casi eccezionali è richiesta l’unanimità, ossia l’adesione di tutti i condomini (non solo di quelli presenti all’assemblea). Per esempi circa il tipo di  maggioranza richiesto si veda il riquadro a pag. 14.<br />Trattandosi di norme di diritto dispositivo, i condomini potrebbero anche prevedere per regolamento altre regole per l’esercizio del diritto di voto; ad esempio che non facciano stato le teste ma i millesimi, o che se un condomino abbia più appartamenti possa esercitare un voto per ogni appartamento o che  sia richiesta sempre la maggioranza qualificata anche laddove quella semplice sarebbe sufficiente ecc. <br />Un condomino informato deve quindi consultare il suo regolamento.</p> <p><strong>Chi può esercitare il diritto di voto</strong></p> <p>Normalmente ogni condomino conta come una testa e ha un solo voto, indipendentemente dal numero delle quote di cui è proprietario. Se un privato è proprietario da solo di un appartamento, ne possiede nel contempo un altro in comproprietà con la moglie, la quale a sua volta ne possiede un terzo da sola, di fatto potranno esercitare tre voti: uno solo il marito, uno insieme come coniugi, uno solo la moglie.</p> <p>Cosa succede se una quota appartiene a più persone, quali coniugi, comproprietari, comunioni ereditarie, soci ecc.?</p> <p>Indipendentemente dal fatto che la quota appartenga a una sola persona (fisica o morale), piuttosto che ad una pluralità di persone, formanti una comproprietà o una comunione ereditaria, il o “i” proprietario /i della quota dispongono complessivamente di un solo voto. Internamente alla singola comproprietà, le decisioni andrebbero prese in base agli art. 647a segg. e 648 CC. Internamente ad una comunione ereditaria la decisione andrebbe invece presa conformemente all’art. 653 cpv. 2 CC (unanimità salvo altre disposizioni).</p> <p>In vista dell’assemblea gli eredi, i soci, o i coniugi dovrebbero designare un loro rappresentante. Per limitare il rischio di situazioni sgradevoli derivanti dal fatto che il voto espresso da un solo membro della comunità non sia condiviso e rappresentativo degli altri, si consiglia di chiarire nel regolamento condominiale, l’obbligo di comparire in assemblea condominiale con un’apposita delega della comproprietà/comunione ereditaria.</p> <p>Cosa succede se all’assemblea fossero presenti diversi comproprietari di una quota che non riuscissero a trovare una posizione comune? In tal caso la quota non potrebbe votare e conterebbe come un astenuto. Se invece non ci fosse simile clausola, un eventuale voto espresso senza l’accordo dei colleghi sarebbe inefficace, contando anche in questo caso di fatto come un astenuto.</p> <p>Nella dottrina si precisa giustamente che spesso il voto viene espresso anche a dipendenza dell’andamento della discussione e che quindi se c’è un rapporto interno, questo può essere un po’ oneroso: se non c’è un rappresentante che decide per tutti, formalmente i comproprietari (o gli eredi) dovrebbero decidere al loro interno, ma in tempi brevissimi per non ostacolare l’andamento dell’assemblea generale.</p> <p><span>In caso di usufrutto o di diritto di</span> abitazione il voto è esercitato da colui che il proprietario o il beneficiario del diritto hanno designato. In assenza di accordo sarebbe logico che il voto venisse esercitato dall’uno o dall’altro a dipendenza dell’oggetto in discussione.</p> <p><strong>Deleghe</strong></p> <p>Dato che le prescrizioni sul condominio non obbligano i condomini alla partecipazione personale all’assemblea, gli stessi sono liberi di conferire una delega a un terzo perché li rappresenti all’assemblea. Il terzo potrà essere un parente, un amico o conoscente o anche l’amministratore. <br />Parimenti per facilitare i rapporti in caso di pluralità di persone proprietarie di una quota (come visto sopra), sarebbe utile che le stesse conferiscano una delega ad una persona chiamata ad agire come loro portavoce o rappresentante.</p> <p>La legge non impone alcuna forma per la delega. Si consiglia nondimeno di stabilire nel regolamento che la delega necessiti della forma scritta e il numero massimo di deleghe che possono essere cumulate nelle stesse mani (per evitare che una persona raggruppi su di sé troppe deleghe che di fatto lo renderebbero quasi imbattibile). Sarebbe anche utile indicare il possibile destinatario della delega (solo condomini, parenti, amministratore, o anche esterni?). La delega può inoltre essere data solo per singole o per tutte le trattande all’ordine del giorno. Parimenti potrebbe essere previsto che venga data solo per la imminente assemblea o invece molto più genericamente, per le assemblee future salvo contrordine o comparsa personale. Quest’ultima sarebbe comunque da sconsigliare, salvo una situazione molto particolare (ad esempio: un anziano condomino che abitasse all’estero e che venisse solo molto raramente in svizzera e che volesse invece delegare il figlio, anch’egli condomino....).</p> <p><strong>Astensione dal voto per conflitto d’interessi</strong></p> <p>Spesso ci si interroga sull’obbligo di astenersi dal voto in questioni che concernono direttamente singoli condomini. <br />Il Tribunale Federale ha avuto modo di esprimersi al riguardo in una recente decisione (STF 134 III 481). L’alta corte ha chiarito che occorre distinguere fra atti di amministrazione interna e interessi privati ai sensi dell’art. 68 CC. Costituendo l’amministratore (come anche il comitato) un organo, la sua elezione rientra negli atti di amministrazione interna che autorizzano lo stesso candidato a votare per la propria persona. <br />Nella categoria “interessi personali” che comportano l’esclusione dal voto, rientrano invece segnatamente le prestazioni contrattuali e la nomina ad una funzione subalterna. Un condomino candidato alla carica di amministratore può così validamente votare per la sua elezione ad amministratore ma deve invece astenersi dal voto riguardante il suo mansionario e il suo onorario, perché queste costituiscono delle prestazioni contrattuali. Dovrà pure escludersi dal voto nel caso lui o persona a lui vicina si candidasse al posto di custode. Più in generale il condomino deve astenersi in tutte le questioni contrattuali che lo vedono coinvolto, come ad esempio per la delibera di lavori di risanamento all’immobile per i quali ha inoltrato un’offerta, per lo scarico dei conti presentati in qualità di amministratore, per gli onorari o le indennità previsti per mansioni che lo concernono.</p> <p><strong>Che succede se non si astiene</strong></p> <p>Il suo voto è inefficace. Se però il condominio non fosse a conoscenza del motivo di astensione e il suo voto fosse stato decisivo, allora la decisione sarebbe annullabile.</p> <table border="1" cellspacing="0" cellpadding="3"> <tbody> <tr> <td> <p><strong>Le maggioranze</strong></p> <p>A dipendenza del contenuto della decisione da adottare, sono richieste delle maggioranze diverse, ossia la maggioranza semplice, quella qualificata o l’unanimità. Ecco le definizioni e i casi d’applicazione più frequenti (riservate clausole diverse nel regolamento condominiale):</p> <p>La <strong>maggioranza semplice,</strong> è la maggioranza “normale”; si applica sempre quando non è prevista una maggioranza particolare. E’ richiesta segnatamente per le seguenti decisioni:</p> <ul> <li>la nomina o la revoca dell’amministratore</li> <li>l’approvazione dei conti</li> <li>la stipulazione dei contratti assicurativi</li> <li>la costituzione di un fondo di rinnovamento</li> <li>per l’esecuzione di lavori di manutenzione, di riparazione o di rinnovamento necessari (art. 647c CC)</li> </ul> <p>La <strong>maggioranza qualificata</strong> è prevista dalla legge per decisioni più importanti o con importanti conseguenze finanziarie, in particolare nei seguenti casi:</p> <ul> <li>per l’esecuzione di lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorarne il rendimento e l’idoneità all’uso (art. 647d CC);</li> <li>per gli atti di amministrazione importanti, in particolare per i cambiamenti di cultura o d’utilizzazione, per la stipulazione o la scioglimento di contratti di locazione, per la partecipazione al miglioramento del suolo e per la nomina di un amministratore con facoltà eccedenti l’ordinaria amministrazione (art. 647b CC);</li> <li>per l’adozione o la modifica del regolamento condominiale.</li> </ul> <p>La <strong>decisione dell’unanimità</strong> è richiesta in particolare per:</p> <ul> <li>lavori di costruzione diretti esclusivamente all’abbellimento e alla comodità  della cosa (art. 647e CC);</li> <li>per modificare la competenza a fare atti d’amministrazione e lavori di costruzione (art. 712g cpv. 2)</li> <li>per la modifica delle prescrizioni legali relative all’adozione delle decisioni in via scritta</li> <li>il cambiamento di destinazione da parte comune a diritto esclusivo o viceversa (art. 712b cpv. 3 CC)</li> <li>la modifica di tutte le quote condominiali;</li> <li>l’alienazione dell’immobile, per imporlo di aggravi o per cambiarne la destinazione (art. 648 cpv. 2 CC);</li> <li>per modificare la regolamentazione sull’esclusione di un condomino (che prevede la maggioranza dei condomini ad eccezione di colui che si vuole escludere: art. 649b cpv. 2 CC);</li> <li>lo scioglimento della proprietà per piani.</li> </ul> </td> </tr> </tbody> </table> <p> </p> <p><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p class="sottotitolo"><strong>Risposte veloci a domande ricorrenti</strong></p> <p><strong>A carico di chi sono le spese giudiziarie per le procedure di contestazione delle</strong><strong> decisioni condominiali?</strong></p> <p>Le contestazioni di risoluzioni assembleari presso il giudice così come altre controversie dovute ad esempio a divergenze circa la responsabilità di un determinato intervento di manutenzione (si rompe una canalizzazione e si tratta di determinare se si tratti di parte comune o di diritto esclusivo, a carico quindi della comunione dei condomini o invece del singolo condomino) comportano delle spese di una certa importanza: spese peritali, tasse e spese di giustizio, spese legali.<br />Se la vertenza sfocia in un contenzioso giuridico, la questione dell’addebito delle spese trova una prima risposta nella decisione del giudice che attribuisce alle parti le spese giudiziarie e le ripetibili ossia le indennità per l’avvocato, in funzione della relativa soccombenza.</p> <p>L’esito della procedura può essere integralmente a favore del condominio (ciò che comporterà delle spese ingenti per il condomino che ha perso la vertenza), integralmente a favore del singolo o di alcuni condomini (che vanteranno quindi un credito nei confronti del condominio), o parzialmente a favore del condominio e parzialmente a favore del o di alcuni condomini.</p> <p>Si pone quindi la domanda se nel rapporto interno - di condomino e membro della comunione dei condomini –il singolo che ha vinto la causa che si è visto costretto ad intentare, e che ha quindi un credito nei confronti del condominio, debba partecipare alle spese legali e giudiziarie come tutti gli altri condomini o se sia invece esentato.</p> <p>La risposta è affermativa.</p> <p>L’art. 712h CC prevede che i comproprietari debbano contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote. L’unica eccezione al principio è prevista al capoverso 3 dello stesso articolo, il quale prescrive che “Se si tratta di parti dell’edificio, di opere o d’impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese”. Dottrina e giurisprudenza hanno nel frattempo chiarito la questione escludendo l’applicazione del capoverso 3 alle spese giudiziarie e peritali. Ciò per diversi motivi fra i quali:</p> <ul> <li>Sia le spese peritali che quelle giudiziarie rientrano nelle spese di amministrazione che conformemente ai capoversi 1 e 2 dell’art. 712h CC sono a carico di tutti. Il cpv. 3 si applica invece esclusivamente per parti d’edificio, opere o impianti che non servono a taluni comproprietari;</li> <li>Come argomento pratico, non si giustificherebbe di esonerare solo colui che ha effettivamente adito il giudice, ad esclusione degli altri condomini che hanno votato contro la decisione ma che hanno comunque rinunciato ad adire le vie legali;</li> <li>Il singolo condomino, quand’anche, e a giusta ragione di avviso diverso, rimane comunque membro di una comunità di persone e deve di conseguenza assumesi le spese connesse con l’attività della comunità dei condomini.</li> </ul> <p> </p> <table border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" style="width: 253px;"> <tbody> <tr> <td class="testo_non_giust" width="251" style="width: 253px;"> <p style="text-align: left;" align="right"><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p> </td> </tr> </tbody> </table>

<p><strong>DETERMINAZIONE E MODIFICAZIONE DELLE QUOTE DI VALORE NELLA PPP</strong><br />(STF 127 III 142 e 128 III 260)</p> <p><em>Pubblichiamo di seguito l’articolo già apparso sul numero di EF 1/04 che mantiene integralmente la sua validità</em></p> <p>Due “casi ticinesi” hanno fornito al Tribunale federale l’occasione di rendere e pubblicare (nel 2001 e nel 2002) due sentenze importanti in materia di proprietà per piani (PPP).<br />Di seguito verranno riassunti alcuni aspetti significativi di quelle sentenze.</p> <p>L’art. 712e cpv 1 CC prescrive che la determinazione dei piani o delle porzioni di piano e l’indicazione in centesimi o in millesimi del valore dei piani o delle porzioni di piano come quota del valore dell’immobile sono gli elementi essenziali e indispensabili per la costituzione della proprietà per piani.</p> <p>L’art. 33b cpv 1 del Regolamento per il registro fondiario prescrive le modalità di determinazione dei piani o delle porzioni di piano. Precisamente, dispone che l’atto costitutivo deve indicare con chiarezza e precisione la descrizione, la determinazione e la composizione delle unità di piano.<br />Se ciò non avviene o non è possibile, si deve far capo al cosiddetto piano di ripartizione (art. 33b cpv 2. del citato Regolamento). Il piano di ripartizione va sempre allestito e prodotto all’Ufficio dei registri quanto è richiesta l’intavolazione di una proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio condominiale (art. 33c cpv 1 del citato Regolamento).<br />L’allestimento del piano di ripartizione è sempre consigliabile.</p> <p>Il legislatore non ha invece emanato disposizioni per disciplinare le modalità di calcolo delle quote di valore.<br />Pertanto, i comproprietari o il proprietario costituenti la PPP sono liberi di determinare la quota di valore di ognuna delle unità che formano il condominio.<br />A seconda dei criteri scelti le quote di valore possono venir determinate in base a fattori oggettivi (ad es. l’estensione delle superfici in uso esclusivo, la destinazione d’uso dell’unità) e/o soggettivi (ad es. la vista, gli accessi, le immissioni, l’esposizione al sole).<br />Libertà di determinazione della quota di valore dell’unità di PPP non significa che “si può fare quello che si vuole”.<br />Nella pratica sono stati elaborati modelli per la determinazione delle quote di valore. Il giurista non può che consigliare di fare capo a specialisti del settore (geometri revisori, architetti, ingegneri) che sapranno consigliare chi intende costituire un condominio e proporre la soluzione adeguata per ogni singolo caso.</p> <p>Una volta determinate, le quote di valore sono definitive, immutabili ?</p> <p>L’art. 712e cpv 2 CC conferisce ad ogni condomino la facoltà di domandare la rettificazione della sua quota, se sia stata determinata erroneamente o sia divenuta inesatta per le mutate condizioni dell’edificio o delle sue adiacenze. Lo stesso principio (così ha deciso il Tribunale Federale) si applica per modificare–una volta ultimati i lavori di costruzione - le quote di valore ai fini dell’accatastamento definitivo della proprietà per piani costituita e iscritta nel registro fondiario prima dell’esecuzione dei lavori edificatori.</p> <p>La modificazione delle quote di valore richiede per la sua validità il consenso di tutti gli interessati diretti. L’accodo deve venir stipulato mediante pubblico istromento. <br />Per interessati diretti, si devono intendere in primo luogo i proprietari di unità di PPP le cui quote sono toccate dalla modificazione, cioè subiscono un aumento o una diminuzione di valore. Si devono intendere anche i detentori di pegni immobiliari che gravano le unità di PPP interessate dalla modificazione delle quote di valore nel senso appena indicato. La modificazione delle quote concordata dagli interessati potrà venir perfezionata con l’iscrizione nel registro fondiario solo se sarà stata approvata dall’assemblea dei comproprietari che dovrà decidere a maggioranza semplice.</p> <p>Alcuni autori sostengono che, mediante regolamento condominiale approvato dall’universalità dei condomini, è possibile togliere preventivamente poteri decisionali in merito all’assemblea condominiale. Così facendo, la modificazione delle quote di valore dipenderà esclusivamente dall’accordo degli interessati diretti.</p> <p>Il Tribunale federale, confermando una sentenza del nostro Tribunale di Appello, ha deciso che interessati alla procedura di modifica delle quote di valore sono anche i creditori pignoratizi delle unità di PPP le cui quote di valore sono destinate ad aumentare e non solo quelli che detengono pegni gravanti unità di PPP le cui quote di valore sono destinate a diminuire.</p> <p>Se le parti interessate non riescono ad accordarsi ed a raccogliere il consenso dell’assemblea, il comproprietario che persiste nella domanda di rettificazione della quota di valore della sua unità condominiale, può agire in giudizio.</p> <p>L’azione presenta difficoltà di non poco conto. Intanto, si arrischia di dover convenire in giudizio molte contro-parti (condomini, banche creditrici ipotecarie). Anche l’onere di prova imposto all’attore è tale da ridurre considerevolmente e già sul nascere le probabilità di esito favorevole della lite.<br />In effetti, l’attore dovrà dimostrare in primo luogo quale fu il criterio di valutazione che a suo tempo venne adottato per determinare la o le quota/e di valore contestata/e. Trattasi di fatti e circostanze che l’attore di regola non conosce e nemmeno può ricostruire a posteriori. Inoltre, dovrà dimostrare che quel criterio venne applicato inavvertitamente in modo inesatto o si fonda su uno sbaglio.</p> <p>Trattandosi di rettificare le quote di valore di unità condominiali intavolate nel registro fondiario prima della costruzione dell’edificio condominale, non sarà sufficiente dimostrare che l’edificio non è stato costruito come indicato graficamente nel piano di ripartizione “provvisorio” depositato presso l’Ufficio dei registri.<br />Anche in questa ipotesi, per postulare con successo la rettifica delle quote di valore, si dovranno dimostrare quali furono i criteri adottati all’origine per determinare le quote di valore contestate. Secondo il Tribunale federale, la conoscenza preventiva di quei criteri è importante sia per decidere se debba aver luogo una modifica delle quote di valore e, in caso affermativo, in quel misura. Accertato che, in corso d’opera, si è costruito in modo difforme rispetto a quanto previsto dal piano di ripartizione, l’attore dovrà anche dimostrare che quelle modifiche, sulla base dei criteri di calcolo originali, impongono una nuova ripartizione delle quote di valore.</p> <p>Con questa giurisprudenza il Tribunale Federale ha limitato considerevolmente la possibilità di chiedere in giudizio la modifica delle quote di valore. Ciò, nell’intento di consolidare il contenuto della posizione giuridica acquisita con l’acquisto dell’unità condominiale</p> <p> </p> <table border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" style="width: 253px;"> <tbody> <tr> <td class="testo_non_giust" width="251" style="width: 253px;"> <p style="text-align: left;" align="right"><strong><em>Avv. Flavio Gemetti</em></strong></p> </td> </tr> </tbody> </table>