01 maggio 2019, Da Economia Fondiaria no. 3/2019
<p>Talvolta un determinato contratto non può - per motivi diversi - essere stipulato immediatamente. Nondimeno il proprietario di una casa in costruzione è interessato a trovare al più presto gli inquilini o gli acquirenti per i suoi appartamenti e anche i potenziali inquilini o acquirenti sono interessati ad assicurarsi l'appartamento che preferiscono.</p> <p>Entrambe le parti desiderano quindi che il loro reciproco interesse a concludere in futuro un contratto di locazione/vendita venga formalizzato e diventi vincolante.</p> <p>Nella pratica si assiste così ad una moltitudine di accordi, spesso formulati direttamente dalle parti, con denominazioni e contenuti assai diversi, e non sempre corrispondenti ai requisiti legali necessari per simili accordi...</p> <p>Per tutelare le parti affinché le loro reciproche assicurazioni vengano anche mantenute, la Legge ha previsto all'art. 22 CO l'istituto della "<strong>promessa di contrattare</strong>", anche detto "precontratto":</p> <p><strong><em>Oggetto del contratto / IV. Promessa di contrattare<br /></em></strong><em> IV. Promessa di contrattare<br /></em><em><sup>1</sup></em><em> Mediante contratto si può assumere la obbligazione di stipulare un contratto futuro.<br /></em><em><sup>2</sup></em><em> Se nell'interesse delle parti contraenti la legge sottopone la validità del futuro contratto a una data forma, questa è richiesta anche per la promessa.</em></p> <p>Ogni precontratto è volto alla stipulazione di un contratto principale contenente almeno un'obbligazione. Normalmente (ma non imperativamente) il contratto principale è stipulato dagli stessi contraenti della promessa di contrarre.</p> <p>Nel precontratto devono essere stabiliti o quanto meno determinabili i punti essenziali del contratto principale che verrà poi concluso. In un contratto di locazione devono così ad esempio essere definiti l'oggetto della locazione e la pigione, mentre nella compravendita l'oggetto del contratto e il suo prezzo. Se la determinazione precisa non è ancora possibile (ad esempio perché non si conosce la spesa esatta dell'investimento da effettuarsi) andrà comunque stabilito un ordine di grandezza della pigione (ad esempio pigione netta che si situa fra fr. ...... e fr. ....... mensili). È consigliato d'indicare anche la data della probabile stipulazione del contratto principale.</p> <p>Se per la stipulazione del contratto principale la legge prevede una forma particolare, la stessa è richiesta pure per la validità del precontratto. Ciò quantomeno se la forma speciale prevista dalla legge ha lo scopo - come di solito avviene - di proteggere le parti contraenti (da atti impulsivi, superficiali o altrimenti lesivi).</p> <p>I contratti di compravendita immobiliare, le promesse di vendita, e i contratti che hanno oggetto la costituzione di servitù o oneri fondiari necessitano imperativamente - in considerazione dell'importanza dei valori immobiliari - dell'atto pubblico (rogito iscritto a RF).<br />Se quindi il precontratto mira all'acquisto di un bene immobile, esso sarà valido solo se stabilito per atto pubblico. Diversamente, se è volto alla stipulazione di un contratto di locazione, non è prescritta forma alcuna, non prevedendo la legge alcun obbligo di forma per la validità di simile contratto. Per evidenti motivi probatori è comunque sempre consigliata la forma scritta.</p> <p>Qualora una parte violi l'impegno assunto col precontratto, in particalare perché non più disponibile a stipulare il contratto principale, l'altra può pretendere dalla prima l'adempimento del suo obbligo e quindi la stipulazione del contratto, oppure chiederle il risarcimento dei danni derivanti dal mancato adempimento. Il precontratto potrebbe comunque prevedere che in caso di inadempimento, la parte insoddisfatta possa chiedere esclusivamente il risarcimento dei danni.</p> <p>Cosa succede però se laddove la legge impone una determinata forma (ad es. l'atto pubblico per la compravendita di un fondo), il precontratto, o l'"accordo di riservazione" o analoghe formulazioni non la rispettassero? L'accordo sarebbe di per sé nullo per vizio di forma e quindi non vincolante per nessuna delle due parti. La giurisprudenza ha così stabilito che non sarebbe abusivo se ad esempio l’interessato rinunciasse all’acquisto e chiedesse di ritorno (in applicazione delle norme sull’indebito arricchimento) quanto da lui già versato a titolo di caparra o pena convenzionale.</p> <p>Se il mancato acquirente avesse però agito dolosamente, nel senso che sin dall’inizio sapeva che avrebbe rinunciato all’acquisto, il prevalersi della nullità del contratto di riservazione lo renderebbe responsabile nei confronti del venditore del risarcimento dei danni subiti dal venditore; ciò sulla base di una responsabilità precontrattuale (culpa in contrahendo). Sarebbe così tenuto a risarcire ad es. le spese per dei piani allestiti per personalizzare la proprietà secondo i desideri dell’interessato, eventuali spese notarili, spese per il dispendio legato alla pratica resasi poi inutile ecc.</p> <p>Simile ma comunque diverso dal precontratto è il <strong>diritto di compera (o promessa di vendita)</strong> (art. 216a CO), con il quale l'interessato si garantisce il diritto, ma non l'obbligo, di poi effettivamente comperare l'oggetto venduto. Il proprietario rimane così vincolato per il lasso di tempo pattuito dalle parti (al massimo per 10 anni), all'impegno assunto di vendere l'oggetto definito al beneficiario del diritto di compera, alle condizioni già definite dall'accordo stipulato. Il diritto richiede la forma dell'atto pubblico e può essere annotato a registro fondiario. Quale contropartita al proprietario vincolato per il lasso di tempo concordato a vendere alle condizioni stabilite nell'accordo, le parti pattuiscono anche un importo che è da intendersi come acconto sul prezzo di acquisto, in caso di effettivo perfezionamento della compra-vendita, rispettivamente come importo che rimarrà al proprietario, qualora il beneficiario decidesse di non esercitare il suo diritto e quindi di rinunciare all'acquisto. Il diritto di compera è regolato solo per la compravendita, ma non per la locazione. Nondimeno, in considerazione della libertà contrattuale, non dovrebbero esserci di per sé impedimenti a procedere in senso analogo anche in ambito locativo.</p> <p>Simile al diritto di compera è poi il <strong>diritto di prelazione</strong> che permette al beneficiario di subentrare tramite dichiarazione di volontà, al posto dell'acquirente in caso di vendita di un determinato fondo. L'impegno può avere una durata che le parti pattuiscono liberamente, ma comunque di al massimo di 25 anni. Le condizioni del subentro dipendono dal fatto che il diritto di prelazione sia illimitato o limitato. Nel primo caso - il più frequente - il beneficiario può portarsi acquirente al posto del compratore, dovendo però rispettare le medesime condizioni dell'acquisto, e quindi in particolare il prezzo. Nel diritto di prelazione limitato invece, le parti stabiliscono a priori che in caso di futura vendita, il beneficiario potrà acquistare il fondo al posto del terzo ma ad un prezzo precisato nell'accordo di prelazione, e indipendentemente dal prezzo concordato fra il venditore e il terzo. La forma richiesta per il diritto di prelazione illimitato è la forma scritta, mentre per il diritto limitato, è imperativo l'atto notarile. In entrambe le varianti, è opportuno che il contratto venga annotato a registro fondiario affinché abbia effetto anche nei confronti di eventuali successivi proprietari: se ad esempio il diritto di prelazione fosse pattuito per 15 anni, il beneficiario potrà esercitarlo durante tale lasso di tempo ogni qualvolta il fondo fosse venduto.<br />In determinati casi il diritto di prelazione è previsto per legge: a favore dei comproprietari per la vendita di quote in comproprietà (art. 682 CC) o degli stretti parenti e dell'affittuario, per la vendita di fondi agricoli 8art. 682a CC).<br />Il beneficiario che volesse acquistare, deve esercitare il suo diritto entro tre mesi, da quando è venuto a conoscenza della vendita.<br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>
Leggi tutto01 gennaio 2019, Da Economia Fondiaria no. 1/2019
Contenuti, tipi, caratteristiche e conseguenze di questo contratto assai diffuso e non sempre privo d'insidie
Leggi tutto01 settembre 2017
<p><span>Era quanto mai attesa un'opera che commentasse la legge e che tenesse conto della giurisprudenza adottata in tale ambito. Gli autori vantano una grande esperienza pratica in materia, essendo l'avvocato e notaio Albisetti Ufficiale del registro fondiario e Presidente dell'Autorità di 1a istanza LAFE dei Distretti di Bellinzona, Blenio, Riviera e Leventina, mentre il collega e coautore De Biasio è stato membro della Commissione cantonale di ricorso LAFE dal 2000 al 2012. Ciò contribuisce quindi a conferire un ulteriore importante maggior valore all'imponente opera che diventerà indubbiamente uno strumento indispensabile per tutti gli addetti ai lavori.</span><br /><br /><a rel="noopener" href="http://catef.ch/images/pdf/LAFE.pdf" target="_blank">Clicca qui per dettagli libro LAFE</a><br /><span> </span></p>
Leggi tutto01 settembre 2014
<p><strong>1. Introduzione</strong><br /><br /><span>La compravendita immobiliare è notoriamente un contratto in virtù del quale una persona (venditore) si impegna a trasferire ad un’altra (acquirente) la proprietà di un immobile ai sensi dell’art. 655 CC, contro pagamento di un prezzo. Trattasi di uno dei contratti più comuni e più conosciuti.</span><br /><br /><span>Il contenuto della compravendita immobiliare, così come quello di contratti ad essa vicini (promessa di compravendita immobiliare, patto di compera, permuta immobiliare, compravendita immobiliare con elementi di appalto, ecc.) è retto innanzitutto dalle disposizioni contenute nel documento contrattuale sottoscritto dalle parti e dal notaio e, per il rimanente, da parecchie disposizioni di rango </span><em>federale</em><span> (art. 216-221 CO, art. 655 e 942 CC, la legge federale [LF] sul diritto fondiario rurale, la LF sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, alcune disposizioni della legislazione ambientale, l’ordinanza federale [OF] sul registro fondiario, l’OF sui siti contaminati, ecc.) e </span><em>cantonale</em><span> (in particolare la Legge notarile, la legislazione di applicazione del diritto federale, ecc.).</span><br /><br /><span>Una delle caratteristiche principali del contratto di compravendita immobiliare consiste nel fatto che la sua validità è subordinata al rispetto della </span><em>forma autentica</em><span> (art. 216 cpv. 1 CO), la quale deve riguardare tutti gli elementi essenziali della pattuizione e che ha per scopo, segnatamente, di garantire una migliore protezione delle parti.</span><br /><br /><span>2. </span><strong>La carenza informativa dell’acquirente</strong><br /><br /><span>Il rispetto della forma autentica non permette, da solo, di tutelare adeguatamente l’acquirente. Salvo nell’ipotesi in cui si tratta di professionista sperimentato, </span><em>l’acquirente si trova sovente in una situazione di oggettiva difficoltà dovuta alla carenza di informazioni di cui dispone</em><span>.</span><br /><br /><span>L’acquirente deve disporre di </span><em>informazioni sui fatti</em><span> e deve poter comprendere il contenuto e la portata del </span><em>diritto</em><span>, ovvero delle disposizioni di legge applicabili alla compravendita ed all’immobile compravenduto. Per quanto riguarda i </span><em>fatti</em><span>, l’acquirente non è sempre sufficientemente informato circa l’esistenza di difetti che ne riducono il valore, circa il suo reddito effettivo, ecc. Trattandosi poi di unità condominiali in fase di costruzione o addirittura semplicemente “sulla carta” egli non è sempre in chiaro sulle caratteristiche tecniche dell’oggetto, dei tempi realizzativi, ecc.</span><br /><br /><span>Per quanto riguarda il </span><em>diritto</em><span>, l’acquirente non è sempre adeguatamente informato in merito alle conseguenze fiscali dell’acquisto, alle disposizioni di natura pianificatoria ed edilizia che riguardano l’immobile, alle regole vigenti in ambito di residenze secondarie, ecc.</span><br /><br /><span>Il problema è accentuato dal fatto che, di per sé, </span><em>non esiste un obbligo generalizzato e codificato del venditore di informare l’acquirente</em><span>. L’acquirente che avvia una trattativa deve sapere che ha </span><em>l’obbligo di informarsi, assumendo un ruolo attivo</em><span>, ovvero ha l’obbligo di ricercare e raccogliere tutte le informazioni che gli servono e, più in generale, di agire con prudenza facendosi all’occorrenza assistere da persone del ramo.</span><br /><br /><span>3. </span><strong>Gli obblighi di informazione: limiti e particolarità</strong><br /><br /><span>La compravendita immobiliare mette in relazione l’acquirente non già soltanto con il venditore, bensì anche con il notaio. Inoltre, a seconda dei casi, l’acquirente entra in relazione anche con il mediatore immobiliare, rispettivamente, trattandosi di acquisto di quote condominiali, con un amministratore immobiliare. Occorre dunque esaminare, per ognuna delle persone menzionate, l’eventuale esistenza di un obbligo informativo.</span><br /><br /><span>3.1. </span><strong>Obbligo informativo del venditore?</strong><br /><br /><span>Prima della sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare, venditore e acquirente intavolano una trattativa che fa sorgere la cosiddetta </span><em>relazione precontrattuale.</em><span> Salvo accordi particolari, detta relazione li obbliga a rispettare alcune regole basate sulla buona fede (art. 2 cpv. 1 CC) e sviluppate dalla giurisprudenza. V’è anzitutto il dovere di negoziare seriamente: nessuno può avviare trattative se non ha l’intenzione seria di concludere effettivamente il contratto. In secondo luogo v’è l’obbligo di comportarsi in modo leale: è vietato esercitare pressioni illecite, sfruttare una posizione di sudditanza o di debolezza del partner contrattuale, o una posizione dominante propria, così come è vietato divulgare informazioni confidenziali, ecc. Esiste altresì un obbligo positivo di informazione, ma soltanto se pattuito o se risultante da un rapporto di fiducia. Nell’ambito di una trattativa, questo obbligo viene in particolare ammesso laddove il venditore ha ragione di ritenere che il fatto oggetto dell’informazione può incidere sulla decisione dell’acquirente (cfr. TF 4A_226/2009 del 20.8.2009; 4C.16/2005 del 13.7.2005, consid. 1.5.; DTF 106 II 346, consid. 4a). L’esistenza e l’estensione dell’obbligo di informazione del venditore dipendono comunque sempre dalle circostanze del caso concreto; il giudice sarà più propenso ad ammetterlo laddove il venditore è un promotore immobiliare sperimentato con vaste conoscenze che, invece, l’acquirente laico non può avere.</span><br /><span>A titolo di esempio, si ritiene che il venditore informato che l’acquirente intende acquistare un oggetto di reddito, non può sottacere il fatto che il contratto di locazione che garantisce e determina il reddito in questione è già stato disdetto e che difficilmente sarà possibile concluderne uno nuovo a condizioni economicamente simili.</span><br /><br /><span>3.2. </span><strong>Obbligo informativo del mediatore immobiliare?</strong><br /><br /><span>Il mediatore immobiliare è il professionista che viene incaricato, nella maggior parte dei casi, dalla parte venditrice, con il compito di indicare l’occasione per concludere il contratto di compravendita o di interporsi per la conclusione di questo contratto, contro pagamento di una mercede (cfr. art. 412 CO). Egli cura dunque gli interessi del venditore e, come quest’ultimo, ha un evidente interesse a concludere l’affare, perché da ciò dipende la sua remunerazione.</span><br /><span>Quale rappresentate del venditore, il mediatore soggiace ai medesimi obblighi precontrattuali di quest’ultimo. Pertanto, oltre a negoziare in modo serio e a comportarsi lealmente, egli sarà tenuto a informare e consigliare l’acquirente laddove detto obbligo fosse stato assunto contrattualmente o risultasse da un rapporto di fiducia. Anche in questo caso, tuttavia, l’obbligo di informare trova il suo limite laddove esiste il dovere dell’acquirente di informarsi autonomamente. In altri termini, anche laddove la negoziazione fosse accompagnata da un mediatore immobiliare, la parte acquirente deve assumere un ruolo attivo e raccogliere le informazioni e la documentazione indispensabili alla formazione della sua volontà.</span><br /><br /><span>3.3. </span><strong>Obbligo informativo dell’amministratore immobiliare?</strong><br /><br /><span>L’amministratore è un organo importante della Comunione dei comproprietari. Trattasi di un mandatario, i cui diritti e doveri sono definiti nel rapporto contrattuale concluso con la medesima. Gli artt. 712s e 712t CCS dispongono, in particolare, che l’amministratore compie tutti gli atti dell'amministrazione comune in conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell'assemblea dei comproprietari, e prende direttamente tutte le misure urgenti a impedire o a rimuovere un danno. Egli ripartisce tra i comproprietari gli oneri e le spese comuni, ne comunica loro il conto, riscuote i loro contributi, amministra ed eroga il danaro disponibile agli scopi cui è destinato, veglia affinché nell'esercizio dei diritti esclusivi e nell'uso delle parti e degli impianti comuni del fondo siano osservati la legge, il regolamento della comunione e quello della casa. Inoltre, l’amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.</span><br /><br /><span>Appare dunque evidente che l’amministratore possiede informazioni molto utili per qualsivoglia potenziale acquirente interessato all’acquisto un’unità del condominio da lui amministrato. Certo, l’amministratore non è parte al contratto di compravendita e, per ragioni di segretezza e fedeltà, non è tenuto a fornire informazioni a terzi. D’altro canto, l’acquirente avrà cura di esigere dal venditore di un’unità condominiale, la possibilità di conferire direttamente con l’amministrazione e di farsi rilasciare da questa ogni documento che dovesse essere ritenuto utile.</span><br /><br /><span>3.4. </span><strong>Obbligo informativo del notaio?</strong><br /><br /><span>Nel Cantone Ticino, il notaio è il pubblico funzionario incaricato di ricevere e conservare tutti gli atti per i quali la legge o la volontà delle parti richiedono la forma autentica (art. 1 Legge sul notariato del 23 febbraio 1983, LN).</span><br /><br /><span>Il notaio deve salvaguardare in modo imparziale e onesto gli interessi di tutte le parti che intervengono all’atto. Egli ha un dovere d’informazione che deve adempiere d’ufficio e che va a beneficio di tutte le parti che compaiono all’atto; dunque, nello specifico, alla parte venditrice e alla parte acquirente. L’art. 4 cpv. 2 LN dispone appunto che “</span><em>il notaio deve informare le parti circa i rispettivi diritti ed obblighi e gli effetti legali, compresi quelli derivanti dalla Legge tributaria, degli atti o contratti che esse intendono compiere; egli deve vegliare affinché nessuna parte venga indotta a stipulare diversamente da quanto realmente ha voluto</em><span>”.</span><br /><br /><span>Certo, l’obbligo informativo del notaio è piuttosto esteso e permette all’acquirente di sincerarsi in merito al contenuto preciso dell’estratto del registro fondiario (relativo all’oggetto compravenduto), alle modalità di pagamento del prezzo di compravendita, al diritto per il Cantone e per i Comuni di far valere ipoteche legali di diritto pubblico per crediti che hanno una relazione particolare con l’oggetto della compravendita, alle particolarità giuridiche legate all’acquisto di un’unità condominiale in base ai piani (ossia ancora in costruzione), alle conseguenze di una compravendita avente per oggetto un immobile locato a terzi, al regime giuridico applicabile nell’ipotesi in cui dovessero essere constatati difetti, ovvero alla portata ed alla validità di ogni eventuale clausola di limitazione o esclusione della garanzia.</span><br /><br /><span>D’altra parte, il notaio non conosce l’oggetto della compravendita e non può dunque ragguagliare l’acquirente in merito ai fatti che lo concernono (esistenza di difetti, di danni consecutivi, reddito, caratteristiche tecniche della costruzione, correttezza del prezzo, ecc.). Inoltre, il notaio non è di regola tenuto a svolgere complesse ricerche inerenti i vincoli pianificatori dell’immobile compravenduto.</span><br /><br /><span>Nella prassi, il notaio incaricato di ricevere l’atto pubblico di compravendita immobiliare è di regola scelto dalla parte acquirente, giacché, malgrado l’assenza di disposizioni specifiche, è l’acquirente che, per prassi cantonale, si assume i costi e le spese derivanti dall’atto e che paga, in particolare, l’onorario notarile. Capita però che il notaio sia stato già in precedenza scelto dal venditore e che l’acquirente acconsente a detta scelta. La circostanza è di per sé irrilevante e non permette deroghe all’obbligo informativo sopraccitato. L’acquirente avrà in tal caso semplicemente un interesse accresciuto di accertarsi che il notaio abbia fatto fronte in modo completo al suo obbligo di informazione e che la formulazione del contratto sia chiara in ogni suo punto.</span><br /><br /><span>4. </span><strong>La conclusione</strong><br /><br /><span>L’acquirente che avvia una trattativa deve dunque informarsi autonomamente, assumendo un ruolo attivo, ricercando tutte le informazioni che gli servono. Egli avrà cura di raccoglie ed esaminare, in particolare, l’estratto del registro fondiario del fondo oggetto della compravendita. Qualora si trattasse di un’unità condominiale, avrà cura di esaminare, in aggiunta, l’estratto inerente il fondo base, costituito in proprietà per piani, il regolamento per l’amministrazione e l’uso nonché tutti gli altri regolamenti convenuti dai comproprietari a seconda delle caratteristiche dell’immobile (regolamento della casa, della piscina, della lavanderia, dell’autorimessa, ecc.), i verbali delle ultime 2 o 3 assemblee condominiali, le sentenze e gli ordini del giudice, l’atto costitutivo della proprietà per piani, il piano di ripartizione, il piano di assegnazione delle parti comuni, rispettivamente quello delle aree esterne e dell’autorimessa, nonché, se l’unità condominiale è ancora in costruzione, la relazione tecnica e il programma dei lavori, i conteggi relativi alle spese e agli oneri comuni ed il budget dei costi per il nuovo o corrente anno, il contratto d’amministrazione della proprietà per piani, ecc.</span><br /><br /><span>A seconda dei casi, l’acquirente potrà anche raccogliere informazioni in merito all’anno di costruzione dell’immobile, alla necessità di svolgere lavori di manutenzione, all’esistenza di difetti non ancora eliminati, sugli sviluppi edilizi nelle vicinanze e su eventuali studi pianificatori in atto.</span><br /><br /><span>Ove lo ritenesse, l’acquirente potrà anche incaricare un architetto di fiducia per raccogliere i dati circa le potenzialità edificatorie del terreno oggetto della trattativa, rispettivamente per raccogliere tutte le informazioni utili a formare il proprio convincimento; potrà incaricare un ingegnere di stimare il valore dell’immobile che sta per acquistare, oppure un tecnico edile di leggere criticamente la relazione tecnica inerente la costruzione dell’unità condominiale non ancora ultimata. E ancora, potrà incaricare un legale (magari il notaio medesimo), di raccogliere e fornire informazioni circa l’esistenza ed il contenuto preciso di vincoli (di diritto federale, cantonale e comunale) di utilizzo dell’immobile quale residenza secondaria, ecc.</span><br /><br /><span>Più in generale, visti i limiti dell’obbligo di informazione esistente in capo al venditore ed alle altre persone eventualmente coinvolte nella trattativa, l’acquirente dovrà agire con prudenza e cautela. L’atto di compravendita va sottoscritto unicamente in conoscenza di causa, previa raccolta e previo esame di tutte le informazioni utili.</span><br /><br /><strong><em>Avv. Dr. Franco Pedrazzini<br />Avv. Sara Meschiari</em></strong><br /><span> </span></p>
Leggi tutto01 marzo 2013
<p><strong>Con il primo gennaio 2013 sono entrate in vigore delle modifiche legislative che modificano i termini di prescrizione nell’ambito della compravendita e del contratto d’appalto. Vale la pena conoscerle un po’ meglio e ricordare qualche principio fondamentale.</strong></p> <p>Tendenzialmente il termine di prescrizione si è leggermente allungato e meglio: </p> <ul> <li>Nella compravendita, per le cose mobili, il termine di prescrizione è ora di due anni invece di uno solo.</li> <li>Per gli immobili il termine rimane di cinque anni.</li> <li>Del tutto nuovo è il fatto che in determinati casi si applica il termine di cinque anni – di per sé applicabile agli immobili - anche alle cose mobili, e meglio: quando l’oggetto mobile venduto è conformemente all’uso cui è normalmente destinato, integrato in un’opera immobiliare, che risulta poi difettosa, proprio perché era difettosa la cosa mobile venduta. Ad esempio: un piastrellista o parquettista posa i pavimenti con della merce difettosa (difetto che si manifesta solo successivamente).</li> <li>Per determinati beni culturali (quelli ai sensi dell’art. 2 cpv. 1 LF del 20 giugno 2003 sul trasferimento dei beni culturali) il termine è di un anno dalla scoperta del vizio me in ogni caso di 30 anni dalla stipulazione del contratto.<br /> </li> <li>Se la cosa venduta non è un immobile e non è nuova (ma di seconda mano), le parti potrebbero pattuire un periodo di prescrizione inferiore a due anni, ma comunque di minimo 1 anno. Eccezioni dovrebbero essere possibili per contratti fra commercianti.<br /> </li> </ul> <p>In caso di dolo, ossia se il venditore era a conoscenza del difetto e ha voluto trarre deliberatamente in inganno il compratore, il termine di prescrizione è di 10 anni sia per i mobili che per gli immobili.</p> <p>I termini di prescrizione non possono essere prolungati, neanche se l’acquirente avesse scoperto i difetti soltanto più tardi, salvo che il venditore abbia promesso la garanzia per un tempo più lungo. I termini di prescrizione non possono infatti essere accorciati (art. 210 cpv. 4 CO) mentre restano possibili accordi a favore dell’acquirente, che li allungano.</p> <p>Come nel sistema già vigente, il termine di prescrizione può essere interrotto, ciò che comporterà la decorrenza di un nuovo periodo di prescrizione. Le condizioni dell’interruzioni sono previste all’art. 135 CO e sono realizzate in particolare:<br /> se il venditore riconosce il debito;</p> <ul> <li>mediante atti esecutivi (ad es. precetto esecutivo),</li> <li>citando il venditore presso un ufficio di conciliazione.</li> </ul> <p>Attenzione: la nuova regolamentazione lascia del tutto immutata l’incombenza per l’acquirente di notificare sempre immediatamente al venditore i difetti riscontrati, pena la perenzione dei suoi diritti di garanzia.Giusta l’art. 201 CO, affinché la notifica dei difetti sia considerata tempestiva, il compratore deve esaminare la cosa ricevuta tosto che l’ordinario andamento degli affari lo consenta, e, se vi scopre dei difetti di cui ritiene responsabile il venditore, deve dargliene subito notizia. Diversamente la cosa venduta si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante l’ordinario esame (difetti occulti). Ove tali difetti si scoprano più tardi, dev’esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi.</p> <p>Per motivi di prova, per la notifica dei difetti si consiglia la forma scritta, (meglio se per raccomandata). La mancata notifica immediata di un difetto comporta la perdita del diritti del compratore in caso di prestazione difettosa.</p> <p>Se invece la notifica dei difetti è tempestiva, il venditore ha a disposizione alternativamente le seguenti possibilità:</p> <ul> <li>la risoluzione della vendita ,</li> <li>l’indennità per il minor valore della cosa acquistata,</li> <li>in caso di vendita di cose fungibili, la sostituzione delle cose difettose con altre dello stesso tipo prive di difetti.</li> </ul> <p>In aggiunta alla tre alternative che precedono, l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni derivanti dalla cosa difettosa.</p> <p>Le disposizioni sulla prescrizione sono praticamente le stesse anche nell’ambito del contratto di appalto: l’art. 371 CO stabilisce infatti che le azioni del committente per i difetti dell’opera si prescrivano come le corrispondenti azioni del compratore.</p> <p>La novità che estende a cinque anni il periodo di prescrizione per cose mobili integrate in un’opera immobiliare conformemente all’uso cui è destinata, sarà però di grande utilità per gli artigiani: sino ad adesso infatti, se ad esempio il pavimento di una casa manifestava dei difetti dopo 1 anno, l’artigiano che lo aveva posato doveva rispondere nei confronti del committente per il difetto, senza però potersi più rivalere nei confronti di colui che gli aveva venduto il materiale, perché la prescrizione per la vendita del materiale interveniva già allo scadere di un anno. L’artigiano doveva quindi assumersi integralmente i difetti causati dal suo fornitore. Con il nuovo sistema, lo stesso dovrà invece rispondere per cinque anni.</p> <p>Nell’ambito del contratto di appalto è possibile che le parti concordino di fare capo alle norme SIA (società degli artigiani e architetti) che prevedono delle disposizioni diverse sulla prescrizione, che comunque non sono più sfavorevoli al committente rispetto a quanto sopra indicato.</p> <p>Infine si ricorda che fra i diritti del committente in caso di difetti, oltre a quelli che può fare valere l’acquirente, c’è pure il diritto di chiedere la riparazione gratuita dell’opera difettosa, se questo non cagioni all’appaltatore spese esorbitanti.</p> <p><em><strong>RG</strong></em></p> <p> </p> <p><em><strong>Estratto del CO</strong></em></p> <p><em><strong>9. Prescrizione</strong></em></p> <p><em><strong>Art. 210<span> </span><span>52</span></strong></em></p> <p><em><strong><span>1</span><span> </span> Le azioni di garanzia per i difetti della cosa si prescrivono in due </strong></em><em><strong>anni dalla consegna della cosa al compratore, quand’anche questi ne </strong></em><em><strong>abbia scoperto i difetti soltanto più tardi, salvo che il venditore abbia </strong></em><em><strong>promesso la garanzia per un tempo più lungo.</strong></em></p> <p><em><strong><span>2 </span> Il termine è di cinque anni se i difetti di una cosa integrata in un’opera </strong></em><em><strong>immobiliare conformemente all’uso cui è normalmente destinata </strong></em><em><strong>hanno causato i difetti dell’opera.</strong></em></p> <p><em><strong><span>3</span><span> </span> Per i beni culturali ai sensi dell’articolo 2 capoverso 1 della legge del </strong></em><em><strong>20 giugno 200353 sul trasferimento dei beni culturali l’azione si prescrive </strong></em><em><strong>in un anno dopo che il compratore ha scoperto il vizio, ma in </strong></em><em><strong>ogni caso in 30 anni dopo la conclusione del contratto.</strong></em></p> <p><em><strong><span>4</span><span> </span> Qualunque patto che riduca il termine di prescrizione è nullo se:</strong></em></p> <p><em><strong>a. prevede un termine inferiore a due anni o, nel caso di cose usate, </strong></em><em><strong>inferiore a un anno;</strong></em></p> <p><em><strong>b. la cosa è destinata all’uso personale o familiare del compratore;</strong></em></p> <p><em><strong>c. il venditore agisce nell’ambito della sua attività professionale o </strong></em><em><strong>commerciale.</strong></em></p> <p><em><strong><span>5 </span> Le eccezioni del compratore per i difetti della cosa continuano a sussistere </strong></em><em><strong>se la notificazione prevista dalla legge è stata fatta al venditore </strong></em><em><strong>entro il termine di prescrizione.</strong></em></p> <p><em><strong><span>6 </span>Il venditore non può invocare la prescrizione ove sia provato che ha </strong></em><em><strong>intenzionalmente ingannato il compratore. La presente disposizione </strong></em><em><strong>non si applica al termine di 30 anni di cui al capoverso 3.</strong></em></p> <p><em><strong><span>52</span><span> </span>Nuovo testo giusta il n. I della LF del 16 mar. 2012 (Prescrizione della garanzia per i </strong></em><em><strong>difetti. Prolungamento e coordinamento), in vigore dal 1° gen. 2013 (RU<span> </span>2012<span> </span>5415; </strong></em><em><strong>FF<span> </span>2011<span> </span>2629 3547).</strong></em></p> <p><em><strong><span>53</span><span> </span>RS<span> </span>444.1</strong></em></p> <p><em><strong>e. Prescrizione</strong></em></p> <p><em><strong>Art. 371<span> </span><span>203</span></strong></em></p> <p><em><strong><span>1</span><span> </span>I diritti del committente per i difetti dell’opera si prescrivono in due </strong></em><em><strong>anni dalla consegna della stessa. Il termine è tuttavia di cinque anni se </strong></em><em><strong>i difetti di un’opera mobiliare integrata in un’opera immobiliare conformemente </strong></em><em><strong>all’uso cui è normalmente destinata hanno causato i difetti </strong></em><em><strong>dell’opera immobiliare.</strong></em></p> <p><em><strong><span>2 </span>I diritti del committente per i difetti di un’opera immobiliare si prescrivono </strong></em><em><strong>in cinque anni dalla consegna della stessa tanto contro l’appaltatore </strong></em><em><strong>quanto contro l’architetto o l’ingegnere che hanno prestato </strong></em><em><strong>lavoro nell’esecuzione dell’opera.</strong></em></p> <p><em><strong><span>3 </span>Per il resto si applicano per analogia le norme relative alla prescrizione </strong></em><em><strong>dei corrispondenti diritti del compratore.</strong></em></p> <p><em><strong><span>203 </span>Nuovo testo giusta il n. I della LF del 16 mar. 2012 (Prescrizione della garanzia per i </strong></em><em><strong>difetti. Prolungamento e coordinamento), in vigore dal 1° gen. 2013 (RU<span> </span>2012<span> </span>5415; </strong></em><em><strong>FF<span> </span>2011<span> </span>2629 3547).</strong></em></p>
Leggi tutto01 marzo 2011
<p><strong>Compravendita immobiliare</strong></p> <p><strong>Validità di contratti/accordi di riservazione per l’acquisto di una proprietà immobiliare</strong></p> <p>Di questi tempi a persone seriamente interessate all’acquisto di una proprietà immobiliare, magari ancora in costruzione, vengono spesso sottoposti degli accordi (di fatto dei contratti) con nomi diversi “di riservazione “, “precontratto” ecc. Di solito si prevede per iscritto il versamento di un importo stabilito liberamente, ad es. fr. 20'000 o 50'000 quale anticipo sul prezzo d’acquisto, con l’avvertenza che se l’interessato rinunciasse all’acquisto, la somma già versata rimarrebbe a favore del venditore.</p> <p>La legge (art. 216 II CO) prevede però per simili accordi la forma dell’atto pubblico (in Ticino la firma di un rogito preparato dal notaio), pena la nullità dell’accordo. Questa forma qualificata si giustifica per l’importanza del contratto; vuole evitare atti avventati e al contrario mira ad assicurare che le parti abbiano ben valutato il contratto e che siano ben coscienti di tutte le sue conseguenze.</p> <p>I problemi naturalmente sorgono solo se una delle due parti non volesse attenersi all’accordo: il potenziale acquirente ad esempio perché ha trovato un altro oggetto che gli piace di più o per altri motivi personali, il venditore segnatamente perché ha trovato chi sarebbe disposto a versare un prezzo più alto.</p> <p>Un contratto nullo per vizio di forma non è vincolante per nessuna delle due parti, cosicché secondo i tribunali non sarebbe abusivo se segnatamente l’interessato rinunciasse all’acquisto e chiedesse di ritorno (in applicazione delle norme sull’indebito arricchimento).quanto già versato a titolo di caparra o pena convenzionale.</p> <p>Se il mancato acquirente avesse però agito dolosamente, nel senso che sin dall’inizio sapeva che avrebbe rinunciato all’acquisto, il prevalersi della nullità del contratto di riservazione lo renderebbe comunque responsabile nei confronti del venditore del risarcimento dei danni subiti dal venditore; ciò sulla base di una responsabilità precontrattuale (culpa in contrahendo). Sarebbe quindi tenuto a risarcire ad es. le spese per dei piani allestiti per personalizzare la proprietà secondo i desideri dell’interessato, eventuali spese notarili, spese per il dispendio legato alla pratica resasi poi inutile ecc.</p> <p>L’interessato all’acquisto avrà anche interesse ad informarsi, prima di stipulare un accordo di riservazione, circa la situazione finanziaria e la serietà del venditore; se questo dovesse cadere in fallimento prima del trapasso di proprietà, i soldi anticipati finirebbero nella massa fallimentare e sarebbero quindi in grande misura o integralmente persi. E’ quindi consigliato che si convenga che l’importo anticipato quale riservazione venga depositato su un conto vincolato alla firma delle due parti. Simile modo di procedere sarebbe nell’interesse dell’interessato anche se il venditore fosse finanziariamente solido: facilita infatti l’esito di un possibile litigio per la richiesta in restituzione della somma anticipata.</p> <p>In conclusione, la forma dell’atto pubblico necessita di qualche giorno in più per formalizzare un accordo, ma offre le garanzie affinché questo sia steso nel migliore dei modi e nell’interesse di entrambe le parti. Dal profilo dei costi, se il precontratto venisse poi confermato, la spesa per il rogito per il trapasso di proprietà sarebbe contenuta; complessivamente i vantaggi superano quindi ampiamente gli svantaggi.</p> <p><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>
Leggi tutto01 luglio 2009
<p><strong>Introduzione</strong><br /><span></span></p> <p><span>I tassi ipotecari ancora bassi costituiscono almeno una delle ragioni per le quali il mercato immobiliare non sembra risentire più di quel tanto della crisi attuale.</span><br /><span>L’acquisto di unità condominiali sta prevalendo pian piano sull’acquisto degli immobili che non presentano vincoli di comproprietà. Ed il fenomeno è in continua espansione per ragioni diverse, legate all’economia, al costo del terreno edificabile, all’evoluzione dei modi di vita, all’obbligo di uso parsimonioso del territorio, ecc.</span><br /><span>È poi accertato che, di sovente, i contratti aventi per oggetto le unità condominiali vengono sottoscritti allorquando dette unità non sono ancora realizzate ed esistono solo sulla carta, ovvero “</span><em>sui piani</em><span>”. Questa prassi è all’origine di talune particolarità di natura tecnica e giuridica che sono stati più volte esposti dalla dottrina e trattati dalla giurisprudenza (cfr. fra gli altri l’interessante articolo di H. Stöckli, Stockwerkeigentum ab Plan, in: Schweizerische Baurechstagung 2009, p. 1 ss, dal quale ho attinto parecchio). Scopo di questo articolo è di esporre in modo succinto e forzatamente lacunoso alcune di queste particolarità.</span><br /><span>Tenterò anzitutto di definire meglio l’unità condominiale “</span><em>sui piani</em><span>” (1), affronterò il tema legato alla qualifica dei contratti di alienazione che hanno per oggetto queste unità “</span><em>sui piani</em><span>” (2) e commenterò infine brevemente alcune clausole che rientrano frequentemente nei citati contratti (3).</span><br /><br /><span>1. </span><strong>L’unità condominiale “<em>sui piani</em>”</strong><br /><br /><span>Quella che usualmente viene chiamata “</span><em>la PPP</em><span>” e che viene ritenuta essere un semplice appartamento in uno stabile condominiale, costituisce tecnicamente una </span><em>quota di comproprietà di x millesimi (rispettivamente centesimi o diecimillesimi), con diritto esclusivo su un’unità determinata, regolarmente descritta a registro fondiario</em><span>.</span><br /><span>Ancora di recente il Tribunale federale ha stabilito che il proprietario per piani non è affatto proprietario esclusivo del suo appartamento, bensì comproprietario dell’insieme del fondo base, con le sue parti costitutive ed i suoi accessori. La quota di comproprietà per piani conferisce al suo proprietario, inoltre, il diritto d’uso esclusivo su certi locali residenziali o commerciali che costituiscono un tutt’uno e dispongono di un accesso proprio. Il diritto del proprietario per piani si presenta dunque come un diritto di proprietà </span><em>sui generis</em><span>, con due elementi indissolubilmente legati fra loro: da una parte, il diritto di comproprietà, che ha per oggetto l’intero fondo base e, d’altra parte, il diritto esclusivo di godere ed amministrare alcune parti determinate dell’immobile (DTF 132 III 11).</span><br /><span>Un immobile può essere costituito in proprietà per piani ancor prima di essere edificato. L’interesse pratico ed economico di un simile modo d’agire salta agli occhi, siccome permette al promotore/venditore di disporre giuridicamente di ogni singola unità condominiale già prima dell’ultimazione della costruzione. Il piano di ripartizione, con la tabella dei millesimi, assume allora l’importante ruolo di strumento tecnico, volto a descrivere l’immobile ed a permettere la delimitazione tra le parti comuni e le parti assegnate in uso esclusivo. Per parte sua, il piano delle assegnazioni agevola l’individuazione di quelle parti comuni che sono assegnate all’uno o all’altro dei condomini in uso riservato.</span><br /><span>I citati piani assumono però un’ulteriore e ben più importante funzione, nel caso in cui vanno a formare parte integrante del contratto di alienazione tra il promotore/venditore e l’acquirente dell’unità condominiale “</span><em>sui piani</em><span>”.</span><br /><br /><br /><strong>2. L’acquisto dell’unità condominiale “<em>sui piani</em>”<br /><br />a. Le tre tipologie</strong><br /><br /><span>Nulla impedisce ad un promotore immobiliare di vendere le unità condominiali “</span><em>sui piani</em><span>”, ovvero di concludere un contratto nell’ambito del quale egli si obbliga, contro pagamento di un corrispettivo, a compiere la costruzione di cui ai piani iscritti nel registro fondiario e/o a trasferire all’acquirente la titolarità su una determinata quota di comproprietà condominiale.</span><br /><span>Il contratto che permette all’interessato di diventare proprietario di un immobile “</span><em>sui piani</em><span>” non è sempre e soltanto una compravendita immobiliare ai sensi degli art. 216 ss CO. E ciò, quand’anche il notaio e le parti facciano uso, nel rogito, della dicitura “</span><em>compravendita immobiliare</em><span>”. In realtà, da tempo il Tribunale federale (nella sentenza pubblicata in DTF 117 II 264; cfr. anche 4C.301/2002) ha spiegato che le </span><em>tipologie di contratto</em><span> inerenti l’alienazione di unità condominiali “</span><em>sui piani</em><span>” possono essere tre:</span><br /><span>- anzitutto può trattarsi di </span><em>due contratti separati</em><span>: una compravendita e un contratto di appalto. La vendita avrà per oggetto la quota di comproprietà ancora non realizzata, mentre che nell’ambito del contratto di appalto stipulato separatamente, l’acquirente chiederà al venditore di compierla, intervenendo ed esercitando tutti i diritti del committente;</span><br /><span>- in secondo luogo può trattarsi di una </span><em>compravendita avente per oggetto una cosa futura</em><span> (“</span><em>künftige Sache”</em><span>). In tale caso le parti integrano l’intero negozio in un contratto di vendita relativo ad una cosa futura, ossia la prospettata opera edificatoria. L’obbligo contrattuale per l’alienante consiste nella consegna e nel trasferimento della titolarità su un oggetto finito, chiavi in mano, ritenuta in principio esclusa la possibilità dell’acquirente di intervenire ulteriormente nella realizzazione dell’opera;</span><br /><span>- in terzo luogo più trattarsi di un </span><em>contratto misto</em><span> che verte nel contempo sull’alienazione dell’immobile e sulla realizzazione dell’opera e nel quale gli obblighi e le prestazioni della compravendita sono intimamente legati a quelli tipici dell’appalto.</span><br /><br /><span>b. </span><strong>I criteri di distinzione</strong><br /><br /><span>I </span><em>criteri</em><span> che permettono di distinguere in quale delle ipotesi le parti hanno in definitiva deciso di collocarsi sono essenzialmente i seguenti:</span><br /><span>- la stipula di un </span><em>prezzo unico e globale</em><span>. Il fatto che nel contratto di compravendita stipulato davanti al notaio le parti abbiano fissato un prezzo unico, costituisce un indizio di compravendita di una cosa futura o di contratto misto;</span><br /><span>- il </span><em>momento della consegna ed il trapasso della proprietà</em><span>. Se nel rogito è stato pattuito che il trapasso di proprietà avviene prima dell’ultimazione dei lavori di costruzione e prima del pagamento del saldo del prezzo, si dovrà ammettere l’esistenza di un contratto misto, con elementi chiari dell’appalto;</span><br /><span>- il </span><em>contenuto preciso degli obblighi delle parti</em><span>. Se è stato pattuito l’obbligo per il promotore/venditore di compiere l’opera, ovvero di realizzare la costruzione, l’esistenza di un elemento di contratto di appalto non potrà essere negata. E ciò, quand’anche la possibilità per l’acquirente di intervenire attivamente nell’iter edificatorio fosse ridotta ai minimi termini.</span><br /><br /><span>c. </span><strong>Le conseguenze pratiche</strong><br /><br /><span>La </span><em>distinzione</em><span> non ha carattere semplicemente accademico. Essa presenta effetti pratici parecchio importanti. Ad esempio:</span><br /><span>- il contratto di appalto semplice può di regola essere concluso senza rispettare una </span><em>forma</em><span> particolare, a patto che sia sufficientemente individualizzato, goda di una certa indipendenza e che non sussistano trasposizioni in punto alla remunerazione stabilita per l’alienazione del fondo; diversamente, la validità di una compravendita immobiliare è subordinata al rispetto della forma autentica, con il coinvolgimento obbligatorio di un notaio (su questi aspetti, cfr. Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, Les contrats spéciaux, 4. ed. 2009, n. 1066 e n. 1077). La validità del contratto di appalto è sottoposta al rispetto della forma autentica unicamente nel caso in cui è integrato nella compravendita e forma con essa un’unità economica (Tercier/Favre/B. Carron, op. cit., n. 4359).</span><br /><span>- Prendendo come criterio il contenuto della </span><em>prestazione</em><span> caratteristica, si nota che nell’appalto l’imprenditore si impegna a compiere un’opera, mentre che nella compravendita il venditore non si impegna affatto in tal senso: egli si obbliga semmai esclusivamente a trasferire all’acquirente la proprietà di una cosa. E ancora: nell’appalto il committente fornisce indicazioni, approva e modifica progetti e piani, fissa termini, impone determinate scelte, interviene nell’individuazione degli artigiani e svolge un ruolo attivo sul cantiere, ecc.; nella compravendita l’acquirente ha soltanto il diritto di ricevere la proprietà dell’oggetto acquistato.</span><br /><span>- Ma la distinzione ha un senso anche per quanto riguarda le disposizioni sulla </span><em>garanzia per i difetti</em><span>: a seconda della qualifica giuridica data al rapporto tra le parti, i diritti possono essere parecchio differenti.</span><br /><span>- Va poi menzionato un aspetto di natura </span><em>fiscale</em><span> (cantonale) che riguarda l’ipotesi in cui le parti sottopongono alla forma autentica unicamente il contratto di compravendita (il cui valore non comprenderà l’importo della mercede necessaria alla costruzione), e stipulano separatamente il contratto di appalto, senza intervento del notaio. Qualora dalle circostanze appare verosimile che fra alienante ed acquirente, rispettivamente una terza persona, sia stato pattuito anche un contratto di appalto finalizzato all’edificazione del fondo compravenduto, l’autorità chiamata a determinare la tassa di iscrizione del registro fondiario applica, sin dal 1. gennaio 2007, l’art. 8 LTORF. Ai sensi di detta disposizione, nel caso di un contratto di vendita o di altro negozio giuridico equivalente riferito ad edifici ed a quote di PPP il cui prezzo è pagato con il sistema chiavi in mano, oppure di fondi da edificare mediante un contratto di appalto, la tassa è calcolata sulla somma corrispondente al valore del terreno sommato alla mercede stabilita per l’opera. Recentemente, la giurisprudenza ha avuto modo di enucleare il campo di applicazione di tale norma, precisando come determinante appaia la connessione funzionale tra contratto di appalto e di compravendita mediante un legame di interdipendenza, nel senso che l’uno non sarebbe stato concluso senza l’altro.</span><br /><br /><span>3. </span><strong>Alcune clausole particolari<br /><br />a. La descrizione dell’oggetto</strong><br /><br /><span>L’oggetto del contratto è solitamente descritto come segue: “</span><em>PPP no. Xxx, quota di comproprietà per piani di x/1000 del fondo part. No. Yy, con uso esclusivo sull’appartamento no. Zzz composto di: tre locali, cucina, pranzo, atrio, bagno-wc, al PT; due locali, atrio, servizi e terrazza al I. piano, come al piano di ripartizione</em><span>”. Due osservazioni:</span><br /><span>a) Nel contratto si specifica di regola che l’acquirente ha esaminato i piani di ripartizione della PPP, i piani di assegnazione delle parti comuni, il regolamento, ecc., tutti documenti che approva ed accetta. Ma il contratto è spesso completato con piani più dettagliati (in scala 1:50) e con relazioni tecniche anche precise, che ne costituiscono parte integrante e che riguardano l’unità condominiale compravenduta. Infatti, gli acquirenti desiderano sapere come sarà il “</span><em>loro appartamento</em><span>”, rispettivamente le parti comuni che vengono loro assegnate in uso riservato; essi vogliono conoscere le dimensioni esatte dei locali, sapere come e con quali materiali verrà posato il pavimento, di quali elettrodomestici sarà dotata la cucina, dove verranno ubicati gli armadi a muro, ecc. Nei contratti vengono altresì spesso inserite clausole inerenti i termini entro i quali l’appartamento in questione dovrà essere ultimato;</span><br /><span>b) Raramente si trovano viceversa specifiche, relazioni tecniche e/o termini di consegna inerenti le </span><em>parti comuni</em><span> dello stabile condominiale. E la circostanza dovrebbe forse preoccupare di più tutti coloro che sono coinvolti nel contratto. Infatti, come detto sopra, l’acquirente di “</span><em>una PPP</em><span>” non acquista un appartamento, bensì una quota di comproprietà sull’integralità del fondo base. Detta quota si estende alle parti comuni, per modo che l’acquirente è sicuramente (o dovrebbe essere) interessato a conoscere il modo in cui verrà assicurata l’impermeabilizzazione del tetto piano, alla qualità di coibentazione termica prevista per tutto lo stabile, al tipo di facciata esterna prospettata ed al sistema di di riscaldamento predisposto, ecc. E l’acquirente dovrebbe essere interessato anche a sapere quando le parti comuni (sistemazione esterna compresa) saranno definitivamente ultimate. Per parte sua, il notaio deve far sì che l’atto notarile contenga la chiara formulazione dei patti o delle disposizioni che ne formano l’oggetto (art. 42 cpv. 1 cifra 4 LN) e vegliare affinché nessuna parte venga indotta a stipulare diversamente da quanto realmente voluto (art. 4 cpv. 2 LN). Ma la prassi è giustificata dalle particolarità della situazione: il promotore/venditore deve pur godere di un certo margine di manovra e deve pur essere autorizzato a modificare i piani in corso d’opera. Il tutto, purché non si pregiudichino i diritti dell’acquirente. E’ per questa ragione che, a fronte della descrizione precisa delle parti comuni, si trovano clausole particolari con le quali l’acquirente autorizza esplicitamente il promotore a disporre più o meno liberamente delle parti comuni e gli dà procura in vista dell’iscrizione a registro fondiario della PPP definitiva, rispettivamente delle modifiche, a lavori ultimati.</span><br /><br /><span>b. </span><strong>Le clausole per evitare il rischio di ipoteca legale</strong><br /><br /><span>Allo scopo di scongiurare il rischio delle </span><em>ipoteche legali</em><span> dei subappaltatori, l’acquirente di una unità condominiale “</span><em>sui piani</em><span>” potrà far sì che nel contratto figuri una clausola in virtù della quale il promotore/venditore garantisce che da parte degli artigiani, imprenditori e fornitori attivi nel cantiere non vi sarà richiesta alcuna di iscrizione di ipoteca legale, rispettivamente, quand’anche dovesse essere richiesta, esso si impegna a farla cancellare dal registro fondiario entro breve termine. La clausola può anche prevedere che in caso di difficoltà nei pagamenti del promotore, divergenze tra questi ed il subappaltatore / fornitore oppure in presenza di altri gravi motivi, l’acquirente è autorizzato a pagare direttamente il subappaltatore o il fornitore, con effetto liberatorio nei confronti del promotore/venditore. E’ altresì possibile prevedere che, in caso di iscrizione, provvisoria o definitiva, nel registro fondiario di un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori in favore di un subappaltatore, il promotore sia tenuto a prestare, entro 15 giorni dalla comunicazione dell’avvenuta iscrizione, una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 839 cpv. 3 CC, onde permettere la cancellazione dell’ipoteca legale. L’acquirente può altresì pretendere, che il promotore/venditore abbia a fornire a questo scopo una garanzia bancaria di un importo determinato, commisurato all’entità dell’opera. L’acquirente avrà pure interesse a prevedere una clausola in virtù della quale il promotore/venditore potrà incassare il saldo del corrispettivo (prezzo e/o mercede) soltanto dopo aver presentato l’attestazione (ricevuta a saldo) dell’avvenuto pagamento di tutti i crediti che riguardano l’opera, rispettivamente una garanzia bancaria irrevocabile per il pagamento del saldo dei citati crediti.</span><br /><br /><strong>c. Le clausole esclusive o limitative di responsabilità per i difetti</strong><br /><br /><span>È chiaro che il promotore/venditore di unità condominiali “</span><em>sui piani</em><span>” tenderà ad escludere il più possibile futuri coinvolgimenti in caso di difetti. Spesso infatti il promotore non ha la capacità tecnica di rimediare ad eventuali risultati insoddisfacenti e, in ogni caso, una volta incassato il prezzo d’acquisto, non desidera dover metter mano al borsellino per pagare la riparazione di magagne, risarcire danni o, peggio ancora, dover affrontare lunghe ed estenuanti procedure giudiziarie intentate dagli acquirenti. La casistica delle clausole esclusive o limitative di responsabilità è abbastanza ampia, anche nell’ambito di contratti aventi per oggetto unità condominiali “</span><em>sui piani</em><span>”. Essa ha suppergiù il contenuto seguente: “</span><em>Il venditore è liberato da ogni suo obbligo di garanzia per difetti dell’immobile oggetto del presente atto, entro i limiti stabiliti dalla legge. Il notaio ha spiegato alle parti la portata di questa clausola</em><span>”.</span><br /><span>I limiti stabiliti dalla legge sono in buona sostanza le regole imperative che rendono inoperante l’esclusione preventiva di responsabilità nei casi in cui questa è fondata sul dolo o sulla colpa grave (art. 100 cpv. 1 CO), rispettivamente che la annullano nell’ipotesi in cui il difetto in questione è stato dissimulato dolosamente dal venditore / imprenditore (art. 199 CO, applicabile anche in regime di appalto).</span><br /><span>Va poi ricordato che il Tribunale federale ha stabilito che, qualora non fosse possibile determinare la reale e comune volontà delle parti, le clausole esclusive e limitative di responsabilità vanno interpretate secondo il principio dell’affidamento. In tal caso è stato stabilito che non rientrano nel campo di applicazione della clausola esclusiva o limitativa di responsabilità quei difetti sull’esistenza dei quali l’acquirente non poteva ragionevolmente contare (DTF 130 III 689).</span><br /><span>Da ultimo, va detto che una parte della dottrina si pone in modo vieppiù critico nei confronti di simili clausole, che creano squilibri e/o sproporzioni tra le prestazioni vicendevoli, e si spinge fino a chiedersi se i notai incaricati dagli stessi promotori e imposti di volta in volta ai singoli acquirenti possano adempiere agli obblighi istituzionali e loro assegnati dalla legge sul notariato (cfr. in particolare, H. Stöckli, Stockwerkeigentum ab Plan, in: Schweizerische Baurechstagung 2009, p. 14).</span><br /><span>Nel caso in cui non vi fosse clausola esclusiva o limitativa alcuna, rispettivamente nel caso in cui detta clausola fosse nulla, il promotore risponderà per i difetti in applicazione delle regole del contratto effettivamente stipulato. Se le parti hanno sottoscritto un contratto misto, con elementi della vendita e dell’appalto, la garanzia per difetti è quella dell’appalto per l’intero immobile: ogni altra soluzione condurrebbe a risultati insostenibili e di difficile applicazione (DTF 4C.301/2002; Gauch, der Werkvertrag, n. 349; Tercier / Favre / B. Carron, op. cit., n. 4244).</span><br /><br /><span>d. </span><strong>La clausola di cessione dei diritti di garanzia</strong><br /><br /><span>Trattasi di una clausola molto utilizzata, che sembra offrire all’acquirente, mediante cessione, i diritti che il promotore vanta nei confronti dei singoli artigiani e fornitori da lui incaricati. Essa accompagna spesso le clausole esclusive o limitative di responsabilità. Il suo tenore potrebbe essere il seguente: “</span><em>La parte venditrice cede all’acquirente, a far tempo dal momento dell’entrata in possesso, i diritti che essa vanta nei confronti dell’impresa totale (rispettivamente degli artigiani da essa incaricati), assumendo nel contempo le incombenze legate alla verifica dell’opera ed alla notifica dei difetti</em><span>”.</span><br /><span>La clausola in questione riveste ovviamente un interesse notevole per il promotore/venditore: da un lato si libera dalle logiche e legittime pretese degli acquirenti e, d’altra parte, li accontenta (almeno sulla carta), offrendo loro la facoltà di rivolgersi direttamente a coloro che hanno materialmente eseguito l’opera. Sennonché, la situazione offerta all’acquirente è tutt’altro che vantaggiosa. Infatti, stando alla giurisprudenza costante del Tribunale federale, i diritti formatori (“</span><em>Gestaltungsrechte</em><span>”) – quali il diritto alla risoluzione del contratto ed il diritto alla riduzione del corrispettivo - non sono cedibili e la clausola che ne prevede la cessione è pertanto nulla. Possono essere ceduti unicamente il diritto alla eliminazione dei difetti e il diritto alla riparazione dei danni consecutivi ai difetti.</span><br /><span>V’è poi un ulteriore problema: nell’ambito dei contratti presi in esame, il fatto che il promotore/venditore ceda ad un acquirente di un’unità condominiale il diritto all’eliminazione dei difetti riguardanti le parti comuni dell’edificio, rende impossibile la cessione del medesimo diritto ad altri futuri acquirenti. Infatti il diritto all’eliminazione dei difetti è unico e non può essere ceduto a ripetizione ed a più persone. Le cessioni sottoscritte ulteriormente sono prive di oggetto e questa loro particolarità permetterà semmai di ritenere inapplicabili anche le clausole esclusive o limitative di responsabilità che erano con la stessa combinate.</span><br /><br /><span>e. </span><strong>L’esercizio del diritto all’eliminazione dei difetti</strong><br /><br /><span>Ma poniamo il caso che l’acquirente faccia valere nei confronti del promotore/venditore il suo diritto all’eliminazione dei difetti. E poniamo il caso che le condizioni di base e di esercizio di simile facoltà (esistenza e non accettazione del difetto, sua notifica tempestiva, pretesa non prescritta) siano tutte adempiute.</span><br /><span>L’acquirente divenuto condomino può far valere l’eliminazione di difetti che riguardano </span><em>una parte comune</em><span> dello stabile costituito in PPP? La legittimazione attiva non potrà essergli negata. Tuttavia, siccome ha acquistato soltanto una quota di comproprietà e siccome detto diritto di eliminazione del difetto della parte comune (quale prestazione indivisibile) è attinente a tutti i condomini, il condomino titolare del diritto in questione potrà farlo valere soltanto in proporzione della quota condominiale da lui posseduta (DTF 4C.151/2005). Affinché detta proporzione raggiunga l’intero, è necessario che tutti i condomini si uniscano nel postulare la richiesta e nell’esercizio dei loro diritti.</span><br /><span>Va poi comunque evidenziato che una certa unità di intenti è necessaria tra i singoli condomini, anche per via del fatto che i loro diritti in relazione alle parti comuni devono essere esercitati in applicazione delle disposizioni sulla comproprietà (per piani), disposizioni contenute nella legge e, nella maggior parte dei casi, nel regolamento d’uso e d’amministrazione della proprietà per piani.</span></p> <p><br /><strong><em>Avv. Dr. Franco Pedrazzini<br />Locarno</em></strong></p>
Leggi tutto01 maggio 2005
<p class="sottotitolo">Consigli pratici in vista dell'acquisto di una casa</p> <p class="testo_giust_bold">Recentemente è stato scritto che al momento dell'acquisto dell'abitazione i futuri proprietari diventano, stranamente, spesso ben meno previdenti e attenti rispetto a quando si apprestano ad acquisti molto meno importanti come quello dell'autovettura o della lavastoviglie. Sarà l'emozione o la paura di perdere l'occasione di poter comperare l'abitazione dei propri sogni, ma di fatto sovente vengono negletti accertamenti e precauzioni importanti, ciò che può poi portare a spiacevoli sorprese. Abbiamo quindi chiesto un parere circa le verifiche da effettuare preventivamente a Giordano Bobbià.</p> <p>L'acquisto di un'abitazione necessita di qualche precauzione: questa semplice considerazione costituisce una rima ma non per questo l'argomento è meno serio.</p> <p>L'acquisto di un'abitazione familiare singola, di un terreno per la sua edificazione o di un'unità in PPP, costituisce per la stragrande maggioranza delle persone un passo molto importante, il raggiungimento di un traguardo e quasi una scelta di vita. Un sogno cullato magari da molto tempo che, complici diversi fattori, si materializza e pone una persona, molto più spesso una famiglia, davanti ad una nuova realtà.</p> <p>E' fuor di dubbio che il passaggio da locatario a proprietario, siccome importante, deve essere gestito con la necessaria oculatezza riservando il giusto spazio all'entusiasmo ma prestando soprattutto un'indispensabile attenzione a tutti gli aspetti che l'acquisto di un bene, di valore comunque considerevole, impone.</p> <p>Il piano di finanziamento deve essere improntato alla prudenza e soprattutto ai nostri giorni non bisogna incorrere nell'errore di considerare come fissi e non suscettibili di rialzi gli attuali tassi ipotecari molto vantaggiosi. L'esperienza, anche recente, insegna che un rialzo anche contenuto dei tassi sconvolge un piano di finanziamento approntato senza la necessaria cautela. Pure il prelievo anticipato, anche se parziale, dell'avere di Cassa Pensione per l'acquisto dell'abitazione primaria, deve essere attentamente ponderato.</p> <p>Davanti ad una proposta di vendita di un terreno sul quale si intende poi edificare la propria abitazione, è opportuno:</p> <p>• Verificare presso l'Ufficio Tecnico Comunale le caratteristiche della “Zona” di Piano Regolatore nella quale è ubicato il sedime, con particolare riferimento agli indici di sfruttamento e di occupazione. Sempre presso l'Ufficio Tecnico Comunale, si dovrà verificare il Registro degli indici per appurare se dal mappale che si intende acquistare vi è stato un trasferimento di indici ad un altro sedime. Per questo punto, è consigliabile richiedere una conferma scritta.</p> <p>• Informarsi su eventuali modifiche, in fase di studio o di adozione, del Piano Regolatore o dove esiste del Piano del Nucleo. In questo ambito occorrerà verificare l'esistenza di eventuali vincoli per la correzione o la formazione di strade o di altre infrastrutture pubbliche che, in un futuro magari non molto lontano, potrebbero condizionare l'edificazione desiderata o la vivibilità della zona.</p> <p>• Sempre l'Autorità comunale potrà fornire informazioni sull'esistenza di procedure per il prelievo di contributi di miglioria o dei contributi di costruzione delle canalizzazioni. In entrambi i casi si tratta di oneri importanti che devono essere considerati per evitare sgradite sorprese.</p> <p>• Presso l'Ufficio dei Registri o avendo a disposizione un estratto aggiornato, sarà possibile sapere se la particella che si intende acquistare gode di diritti ma soprattutto se è gravata da oneri quali diritti di passo ecc.</p> <p>• Se l'accesso al sedime avviene per mezzo di una strada coattiva, è indispensabile verificare diritti, oneri e quota di comproprietà. E' opportuno conoscere sin dall'inizio se e in quale misura si dovranno poi sopportare in particolare le spese di manutenzione.</p> <p>Nel caso in cui si intenda acquistare un'abitazione monofamiliare in fase di costruzione, appena ultimata o esistente da tempo:</p> <p>• Sono sempre auspicabili le verifiche indicate in precedenza per l'acquisto di un terreno.</p> <p>• Se la costruzione è edificata da diversi anni, è più che consigliabile far capo ad un tecnico di fiducia che possa verificare lo stato dell'immobile, segnalare eventuali interventi di manutenzione o aggiornamento che dovranno essere effettuati a breve o medio termine e quantificare tutte queste spese.</p> <p>• Sempre in presenza di una costruzione non recente, sarà necessario accertare se la medesima è allacciata alla rete comunale delle canalizzazioni.</p> <p>• Nel caso di un'abitazione appena ultimata, occorrerà verificare presso l'Ufficio dei Registri l'esistenza di eventuali ipoteche legali in particolare iscritte magari da artigiani, ma soprattutto che le prestazioni di questi ultimi siano state totalmente onorate.</p> <p>• Sempre nel caso di un'abitazione appena ultimata, è indispensabile disporre di una copia del certificato di collaudo rilasciato dall'Autorità comunale e controllare presso l'Ufficio Tecnico che non vi siano contenziosi a causa di abusi edilizi o altro.</p> <p>Se invece l'intenzione è quella di acquistare un appartamento in PPP, si potrà far capo all'Amministratore che potrà fornire tutte le informazioni citate in precedenza. Inoltre, si potrà avere conferma su eventuali importi impagati dal proprietario/venditore e sulla quota-parte di Fondo di Rinnovamento di spettanza della PPP che si intende acquistare. Sarebbe pure auspicabile investire qualche ora e procedere alla lettura dei verbali assembleari; almeno di quelli riferiti agli ultimi 5 anni. Sarà così possibile avere un quadro generale della situazione e meglio :</p> <p>• Il “clima” esistente nello stabile e cioè se fra i Comproprietari vi sono rapporti improntati alla correttezza ed al reciproco rispetto oppure se vi sono elementi di litigiosità, che potrebbero compromettere la vivibilità dell'abitazione.</p> <p>• Si potrà disporre di un'informazione su eventuali interventi di manutenzione o miglioria da eseguire e magari già decisi dall'Assemblea dei Comproprietari, percui il nuovo proprietario verrebbe chiamato a corrispondere un importo pari alla quota-parte di millesimi posseduta. Parimenti si avrà conferma su opere già eseguite in tempi recenti.</p> <p>• Dato che il proprietario di una PPP è comunque tenuto a rispettare determinate regole, è opportuno leggere attentamente il Regolamento Condominiale. Determinate disposizioni sono previste dalla Legge ma altre, specifiche e magari anche rilevanti, possono essere inserite in un singolo Regolamento.</p> <p>Dicevo all'inizio che la scelta di acquistare o costruire un'abitazione in proprietà è motivo di soddisfazione ma costituisce nella maggior parte dei casi un impegno finanziario magari anche per la generazione futura ed è quindi da valutare con la dovuta attenzione. Per questo motivo, non disponendo di conoscenze adeguate, è opportuno farsi assistere da un fiduciario-immobiliare o da un legale.</p> <p>Mi sono limitato ad alcune osservazioni schematiche ricordando i principali punti che è necessario verificare; naturalmente ogni singolo caso può presentare caratteristiche e peculiarità che necessitano di ulteriori approfondimenti.</p> <p><strong>Giordano Bobbià</strong></p>
Leggi tutto