<p>Talvolta un determinato contratto non può - per motivi diversi - essere stipulato immediatamente. Nondimeno il proprietario di una casa in costruzione è interessato a trovare al più presto gli inquilini o gli acquirenti per i suoi appartamenti e anche i potenziali inquilini o acquirenti sono interessati ad assicurarsi l'appartamento che preferiscono.</p> <p>Entrambe le parti desiderano quindi che il loro reciproco interesse a concludere in futuro un contratto di locazione/vendita venga formalizzato e diventi vincolante.</p> <p>Nella pratica si assiste così ad una moltitudine di accordi, spesso formulati direttamente dalle parti, con denominazioni e contenuti assai diversi, e non sempre corrispondenti ai requisiti legali necessari per simili accordi...</p> <p>Per tutelare le parti affinché le  loro reciproche assicurazioni vengano anche mantenute, la Legge ha previsto all'art. 22 CO l'istituto della "<strong>promessa di contrattare</strong>", anche detto "precontratto":</p> <p><strong><em>Oggetto del contratto / IV. Promessa di contrattare<br /></em></strong><em> IV. Promessa di contrattare<br /></em><em>¹</em><em> Mediante contratto si può assumere la obbligazione di stipulare un contratto futuro.<br /></em><em>²</em><em> Se nell'interesse delle parti contraenti la legge sottopone la validità del futuro contratto a una data forma, questa è richiesta anche per la promessa.</em></p> <p>Ogni precontratto è volto alla stipulazione di un contratto principale contenente almeno un'obbligazione. Normalmente (ma non imperativamente) il contratto principale è stipulato dagli stessi contraenti della promessa di contrarre.</p> <p>Nel precontratto devono essere stabiliti o quanto meno determinabili i punti essenziali del contratto principale che verrà poi concluso. In un contratto di locazione devono così ad esempio essere definiti l'oggetto della locazione e la pigione, mentre nella compravendita l'oggetto del contratto e il suo prezzo. Se la determinazione precisa non è ancora possibile (ad esempio perché non si conosce la spesa esatta dell'investimento da effettuarsi) andrà comunque stabilito un ordine di grandezza della pigione (ad esempio pigione netta che si situa fra fr. ...... e fr. ....... mensili). È consigliato d'indicare anche la data della probabile stipulazione del contratto principale.</p> <p>Se per la stipulazione del contratto principale la legge prevede una forma particolare, la stessa è richiesta pure per la validità del precontratto. Ciò quantomeno se la forma speciale prevista dalla legge ha lo scopo  - come di solito avviene - di proteggere le parti contraenti (da atti impulsivi, superficiali o altrimenti lesivi).</p> <p>I contratti di compravendita immobiliare, le promesse di vendita, e i contratti che hanno oggetto la costituzione di servitù o oneri fondiari necessitano imperativamente - in considerazione dell'importanza dei valori immobiliari - dell'atto pubblico (rogito iscritto a RF).<br />Se quindi il precontratto mira all'acquisto di un bene immobile, esso sarà valido solo se stabilito per atto pubblico. Diversamente, se è volto alla stipulazione di un contratto di locazione, non è prescritta forma alcuna, non prevedendo la legge alcun obbligo di forma per la validità di simile contratto. Per evidenti motivi probatori è comunque sempre consigliata la forma scritta.</p> <p>Qualora una parte violi l'impegno assunto col precontratto, in particalare perché non più disponibile a stipulare il contratto principale, l'altra può pretendere dalla prima l'adempimento del suo obbligo e quindi la stipulazione del contratto, oppure chiederle il risarcimento dei danni derivanti dal mancato adempimento. Il precontratto potrebbe comunque prevedere che in caso di inadempimento, la parte insoddisfatta possa chiedere esclusivamente il risarcimento dei danni.</p> <p>Cosa succede però se laddove la legge impone una determinata forma (ad es. l'atto pubblico per la compravendita di un fondo), il precontratto, o l'"accordo di riservazione" o analoghe formulazioni non la rispettassero? L'accordo sarebbe di per sé nullo per vizio di forma e quindi non vincolante per nessuna delle due parti. La giurisprudenza ha così stabilito che non sarebbe abusivo se ad esempio l’interessato rinunciasse all’acquisto e chiedesse di ritorno (in applicazione delle norme sull’indebito arricchimento) quanto da lui già versato a titolo di caparra o pena convenzionale.</p> <p>Se il mancato acquirente avesse però agito dolosamente, nel senso che sin dall’inizio sapeva che avrebbe rinunciato all’acquisto, il prevalersi della nullità del contratto di riservazione lo renderebbe responsabile nei confronti del venditore del risarcimento dei danni subiti dal venditore; ciò sulla base di una responsabilità precontrattuale (culpa in contrahendo). Sarebbe così tenuto a risarcire ad es. le spese per dei piani allestiti per personalizzare la proprietà secondo i desideri dell’interessato, eventuali spese notarili, spese per il dispendio legato alla pratica resasi poi inutile ecc.</p> <p>Simile ma comunque diverso dal precontratto è il <strong>diritto di compera (o promessa di vendita)</strong> (art. 216a CO), con il quale l'interessato si garantisce il diritto, ma non l'obbligo, di poi effettivamente comperare l'oggetto venduto. Il proprietario rimane così vincolato per il lasso di tempo pattuito dalle parti (al massimo per 10 anni), all'impegno assunto di vendere l'oggetto definito al beneficiario del diritto di compera, alle condizioni già definite dall'accordo stipulato. Il diritto richiede la forma dell'atto pubblico e può essere annotato a registro fondiario. Quale contropartita al proprietario vincolato per il  lasso di tempo concordato a vendere alle condizioni stabilite nell'accordo, le parti pattuiscono anche un importo che è da intendersi come acconto sul prezzo di acquisto, in caso di effettivo perfezionamento della compra-vendita, rispettivamente come importo che rimarrà al proprietario, qualora il beneficiario decidesse di non esercitare il suo diritto e quindi di rinunciare all'acquisto. Il diritto di compera è regolato solo per la compravendita, ma non per la locazione. Nondimeno, in considerazione della libertà contrattuale, non dovrebbero esserci di per sé impedimenti a procedere in senso analogo anche in ambito locativo.</p> <p>Simile al diritto di compera è poi il <strong>diritto di prelazione</strong> che permette al beneficiario di subentrare tramite dichiarazione di volontà, al posto dell'acquirente in caso di vendita di un determinato fondo. L'impegno può avere una durata che le parti pattuiscono liberamente, ma comunque di al massimo di 25 anni. Le condizioni del subentro dipendono dal fatto che il diritto di prelazione sia illimitato o limitato. Nel primo caso - il più frequente - il beneficiario può portarsi acquirente al posto del compratore, dovendo però rispettare le medesime condizioni dell'acquisto, e quindi in particolare il prezzo. Nel diritto di prelazione limitato invece, le parti stabiliscono a priori che in caso di futura vendita, il beneficiario potrà acquistare il fondo al posto del terzo ma ad un prezzo precisato nell'accordo di prelazione, e indipendentemente dal prezzo concordato fra il venditore e il terzo. La forma richiesta per il diritto di prelazione illimitato è la forma scritta, mentre per il diritto limitato, è imperativo l'atto notarile. In entrambe le varianti, è opportuno che il contratto venga annotato a registro fondiario affinché abbia effetto anche nei confronti di eventuali successivi proprietari: se ad esempio il diritto di prelazione fosse pattuito per 15 anni, il beneficiario potrà esercitarlo durante tale lasso di tempo ogni qualvolta il fondo fosse venduto.<br />In determinati casi il diritto di prelazione è previsto per legge: a favore dei comproprietari per la vendita di quote in  comproprietà (art. 682 CC) o degli stretti parenti e dell'affittuario, per la vendita di fondi agricoli 8art. 682a CC).<br />Il beneficiario che volesse acquistare, deve esercitare il suo diritto entro tre mesi, da quando è venuto a conoscenza della vendita.<br /><br /><em><strong>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p><span>Era quanto mai attesa un'opera che commentasse la legge e che tenesse conto della giurisprudenza adottata in tale ambito. Gli autori vantano una grande esperienza pratica in materia, essendo l'avvocato e notaio Albisetti Ufficiale del registro fondiario e Presidente dell'Autorità di 1a istanza LAFE dei Distretti di Bellinzona, Blenio, Riviera e Leventina, mentre il collega e coautore De Biasio è stato membro della Commissione cantonale di ricorso LAFE dal 2000 al 2012. Ciò contribuisce quindi a conferire un ulteriore importante maggior valore all'imponente opera che diventerà indubbiamente uno strumento indispensabile per tutti gli addetti ai lavori.</span><br /><br /><a rel="noopener" href="http://catef.ch/images/pdf/LAFE.pdf" target="_blank">Clicca qui per dettagli libro LAFE</a><br /><span> </span></p>

<p><strong>1. Introduzione</strong><br /><br /><span>La compravendita immobiliare è notoriamente un contratto in virtù del quale una persona (venditore) si impegna a trasferire ad un’altra (acquirente) la proprietà di un immobile ai sensi dell’art. 655 CC, contro pagamento di un prezzo. Trattasi di uno dei contratti più comuni e più conosciuti.</span><br /><br /><span>Il contenuto della compravendita immobiliare, così come quello di contratti ad essa vicini (promessa di compravendita immobiliare, patto di compera, permuta immobiliare, compravendita immobiliare con elementi di appalto, ecc.) è retto innanzitutto dalle disposizioni contenute nel documento contrattuale sottoscritto dalle parti e dal notaio e, per il rimanente, da parecchie disposizioni di rango </span><em>federale</em><span> (art. 216-221 CO, art. 655 e 942 CC, la legge federale [LF] sul diritto fondiario rurale, la LF sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, alcune disposizioni della legislazione ambientale, l’ordinanza federale [OF] sul registro fondiario, l’OF sui siti contaminati, ecc.) e </span><em>cantonale</em><span> (in particolare la Legge notarile, la legislazione di applicazione del diritto federale, ecc.).</span><br /><br /><span>Una delle caratteristiche principali del contratto di compravendita immobiliare consiste nel fatto che la sua validità è subordinata al rispetto della </span><em>forma autentica</em><span> (art. 216 cpv. 1 CO), la quale deve riguardare tutti gli elementi essenziali della pattuizione e che ha per scopo, segnatamente, di garantire una migliore protezione delle parti.</span><br /><br /><span>2. </span><strong>La carenza informativa dell’acquirente</strong><br /><br /><span>Il rispetto della forma autentica non permette, da solo, di tutelare adeguatamente l’acquirente. Salvo nell’ipotesi in cui si tratta di professionista sperimentato, </span><em>l’acquirente si trova sovente in una situazione di oggettiva difficoltà dovuta alla carenza di informazioni di cui dispone</em><span>.</span><br /><br /><span>L’acquirente deve disporre di </span><em>informazioni sui fatti</em><span> e deve poter comprendere il contenuto e la portata del </span><em>diritto</em><span>, ovvero delle disposizioni di legge applicabili alla compravendita ed all’immobile compravenduto. Per quanto riguarda i </span><em>fatti</em><span>, l’acquirente non è sempre sufficientemente informato circa l’esistenza di difetti che ne riducono il valore, circa il suo reddito effettivo, ecc. Trattandosi poi di unità condominiali in fase di costruzione o addirittura semplicemente “sulla carta” egli non è sempre in chiaro sulle caratteristiche tecniche dell’oggetto, dei tempi realizzativi, ecc.</span><br /><br /><span>Per quanto riguarda il </span><em>diritto</em><span>, l’acquirente non è sempre adeguatamente informato in merito alle conseguenze fiscali dell’acquisto, alle disposizioni di natura pianificatoria ed edilizia che riguardano l’immobile, alle regole vigenti in ambito di residenze secondarie, ecc.</span><br /><br /><span>Il problema è accentuato dal fatto che, di per sé, </span><em>non esiste un obbligo generalizzato e codificato del venditore di informare l’acquirente</em><span>. L’acquirente che avvia una trattativa deve sapere che ha </span><em>l’obbligo di informarsi, assumendo un ruolo attivo</em><span>, ovvero ha l’obbligo di ricercare e raccogliere tutte le informazioni che gli servono e, più in generale, di agire con prudenza facendosi all’occorrenza assistere da persone del ramo.</span><br /><br /><span>3. </span><strong>Gli obblighi di informazione: limiti e particolarità</strong><br /><br /><span>La compravendita immobiliare mette in relazione l’acquirente non già soltanto con il venditore, bensì anche con il notaio. Inoltre, a seconda dei casi, l’acquirente entra in relazione anche con il mediatore immobiliare, rispettivamente, trattandosi di acquisto di quote condominiali, con un amministratore immobiliare. Occorre dunque esaminare, per ognuna delle persone menzionate, l’eventuale esistenza di un obbligo informativo.</span><br /><br /><span>3.1. </span><strong>Obbligo informativo del venditore?</strong><br /><br /><span>Prima della sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare, venditore e acquirente intavolano una trattativa che fa sorgere la cosiddetta </span><em>relazione precontrattuale.</em><span> Salvo accordi particolari, detta relazione li obbliga a rispettare alcune regole basate sulla buona fede (art. 2 cpv. 1 CC) e sviluppate dalla giurisprudenza. V’è anzitutto il dovere di negoziare seriamente: nessuno può avviare trattative se non ha l’intenzione seria di concludere effettivamente il contratto. In secondo luogo v’è l’obbligo di comportarsi in modo leale: è vietato esercitare pressioni illecite, sfruttare una posizione di sudditanza o di debolezza del partner contrattuale, o una posizione dominante propria, così come è vietato divulgare informazioni confidenziali, ecc. Esiste altresì un obbligo positivo di informazione, ma soltanto se pattuito o se risultante da un rapporto di fiducia. Nell’ambito di una trattativa, questo obbligo viene in particolare ammesso laddove il venditore ha ragione di ritenere che il fatto oggetto dell’informazione può incidere sulla decisione dell’acquirente (cfr. TF 4A_226/2009 del 20.8.2009; 4C.16/2005 del 13.7.2005, consid. 1.5.; DTF 106 II 346, consid. 4a). L’esistenza e l’estensione dell’obbligo di informazione del venditore dipendono comunque sempre dalle circostanze del caso concreto; il giudice sarà più propenso ad ammetterlo laddove il venditore è un promotore immobiliare sperimentato con vaste conoscenze che, invece, l’acquirente laico non può avere.</span><br /><span>A titolo di esempio, si ritiene che il venditore informato che l’acquirente intende acquistare un oggetto di reddito, non può sottacere il fatto che il contratto di locazione che garantisce e determina il reddito in questione è già stato disdetto e che difficilmente sarà possibile concluderne uno nuovo a condizioni economicamente simili.</span><br /><br /><span>3.2. </span><strong>Obbligo informativo del mediatore immobiliare?</strong><br /><br /><span>Il mediatore immobiliare è il professionista che viene incaricato, nella maggior parte dei casi, dalla parte venditrice, con il compito di indicare l’occasione per concludere il contratto di compravendita o di interporsi per la conclusione di questo contratto, contro pagamento di una mercede (cfr. art. 412 CO). Egli cura dunque gli interessi del venditore e, come quest’ultimo, ha un evidente interesse a concludere l’affare, perché da ciò dipende la sua remunerazione.</span><br /><span>Quale rappresentate del venditore, il mediatore soggiace ai medesimi obblighi precontrattuali di quest’ultimo. Pertanto, oltre a negoziare in modo serio e a comportarsi lealmente, egli sarà tenuto a informare e consigliare l’acquirente laddove detto obbligo fosse stato assunto contrattualmente o risultasse da un rapporto di fiducia. Anche in questo caso, tuttavia, l’obbligo di informare trova il suo limite laddove esiste il dovere dell’acquirente di informarsi autonomamente. In altri termini, anche laddove la negoziazione fosse accompagnata da un mediatore immobiliare, la parte acquirente deve assumere un ruolo attivo e raccogliere le informazioni e la documentazione indispensabili alla formazione della sua volontà.</span><br /><br /><span>3.3. </span><strong>Obbligo informativo dell’amministratore immobiliare?</strong><br /><br /><span>L’amministratore è un organo importante della Comunione dei comproprietari. Trattasi di un mandatario, i cui diritti e doveri sono definiti nel rapporto contrattuale concluso con la medesima. Gli artt. 712s e 712t CCS dispongono, in particolare, che l’amministratore compie tutti gli atti dell'amministrazione comune in conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell'assemblea dei comproprietari, e prende direttamente tutte le misure urgenti a impedire o a rimuovere un danno. Egli ripartisce tra i comproprietari gli oneri e le spese comuni, ne comunica loro il conto, riscuote i loro contributi, amministra ed eroga il danaro disponibile agli scopi cui è destinato, veglia affinché nell'esercizio dei diritti esclusivi e nell'uso delle parti e degli impianti comuni del fondo siano osservati la legge, il regolamento della comunione e quello della casa. Inoltre, l’amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.</span><br /><br /><span>Appare dunque evidente che l’amministratore possiede informazioni molto utili per qualsivoglia potenziale acquirente interessato all’acquisto un’unità del condominio da lui amministrato. Certo, l’amministratore non è parte al contratto di compravendita e, per ragioni di segretezza e fedeltà, non è tenuto a fornire informazioni a terzi. D’altro canto, l’acquirente avrà cura di esigere dal venditore di un’unità condominiale, la possibilità di conferire direttamente con l’amministrazione e di farsi rilasciare da questa ogni documento che dovesse essere ritenuto utile.</span><br /><br /><span>3.4. </span><strong>Obbligo informativo del notaio?</strong><br /><br /><span>Nel Cantone Ticino, il notaio è il pubblico funzionario incaricato di ricevere e conservare tutti gli atti per i quali la legge o la volontà delle parti richiedono la forma autentica (art. 1 Legge sul notariato del 23 febbraio 1983, LN).</span><br /><br /><span>Il notaio deve salvaguardare in modo imparziale e onesto gli interessi di tutte le parti che intervengono all’atto. Egli ha un dovere d’informazione che deve adempiere d’ufficio e che va a beneficio di tutte le parti che compaiono all’atto; dunque, nello specifico, alla parte venditrice e alla parte acquirente. L’art. 4 cpv. 2 LN dispone appunto che “</span><em>il notaio deve informare le parti circa i rispettivi diritti ed obblighi e gli effetti legali, compresi quelli derivanti dalla Legge tributaria, degli atti o contratti che esse intendono compiere; egli deve vegliare affinché nessuna parte venga indotta a stipulare diversamente da quanto realmente ha voluto</em><span>”.</span><br /><br /><span>Certo, l’obbligo informativo del notaio è piuttosto esteso e permette all’acquirente di sincerarsi in merito al contenuto preciso dell’estratto del registro fondiario (relativo all’oggetto compravenduto), alle modalità di pagamento del prezzo di compravendita, al diritto per il Cantone e per i Comuni di far valere ipoteche legali di diritto pubblico per crediti che hanno una relazione particolare con l’oggetto della compravendita, alle particolarità giuridiche legate all’acquisto di un’unità condominiale in base ai piani (ossia ancora in costruzione), alle conseguenze di una compravendita avente per oggetto un immobile locato a terzi, al regime giuridico applicabile nell’ipotesi in cui dovessero essere constatati difetti, ovvero alla portata ed alla validità di ogni eventuale clausola di limitazione o esclusione della garanzia.</span><br /><br /><span>D’altra parte, il notaio non conosce l’oggetto della compravendita e non può dunque ragguagliare l’acquirente in merito ai fatti che lo concernono (esistenza di difetti, di danni consecutivi, reddito, caratteristiche tecniche della costruzione, correttezza del prezzo, ecc.). Inoltre, il notaio non è di regola tenuto a svolgere complesse ricerche inerenti i vincoli pianificatori dell’immobile compravenduto.</span><br /><br /><span>Nella prassi, il notaio incaricato di ricevere l’atto pubblico di compravendita immobiliare è di regola scelto dalla parte acquirente, giacché, malgrado l’assenza di disposizioni specifiche, è l’acquirente che, per prassi cantonale, si assume i costi e le spese derivanti dall’atto e che paga, in particolare, l’onorario notarile. Capita però che il notaio sia stato già in precedenza scelto dal venditore e che l’acquirente acconsente a detta scelta. La circostanza è di per sé irrilevante e non permette deroghe all’obbligo informativo sopraccitato. L’acquirente avrà in tal caso semplicemente un interesse accresciuto di accertarsi che il notaio abbia fatto fronte in modo completo al suo obbligo di informazione e che la formulazione del contratto sia chiara in ogni suo punto.</span><br /><br /><span>4. </span><strong>La conclusione</strong><br /><br /><span>L’acquirente che avvia una trattativa deve dunque informarsi autonomamente, assumendo un ruolo attivo, ricercando tutte le informazioni che gli servono. Egli avrà cura di raccoglie ed esaminare, in particolare, l’estratto del registro fondiario del fondo oggetto della compravendita. Qualora si trattasse di un’unità condominiale, avrà cura di esaminare, in aggiunta, l’estratto inerente il fondo base, costituito in proprietà per piani, il regolamento per l’amministrazione e l’uso nonché tutti gli altri regolamenti convenuti dai comproprietari a seconda delle caratteristiche dell’immobile (regolamento della casa, della piscina, della lavanderia, dell’autorimessa, ecc.), i verbali delle ultime 2 o 3 assemblee condominiali, le sentenze e gli ordini del giudice, l’atto costitutivo della proprietà per piani, il piano di ripartizione, il piano di assegnazione delle parti comuni, rispettivamente quello delle aree esterne e dell’autorimessa, nonché, se l’unità condominiale è ancora in costruzione, la relazione tecnica e il programma dei lavori, i conteggi relativi alle spese e agli oneri comuni ed il budget dei costi per il nuovo o corrente anno, il contratto d’amministrazione della proprietà per piani, ecc.</span><br /><br /><span>A seconda dei casi, l’acquirente potrà anche raccogliere informazioni in merito all’anno di costruzione dell’immobile, alla necessità di svolgere lavori di manutenzione, all’esistenza di difetti non ancora eliminati, sugli sviluppi edilizi nelle vicinanze e su eventuali studi pianificatori in atto.</span><br /><br /><span>Ove lo ritenesse, l’acquirente potrà anche incaricare un architetto di fiducia per raccogliere i dati circa le potenzialità edificatorie del terreno oggetto della trattativa, rispettivamente per raccogliere tutte le informazioni utili a formare il proprio convincimento; potrà incaricare un ingegnere di stimare il valore dell’immobile che sta per acquistare, oppure un tecnico edile di leggere criticamente la relazione tecnica inerente la costruzione dell’unità condominiale non ancora ultimata. E ancora, potrà incaricare un legale (magari il notaio medesimo), di raccogliere e fornire informazioni circa l’esistenza ed il contenuto preciso di vincoli (di diritto federale, cantonale e comunale) di utilizzo dell’immobile quale residenza secondaria, ecc.</span><br /><br /><span>Più in generale, visti i limiti dell’obbligo di informazione esistente in capo al venditore ed alle altre persone eventualmente coinvolte nella trattativa, l’acquirente dovrà agire con prudenza e cautela. L’atto di compravendita va sottoscritto unicamente in conoscenza di causa, previa raccolta e previo esame di tutte le informazioni utili.</span><br /><br /><strong><em>Avv. Dr. Franco Pedrazzini<br />Avv. Sara Meschiari</em></strong><br /><span> </span></p>

<p><strong>Con il primo gennaio 2013 sono entrate in vigore delle modifiche legislative che modificano i termini di prescrizione nell’ambito della compravendita e del contratto d’appalto. Vale la pena conoscerle un po’ meglio e ricordare qualche principio fondamentale.</strong></p> <p>Tendenzialmente il termine di prescrizione si è leggermente allungato e meglio: </p> <ul> <li>Nella compravendita, per le cose mobili, il termine di prescrizione è ora di due anni invece di uno solo.</li>   <li>Per gli immobili il termine rimane di cinque anni.</li>   <li>Del tutto nuovo è il fatto che in determinati casi si applica il termine di cinque anni – di per sé applicabile agli immobili - anche alle cose mobili, e meglio: quando l’oggetto mobile venduto è conformemente all’uso cui è normalmente destinato, integrato in un’opera immobiliare, che risulta poi difettosa, proprio perché era difettosa la cosa mobile venduta. Ad esempio: un piastrellista o parquettista posa i pavimenti con della merce difettosa (difetto che si manifesta solo successivamente).</li>   <li>Per determinati beni culturali (quelli ai sensi dell’art. 2 cpv. 1 LF del 20 giugno 2003 sul trasferimento dei beni culturali) il termine è di un anno dalla scoperta del vizio me in ogni caso di 30 anni dalla stipulazione del contratto.<br /> </li> <li>Se la cosa venduta non è un immobile e non è nuova (ma di seconda mano), le parti potrebbero pattuire un periodo di prescrizione inferiore a due anni, ma comunque di minimo 1 anno. Eccezioni dovrebbero essere possibili per contratti fra commercianti.<br /> </li> </ul> <p>In caso di dolo, ossia se il venditore era a conoscenza del difetto e ha voluto trarre deliberatamente in inganno il compratore, il termine di prescrizione è di 10 anni sia per i mobili che per gli immobili.</p> <p>I termini di prescrizione non possono essere prolungati, neanche se l’acquirente avesse scoperto i difetti soltanto più tardi, salvo che il venditore abbia promesso la garanzia per un tempo più lungo. I termini di prescrizione non possono infatti essere accorciati (art. 210 cpv. 4 CO) mentre restano possibili accordi a favore dell’acquirente, che li allungano.</p> <p>Come nel sistema già vigente, il termine di prescrizione può essere interrotto, ciò che comporterà la decorrenza di un nuovo periodo di prescrizione. Le condizioni dell’interruzioni sono previste all’art. 135 CO e sono realizzate in particolare:<br /> se il venditore riconosce il debito;</p> <ul> <li>mediante atti esecutivi (ad es. precetto esecutivo),</li> <li>citando il venditore presso un ufficio di conciliazione.</li> </ul> <p>Attenzione: la nuova regolamentazione lascia del tutto immutata l’incombenza per l’acquirente di notificare sempre immediatamente al venditore i difetti riscontrati, pena la perenzione dei suoi diritti di garanzia.Giusta l’art. 201 CO, affinché la notifica dei difetti sia considerata tempestiva, il compratore deve esaminare la cosa ricevuta tosto che l’ordinario andamento degli affari lo consenta, e, se vi scopre dei difetti di cui ritiene responsabile il venditore, deve dargliene subito notizia. Diversamente la cosa venduta si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante l’ordinario esame (difetti occulti). Ove tali difetti si scoprano più tardi, dev’esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi.</p> <p>Per motivi di prova, per la notifica dei difetti si consiglia la forma scritta, (meglio se per raccomandata). La mancata notifica immediata di un difetto comporta la perdita del diritti del compratore in caso di prestazione difettosa.</p> <p>Se invece la notifica dei difetti è tempestiva, il venditore ha a disposizione alternativamente le seguenti possibilità:</p> <ul> <li>la risoluzione della vendita ,</li> <li>l’indennità per il minor valore della cosa acquistata,</li> <li>in caso di vendita di cose fungibili, la sostituzione delle cose difettose con altre dello stesso tipo prive di difetti.</li> </ul> <p>In aggiunta alla tre alternative che precedono, l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni derivanti dalla cosa difettosa.</p> <p>Le disposizioni sulla prescrizione sono praticamente le stesse anche nell’ambito del contratto di appalto: l’art. 371 CO stabilisce infatti che le azioni del committente per i difetti dell’opera si prescrivano come le corrispondenti azioni del compratore.</p> <p>La novità che estende a cinque anni il periodo di prescrizione per cose mobili integrate in un’opera immobiliare conformemente all’uso cui è destinata, sarà però di grande utilità per gli artigiani: sino ad adesso infatti, se ad esempio il pavimento di una casa manifestava dei difetti dopo 1 anno, l’artigiano che lo aveva posato doveva rispondere nei confronti del committente per il difetto, senza però potersi più rivalere nei confronti di colui che gli aveva venduto il materiale, perché la prescrizione per la vendita del materiale interveniva già allo scadere di un anno. L’artigiano doveva quindi assumersi integralmente i difetti causati dal suo fornitore. Con il nuovo sistema, lo stesso dovrà invece rispondere per cinque anni.</p> <p>Nell’ambito del contratto di appalto è possibile che le parti concordino di fare capo alle norme SIA (società degli artigiani e architetti) che prevedono delle disposizioni diverse sulla prescrizione, che comunque non sono più sfavorevoli al committente rispetto a quanto sopra indicato.</p> <p>Infine si ricorda che fra i diritti del committente in caso di difetti, oltre a quelli che può fare valere l’acquirente, c’è pure il diritto di chiedere la riparazione gratuita dell’opera difettosa, se questo non cagioni all’appaltatore spese esorbitanti.</p> <p><em><strong>RG</strong></em></p> <p> </p> <p><em><strong>Estratto del CO</strong></em></p> <p><em><strong>9. Prescrizione</strong></em></p> <p><em><strong>Art. 210<span> </span><span>52</span></strong></em></p> <p><em><strong><span>1</span><span> </span> Le azioni di garanzia per i difetti della cosa si prescrivono in due </strong></em><em><strong>anni dalla consegna della cosa al compratore, quand’anche questi ne </strong></em><em><strong>abbia scoperto i difetti soltanto più tardi, salvo che il venditore abbia </strong></em><em><strong>promesso la garanzia per un tempo più lungo.</strong></em></p> <p><em><strong><span>2 </span> Il termine è di cinque anni se i difetti di una cosa integrata in un’opera </strong></em><em><strong>immobiliare conformemente all’uso cui è normalmente destinata </strong></em><em><strong>hanno causato i difetti dell’opera.</strong></em></p> <p><em><strong><span>3</span><span> </span> Per i beni culturali ai sensi dell’articolo 2 capoverso 1 della legge del </strong></em><em><strong>20 giugno 200353 sul trasferimento dei beni culturali l’azione si prescrive </strong></em><em><strong>in un anno dopo che il compratore ha scoperto il vizio, ma in </strong></em><em><strong>ogni caso in 30 anni dopo la conclusione del contratto.</strong></em></p> <p><em><strong><span>4</span><span> </span> Qualunque patto che riduca il termine di prescrizione è nullo se:</strong></em></p> <p><em><strong>a. prevede un termine inferiore a due anni o, nel caso di cose usate, </strong></em><em><strong>inferiore a un anno;</strong></em></p> <p><em><strong>b. la cosa è destinata all’uso personale o familiare del compratore;</strong></em></p> <p><em><strong>c. il venditore agisce nell’ambito della sua attività professionale o </strong></em><em><strong>commerciale.</strong></em></p> <p><em><strong><span>5 </span> Le eccezioni del compratore per i difetti della cosa continuano a sussistere </strong></em><em><strong>se la notificazione prevista dalla legge è stata fatta al venditore </strong></em><em><strong>entro il termine di prescrizione.</strong></em></p> <p><em><strong><span>6  </span>Il venditore non può invocare la prescrizione ove sia provato che ha </strong></em><em><strong>intenzionalmente ingannato il compratore. La presente disposizione </strong></em><em><strong>non si applica al termine di 30 anni di cui al capoverso 3.</strong></em></p> <p><em><strong><span>52</span><span> </span>Nuovo testo giusta il n. I della LF del 16 mar. 2012 (Prescrizione della garanzia per i </strong></em><em><strong>difetti. Prolungamento e coordinamento), in vigore dal 1° gen. 2013 (RU<span> </span>2012<span> </span>5415; </strong></em><em><strong>FF<span> </span>2011<span> </span>2629 3547).</strong></em></p> <p><em><strong><span>53</span><span> </span>RS<span> </span>444.1</strong></em></p> <p><em><strong>e. Prescrizione</strong></em></p> <p><em><strong>Art. 371<span> </span><span>203</span></strong></em></p> <p><em><strong><span>1</span><span> </span>I diritti del committente per i difetti dell’opera si prescrivono in due </strong></em><em><strong>anni dalla consegna della stessa. Il termine è tuttavia di cinque anni se </strong></em><em><strong>i difetti di un’opera mobiliare integrata in un’opera immobiliare conformemente </strong></em><em><strong>all’uso cui è normalmente destinata hanno causato i difetti </strong></em><em><strong>dell’opera immobiliare.</strong></em></p> <p><em><strong><span>2 </span>I diritti del committente per i difetti di un’opera immobiliare si prescrivono </strong></em><em><strong>in cinque anni dalla consegna della stessa tanto contro l’appaltatore </strong></em><em><strong>quanto contro l’architetto o l’ingegnere che hanno prestato </strong></em><em><strong>lavoro nell’esecuzione dell’opera.</strong></em></p> <p><em><strong><span>3 </span>Per il resto si applicano per analogia le norme relative alla prescrizione </strong></em><em><strong>dei corrispondenti diritti del compratore.</strong></em></p> <p><em><strong><span>203 </span>Nuovo testo giusta il n. I della LF del 16 mar. 2012 (Prescrizione della garanzia per i </strong></em><em><strong>difetti. Prolungamento e coordinamento), in vigore dal 1° gen. 2013 (RU<span> </span>2012<span> </span>5415; </strong></em><em><strong>FF<span> </span>2011<span> </span>2629 3547).</strong></em></p>

<p><strong>Compravendita immobiliare</strong></p> <p><strong>Validità di contratti/accordi di riservazione per l’acquisto di una proprietà immobiliare</strong></p> <p>Di questi tempi a persone seriamente interessate all’acquisto di una proprietà immobiliare, magari ancora in costruzione, vengono spesso sottoposti degli accordi (di fatto dei contratti) con nomi diversi “di riservazione “, “precontratto” ecc. Di solito si prevede per iscritto il versamento di un importo stabilito liberamente, ad es. fr. 20'000 o 50'000 quale anticipo sul prezzo d’acquisto, con l’avvertenza che se l’interessato rinunciasse all’acquisto, la somma già versata rimarrebbe a favore del venditore.</p> <p>La legge (art. 216 II CO) prevede però per simili accordi la forma dell’atto pubblico (in Ticino la firma di un rogito preparato dal notaio), pena la nullità dell’accordo. Questa forma qualificata si giustifica per l’importanza del contratto; vuole evitare atti avventati e al contrario mira ad assicurare che le parti abbiano ben valutato il contratto e che siano ben coscienti di tutte le sue conseguenze.</p> <p>I problemi naturalmente sorgono solo se una delle due parti non volesse attenersi all’accordo: il potenziale acquirente ad esempio perché ha trovato un altro oggetto che gli piace di più o per altri motivi personali, il venditore segnatamente perché ha trovato chi sarebbe disposto a versare un prezzo più alto.</p> <p>Un contratto nullo per vizio di forma non è vincolante per nessuna delle due parti, cosicché secondo i tribunali non sarebbe abusivo se segnatamente l’interessato rinunciasse all’acquisto e chiedesse di ritorno (in applicazione delle norme sull’indebito arricchimento).quanto già versato a titolo di caparra o pena convenzionale.</p> <p>Se il mancato acquirente avesse però agito dolosamente, nel senso che sin dall’inizio sapeva che avrebbe rinunciato all’acquisto, il prevalersi della nullità del contratto di riservazione lo renderebbe comunque responsabile nei confronti del venditore del risarcimento dei danni subiti dal venditore; ciò sulla base di una responsabilità precontrattuale (culpa in contrahendo). Sarebbe quindi tenuto a risarcire ad es. le spese per dei piani allestiti per personalizzare la proprietà secondo i desideri dell’interessato, eventuali spese notarili, spese per il dispendio legato alla pratica resasi poi inutile ecc.</p> <p>L’interessato all’acquisto avrà anche interesse ad informarsi, prima di stipulare un accordo di riservazione, circa la situazione finanziaria e la serietà del venditore; se questo dovesse cadere in fallimento prima del trapasso di proprietà, i soldi anticipati finirebbero nella massa fallimentare e sarebbero quindi in grande misura o integralmente persi. E’ quindi consigliato che si convenga che l’importo anticipato quale riservazione venga depositato su un conto vincolato alla firma delle due parti. Simile modo di procedere sarebbe nell’interesse dell’interessato anche se il venditore fosse finanziariamente solido: facilita infatti l’esito di un possibile litigio per la richiesta in restituzione della somma anticipata.</p> <p>In conclusione, la forma dell’atto pubblico necessita di qualche giorno in più per formalizzare un accordo, ma offre le garanzie affinché questo sia steso nel migliore dei modi e nell’interesse di entrambe le parti. Dal profilo dei costi, se il precontratto venisse poi confermato, la spesa per il rogito per il trapasso di proprietà sarebbe contenuta; complessivamente i vantaggi superano quindi ampiamente gli svantaggi.</p> <p><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>