<p><strong>L’ultimo dei quattro elementi </strong>definiti dagli antichi è il Fuoco, che da sempre incute rispetto e spaventa gli esseri viventi. Il fuoco tiene lontani i predatori, purifica la terra, rilascia composti vitali per la crescita vegetale. Misterioso e terrificante, il fuoco è strumento di distruzione e dominio in molte culture, non solo antiche.</p> <p><strong>Il fuoco è luce</strong>: nella sua forma più grandiosa è il sole, che ci illumina e ci riscalda, ultimamente anche un po’ troppo. Oltre la luce visibile, il fuoco emana radiazioni infrarosse, quelle che ci riscaldano anche a distanza.<br />Ma anche sotto la crosta terrestre non si scherza: l’eruzione di magma incandescente in occasione del risveglio di un vulcano ne è la prova.</p> <p><strong>Il fuoco è calore</strong>: bruciando la materia, trasforma per ossidazione tutto ciò che è combustibile. Bruciare la legna, i rifiuti, la benzina, o anche i carboidrati nel nostro organismo: tutto è reso possibile dall’ossigeno, il comburente per eccellenza prodotto dalle piante verdi, oltre che da alcune alghe e microorganismi. Senza ossigeno non c’è vita sulla terra, non brucia nulla; senza piante niente ossigeno. Il fuoco riscalda la terra e gli esseri viventi, è presente sopra e sotto di noi: si direbbe che viviamo tra due fuochi.</p> <p><strong>La combustione:</strong> come altre reazioni chimiche, l’ossidazione produce calore. Combinando gli atomi di ossigeno con quelli del combustibile (in genere molecole di carbonio e idrogeno) la massa totale risultante è ben maggiore di quella del combustibile stesso. Tra questi composti la famigerata CO₂(anidride carbonica, gas serra asfissiante), il CO (monossido di carbonio, tossico), gli ossidi d’azoto NO_X, il vapore acqueo e altri.</p> <p>Qualche esempio: bruciando <strong>1 kg di olio</strong> da riscaldamento si producono ca.<strong> 3.2 kg</strong> di CO₂: più del doppio rispetto alla combustione di <strong>1 kg di pellets</strong>, che ne produce ca. <strong>1.4 kg</strong>. Siccome la <strong>densità energetica</strong> (cioè la capacità di produrre energia calorica) è molto variabile tra i diversi combustibili, per poter paragonare le rispettive emissioni bisogna partire da un valore comune: per <strong>unità di energia prodotta</strong> l’olio da riscaldamento emetterà <strong>11 volte più CO₂ </strong>rispetto ai pellets o alla legna da ardere. Senza dimenticare che la CO₂ prodotta dalla combustione di legna (o altre biomasse) è la stessa estratta in precedenza dall’ambiente attraverso le piante, per cui quel combustibile – al netto dell’energia grigia per la produzione ed il trasporto - sarà neutro.</p> <p>Il fuoco sembra non avere limiti: si calcola che <strong>sul sole</strong> la temperatura superficiale sia intorno ai 6’000°C, mentre il nucleo raggiungerebbe i 15 milioni di gradi. La <strong>fusione nucleare</strong> nella corona solare (plasma) svilupperebbe temperature da 1 a 10 milioni di gradi: un processo che l’uomo sta tentando di riprodurre sulla terra nei cosiddetti <em>Tokamak</em>, grandi reattori a forma di ciambella (toroidi) che invece di “spaccare” gli atomi pesanti per collisione (l’attuale pericolosa fissione) fondono i nuclei leggeri, sprigionando – questo è l’obiettivo – più energia di quella impiegata per alimentare il processo. Quando la reazione sarà abbastanza stabile, sarà l’uovo di Colombo, la quadratura del cerchio: una soluzione <strong>pulita e senza scorie</strong> ai problemi energetici del mondo. I pareri sulle prospettive di successo della fusione nucleare sono ancora discordi, ma vi è da ritenere che vi siano buone possibilità, viste anche le ingenti risorse che molti paesi, tra i quali la Svizzera, stanno investendo. Numerosi progetti di questo tipo (si parla di oltre 200) sono in corso, in Europa e in altre parti del mondo; ragionevolmente si stima un avvio di produzione entro alcuni decenni: il tempo necessario per testare i prototipi attualmente in esercizio o in fase d’allestimento, e sviluppare i reattori effettivi. Non è fantascienza.<br /><br /></p> <p><img src="/media/1612/art-bernasconi-6_2023-foto-1.jpg" alt="" data-udi="umb://media/654e87fd562942d0b8b1c3942dc81e9c" /></p> <p><strong><em>Sguardo al futuro<br /></em></strong><em>Nell’immagine </em><a href="http://www.iter.org">www.iter.org</a> <em>si vede la struttura interna del reattore pilota in fase di allestimento in Francia, nel quale la temperatura del plasma raggiungerà i 150 milioni di gradi. Il prototipo è alto come un palazzo di 8 piani, il peso ca. 23'000 tonnellate. L’entrata in funzione è prevista per il 2026, con una produzione attesa di energia 10 volte superiore a quella immessa per il riscaldamento del plasma: un progetto ambizioso.<br /></em><em>Come per i reattori esistenti, l’energia calorica servirà per muovere innocue turbine a vapore che a loro volta attiveranno potenti generatori di corrente. In base ai risultati ottenuti con questo impianto, saranno sviluppati i grandi reattori destinati alla produzione su larga scala.<br /></em><em>La figurina bianca in basso dà un’idea delle proporzioni.</em></p> <p><img src="/media/1613/art-bernasconi-6_2023-foto-2.jpg" alt="" data-udi="umb://media/a6ca5b4bb7c24892bcfe26d9d0a65bd9" /></p> <p><em>Il disegno schematizza la struttura interna della Terra. Lo spessore della crosta terrestre (35 – 70 km) appare estremamente esiguo in rapporto alle masse incandescenti.<br /></em><em>Le sonde geotermiche vanno a perforare solo in minima parte la crosta, con profondità massime di 150 – 300 m che rappresentano ca. 0.5 – 0.8 % dello spessore medio.<br /></em><em>Una sorta di “agopuntura” per la crosta terrestre che presenta un immenso potenziale energetico pulito e gratuito.<br /></em><em>Immagine: National Geographic</em></p> <p><br />Tornando letteralmente <strong>con i piedi per terra</strong>, il fuoco è presente in enormi entità sotto la crosta terrestre, e si manifesta quando si verifica una spaccatura o un’eruzione vulcanica. Si stima che il nucleo della terra abbia una temperatura di oltre 5'000 °C, mentre il magma che fuoriesce (la lava vulcanica) può raggiungere temperature comprese tra i 650 e i 1'300 °C, ciò che rappresenta un enorme potenziale energetico ancora poco sfruttato. Pensiamo alle sonde geotermiche che catturano il calore della roccia in profondità: già solo questa risorsa sarebbe sufficiente per risolvere gran parte dei problemi energetici che affliggono l’umanità. Ma anche in questo caso, la tecnologia è ancora lontana dall’essere economicamente popolare, in quanto finora si sono bruciate risorse fossili più facili da estrarre, senza troppo riguardo per la salvaguardia dell’ambiente. Un errore di percorso nella lunga storia dell’umanità che dura da oltre un secolo con effetti nefasti, che va corretto al più presto. Visti i costi elevati da sostenere per le perforazioni geotermiche, sarà opportuno pensare ad una condivisione delle sonde, cioè ad impianti centralizzati per il teleriscaldamento a beneficio di più utenze.</p> <p><br /><em><strong>Ing. Marco Bernasconi, Rivera</strong></em></p>

<p><br />L'invio da parte della Città di 52'564 decisioni ai quasi 23'000 proprietari luganesi e le numerose richieste d'informazione dei soci ci hanno portato a verificare la legge applicabile. Il termine per eventuali reclami contro le decisioni viene a scadere il 20 settembre. Da un esame in generale possiamo però tranquillizzare i soci nel senso che non abbiamo intravisto irregolarità che giustificherebbero dei ricorsi sistematici o generalizzati. Restano naturalmente possibili aspetti particolari per singoli fondi, che andavano però individuati da ogni proprietario singolarmente. Fra questi entrano in considerazione la trascrizione errata del valore di stima, del numero della particella, degli acconti versati ecc. <br />Di seguito troverete gli elementi centrali stabiliti dalla legge applicabile.</p> <h4><br /><strong>Premessa<br /></strong></h4> <p>Il prelievo dei contributi di canalizzazione e depurazione delle acque è regolato dalla LALIA (Legge d'applicazione della legge federale contro l'inquinamento delle acque dell'8 ottobre 1971). Il Gran Consiglio sta intanto elaborando una nuova "Legge sulla gestione delle acque", che sarà molto complessa e dovrebbe poi sostituire ben sette leggi settoriali. Essa potrebbe quindi modificare in maniera significativa i principi attuali; nel presente contributo ci limiteremo a fornire la situazione attuale invitando i lettori a tenere presente che in futuro esso potrebbe non più essere aggiornato. Nondimeno, per intanto si applica ancora la LALIA e le decisioni prese sinora in funzione di tale legge esplicheranno di per sé i loro effetti anche in futuro.</p> <h4><br /><strong>I principi della LALIA<br /></strong></h4> <p>La LALIA prevede che l'evacuazione e la depurazione delle acque avvenga di regola, mediante impianti pubblici, comunali e consortili (art. 51 LALIA). Costruzioni ed impianti nuovi devono essere allacciati a spese dei proprietari alla rete delle canalizzazioni e tutte le acque di rifiuto devono essere immesse nella stessa (art. 49 LALIA). <br />L'imposizione di contributi e tasse è invece regolata agli articoli 94 - 111 LALIA.</p> <h4><strong>Di seguito gli aspetti principali.<br /></strong></h4> <p>- L'ente pubblico proprietario deve provvedere alla manutenzione dell'impianto e conformemente all'art. 55 LALIA <strong>il Comune provvede al finanziamento con:<br /><br /></strong>- i sussidi federali e cantonali,<br />- le tasse e l'imposta comunale<br />- i contributi di costruzione (ossia quelli inviati dalla città di Lugano nelle scorse          settimane).<br /><br />In singoli casi eccezionali, i privati possono essere chiamati a realizzare impianti privati le cui spese di esecuzione, di manutenzione e di esercizio saranno integralmente a loro carico (art. 56 LALIA).<br /><br /><br />- Il <strong>Comune deve adottare un regolamento delle canalizzazioni</strong> ed è tenuto a imporre contributi di costruzione per l'esecuzione degli impianti comunali e per la partecipazione agli impianti consortili. Il regolamento va approvato dal Legislativo comunale.<br /><br />- La <strong>misura complessiva dei contributi non può essere inferiore al 60% né superiore all'80% del costo effettivo</strong> per il Comune. La percentuale è fissata dal Consiglio Comunale, che nel caso concreto ha optato per il 70%. Contro tale decisione (dell'8 febbraio 2021) un esponente del PS ha interposto ricorso, respinto dal Consiglio di Stato il 2 febbraio 2022.<br /><br />- Creditore dei contributi rimane sempre il Comune, anche se l'impianto fosse consortile (art. 96 LALIA).<br /><br />- Il Comune preleva dei contributi provvisori e dei contributi definitivi.<strong> <br /></strong><br />- I <strong>contributi provvisori</strong> sono calcolati in base al costo del preventivo, ripartito sui proprietari in funzione del valore di stima ufficiale dei rispettivi fondi, e l'entità non può superare la soglia del 3% del valore di stima. Il Comune può prelevare più contributi provvisori (negli anni), ma la somma dei singoli contributi non può appunto superare il 3% del valore di stima in vigore al momento dell'ultima pubblicazione del prospetto.<br /><br />- Il <strong>valore di stima </strong>che fa stato è normalmente quello noto al momento della pubblicazione del prospetto (art. 99 cpv. 2 LALIA). È pertanto irrilevante il fatto che pochi anni orsono si sia proceduto ad un aggiornamento generale delle stime.<br /><br />- Il <strong>contributo definitivo </strong>sottostà a regole analoghe a quelle dei contributi provvisori, ma è calcolato sulla base del costo consuntivo dell'opera. Inoltre, prima del calcolo del contributo definitivo deve essere eseguita la revisione generale dei valori di stima.<br /><br />- <strong>Nel caso di nuova edificazione di un fondo</strong>, di trasformazione o riattazione di un edificio entro quindici anni dal compimento dell'opera, è dovuto un contributo supplementare calcolato sull'aumento del valore di stima determinato dall'intervento edile.<br /><strong><br />- Destinatari dell'imposizione </strong>sono i proprietari di fondi serviti o che possono essere serviti dall'opera e i titolari di diritti reali limitati che traggono dall'opera un incremento di valore del loro diritto (art. 97 LALIA). Sono i proprietari o titolari di diritto al momento della pubblicazione del prospetto e non invece i precedenti proprietari.</p> <h4><strong><br />Dal profilo procedurale<br /></strong></h4> <p>- Il Municipio provvede all'allestimento del prospetto dei contributi che deve indicare l'elenco dei contribuenti e gli importi dei singoli contributi. Esso rimane pubblicato per trenta giorni presso la cancelleria e contemporaneamente i proprietari ricevono un estratto indicante la propria situazione e il termine di reclamo che corrisponde al periodo di pubblicazione del prospetto. <br /><br />- Un eventuale <strong>reclamo del contribuente al Municipio</strong> deve essere diretto o contro il principio dell'assoggettamento, o contro l'ammontare del contributo e contro l'elenco dei contributi o il contributo loro imposto.  Il reclamo non sospende la procedura di imposizione (art. 103 LALIA).<br /><br />- Contro la decisione su reclamo può essere presentato <strong>ricorso </strong>al Tribunale di espropriazione entro 30 giorni con un'ulteriore successiva possibilità di ricorso entro 30 giorni al Tribunale cantonale amministrativo. La procedura è la medesima in caso di contributi provvisori come definitivi.<br /><br />- Il <strong>contributo dovuto può essere pagato in 10 rate o con pagamenti anticipati parziali</strong> <strong>o totale</strong>. Sull'ammontare del contributo è dovuto un interesse composto sulla base di un saggio del 5%, mentre che in caso di pagamenti anticipati parziali o totali non viene conteggiato interesse (art. 106 cpv. 3 LALIA).<br /><br />- A garanzia del pagamento, il Comune dispone di un<strong>'ipoteca legale </strong>a carico del fondo, di rango prevalente ogni altro pegno immobiliare, e che deve essere iscritta a Registro fondiario (art. 107 LALIA). Il diritto all'iscrizione decade trascorso un anno dal giudizio definitivo sull'importo del contributo. Le singole rate si prescrivono invece con il decorso di 10 anni (art. 108 LALIA).<br /><br />- <strong>La LALIA non contiene un termine entro il quale il Comune debba obbligatoriamente procedere</strong> alla pubblicazione del prospetto e procedere all'<strong>incasso dei contributi</strong> (provvisori o definitivi).<br /><span style="text-decoration: line-through;"><br /></span><br />Alla luce di quanto precede, e in particolare del fatto che non esiste un termine perentorio per la presentazione del conteggio, e che inoltre la percentuale del 70% che il Consiglio Comunale ha deciso di addebitare ai proprietari (e ai titolari di diritti reali conformemente all'art. 97 cpv. 1b LALIA) si situa all'interno del margine del 60-80% di legge, non ci sembra di intravvedere degli argomenti che potrebbero a priori giustificare reclami generalizzati da parte dei quasi 23'000 proprietari toccati. Non possiamo invece escludere che vi siano delle condizioni che giustifichino reclami puntuali e mirati da parte di singoli, ma questo rientra negli accertamenti individuali di ogni singolo destinatario della decisione.<br /><br />Molta preoccupazione è sorta in merito alle <strong>modalità di pagamento dei contributi</strong>. Nelle decisioni la città aveva infatti indicato che o si procedeva al saldo di tutto l'importo richiesto entro 30 giorni, oppure si sarebbe dovuto procedere al versamento di 10 rate annue, remunerate al 5%, che di fatto comportava però un aumento molto importante della somma complessiva, e meglio un + 23%. La CATEF (sezione di Lugano in collaborazione con quella cantonale) ha quindi scritto al Municipio chiedendo di trovare il modo per risolvere queste criticità. Per correttezza, analoghe richieste erano state inoltrate anche da diversi consiglieri comunali con un'interrogazione urgente. In accoglimento di queste richieste, il Municipio ha risposto velocemente e positivamente, ampliando le possibilità di pagamento dei contributi come segue:<br /><br />- il contributo può essere versato in 10 rate col tasso d'interesse legale del 5%;<br />- è possibile saldare il contributo con un versamento unico senza interessi da effettuarsi entro 90 (invece degli usuali 30) giorni;<br />- se il contributo si situa fra i 1'000 - 5'000 fr., il contribuente potrà però beneficiare di un pagamento dilazionato per un periodo massimo di due anni a tasso zero;<br />- è inoltre concessa la possibilità di saldare l'importo senza interessi entro due anni, anche se l'importo dovuto fosse superiore, ma ciò necessita dell'adozione di un piano di pagamento apposito concordato con l'amministrazione cittadina.<br /><br />- La Città accetta poi che il contribuente - dopo avere già iniziato a pagare le rate annuali - interrompa in qualsiasi momento il versamento delle rate versando invece il saldo del contributo ancora aperto, e evitando così la spesa degli interessi dovuti qualora avesse continuato col versamento rateale.<br /><br /><br />Con queste precisazioni possiamo affermare che il Municipio ha dimostrato sensibilità e collaborazione: tendenzialmente l'ammontare dei contributi è conforme alle decisioni del Consiglio comunale e corrisponde a quanto fatto nelle altre città. Anche sulle modalità di pagamento si è dimostrato collaborativo, ritenuto che in considerazione dell'elevatissimo numero di contribuenti (22'830) e di decisioni (52'564!) sarebbe stato difficilissimo trovare soluzioni di pagamento ancora più favorevoli, che dal profilo pratico potessero essere ancora sostenibili. <br /><br /></p> <h4><strong>Qualche osservazione supplementare alla luce delle domande dei soci<br /></strong></h4> <p><strong>- Perché ci sono situazioni tanto diverse fra i contribuenti che avessero anche valori di stima analoghi?<br /></strong><br />Lugano comprende molti quartieri che un tempo facevano comune a sé e che quindi hanno prelevato negli anni contributi provvisori di entità diversa e che la Città ha ora dovuto dedurre dall'importo a carico del singolo contribuente. Quello che diverge non è quindi verosimilmente l'ammontare del contributo, bensì il saldo dovuto, dedotti gli acconti versati in precedenza.<br /><br /><strong>- I contributi di miglioria giustificano un aumento di pigione?<br /></strong><br />La risposta è affermativa. Essi costituiscono delle migliorie che giustificano un aumento a tale titolo. Con un tasso ipotecario di riferimento dell'1.5% la percentuale ammonta al 6% annuo del contributo complessivo (senza gli interessi). Prima di procedere ad un aumento occorre però verificare se vi sia il margine di procedere tenendo in considerazione anche gli altri fattori che hanno un'incidenza sulla pigione, soprattutto il tasso ipotecario (che per diversi contratti potrebbe costituire un fattore al ribasso) e il rincaro al 40%, piuttosto che un aumento dei costi. Un aumento va effettuato per la scadenza contrattuale con adeguato preavviso e rispettando tutte le prescrizioni contrattuali e legali. Per i contratti di durata minima quinquennale, sono eventualmente possibili degli aumenti prima della scadenza contrattuale, secondo altre regole, sempre che pattuite contrattualmente.<br /><br /><u>I contributi vanno distinti dalle tasse</u> (artt. 109 e 110 LALIA): esistono la tassa di allacciamento (alla rete delle canalizzazioni) e una tassa annua d'uso degli impianti. Quest'ultima costituisce anche una spesa accessoria e può quindi (e solo lei) essere messa a carico degli inquilini se così espressamente pattuito nel contratto di locazione.<br /><br /><strong>- Quali rapporti fra le fatture dell'AIL e i contributi LALIA?<br /></strong><br />Non esiste alcun rapporto. l creditori sono diversi e i motivi di pagamento anche. Non vanno confusi.<br /><br /><strong>- Sono fiscalmente deducibili i contributi di miglioria?<br /></strong><strong><br /></strong>No, la Circolare 7/2023 della Divisione delle contribuzioni concernente le " Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata ", appena aggiornata il 1.4.2023, è molto chiara in merito e conferma al pt. 6.2 il principio secondo cui le migliorie e i contributi LALIA, a differenza delle manutenzioni, non sono fiscalmente deducibili:<br /><br /><em>"<u>I contributi per canalizzazione, i contributi impianti di depurazione e</u> <u>i contributi di miglioria</u><br />prelevati dal Comune a titolo di partecipazione del privato alle spese per opere o impianti eseguiti dal Comune (o dallo Stato o da consorzi di comuni) nell’interesse generale, <u>non sono deducibili</u> <u>perché destinati a finanziarie costruzioni che apportano un maggior valore al fondo</u> (omissis). Difatti, tali interventi hanno carattere di investimento e non di manutenzione.<br /><br />Tali contributi rientrano nella categoria dei tributi causali poiché, a differenza dell’imposta,<br />presuppongono una prestazione da parte dell’ente pubblico. Tali contributi sono prelevati per:<br />− la <u>costruzione di impianti di evacuazione e depurazione delle acque;</u><br />− per la costruzione di una strada, marciapiedi, soglie;<br />− per la bonifica di corsi d’acqua, riali e fiumi;<br />− per le ricomposizioni parcellari;<br />− per la costruzione di opere di premunizione quali i ripari contro la caduta di sassi.<br /><u>Sovente è data la possibilità di pagare questi contributi “una tantum” oppure in rate annuali. Tali modalità di pagamento non modificano il trattamento fiscale di questi contributi."<br /></u></em><strong><br /></strong>Le spese di miglioria e anche i contributi LALIA <strong>sono</strong> <strong>invece da considerare nell'ambito della tassazione degli utili immobiliari</strong> (art. 123 segg. LT) a carico del venditore di un fondo: sia le une che gli altri costituiscono un investimento che aumenta il "costo d'investimento" ciò che comporta una riduzione dell'utile immobiliare imponibile (art. 129 e 134 LT). Benché i contributi LALIA non siano espressamente menzionati ai citati art. 129 e 134 LT, essi sono assimilati a delle migliorie, ciò che ci è stato peraltro confermato verbalmente anche dall'Ufficio di tassazione di Lugano.<br /><br /><br /><em><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p>Come preannunciato nel contributo apparso nel numero di luglio-agosto 2022, a partire dal 1° gennaio 2023 è entrata in vigore la prima tranche di norme relative alla revisione del diritto successorio. Le modifiche sono volte a modernizzare un diritto ormai non più al passo con l’evoluzione della società e <strong>si applicano a tutte le successioni aperte dopo il 1° gennaio 2023</strong> (ovvero quando il decesso interviene dopo tale data). Ciò significa che anche alle disposizioni a causa di morte (testamento o patto successorio) prese sotto il regime del vecchio diritto (quello in vigore fino al 31 dicembre 2022) si applicano le nuove norme, se la morte interviene dopo il 1° gennaio 2023 e se non è stato specificato altrimenti. <em><br /></em><br />Di seguito, un breve riassunto delle principali modifiche, laddove per ulteriori informazioni rimandiamo al contributo già pubblicato in Economia fondiaria 4/2022:</p> <ul> <li><strong class="default">l’art. 471 CC non prevede più la porzione legittima per i genitori del defunto</strong>;<br /><br /></li> <li><strong>la porzione legittima dei discendenti è ridotta e parificata a quella dei coniugi/partner registrati: la stessa non sarà più di ¾ della quota ereditaria, bensì della metà (art. 471 CC);<br /><br /></strong></li> <li><strong>il coniuge superstite non può più prevalersi della porzione legittima se, nel momento del decesso </strong>i coniugi erano <strong>d’accordo sul principio del divorzio</strong> (procedura promossa su istanza comune, o su istanza unilaterale trasformata in richiesta comune) oppure se i coniugi avevano <strong>già vissuto separati per almeno due anni </strong>(art. 120 cpv. 2 e 3 CC). Il coniuge o partner registrato superstite rimane tuttavia erede legittimo fino alla crescita in giudicato della sentenza di divorzio o di scioglimento, salvo non vi sia un testamento che lo esclude dalla successione;<br /><br /></li> <li><strong>il nuovo art. 473 cpv. 2 CC prevede l’aumento della porzione disponibile in caso di legato di usufrutto in favore del coniuge superstite, passando da ¼ a metà della successione;<br /><br /></strong></li> <li>è stato introdotto a favore del partner superstite del defunto un <strong>credito sotto forma di rendita mensile, trattato come un debito legale della successione di cui gli eredi rispondono solidalmente</strong>. Il diritto al credito è subordinato al fatto che nel momento del decesso dell’ereditando, i partner facevano <strong>vita di coppia da almeno cinque anni</strong> <strong>e, </strong>dopo il decesso, il partner di fatto superstite <strong>si trova in una situazione di bisogno</strong>, ovvero non è in grado di coprire il minimo vitale secondo il diritto dell’aiuto sociale. Viene quindi tenuto conto dei<strong> bisogni mensili del creditore, fissando poi la durata della rendita in funzione delle circostanze</strong> (età del partner superstite, i suoi redditi e patrimoni, prospettive di guadagno, ecc.). Vi sono però <strong>due limiti</strong> all’importo del credito: non può superare l’importo necessario alla copertura del minimo vitale sociale del superstite fino all’età di cento anni al massimo, <strong>ed </strong>è limitato a un quarto del patrimonio netto del defunto (ovvero i beni esistenti dopo deduzione dei debiti del defunto) nel momento del suo decesso.</li> </ul> <p><br />In sostanza, <strong>la porzione disponibile del testatore aumenta, ciò che gli permette di regolare la sua eredità più liberamente e di favorire in modo più importante dei terzi</strong> (per esempio i concubini) che – legalmente – non succederebbero in caso di decesso. Per procedere in tal senso, il testatore dovrà però provvedere a predisporre delle disposizioni a causa di morte: in effetti, <strong>la vocazione legale rimane invariata e – in caso di mancata disposizione – saranno gli eredi legittimi a ereditare tutti i beni del defunto</strong>.<br /><br />In conclusione, grazie alla regolamentazione più flessibile, i testatori possono ora disporre più liberamente del loro patrimonio, ciò che pone ancor di più l’accento sull’importanza degli specialisti nel settore della pianificazione sia successoria, sia matrimoniale, che potranno consigliare al meglio in caso di necessità.<br /><br /></p> <p><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em></p>

<h4><strong>Introduzione</strong></h4> <p>Il diritto di passo necessario costituisce una delle restrizioni previste dalle norme del diritto di vicinato che restringono la libertà del proprietario fondiario a beneficio dei suoi vicini. <br /><br />Il proprietario che non ha un accesso sufficiente dal suo fondo ad una strada pubblica può pretendere che i vicini gli consentano il passaggio necessario dietro piena indennità (art. 694 cpv. 1 CC).  <br /><br />Il diritto di passo necessario implica, come altre restrizioni legali indirette alla proprietà (p. es. la condotta e la sorgente necessaria), "un'espropriazione di diritto privato", di modo che, per giurisprudenza costante, il Tribunale federale ha posto condizioni severe alla sua concessione in ragione della gravità della violazione alla proprietà del vicino. <br /><br />Fondandosi sull'origine dell'art. 694 CC, la nostra Alta Corte ha stabilito che la pretesa all'ottenimento di un diritto di passo necessario fondato sui rapporti di vicinato può essere fatta valere solo in presenza di <strong>un vero stato di necessità</strong>. <br /><br />Le condizioni alle quali un vicino può pretendere di poter accedere alla sua proprietà sono in particolare la presenza di un accesso insufficiente (1) alla pubblica via (2) ed il fondo che dovrà essere gravato risulta il più idoneo (3). </p> <h4><br /><strong>1. Un accesso insufficiente</strong></h4> <p>Si è un presenza di un accesso insufficiente quando non esiste un accesso alla pubblica via o lo stesso si rivela insufficiente per poter utilizzare il fondo in modo conforme alla sua destinazione (poiché troppo stretto o pericoloso,…). <br /><br />Si tiene a sottolineare che la giurisprudenza ha stabilito che il diritto di passo necessario entra in considerazione <strong>solo se il richiedente non può ottenere l’accesso al suo fondo tramite gli appositi strumenti messi a disposizione dal diritto pubblico</strong>. Se un collegamento adeguato può essere creato mediante tali strumenti, <strong>non vi è uno stato di necessità</strong>. Il proprietario che postula la concessione di un diritto di passo necessario ai sensi dell'art. 694 CC deve pertanto dimostrare di essersi adoperato invano per ottenere un accesso al suo fondo sulla base delle norme di diritto pubblico applicabili.  <br /><br />Per determinare inoltre se un accesso è sufficiente secondo il diritto federale, non vengono tenute in considerazione le prescrizioni cantonali e comunali in materia edilizia ma vengono applicati i criteri valevoli per tutta la Svizzera. <br /><br />La semplice opportunità di migliorare un passo esistente o la convenienza personale del proprietario non bastano a fondare la situazione di necessità. Secondo la dottrina la sussistenza di uno stato di necessità va negata nel caso in cui un fondo non disponga di un accesso sufficiente alla pubblica via, ma esso possa essere creato su un fondo contiguo appartenente allo stesso proprietario senza costi sproporzionati.<br />Secondo la giurisprudenza, il proprietario di un terreno edificato può pretendere di poter accedere al proprio fondo con un veicolo a motore, a condizione che la topografia del sito consenta tale accesso. Non è tuttavia necessario che il sentiero permetta di raggiungere la porta di casa con un veicolo a motore. <br /><br />Se il terreno si trova al di fuori di un centro abitato, un sentiero può essere sufficiente se, per trasporti eccezionali (mobili, materiali di riscaldamento, ecc., ambulanza, medico, ecc.), l'immobile risulta essere accessibile senza una vera e propria strada carrabile, se l'uso del terreno in conformità alla sua natura e alle condizioni locali rimane comunque possibile. <br /><br />L'esistenza di una situazione di necessità dipende tuttavia dalle circostanze del caso specifico.</p> <h4><br /><strong>2. Alla pubblica via </strong></h4> <p>La nozione di “pubblica via” deriva dal diritto federale e non dipende dalla classificazione operata da parte del diritto cantonale. La pubblica via comprende non soltanto le strade o i sentieri pubblici in senso stretto, ma ogni strada o sentiero che l’interessato può utilizzare a qualsivoglia titolo (pubblico o privato) e che lo ponga in condizione di comunicare con l’esterno.  Gli accessi sufficienti sono regolati oggi dal diritto pubblico, in particolare dall'art. 19 cpv. 2 LPT (DTF 136 III 134 consid. 3.2), ovvero dai piani di utilizzazione (a cominciare dai piani regolatori) e dagli strumenti pianificatori loro correlati. <br />Il diritto privato in questo senso ha una funzione puramente <strong>sussidiaria</strong>.</p> <h4><br /><strong>3. Il fondo che verrà gravato è il più idoneo</strong></h4> <p>Qualora sussista uno stato di necessità che giustifica la richiesta di un passo necessario su un fondo altrui, l’art. 694 cpv. 2 CC stabilisce un ordine di priorità:  la domanda è diretta in primo luogo contro il vicino dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si può più ragionevolmente esigere la concessione del passo; in secondo luogo contro coloro per i quali il passaggio è di minor danno (art. 694 CC cpv. 2 CC). Nella determinazione del passo necessario si deve aver riguardo agli interessi delle due parti (art. 694 cpv. 3 CC).<br /><br />Il fondo più idoneo non è dunque necessariamente quello che offrirebbe il passaggio più corto verso la pubblica via, né quello che risulterebbe più favorevole al richiedente. </p> <h4><br /><strong>Indennità </strong></h4> <p>Nel caso in cui tutti i presupposti summenzionati siano riuniti, il richiedente dovrà presentare la sua domanda alla Pretura competente (sempreché un accordo con il vicino non abbia potuto essere trovato) la quale deciderà se le condizioni di cui all’art. 694 CC siano effettivamente adempiute. <br />Nel caso di accoglimento della domanda, il Pretore si determinerà anche sull’ammontare dell’indennità dovuta al vicino il quale, a norma dell’art. 694 cpv. 1  CC, deve essere pienamente indennizzato. Si precisa che una domanda tendente alla concessione di un diritto di passo necessario è irricevibile se le parti non si sono accordate in merito all’indennità o se il richiedente non formula delle conclusioni in questo senso. <br />L’ammontare dell’indennità viene determinata sulla base dei principi dell’espropriazione e corrisponde alla differenza tra il valore venale dell’immobile senza oneri e il valore dell’immobile gravato dal diritto di passo. <br />Una volta ottenuto il diritto di passo, lo stesso dovrà essere iscritto a Registro Fondiario.<br /><br /><strong>In sintesi, il richiedente che vorrà prevalersi di un diritto di passo necessario dovrà in primo luogo utilizzare tutti gli strumenti messi a disposizione dal diritto amministrativo prima di richiedere dinnanzi al giudice civile la costituzione di tale diritto. La giurisprudenza ha avuto modo di precisare, confrontando le esigenze di un “accesso sufficiente” secondo il diritto pubblico con quelle di un “accesso necessario” secondo il diritto privato, che di regola non occorre un accesso necessario nel senso dell’art. 694 CC laddove un terreno sia dotato di un accesso sufficiente secondo il diritto pubblico.<u><br /></u></strong></p> <p><strong><br /><em>Avv. Elisabeth Britt</em></strong></p>

<p>Si sa, l'attuale diritto della locazione non fa l'unanimità, anzi! Tutti si lamentano e di fatto l'ordinamento attuale rappresenta il classico "compromesso svizzero". Esso continua così ad essere oggetto di numerosi atti parlamentari tesi, agli occhi dei rispettivi autori, a migliorarlo. I più assidui sono comunque indubbiamente i rappresentanti del PS! Nel sito dell'Ufficio federale delle Abitazioni si trova l'elenco degli atti parlamentari inoltrati, e ritornando al maggio del 2021 ne troviamo ben 14 relativi alla locazione, e tutti sono stati inoltrati esclusivamente dai rappresentanti del PS e uno dal Presidente dei Verdi!</p> <p>Per fornire un'idea dell'attività, segnaliamo di seguito quelli inoltrati più recentemente, che si sommano naturalmente a quelli precedenti, ancora pendenti... :</p> <ul> <li><span><em class="default">22.418 Dandrès </em></span><em>Iniziativa parlamentare Locazione a tempo determinato. È necessario un meccanismo per combattere gli abusi in tempi di penuria di abitazioni</em></li> <li><em><span>22.3672 Marti Samira </span></em><em>Mozione Rincaro dei prezzi dell'energia. Salvaguardare il potere d'acquisto delle economie domestiche svizzere</em></li> <li><em>22.3571 - Mozione Sommaruga Carlo Prezzi dell'energia. Per un'indennità annuale contro il caro energia che riduca la pressione finanziaria sui nuclei familiari più vulnerabili<br />22.3424 - Interpellanza Gysi Barbara Ristrutturazione o costruzione di nuove abitazioni con lo scopo di ottenere redditi elevati. Ripercussioni sui pensionati e sulle prestazioni complementari</em></li> <li><em>22.3184 - Interpellanza Hurni Redditi locativi abusivi. Le pigioni di mercato hanno sostituito le pigioni commisurate ai costi?</em></li> <li><em>22.3183 - Interpellanza Marti Samira </em><em>Redditi locativi abusivi. Conseguenze sulla copertura dei bisogni vitali in pensione</em></li> <li><em>22.3181 - Interpellanza Widmer Céline Redditi locativi abusivi. Le donne la categoria più colpita</em></li> <li><em>22.3180 - Interpellanza Dandrès ... 21.491 - Iniziativa parlamentare Dandrès Computo del termine per contestare una disdetta di locazione</em></li> <li><em>21.490 - Iniziativa parlamentare Dandrès Diritto di locazione. Sospensione dei termini per la contestazione della disdetta o la domanda di protrazione della ...</em></li> <li><em>21.476 - Iniziativa parlamentare Sommaruga Revisione periodica dei redditi locativi immobiliari per garantire la conformità giuridica-</em></li> <li><em>21.471 - Iniziativa parlamentare Töngi Adattare i limiti delle quote trasferibili del diritto di locazione ai valori reali</em></li> <li><em>21.469 - Iniziativa parlamentare Badran Obbligo di revisione periodica del rendimento dei redditi da locazione per assicurare l'applicazione delle norme giuridiche vigenti</em></li> <li><em>21.3744 - Mozione Dandrès Disdette collettive degli inquilini in caso di lavori nell'edificio (facilitare i lavori preservando il diritto all'abitazione)</em></li> <li><em>21.3581 - Interpellanza Meyer I nostri contributi finanziano i rendimenti dei gruppi immobiliari?</em><em><br /></em></li> </ul> <p><em><br /></em>Fra i numerosi atti parlamentari antecedenti non ancora evasi e non dimenticati, spiccano gli interventi che vogliono fare sopportare maggiormente ai locatori il rincaro energetico...<br /><br />L'anno scorso la Commissione degli affari giuridici del Consiglio Nazionale aveva riunito diverse iniziative parlamentari pendenti in ambito locativo e in autunno aveva messo in consultazione quattro testi di attuazione che, sebbene non concernessero questioni di grande importanza, andavano comunque finalmente un po' nella giusta direzione...</p> <p>I quattro progetti intendevano:</p> <ol> <li><strong>abolire gli inutili moduli di notifica di aumenti di pigione o altre modifiche del contratto, necessari per la comunicazione dell'entrata in vigore delle scalarità, in favore di una semplice comunicazione scritta (iniziativa Feller)</strong><strong> <br /></strong></li> </ol> <ol start="2"> <li><strong> autorizzare la firma riprodotta meccanicamente - in alternativa alla firma olografa - sui moduli degli aumenti di pigione;</strong><strong> <br /></strong></li> </ol> <ol start="3"> <li><strong> impedire le sublocazioni abusive,</strong><strong> <br /></strong></li> </ol> <ol start="4"> <li><strong> snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari (iniziativa parlamentare di Giovanni Merlini).</strong></li> </ol> <p><br />La CATEF ha partecipato alla procedura di consultazione e ha inoltrato delle osservazioni puntuali.</p> <p>Le proposte hanno nel loro insieme raccolto il nostro consenso perché vanno nella giusta direzione:</p> <p>- Il modulo per la notifica degli aumenti è vessatorio visto che l'entrata in vigore di un aumento scalare pattuito nel contratto non può essere contestato. (1)</p> <p>- Anche l'obbligo della firma di proprio pugno del modulo del locatore o del suo rappresentante per la notifica di aumenti o altre modifiche unilaterali del contratto è penalizzante e del tutto inutile. (2)<br />La firma meccanica in luogo di quella olografa, è comunque un'esigenza molto sentita soprattutto dalle grandi amministrazioni immobiliari confrontate con numerosi invii in contemporanea, che per adesso devono sempre essere sottoscritti dai quadri col diritto di firma.</p> <p>- La sublocazione necessita di essere meglio regolamentata per evitare le sublocazioni abusive. Di per sé la legge già stabilisce i criteri applicabili, ma è necessario renderli più espliciti, visto che sono numerosi i casi di sublocazioni abusive e redditizie, che nulla hanno a vedere con lo scopo originale dell'istituto. Il problema si è acuito con la comparsa di AirBnB e simili piattaforme, che permettono di ottenere dei redditi allettanti con la messa a disposizione degli spazi; ciò può però essere in contrasto col contratto di locazione. (3)</p> <p>L'ultimo progetto (4) mira a facilitare la posizione dell'acquirente che volesse disdire il contratto di locazione in essere a motivo di un fabbisogno personale importante e attuale; per adesso è invece richiesta anche la prova dell'urgenza del fabbisogno, sicché spesso gli acquirenti devono aspettare anni per potere entrare in possesso del bene acquistato, che intendono occupare personalmente.</p> <p>I testi proposti in verità presentavano numerose varianti con rapporti di minoranza, ai nostri occhi tutte da respingere.</p> <p>Nonostante l'ampia consultazione, il rapporto della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale pubblicato in questi giorni sul Foglio Federale riprende integralmente i testi posti in consultazione, senza la benché minima modifica.</p> <p>La Commissione degli affari giuridici ha sottoposto il progetto ai colleghi della Camera per la trattazione, e nel contempo al Consiglio federale per un suo parere.</p> <p>Rimaniamo in attesta e fiduciosi...</p> <p><br /><em><strong>Avv. Renata Galfetti</strong></em></p>

<p><strong>Dei quattro elementi </strong>focalizzati dagli antichi filosofi, la <strong>Terra </strong>è l’insieme di tutto ciò che ci circonda ad eccezione dell’<strong>Acqua</strong> e dell’<strong>Aria: </strong>in altre parole, la parte solida della crosta terrestre. Roccia, ghiaia, sabbia, che poi in minima parte diventano terra coltivabile con la disgregazione e l’apporto di materia organica. Dal punto di vista meccanico la terra è solidale con sé stessa, nel senso che le varie componenti hanno un contatto relativamente rigido, cioè che trasmette le forze. Non a caso una scossa tellurica si diffonde molto più intensamente nella crosta terrestre che non in acqua o nell’aria; esattamente come le vibrazioni e i rumori di contatto in un corpo solido.<br /><br />Pensando alle costruzioni, un edificio costruito su terreno morbido (sciolto, sabbioso, argilloso) subirà meno danni in caso di terremoto rispetto ad un analogo manufatto edificato su roccia, cioè su fondo rigido. Questo in quanto il terreno non rigido funge da ammortizzatore in caso di scosse e oscillazioni. Essendo la Svizzera un paese prevalentemente roccioso, la costruzione antisismica è diventata la norma.<br /><br />Tornando alla <strong>Terra </strong>in quanto elemento, la stessa è in realtà formata da una moltitudine di particelle: composti minerali e organici, cellule e molecole, infine gli atomi degli elementi chimici naturali, oltre quelli artificiali fin qui creati. Elementi chimici che, insieme al carbonio, vanno a comporre la materia organica e gli esseri viventi che pure fanno parte della Terra, intesa quindi come pianeta.<br /><br />Come l’Aria e l’Acqua, anche la Terra è fonte di vita e benessere: dalla terra ricaviamo le materie prime per tutte le nostre necessità, alimentari e industriali. Il petrolio e il carbone sono parenti stretti, e derivano dalla fossilizzazione di materie organiche esistite in tempi remoti; il gas naturale ha origini analoghe. Si chiamano combustibili fossili proprio in riferimento alla loro formazione geologica. I minerali e i metalli sono le materie prime che ci hanno permesso di costruire edifici e vie di comunicazione, mezzi e macchinari, passando per la medicina e l’esplorazione spaziale. Ma anche di produrre energia in modo più o meno pulito: gli impianti idroelettrici, come anche quelli nucleari e a combustione (meno puliti) sono fatti di calcestruzzo, acciaio e altri composti della Terra. I pannelli solari e i generatori eolici sono costruiti in metallo, minerali e polimeri. I mattoni costituiscono le nostre case, insieme con cemento, acciaio, sabbia e ghiaia, e legno, anch’esso prodotto dalla terra. Dal vetro alla carta, dal cibo alle macchine, tutto ciò che utilizziamo è prodotto consumando le risorse della Terra.<br /><br />Un recente studio condotto da autorevoli scienziati e pubblicato sulla rivista <em>Nature </em>ha evidenziato come nel 2020 la massa (il peso) totale di quanto prodotto dall’uomo dalla sua apparizione sulla Terra (cosiddetta<em> massa antropica</em>) ha superato la massa di tutti gli organismi viventi messi insieme: l’uomo, gli animali, le piante, cioè la <em>biomassa</em> presente sul pianeta. E non è un dato banale, ma va considerato molto attentamente: attualmente si parla di una <strong>produzione annua</strong> di 30 miliardi di tonnellate di materie artificiali  (che equivalgono per ordine di grandezza alla massa d’acqua contenuta nel Verbano) per la cui fabbricazione viene consumata una quantità assurda di energia, materie prime ed acqua. <br />Numeri talmente grandi che la nostra mente non riesce nemmeno ad immaginare.<br /><br /> <img style="width: 500px; height: 390.13671875px;" src="/media/1402/art-bernasconi-5-2022-foto-1.jpg?width=100%;height=3100%" alt="" data-udi="umb://media/331bf776d50d4c01ab0ef14827b5ec12" /><br /><br /><em>La grafica mostra la proporzione delle masse attualmente sparse sulla Terra: 1'100 GT (gigatonnellate, cioè 1'100 miliardi di tonnellate) di prodotti e manufatti, 8 miliardi di tonnellate di plastiche (il doppio degli esseri viventi) e  900 GT di vegetali.<br /></em>Fonte: Weizmann Institute of Science<br /><br /><br />Secondo lo studio del Weizmann Institute of Science, la crescita della produzione globale raddoppia ogni 20 anni; ciò significa che nel 2040 la massa prodotta dall’uomo raggiungerà le due TT (teratonnellate) cioè <strong>2 milioni di milioni</strong> di tonnellate: oltre il doppio della massa totale degli organismi viventi.<br />Cifre spaventose, ancorchè poco note all’opinione pubblica.</p> <p><img style="width: 500px; height: 360.352px; float: left;" src="/media/1610/art-bernasconi-5-2022-foto-2.jpg?width=500&amp;height=360.3515625" alt="" data-udi="umb://media/b01ebf18492041ba8fd4bb7581268585" /></p> <p> </p> <p> </p> <p><em>Nel diagramma si vede come la produzione industriale abbia fatto un balzo dal secondo dopoguerra, quando ancora ammontava ad un decimo della biomassa, per arrivare agli incrementi esponenziali dei giorni nostri. Per contro la biomassa è rimasta più o meno invariata: anzi leggermente diminuita, forse a causa della deforestazione.<br /></em></p> <p><em> </em></p> <p><strong>Campanelli d’allarme</strong> suonano da ogni parte, a ritmo assordante: come la notizia del <em>Earth Overshoot Day</em><br />cioè il giorno in cui, ogni anno, la Terra esaurisce la propria capacità di rigenerare le risorse consumate dall’uomo. Nel 2022 succedeva già il 28 luglio, vale a dire che nel mondo si consuma quasi il doppio di quanto la terra può produrre. A quanto pare la Svizzera avrebbe raggiunto prima di altri paesi l’infelice traguardo, giungendovi – secondo i calcoli del <em>Global Footprint Network</em> – già il 13 maggio; due giorni dopo è stata la volta dell’Italia. Ma se lo studio si riferisce a scadenze annuali, immaginiamo cosa significa cumulare i deficit successivi: si sta letteralmente <strong>consumando il pianeta</strong> ad un ritmo impressionante.                  </p> <p>Ora, tutti concordano che bisogna fare marcia indietro, frenare la produzione industriale e lo sperpero di risorse, risparmiare energia, promuovere le fonti pulite. Ma con cifre di questa entità, la frenata non sarà tanto breve: già solo rallentare questi processi a favore di produzioni più rispettose dell’ambiente sarà uno sforzo immane, che richiederà anni; immaginiamoci poi gli interessi economici e politici che vi stanno intorno. Nella situazione demografica attuale, una riduzione nella produzione di beni di consumo (costruzioni comprese) non è nemmeno realistica: i bisogni crescenti della popolazione, la disoccupazione che ne deriverebbe, l’impoverimento della società e delle economie locali: più che alla riduzione si deve pensare ad una <strong>conversione dei processi produttivi</strong>, per fare in modo che il devastante inquinamento (ad es. le microplastiche) venga perlomeno neutralizzato.<br />Produrre in modo pulito e rispettoso dell’ambiente è l’unica via possibile e praticabile, come dimostrano un numero crescente di aziende che hanno implementato approvvigionamenti e produzioni meno invasivi, con processi circolari, e che sfruttano l’argomento anche per questioni d’immagine. Il <em>marketing verde, bio</em>, ecc. fa tendenza. E i consumatori devono fare la loro parte con scelte consapevoli, assecondando questa tendenza anche se temporaneamente più costosa. Anche i committenti nel campo delle costruzioni.<br /><strong>Se non sarà la popolazione ad agire</strong> con coerenza e convinzione, la strada sarà lunga, sofferta e pericolosa.</p> <p>Già, perché le risorse si stanno letteralmente bruciando, il pianeta si surriscalda, e in mezzo ad una crisi climatica senza precedenti c’è chi ancora si permette di scatenare (o assecondare) una guerra, i cui effetti nefasti stanno annullando anni di sforzi e investimenti tesi a migliorare le condizioni ambientali e sociali.<br />Il ritorno alle energie fossili, operato da diversi paesi, è un triste esempio di poca lungimiranza nelle politiche di approvvigionamento.</p> <p>Come risulta dai numeri, è imperativamente necessario <strong>agire subito per preservare il nostro pianeta</strong>,  l’unico che abbiamo. Tocca a noi tutti, con filosofia di vita e determinazione mentale, e anche, dopo decenni di benessere crescente, con qualche rinuncia e sforzo economico.<br />Per conservare <strong>l’elemento Terra</strong>, sul quale siamo tutti inquilini.</p> <p><br /><em><strong>Ing. Marco Bernasconi, Rivera</strong></em></p>

<p><strong>Un altro elemento </strong>definito dagli antichi filosofi è l'aria. Aria ai polmoni, <em>aria che tira</em>... <em>aria pesante</em>; <em>leggera come l'aria</em>... masse in movimento, vento che soffia, <strong>atmosfera terrestre</strong> - che tra l'altro ci protegge dalle radiazioni cosmiche. <em>Aria secca </em>che non disperde le cariche elettrostatiche, quando in inverno facciamo scintille ad ogni tocco; <em>aria umida, afosa</em>, che ci fa sudare in estate. Così come l'acqua, l'aria entra in tutti i processi vitali, naturali e artificiali; riscalda, raffredda, asciuga; contiene l'ossigeno che permette tutti i processi di combustione (ossidazione), anche quelli che bruciano calorie nel nostro metabolismo. Ossigeno prodotto dalle piante con l'aiuto della luce: la fotosintesi.<br /><br /><img style="width: 587px; height: 414px;" src="/media/1395/art-bernasconi-4-2022-foto-1.jpg?width=587&amp;height=414&amp;mode=max" alt="" data-udi="umb://media/aa1f3de72854426ebf2a2e27c95be033" /> <br />Fotosintesi della clorofilla   Immagine: ricerche per la scuola<br /><br /></p> <p><strong>Aria pura e aria inquinata<br /></strong>Combinato con l'idrogeno, l'ossigeno dà origine all'acqua; nella sottile atmosfera respirabile costituisce ca.  21% della massa d'aria, il resto è prevalentemente azoto e piccole parti di atri gas più o meno benefici o dannosi. È il caso dei prodotti di combustione dei carburanti fossili (carbone, derivati del petrolio, gas naturale) che vanno a gravare ulteriormente la concentrazione di ossidi e biossidi di carbonio (CO e CO₂), di azoto (NO_x) e dello zolfo (SO₂): alcuni di questi sono prodotti anche dai carburanti BIO, che però non gravano sul bilancio ecologico essendo già stati estratti dall'aria attraverso la fotosintesi delle piante: per questo si parla di carburanti neutri. <br />Polveri fini, sabbie del deserto, semi e pollini galleggiano nell'aria, come anche le goccioline d'acqua che formano nubi e nebbie; e poi gli <strong>aerosol </strong>che trasmettono virus e batteri: argomenti di eclatante attualità. <br /><br /><strong>Densità dell'aria<br /></strong>Anche l'aria ha una propria massa, o meglio densità: in termini assoluti pesa poco più di 1 kg per metro cubo. La <strong>portanza </strong>dell'aria sostiene esseri volanti e velivoli, qualora si muovano con sufficiente velocità; sostiene anche i corpi più leggeri, come mongolfiere, dirigibili e palloni aerostatici. La densità dell'aria si oppone allo spostamento di corpi solidi, come i veicoli: la resistenza aerodinamica che aumenta con il quadrato della velocità, una crescita parabolica. Basti pensare al forte consumo di energia (o carburante) in autostrada: viaggiando a 130 km/h si consuma mediamente 30% in più che a 100 km/h, oppure 60% in più che a 80 km/h. <br />Con vetture meno recenti è difficile rendersi conto di tali differenze, che invece vengono ben evidenziate dai veicoli più moderni, specialmente quelli a batteria. Questo permette di dosare meglio la velocità e il consumo di energia, infine i costi e il carico ambientale. E anche di evitare possibili infrazioni di velocità.<br /><br /><strong>Eolo </strong>antico Dio del Vento, gonfiava silenziosamente le vele delle navi, oggi mosse da meccanismi ben più dispendiosi in termini energetici e di carico ambientale: la propulsione in acqua è tra le meno efficienti in assoluto. Oggi lo ritroviamo nelle pale<strong> eoliche</strong> che producono energia ad impatto zero: un vettore silenzioso, pulito ed economico, spesso inviso a certe fazioni <em>eco-estremiste.<br /><br /></em><br /><img style="width: 833px; height: 403px;" src="/media/1396/art-bernasconi-4-2022-foto-2.jpg?width=833&amp;height=403&amp;mode=max" alt="" data-udi="umb://media/8e7ba7cc4d9d4af5b090f76476561b52" /><br />Parco eolico: presenza tranquilla e rassicurante   Immagine: Enel</p> <p><br /><strong>Sulle costruzioni</strong> l'aria esercita diversi tipi di azione: dapprima permette la confezione e l'indurimento di certi materiali, come il gesso e la calce aerea, l'asciugatura di pitture, stucchi e altri; in seguito, la penetrazione di CO₂ (carbonatazione) tra le altre cose riduce l'alcalinità del cemento, annullando così la protezione delle armature in acciaio, che arrugginiscono. L'aria può essere dannosa per i materiali idraulici nelle prime fasi di maturazione: se non convenientemente protetti dalle correnti d'aria, calcestruzzi e malte "<em>bruciano</em>" – in gergo - cioè perdono prematuramente l'acqua d'impasto che andrà a mancare nel processo di idratazione. Ecco le superfici friabili e fessurate, che interessano anche i materiali moderni.<br /><br />La spinta del vento sulle facciate e sui tetti può causare sollecitazioni imprevedibili, fino a scoperchiare interi edifici, specialmente quelli datati. Gli spifferi d'aria che in passato favorivano il tiraggio dei camini oggi sono un tabù: le case devono essere ermetiche all'aria per ridurre gli sprechi energetici. Sprechi che spesso si realizzano in mille altri modi, specialmente nella frenesia del vivere quotidiano. Insieme con piogge abbondanti, il vento genera le cosiddette <strong><em>bombe d'acqua</em></strong> fenomeni estremi sempre più frequenti e intensi, che spingono l'acqua in tutte le direzioni, anche verso l'alto.<br />Il paradigma secondo il quale l'acqua si muove solo verso il basso, a volte sembra vacillare. Le moderne tecniche di sigillatura permettono di prevenire questi problemi.<br /><br /><strong>Aria secca e aria umida</strong>. La qualità dell'aria all'interno degli immobili è spesso tema di discussione, basti pensare alla formazione di muffe in inverno: il vapore contenuto nell'aria si condensa a contatto con superfici fredde, coprendole con un sottile velo d'acqua più o meno permanente. Queste sono le condizioni ideali per il proliferare di muffe e batteri, che certo non sono benefici per la salute. Un adeguato e frequente ricambio d’aria è spesso  sufficiente a prevenire la formazione di muffe, a meno che l’edificio presenti ponti termici tali da giustificare un risanamento. Torna il concetto di <strong>Benessere della costruzione</strong>, che influenza la qualità di vita di chi vi abita.<br /><br /><strong>Rumore</strong>. L'aria trasmette i suoni attraverso la vibrazione delle proprie molecole; qui si parla di trasmissione per via aerea. Rumore del traffico, dei cantieri, della gente; qualsiasi attività che implichi uno spostamento fisico produce rumore. Se un vicino suona il trombone, lo sentiamo per via aerea; se invece pianta un chiodo nel muro, ecco che il rumore viene trasmesso anche per via solida attraverso la vibrazione di pareti e solette, che poi lo diffondono ancora nell'aria. Il nostro orecchio percepisce le vibrazioni dell'aria (rumore aereo) come anche le onde di pressione. Le vibrazioni per via solida sono letteralmente <em>da toccare con mano</em>. Basta un po’ di rispetto verso il prossimo per evitare di produrre rumori inutili; norme, leggi e ordinanze vanno pure in questa direzione.<br /><br />Come gli altri <strong>Elementi</strong> teorizzati dagli antichi, anche l'aria è fonte di vita, e può anche produrre energia: le tecnologie ci sono, e anche le risorse: <strong>avanti dunque, a pieni polmoni!</strong><br /><br /><br /><em><strong>Ing. Marco Bernasconi, Rivera</strong></em></p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p>

<p><br />L’usufrutto è regolato agli articoli 745 e seguenti del Codice civile svizzero (CCS) e conferisce al beneficiario (usufruttuario) il diritto di utilizzare la cosa di proprietà del nudo proprietario e a percepire i frutti derivanti dal suo utilizzo. Il nudo proprietario cede, quindi, il pieno godimento della cosa all’usufruttuario, ma rimane titolare del diritto di disporre dell’immobile su cui grava la servitù. Durante la durata della servitù il proprietario dell’immobile gode in ogni caso di determinate misure di protezione, volte ad evitare che l’usufruttuario ecceda nell’utilizzo e nell’amministrazione della cosa.<br /><br />Appare, pertanto, equo che vi sia anche una ripartizione per quanto concerne il pagamento delle spese e degli oneri legati all’immobile gravato dall’usufrutto.<br /><br />Innanzitutto, per quanto concerne la manutenzione della cosa, la legge distingue tra la <strong>manutenzione ordinaria</strong> <strong>e la manutenzione straordinaria.</strong><br /><br />Per spese di <strong>manutenzione ordinaria si intendono tutti quei lavori che un proprietario deve normalmente intraprendere più o meno ciclicamente affinché l’immobile sia mantenuto in uno stato idoneo. </strong>Si pensi ad esempio al rimpiazzo di una finestra rotta, alla sostituzione di un rubinetto rotto, alla manutenzione di condotte e di camini. Tutte queste spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell<u>’usufruttuario</u>, giusta l’articolo 764 cpv.1 CCS.<br /><br />Per quanto concerne invece la <strong>manutenzione straordinaria, ossia i lavori di importanza maggiore</strong>, quali il rifacimento della facciata di un immobile, il rimpiazzo di una caldaia per il riscaldamento a nafta o il rifacimento di un tetto pericolante, l’usufruttuario non è tenuto a farsene carico poiché essi incombono al <u>proprietario</u> (art. 764 cpv. 2 CCS).<br />Qualora fossero necessari lavori di manutenzione straordinaria, il beneficiario deve informarne il proprietario e permettergli di intraprendere i lavori necessari.<br />Se il nudo proprietario non dà seguito alle sollecitazioni dell’usufruttuario, quest’ultimo potrà intraprendere i lavori a spese del proprietario.<br /><br />Inoltre, secondo l’art. 765 CCS, il <u>nudo proprietario</u> è imposto sul reddito da sostanza, reddito che consiste nell’eventuale contropartita versatagli dall’usufruttuario per l’uso e il godimento dell’immobile. L’<u>usufruttuario</u> è, invece, imposto sia sul reddito che sulla fortuna dell’immobile sul quale porta il suo diritto: egli ha l’onere di provvedere al pagamento di interessi, imposte e tasse gravanti l’immobile in relazione con il rendimento economico della cosa, quali ad esempio le imposte sull’immobile, sul reddito, le tasse di epurazione delle acque, ecc. Qualora queste siano state erroneamente sostenute dal proprietario, questi può chiederne il rimborso al beneficiario della servitù. <br /><br />Infine, gli altri <strong>aggravi</strong> - quali l’ammortamento dei debiti, il contributo a lavori di interesse pubblico e i contributi di miglioria - incombono al <u>proprietario</u>, il quale può però mettere in vendita dei beni dell’usufrutto a questo scopo quando l’usufruttuario non gli anticipi gratuitamente il denaro necessario (art. 765 cpv. 3 CCS).<br /><br /><br /><strong><em>Avv. Amanda Stojkova</em></strong></p>

<p>Nel precedente numero di Economia Fondiaria n. 2/2020 è stato trattato il tema dei divieti giudiziali, quali ad esempio il divieto di posteggio sul fondo, di accesso al fondo, di deposito di materiale, ecc. L’articolo ricordava, giustamente, che <strong>tutti i divieti giudiziali accordati prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (1 gennaio 2011) decadranno alla fine di questo anno</strong>. Per evitare ritardi dovuti al sovraccarico di lavoro dei Giudici di pace, nell’articolo si suggeriva di avviare il prima possibile la procedura per ottenere i nuovi divieti.<br />Di seguito, riassumiamo brevemente la procedura da seguire per “rinnovare” i divieti giudiziali che presto arriveranno a scadenza.<br /><br />I proprietari, gli usufruttuari, i superficiari o altri titolari di diritti reali limitati sono tenuti a presentare un’istanza di divieto giudiziale dinnanzi al Giudice di pace del luogo di situazione del fondo entro il 31 dicembre 2020. <br />La richiesta può, ma non deve, essere fatta mediante formulario messo a disposizione dalla Divisione della giustizia (link in calce al presente articolo), specificando il tipo di divieto desiderato e la sua durata (determinata o indeterminata), allegando tutti i documenti necessari a comprovare la titolarità del diritto sul fondo e a rendere verosimile l’esistenza o l’imminenza della turbativa. In generale, quindi, i documenti da allegare sono i seguenti:<br /><br />- Estratto del Registro fondiario relativo al mappale oggetto di turbativa;<br />- Fotografie di utenti non autorizzati ad accedere al fondo, posteggiatori abusivi, ma anche constatazioni di polizia, dichiarazioni del portinaio, testimonianze scritte, ecc.;<br />- Piano catastale dal quale risulta l’area sulla quale avrà validità il divieto.<br /><br />Una volta ricevuta l’istanza, il Giudice di pace emanerà il divieto giudiziale, che sarà pubblicato sul Foglio ufficiale cantonale; il Giudice di pace farà inoltre apporre un cartello sul fondo in questione denominato proprio “divieto giudiziale” sul quale figurerà che ai contravventori verrà inflitta una multa.<br /><br />Invitiamo quindi tutti i nostri soci che si trovano in tale situazione di voler procedere il prima possibile, ma entro il 31 dicembre 2020, all’inoltro dell’istanza di divieto giudiziale, poiché a partire dal 1 gennaio 2020 i vecchi divieti diventeranno senza valore legale.<br />Trattandosi di una procedura sommaria, in ambito di proprietà per piani, l’amministratore potrà agire senza preventiva autorizzazione dell’assemblea dei comproprietari, ciò che – vista l’emergenza sanitaria dovuta al covid-19 e il conseguente divieto di tenere assemblee condominiali – facilita notevolmente la procedura.<br /><br />Al link che segue troverete il modello di istanza di divieto giudiziale:<br /><a href="https://m4.ti.ch/fileadmin/POTERI/GIUDIZIARIO/GiudiciPace/MOD20101227-GDP-istanza-di-divieto-giudiziale.pdf">https://m4.ti.ch/fileadmin/POTERI/GIUDIZIARIO/GiudiciPace/MOD20101227-GDP-istanza-di-divieto-giudiziale.pdf</a><br /><br /><br /><em><strong>avv. Amanda Stojkova</strong></em></p>

<p>Con questo articolo inauguro la mia collaborazione con la rivista della CATEF nella speranza di poter offrire ai proprietari immobiliari l’esperienza e la competenza da me acquisite durante i 20 anni nei quali sono stato Giudice di Pace del Circolo di Vezia.<br />In questo contributo desidero affrontare la questione dei divieti giudiziali (comunemente detti il divieto di parcheggio).<br />Fino al 2011, data di entrata in vigore del codice di procedura civile federale, la questione era regolata dagli art. 375 bis e 375 ter del codice di procedura civile cantonale.<br />Il nuovo CPC federale regola ora la questione ai suoi art. 258 e segg. e la Legge sull’organizzazione giudiziaria (art. 31) lascia la competenza decisionale al Giudice di Pace.<br />Il sistema è, di fatto, identico al precedente: l’istante deve rendere verosimile una turbativa del possesso del proprio immobile e domandare che il Giudice renda attento ogni utente che la violazione di tale diritto sarà sanzionata.<br />Contrariamente alla normativa cantonale però il diritto di domandare l’intervento giudiziale è stato ristretto al solo proprietario del fondo, mentre in precedenza anche altri beneficiare di diritti reali o personali (si pensi ad un inquilino di un fondo commerciale per es.) potevano farvi capo.<br />Oggi dunque l’istanza può essere introdotta dal solo proprietario del fondo, allegando, a comprova del suo buon diritto, l’estratto del registro fondiario: <br />Un amministratore potrà sottoscrivere l’istanza, ma dovrà allegare il contratto esistente con il proprietario: per evitare problemi (e per non dover far vedere i dettagli del rapporto che intercorre fra le parti) suggerisco però, nel limite del possibile, di fargli firmare direttamente la domanda.<br />Se la proprietà è costituita in proprietà per piani, l’amministratore dovrà far approvare la posa del cartello dall’assemblea e, contestualmente, farsi dare mandato per avviare la procedura giudiziale: così facendo egli potrà introdurre l’istanza firmandola direttamente e giustificando la sua competenza con un estratto del verbale relativo a tale decisione condominiale (dovrà comunque essere prodotto anche un estratto del fondo base ed uno delle singole quote).<br />Trattandosi di un atto di semplice amministrazione del fondo, l’approvazione condominiale può avvenire a maggioranza semplice dei proprietari.<br />Dal punto di vista tecnico l’istante deve inoltre produrre, in quattro copie, anche un piano catastale nel quale risulti l’area su cui tale divieto deve valere.<br />In passato era invece invalsa l’abitudine di produrre la planimetria precisando la posizione del futuro cartello indicatore: questo elemento è però manifestamente inutile. Il Giudice infatti non può stabilire sulla carta se la posizione del cartello sia confacente o meno: sta al proprietario del fondo infatti valutare se la persona che entra sul suo fondo sia immediatamente in grado di comprendere la portata del divieto.<br />Una posizione inadeguata avrà semmai una conseguenza nell’ambito della procedura contravvenzionale che seguirà all’accertamento della violazione: chi è preso in castagna si opporrà alla sanzione invocando la propria buona fede per la poca visibilità del segnale.<br />Da ultimo l’istante dovrà rendere verosimile la turbativa del possesso: per far ciò basterà allegare qualche foto dei parcheggiatori utilizzati abusivamente o, se esiste, una dichiarazione del portinaio.<br />Ottenuta la decisione, il proprietario dovrà collocare il relativo segnale in una posizione adeguatamente visibile.<br />Un altro elemento che il proprietario del fondo o l’amministratore dovrà oggi tenere in considerazione è la decadenza dei vecchi divieti.<br />La legge di applicazione ticinese del codice di diritto processuale civile svizzero prevede infatti, con una norma transitoria, che le decisioni adottate sotto l’impero del vecchio diritto decadranno il 31 dicembre del 2020: da quella data tutti i vecchi divieti diventeranno automaticamente privi di valore legale.<br />Per evitare un sovraccarico di lavoro per i Giudici di pace, e conseguenti ritardi, sarà quindi buona cosa che i proprietari o gli amministratori provvedano, nel lasso di tempo che manca alla decadenza delle decisioni, a dare avvio alla procedura per ottenere la nuova decisione.<br />A mio giudizio la nuova decisione comporterà anche la sostituzione del cartello (quantomeno nella parte annunciante il divieto): quello vecchio infatti facendo capo alle vecchie disposizioni legali.<br />Ricordo per finire che il nuovo diritto ha esteso la possibilità di intervento giudiziale anche a nuove fattispeci di turbativa.<br />Oggi è infatti possibile domandare un divieto giudiziale per ogni attività che porta nocumento al libero possesso del proprietario: cito per esempio il divieto di giocare, di accedere con cani o di sostare.<br />Rimango a disposizione per ogni ulteriore precisazione: recapito <a href="mailto:[email protected]">[email protected]</a>.<br /><br /></p>

<p><strong><br />I. Introduzione</strong></p> <p>La formazione di muffa nei locali abitativi è frequente, soprattutto in questo periodo. In principio, la sua presenza è legata a un uso non corretto dei locali da parte delle persone che vi abitano, siano i proprietari dell’immobile o gli inquilini, e/o a dei difetti di costruzione. Capire la causa della formazione della muffa è, quindi, una questione delicata poiché spesso dipende dall’associazione di numerosi fattori che ne favoriscono lo sviluppo.<br />Il problema della muffa crea molti fraintendimenti tra proprietari ed inquilini: secondo i primi, la presenza del fungo è dovuta alla carente o alla scorretta areazione degli ambienti, mentre al contrario, per i conduttori, la causa è da ricercarsi in un difetto di costruzione dell’immobile. È, quindi, sconsigliato accusare una delle parti di essere responsabile della formazione di questo fungo senza procedere a delle verifiche, poiché la situazione non è – quasi mai – chiara. Una volta chiariti i motivi della proliferazione, si potrà stabilire chi è il responsabile e a chi incombono i costi per il risanamento: se la muffa è dovuta a difetti di costruzione, la responsabilità sarà del proprietario, mentre se è imputabile a un uso non corretto da parte dell’occupante, la responsabilità sarà sua. Se, invece, la responsabilità può essere imputata in parte a dei difetti di costruzione, in parte a un uso scorretto da parte dell’occupante, se ne terrà conto nella suddivisione dei costi.</p> <p><strong> <br /></strong><strong>II. Le cause della muffa</strong></p> <p>Come accennato, le cause della formazione di muffa possono essere diverse, ma il denominatore comune è sempre la presenza di <strong>umidità</strong>. Ogni giorno ci si lava, si cucina, si pulisce, ecc. tutte attività che generano umidità; in alcuni vecchi edifici ci sono spifferi che lasciano penetrare l’umidità dall’esterno, in altri casi vi sono delle nuove finestre altamente isolanti che non facilitano, invece, lo scambio di aria dall’esterno verso l’interno e viceversa. Durante la notte, sia la temperatura esterna che quella interna diminuiscono e l’aria raffreddata assorbe di meno l’umidità all’interno degli ambienti che, quindi, condensa sulle pareti, creando così le condizioni ideali per la formazione del fungo. In sostanza, le cause della muffa possono essere così riassunte:</p> <ul class="default"> <li>Aerazione insufficiente o inappropriata. In particolare, dopo la posa di nuove finestre isolanti, le usuali abitudini di aerazione possono non più essere sufficienti per permettere un’evacuazione corretta dell’umidità;</li> <li>Produzione elevata di umidità, per esempio dovuta all’utilizzo di umidificatori d’ambiente, di asciugatrici o anche alla presenza di numerose piante o di acquari;</li> <li>Impianti di scarico dell’aria difettosi, cappe aspiranti sporche, finestre molto piccole o solo a ribalta;</li> <li>Danni dell’acqua, rottura di tubature;</li> <li>Riscaldamento difettoso o irregolare;</li> <li>Isolamento termico insufficiente;</li> <li>Altri vizi di costruzione come crepe nei muri, tetti e soffitti difettosi o che perdono, ecc.</li> </ul> <p>Quando la causa dell’eccesiva umidità non viene chiarita ed eliminata, nessun risanamento intrapreso potrà portare a un risultato soddisfacente. Ne consegue che se la causa della formazione della muffa non è evidente – ciò che è spesso il caso – il proprietario dovrà contattare uno specialista in danni dell’acqua e fisica della costruzione che potrà identificare la causa e quantificare il danno. Questo intervento è molto importante soprattutto quando si è in presenza di una nuova costruzione poiché la formazione di muffa e l’eccessiva umidità potrebbero essere causate da un materiale di costruzione già infestato dal fungo, oppure dall’acqua utilizzata per il cemento e che, ora, evapora dai muri; in tal caso, bisognerà notificare al più presto il difetto agli artigiani e inoltrare eventuali pretese nei loro confronti entro cinque anni dal termine dei lavori per far valere un’eventuale garanzia per i difetti e rimediare al problema, pena la prescrizione (art. 371 CO).<br /><br /></p> <p><strong>III. Raccomandazioni per prevenire la formazione di muffa</strong><strong> </strong></p> <p>Come per qualsiasi cosa, prevenire è meglio che curare. Per evitare la formazione di muffa, il proprietario o l’inquilino possono adottare alcuni semplici provvedimenti:</p> <ul> <li><strong>L’areazione deve essere corretta</strong>: almeno tre volte al giorno aprendo per 5-10 minuti tutte le finestre e le porte, per creare corrente d’aria; in particolare, durante i periodi di riscaldamento non bisogna arieggiare di continuo tenendo aperte le finestre a ribalta;</li> <li>Quando si tratta di un’abitazione già a rischio e/o l’umidità nell’appartamento è già alta, si dovrebbe <strong>arieggiare più spesso e produrre meno umidità</strong>. In particolare, non va assolutamente stesa la biancheria in casa, va evitato l’uso di umidificatori e va azionata la cappa di ventilazione mentre si cucina;</li> <li><strong>Riscaldare correttamente</strong>: negli edifici vecchi con pareti fredde e mal isolate è meglio non ritardare l’accensione del riscaldamento e mantenere una temperatura ambiente di 20°C, mentre per quelli ben isolati e aerati la temperatura nelle camere da letto può essere abbassata fino a 18°C;</li> <li><strong>Arredare correttamente</strong>, lasciando uno spazio di 10 cm tra i mobili – specialmente se sono ingombranti – e le pareti esterne;</li> <li><strong>Risanare bene e a tempo debito</strong>: soprattutto quando si tratta di una misura di isolamento, è opportuno far valutare la situazione ad un fisico della costruzione o ad un progettista di impianti di ventilazione in modo da prendere in considerazione tutti gli elementi utili. A titolo informativo, è utile sapere che un’eventuale misura di isolamento può costituire un intervento di miglioria dell’ente locato. I costi di investimento per risanamenti termici possono, peraltro, essere dedotti dalle imposte.</li> </ul> <p>Oltre a prevenire la formazione di muffa, questi accorgimenti permettono di risparmiare sulle spese di riscaldamento. Per informazioni più dettagliate in merito, si rimanda all’articolo apparso in EF 1/13, “<em>Prendere due piccioni con una fava… Come fare a risparmiare sui costi di riscaldamento evitando nel contempo la formazione di muffa nell’ente locato, Consigli pratici</em>”, come pure alle pubblicazioni dell’Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP) (“<em>Muffa nelle abitazioni</em>”  e “<em>Attenzione muffa</em>”). Ricordiamo comunque in questa sede l’importanza della temperatura in casa. Infatti, la stessa ha un’influenza molto importante sul consumo energetico: un solo grado di temperatura in più comporta un dispendio energetico del +6 %!<br />Segnaliamo che, in considerazione del fatto che queste semplici “regole” sono sempre meno note, a titolo di precauzione potrebbe essere utile inserirle nel contratto, o altrimenti allegare copia di un prospetto ufficiale che le ricordi, ad esempio le pubblicazioni dell’UFSP.<br /><strong> </strong></p> <p><strong>IV. Obbligo di avvisare tempestivamente</strong><strong> </strong></p> <p>I conduttori ed i proprietari per piani hanno l’obbligo di avvisare <strong>immediatamente</strong> il locatore, rispettivamente l’amministratore della PPP della presenza di muffa. In effetti, secondo l’art. 257g CO, l’inquilino deve segnalare al locatore i difetti ai quali non è tenuto di rimediare lui stesso. In caso contrario, potranno essere ritenuti responsabili di un eventuale maggior danno (art. 257g cpv. 2 CO) dovuto, ad esempio, alla diffusione della muffa in altri ambienti.<br />Per comprendere la portata del problema e permettere di agire in modo adeguato e tempestivo, l’inquilino o il condomino dovrà, quindi, notificare il difetto – idealmente per lettera raccomandata, allegando delle fotografie – al locatore, rispettivamente all’amministrazione del condominio, i quali a loro volta procederanno, se necessario, ad ulteriori esami. Ciò significa, ad esempio, che l’abitante dell’immobile nel quale si è presentata la <strong>muffa non deve domandare di sua iniziativa una perizia a degli specialisti</strong>. Anche far eseguire eventuali misurazioni dell’aria sarebbe inutile poiché non farebbero altro che confermare una situazione evidente, ovvero l’eccesso di umidità. Il grado di umidità potrà nondimeno essere importante nell’ambito della <strong>ricerca delle cause. Questo lavoro è però di competenza del locatore</strong>, mentre le spese saranno a carico della parte che risulterà responsabile dell’insorgere della muffa.<br /><br /></p> <p><strong>V. Valutazione dei danni e dei rischi per la salute</strong></p> <p>Constatata la presenza o l’odore di muffa in locali abitativi (soggiorno, stanze, bagno, cucina e corridoio), tutti i diretti interessati devono eseguire una prima valutazione sommaria della situazione. In caso di dubbio, il proprietario o l’amministratore dovrebbero rivolgersi a uno specialista di danni dell’acqua e di fisica della costruzione. L’UFSP, nella pubblicazione <em>Attenzione muffa</em>, permette, con l’ausilio di tabelle, fotografie e descrizioni dell’aspetto del fungo, di valutare i danni all’ente locato e le conseguenze sulla salute, suddividendo in diverse categorie (da 0 a 2) la proliferazione di muffa.</p> <p>Sempre la medesima pubblicazione, a cui si rimanda, indica in modo completo quali sono i provvedimenti da intraprendere a dipendenza della categoria di estensione del danno da muffa.<br /><br /></p> <p><strong>VI. La presenza di muffa è un difetto dell’ente locato</strong><strong> </strong></p> <p>Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso pattuito; non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa, ma è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata. Nemmeno è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore, dovendo egli rispondere anche per difetti che traggono origine dal vicinato o nel comportamento di terzi, ancorché esulanti dalla sua sfera d'influenza.<br />Ciò premesso, la <strong>presenza di umidità e macchie di muffa nei locali locati, se provata, costituisce senz'altro un difetto che dà diritto all'invocazione da parte del locatario degli artt. 259a e segg. CO, nella misura in cui da un lato impedisce un normale utilizzo dell'ente locato e dall'altro crea importanti disagi all'inquilino.</strong> In effetti, un conduttore deve e può pretendere di disporre, durante l’intera durata della locazione, di un appartamento privo di muffa.</p> <p>Questo difetto, tuttavia, <strong>non deve essere imputabile al conduttore medesimo:</strong><strong> i</strong><strong> difetti imputabili all’inquilino sono quelli che egli, o le persone per il comportamento delle quali egli è responsabile, ha causato in violazione dell'art. 257f cpv. 1 CO, che impone un uso diligente della cosa locata</strong>. Nel caso della muffa, si terrà quindi conto se il conduttore ha o meno arieggiato correttamente e sufficientemente l’ente locato o se in qualche modo il suo comportamento ha influito all’insorgere o al peggioramento dello stato della muffa.</p> <p>Per quanto concerne i danni alla salute, per far valere eventuali pretese, il conduttore dovrebbe dimostrare l’esistenza di un nesso causale diretto tra la crescita di muffa in un appartamento e la comparsa di disturbi negli occupanti, ciò che in concreto è abbastanza difficile poiché ci si può chiedere se i disturbi osservati nelle abitazioni umide sono da ricondurre alle muffe, oppure ad acari o batteri.<br /><br /></p> <p><strong>VII. Conclusione</strong></p> <p>Spesso, per evitare litigi, è sufficiente che la causa della muffa venga accertata da uno specialista indipendente, evitando così che delle supposizioni deteriorino il rapporto tra locatore e conduttore o tra condomino e amministrazione.</p> <p>Inoltre, più un eventuale risanamento viene rimandato, più i danni all’immobile cresceranno ed i costi dell’intervento aumenteranno. L’umidità e la muffa non solo possono causare rapidamente gravi danni agli edifici e rendere necessari costosi interventi di risanamento, ma anche provocare danni difficilmente risanabili che pregiudicano il valore di un immobile. Per questo è fondamentale che l’occupante che constata la formazione di muffa avverta <strong>immediatamente</strong> il proprietario o l’amministrazione, così da arginare tempestivamente il problema.</p> <p>Se il problema della muffa è constatato in un condominio, bisognerà capire se la sua proliferazione è dovuta, innanzitutto, all’uso che il condomino fa della sua quota, e/o se invece è causata da un difetto di una parte comune del condominio o di una parte di proprietà esclusiva, in modo da stabilire a chi imputare le spese di risanamento.</p> <p><strong><br />Link utile:<br /></strong><a href="https://www.bag.admin.ch/bag/it/home/gesund-leben/umwelt-und-gesundheit/wohngifte/gesundes-wohnen/feuchtigkeitsprobleme-und-schimmel.html">https://www.bag.admin.ch/bag/it/home/gesund-leben/umwelt-und-gesundheit/wohngifte/gesundes-wohnen/feuchtigkeitsprobleme-und-schimmel.html</a><br /><br /><br /><em><strong>Avv. Amanda Stojkova</strong></em></p>

<p><strong class="default">1. Introduzione</strong><strong> <br /></strong></p> <p>In questo numero di EF trattiamo il tema della prescrizione perché il 01.01.2020 entrerà in vigore una modifica legislativa riguardante il diritto di prescrizione molto importante.</p> <p>Ma capiamo prima cos’è la prescrizione.<br />Di principio i crediti sono “eterni”, però il sistema giuridico prevede la prescrizione per praticamente tutte le pretese del diritto svizzero tranne che, per esempio, i crediti garantiti da pegno immobiliare.</p> <p>Quando il creditore fa valere in giustizia una pretesa “troppo vecchia”, dunque prescritta, il debitore può sollevare l’eccezione della prescrizione.<br />Ciò significa che egli può <em>paralizzare</em> una procedura giudiziaria legata ad un credito in considerazione del fatto che troppo tempo è trascorso da quando il credito era esigibile.</p> <p>Si sottolinea che durante una procedura giudiziaria l’eccezione della prescrizione deve essere sollevata dal debitore, il giudice non ha un obbligo di verificare d’ufficio se la pretesa è prescritta o meno.</p> <p>L’istituto della prescrizione vuole proteggere il debitore contro pretese inaspettate, per le quali ha perso traccia del pagamento o per le quali non ha più i mezzi di prova per dimostrare che l’obbligazione non esiste più.<br />L’eccezione della prescrizione permette al debitore di mettere fine a discussioni o procedimenti per i quali troppo tempo è passato, permette di ridurre il numero di procedure e permette di proteggere anche un interesse privato: quello del debitore contro procedimenti iniqui, poiché tardivi<a name="_ftnref1" href="#_ftn1"><span>[1]</span></a>.</p> <p>In poche parole, invocare l’eccezione della prescrizione significa che trascorso un certo lasso di tempo, il debitore può opporsi all’adempimento dell’obbligazione per via giudiziaria.<br />La pretesa, sebbene sia prescritta, non viene cancellata o annullata, ma si trasforma in un’obbligazione naturale, che appunto, se sollevata, fa perdere la possibilità di azione giudiziaria.<br /><br /></p> <p><strong>2. La revisione legislativa</strong><strong> <br /></strong></p> <p>La revisione è stata pensata e introdotta a seguito del caso Howald Moor contro Svizzera, caso nel quale la Corte europea dei diritti dell’uomo ha stabilito che il termine di prescrizione di dieci anni previsto dal diritto svizzero era troppo breve e violava di conseguenza l’art. 6 della CEDU relativo al diritto di un processo equo. Infatti, il termine di prescrizione assoluto di dieci anni ha impedito all’uomo, vittima dell’amianto, di inoltrare un’azione civile, perché la contaminazione da amianto produce delle conseguenze sul fisico solo molti anni dopo l’esposizione.</p> <p>Il 15 giugno 2018 il Parlamento svizzero ha approvato un’importante revisione del diritto della prescrizione che porterà principalmente sui seguenti punti:<br /><br />a. Nuovi termini di prescrizione relativi e assoluti<br />b. Sospensione del termine di prescrizione<br />c. Interruzione del termine di prescrizione<br />d. Prescrizione del diritto di regresso<br />e. Rinuncia all’eccezione di prescrizione<br /><br /></p> <p>3a.<strong> Nuovi termini di prescrizione relativi e assoluti</strong><strong> </strong></p> <p>In materia di <strong>responsabilità civile</strong>, che comprende anche la responsabilità del proprietario dell’opera ex art. 58 CO e quella del proprietario per danni causati al fondo vicino ex art. 679-679a CC, come anche tutte le azioni derivanti da atti illeciti ex art. 41 e segg. CO, il termine di prescrizione relativo passerà da uno a tre anni, dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del danno e della persona responsabile (art. 60 cpv. 1 nCO).<br />Il termine di prescrizione assoluto non è stato modificato per danni materiali: questo decorre in dieci anni dal giorno dell’atto che ha causato il danno.</p> <p>Introducendo l’art. 60 cpv. 1bis nCO, il legislatore ha stabilito che in caso di riparazione per morte di un uomo o lesione corporale, il nuovo termine di prescrizione assoluto viene esteso a 20 anni dal giorno in cui il fatto dannoso è stato commesso o è cessato (prima della revisione il termine era di dieci anni).<br />Pichonnaz indica che questo termine allungato potrebbe essere utile se dei rifiuti tossici (per esempio piombo, mercurio o altri metalli pesanti) fossero abusivamente introdotti su un fondo vicino e di conseguenza vi fosse un inquinamento del fondo e una lesione all’integrità corporale dei vicini con sintomi che si manifestano con molti anni di ritardo<a name="_ftnref2" href="#_ftn2"><span>[2]</span></a>.</p> <p>Giusta l’art. 60 cpv. 1 nCO anche il nuovo termine di prescrizione relativo dell’azione di <strong>indebito arricchimento</strong> è di tre anni dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del suo diritto di ripetizione, in ogni caso in dieci anni dalla nascita del diritto.</p> <p>Si fa notare che la modifica dei termini di prescrizione entrata in vigore il 01.01.2013 per difetti nel contratto di compravendita (art. 210 CO) e di appalto (art. 371 CO) non è stata toccata (vedi articolo EF 2/2013 – <em>novità legislative nella prescrizione dei diritti dei compratori e dei committenti</em>).</p> <p>Neppure il termine di prescrizione per <strong>responsabilità contrattuale</strong> di dieci anni giusta l’art. 127 CO è stato modificato.</p> <p>Il legislatore ha però introdotto un nuovo art. 128a nCO relativo alla responsabilità contrattuale che ha il seguente tenore: “<em>l’azione di risarcimento o di riparazione per morte di un uomo o lesione corporale derivanti da colpa contrattuale si prescrive in tre anni dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del danno, ma in ogni caso in 20 anni dal giorno in cui il fatto dannoso è stato commesso o è cessato.</em>”</p> <p>Ciò significa che un contratto che produce sia una lesione corporale che un danno materiale avrà due termini di prescrizione differenti. Il credito per risarcimento del danno che implica un danno materiale si prescrive in dieci anni da quando nasce il credito; invece, l’azione di risarcimento del danno che ha portato ad una lesione corporale o alla morte si prescrive in tre anni da quando si ha avuto conoscenza del danno.<br /><br /></p> <p>3b.<strong> Sospensione del termine di prescrizione</strong><strong> </strong></p> <p>L’art. 134 nCO elenca i motivi di sospensione della prescrizione.<br />Di rilevanza è l’art. 134 cpv. 1 cifra 8 nCO, il quale prevede una sospensione della prescrizione durante le trattative transattive, durante la procedura di mediazione e durante altre procedure extragiudiziarie, se le parti lo convengono per scritto. La norma va interpretata in senso lato e comprende tutti i modi di risoluzione delle controversie con discussioni formali e informali. Importante sottolineare il fatto che l’accordo di sospensione deve avvenire per iscritto, il che implica che vi sia la firma di entrambe le parti.<br /><br /></p> <p>3c.<strong> Interruzione del termine di prescrizione</strong><strong> </strong></p> <p>L’art. 135 CO che indica in quali modi può essere interrotta la prescrizione rimane invariato. Principalmente la prescrizione viene interrotta in tre modi: tramite riconoscimento di debito da parte del debitore (cifra 1), oppure tramite atti di esecuzione (cifra 2), in particolare facendo spiccare un precetto esecutivo o inoltrando un’istanza di conciliazione (cifra 2).</p> <p>Il nuovo articolo 136 cpv. 1 nCO, riguardante gli effetti dell’interruzione fra coobbligati, prevede che quando il creditore, con un singolo atto, interrompe la prescrizione contro uno dei debitori per una prestazione indivisibile, automaticamente la prescrizione viene interrotta anche per tutti gli altri condebitori; il riconoscimento del debito da parte di un debitore non implica l’interruzione della prescrizione anche per gli altri codebitori<a name="_ftnref3" href="#_ftn3"><span>[3]</span></a>.</p> <p>Un'altra importante modifica è quella del capoverso 4, che prevede che l’interruzione della prescrizione nei confronti dell’assicuratore vale anche nei confronti del debitore e viceversa, purché sussista un diritto di credito diretto verso l’assicuratore.<br /><br /></p> <p>3d.<strong> Prescrizione del diritto di regresso</strong><strong> </strong></p> <p>Con il nuovo art. 139 nCO il legislatore ha voluto chiarire la questione della prescrizione del diritto di regresso: la nuova norma prevede che quando più debitori sono solidalmente responsabili, il diritto di regresso del debitore che ha soddisfatto il creditore si prescrive in tre anni.<br /><strong> </strong></p> <p>3e.<strong> Rinuncia all’eccezione di prescrizione</strong><strong> </strong></p> <p>Quale scopo ha la rinuncia all’eccezione di prescrizione? Come visto sopra al punto 5, ci sono diversi modi tramite i quali il creditore può interrompere la prescrizione.</p> <p>Il debitore può anche rinunciare spontaneamente alla prescrizione in modo tale da mantenere un clima positivo tra le parti che possa condurre alla conclusione di un accordo, senza che il creditore si preoccupi della prescrizione del credito, senza dover adire un giudice e senza dover far spiccare un precetto esecutivo.<br />Un modo di procedere di questo tipo non creerebbe sicuramente i giusti presupposti per poter trovare una soluzione bonale. Basti pensare alla precaria situazione nella quale potrebbe trovarsi un artigiano che vuole proporsi per un appalto pubblico e che rischia un precetto esecutivo fatto spiccare dall’eventuale creditore al solo fine di interrompere la prescrizione.</p> <p>Il nuovo art. 141 nCO prevede che la rinuncia è possibile solo a partire dall’inizio della prescrizione e che questa rinuncia vale per dieci anni, fermo restando che eventuali ulteriori rinunce sono possibili. La rinuncia deve avvenire per iscritto e con firma, pertanto una semplice e-mail non adempie i requisiti formali.<br /><br /></p> <h4><strong>4. Conclusione</strong><strong> <br /></strong></h4> <p>Concludo ricordando che la revisione entrerà in vigore il 01.01.2020 e che per procedure pendenti le nuove norme saranno applicabili quando i termini di prescrizione sono più lunghi. In base al principio di non retroattività, i termini già scaduti in applicazione delle vecchie norme non possono essere modificati.</p> <h3><br /><br />Tabella riassuntiva dei principali termini che vengono modificati a partire dal 01.01.2020<br /><br /></h3> <p><img style="width: 701px; height: 415px;" src="/media/1173/tab-riassuntiva-art-ef-6-19.png?width=701&amp;height=415&amp;mode=max" alt="" data-udi="umb://media/9bced701d2e14496be80f47642022445" /></p> <p> </p> <h4><em><strong>MLaw Lara D’Alessio<br /><br /></strong></em></h4> <p><a name="_ftn1" href="#_ftnref1"><span>[1]</span></a> Pascal Pichonnaz, in: BR/DC 5/2019, p. 249.<br /><a name="_ftn2" href="#_ftnref2"><span>[2]</span></a> Pascal Pichonnaz, in: BR/DC 5/2019, p. 250.<br /><a name="_ftn3" href="#_ftnref3"><span>[3]</span></a> Pascal Pichonnaz, in: BR/DC 5/2019, p. 251.</p>

<p>Negli edifici costruiti prima del 1°gennaio 1991, la possibilità di trovare materiali edilizi contenenti amianto, fortemente (matrice compatta) o debolmente agglomerato (matrice friabile), esiste.<br />Nell’immaginario collettivo l’amianto è considerato un materiale legato al mondo dell’edilizia industriale, invece fu utilizzato in passato anche nell’edilizia pubblica, nell’edilizia residenziale, come anche nella costruzione navale, aerea, ecc.<br /><br />COS’E` L’AMIANTO?<br />L’amianto è una fibra minerale (silicato) che si trova in natura. Grazie alle sue innumerevoli qualità come la resistenza al fuoco, agli acidi, miglioramento dell’isolamento fonico, termico ed elettrico, ecc. divenne un materiale di frequente utilizzo fino alla fine degli anni ottanta.<br />Il suo successo fu dovuto in parte alla sua estrazione in cave presenti soprattutto nella vicina Italia ed in parte alla economicità del materiale vista la sua reperibilità in natura.<br />Per le sue caratteristiche fu quindi utilizzato per migliorare innumerevoli materiali costruttivi come gli intonaci, le carte catramate, le colle per le piastrelle, i mastici per le finestre, le guarnizioni per i macchinari, ecc.<br /><br />Troppo tardi si scoprì che l’esposizione alle sue fibre era dannosa per la salute e che poteva causare malattie polmonari come l’asbestosi, il carcinoma polmonare ed il tumore del peritoneo e della pleura (periodo di latenza della malattia 15-45 anni).<br />In Svizzera il divieto generale per materiali contenenti amianto fu dato nel 1990 e perciò negli edifici costruiti prima del 1°gennaio 1991 potrebbero essere presenti materiali suscettibili di contenere amianto.<br />Per questo motivo, soprattutto a tutela dei lavoratori nel campo dell’edilizia e della protezione dell’ambiente, a partire da gennaio 2014 viene richiesta a completamento dell’incarto della domanda di costruzione da parte delle autorità, una perizia specialistica:<br /><strong><em>estratto RLE, art. 9</em></strong><em><span> </span><strong>lett. i nel caso di demolizione o trasformazione di edifici o impianti costruiti prima del 1° gennaio 1991, una perizia conforme ai requisiti definiti dall’Associazione svizzera dei consulenti amianto (ASCA) e allestita da uno specialista che figura nell’elenco delle aziende specializzate in pianificazione e consulenza nel campo delle bonifiche da amianto della SUVA (lista FACH).</strong></em><br /><br /><strong>Estratto formulario domanda di costruzione<br /><em>punto 23: SMALTIMENTO DEI RIFIUTI DI CANTIERE<br />Nel caso di demolizione di edifici o impianti, indicare l’anno di costruzione:____*<br />* Per edifici o impianti costruiti prima del 1° gennaio 1991, allegare una perizia specialistica sulla presenza e lo smaltimento di eventuali materiali con amianto. (art. 9 lett. i RLE).</em></strong><br /><br /><strong>Le ristrutturazioni, anche parziali di un locale, le demolizioni di edifici o parte di essi, costruiti prima del 1° gennaio 1991, devono essere pertanto comunicate all’Ufficio Tecnico responsabile tramite notifica o domanda di costruzione.</strong><br />Anche la sostituzione di serramenti, la posa di un cappotto esterno, il rifacimento del tetto piano o del tetto a falda, sono lavori di miglioria che vanno comunicati all’Ufficio tecnico tramite notifica o domanda di costruzione.<br />I costi di bonifica per le parti d’opera amiantate sono elevati, perché per tutelare il lavoratore e per evitare di contaminare gli spazi circostanti, bisogna seguire delle direttive particolari secondo le schede SUVA. E` quindi consigliabile, per un controllo dei costi di ristrutturazione o di demolizione, verificarne la presenza mediante prelievi distruttivi, da inviare ad un laboratorio riconosciuto per l'analisi del campione.<br /><br />A dipendenza della tipologia dei lavori da effettuare, l’esperto amianto con l’architetto incaricato, definiranno la metodologia più appropriata per l’ispezione:<br /><strong>“L’ispezione per utilizzazione normale”</strong><span> </span>permette al proprietario di conoscere i rischi legati alla presenza di amianto nel suo immobile per quel che concerne un’occupazione normale<span> </span><strong>senza ricorrere a dei prelievi distruttivi.<br />“L’ispezione prima dei lavori”</strong><span> </span>permette al proprietario di verificare se vi è l’obbligo di ricorrere ad un’impresa specializzata nella bonifica per la rimozione e lo smaltimento di materiali contenenti amianto presenti nel suo immobile.<br />L’ispezione permette al proprietario di informare preventivamente sui rischi legati alla presenza d’amianto le imprese che interverranno nei lavori di ristrutturazione/demolizione. Per accedere a questi materiali l’esperto procederà a dei<span> </span><strong>sondaggi distruttivi</strong><span> </span>da inviare al laboratorio certificato, riconosciuto dal FACH.<br /><strong>Tutte le modalità di intervento di rimozione, smaltimento posa a nuovo e sostituzione dei materiali, dovranno essere verificate con gli specialisti, gli artigiani istruiti e/o le ditte di bonifica incaricate.</strong><br />Lista ditte riconosciute dalla SUVA:<br />http://www.suva.ch/it/startseite-suva/praevention-suva/arbeit-suva/adresslisten-suva.htm#dist-result<br /><strong>Si consiglia, prima di intraprendere qualsiasi lavoro di miglioria o trasformazione di contattare le autorità vigenti e chiedere ragguagli nelle procedure richieste.</strong><br /><br />ATTI DI COMPRAVENDITA<br />Sempre più rogiti per gli atti di compravendita contengono clausole inerenti alla presenza di amianto, di PCB (bifenili policlorurati – ossia sostanze tossiche utilizzate in generale per la sigillatura di giunti, nelle lacche, ecc.), di radon, ecc.<br />Prima di sottoscrivere un documento con indicazioni inerenti a materiali poco conosciuti,<span> </span><strong>si consiglia di rivolgersi ad esperti del settore</strong>.<br /><br />DOVE TROVIAMO L’AMIANTO IN CASA NOSTRA?<br />Nella maggior parte dei casi l’amianto presente nelle nostre abitazioni è una componente di materiali costruttivi, in generale di tipo fortemente agglomerato (matrice compatta). Se i materiali sono privi di difetti ed intatti, la possibilità che vengano rilasciate delle fibre nell’aria, è remota. È la demolizione dei materiali contenenti amianto che ha un notevole rilascio di fibre nell’aria e quindi pericolose per la salute.<br />L’ufficio della sanità pubblica (UFSP) consiglia di non superare la concentrazione di fibre nell’aria di 1’000 LAF/mc, questa misurazione dell’aria la si può eseguire per accertarsi che l’ambiente sia idoneo al lavoro ed all’abitazione, e viene richiesta al termine dei lavori di bonifica.<br />Qui di seguito alcune immagini di esempio che riproducono degli spazi abitativi con alcuni materiali suscettibili di contenere amianto.<br /><br />RESPONSABILITA`PROPRIETARI D’IMMOBILI<br />Attualmente i proprietari d’immobili non sono tenuti a far rimuovere dagli edifici i materiali che contengono amianto, se non c’è pericolo per la salute delle persone.<br /><strong>Responsabilità (responsabilità del proprietario di un’opera)</strong><br />Le persone negli edifici devono essere protette da danni e pericoli (responsabilità del proprietario di un’opera). Nel merito si può quindi pretendere che il proprietario di un immobile provveda in modo debito a rimuovere il pericolo (art. 59, cpv. 1, Codice delle obbligazioni CO). Costui è inoltre tenuto a risarcire i danni causati da vizio  di costruzione o da difetto di manutenzione (art. 58 cpv.1, CO).<br /><strong>Norme del diritto di locazione e del diritto edilizio</strong><br />Il locatore deve consegnare l’oggetto in stato idoneo all’uso cui è destinato e mantenerlo tale per la durata della locazione (art. 256 CO), altrimenti incorrerà nelle sanzioni previste dal diritto di locazione (in particolare agli art. 259a segg. CO).<br />Se poi gli inquilini sono esposti al pericolo di amianto, a seconda della legislazione cantonale, possono trovare applicazione norme di polizia edilizia. La responsabilità per la protezione della popolazione generale spetta in ultima istanza alle autorità cantonali preposte alla salute e all’edilizia.<br /><br /><strong><em>Valeria Canonico, architetto OTIA nr.4688, SUP/STS/REG B<br />esperto amianto, ASCA VABS</em></strong></p>

<p>Ogni due anni l’Università di Friburgo organizza un seguitissimo seminario in ambito edilizio, destinato a giuristi, architetti, ingegneri, pianificatori e a chi è chiamato ad applicare il diritto edilizio nella sua accezione più ampia. Quest’anno l’attenzione si è concentrata in particolare sull’applicazione delle nuove disposizioni della Legge della pianificazione del territorio (entrate in vigore il 1. maggio 2014), sul diritto dell’appalto, sulle novità giurisprudenziali in ambito di diritto pubblico e privato, e sulle residenze secondarie.<br /><br />Fra i suoi numerosi pregi, il seminario ha anche quello di evidenziare e ricordare la complessità del diritto e in particolare – di grande interesse per i nostri soci – del contratto di appalto che, ricordiamo, è dato non appena un proprietario incarica un terzo di costruire, riparare o modificare qualcosa, in particolare in un suo immobile.<br /><br />La complessità sorge al momento di determinare quali siano le disposizioni applicabili (norme sul contratto d’appalto o di mandato; in caso di appalto, norme del Codice delle Obbligazioni o norme SIA - che derogano al CO - e in caso quali, ecc.) e prosegue nella copiosa giurisprudenza, evidentemente sconosciuta ai non specialisti. Risiede anche nei rapporti giuridici esistenti molto diversi fra i professionisti cui il committente (proprietario) si è rivolto: si può essere in presenza di contratti ben distinti e separati fra il committente e ogni singolo professionista o impresa (architetto, piastrellista, impresa edile ecc.), o di un contratto con  un’impresa generale, ciò che a sua volta comporta dei subappalti, piuttosto che un contratto con un consorzio ecc. A dipendenza delle fattispecie, si applicano disposizioni legali diverse ed eventuali reciproche pretese vanno parimenti fatte valere secondo disposizioni, motivazioni, e modalità differenti.<br /><br />La stipulazione di un contratto di appalto non richiede una forma specifica e può quindi sorgere anche tramite accordo verbale o addirittura per atti concludenti. Questa soluzione è poco soddisfacente e quindi nella maggiorparte dei casi si predilige – a giusta ragione - la forma scritta.<br />Tali contratti sono però spesso complessi e non perfettamente e integralmente capiti dai committenti, che si muovono in una materia a loro poco familiare. Considerati gli elevati importi finanziari  in gioco (che non si limitano unicamente ai soli costi di costruzione/riparazione; si pensi ad esempio che un lavoro mal fatto potrebbe causare dei danni ben superiori all’importo pattuito per il lavoro in sé; oppure il committente paga integralmente la sua impresa generale ma questa a sua volta non versa il dovuto alla ditta subappaltatrice che fa quindi spiccare un’ipoteca legale sulla proprietà dell’indifeso proprietario ecc.) e considerato anche che spesso il diavolo risiede nei dettagli, diventa sempre più utile sottoporre i contratti, prima della loro firma, a degli specialisti. Si tratta normalmente di giuristi specializzati.<br /><br />Da parte nostra ci limiteremo a ricordare qualche aspetto basilare da tenere in considerazione in questa complessa materia:<br /><br />-<span> </span><u>Definizione di contratto di appalto:</u><span> </span>è un contratto per cui l’appaltatore si obbliga a compiere un’opera e il committente a pagare una mercede (art. 363 CO). Risulta chiaro a tutti che l’impresa che installa delle finestre agisce sulla base di un contratto di appalto. Problemi di delimitazione fra le norme applicabili possono però porsi ad esempio per prestazioni di architetti che magari si occupano di mansioni diverse (ad esempio di redigere i piani e poi anche di occuparsi della direzione dei lavori), o per il professionista che allestisce una perizia ecc.<br /><br />-<span> </span><u>Esecuzione dei lavori in conformità del contratto</u>: se l’appaltatore tarda ad iniziare o durante l’esecuzione dei lavori tarda in maniera tale da far prevedere che l’opera non sarà compiuta in tempo debito, il committente può senza attendere il termine di consegna, recedere dal contratto.<br />Se durante l’esecuzione fosse prevedibile con certezza che per colpa dell’appaltatore essa riuscirà difettosa o non conforme al contratto, il committente potrà fissargli un congruo termine per rimediarvi, sotto comminatoria che diversamente la riparazione o la continuazione dell’opera sarà affidata ad un terzo a rischio e spese dell’appaltatore (art. 366 CO). Attenzione: la responsabilità dell’appaltatore decade se il committente non gli avesse dapprima concesso la possibilità di rimediare al difetto!<br /><br />-<span> </span><u>Recesso del committente contro indennità</u>: sino a che l’opera non sia finita, il committente può sempre recedere dal contratto indennizzando l’appaltatore per il lavoro già svolto e per ogni danno (art. 377 CO).<br /><br /><u>- Verifica, notifica di eventuali difetti e prescrizione:</u><span> </span>non appena l’opera è stata consegnata, il committente deve immediatamente (“appena lo consenta l’ordinario andamento degli affari”) verificarne lo stato e la conformità con quanto stabilito contrattualmente, e segnalare all’appaltatore eventuali difetti, pena la decadenza della sua responsabilità! Il lasso di tempo per la verifica dei difetti non è unico per tutti i casi ma dipende di caso in caso. In ogni modo per il committente vale il principio di attivarsi immediatamente per esaminare la cosa e verificare se vi siano dei difetti, e in caso affermativo, non appena scoperti, per valutarne l’entità e per notificarli.<br /><br />Eventuali difetti che non fossero riconoscibili al momento della consegna perché nascosti (danni occulti) o ancora inesistenti, andranno anch’essi immediatamente notificati non appena scoperti, adoperando l’ordinaria diligenza, e comunque al più tardi entro un termine di cinque anni (2 anni per i difetti delle opere mobili) anche se i difetti fossero stati scoperti più tardi.<br />Nell’ipotesi in cui l’appaltatore fosse a conoscenza dei danni ma li avesse dolosamente sottaciuti, il termine entro il quale il committente può notificarli si allunga ad anni 10 (artt. 371 e 210 cpv. 3 CO). Resta inteso che anche i difetti sottacciuti vanno comunque notificati non appena scoperti. Va precisato che il dolo è ammesso solo a condizioni restrittive: in particolare a che il committente riesca a dimostrare che l’appaltatore era a conoscenza del difetto e che lo ha sottaciuto intenzionalmente per arrecargli un danno.<br /><br />Se le parti stabiliscono di sottoporre il contratto alle norme SIA n. 118 (invece che al CO) l’obbligo di notifica dei difetti immediato decade in favore di un periodo di due anni. Il committente che non notificasse immediatamente all’impresa i difetti riscontrati ma lo facesse comunque entro due anni dal collaudo dell’opera, non perderebbe quindi i suoi diritti.<br /><br />Per la verifica dell’opera, ciascuna delle parti può chiedere a sue spese l’intervento di periti e la dichiarazione di collaudo (art. 367 CO).<br /><br />Per quanto attiene il periodo di prescrizione va detto che le pretese del committente si prescrivono entro 5 anni dalla consegna dell’opera immobiliare (art. 371 CO), rispettivamente di cinque anni dal collaudo dell’opera se si applicano le norme SIA 118. Per opere mobili il periodo è di due anni. In caso di dolo il termine di prescrizione viene invece esteso ad anni 10, sia per opere immobili che mobili.<br /><br />-<span> </span><u>Diritti del committente in caso di difetti:</u></p> <ul> <li>Se l’opera è così difettosa o diversa dal contratto che risulti inservibile per il committente o che non  si possa equamente pretenderne l’accettazione, questi può ricusarla e chiedere, quando vi sia colpa dell’appaltatore, il risarcimento dei danni (art. 368 cpv. 1 CO);</li> <li>Se i difetti o le differenze dal contratto sono di minore entità, il committente può diminuire la mercede in proporzione del minor valore dell’opera (la prova circa il minor valore è a suo carico) o – in alternativa – se ciò non causa spese esorbitanti all’appaltatore, chiedere la riparazione gratuita dell’opera; in caso di colpa il committente può chiedere anche il risarcimento dei danni.</li> <li>Il committente non può ricusare l’opera se la stessa è eseguita sul suo fondo e per sua natura non potrebbe essere rimossa senza gravissimo pregiudizio (art. 368 cpv. 3 CO).</li> <li>N.B. Il diritto alla ricusa dell’opera (se inservibile o oggettivamente inaccettabile), la riduzione della mercede e la riparazione gratuita dell’opera sono indipendenti da qualsiasi colpa da parte dell’appaltatore. A essi si aggiunge, ma solo se all’appaltatore incombe colpa per i difetti, il diritto del committente ad un risarcimento per i danni consecutivi ai difetti.</li> </ul> <p>Fra la copiosa giurisprudenza citata al seminario, rammentiamo alcune decisioni di sicuro interesse, illustrate in “Journées suisses du droit de la construction; Pascal Pichonnaz, La jurisprudence récente en droit privé”, Fribourg 2015, Institut pour le droit suisse et International de la construction, pagg. 293 segg. (di seguito citata come JDC 2015 pag. ..).<br /><br /><strong>1). Avamprogetto allestito da un architetto; carattere oneroso e contratto d’appalto</strong><br /><br />Anche in assenza di un accordo apposito, la realizzazione di un avanprogetto da parte di un architetto può costituire una prestazione contrattuale che va quindi adeguatamente remunerata. L’allestimento di piani e calcoli forniti ad un proprietario da parte di un architetto indipendente va ben oltre ad un semplice studio di fattibilità. E’ quindi logico supporre che fosse intenzionato ad essere remunerato; parimenti era irrealistico supporre da parte del proprietario, che la prestazione sarebbe stata gratuita. (Tribunale cantonale del VS in JDC 2015 pag. 294 n.1).<br /><br /><strong>2). Onere della prova in relazione con la notifica dei difetti</strong><br /><br />Nell’ambito di una vertenza fra committente e impresa, vertente su un lavoro all’impianto di ventilazione che poi ha evidenziato dei difetti nella cappa di aspirazione, il Tribunale Federale ha ricordato che incombe al committente di dimostrare sia di avere notificato il danno, sia di averlo fatto in tempo utile. Per poter dimostrare la tempestività della notifica, diventa essenziale che provi anche il momento nel quale ha avuto conoscenza del danno. Nel caso specifico il committente non è riuscito a portare tale prova sicché il tribunale ha valutato che fossero passati ben tre mesi dal momento della conoscenza del danno fino alla sua notifica; ha ritenuto che tale lasso di tempo superava ampiamente il breve periodo per una notifica immediata e quindi tempestiva dei difetti, ciò che ha quindi fatto soccombere il committente nella sua richiesta di riduzione del prezzo (TF 4A_202/2012 in JDC 2015 pag. 301 n. 18).<br /><br /><strong>3). Garanzia dei difetti e risarcimento danni.</strong><br /><br />Installazione di un impianto di ventilazione in un tea-room. A seguito di una disposizione di diritto cantonale la batteria collegata con l’impianto ha dovuto essere chiusa ciò che ha comportato un riscaldamento insufficiente dei locali. Oltre a chiedere una riduzione del prezzo (la ricusa dell’opera non era possibile essendo di per sé l’impianto stato realizzato secondo le regole dell’arte, mentre solo la batteria aveva dovuto essere chiusa), il committente ha fatto valere una richiesta di risarcimento danni. La prima pretesa non ha posto particolari difficoltà mentre nella seconda il committente è risultato soccombente: lo stesso non è riuscito infatti a dimostrare in modo chiaro il suo danno e neppure è riuscito a dimostrare che l’appaltatore fosse effettivamente colpevole del danno sorto (TC VD VD.2012/154 (27.3.2012) in JDC 2015 pag. 302 n. 19).<br /><br /><strong>4). Difetti dell’opera e comportamento doloso da parte dell’appaltatore</strong><br /><br />Un’impresa si è occupata dell’edificazione di una casa, consegnata il 6.8.2002. La casa presentava diversi difetti fra gli altri delle infiltrazioni dal tetto che sono successivamente state eliminate. Nel 2006 in una casa contigua, costruita dalla stessa ditta, si sono verificate nuove infiltrazioni d’acqua nel tetto dovute ad insufficiente isolazione. Nel 2008 (ossia 6 anni dopo la consegna della casa) i committenti hanno segnalato per la prima volta all’impresa che il loro tetto non era stato costruito conformemente al descrittivo dei lavori e che si erano manifestate delle crepe. Sostenevano infine che le stesse erano da ricondurre al fatto che la ditta avesse usato – peraltro in modo non conforme alle indicazioni del produttore - un materiale isolante diverso da quello originariamente convenuto. Sostenevano poi che la ditta avesse agito dolosamente e che pertanto il termine di prescrizione applicabile era di 10 e non di 5 anni. Facevano pure valere un importante importo a titolo di risarcimento per l’eliminazione dei danni originati dalla posa difettosa dell’isolazione.<br />Il Tribunale federale ha chiarito che c’è dissimulazione dolosa se l’imprenditore non avvisa il partner contrattuale di un difetto che invece, in applicazione delle regole della buona fede, sarebbe stato obbligato a comunicargli. L’obbligo esiste non appena l’imprenditore deve supporre che il committente ignori il difetto, che non lo scoprirà e che se fosse informato del difetto vorrebbe esercitare i suoi diritti di garanzia. Un’esecuzione imperfetta non è sufficiente per il dolo: l’imprenditore deve sottacere volontariamente il difetto; neppure una negligenza grave è sufficiente. La definizione è la stessa sia per l’art. 368 CO che per l’art. 166 SIA 118.<br />Il difetto risiede nell’assenza di una qualità convenuta espressamente o tacitamente dalle parti. Nel caso concreto l’isolazione era difettosa perché posata in contrasto con le regole dell’arte. Il committente non è però riuscito a provare che l’imprenditore avesse agito con dolo; di conseguenza non si applica il termine di prescrizione di 10 anni ma quello ordinario di cinque, nel caso specifico già trascorso. Il committente è così risultato soccombente. ( TF 4A_94/2013 in JDC 2015 pag. 303 n. 22).<br /><br />E’ infine degna di nota anche un’informazione fornita dal prof. Hubert Stöckli che ha riferito che era stato incaricato dalla Confederazione di stilare un rapporto con proposte di modifica delle norme sulla prescrizione. Lo stesso aveva ritenuto non vi fosse particolare necessità d’intervento mentre si era espresso in particolare contro l’obbligo della notifica immediata dei difetti, troppo sfavorevole al committente. Come giustamente sostenuto dal prof. Stöckli i diritti di cui all’art. 368 CO mirano a ristabilire l’equilibrio fra committente e appaltatore affinché in questo contratto bilaterale venga ristabilito l’equilibrio che è venuto a mancare in caso di difetti nell’esecuzione dell’opera. L’obbligo di notifica immediato dei difetti con conseguente perdita di diritto a qualsiasi riparazione o risarcimento in caso di ritardo, a fronte dell’obbligo di pagare in maniera completa una mercede solo parzialmente giustificata, è quindi giustamente ritenuto eccessivamente vantaggioso per la parte appaltatrice. Sembra che per intanto questa critica del professore non abbia purtroppo trovato particolare sostegno. Da parte nostra invece la riteniamo estremamente giustificata. Da un lato abbiamo una persona “normale” (il committente) non particolarmente cognito della materia, e dall’altro abbiamo il professionista remunerato in quanto tale per la sua prestazione. Se la stessa viene svolta in maniera carente, è giusto che debba risponderne, senza potersi prevalere della tardività della notifica dei difetti, di regola dovuta a ingenuità o inesperienza. Il senso di giustizia dei committenti colpiti viene così, per colpa di questa clausola eccessivamente e anche ingiustamente severa, “frustrato”. La categoria dei proprietari immobiliari è poi ulteriormente penalizzata perché purtroppo una clausola analoga esiste parimenti nel contratto di compravendita (art. 201 CO) e nel contratto di locazione per i danni creati dall’inquilino e non immediatamente notificati dopo la restituzione dell’ente locato (art. 267a CO). Da parte nostra non possiamo che sperare che questi obblighi di notifica immediata – a tutto vantaggio di una sola parte che peraltro non ha adempiuto correttamente i suoi obblighi contrattuali - vengano rivisti al più presto.<br /><br /><strong>In breve:<br /><br /><em>-<span> </span></em></strong><em>Definire bene il tipo di contratto e le norme applicabili al rapporto fra le parti<br />- Ricordarsi che in questa materia un contratto non necessita della forma scritta e quindi può sorgere anche per atti concludenti<br />- Eventuali difetti vanno di principio notificati non appena scoperti, pena la perenzione della pretesa<br />- Attenzione ai termini di prescrizione, diversi a dipendenza del tipo di prestazione o dell’opera (mobile o immobile) e delle norme applicabili (CO, norme SIA, accordo particolare)<br />- Il “dolo” è ammesso solo a condizioni molto restrittive<br />- Chi sostiene qualcosa lo deve provare. Affermazioni generiche non sono sufficienti<br />- Per la stipula di contratti di una certa importanza vale senz’altro la pena di coinvolgere preventivamente anche dei giuristi specializzati</em><br /><br /><strong><em>La Segretaria Cantonale<br />Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><span>Il Gran Consiglio ticinese in seguito all'iniziativa parlamentare del 23 settembre 2013, presentata nella forma generica da Michela Delcò Petralli (e cofirmatari) tesa a "combattere il fenomeno dei padroncini" ha approvato con 74 voti favorevoli ed 1 astenuto il relativo rapporto. La Divisione delle contribuzioni si è quindi adoperata per instaurare una nuova prassi di verifica delle spese di manutenzione e miglioria come richiesto dal Parlamento. Tale prassi è parte integrante della nuova circolare numero 7, che aggiorna e sostituisce la vecchia circolare numero 7 "Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata" del 2010. Nel testo dell'iniziativa si poteva leggere che "per favorire l'economia locale e disincentivare l'utilizzo di ditte estere, i sottoscritti deputati chiedono di subordinare la deducibilità delle spese di manutenzione e di investimento relative a lavori eseguiti da ditte o persone non domiciliate in Svizzera, alla prova della notifica all'autorità di tassazione del paese di domicilio dell'introito conseguito dall'appaltatore o dal mandatario".</span><br /><br /><strong>Nuova prassi</strong><br /><br /><span>Nel caso in cui i contribuenti (persone fisiche con immobili privati) affidano l'esecuzione di lavori a ditte con sede all'estero, l'autorità di tassazione si trova nell'impossibilità di poter effettuare controlli incrociati destinati a verificare la correttezza delle informazioni. Per questa ragione la deducibilità delle spese di manutenzione (art. 31 LT) e, per quanto concerne l'imposta sugli utili immobiliari, delle spese di miglioria (art. 134 LT) sostenute dai contribuenti che si avvalgono delle prestazioni di fornitori con sede all'estero, è subordinata alla presentazione di un documento che certifichi l'avvenuto pagamento tramite bonifico bancario. In questo contesto il pagamento a contante di una fattura esclude l'utilizzo della stessa ai fini fiscali. Questa nuova prassi verrà applicata per le spese di manutenzione e miglioria sostenute a partire dal 1° gennaio 2015.</span><br /><br /><strong>Commento</strong><br /><br /><span>La nuova prassi concerne come soggetti solamente le persone fisiche che detengono beni immobiliari nel proprio patrimonio privato. A contrario, le persone fisiche che detengono immobili nella sostanza commerciale o le persone giuridiche, non sono toccate dal provvedimento; ciò in virtù del fatto che le attività commerciali sono sottoposte alla tenuta della contabilità e ad altri tipi di controlli. Dal lato dei fornitori di beni e servizi, l'accresciuta esigenza documentale interessa solo coloro che hanno sede al di fuori della Svizzera. Vediamo il motivo con un esempio: il Signor Rossi ritinteggia la propria casa a Coldrerio dopo 25 anni (la parete presentava distacchi di vernice e muffe) assegnando il lavoro al pittore Gialli (sede della ditta a Mendrisio). Gialli fattura CHF 3'000. Rossi allega alla propria dichiarazione fiscale la fattura, chiedendo la deduzione per spese di manutenzione. Siccome il pittore Gialli, residente, può essere controllato, il fisco ticinese all'occorrenza potrà verificare la corrispondenza in contabilità della fattura. Non è invece possibile tale verifica se la sede del pittore Gialli fosse all'estero, ad esempio in Italia. Siccome la mancata fiscalizzazione all'estero porterebbe a distorsioni dei prezzi, è importante garantirla. Il metodo scelto è la tracciabilità del pagamento garantita dall'utilizzo di un intermediario riconosciuto. L'intermediario può aver sede all'estero o in Svizzera. Nei Paesi che non conoscono il segreto bancario, solitamente le Autorità fiscali possono accedere e controllare i conti bancari. Quando invece il conto fosse presso un istituto svizzero, bisogna considerare che con effetto nel 2017  arriverà lo scambio automatico di dati bancari e che una Convenzione contro la doppia imposizione con l'Italia verosimilmente comprenderà lo scambio di informazioni su richiesta. La nuova tracciabilità interessa le due tipologie fiscali, sia la manutenzione (fiscalmente deducibile), sia la miglioria (aumento del valore immobiliare, determinante ai fini della TUI) In definitiva la nuova prassi non ostacola i contribuenti e i fornitori che non hanno nulla da nascondere, mentre è un forte disincentivo per coloro che pensavano, con il buon vecchio contante, di risparmiare sui prezzi (il committente) e sulle imposte (il fornitore).</span><br /><br /><strong><em>Giordano Macchi, Dipl. Math. ETH, Lic.sc.econ, MAS SUPSI in Tax Law, Vicedirettore della Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino</em></strong></p>

<p><span>Immaginatevi la situazione di un proprietario che decide di accettare l’offerta di una società di “specialisti della locazione, residenziale e commerciale, unici nel settore” che propone di trovare un inquilino per una bella villa con giardino, per un canone di oltre 3000 fr./mensili e si ritrova poi con un contratto di locazione sottoscritto fra la ditta e un personaggio già arrestato e inchiestato per truffa aggravata in Italia, che si installa in casa senza il versamento del deposito di garanzia, annunciando che non ha alcuna intenzione di provvedere e portando con sé 5 cani di cui tre dobermann!</span><br /><br /><span>Il proprietario è seriamente preoccupato perché le premesse sono indubbiamente negative. La ditta dal canto suo è venuta meno a tutta una serie di obblighi legali e contrattuali ma intanto, oltre a non farsi trovare (gli uffici sembrano essere itineranti…) ha già incassato le prime due pigioni direttamente dall’inquilino…</span><br /><br /><span>Già nel penultimo numero di Economia Fondiaria avevamo invitato alla prudenza nel fare capo a società di mediazione per la locazione, consigliando invece di affidarsi di preferenza a società note che poi si occupano anche dell’amministrazione futura dello stabile.</span><br /><span>Capita infatti sempre più di frequente che dei soci ci segnalino casi analoghi a questo. Voi penserete: “ma è poi colpa loro se si affidano a gente del genere…”. In verità succede molto più in fretta di quanto non si pensi. Il proprietario mette un annuncio sul giornale o in internet e si trova tempestato da telefonate e magari anche visite sul posto di personaggi molto insistenti che promettono mari e monti, fino a che poi il proprietario cede pensando “non ho poi molto da perdere…” Altro che…! Aspettiamo a vedere come finirà la questione…</span><br /><br /><span>Non possiamo che rinnovare il consiglio, già formulato, di affidarsi solo a ditte serie, note sulla piazza, che di preferenza si conoscono personalmente o che sono comunque state consigliate da persone affidabili e che siano evidentemente anche provviste dell’indispensabile autorizzazione cantonale ad esercitare l’attività di fiduciario (i nomi dei fiduciari abilitati si trovano al sito </span><a href="http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online/albo-online-dei-fiduciari">http://www4.ti.ch/di/dg/fiduciari/albo-online/albo-online-dei-fiduciari</a><span> ).</span><br /><span>E soprattutto, signori proprietari, toglietevi dalla testa che queste persone abbiano delle caratteristiche che permettano di supporre che otterranno un risultato migliore rispetto a quanto farebbe una ditta seria. E non da ultimo, toglietevi anche dalla testa l’idea che questi costerebbero di meno rispetto alle ditte serie: la provvigione non è affatto inferiore  e molto spesso a questa si aggiungono pure i danni arrecati…</span></p> <p><strong><em>Avv. Renata Galfetti</em></strong></p>

<p><span>Il 1° luglio 2014 sono entrati in vigore i nuovi capoversi 3 e 4 dell'art. 32d bis della Legge federale sulla protezione dell'ambiente del 7 ottobre 1983 - LPAmb (RS 814.01).</span><br /><br /><span>Il tenore dei nuovi capoversi è il seguente:</span><br /><br /><strong>- l'alienazione o la divisione di un fondo sul quale si trova un sito iscritto nel catasto dei siti  inquinati necessita dell'autorizzazione dell'autorità</strong><span>. L'autorizzazione è accordata se:</span><br /><br /><span>a) non sono prevedibili effetti dannosi o molesti dal sito;</span><br /><span>b) la copertura dei costi dei provvedimenti previsti è garantita;</span><br /><span>c) sussiste un interesse pubblico preponderante all'alienazione o alla divisione (cpv. 3);</span><br /><br /><span>- l'autorità cantonale può far menzionare nel Registro fondiario che il sito in questione è iscritto nel catasto (cpv. 4).</span><br /><br /><span>Ora, per quanto concerne il registro fondiario in particolare, la disposizione di cui all’art. 32d bis cpv. 3, impone quindi che l’alienazione di un fondo sul quale si trova un sito inquinato necessita di un’autorizzazione da parte della competente autorità cantonale, segnatamente dell’Ufficio dei rifiuti e dei siti inquinati (URSI). Sono escluse dal concetto di alienazione le seguenti operazioni a registro fondiario: successione, divisione ereditaria, costituzione e/o annotazione diritto di compera, ricupera e prelazione rispettivamente la costituzione di una proprietà per piani. E’ tuttavia richiesta l’autorizzazione per un fondo iscritto nel catasto dei siti inquinati per tutte le alienazioni che comportino un cambiamento della proprietà a titolo gratuito (p.es. donazione) od oneroso  (p.es. compravendita) come pure la costituzione di diritti di superficie me allegato  sé stanti e permanenti. Va aggiunto che l’autorizzazione è pure necessaria quando per un fondo iscritto nel catasto dei siti inquinati si intende procedere con le seguenti operazioni: frazionamento, raggruppamento, rettifica confini e permuta.</span><br /><br /><span>Nel caso in cui il fondo non fosse elencato nello specifico catasto, per quanto concerne le diverse operazioni a registro fondiario, tale fatto dovrà essere attestato nell’atto pubblico o per mezzo di una dichiarazione redatta da parte dell’alienante con la firma autenticata.</span><br /><span>Per quelle operazioni che non richiedono l’intervento del notaio, il richiedente/proprietario dovrà attestare nell’istanza d’iscrizione che il fondo non fa parte dei siti inquinati. Per contro, qualora lo fosse, dovrà richiedere la necessaria autorizzazione all’autorità preposta la quale dovrà essere allegata all’istanza di iscrizione .</span><br /><br /><span>Allo scopo di verificare se il fondo interessato è inquinato o meno, si può consultare il sito </span><strong><a href="http://www.ti.ch/oasi">www.ti.ch/oasi</a></strong><span>, che i funzionari della Divisione dell’ambiente hanno implementato.</span><br /><br /><span>Al fine di orientare in merito i notai e i diversi utenti, la Divisione dell’ambiente ha redatto un’apposita e dettagliata circolare resa pubblica sul sito cantonale riservato al registro fondiario accessibile al seguente indirizzo: </span><strong><a href="http://www.ti.ch/rf">www.ti.ch/rf</a></strong><span>, (Uffici dei registri) alla voce  “sportello” al capitolo: prassi UR.</span><br /><br /><strong><em>Adriano Pinchetti, Ufficiale dei registri di Bellinzona, Blenio, Leventina e Riviera</em></strong></p>

<p><span>Con l’entrata in vigore a far capo dal 1° gennaio 1912 del Codice civile svizzero (CC) e  la conseguente unificazione del diritto privato conformemente ai dettami costituzionali, veniva fra l’altro adottato il regime del registro fondiario federale, destinato a soppiantare i preesistenti ordinamenti dei vari codici cantonali. Al riguardo il titolo finale del CC  (TFCC) si preoccupa agli art. 17 e seguenti di emanare le norme transitorie che disciplinano l’adattamento delle vecchie istituzioni cantonali alle nuove esigenze, e nel contempo il graduale passaggio al registro fondiario federale (o registro fondiario definitivo - RFD).</span><br /><span> Mentre un esiguo novero di Cantoni ha potuto quasi subito e senza soverchie difficoltà particolari adattare la tenuta del proprio registro cantonale alle esigenze del Codice civile svizzero, per la maggioranza di essi la problematica appariva ben più complessa, trattandosi di porre in atto gli opportuni adeguamenti richiesti dal CC senza per questo comportare gli effetti del registro federale in favore dei terzi in buona fede, di cui l’art. 48 cpv. 3 TFCC. Nel contempo si rendeva pure necessario istituire un’apposita procedura per l’introduzione formale del RFD, vertente da un lato sull’epurazione dei diritti sorti anteriormente al 1912 sotto l’impero della legislazione cantonale, e dall’altro sulla trasposizione delle scritture effettuate dopo il 1912 nel registro cantonale (il cosiddetto registro fondiario provvisorio, RFP), nel sistema tabulare contemplato dal registro fondiario federale.</span></p> <p><br /><span>Da notare come giusta art. 40 TFCC, di regola l’introduzione del registro fondiario federale vada preceduta dalla misurazione catastale ufficiale (MCU), ed eventualmente dal raggruppamento dei terreni (RT). In casi particolari è previsto come previa approvazione da parte dell’autorità federale, sia possibile anticipare per fondati motivi l’introduzione del registro fondiario federale, in attesa che venga successivamente eseguita la misurazione ufficiale. In simile eventualità sino a compimento di tale operazione, si parla di registro fondiario prodefinitivo.</span><br /><br /><span>Ispirato alla legislazione francese, il Codice civile ticinese del 1837/1882 conosceva unicamente il registro cantonale delle ipoteche con valore meramente probatorio. Per il resto il trasferimento di proprietà o la costituzione di servitù sino al 1912 avvenivano extra tabulas. Pertanto le indicazioni relative alla proprietà di un determinato fondo erano desumibili unicamente dai cosiddetti catastrini comunali istituiti verso la metà del XIX secolo a scopo fiscale, talora corredati anche da una mappa catastale, nei quali si registravano i diversi fondi nella partita fiscale di pertinenza del singolo proprietario. Per quanto attiene la servitù non erano previste registrazioni di sorta, al di là di qualche sporadico tracciato nelle vecchie mappe.</span><br /><span>Benché menzionato dall’art. 38 TFCC, non ha mai visto la luce uno scadenzario fissato da parte dell’autorità federale per l’esecuzione dell’introduzione del registro fondiario definitivo in tutta la Svizzera.</span><br /><span>Ciò è dovuto da un lato alla difficoltà di procedere come invece previsto in origine, all’allestimento generalizzato della MCU, e dall’altro all’oggettiva complessità della procedura di epurazione  oltre a motivi di ordine finanziario. Dal 31.12.2000 sono poi venuti meno i cospicui sussidi erogati a far tempo dal 1946 dalla Confederazione nell’ambito di un programma di aiuto ai Cantoni di montagna, segnatamente Grigioni, Ticino e Vallese.</span><br /><br /><strong>Configurazione del registro fondiario provvisorio</strong><br /><br /><span>Il registro fondiario provvisorio si compone di diversi registri tenuti in modo cartaceo presso l’ ufficio dei registri distrettuale, segnatamente il registro delle mutazioni e servitù relativo ad operazioni attinenti la proprietà dei fondi o le servitù, ed il registro dei pegni immobiliari attinenti i diritti di pegno e pignoramenti immobiliari. Si presentano sotto forma di giornale e le iscrizioni avvengono in ordine cronologico. L’art. 9 LRF prevede come il registro fondiario provvisorio abbia gli effetti propri del registro fondiario federale per ciò che concerne la nascita, la trasmissione, la modifica e l’estinzione dei diritti reali; tuttavia le iscrizioni non godono della protezione della fede pubblica di cui all’art. 973 CC. Inoltre sussistono dei registri ausiliari consistenti in una duplice serie di rubriche o schede tenute in ordine alfabetico, ove sono riportati per ogni singolo proprietario i riferimenti relativi alle operazioni eseguite nei registri principali, alfine di permettere le opportune verifiche qualora se ne prospetti la necessità. A titolo di supporto in anni recenti è stato pure messo su ordinatore un rilevamento di tutte le iscrizioni a RFP relative ai pegni. Pur privo di valore ufficiale, tale strumento si rivela di notevole utilità. Infine va menzionato il catasto dei diritti d’acqua che pure è parte integrante del RFP (art. 19 LRF). Si tratta di vecchi diritti di derivazione da corsi d’acqua  destinati ad opifici, mulini o a scopo di irrigazione.</span><br /><span>Accanto a questi registri e repertori permangono i catastrini comunali, la cui tenuta incombe al comune di situazione, oggi spesso delegata al geometra assuntore. La loro tenuta e la relativa tariffa sono rette dal regolamento per la tenuta dei catastrini censuari ufficiali nei comuni con il regime del registro fondiario provvisorio del 13 maggio 1958. Questi vanno tenuti costantemente aggiornati e occorre produrne preliminarmente  un estratto aggiornato onde  procedere ad un’iscrizione a RFP (estratto censuario comunale ).</span><br /><br /><strong>Su tali basi è evidente come il registro fondiario provvisorio si riveli per l’utente uno strumento macchinoso oltreché oneroso e tutt’altro che esente da lacune e incongruenze. Qualora si intenda ottenere una situazione aggiornata delle iscrizioni ipotecarie o dei pignoramenti su un determinato fondo, è infatti necessario procurarsi presso il Comune un estratto delle volture (elenco cronologico di diversi proprietari succedutisi dal 1897, cfr. art. 20 LRF), per poi richiedere all’Ufficio dei registri un estratto dei pegni e pignoramenti. Analogo discorso vale per le servitù. Tale operazione può risultare comprensibilmente gravosa, in particolare se fosse nel frattempo intervenuto un raggruppamento dei terreni. Qualora poi si voglia costituire su un determinato fondo in regime di RFP una cartella ipotecaria (cartacea o registrale), occorre procedere preliminarmente giusta l’art. 21a LRF a pubblicare una grida sul Foglio ufficiale tramite la pretura competente, onde accertare l’esistenza di eventuali diritti preesistenti.</strong><br /><span>Non deve quindi sorprendere come, malgrado questi accorgimenti, a seguito di errori di trascrizione o di tenute carenti dei catastrini, non sia del tutto avulsa l’ipotesi di disguidi segnatamente in tema di pegni ipotecari, con conseguente rischio di pregiudizi finanziari per l’ignaro proprietario. Fortunatamente tali episodi ai giorni nostri risultano oltremodo sporadici. Alla luce di un’evoluzione giurisprudenziale assai tormentata, risulta per contro praticamente esclusa dopo il 1912 la possibilità di usucapione per le servitù (Repertorio di Giurisprudenza Patria 1993, pag. 173 ss).</span><br /><span> </span><br /><span>Così concludeva Waldo Riva nel suo studio sui diritti reali uscito nel 1934:</span><br /><span>“</span><em>Non dubitiamo che, effettuate in tutto il cantone la misurazione catastale e l’introduzione del RFD, ognuno ne risentirà un notevole benessere, scomparendo quella cappa di piombo rappresentata dall’incertezza in cui si agita la vita dei nostri fondi.<br />E sarà come ridare la luce, il sole  e l’aria a chi per anni ed anni fu costretto a vivere in una cella buia, umida e fredda</em><span>”.</span><br /><br /><strong>L’introduzione del registro fondiario definitivo</strong><br /><br /><span>La procedura è regolata dall’art. 28 ss della Legge sul registro fondiario del 2 febbraio 1998 (LRF), che ha sostituito la previgente normativa del 1933, e dal relativo regolamento agli art. 82 ss. Tale incombenza è demandata all’Ufficio del registro fondiario federale, ed è in corso oramai da lungo tempo, unitamente a quella dell’esecuzione della misurazione catastale ed ha come oggetto la verifica dei diritti reali attinenti ogni singolo fondo.</span><br /><span>In sostanza essa viene avviata per singolo comune o parte di esso a dipendenza della situazione catastale, tramite l’apertura di un bando pubblico con cui si offre la possibilità ai titolari interessati di notificare entro un congruo termine eventuali diritti sorti anteriormente  al 1912 secondo la legislazione previgente, nonché di verificare la trascrizione dei rilievi desumibili dal RFP e  se del caso dallo stato di nuovo riparto RT e di MCU, riportati  d’ufficio nel formulario dei diritti reali. I diritti anteriori non più costituibili secondo il CC vengono unicamente menzionati (art. 45 TFCC e 30ss LRF). Qualora le risultanze del bando non siano oggetto di contestazioni, per le quali è previsto un’apposita procedura destinata a sfociare in pretura, gli stessi verranno integrati nel registro fondiario definitivo, di cui viene pubblicata l’entrata in vigore sul FU. Da quel momento il RFP cessa la propria funzione, ed i diritti anteriori al 1912 non tempestivamente notificati sono ritenuti soppressi (art. 37 LRF). Un regime particolare è previsto per le ipoteche costituite sotto il regime previgente (art. 33 LRF). I costi dell’introduzione al registro fondiario definitivo a far capo dall’entrata in vigore della vigente legge sono posti a carico integralmente dei Comuni e dei proprietari (art. 52 LRF).</span><br /><br /><span>I lavori di introduzione del registro fondiario federale hanno conosciuto negli anni fasi alterne che hanno subito il contraccolpo di ritardi e  difficoltà di coordinamento riscontrati con l’esecuzione della misurazione catastale, che sovente richiede tempi assai lunghi e costi non indifferenti, contribuendo unitamente a ragioni di ordine economico nell’ambito della cosiddetta revisione dei compiti dello Stato, alla decisione governativa n. 859 del 8.3.2005, di decretare la moratoria dell’introduzione del registro fondiario definitivo perdurata dal 2007 sino al 2012. Contestualmente venivano abrogati i sussidi cantonali per l’introduzione del RFD.</span><br /><strong>Allo stato attuale il registro cantonale provvisorio si estende prevalentemente in regioni discoste, ma comprende pure alcuni nuclei che negli ultimi anni hanno conosciuto notevole sviluppo urbano. Si contano tuttora 8 comuni interi ( Bedigliora, Corippo, Gresso, Isorno (sez. Auressio, Berzona, Loco), Linescio, Sessa, Vergelletto, Vernate) e 14 parti di comuni con un territorio  di pregio, mentre in altri 10 comuni permangono comprensori di minore importanza. Restano poi in 24 comuni ancora zone prettamente boschive o montane.<br />Da notare come i pegni iscritti sui fondi in regime di RFP (importo nominale) ammontino complessivamente a fr 820'128’737.--.</strong><br /><span>Dopo l’introduzione della proprietà per piani nel CC nel 1965 (art. 712 ss CC), le proprietà per piani secondo il vecchio diritto cantonale (proprietà promiscue od originarie)  censite a RFD sono state nel frattempo adeguate a cura dell’ufficio del RFD secondo i nuovi dettami mediante una procedura di epurazione (art. 20 quater TFCC, art. 116 ss LRF); col nuovo regime tale operazione precede di regola l‘introduzione del RFD essendo demandata alla fase di  RT o di MCU (art.112 ss LRF). E’ comunque possibile che sporadicamente se ne presenti ancora la necessità, segnatamente per comuni ove il RFD risale a tempo addietro; in tal caso la procedura è regolata dagli art. 113 e 114 LRF (adeguamento per via contrattuale, o per via amministrativa su istanza di parte).</span><br /><span>           </span><br /><span>L’anno scorso è stato commemorato il centenario dell’entrata in vigore del Codice civile.</span><br /><span>A distanza di un secolo il registro dei diritto reali da esso istituito non è ancora completamente operativo. Le brevi considerazioni che precedono consentono di ribadire la necessità per la certezza del diritto e la sicurezza delle transazioni data anche l’accresciuta importanza dei valori in gioco ed il frequente ricorso allo strumento del credito ipotecario, di proseguire ed incentivare i tempi per  l’introduzione del registro fondiario definitivo in tutto il cantone.</span><br /><br /><span>Bibliografia:</span><br /><br /><span>Trattazioni di ordine generale</span><br /><br /><span>D. Piotet,  Droit cantonal complémentaire, TDPS I, vol. II, Basilea/Francoforte 1998.</span><br /><span>Basler Kommentar, ZGB II 4a ediz. Basilea 2011, Jürg Schmid Schlusstitel: Anwendungs- und Einführungsbestimmungen.</span><br /><span>Henri Deschenaux, Le registre foncier, TDPS V, vol. II, 2, Friborgo 1983.</span><br /><br /><span>Per il Ticino in particolare</span><br /><br /><span>Pio Caroni, in tema di superficie arborea (jus plantandi) nella pressi cantonale ticinese , Rivista Patriziale Ticinese 1971, Anno XXV, n. 1.</span><br /><span>Mauro Dazio, Della breve trattazione di alcuni diritti reali scomparsi ed esistenti nel Ticino, con accenno al diritto d’alpe, Locarno 1931-1936.</span><br /><span>Fabio Flavio Forni, La superficie  delle piantagioni (art. 678 CCS),  Lugano 1946.</span><br /><span>Brenno Galli, Problemi di registro fondiario, Bellinzona 1937.</span><br /><span>A. Pinchetti /I. Inderbitzin,  Il cittadino e la proprietà per piani, Bellinzona 2009.</span><br /><span>Sergio Jacomella, Gli effetti giuridici del registro fondiario provvisorio nel Ticino, Bellinzona 1942.</span><br /><span>Waldo Riva, I diritti reali limitati nella nostra legislazione (problemi di registro fondiario ticinese),</span><br /><span>Lugano 1934.</span><br /><br /><strong><em>avv. Riccardo Maria Varini, Ispettore del Registro Fondiario e di Commercio</em></strong></p>

<p><span>Oltre all’ordinario invio postale tramite Posta A o Posta B la Posta svizzera offre una terza possibilità, chiamata “A Plus”. L’invio postale “A Plus” per clienti commerciali permette di rintracciare elettronicamente la lettera o il pacco inviato, poiché gli viene assegnato un numero di riferimento (tramite apposizione di un codice a barre al momento della spedizione). Tramite il sistema di tracciamento elettronico Track&amp;Trace disponibile sul sito della posta (www.posta.ch), sarà quindi possibile sapere quando il plico è recapitato nella buca lettere o nella casella postale del destinatario.</span><br /><span>Il presupposto per poter inviare una lettera con il sistema “A Plus” è che il cliente commerciale interessato si registri sulla piattaforma online “My Post Business” (all’indirizzo web: www.posta.ch/mypostbusiness) per la compilazione del modulo d’impostazione. La velocità con cui verrà consegnata la lettera è uguale a quella con cui viene consegnata una lettera inviata tramite Posta A. Non è necessario che il destinatario sia d’accordo di ricevere la corrispondenza tramite il sistema “A Plus”.</span><br /><span>L’invio postale di una lettera o di un pacco con il sistema “A Plus” è vivamente consigliato quando si devono inviare lettere o documenti con particolari requisiti di spedizione (ad esempio quando il contenuto è importante o insostituibile, come nel caso di invio di documenti originali, diffide, certificati, documenti ufficiali o carte di credito, oppure per la spedizione di minuteria di un certo valore, come CD, DVD, libri, ecc.).</span><br /><span>In caso di smarrimento o danni al contenuto degli invii la Posta Svizzera è responsabile fino a un importo di Fr. 100.--.</span><br /><br /><span>Nella sentenza 2C_430/2009 del 14 gennaio 2012 il Tribunale federale ha espresso il suo parere in merito all’invio postale “A Plus” sostenendo, in particolare, che non è comparabile all’invio postale raccomandato, poiché non genera ricevute. L’invio postale con il sistema “A Plus” permette infatti di conoscere il giorno esatto in cui il plico è stato depositato nella buca lettere o nella casella postale del destinatario, grazie al sistema di tracciamento elettronico Track &amp; Trace, ma non dà nessuna informazione per rapporto al momento esatto in cui il destinatario prende effettivamente conoscenza del contenuto del plico. Di conseguenza il mittente può dimostrare quando il plico è entrato nella sfera di conoscenza del destinatario, elemento determinante per fissare il momento della notifica, in difetto di regola contraria (cfr. </span><em>Commentario CPC</em><span>, Trezzini, Lugano, 2011, pagg. 586-587).</span><br /><br /><span>Anche i privati possono inviare la propria corrispondenza con un sistema equivalente a quello “A Plus” dei clienti commerciali: per così fare basta chiedere all’ufficio postale, al momento della spedizione, che si vuole poter rintracciare elettronicamente (tramite l’usuale sistema di tracciamento elettronico Track &amp; Trace) la consegna nella buca lettere/casella postale del destinatario.  Per quanto attiene al costo, occorre pagare Fr. 3.50 in aggiunta al costo di un normale invio tramite Posta A di Fr. 1.-, per un totale di complessivi Fr. 4.50. In considerazione dell’esigua differenza di costo per rapporto ad un’usuale raccomandata e della nostra limitata esperienza con il nuovo sistema “A Plus”, per quanto concerne l’invio di importanti documenti come formali diffide e disdette, suggeriamo di continuare ad optare per l’invio raccomandato.</span><br /><br /><strong><em>RD</em></strong><br /><br /></p>

<p>Nel foglio ufficiale del 30 aprile u.s. è apparsa una comunicazione indirizzata a tutti i proprietari d’immobili in merito all’obbligo di adeguamento della messa a terra di tutti gli impianti elettrici degli edifici.</p> <p>Le Associazioni delle aziende elettriche, degli installatori elettricisti, degli acquedotti ticinesi, dei controllori di impianti elettrici, l’ispettorato federale degli impianti a corrente forte e la SUVA invitavano tutti i proprietari di immobili a contattare un installatore elettricista abilitato (affiliato AIET o con autorizzazione ESTI) affinché verifichi lo stato della messa a terra e, se necessario, proceda in tempi brevissimi ad adeguare la messa a terra alle nuove disposizioni.</p> <p>Venendo man mano le tradizionali condotte in ferro sostituite con materiali di ultima generazione e quindi non conduttivi, la messa a terra degli impianti elettrici, che per gli edifici veniva tradizionalmente allacciata alle condotte dell’acqua potabile, non sarà più garantita.</p> <p>L’invito ad un intervento entro breve, era dettato anche dal fatto che si voleva avvisare per tempo i proprietari perché verosimilmente nei prossimi 2 anni tratte intere o parziali di reti di tubazioni verranno sostituite con tubi non conduttivi.</p> <p>Quest’informazione, che è stata confermata in un apposito prospetto inviato in molti fuochi del Cantone, ha originato nei proprietari molti interrogativi. Le associazioni sopra citate hanno quindi deciso di coordinare una presa di posizione comune con informazioni più dettagliate. Non appena disporremo di notizie più precise, riprenderemo l’argomento su Economia Fondiaria, alfine di poter fornire un’informazione completa.</p>

<p><em>Il diritto tutorio in vigore dal lontano 1912, rimasto praticamente immutato nel tempo, non corrispondeva più alle esigenze del giorno d’oggi: per questo motivo il 19 dicembre 2008 le Camere federali hanno adottato la modifica del Codice civile svizzero concernente la protezione degli adulti, il diritto delle persone e il diritto della filiazione, modifica entrata in vigore lo scorso 1. gennaio 2013.</em></p> <ol> <li><strong>Le principali novità introdotte dalla revisione</strong></li> </ol> <p>Le principali novità che ha comportato l’entrata in vigore della modifica del Codice civile in materia di protezione degli adulti, diritto delle persone e diritto della filiazione sono essenzialmente le seguenti:</p> <ul> <li><span>la promozione dell’autodeterminazione, tramite l’introduzione del mandato precauzionale (art. 360-369 CC, infra 3) e delle direttive anticipate del paziente (testamento biologico, art. 370-373 CC);</span></li> <li><span>il rafforzamento della solidarietà famigliare in caso di perdita temporanea o durevole della capacità di discernimento, grazie al potere di rappresentanza legale del coniuge o del partner registrato (art. 374-376 CC, infra 4) e alla rappresentanza in caso di provvedimenti medici (art. 377-381 CC);</span></li> <li><span>l’introduzione di basi legali federali minime per le persone incapaci di discernere residenti in un istituto di accoglienza o di cura, mediante l’introduzione del contratto di assistenza e la definizione delle condizioni per la restrizione della libertà di movimento (art. 382-387 CC);</span></li> <li><span>la creazione di un sistema di misure di protezione “su misura”, con l’istituto giuridico unico della curatela (infra 5), da adattare alla situazione concreta (art. 388-425 CC);</span></li> <li><span>il consolidamento dei diritti dell’interessato nel caso di ricovero a scopo di assistenza e l’introduzione di una regolamentazione del trattamento forzato in istituto (art. 426-439 CC).</span></li> </ul> <p>Nel contesto del presente articolo verranno unicamente trattati il mandato precauzionale (infra 3), la rappresentanza da parte del coniuge o del partner registrato (infra 4) e i diversi tipi di curatela (infra 5), che corrispondono ai temi che maggiormente possono interessare i nostri soci. Saranno innanzitutto brevemente presentate le nuove autorità competenti in ambito di protezione dell’adulto: le autorità regionali di protezione e la Camera di protezione del Tribunale d’appello (infra 2). Verrà da ultimo presentata una breve conclusione (infra 6).</p> <p><strong>2. Le autorità regionali di protezione e la Camera di protezione del Tribunale d’appello</strong></p> <p>Il nuovo articolo 440 del Codice civile ha imposto ai Cantoni l’obbligo di istituire delle autorità di protezione in ambito di protezione degli adulti e dei minori. In Ticino sono quindi state costituite 18 autorità regionali di protezione che esercitano la loro funzione su determinati comprensori giurisdizionali (stabiliti all’art. 1 del Regolamento cantonale della legge sull’organizzazione e la procedura in materia di protezione del minore e dell’adulto) con le seguenti sedi: Chiasso, Mendrisio, Lugano Ovest (Breganzona), Paradiso, Massagno, Agno, Capriasca, Lugano Est (Pregassona), Torricella, Lugano, Losone, Minusio, Maggia, Bellinzona, Giubiasco, Biasca, Acquarossa, Faido. Le autorità regionali di protezione hanno sostituito le Commissioni tutorie regionali previste dal precedente diritto.</p> <p>L’autorità regionale di protezione rappresenta i comuni dei comprensori giurisdizionali nei rapporti con i terzi ed è composta da due membri permanenti e da un delegato del Comune di domicilio o di dimora abituale della persona di cui si discute il caso (art. 7 della Legge cantonale sull’organizzazione e la procedura in  materia di protezione del minore e dell’adulto). Il presidente dell’autorità regionale di protezione deve essere licenziato in diritto, mentre il membro permanente deve avere una formazione quale operatore sociale, sanitario o pedagogico (art. 9 della Legge cantonale sull’organizzazione e la procedura in materia di protezione del minore e dell’adulto). L’autorità decide in collegio di tre membri (art. 440 capoverso 2 CC).</p> <p>Contro le decisioni delle autorità regionali di protezione è possibile presentare reclamo dinnanzi alla Camera di protezione del Tribunale d’appello (art. 450 CC).</p> <p>La medesima Camera di protezione funge pure, in sede cantonale unica, da autorità di vigilanza (art. 441 CC e art. 2 cpv. 2 della Legge cantonale sull’organizzazione e la procedura in materia di protezione del minore e dell’adulto). </p> <p><strong>3.  Il mandato precauzionale</strong></p> <p>Ogni persona maggiorenne, capace di discernimento e non sottoposta a curatela generale ha la possibilità di redigere un documento, denominato mandato precauzionale, nel quale stabilisce chi dovrà curare la sua persona o i suoi interessi patrimoniali e rappresentarla nelle relazioni giuridiche nel caso in cui diventi incapace di discernimento (art. 360 CC). È capace di discernimento qualunque persona che non sia priva della facoltà di agire ragionevolmente per effetto della sua età infantile o di infermità o debolezza mentale, di ebbrezza o di uno stato consimile (<a rel="noopener" href="http://www.admin.ch/ch/i/rs/210/a16.html" target="_blank">art. 16 Codice civile svizzero</a>). Il mandato precauzionale rafforza inevitabilmente il diritto all’autodeterminazione dell’individuo, poiché permette di far rispettare la propria volontà nel caso in cui, ad esempio a seguito di una malattia o di un infortunio, ci si ritrova a non essere più in grado di decidere in piena autonomia.</p> <p>Nel mandato occorre stabilire con chiarezza quali sono i compiti del mandatario, che può essere una persona fisica o giuridica (ad esempio una banca). Il mandante può inoltre impartire istruzioni speciali sulle modalità di adempimento dei compiti affidati o vietare, per esempio, che vengano effettuati determinati investimenti.</p> <p>La rappresentanza conferita al mandatario può essere generale o limitata, ad esempio a questioni finanziarie.</p> <p>Per essere formalmente valido, il mandato precauzionale deve rispettare la forma olografa (il suo autore deve dunque datare, redigere e firmare di proprio pugno il mandato), oppure la forma di atto pubblico davanti al notaio che, nel rogito, riporterà le volontà del mandante. Di conseguenza non sarebbe valido un mandato precauzionale scritto a macchina, al computer o dettato a un’altra persona. Le particolari esigenze di forma hanno soprattutto lo scopo di evitare che persone anziane firmino un documento redatto da terzi senza rendersi veramente conto del contenuto.</p> <p>Da evidenziare l’interessante possibilità di far iscrivere l’esistenza del mandato nel Registro informatizzato dello stato civile (Infostar). In questo modo il suo autore eviterà che il suo mandato precauzionale rimanga lettera morta. L’iscrizione comporta inoltre il vantaggio di facilitare all’autorità di protezione degli adulti il compito di cercare il mandato nel caso in cui la persona diventi incapace di discernere. Infatti, nel momento in cui l’incapacità di discernimento si realizza, l’autorità di protezione si deve informare presso l’ufficio dello stato civile se sia stato iscritto un mandato precauzionale o meno. In caso di risposta affermativa, se l’insieme delle condizioni di validità del mandato precauzionale sono adempiute, l’autorità di protezione consegnerà quindi al mandatario un documento che attesta i compiti e i poteri conferiti.</p> <p>Fintanto che è capace di discernere il mandante può revocare in ogni momento il suo mandato precauzionale (art. 362 CC), ma soltanto rispettando una delle due forme previste per la sua costituzione (forma olografa o atto pubblico). Il mandante può anche revocare il mandato distruggendo il documento che lo attesta (stracciandolo, bruciandolo) o apportandovi sopra la scritta “revocato”.</p> <p><strong>4. La rappresentanza da parte del coniuge o del partner registrato (art. 374-376 CC)</strong></p> <p>Tra le misure applicabili per legge agli incapaci di discernimento vi è il diritto di rappresentanza da parte del coniuge o del partner registrato. Questo diritto di rappresentanza, che il coniuge o il partner registrato ha per legge (se non esiste però già un mandato precauzionale né una corrispondente curatela), permette di evitare di far intervenire in modo sistematico l’autorità di protezione degli adulti quando la persona interessata diventa incapace di discernimento. La solidarietà familiare legale risulta quindi rafforzata.</p> <p>Si precisa che in caso di incapacità di discernimento permanente di una persona si esigerà tuttavia di principio l’istituzione di una curatela e che il coniuge o il partner registrato può assumere la funzione di curatore se adempie le condizioni legali (cfr. infra 5).</p> <p>Il semplice fatto che una coppia sia legata da un matrimonio o da un’unione registrata non è però sufficiente per permettere al coniuge, rispettivamente al partner registrato di rappresentare legalmente la persona incapace di discernimento. È infatti indispensabile che la coppia viva in comunione domestica o che il coniuge, rispettivamente il partner della persona incapace di discernimento le assicuri di persona un’assistenza regolare. Queste condizioni comprovano l’esistenza di una relazione veritiera.</p> <p>Il potere di rappresentanza legale del coniuge o del partner registrato è limitato, nel senso che comprende soltanto gli atti giuridici abitualmente necessari al mantenimento della persona interessata, l’amministrazione ordinaria del reddito e dei rimanenti beni e, se necessario, il potere di aprire e sbrigare la corrispondenza (art. 374 CC).</p> <p>Per gli atti che eccedono l’amministrazione ordinaria dei beni e che rientrano quindi nell’amministrazione straordinaria il coniuge o il partner registrato deve, per contro, ottenere l’apposito consenso da parte dell’autorità di protezione degli adulti (art. 374 CC).</p> <p>In caso di incertezza in merito alla sussistenza del diritto di rappresentanza o meno, ci si può rivolgere all’autorità di protezione degli adulti. Se del caso quest’ultima consegnerà alla persona con il diritto di rappresentanza un documento che ne attesta i poteri (art. 376 cpv. 1 CC) che le consentirà di legittimarsi davanti a terzi.</p> <p>Conformemente a quanto prevede l’articolo 376 CC, se gli interessi della persona incapace di discernimento sono esposti a pericolo o non sono più salvaguardati, l’autorità di protezione, su domanda di una persona vicina oppure d’ufficio, può decidere di revocare totalmente o parzialmente i poteri di rappresentanza del coniuge o del partner registrato oppure di istituire una curatela.</p> <p><strong>5. I diversi tipi di curatela</strong></p> <p><strong>5.1 Introduzione</strong></p> <p>Le misure tutelari che offriva il vecchio diritto tutorio erano la tutela, l’assistenza legale e la curatela. Queste misure presentavano un contenuto predeterminato e non permettevano quindi di adeguarsi ai bisogni precisi del singolo individuo. Grazie alla revisione, d’ora in avanti le autorità non ordineranno più misure standardizzate, ma prenderanno decisioni «su misura» a dipendenza del caso concreto, in modo da far intervenire l’assistenza dello Stato soltanto nei casi in cui sia realmente necessaria. Tutela, assistenza legale e curatela sono quindi state sostituite con un unico istituto giuridico: la curatela (art. 390–425 CC).</p> <p>In generale l’autorità di protezione, nel rispetto dei principi della sussidiarietà e della proporzionalità, ordina una curatela quando il sostegno della famiglia o di altri appare a priori insufficiente e se il diretto interessato non ha adottato misure precauzionali e se le misure applicabili per legge sono insufficienti.</p> <p>L’articolo 390 CC prevede che l’autorità di protezione degli adulti istituisce una curatela se una persona maggiorenne:</p> <ul> <li>non è in grado di provvedere da sola ai propri interessi o lo è solo in parte a causa di una disabilità mentale, di una turba psichica o di un analogo stato di debolezza inerente alla sua persona;</li> <li>a causa di un’incapacità di discernimento temporanea o di assenza, non è in grado di agire lei stessa e non ha designato un rappresentante per provvedere ad affari che occorre sbrigare.</li> </ul> <p>La «<em>disabilità mentale</em>» si riferisce a difetti di intelligenza, congeniti o acquisiti, di diversa gravità. Il concetto di «<em>turba psichica»<span> </span></em>comprende invece le patologie riconosciute dalla psichiatria, vale a dire le psicosi e le psicopatie, che abbiano cause fisiche oppure no, nonché le demenze (in particolare la demenza senile). La legge non menziona esplicitamente le malattie di dipendenza come le dipendenze da alcool, droghe o medicamenti poiché, secondo gli esperti, queste malattie fanno parte delle turbe psichiche.</p> <p>La nozione di «<em>analogo stato di debolezza inerente alla sua persona</em>» permette invece di proteggere le persone anziane affette da deficienze analoghe a quelle delle persone afflitte da una disabilità mentale o da una turba psichica. Sono inclusi i casi estremi di inesperienza o di cattiva gestione e i casi di disabilità fisiche, come i casi di paralisi grave o di persone cieche e contemporaneamente sorde.</p> <p>Il nuovo diritto distingue i seguenti quattro generi di curatela:</p> <ul> <li><span>curatela di sostegno, infra 5.2;</span></li> <li><span>curatela di rappresentanza, infra 5.3;</span></li> <li><span>curatela di cooperazione, infra 5.4;</span></li> <li><span>curatela generale, infra 5.5.</span></li> </ul> <p>È inoltre possibile cumulare alcune delle precitate curatele tra di loro (infra 5.6).</p> <p>Per tutti i casi di curatela spetterà all’autorità determinare i compiti che il curatore dovrà eseguire, i quali possono rapportarsi all’assistenza personale (quindi ad affari relativi alla persona quali l’abitazione e la salute) oppure alla gestione patrimoniale, mobiliare o immobiliare, della sostanza e reddito, o ad entrambi gli ambiti, in funzione dei bisogni concreti. I compiti possono anche rapportarsi a rapporti giuridici con terzi (rappresentanza presso assicurazioni, istituzioni, ecc.).</p> <p><strong>5.2 La curatela di sostegno (art. 393 CC)</strong></p> <p>La curatela di sostegno è la misura meno incisiva di tutte e presuppone il consenso del’interessato, consenso revocabile in ogni momento.</p> <p>Questo tipo di curatela è particolarmente indicato per chi necessita di un semplice sostegno per compiere determinati affari, ad esempio nel caso di persone anziane o di giovani invalidi e ha senso se anche l’interessato collabora, poiché lo scopo è aiutare e assistere la persona, ad esempio fornendo informazioni, consigli o dando appoggio nella presa di decisioni.</p> <p>La curatela di sostegno non limita l’esercizio di diritti civili dell’interessato e non conferisce in altre parole al curatore poteri di rappresentanza o di amministrazione.</p> <p><strong>5.3 La curatela di rappresentanza in genere (art. 394 CC) e la curatela di rappresentanza per l’amministrazione dei beni (art. 395 CC)</strong></p> <p>La curatela di rappresentanza “in genere” è istituita quando una persona non può compiere determinati atti e deve essere rappresentata in ambito di assistenza personale oppure di gestione patrimoniale.Nella curatela di rappresentanza “in genere” il curatore rappresenta dunque l’interessato nell’ambito dei compiti attribuiti: ciò significa che il curatore esegue tali compiti in nome della persona bisognosa di aiuto e che i suoi atti hanno effetto direttamente per quest’ultima.</p> <p>Il potere di rappresentanza del curatore può essere limitato o illimitato.</p> <p>La persona il cui esercizio dei diritti civili è stato limitato perde il diritto di obbligarsi e/o di disporre negli affari per i quali è rappresentata dal curatore. L’autorità di protezione degli adulti può limitare la capacità di agire su punti precisi e per esempio ordinare che l’interessato, proprietario di una casa plurifamiliare, non possa più concludere contratti di locazione, lasciando così sussistere il diritto di disposizione dell’interessato sulla casa. Una tale misura è tuttavia ragionevole soltanto se consente di tenere sufficientemente conto del particolare stato di debolezza dell’interessato.</p> <p>Per quanto riguarda la curatela di rappresentanza per l’amministrazione dei beni (art. 395 CC), che costituisce una forma particolare di curatela di rappresentanza, può portare su tutto o soltanto parte della sostanza e/o del reddito dell’interessato. Spetta all’autorità specificare l’estensione dei compiti gestionali e decidere se c’è oppure no restrizione dell’esercizio dei diritti civili. L’autorità può anche limitare l’accesso a determinati beni (conti bancari, fondi) o elementi di reddito. La nozione di patrimoniocomprende sia il patrimonio in senso stretto, sia il reddito. Salvo decisione contraria dell’autorità di protezione, i poteri d’amministrazione del curatore si estendono anche ai risparmi realizzati sul reddito o alle rendite maturate sulla sostanza. L’amministrazionecomprende invece ogni atto, in particolare giuridico, che per sua natura è atto a conservare o ad accrescere il patrimonio amministrato o a consentire lo scopo cui lo stesso è destinato. L’atto di amministrazione del curatore può consistere nel contrarre un’obbligazione (sottoscrivere quindi un contratto).</p> <p><strong>5.4 La curatela di cooperazione (art. 396 CC)</strong></p> <p>La curatela di cooperazione è istituita se occorre che il curatore dia il suo consenso a determinati atti della persona bisognosa d’aiuto, per proteggerla. Spetta all’autorità di protezione degli adulti determinare, in funzione dei bisogni concreti di aiuto dell’interessato, gli atti subordinati al consenso del curatore. Il consenso è una condizione di validità dell’atto.</p> <p>Gli atti ai quali il curatore deve dare il suo consenso sono indicati nella decisione dell’autorità di protezione degli adulti. Se manca la necessaria cooperazione da parte del curatore, le conseguenze giuridiche sono rette per analogia dalle disposizioni sui negozi giuridici claudicanti, vale a dire come in caso di difetto di consenso per gli atti e negozi che vi sono sottoposti. Il consenso può intervenire prima, in concomitanza o posteriormente all’atto e non deve rispettare nessuna forma particolare: può dunque essere tacito oppure espresso.</p> <p>Il curatore di cooperazione non è un rappresentante legale e non può dunque agire in vece dell’inabilitato che deve agire di persona. La cooperazione dell’assistente è pertanto possibile soltanto se l’interessato è capace di discernimento nelle sfere sottoposte all’inabilitazione. Il curatore di cooperazione non può, agendo di moto proprio, supplire al difetto di capacità di discernimento dell’interessato.</p> <p><strong>5.5 La curatela generale (art. 398 CC)</strong></p> <p>La curatela generale è la misura che sostituisce l’interdizione e la tutela ai sensi del precedente diritto e comprende tutto quanto concerne la cura della persona, degli interessi patrimoniali e le relazioni giuridiche. Essa comporta dunque assistenza personale, gestionale e la rappresentanza verso terzi e priva l’interessato della capacità di agire.</p> <p>La curatela generale, in virtù del principio di proporzionalità, può essere ordinata soltanto come<span> </span><em>ultima ratio</em><span> </span>e dunque unicamente nei confronti di persone che hanno un bisogno di aiuto particolarmente pronunciato, segnatamente a causa di una durevole incapacità di discernimento: è soprattutto il caso delle persone affette da gravi disabilitàpsichiche.</p> <p>Dato che la curatela generale implica per legge la privazione dell’esercizio dei diritti civili (art. 17 CC), non è necessario definire i singoli compiti attribuiti al curatore.</p> <p><strong>5.6 Il cumulo di curatele</strong></p> <p>La curatela di sostegno e le curatele di rappresentanza e di cooperazione possono essere combinate l’una con l’altra, secondo le necessità, per una stessa persona (art. 397 CC). Tale combinazione permette di adeguarsi agli effettivi bisogni dell’interessato.</p> <p>Soltanto la curatela generale non può essere combinata con altre curatele.</p> <p><strong>6. Conclusione</strong></p> <p>Conoscere le principali differenze tra le varie misure di protezione è di importanza fondamentale al fine di verificare se la persona con cui si vuole concludere un contratto ha la capacità di agire da sola, se è necessario che ottenga il consenso da parte del curatore, oppure se soltanto il suo rappresentante legale può agire in suo nome e per suo conto.</p> <p>In caso di dubbi sull’esistenza o meno di una misura, o per conoscere i dettagli della misura pronunciata, ci si può rivolgere all’autorità regionale di protezione competente per ottenere le delucidazioni necessarie.</p> <p><span>Opere consultate</span>:</p> <ul> <li><span>H. Deschenaux, P.H. Steinauer, M. Baddeley, </span><em>Les effets du mariage</em><span>, Berna, 2000, pagg. 658 e seguenti;</span></li> <li><span>su </span><a href="http://www.admin.ch/">www.admin.ch</a><span>: Dipartimento federale di giustizia e polizia &gt; </span><a href="http://www.ejpd.admin.ch/content/ejpd/it/home/themen.html">Temi</a><span> &gt; </span><a href="http://www.ejpd.admin.ch/content/ejpd/it/home/themen/gesellschaft.html">Società</a><span> &gt; </span><a href="http://www.ejpd.admin.ch/content/ejpd/it/home/themen/gesellschaft/ref_gesetzgebung.html">Progetti di legislazione in corso</a><span> &gt; </span><a href="http://www.ejpd.admin.ch/content/ejpd/it/home/themen/gesellschaft/ref_gesetzgebung/ref_abgeschlossene_projekte0.html">Progetti di legislazione conclusi</a><span> &gt; La revisione del diritto tutorio;</span></li> <li><span>Messaggio del Consiglio federale concernente la modifica del Codice civile svizzero del 28 giugno 2006 (FF 2006 6391).</span></li> </ul>

<p class="NoSpacing">Il diritto fondiario rurale è una materia alquanto complessa retta da una legge federale di un centinaio d’articoli che infoltisce ulteriormente la pletora di leggi, regolamenti, ordinanze e decreti che reggono le sorti dell’agricoltura svizzera. In applicazione della LDFR il Cantone ha pure emanato un’apposita legge e relativo Regolamento.</p> <p class="NoSpacing">Quali sono le finalità di queste norme? Essenzialmente si vuole promuovere la proprietà rurale per garantire uno sfruttamento duraturo del suolo e combattere valori esorbitanti di aziende e terreni agricoli. Quest’ultima preoccupazione vuole impedire di escludere gli agricoltori dal mercato dei fondi agricoli.</p> <p class="NoSpacing">La legge prevede pertanto disposizioni concernenti l’acquisto di aziende e fondi agricoli, la costituzione in pegno di fondi agricoli (limite d’aggravio), la divisione e il frazionamento di fondi agricoli.</p> <p class="NoSpacing">Sembrerebbe quindi che la LDFR interessi unicamente gli agricoltori, ma, in effetti, non è sempre così e vedremo in seguito il perché.</p> <p class="NoSpacing">Ogni richiesta d’iscrizione a registro fondiaria che riguarda le operazioni menzionate richiede l’approvazione della Sezione agricoltura, autorità preposta all’applicazione della LDFR.</p> <p class="NoSpacing">Essa si esprime pure sulle domande di non assoggettamento alla LDFR dei fondi, di stime di terreni e aziende al valore di reddito agricolo, di frazionamento di terreni misti (edificabili e agricoli). Quest’ultimo punto interessa frequentemente  proprietari non agricoltori nella necessità di frazionare i loro fondi. In generale, le domande che frazionano i fondi lungo il limite fra zona edificabile e zona agricola sono ammesse senza problemi. Oltre detto limite si deve per contro tener conto dell’estensione della superficie agricola del fondo. I fondi con superfici di estensione esigua (di sotto i 2500 m²) e non facenti parte di un’azienda agricola possono venir frazionati solo se a suo tempo non sono stati oggetto di raggruppamento terreni o se includono fabbricati abitativi.</p> <p class="NoSpacing">Pure quest’ultima casistica potrebbe riguardare proprietari non agricoltori: l’acquisto di un’abitazione fuori zona edificabile potrebbe presentare problemi se il terreno circostante fosse idoneo all’agricoltura. Sarebbe quindi necessario procedere a un frazionamento e pertanto sottostare alla procedura d’autorizzazione.</p> <p class="NoSpacing">Le decisioni della Sezione dell’agricoltura sono vagliate dalla commissione di vigilanza della LDFR che l’anno scorso è stata rinnovata. Alla presidenza è stato nominato l’avv. Matteo Baggi che succede al nostro socio Avv. Stefano Zanetti. Nuovi membri sono l’ing. Daniela Linder, l’avv. Carlo Brusatori e l’ing. Vladko Minoli che succede al nostro vicepresidente Giovanni Staffieri. L’avv. Daniela Regazzi funge da segretaria.</p> <p class="NoSpacing">Nel caso di decisioni ritenute non appropriate, la commissione di vigilanza ha la possibilità di ricorrere al Consiglio di Stato, in seguito al Tribunale amministrativo e infine al Tribunale federale.</p> <p class="NoSpacing">Va detto che della possibilità di ricorso, la commissione, annualmente, ha dovuto far capo solo per poche decisioni, lo scorso anno in nessun caso. Ciò testimonia l’alto grado di qualità del lavoro della Sezione agricoltura. La commissione è per contro regolarmente interpellata dalle autorità di ricorso nel caso di opposizioni dei diretti interessati.</p> <p class="NoSpacing">I casi trattati sono circa seicento ogni anno, più o meno ugualmente ripartiti fra le varie tematiche.</p>

<p><span>Purtroppo, dopo il decesso di una persona, bisogna anche fare fronte alla realtà ed alle necessità burocratiche. Una di queste è la procedura mediante la quale si richiede il trasferimento del fondo a registro fondiario, già di proprietà della persona deceduta (</span><em>de cuius</em><span>), al nome degli eredi o dell’erede. Trapasso che deve essere richiesto dagli interessati in quanto non viene eseguito d’ufficio.</span><br /><br /><span>Per stabilire la qualità di erede, necessita dapprima richiedere il relativo certificato ereditario al nome degli eredi del defunto (art. 559 CCS). Nel Cantone Ticino la domanda in tal senso va indirizzata alla competente Pretura dell'ultimo domicilio del defunto, allegando i vari documenti richiesti dalla fattispecie. Per quanto attiene agli altri Cantoni, la competenza è diversificata fra le varie autorità.</span><br /><br /><span>In possesso del certificato ereditario (che peraltro puo’ essere utile anche per la successione di beni mobili), si richiederà quindi per iscritto (istanza) all’Ufficio dei registri il trapasso per successione. Questo allegando lo stesso in originale alla formale istanza d'iscrizione, che dovrà essere corredata da tutti i dati, segnatamente il Comune di situazione del fondo (eventualmente la sezione), il numero del fondo (particella, fol. PPP, ecc.),  le generalità complete della persona defunta, quelle complete degli eredi ed il relativo domicilio, specificando inoltre altri dati utili (se comproprietà, proprietà comune, valore ufficiale di stima, ecc.). Vedi in particolare: artt. 46, 51, 65 dell’Ordinanza sul registro fondiario del 23 settembre 2011. Allo scopo, onde agevolare il compito dei cittadini, è stata approntata un’apposita area nel sito cantonale, utile anche per altre informazioni generali concernenti il registro fondiario. Queste le coordinate per il relativo accesso: </span><strong><a href="http://www.ti.ch/rf">www.ti.ch/rf</a></strong><span>, (Uffici dei registri), dove è poi possibile scaricare direttamente la relativa istanza posizionandosi e digitando, dopo l’accesso, su “Compilare moduli e formulari”  e poi su “Richiesta d’iscrizione di successione ereditaria”. Formulario che può essere utilizzato anche come modello per l’allestimento personale dell’istanza.</span><br /><br /><span>Nel caso di un solo erede è sufficiente indicare il relativo nominativo ed i dati completi mentre per più eredi sarebbe opportuno indicare anche “Comunione ereditaria” (corrispondente a proprietà comune/indivisione), e poi i relativi componenti ed i vari dati.</span><br /><br /><span>Il tutto sarà da inoltrare all'Ufficio distrettuale dei registri competente a dipendenza del luogo di situazione del fondo. L’istanza dovrà essere firmata da almeno un erede o dall’eventuale esecutore testamentario.</span><br /><br /><span>Un breve accenno va fatto anche per le tasse d’iscrizione che, conformemente alle disposizioni della relativa Legge sulle tariffe per le operazioni nel registro fondiario del 16 ottobre 2006, prevede per le successioni fino ad un valore ufficiale di stima di fr. 20'000.- una tassa di fr. 30.-. Per valori superiori, se l’iscrizione dell’eredità devoluta a un solo erede, si applica un’aliquota dell’1,375 o/oo, se invece devoluta ad una comunione ereditaria è applicata una tassa del 5 o/oo.</span><br /><span>(vedi artt. 11, 12, 13 e 18 della citata legge cantonale).</span><br /><br /><strong><em>Adriano Pinchetti, Ufficiale dei registri di Bellinzona, Blenio, Leventina e Riviera</em></strong></p>

<p>Lo scorso mese di giugno il Consiglio di Stato ha emanato il nuovo regolamento d’applicazione della Legge sul raggruppamento e la permuta dei terreni del 1970 (LRPT).<br />Questo nuovo strumento nasce nell’ambito delle operazioni di snellimento legislativo intraprese tempo fa dal Cantone per sfrondare quella selva di leggi che accompagna la vita quotidiana dei Ticinesi.</p> <p><br />Di per sé siamo quindi di fronte a niente di più di un atto dovuto che però ci dà l’occasione per ricordare, seppur per sommi capi, quell’opera, da alcuni definita ciclopica, che è il raggruppamento dei terreni (RT).</p> <p><br />Per questa presentazione un aiuto prezioso c’è dato dalla pubblicazione del 1970 <em>“ 50 anni di misurazioni catastali, raggruppamenti, bonifiche ed edilizia rurale nel Cantone Ticino”</em> dell’ingegner Renato Solari per lunghi anni capo della Sezione delle bonifiche fondiarie e del catasto.</p> <p><br />Occorre dapprima ricordare la situazione della proprietà fondiaria agli inizi del secolo scorso che si presentava estremamente frazionata, tanto che, segnatamente nei comuni di montagna, non era raro incontrare casi di proprietari con più di cento fondi con superfici che variavano da pochi metri quadri ad alcune decine, quasi mai superiori ai duecento metri quadrati. Questa polverizzazione della proprietà fondiaria, conseguenza diretta dell’applicazione secolare del diritto romano, era d’impedimento a qualsiasi utilizzazione razionale del territorio. Lo spezzettamento fondiario rendeva assai gravoso il reperimento del foraggio per il bestiame e gravava sensibilmente su un’agricoltura volta principalmente all’auto sostentamento.</p> <p><br />Un po’ diversa era la situazione nel Basso Ticino ove la vicinanza con la Lombardia aveva importato, seppure con ben altre dimensioni, il sistema del latifondo, imperniato su grandi proprietà con vasti appezzamenti. Ancora più diversa era la situazione di là del Gottardo ove era applicato il diritto prussiano secondo il quale alla morte dei genitori la proprietà anziché essere divisa per il numero dei figli (diritto romano), era assegnata al primogenito o all’ultimo figlio, mantenendo così più o meno intatto il patrimonio immobiliare delle aziende agricole.</p> <p><br />Da noi il tutto era aggravato dall’assenza di convenienti accessi stradali, premessa irrinunciabile per l’introduzione della meccanizzazione agricola. <br />Agli inizi del secolo scorso presero avvio piccoli esperimenti di commassazione fondiaria eseguiti sotto la direzione dell’ing. Fulvio Forni, in zone di poco valore. Pian piano vennero alla luce, da un lato le difficoltà tecniche che il nuovo intervento comportava, dall’altro la mancanza di un’adeguata base legale per regolare e finanziare una procedura che si rilevava tutt’altro che semplice. Fu pure evidente per tutti che il miglioramento dell’assetto della proprietà fondiaria, da solo non avrebbe risolto completamente il problema: i nuovi fondi sarebbero stati adeguatamente sfruttati solo se accessibili mediante strade agricole o forestali. Il problema era quindi quello di trovare i necessari sostegni finanziari: il Cantone e i comuni, da soli, non sarebbero stati in grado di alleviare i gravosi oneri che avrebbero dovuto assumere i proprietari. Iniziò allora una lunga e laboriosa trattativa con l’autorità federale, sino allora mai confrontata direttamente con problemi di questo genere: le grandi aziende dell’Altopiano non soffrivano sicuramente di queste difficoltà.</p> <p><br />Il Cantone ebbe come tenace paladino l’on. Brenno Bertoni che presentò alle camere federali una mozione accompagnata da una descrizione dettagliata della situazione socioeconomica del Ticino da cui traspariva come l’agricoltura rappresentasse ancora l’unica fonte di reddito per gran parte della popolazione. Egli ebbe l’impressione che tale situazione non fosse così ben conosciuta a Berna, ma non si scoraggiò. Con la sua insistenza e sostenuto da altri parlamentari riuscì finalmente a sensibilizzare la Confederazione che iniziò ad affrontare in modo incisivo il tema delle migliorie fondiarie elaborando nuovi strumenti giuridici e stanziando adeguati contributi finanziari.<br />Nel 1912 con il Codice civile svizzero fu introdotto il registro fondiario che con la misurazione ufficiale, quale base tecnica, garantisce la proprietà fondiaria e indica le sue eventuali limitazioni.</p> <p><br />La situazione fondiaria del Ticino non permetteva certamente di procedere subito alla misurazione ufficiale: non avrebbe avuto senso posare i termini degli innumerevoli punti di confine e procedere ai relativi rilevamenti. Ne sarebbe conseguita una spesa sproporzionata anche per il successivo impianto del registro fondiario. Si ebbe così un ulteriore motivo per procedere al più presto con il raggruppamento dei terreni per ridurre drasticamente il numero dei fondi.</p> <p><br />Un pregio indiscutibile del raggruppamento dei terreni fu il sapersi adeguare ai mutamenti delle priorità nell’utilizzazione del territorio. Con l’avvento della legge sulla pianificazione del territorio in numerosi Comuni iniziò l’elaborazione del piano regolatore. Ci si accorse subito che l’assetto fondiario era d’ostacolo alla realizzazione di quanto previsto dal PR e quindi le nuove zone edificabili rischiavano di essere tali solo sulla carta. Decisiva fu la nuova legge sul RT del 1970 che introdusse come scopo principale dell’opera RT “<em>La miglior utilizzazione del suolo in generale”</em> e quindi non soltanto di quello agricolo<em>. </em>In sostanza questo concetto ha esteso l’opera di RT anche alla zona edificabile. Più avanti la Legge indica in modo esplicito che<em>“ il raggruppamento deve in ogni caso concordare con le norme edilizie e con le previsioni del piano regolatore;…”</em></p> <p><br />Questi nuovi concetti hanno permesso a numerosi comuni di combinare gli studi del piano regolatore con l’esecuzione del RT. Si è così potuto presentare ai proprietari una situazione definitiva sia dal punto di vista fondiario, sia di quello pianificatorio. I nuovi fondi presentavano una configurazione e una superficie in grado di rendere concrete le previsioni del piano regolatore e, per la zona agricola, di potenziare le aziende ancora in attività. Su base volontaria si sono operati degli scambi di terreno fra la zona edificabile e quella agricola. Numerosi sono stati gli agricoltori con consistenti proprietà in zona edificabile che hanno preferito la loro riassegnazione in zona agricola, al fine di potenziare il patrimonio aziendale. Il forte divario di valore fra le due zone (un metro quadro di terreno edificabile poteva corrispondere sino a venti-trenta metri di terreno agricolo) ha permesso a diverse aziende di ingrandire notevolmente la propria base foraggera.</p> <p><br />Per i comuni è stata alquanto vantaggiosa la procedura d’espropriazione collettiva dei sedimi per le opere pubbliche, in particolare per le strade di PR. Essa ha evitato al Comune la fase gravosa dell’espropriazione dei singoli proprietari, dando la possibilità di trattare con un’unica controparte, ossia il consorzio RT. I proprietari, risarciti a valore pieno nell’ambito dei conguagli del nuovo riparto fondi, si sono visti riassegnare le loro proprietà già sulla base della nuova rete stradale di piano regolatore.<br />Di questa possibilità hanno beneficiato in larga misura anche le strade nazionali la cui legge specifica imponeva il coordinamento con i progetti RT dei comuni attraversati dall’autostrada.</p> <p><br />Questi coordinamenti hanno avuto esito veramente positivo anche dal lato finanziario tenuto conto dell’assunzione, occorre dirlo in misura alquanto generosa, di costi RT per strade e operazioni geometriche da parte delle strade nazionali. </p> <p><br />L’operazione RT iniziata un secolo fa è in pratica conclusa. È stata coinvolta la quasi totalità dei comuni ticinesi per una superficie privata globale di quasi cinquantamila ettari. L’investimento è stato ragguardevole: ben 250 Mio di franchi (valore non indicizzato) in massima parte assorbito dalla poderosa rete stradale agricolo-forestale realizzata (quasi 1’300 km in totale). Fra queste opere vanno inoltre menzionati gli allacciamenti alla rete stradale cantonale di numerosi comuni, o frazioni, di montagna, sino allora accessibili solo a piedi. Per gli abitanti di questi nuclei il recarsi nel fondovalle significava sobbarcarsi svariate ore di cammino.<br />La maggior parte della spesa per tutte le opere RT è stata assunta dalla Confederazione e dal Cantone; la parte residua, a carico dei proprietari, è sempre risultata sopportabile e ampiamente giustificata dai notevoli vantaggi ottenuti dall’opera.</p> <p><br />Al RT sono seguite la misurazione ufficiale (MU) e l’introduzione del registro fondiario definitivo, strumenti che negli ultimi anni sono stati informatizzati integralmente. Questa nuova forma ne facilita le possibilità d’accesso e, segnatamente per la misurazione ufficiale, ne permette un uso molto flessibile e più aderente alle necessità degli utilizzatori. Con la creazione dei sistemi d’informazione del territorio la MU permette di localizzare con precisione ogni informazione sia di natura tecnica (ad esempio piani regolatori, catasti delle condotte, dei rumori, delle strade, ecc.), sia giuridica (diritti e oneri, limitazioni di disporre, ecc.).<br />Oggigiorno tutto questo è dato per acquisito e non si tiene conto del gran lavoro e, talvolta, delle non lievi difficoltà che hanno incontrato coloro che in un modo o in un altro sono stati coinvolti in questa gigantesca operazione. Un posto di rilievo l’hanno occupato le amministrazione locali (consorzi RT) che, pur agendo di milizia, hanno saputo gestire con perizia gli aspetti politico-amministrativi legati all’esecuzione delle opere. In quest’ambito le relazioni con i proprietari hanno sempre rivestito un ruolo importante per il buon andamento dei lavori.</p> <p><br />La ciclica mancanza di mezzi finanziari ha causato rallentamenti nelle operazioni in corso o ritardi nell’inizio di nuovi interventi.<br />Un comportamento abbastanza frequente, almeno agli inizi, è stato la titubanza mostrata da taluni proprietari al momento di prendere la decisione per la realizzazione dell’opera. Si trattava di una decisione che non poteva essere presa alla leggera, poiché, comunque si pensi, il RT rappresentava una sorta di rivoluzione che toccava da vicino gli interessi di ognuno. Le esperienze hanno poi dimostrato che tutti traevano beneficio dal RT: c’era però sempre qualcuno, e questo è comprensibile, che si riteneva beneficiato in minor misura rispetto agli altri. È una particolarità che si evidenziava al momento della pubblicazione della nuova ripartizione fondiaria e nella successiva fase d’evasione dei ricorsi.</p> <p><br />In conclusione possiamo affermare che l’opera RT ha contribuito in misura importante allo sviluppo del nostro territorio e quindi all’economia cantonale in generale; essa rappresenta uno degli sforzi maggiori profusi dal nostro Cantone nel secolo scorso e merita una degna rilevanza fra le opere che hanno fatto progredire il Ticino.</p> <p style="text-align: left;" align="right"><strong><em>Ing. Vladko Minoli</em></strong></p>

<p>Scopo del presente articolo è descrivere le principali caratteristiche dell’usufrutto e del diritto d’abitazione e evidenziarne le differenze principali, al fine di facilitare la scelta del proprietario che intende far abitare un terzo nel suo immobile oppure che si accinge a trasferirlo volendo allo stesso tempo continuare ad abitarci.    </p> <p><strong>Introduzione</strong></p> <p>Spesso capita che un proprietario desideri trasferire il suo immobile ai figli, tramite ad esempio una donazione, al fine di regolare la divisione del suo patrimonio già prima del decesso. Altrettanto spesso succede che il proprietario voglia contemporaneamente continuare a vivere all’interno dell’immobile trasferito. A questo scopo la conclusione di un contratto di locazione di lunga durata annotato a Registro fondiario offre una protezione accresciuta, senza tuttavia costituire una garanzia assoluta. In alternativa è possibile costituire una servitù personale sotto forma di diritto d’abitazione o di usufrutto mediante accordo tra le parti al momento della firma dell’atto notarile relativo al trasferimento della proprietà. Naturalmente accanto ai motivi già citati, che sono i più frequenti, anche altre ipotesi possono indurre alla stipulazione di simili servitù.  </p> <p><strong>Il diritto d’abitazione </strong></p> <p>Il diritto d’abitazione è una servitù che conferisce ad una determinata persona il diritto di abitare in un immobile di cui non è proprietaria. Più semplicemente, il diritto d’abitazione consiste nella facoltà di abitare in un edificio o in una parte di esso (art. 776 cpv. 1 CC). Il diritto d’abitazione non è né cedibile né trasmissibile per successione (art. 776 cpv. 2 CC), e prende dunque fine alla morte del suo beneficiario o all’uscita di quest’ultimo dall’immobile per trasferirsi altrove (ad esempio in una casa per anziani o in un’altra casa).  </p> <p><strong>L’usufrutto  </strong></p> <p>L’usufrutto è una servitù che conferisce ad una persona determinata (l’usufruttuario) il pieno godimento di una cosa o di un diritto (art. 745 cpv. 2 CC), senza che tuttavia possa intaccarne la sostanza. In ambito immobiliare l’usufrutto può essere costituito sia su immobili interi (per esempio su una casa) sia su parti d’immobili, come un appartamento. Il pieno godimento di una casa o di un appartamento implica ad esempio il diritto di utilizzare l’immobile e quello di poter percepire i “frutti” derivanti dall’utilizzo del medesimo. Il proprietario di una proprietà gravata da usufrutto è giuridicamente detto “nudo proprietario”. L’usufrutto non è cedibile né trasmissibile agli eredi in caso di morte del beneficiario (art. 749 CC), mentre invece continua a sussistere in caso di morte del proprietario. L’esercizio dell’usufrutto può invece essere ceduto dal suo titolare a terzi (art. 758 cpv. 1 CC). In altre parole, l’usufruttuario non è obbligato a prendere lui stesso possesso dell’immobile e può dunque per esempio concludere dei contratti di locazione con terze persone e percepire in questo modo delle pigioni. Le parti possono però derogare a quanto prevede la legge, tramite la sottoscrizione di una convenzione ad  hoc.  </p> <p><strong>Gli obblighi del beneficiario del diritto d’abitazione  </strong></p> <p>Il legislatore nell’ambito del diritto d’abitazione ha previsto un particolare sistema di ripartizione dei costi tra il beneficiario del diritto d’abitazione e il proprietario (art. 778 CC).  </p> <p>Infatti il beneficiario del diritto d’abitazione, se esclusivo (cioè se abita da solo nell’immobile), deve far fronte alle spese ricorrenti legate all’utilizzo dell’immobile (acqua, gas, elettricità, ecc.) e a quelle relative a riparazioni che rientrano nella manutenzione ordinaria (art. 778 cpv. 1 CC). Si tratta di lavori ai quali un proprietario deve normalmente procedere a intervalli regolari, come sostituire un vetro rotto, cambiare un rubinetto, mantenere le condotte, eccetera.  </p> <p>Eccezionalmente, nel caso in cui il beneficiario del diritto d’abitazione esercita un diritto d’abitazione assieme al proprietario, le spese di manutenzione ordinaria incombono al proprietario (art. 778 cpv. 2 CC).  </p> <p>Occorre tuttavia sottolineare che l’articolo 778 CC ha natura dispositiva: le parti possono dunque contrattualmente stabilire una diversa chiave di ripartizione dei costi.  </p> <p>Il valore locativo viene tassato a carico del beneficiario del diritto d’abitazione quale reddito da sostanza immobiliare.  </p> <p><strong>Gli obblighi dell’usufruttuario</strong></p> <p>L’obbligo fondamentale dell’usufruttario risulta dall’art. 755 cpv. 3 CC che prevede che nell’esercizio del suo diritto deve curare l’amministrazione della cosa data in usufrutto. Il possesso, l’uso e il godimento della cosa da parte dell’usufruttario non devono in altre parole nuocere al nudo proprietario, in particolare non devono intaccare la sostanza della cosa.  </p> <p>L’articolo 764 CC prevede inoltre che l’usufruttuario deve conservare la cosa nel suo stato e eseguire direttamente migliorie e riparazioni richieste dalla manutenzione ordinaria (art. 764 cpv. 1 CC). L’usufruttario deve dunque mantenere costantemente la cosa in uno stato che corrisponde alla sua destinazione generale (in caso di usufrutto su un terreno ad esempio, l’usufruttuario non deve trascurare le terre coltivate).  </p> <p>Per quanto concerne invece i lavori più importanti che esulano dalla manutenzione ordinaria (tra i quali ad esempio il rifacimento delle facciate dell’immobile, le riparazioni del tetto, ecc.), l’usufruttario non ha il dovere di intraprenderli, ma è tenuto ad avvisare il proprietario della necessità di eseguirli e deve permettergli di farglieli intraprendere (art. 764 cpv. 2 CC). Nel caso in cui il proprietario non eseguisse i lavori richiesti dall’usufruttuario, quest’ultimo potrà prendere le opportune misure e le spese saranno a carico del proprietario. Nell’ipotesi in cui il nudo proprietario non rimborsi le spese di manutenzione indispensabili alla conservazione della cosa, l’usufruttuario può sia attendere la fine dell’usufrutto e domandare il rimborso, sia pagarsi immediatamente facendo realizzare i beni gravati da usufrutto (art. 765 cpv. 3 CC per analogia).  </p> <p>È importante specificare che l’usufruttuario non risponde dell’usura normale della cosa (cfr. art. 752 CC).  </p> <p>Gli interessi sui debiti che gravano l’immobile, le imposte e le tasse sono a carico dell’usufruttuario per tutta la durata dell’usufrutto (art. 765 CC).  </p> <p>Riassumendo, l’idea generale è che l’usufruttario debba sostenere le spese di manutenzione ordinaria (art. 765 cpv. 1 CC) e pagare le spese che risultano dall’uso della cosa (per esempio spese di raccolta o di coltivazione nel caso di usufrutto su un terreno). Per contro, il nudo proprietario deve far fronte alle altre spese (art. 765 cpv. 3 CC), come quelle relative a riparazioni importanti, ammortamenti di debiti, contributi di miglioria, eccetera. Per far fronte a tali oneri il nudo proprietario, in caso di necessità, ha la possibilità di far realizzare i beni soggetti a usufrutto (art. 765 cpv. 3 CC) o di gravarli con un diritto di pegno di rango anteriore all’usufrutto. Così facendo intaccherà però senza dubbio la sostanza dei beni oggetto dell’usufrutto: l’usufruttuario può allora evitare gli inconvenienti che ne risultano anticipando i fondi necessari gratuitamente, vale a dire senza interessi (art. 765 cpv. 3 CC) e potrà poi farsi rimborsare al momento dell’estinzione dell’usufrutto.  </p> <p>A livello fiscale, l’usufruttuario deve inoltre dichiarare nella sua fortuna, oltre al valore locativo, il valore del bene immobiliare su cui è stato costituito l’usufrutto.   Da ultimo, l’articolo 766 CC relativo agli interessi sulla sostanza, dispone che quando l’usufrutto comprende un’intera sostanza, l’usufruttuario deve assumersi il pagamento degli interessi sui debiti, ma se le circostanze lo giustificano, può domandare di esserne liberato limitando il suo usufrutto all’eccedenza attiva dopo che sono stati pagati i debiti.  </p> <p><strong>La distinzione tra il diritto d’abitazione e l’usufrutto  </strong></p> <p>Innanzitutto, come sopra esposto, il beneficiario di un diritto d’abitazione ha unicamente la facoltà di abitare nell’immobile, senza tuttavia avere il pieno godimento dell’immobile o poterne percepire i “frutti” come nel caso dell’usufrutto. Il diritto d’abitazione si distingue dunque innanzitutto dall’usufrutto sui seguenti due punti:</p> <ul> <li>il diritto d’abitazione conferisce al suo beneficiario unicamente il diritto di usarlo per abitarci; l’usufruttuario ha invece il pieno godimento del bene su cui vi è l’usufrutto;</li> <li>né il diritto d’abitazione stesso né il suo esercizio sono cedibili o trasmissibili, poiché sono servitù indissolubilmente legate ad una determinata persona. Per contro il diritto di esercitare l’usufrutto è cedibile a terzi (art. 758 cpv. 1 CC).  </li> </ul> <p>Dal punto di vista economico, rispetto al beneficiario di un diritto d’abitazione, l’usufruttuario ha un possesso più esteso dell’immobile e ciò comporta vantaggi e svantaggi. Oltre alle spese di manutenzione, l’usufruttuario si assume infatti altresì il pagamento degli interessi sui debiti ipotecari che gravano l’immobile in questione.  </p> <p>Fiscalmente, come sopra esposto, l’usufruttuario deve dichiarare nella sua fortuna il valore del bene immobiliare su cui è stato costituito l’usufrutto, oltre al valore locativo dello stesso nell’ambito dell’imposta sul reddito. Il beneficiario di un diritto d’abitazione è invece unicamente imposto sul valore locativo nell’ambito dell’imposta sul reddito.  </p> <p>Malgrado le precitate differenze, vi sono anche delle analogie tra le due servitù, e meglio le seguenti. In primo luogo le regole sulla costituzione dell’usufrutto sono applicabili anche alla costituzione del diritto d’abitazione (art. 776 cpv. 3 CC). Dato che la costituzione dell’usufrutto segue le stesse regole applicabili alla costituzione della proprietà (in virtù del rinvio dell’art. 746 cpv. 2 CC), il contratto che costituisce un usufrutto o un diritto d’abitazione deve rivestire la forma autentica, e cioè di atto notarile. È inoltre indispensabile che il proprietario ne richieda per iscritto l’iscrizione a Registro fondiario. L’ufficiale del Registro fondiario, previa analisi delle condizioni procederà all’iscrizione e il diritto d’abitazione, rispettivamente l’usufrutto saranno a partire da questo momento validamente costituiti. In secondo luogo, il diritto d’abitazione e l’usufrutto prendono fine per le medesime cause. Infatti entrambi i diritti cessano al momento del decesso del loro beneficiario, per convenzione, oppure una volta decorso il termine per il quale il diritto è stato costituito (nel caso di costituzione per una durata determinata o determinabile). Il diritto d’abitazione si estingue però anche, a differenza dell’usufrutto, con l’uscita del beneficiario dall’immobile.  </p> <p>Entrambi i diritti possono anche prendere fine anticipatamente per accordo tra le parti. Di solito questo comporta il riscatto del diritto da parte del proprietario. È bene sapere che dal punto di vista del titolare, le servitù personali hanno un valore proprio e indipendente dall’immobile, poiché sono indissolubilmente legate ad una determinata persona e nemmeno possono essere pertanto alienate. Il valore dell’usufrutto di una persona si stabilisce capitalizzandolo in funzione della probabile durata del diritto. Se per esempio l’usufrutto ha durata determinata, si userà la tavola di capitalizzazione bernese Stauffer Schaetzle numero 22. Il valore residuale della nuda proprietà si ottiene deducendo dal valore (venale) dell’oggetto gravato, il valore capitalizzato dell’usufrutto. Gli stessi principi applicabili in materia di usufrutto sono applicabili al diritto d’abitazione, pertanto anche il valore del diritto d’abitazione può essere calcolato capitalizzandolo in funzione della durata probabile del diritto; l’importo annuale corrisponde al diritto di occupare l’abitazione (pigione che dovrebbe pagare il beneficiario del diritto d’abitazione).  </p> <p><strong>Conclusione: quale servitù scegliere?  </strong></p> <p>La scelta tra la costituzione di un usufrutto piuttosto che un diritto d’abitazione e viceversa dipende dagli interessi e dalle aspettative di ciascuna delle parti. Ha sicuramente un’importanza rilevante la capacità finanziaria del beneficiario del diritto in questione. Il parere di uno specialista può sempre rivelarsi prezioso.    </p> <p style="text-align: left;" align="right"><strong>MLaw Romina D’Antoni   </strong></p> <p><span>Opere consultate:</span></p> <ul> <li><em>P. H. Steinauer, Les droits réels, Tome III, Berne, 2003, pagg. 40 e segg.;</em></li> <li><em>A. Farine Fabbro, L’usufruit immobilier, Fribourg, 2001, pagg. 174 e segg.;</em></li> <li><em>M. Pradervand-Kernen, La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie, Zurigo, Basilea, Ginevra, 2007, pagg. 29-30, 39; M. moser,</em></li> <li><em>P. Rizzo, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Basel, 1998, N° 2, 3 zu Art. 778 ZGB.</em></li> </ul>

<p><a rel="noopener" href="http://www.catef.ch/pdf/Abate.pdf" target="_blank">Scarica il file PDF</a></p>