Lodevole
Dipartimento Federale delle Finanze
a.c.a Sig. Consigliere Federale
on. Ueli Maurer
3003  BERN

per e-mail:
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Lugano, 6 agosto 2019

Procedura di consultazione: modifica dell’ordinanza sui fondi propri

Onorevole Signor Consigliere Federale,
Egregi Signori,

La Camera Ticinese dell’Economia Fondiaria (CATEF) istituzionalmente si occupa dell’economia fondiaria ticinese e quindi anche degli interessi e delle ambizioni dei proprietari immobiliari ad uso proprio e a reddito. Ci permettiamo quindi prendere posizione in merito all'oggetto emarginato.

Osserviamo che le nostre osservazioni sono sorrette dalla nostra realtà territoriale, che è ben differente da quella dell’Altopiano, che presenta una particolare dinamica delle città, alimentata da un solido e differenziato tessuto industriale.

Premettiamo che condividiamo le vostre apprensioni - per altro confermate da rilevamenti - e la vostra volontà di introdurre delle norme di disciplina nell’elargizione dei crediti ipotecari analoghi a quelle già applicate all’uso proprio.
Salutiamo inoltre con convinzione la suddivisione da voi operata fra l’uso proprio e la messa a reddito, ossia fra la propria residenza e l’investimento immobiliare in stabili residenziali, amministrativi e commerciali.
Questi ultimi sono stabili esposti ad una competizione serrata per la produzione installata e per il rallentamento di talune condizioni quadro come lo stallo della popolazione residente e l’incalzare dell’aggiornamento funzionale dovuto alla prevalenza del singolo utente e del nuovo modo di produrre e lavorare.

Qualche considerazione relativa alla nostra localizzazione:

• Il Ticino è un laboratorio particolare essendo un cuneo nel comparto lombardo che presenta tutte le caratteristiche di un Cantone limitrofo e di frontiera con diverse sue rendite di posizione in fase di aggiornamento. A titolo di esempio citiamo la necessità di riposizionare la piazza finanziaria, il turismo e il rendere attrattiva la voglia d’investire rafforzando nel contempo la cultura aziendale.

• In Ticino, come in talune altre zone svizzere, si registra un elevato tasso di sfitto nel residenziale e nel comparto che alberga i servizi ed il commercio, destinazioni alle prese con l’home office, con gli spazi condivisi e l’e-commerce. Questa preoccupante situazione troverà conferma nel prossimo rilevamento delle abitazioni vuote che a nostro avviso attesterà per il solo Ticino una disponibilità di oltre 5'000 unità abitative che conferma la resistenza al suo assorbimento. Temiamo inoltre che scontando la messa sul mercato nei prossimi mesi di importanti complessi commissionati da investitori “istituzionali” si abbia a sfiorare se non superare l’anno prossimo una disponibilità cifrabile in ca. 6000 unità, quindi spazi virtuali per 12'000 persone.

• La pressione della nuova produzione nei tessuti urbani è molto forte. I nuovi affitti si stanno infatti avvicinando pericolosamente agli affitti consolidati specialmente a quelli in uso negli stabili datati annullando così parzialmente la voglia di aggiornare e risanare questo comparto. Lo spazio offerto dal mercato per una eventuale ripercussione sugli affitti esistenti è così molto ridotto. È una situazione del resto sottolineata in un recente studio dell’ufficio federale dell’alloggio. Il datato arrischia sempre di più d’infilarsi in una pericolosa zona di parcheggio.

• La nostra situazione ci espone ad una applicazione più severa della dottrina non appena il costo del denaro che da oltre 5 anni si trova ai minimi storici e che salvo dirompenti tensioni internazionali resterà tale per un paio d’anni, dovesse conoscere un aumento continuo e significativo. Situazione che fra l’altro concerne anche altre regioni che presentano dinamiche analoghe. Un mercato degli investitori più esigente si rifletterà in una sicura correzione dei valori.
  
  

In termini generali possiamo inoltre aggiungere le seguenti considerazioni:

• Le redditività sono scese pericolosamente scostandosi dalla dottrina che raccomanda una considerazione attenta della vetustà e della funzionalità. I palazzi nuovi o recenti sono passati di mano a prezzi non più giustificabili alla luce delle regole da applicarsi al comparto immobiliare. Considerando comunque la misera remunerazione del risparmio e l’ondivaga oscillazione del finanziario possiamo anche capire la disponibilità ad assumere redditi poco brillanti a sostegno della gestione di portafogli del risparmio collettivo previdenziale. Ma non per lunghi periodi con il rischio di strapazzare ulteriormente dottrina e mercato. La nostra è una comprensione in tutti i casi limitata.

• L’uso proprio, anche grazie al basso costo del denaro, mostra una buona tenuta. Concorrono a tale risultato anche l’accresciuta attenzione alla sostenibilità del singolo, l’applicazione di disposizioni per l’ammortamento della seconda ipoteca (15 anni) e la dotazione di mezzi propri. Inoltre l’uso proprio oltre ad essere ben finanziato è anche spalmato su una vasta utenza. Fatti che supportano la convinzione di una sua solida tenuta contrariamente all’investimento a reddito. Nel rapporto esplicativo non si nasconde la situazione allarmante del comparto non da ultimo per la presenza di persone giuridiche che rispondono per legge solo fino all’ammontare del capitale sociale e nulla più!

• Il rischio di particolari turbolenze per gli istituti finanziari è abbastanza evidente. Gli istituti sono già alle prese con margini ridotti, con strutture di costi rigide e confrontati con un mercato asfittico nella gestione patrimoniale; il grado di resistenza non è quindi molto ampio. Del resto le autorità hanno a disposizione tutti gli strumenti necessari per monitorarne l’andamento ed evidenziare pericolosi sfasamenti nei valori di mercato e nella copertura dei prestiti elargiti.
  
  

In conclusione: 

• Salutiamo con favore la distinzione fra l’uso proprio e la destinazione a reddito

• Siamo convinti che delle misure di disciplina più incisive nell’elargizione dei crediti per palazzi a reddito vadano adottate con la prontezza ovviamente di alleggerirle in presenza di un mercato assestato. In partica condividiamo le vostre preoccupazioni e le vostre proposte.

• Auspichiamo una discussione serena a favore di un rientro condiviso, basato sulla realtà dei fatti e sul rispolvero della dottrina. In ballo c’è la sostanza e la sua tenuta come pure la necessità di evitare le pericolose fibrillazioni ed i ritardi nell'adozione di contromisure adeguate, come fu il caso nei primi anni novanta. Tale crisi modificò la mappa degli istituti bancari e richiese dolorose ricapitalizzazioni.

• Chiediamo un coinvolgimento diretto degli investitori istituzionali - che notoriamente si finanziano con il risparmio collettivo - suggerendo od imponendo metodi di valutazione più consoni ad un investimento con un arco temporale di lungo termine. Correzioni di valori porterebbero allo sgonfiamento delle plusvalenze e nei casi limiti allo sforamento delle coperture per legge.

• Chiediamo che i rilevamenti statistici dello sfitto vengano perfezionati e se del caso concentrati al solo tessuto urbano in cui risiede l’80% della popolazione. Come si sul dire, siamo convinti che vi sia necessità d'intervento.

• Ci permettiamo di suggerire la creazione di una tavola rotonda che rappresenti l’economia fondiaria ed il mercato. Per intenderci il Hauseigentümerverband Schweiz, la Fédération romande immobilière, la CATEF (Camera ticinese dell’economia fondiaria) lo SVIT e l’USPI. Dato che nel nostro Paese vi sono già sufficienti gruppi di lavoro e ricercatori, non si mira assolutamente alla creazione di una tavola istituzionalizzata: essa è da intendersi come una possibilità per il Dipartimento di attingere a informazioni utili in tempi brevi e coinvolgendo poche persone.

 

Nella speranza che le nostre considerazioni possano esservi utili, voglia gradire, Egregio Consigliere Federale, i sensi della nostra massima stima ed il nostro apprezzamento per la competenza e lo stile con cui conduce il suo Dipartimento.

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti

per il Presidente Cantonale
Lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini
La Segretaria Cinzia Fontana