Agli onorevoli membri della
Sottocommissione Revisione LE
Palazzo delle Orsoline
6501 Bellinzona                                                              
                                                                                           

Lugano, 24 agosto 2021

Revisione della Legge edilizia
Audizione dell'apposita Sottocommissione parlamentare del 2 settembre 2021

Gentili ed Egregi Signori Gran Consiglieri membri della Commissione,
Egregio Signor Segretario De Lorenzi,

La CATEF - Camera Ticinese dell'Economia Fondiaria - ringrazia per essere stata invitata per l'audizione emarginata e come da vostra richiesta anticipa di seguito le sue osservazioni.

Ci permettiamo avantutto ricordare che la CATEF rappresenta i proprietari fondiari, ossia le persone più centrali in questo contesto: sono coloro che hanno comprato il terreno, che incaricano i professionisti, che sono coinvolti con le autorità, che sono opponenti nei confronti dei vicini o invece istanti e ricorrenti, e in pratica, coloro che rappresentano il collante fra tutti gli attori coinvolti. Quest'aspetto deve essere tenuto ben presente nel soppesamento delle diverse prese di posizione.

A titolo generale lamentiamo il fatto che la procedura di consultazione, svolta con un questionario che ha standardizzato eccessivamente le risposte, non ha lasciato spazio - per coloro che avessero usato solo il questionario - ad una formulazione completa e mirata sugli aspetti sui quali gli interpellati volevano veramente esprimersi. Sicuramente gli 81 comuni, così come le varie associazioni del settore, non avranno verosimilmente risposto con la stessa intensità e conoscenza a tutte le domande, ma rimanendo possibili risposte con una semplice crocetta, questo non traspare. Non risulta poi che le diverse risposte siano state soppesate in virtù del loro autore e della conoscenza della materia.  I numerosi grafici con i quali si riassumono i risultati delle osservazioni inoltrate alla proposta non contengono soppesamenti e ciò è criticabile. Inoltre, le percentuali riportate negli stessi grafici sono incomprensibili.

La proposta non costituisce affatto una semplificazione rispetto alla legge attuale, anzi! Essa rimane indubbiamente troppo complessa: si pensi ad esempio all'inserimento dei dati nel Gipe ad opera degli uffici tecnici dei comuni (che infatti hanno ben osteggiato la proposta) l'aumento delle possibili procedure, il fatto che il committente sia tenuto a fare capo a numerosi professionisti ecc.

È poi giusto ricordare che rispetto alla proposta messa in consultazione, l'attuale versione è priva di un aspetto ritenuto inizialmente centrale per l'obiettivo principale della revisione, ossia la velocizzazione delle procedure: si è infatti rinunciato, a giusta ragione, ad abolire la competenza del Consiglio di Stato come autorità di ricorso di prima istanza. La necessità di una revisione perde così ulteriormente d'importanza.

La proposta di aggiornamento cade in un momento assai delicato: abbiamo una percentuale di alloggi vuoti (in particolare "sfitti") paurosa (e notevolmente superiore a quanto accertato dai rilievi ufficiali). L'attività edilizia relativa a nuove costruzioni prosegue su ritmi mai visti; la popolazione è in calo e il risanamento degli alloggi - specie vetusti - in queste condizioni non assicura, come invece in condizioni normali sarebbe avvenuto, la redditività dell'investimento: spesso non si trovano gli inquilini, o comunque non si trovano quelli disposti a versare una pigione adeguata. È indubbio che nei prossimi anni la situazione peggiorerà ulteriormente. I proprietari sono confrontati con molte difficoltà. Nel 2017 la mozione "Recuperiamo il salvabile dei nuclei storici" (con nuclei storici è inteso il nucleo originale) è stato sottoscritta da una quarantina di parlamentari convinti che questo patrimonio vada tutelato e valorizzato. Purtroppo la proposta in oggetto non tiene proprio conto di questo intendimento, tanto che sottopone il patrimonio immobiliare datato quasi alle stesse regole come quello di nuova produzione. Ciò non è assolutamente accettabile! La propensione all'investimento (per il recupero degli stabili già esistenti) viene infatti ulteriormente mortificata a tutto discapito della collettività e del principio federale dell'uso parsimonioso del suolo, obiettivo centrale della revisionata Legge Federale sulla pianificazione del territorio, in vigore dal 2014. 

La proposta è pure inaccettabile nella misura in cui non inserisce a sufficienza la legge edilizia all'interno del contesto complessivo, che tocca naturalmente anche la legislazione comunale, della Confederazione, dell'Unione Europea, e degli accordi internazionali ecc. Si tratta di una sfida di conoscenza molto marcata per tutti coloro che sono chiamati ad applicare tali normative e si tratta di semplificare loro il più possibile il lavoro, garantendo nel contempo anche una migliore informazione ai committenti (sempre più dipendenti dagli altri). Questa complessità, si addice ancora meno agli stabili da risanare, che per garantire un migliore utilizzo del suolo, dovrebbero avere la precedenza sugli stabili da costruire.

 Fra gli obiettivi della revisione vi è anche quello di limitare eventuali opposizioni dei vicini: pertanto ad esempio, come da messaggio, questi spesso non vengono più informati dei progetti in corso, oppure li si mette nella situazione di dovere formulare una riserva per un futuro possibile ricorso già nell'ambito della procedura di prima fase, pena l'impossibilità di formulare qualsiasi opposizione nella seconda fase; o ancora, in caso di dissenso, l'opponente deve già presentare tutti gli argomenti al momento dell'opposizione, ciò che lo costringe di fatto a fare ricorso ad un avvocato (con peraltro conseguente logico "obbligo" anche per il committente).

Riteniamo che per limitare la "ricorsite" il metodo più efficace risieda nella qualità del lavoro dei comuni: laddove l'esame di compatibilità delle domande edilizie con le normative applicabili venga svolto con grande rigore e rispetto del principio di uguaglianza, l'interesse all'opposizione scemerà naturalmente.  Questo è il primo passo per evitare procedure lunghe e costose! Ciò non è naturalmente semplice vista la complessità della materia. Per questo motivo, a maggiore ragione, si tratta di concentrarsi sui nuovi e prioritari aspetti derivanti dalla pianificazione del territorio, e solo quando questa sarà rodata ci si potrà occupare di un'eventuale modifica della LE, che è ormai ben nota sia agli utenti che alle autorità chiamate ad applicarla.

Lamentiamo anche il fatto che ancora una volta si vuole facilitare dei cambiamenti nei comportamenti della società accollando dei nuovi oneri e costi esclusivamente ai proprietari. Si pensi ad esempio ai posteggi per biciclette e alle barriere architettoniche. Siamo contrari a che si pretenda sempre maggiore qualità - con gli ingenti costi che essa comporta - dai soli proprietari, sottacendo che in verità sia l'utenza come anche i proprietari stessi sono sempre più poveri. Purtroppo non è possibile offrire la qualità di una Ferrari al prezzo di una Volkswagen e un buon "padre di famiglia" opera l'investimento in proporzione alle disponibilità. Non è quindi corretto accollare solo a loro tali oneri.

Per fare "cassetta" si pretende poi dai proprietari che versino dei contributi sostitutivi anche quando le misure sarebbero del tutto irrealizzabili o comunque sproporzionate. Non possiamo che dissentire.

 Per tutti i motivi sopra indicati, riteniamo che la proposta sia da rivisitare completamente e comunque solo fra qualche anno, quando ci sarà una maggiore informazione in materia pianificatoria, dell'ISOS, del mercato immobiliare, nonché del problema e delle possibili soluzioni per il recupero dei nuclei originali. La concatenazione di tutti questi elementi è evidente e le pecche della legge attuale, che data di 30 anni, sono ben poca cosa alla luce di una nuova legge peggiore della vecchia, adottata pure piuttosto precipitosamente, in un momento in cui i comuni e gli uffici tecnici sono già oberati per l'implementazione delle nuove normative pianificatorie.

In particolare

- Scopo e campo d'applicazione della legge (art. 1 pLE): la Legge edilizia si inserisce in un contesto complesso, al quale si applicano numerose normative, sia di tipo federale, cantonale e comunale che sono vincolanti per l'autorità e spesso per il committente. Riteniamo che l'art. 1 delle Legge e il regolamento dovrebbero chiarire maggiormente questi aspetti.

- Casi di esenzione dall'obbligo di licenza edilizia:

• 5 pRLE: l'elenco delle esenzioni non si applica se sono interessati nuclei, beni culturali protetti ecc. Mancano nell'elenco in particolare i vincoli ISOS e dei piani di quartiere: troppo spesso si assiste a procedure conflittuali dove il fatto di ignorare questi aspetti origina per finire conflitti e procedure giudiziarie. Questi aspetti devono essere chiariti e non è opportuno lasciare eccessivo spazio di manovra all'autorità comunale.
• 6 cpv. 4 lett. b pRLE: targhe professionali: la superficie massima di 0.5 mq (= ca 25 cm x 25 cm) ci appare eccessivamente ridotta.

- La qualità delle decisioni del servizio dei ricorsi va incrementata anche se ciò dovesse leggermente rallentare l'iter procedurale.  Per limitare i ricorsi all'autorità superiore, che in un caso su due vanno a buon fine, bisogna migliorare la qualità delle decisioni nell'istanza precedente.

- Per quanto attiene alla completa informatizzazione della procedura edilizia, dubitiamo sia necessario estendere così tanto il gruppo di utenti (art. 7 pLE).

- Pubblicazione della domanda di costruzione (art. 14 pLE): riteniamo opportuno che si definisca meglio il concetto di "proprietario confinante" perché l'applicazione è differenziata; inoltre il concetto deve essere sufficientemente ampio da comprendere anche i vicini che sono separati solo da una strada.

- Procedura a due fasi (art. 24c cpv. 2 pLE e 30 pRLE): siamo contrari a che possano essere informati per poi eventualmente opporsi a quanto richiesto nella seconda fase solo i già opponenti in prima fase e coloro che avessero chiesto da subito di partecipare alla procedura di seconda fase.  Di regola i vicini valutano se la volumetria o altri aspetti importanti, oggetto della prima fase, sono in regola. Fosse il caso non si pongono problemi e di certo non pensano a formulare una richiesta cautelativa per la seconda fase, che può invece anch'essa presentare dei problemi. Si pensi all'ipotesi in cui il committente voglia installare una pompa geotermica vicinissima o sotto la casa del vicino, che non sarebbe più legittimato ad opporsi! E magari il municipio sta a guardare... Ciò si impone tanto più perché la lista di quanto può essere oggetto di procedura di seconda fase è assai lunga (art. 30 pRLE).

- procedura semplificata (notifica, art. 26 seg. pLE): Riteniamo che la possibilità di rinuncia alla pubblicazione dell'avviso debba essere possibile solo laddove non vi siano interessi pubblici o privati, e non invece sempre, salvo nel caso di interessi pubblici o privati "particolari". Le ponderazioni sono sempre delicate.

- enti autorizzati a ricorrere: vista l'ampiezza della lista delle associazioni riconosciute, si ritiene inopportuno un suo ulteriore ampliamento.

- valutazione preventiva (art. 28 pLE): sorprende che le prese di posizione siano state tanto divergenti. Probabilmente taluni hanno pensato che fosse un doppione e hanno giustamente voluto snellire le varie possibilità offerte dalla proposta, mentre altri l'hanno vista come una possibilità di consulenza ai probabili istanti. Di per sé, se anche non si può pretendere che sia l'autorità comunale a fornire consulenza approfondita ai proprietari che vogliono costruire, ci si può però attendere che la legge sia il più semplice e comprensibile possibile.

- misure a favore dei disabili (art. 58pLE) + creazione di posteggi privati e per le biciclette e aree di svago: constatiamo che nonostante l'importante opposizione manifestata nelle diverse risposte alla procedura di consultazione, le proposte del Dipartimento sono purtroppo rimaste perlopiù invariate. Osserviamo avantutto che di fatto si accollano ai proprietari gli oneri connessi con un cambiamento della società che si vuole introdurre: così ad esempio per i posteggi per biciclette che naturalmente sarebbero utili per incentivare l'uso della bici invece che della macchina... Intanto - se consideriamo il tasso medio di occupazione inferiore alle 2 persone per appartamento - i posteggi per bici dovrebbero in pratica essere più numerosi degli stessi abitanti; inoltre se si vogliono costruire, lo si faccia su suolo pubblico a spese di tutti e in parallelo, i proprietari che vorranno costruirli sul proprio sedime, potranno evidentemente procedere, con conseguente possibile aumento di attrattiva del proprio stabile. I posteggi per bici devono essere facoltativi e non obbligatori.

Parimenti è assolutamente sproporzionato che in caso di edifici con almeno quattro unità i proprietari debbano adottare tutte le misure per rendere i loro spazi accessibili alle persone con disabilità fisiche, mentali intellettuali o sensoriali! Un semplice rimando alle norme tecniche della SIA senza alcuna indicazione nel commento, ci sembra inaccettabile. Basti pensare che sicuramente questo articolo comporterà l'installazione di lift in ogni casa di almeno 4 unità abitative! Ciò peraltro a fronte di una popolazione che ha sempre meno soldi (proprietari compresi): si vuole un continuo incremento della qualità e delle prestazioni ma le spese dovrebbero essere solo a carico dei proprietari... Non possiamo evidentemente che dissentire! Anche il limite per potere usufruire delle deroghe di cui all'art. 58 cpv. 4 lett. a+b pLE è posto molto troppo in alto.

Il numero dei disabili non è così elevato da giustificare simile provvedimento, ma se anche lo fosse, sarebbero i proprietari stessi ad adottare tali misure - spontaneamente - per soddisfare una richiesta e potere affittare i propri spazi.

Del rimanente ribadiamo integralmente quanto da noi già indicato per i posteggi per biciclette e auto nella procedura di consultazione.

- approviamo la possibilità di utilizzo della superficie del tetto, che permette un migliore utilizzo del suolo.

- Trasferimento di indici (art. 66 pLE): non siamo sicuri che il cpv. 2b "non sono compromessi (...) e un'edificazione armoniosa" coprano anche la linea degli edifici previsti da un piano di quartiere. A parere nostro va espressamente precisato che la cessione degli indici è possibile solo se rispetta anche il piano di quartiere e se del caso le normative ISOS.

- Agevolazione e abbuoni sui parametri edificatori (art. 75 pLE): trattasi di un felice caso - che dovrebbe essere ripetuto - di incentivo idoneo a raggiungere lo scopo stabilito, ossia la promozione dell'efficienza energetica particolarmente elevata. Invitiamo a riprenderlo in particolare anche in ambito delle disposizioni sui posteggi e delle norme sui disabili.

Ringraziamo sin d'ora per l'attenzione che porterete alle nostre osservazioni e salutiamo con stima

La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti

Il Presidente Cantonale
Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini