La Camera Ticinese dell’Economia Fondiaria (CATEF) - che istituzionalmente si occupa dell’economia fondiaria e della difesa e diffusione della proprietà - ringrazia per essere stata interpellata nel progetto emarginato e formula di seguito le sue osservazioni.

Lodevole
Dipartimento del Territorio
Piazza Governo 7
6501 Bellinzona

dt-ug@ti.ch

a.c.a. On. Dir. Claudio Zali


Lugano, 27 settembre 2018



Procedura di consultazione: revisione della Legge sullo sviluppo territoriale


Onorevole Signor Consigliere di Stato Zali, 

La Camera Ticinese dell’Economia Fondiaria (CATEF) - che istituzionalmente si occupa dell’economia fondiaria e della difesa e diffusione della proprietà - ringrazia per essere stata interpellata nel progetto emarginato e formula di seguito le sue osservazioni.


In generale

La procedura in atto conferma, se ancora fosse necessario, il passaggio di competenza all’esecutivo cantonale facendo leva solo sull’informazione e sulle leggi che si occupano della gestione del territorio cantonale e di riflesso anche di quello comunale.
Ci troviamo in pratica confrontati a medio-lungo termine con una sorta di Piano Regolatore Cantonale affidato a pochi tecnici dipartimentali, che relegherà i Comuni a semplici esecutori.
La chiusura dei già limitati spazi di manovra nella condivisione degli indirizzi e dei vincoli viene ulteriormente rafforzata sotto il cappello della semplificazione.
Questo intendimento, riduzione a mere agenzie esecutive, risulta ancora più evidente con le modifiche che si propongono sulle quali ci esprimeremo in dettaglio più avanti.

La CATEF auspica, pur scontando le leggi in vigore, un maggior coinvolgimento dei consessi legislativi comunali e di quello cantonale nell’adozione del Piano Direttore nei casi di interesse pubblico preponderante o di indirizzi completamente dissociati dalla realtà delle cose.
Affidare per intero gli atti pianificatori a pochi pur competenti funzionari ci sembra un azzardo eccessivo e che spoglia ulteriormente l’autonomia comunale delle sue competenze e delle sue ambizioni.
Senza dimenticare le regioni e gli agglomerati.
Anche nell'ambito della procedura relativa al Piano regolatore e agli altri strumenti di politica fondiaria, la CATEF è contraria ad un'ulteriore riduzione delle competenze pianificatorie dei consessi legislativi comunali (specie con la procedura semplificata) e ad una limitazione dell'informazione relativa a provvedimenti o proposte pianificatorie dei proprietari limitrofi/confinanti, come invece proposto con l'abolizione dell'avviso personalizzato e mirato dei vicini. Anche l'importante estensione dell'applicazione della procedura semplificata non trova il nostro sostegno: riteniamo debba essere limitato ai casi eccezionali.

La proposta d’aggiornamento della Legge sullo sviluppo territoriale è a nostro avviso l’ultima occasione per definire il ruolo dei Comuni e del Legislativo cantonale.
Questa considerazione dovrebbe perciò spingere, almeno ce l’auguriamo, la competente commissione del Gran Consiglio ad un esame critico per raccomandare il Legislativo cantonale a riappropriarsi o per lo meno non cedere ulteriormente competenze all’esecutivo cantonale ed alle istanze fiancheggiatrici.

Abbiamo constatato con rammarico che il progetto vuole introdurre delle modifiche senza che le stesse siano sufficientemente motivate (ad es. art. 30 cpv. 2b), art. 34, art. 50a, 52 cpv. 2, art. 70a progetto) e che gli articoli vengano talvolta formulati con espressioni generiche che non permettono a priori di conoscere quale sarà l'effetto all'applicazione pratica. Già in altre occasioni abbiamo sottolineato l'importanza di disporre di formulazioni chiare che prevengano o limitino sul nascere l'incertezza giuridica.

Infine, si ritiene indispensabile che il Dipartimento proceda con maggiore trasparenza, segnatamente pubblicando un aggiornamento degli iter pianificatori a livello cantonale e sovracomunale e prescrivendo ai Comuni di mettere anch'essi sui loro siti la situazione del loro Comune. Sarebbe anche buona cosa di pubblicare a intervalli regolari la lista aggiornata dei pianificatori abilitati.


In merito alle principali proposte

Titolo I - Disposizioni generali

Ad Art. 5 Partecipazione - Principio

L'attuale articolo crea le premesse per consentire agli Amministrati di prendere parte attiva al processo di formazione delle decisioni, e ciò ad uno stadio sufficientemente precoce affinché possa ancora avere un'influenza sulle proposte formulate (Messaggio del Consiglio di Stato 6309 al Disegno di legge alla LST 6509, del 9 dicembre 2009, p. 24). Unica eccezione ammissibile all'ampia partecipazione popolare è il caso di modifiche di poco conto che non ammette l'inoltro di osservazioni ma solo di ricorsi.

Siamo contrari alla proposta in oggetto intesa a sostituire il termine "segnatamente" (= “almeno”) con "di principio", ciò che ammette a priori delle eccezioni, peraltro non illustrate, e costituisce quindi una limitazione del principio della pianificazione condivisa dalla Popolazione. Ritenuto che le nuove norme introdotte dalla LPT rappresentano un cambiamento di assoluto rilievo per la loro incisività (Messaggio del Consiglio di Stato 7551 del 27.6.2018, pag. 1), che comporteranno importantissime modifiche sia per i Comuni, come per altri enti pubblici e soprattutto per i Proprietari e i Cittadini, e assodato pure che la pianificazione sarà sempre più costrittiva e limitativa del diritto fondamentale della proprietà, la pianificazione dovrà forzatamente rimanere partecipativa della Popolazione e democratica. Nessuna modifica è a parer nostro accettabile in questo contesto.
Anzi! Addirittura la partecipazione dovrebbe essere migliorata perché troppo spesso gli avvisi pubblicati sul Foglio Ufficiale o sui giornali con l'invito a consultare la documentazione pubblicata in Comune sono troppo complicati per la Popolazione, poco cognita della materia. Va da sé che per modifiche che interessassero direttamente i singoli fondi l'avviso dovrà essere personale (almeno con foglio apposito in bucalettere), mentre la decisione vera e propria andrà indubbiamente notificata al singolo Proprietario per lettera raccomandata.


Art. 7 Geodati

Sulla base della LF sulla geoinformazione si vuole istituire un catasto delle restrizioni di diritto pubblico della proprietà, che vuole riunire dati molto diversi fra loro, come piani, diverse informazioni sui fondi, i PUC e i PR, provenienti da settori e Autorità diverse, per metterli a disposizione di tutti gli interessati. Contemplando anche le restrizioni di diritto pubblico della proprietà, sono dati estremamente importanti; si pone la domanda di chi disponga e controlli il corretto funzionamento di dati tanto sensibili. Riteniamo pertanto opportuno che ai dati georefenziati venga attribuita una valenza giuridica solo quasi preminente al supporto cartaceo. Se questo non fosse possibile, che la valenza giuridica sia equivalente nelle due forme, ciò che peraltro presenterebbe il vantaggio di una maggiore sicurezza.


Titolo II Strumenti della pianificazione territoriale
Sezione 1 - Piano Direttore cantonale

Procedura d'approvazione

Art. 11 Informazione e partecipazione al PD

L'abolizione del cpv. 3 dell'Art. 11 (introdotto solo nel 2011) conferma che il Governo vuole mantenere qualsiasi controllo su ogni modifica di obiettivi pianificatori, schede di dato acquisito, di piani, abolendo di fatto ogni possibilità di delega; ciò anche in presenza di modifiche di scheda che comportassero effetti territorialmente limitati. Questa attrazione di competenza (esclusiva) colpisce, non foss'altro che perché solo pochi anni fa lo stesso Consiglio di Stato aveva proposto di introdurre nella Legge la possibilità di delega, che oggi vuole invece eliminare.


Art. 13 Schede e piani - Dati acquisiti

Il cpv. 3 contiene un'importante restrizione di persone ed enti legittimati a ricorrere contro le schede di dato acquisito ed i piani. In particolare i Comuni sarebbero legittimati solo se fossero particolarmente toccati ed avessero un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi, mentre ora non sono menzionate simili condizioni restrittive. La modifica sembrerebbe lasciare intendere che i Comuni abusino dell'istituto del ricorso e che non siano sempre particolarmente toccati o che non abbiano un interesse degno di protezione da fare valere nell'ambito della procedura di modifica del PD. Ovvio che tutte le modifiche che concernono il loro territorio interessano direttamente il Comune e i suoi Cittadini e che siano dunque legittimati ad interporre ricorso, che peraltro sicuramente non avranno piacere ad inoltrare... Con la proposta di eliminare le possibilità di ricorso da parte degli altri enti interessati, i Comuni rimarrebbero di fatto gli unici ancora autorizzati ad interporre ricorso, in una materia tanto importante e complessa.

La proposta lascia invariato il brevissimo termine di soli 15 giorni per l'inoltro del ricorso: tenuto conto della complessità della materia, del fatto che solo ancora i Comuni possono inoltrare ricorso, e che i rappresentanti dei Comuni sono per lo più di milizia, appare indispensabile estendere il termine da 15 ad almeno 30 giorni.


Sezione 2 - Piano regolatore

Art. 21 Piano dell'urbanizzazione

Siamo di per sé contrari a che il piano di urbanizzazione per la rete di smaltimento delle acque e la rete e le infrastrutture per l'approvvigionamento idrico e di energie siano stabiliti solo a titolo indicativo. La motivazione che "i piani trasmessi dalle aziende a volte contengono delle imprecisioni" non è sufficiente.


Procedura Ordinaria

Art. 25 Elaborazione e esame preliminare

La proposta intende lasciare obbligatorio l'esame preliminare in caso di revisione generale del PR, mentre diverrebbe facoltativo per le varianti e nei casi di procedura semplificata.
È giusto ricordare che lo stralcio dell'esame preliminare era stato proposto dal DT nell'ambito della procedura di consultazione sulla revisione del Piano Direttore, allo scopo di accorciare i tempi per la revisione dei PR. La motivazione è di per sé in contrasto con il messaggio del Consiglio di Stato 6309 risalente a solo pochi anni orsono secondo cui "Lo strumento dell’esame preliminare presenta importanti vantaggi perché snellisce la procedura di approvazione, stimola il coordinamento fra le parti in causa e facilita al Municipio il compito del coinvolgimento della Popolazione, cui può presentare un progetto di piano già passato al vaglio dell’ istanza cantonale" (pag. 52).

Il messaggio ricorda poi l'utilità dell'esame preliminare anche nell'ottica dell'esame da parte del Legislativo Comunale: "Per favorire un'informazione completa del Consiglio Comunale, il regolamento prescriverà che copia dell'esame preliminare sia inserita nell'incarto di piano regolatore, a disposizione della competente commissione del legislativo" (pag. 54).

L'esame preliminare risulta quindi un elemento di primaria importanza sia nell'ottica della procedura per l'iter pianificatorio, sia per la formazione dell'opinione e l'adozione delle necessarie decisioni da parte dell'organo sovrano dei Comuni, ossia il Consiglio Comunale.

Con l'allungarsi della "durata" dei PR che la proposta intende estendere da 10 a 15 anni, i Comuni saranno portati a procedere ancora più spesso di ora con delle varianti, invece che con delle revisioni di PR, ciò che comporterà di principio l'esclusione dell'esame preliminare, salvo apposita richiesta dei Comuni: i municipi potrebbero però essere ben tentati di non chiederlo, temendo un allungamento dei tempi. Ciò a maggior ragione nei casi di procedura semplificata, dove il Consiglio Comunale non è neppure coinvolto.
Riteniamo quindi che quanto meno nelle varianti sottoposte a procedura ordinaria, l'EP debba rimanere obbligatorio.


Art. 27 Adozione e pubblicazione

Per asseriti motivi di contenimento dei costi si vuole limitare massicciamente l'informazione ai Proprietari direttamente toccati dal nuovo PR.
La proposta è del tutto irriguardosa dei Proprietari immobiliari (e anche della Cittadinanza; essa è in contrasto con i principi della trasparenza e della pianificazione democratica, ed è recisamente respinta!

Il valore di un fondo è determinato anche dal PR che fissa i parametri fondamentali e per un periodo prolungato, e che è determinante per gli investimenti presenti e futuri; investimenti che peraltro frutteranno all'erario comunale e cantonale entrate fiscali continue ed ingentissime! Ogni modifica di PR è di grande importanza per il Proprietario toccato, che oggigiorno sempre più spesso non è più domiciliato nel luogo di situazione del fondo (casa a reddito, residenza di vacanza, assenza per lavoro, ecc.).
Come già detto più sopra, le Comunicazioni ufficiali sulla pubblicazione nei giornali e nel FU delle misure pianificatorie, sono spesso poco accessibili alle persone poco cognite della materia, sicché l'invio della lettera personalizzata è in pratica l'unico e comunque l'ultimo momento per fare valere i propri diritti!
Il semplice invio per posta semplice non garantisce né l'effettivo invio di una lettera, né l'effettiva informazione del destinatario, sicché ogni possibilità di ricorso verrebbe a perimersi per il singolo, quand'anche non fosse mai stato al corrente della decisione che lo concerne!
E che i Proprietari che pagano migliaia e migliaia di franchi annui al Comune per le loro proprietà non siano meritevoli di un invio raccomandato ogni 10 - 15 anni oltre ad essere una motivazione del tutto irrispettosa, è verosimilmente (sic...) anche pretestuosa...


Art. 28 Ricorso al Consiglio di Stato

La formulazione restringe ulteriormente - veramente al minimo alla luce della LPAmm - le possibilità di ricorso. Il tutto è nell'ottica di un accentramento del potere di pianificare in poche mani e meglio dei tecnici di Bellinzona, e dei pianificatori, che normalmente - già solo per gli elevati costi che una loro sostituzione comporterebbe - assistono i Comuni per periodi lunghissimi. I Municipali, non sempre molto cogniti della materia, e i Consiglieri Comunali - esclusi in tutte le procedure semplificate - hanno un ruolo che può essere anche solo marginale se non nullo (per il legislativo). Ciò è purtroppo antidemocratico.

Per quanto attiene al cpv. 2b, riteniamo che per evitare malintesi sia preferibile attenersi alla formulazione attuale che come da messaggio 6309 del 2009 prevede (pag. 55) che è legittimato a ricorrere chi dimostri un interesse degno di protezione all’impugnazione della risoluzione governativa, ovvero abbia un interesse legittimo. "Basta l’esistenza di un interesse degno di protezione dal profilo processuale, un interesse di mero fatto ad esempio di natura economica, ideale o morale e non occorre la lesione di diritti soggettivi. Il ricorrente deve potersi prevalere di un interesse personale immediato e attuale all’annullamento o alla modifica della decisione contestata e dunque all’ottenimento di un giudizio più favorevole."
Non ci sembra quindi necessario alcun intervento.


Art. 30 Ricorso al Tribunale cantonale amministrativo

La proposta dell'Art. 30 cpv. 2b prevede di sostituire i “motivi” di ricorso con le “domande”. Dato che in ambito pianificatorio è data l’actio popularis e che spesso per il primo ricorso al Consiglio di Stato il ricorrente non fa capo ad un avvocato, le domande possono dal profilo formale anche non essere formulate in maniera ineccepibile, agli occhi di un giurista. Per il ricorso all’istanza superiore, che prevede peraltro spese e ripetibili, il ricorrente ricorre più spesso ad un legale; quest’ultimo già attualmente non può portare in seconda istanza nuovi motivi, ma potrebbe nondimeno – proprio in quanto giurista - formulare in maniera diversa gli argomenti e le domande. Pur ammettendo che i Giudici del TRAM non siano particolarmente formali su questo punto, riteniamo opportuno mantenere la versione attuale. Determinanti devono rimanere le motivazioni e non la loro formulazione.


Art. 33 Verifica e modifica

Da parte nostra vorremmo evitare che i Comuni procedessero troppo spesso con varianti normali o sottoposte alla procedura semplificata, per limitare il coinvolgimento del legislativo e della Popolazione. La regola deve rimanere comunque la pianificazione al momento della revisione del PR.


Procedura semplificata

Art. 34 Principio e Art. 35 Procedura

La proposta prevede un'estensione della procedura semplificata - sinora riservata a titolo eccezionale e solo nei casi di "poco conto" - ad un numero molto elevato di modifiche.
La procedura è sinora applicabile a titolo eccezionale e solo alle condizioni cumulative che la modifica interessi un numero limitato di persone e alternativamente, in caso di mutazioni minime di almeno una diposizione sull'uso ammissibile del suolo o che la superficie del terreno non superi i 2000 mq (ritenuto che fino al 2011 la superficie era di soli 1000 mq). La proposta prevede invece l'applicazione della procedura in modo sistematico, per ogni modifica che interessi anche un numero illimitato di persone alle semplici condizioni alternative menzionate alle lettere a)-d) fra le quali spicca l'aumento della superficie di terreno a 3000 mq.

Dal profilo procedurale la procedura semplificata si caratterizza per il fatto che la modifica viene decisa dal Municipio senza alcun coinvolgimento dell'Autorità legislativa del Comune e la legittimità a ricorrere è ristretta ai casi del nuovo Art. 28, che come indicato più sopra alle presenti osservazioni, viene da noi ritenuto eccessivamente ristretto, ciò che è ancora più grave in considerazione dell'esclusione del Consiglio Comunale.

Da parte nostra non possiamo condividere che anche in ambito comunale l'Autorità legislativa venga ulteriormente privata delle sue competenze in un numero di casi che non è più eccezionale ma che può invece avvenire di frequente con conseguenze importanti per un numero elevato di persone. La superficie di 3000 mq è decisamente troppo ampia.

Questa concentrazione di potere nelle mani di poche persone, in casu i municipali, è decisamente contrario al principio della pianificazione condivisa e democratica, e ci vede dissenzienti.

V'è poi il rischio che il Municipio intraprenda con eccesiva leggerezza delle modifiche pianificatorie che alla luce del nuovo Art. 34 entrerebbero effettivamente nelle sue competenze. La procedura semplificata costituisce un rischio elevato per i Proprietari confinanti che hanno effettuato degli importanti investimenti finanziari anche in considerazione delle possibilità edificatorie contemplate da un PR che possono però poi successivamente essere drasticamente modificate per una decisione presa da pochissime persone e magari con estrema facilità...

Convince poco anche il fatto che l'approvazione del Consiglio di Stato venga data solo dopo che lo stesso abbia preso visione degli eventuali ricorsi inoltrati, perché ci potrebbe essere la tentazione di approvare con facilità le proposte se non sono stati inoltrati ricorsi; non è però ammissibile che l'approvazione dipenda dalla reazione giuridica dei vicini (e non dal sostegno o meno della cittadinanza) perché come visto deve essere condivisa ed elaborata dal basso.

In nessun caso possiamo accettare che i vicini confinanti non vengano avvisati personalmente e per raccomandata (attuale Art. 35 cpv. 1) della modifica pianificatoria. Si rimanda in merito a quanto indicato sopra ad Art. 27.

Per i motivi sopraesposti chiediamo che gli Art. 34 e 35 rimangano invariati rispetto alla formulazione attuale.


Norme d'interesse cantonale e sovracomunale

Art 41 Linee d'arretramento dai corsi d'acqua

Prendiamo atto che fa stato la legislazione federale.


Art. 41a Superfici idonee all'avvicendamento delle colture

L'Art. 41a sembra effettivamente corrispondere alle prescrizioni federali. Ritenuto che a livello federale è in corso la revisione della LPT per quanto attiene alle zone non edificabili, si chiede che nella misura in cui la questione qui in oggetto possa ricadere nella revisione federale, si rinunci alla modifica proposta in attesa di conoscere la formulazione definitiva a livello federale.


Sez. 3 Piano d'utilizzazione cantonale

Art. 45 Procedura ordinaria - a) adozione

Il PUC comporta un'importante ingerenza e limitazione della competenza pianificatoria dei Comuni che sono vincolati dal PUC - elaborato a Bellinzona - nella pianificazione comunale. Si raccomanda pertanto di farne un uso moderato e limitato ai casi qualificati.


Art. 50a Procedura semplificata

La Legge attuale non prevede la procedura semplificata per il PUC. Anche la proposta formulata nel 2009 di escludere il Gran Consiglio dall'approvazione del PUC (Messaggio 6309 pag. 71) era stata bocciata dallo stesso Parlamento. Sette anni più tardi il Dipartimento ci riprova "inventando" una procedura semplificata per il PUC, applicabile ai medesimi casi di cui all'Art. 34 LST.
Già si è detto sopra che postuliamo il mantenimento invariato dell'Art. 34. Riteniamo quindi ben poco probabile che vi siano numerosi casi in cui si renda necessario un PUC (che interessi quindi più Comuni) in cui siano nel contempo realizzate le condizioni di cui all'Art. 34 (attuale). Ciò premesso non ci pare pertanto neanche necessario - anche in considerazione delle importanti limitazioni che il PUC comporta per i Comuni - di introdurre una procedura semplificata per un numero di casi limitatissimo. Neppure è data un'urgenza tale da giustificare una procedura così invasiva.
Proponiamo quindi lo stralcio integrale dell'articolo.


Sez. 4 Piano particolareggiato

Art. 52 Procedura d'approvazione

Siamo recisamente contrari a che i piani particolareggiati vengano sistematicamente adottati secondo la procedura semplificata, eliminando così la competenza del Consiglio Comunale. Il Piano particolareggiato è possibile quando lo richiedono "obiettivi di promozione urbanistica, di protezione dei nuclei, dei beni culturali, della natura e del paesaggio, oppure la realizzazione di costruzioni d'interesse pubblico". Il campo d'applicazione è decisamente troppo vasto, e non si giustifica l'esclusione così frequente dei legislativi comunali dalle decisioni. D'altronde, non è citato alcun valido motivo né un'urgenza tale da giustificare lo scostamento dai principi della pianificazione condivisa e pure della garanzia della proprietà. Non vogliamo risultare pedanti, ma non è accettabile che pochissime persone del potere esecutivo possano adottare con facilità modifiche pianificatorie incisive, senza urgenza, né con particolare giustificazione, eliminando il processo democratico e lasciando al povero Proprietario la sola via del ricorso a salvaguardia dei suoi diritti.

Siano quindi per il mantenimento della formulazione attuale e ammettiamo in via subordinata una aggiunta all'attuale cpv. 2 in questo senso. "... in questo caso esso può essere adottato con la procedura di poco conto/semplificata se è comprovata una particolare urgenza per la sua adozione ". 


Art. 53 Piano particolareggiato quale autorizzazione a costruire


Art. 53a Tasse di rilascio

Per quanto concerne la procedura semplificata prevista all'Art. 53 cpv. 2e) si rimanda a quanto indicato qui sopra ad Art. 52.


Sezione 5 Piano di quartiere

Art. 55 Procedura d'approvazione

Di sicuro non sarà una procedura semplice anche se diamo atto che il termine di 3 mesi per l'esame preliminare vuole garantire una certa celerità.

Il cpv. 1bis costituisce un ulteriore esempio del continuo e sempre più invasivo inserimento dei servizi cantonali nell'ambito pianificatorio...

Il cpv. 4 prevede che Autorità e Proprietari rimangano vincolati dal piano approvato. È auspicabile inserire una possibilità di revisione o modifica del piano con l'accordo della maggioranza qualificata dei Proprietari, in caso di importante modifica delle condizioni, con tutte le spese ed eventuali danni a carico dei Proprietari.


Sez. 6 Piano particolareggiato cantonale con autorizzazione a costruire

Art. 55a Principio


Art. 55b Procedura

La circostanza che prima di poter approvare i piani sia necessaria l'approvazione dei crediti da parte del Gran Consiglio ci rassicura sul fatto che ci sia almeno un parziale coinvolgimento dell'Autorità legislativa. Ci sembra che la proposta permetta un'applicazione assai ampia e in progetti con un'implicazione notevole. Forse anche il criterio di urgenza invocato non è poi sempre realizzato. Riteniamo che per evitare un uso troppo estensivo dell'istituto, sia necessario prevedere dei limiti segnatamente di superficie oltre i quali l'istituto non è applicabile, e inoltre che sia possibile fare capo a tale possibilità solo in caso di un comprovato e prioritario interesse pubblico.

Come per l'adesione di qualsiasi misura pianificatoria, è indispensabile anche in questo contesto prevedere e quindi introdurre delle vie di ricorso adeguate.


Cap. terzo Edificabilità dei fondi
Sez. 1 Principio e eccezioni

Eccezioni nelle zone edificabili

Art. 66 a) costruzioni esistenti in contrasto col nuovo diritto

Osserviamo che il parco alloggi ticinese (e svizzero) è decisamente vetusto e necessita di importanti interventi di rinnovo. Purtroppo a causa di numerosi fattori, gli interventi non vengono effettuati come si auspicherebbe. Fra le concause si richiamano principalmente gli elevati costi, riconducibili anche alle esigenti prescrizioni edilizie - sia di tipo energetico, che di sicurezza, che di adeguamento ai nuovi standard e ad altre esigenze indicate ad esempio nella proposta di nuova Legge Edilizia. Incidono però anche altri fattori come la minore attrattività del luogo di situazione dello stabile, l'ampia offerta di alloggi (anche nuovi) a condizioni molto concorrenziali, sul mercato, l'elevato sfitto ecc.

Il parco alloggi vetusto è spesso situato in zone particolarmente centrali ed interessanti dal profilo pianificatorio. Purtroppo però vari fattori concomitanti sono di ostacolo a questi interventi di rinnovo, che permetterebbero anche di ridurre il fabbisogno di terreni edificabili. Da tempo noi chiediamo in ogni sede l'adozione di misure incentivanti il rinnovo. L'articolo in questione non offre purtroppo alcuna misura in tal senso...Proponiamo quindi lo stralcio della lettera c) ritenuto che le due condizioni rese addirittura cumulabili e non più alternative, di cui alle lettere a) e b), (il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l'interesse pubblico e quello dei vicini e in aggiunta, che le trasformazioni siano giustificate da esigenze tecniche o funzionali del PR), siano ampiamente sufficienti.


Art. 70a c) eccezioni di diritto cantonale

La proposta vuole in particolare escludere a priori la possibilità che l'Autorità competente autorizzi rinnovi, trasformazioni parziali, ampliamenti con moderazione o ricostruzioni di edifici o impianti eretti o modificati legalmente siti fuori dalla zona edificabile (Art. 24 b, c) e d LPT) se questo è già previsto nel PUC. È pur vero che il PUC è comunque adottato dal Gran Consiglio, ma nella sua integralità simili aspetti potrebbero sfuggire.
Deploriamo l'introduzione di modifiche comunque incisive senza vera motivazione né esempi. Nel dubbio siamo quindi per lo status quo.


Art. 71 Menzione a registro fondiario 

Nessuna osservazione.


Titolo III Strumenti di politica fondiaria e promozionale
Sez. 2 Acquisizione di terreni e zona edificabile d'interesse comunale

Art. 79 Acquisizione di terreni

Siamo favorevoli a questa proposta che intende sostenere i Comuni nel finanziamento di misure pianificatorie adottate per uso pubblico a destinate a scopi d'interesse pubblico. Affinché i soldi del Cantone siano però indirizzati a misure effettivamente condivise dalla Popolazione, riteniamo che i contributi possano essere destinati esclusivamente a misure adottate dal Consiglio Comunale.


Capitolo secondo Politica fondiaria
Sez. 3 Garanzia della disponibilità di terreni edificabili
Termine per l'edificazione

Art. 87a a) Principio + 87b b) Attuazione + 87c c) Inadempimento

A titolo generale ribadiamo in questa sede quanto già espresso nella nostra presa di posizione alla proposta di modifica di Piano Direttore, ossia che l'obbligo di costruire debba entrare in considerazione solo in casi del tutto eccezionali e se è comprovato un interesse pubblico manifestamente preponderante. Nel limite del possibile simili limitazioni andrebbero applicate in presenza di terreni prima non ancora edificabili e quindi in caso di nuovi azzonamenti. All'obbligo di costruzione privilegiamo comunque manifestamente la via dei contratti bilaterali fra Ente Pubblico e Proprietario, da adottarsi al momento dell'azzonamento, vincolato a precise condizioni (edificazione con determinate caratteristiche ed entro determinati anni).

Alla luce della proposta formulazione, riteniamo però doverose le seguenti precisazioni:

• l'obbligo di costruzione deve vertere essenzialmente su fondi prima non edificabili e solo a condizione che vi sia un interesse pubblico preponderante al momento della sua costituzione e che il fondo sia contemplato come luogo strategico per lo sviluppo insediativo ai sensi del PD a PR;

• Quanto va costruito deve creare plusvalenza ed essere condivisibile;

• Il trapasso di proprietà al Comune presuppone imperativamente l'esistenza di un interesse pubblico preponderante sia al momento della restrizione della proprietà, sia al momento in cui l'Autorità volesse esercitare il diritto: i bisogni di 8 o 10 anni prima non sono forse più attuali sicché una verifica in tal senso si impone;

• L'alienazione forzata è destinata all'edificazione di quanto prima richiesto o pattuito col Proprietario e a nient'altro;

• Essa potrà essere esercitata solo a condizione che il Comune abbia preventivamente accertato l'esistenza di tutte le condizioni e in particolare che sia ancora presente - a quel momento - l'interesse pubblico preponderante all'edificazione del fondo.

• Deve essere chiarito nella Legge che in caso di acquisto del fondo da parte del Comune, lo stesso corrisponderà il valore venale pieno, come secondo la Legge di espropriazione;

• Piuttosto del diritto di compera riteniamo molto più adatta l'espropriazione: il diritto di compera è dal profilo procedurale complesso e presuppone l'accordo preventivo delle parti sul prezzo e che il diritto di compera venga formalizzato con un atto pubblico (rogito). Senza accordo fra le parti non è possibile stabilire il prezzo, né concludere il necessario atto pubblico.
  La fissazione del valore secondo la Legge di espropriazione garantisce invece una parità di trattamento perché il valore non dipende dalle trattative delle parti ma è al contrario oggettivo. Inoltre, la descrizione precisa della procedura come da LEspr garantisce chiarezza procedurale prevenendo quindi sgradevoli discussioni, contempla le vie di ricorso non invece previste nella proposta, e offre maggiori garanzie alle parti.

• A titolo sussidiario, per nel caso il diritto di compera venisse veramente confermato, chiediamo che si tenga conto delle nostre critiche appena illustrate, ritenuto che siamo anche contrari alla cedibilità del diritto a terzi. Tutt'al più sarebbe ipotizzabile la cessione al Cantone. Trattandosi di luoghi strategici per lo sviluppo insediativo e considerata l'incisività dell'intervento (esproprio o altra alienazione forzata), solo l'ente pubblico vi può procedere operando esclusivamente nell'interesse pubblico e osservando il principio della proporzionalità.

Di transenna osserviamo che con l'elevato sfitto registrato dai dati ufficiali - che peraltro per motivi tecnici è sicuramente inferiore allo sfitto effettivo - vi è una tale sovrabbondanza di alloggi, che i presupposti per un obbligo di costruire sono, quanto meno nel settore abitativo, ben difficilmente realizzati.


Capitolo secondo Compensazione di vantaggi e svantaggi derivanti dalla pianificazione
Sez. 2 Misure di valorizzazione

Art. 109 Applicazione del principio dell'inserimento ordinato ed armonioso

A comprova che la pianificazione è sempre più stringente e il margine di manovra dei Comuni sempre più ristretto...


Sez. 3 Commissione del paesaggio

Art. 111 Compiti

Si propone un'importante estensione delle competenze della Commissione del paesaggio sia per quanto attiene al contenuto dei suoi pareri, sia sui casi nei quali si può esprimere. Riteniamo che i vincoli siano già sufficienti e che non vi sia bisogno di un'ulteriore estensione delle sue competenze. Non riteniamo necessaria alcuna modifica.


Titolo VI Norme transitorie e finali

Art. 119 Geodati

Si rimanda a quanto indicato già sopra ad Art. 7.


Art. 120 Adeguamento alla Legge sullo sviluppo territoriale

Gli oneri attribuiti ai Comuni sono gravosi e i tempi ristretti. Talvolta anche i rapporti con i pianificatori non sono ottimali. Dei cambiamenti delle persone di riferimento sono però delicati, perché si tratta di passare ad un nuovo professionista un lavoro molto ampio che si protrae da lungo tempo. Potrebbe comunque tornare loro utile la lista di tutti i pianificatori attivi e disponibili. Ci si può chiedere anche se in considerazione della loro posizione di quasi monopolio, non sia il caso di verificare anche le loro tariffe...


Conclusione

In considerazione di quanto precede riteniamo quindi che la proposta debba essere rielaborata in maniera incisiva e rimaniamo senz'altro a disposizione per eventuali ulteriori approfondimenti.


Ringraziando per l'attenzione che presterete alle presenti osservazioni, inviamo i sensi della nostra stima


La Segretaria Cantonale
Avv. Renata Galfetti

Il Presidente Cantonale
Lic.rer.pol. Gianluigi Piazzini