<p>Malgrado ci siamo già più volte espressi sul tema dobbiamo tornare sull’argomento, perché ritornato di attualità rimorchiato dalla classica sollecitazione della sinistra e da uno studio commissionato <strong><em>dall’ufficio federale dell’alloggio</em></strong>.</p> <p>Per la “classica sollecitazione” ci riferiamo ad un atto parlamentare inoltrato a Lugano con il quale si sollecita la città a mettere in piedi una società immobiliare con un capitale di 10 milioni che grazie all’effetto leva del credito bancario, in questo caso garantito per non innervosire le nostre autorità monetarie, permetterebbe di investire <em><strong>100 milioni nell’edilizia popolare</strong>.</em><br />A seconda dello standing e della pezzatura stiamo parlando di ca. 300 appartamenti sempre che la comunità, quindi i veri proprietari del Comune e della società di interesse pubblico, concedano terreni a prezzo politico, per intenderci gratuitamente.<br />Fosse il caso bisognerà in tutti casi scegliere fra le varie destinazione dei terreni di riserva ancora in dotazione.<br />Se l’ente dovesse comperare anche il terreno potrebbe costruire ovviamente un centinaio di appartamenti in meno.<br />Sempre di buona pesa.<br />Sarà un’occasione per confrontarci sulla realtà delle cose, la nemica della demagogia e della sottolineatura fine a se stessa.</p> <p>I lettori si ricorderanno che la nostra associazione ha da sempre sostenuto che la pigione moderata era possibile solo riducendo superficie e standing dell’unità abitativa.<br />Quindi passare all’edilizia popolare vera e propria che non vuol dire ghetti o docce in comune come qualcuno vorrebbe far passare.<br />Fare invece in modo che il costo di costruzione si riduca in modo sensibile grazie ad una progettazione “normata” e con la riduzione dello standing come avviene per una utilitaria.<br />Recentemente un’analisi interna ci ha permesso di stabilire che il costo di costruzione, senza il terreno, si situa attorno a Fr. 3'500.- al mq affittabile di calpestio, quota interrata compresa.<br />A ciò ha concorso la pressione della domanda e delle norme edificatorie sempre più incisive.<br />Oggi con un solo servizio od un lavello semplice il prodotto verrebbe considerato non solo di battaglia ma addirittura improponibile.</p> <p>Il secondo spunto che ha attualizzato il tema è lo studio commissionato dall’Ufficio federale dell’alloggio a specialisti esterni i quali concludono che per contenere i costi bisognerà <strong><em>concentrarsi sull’essenziale</em></strong>.<br />Che abbiano copiato il nostro linguaggio?<br />Di sicuro noi saremmo costati molto di meno e dopo lo scontato spuntino di lavoro, per dirla come gli amici romandi “ le déjeneur arrosé”, avremmo devoluto l’incasso a enti bisognosi.<br />Ma cosa dicono gli esperti?<br />Per ridurre i costi bisognerà in primo luogo ridurre la superficie dell’appartamento, per esempio passando da una superficie media di mq 120 a mq 85 ed in secondo luogo tirare la dotazione all’interno.<br />Addio doppi servizi e balcone da stiro!<br />Inoltre bisognerebbe premiare la produzione standardizzata e privilegiare il ballatoio.<br />Insomma tirare all’osso l’intero immobile.<br />Per la verità il discorso della standardizzazione era già emerso nella metà degli anni settanta con il famoso programma, ora scaduto, dell’edilizia convenzionata (sussidiata)<br />Erano delle piante (Grundrisse) riprese da progetti di due grosse imprese generali nel frattempo fallite.<br />Non erano male; anzi, in confronto all’edilizia convenzionata delle “cités nouvelles” francesi erano dei prodotti formidabili.<br />Si pensava con ciò di risparmiare grazie alla “ripetibilità” ( progetti collaudati, limitazione di sprechi, calcoli solamente da aggiornare, ecc.) e premiare nel contempo anche <em>la flessibilità</em>.<br />Infatti si poteva adeguare più facilmente la pezzatura a seconda delle necessità interne ed esterne dell’utenza..<br />Per essere corretti è giusto ricordare che il prodotto doveva andar bene sia per la locazione che per <em><strong>l’acquisto</strong>.</em><br />Purtroppo alla lunga il prodotto non resse il mercato non da ultimo perché non era a buon mercato, anzi costava parecchio.<br />Tutto questo movimento elicoidale per evidenziare che lo studio di cui sopra, malgrado conforti le nostre tesi, è già stato quasi dimenticato.<br />Dopo la fiammata iniziale alimentata dall’affermazione che si può costruire riducendo drasticamente i costi di produzione e di conseguenza gli affitti, la fiammella è infatti stata spenta.<br />Perbacco, i proprietari non hanno proprio torto!<br />Oppure, se così stanno le cose non parliamone più.</p> <p>Noi attendiamo fiduciosi le prime esperienze anche se siamo quasi convinti che quando si tratterà di cacciare un copeco la solidarietà resterà impigliata nel borsellino.<br />A meno che appartenga ad altri!<br />Ma in tutti i casi anche la semplice intenzione alimenterà la trasparenza. <br />Non si potrà barare sui costi che fra l’altro sono facilmente verificabili.<br />Basterebbe un colpo di telefono alla centrale svizzera delle cooperative od all’istituto della Confederazione che garantisce i crediti per le società di interesse pubblico.<br />A proposito chi volesse leggersi il tomo lo potrà scaricare dal sito<br /><br /><br /><em><strong>Gianluigi Piazzini</strong></em></p>

<p><strong>Come fare a contrastare l’aumento delle pigioni senza ridurre la redditività? La soluzione è offerta da uno studio commissionato dall’Ufficio federale delle abitazioni</strong></p> <p>E’ un dato di fatto: globalmente il livello delle pigioni a buon mercato si riduce anche se ciò non corrisponde necessariamente ad un aumento della redditività per i locatori. Negli ultimi anni – complici i bassi tassi ipotecari - si è assistito ad un boom edilizio, con la costruzione e la ristrutturazione di moltissimi immobili: dal nulla sono sorti immobili di standing medio-alto, sia per la generosissima superficie (siamo chiaramente in testa a livello internazionale per quanto attiene la superficie media pro-capite), sia per le caratteristiche edilizie che rispettano le vigenti severe prescrizioni di qualità e di sicurezza, sia per l’elevato livello dell’attrezzatura interna ed esterna ecc. Per gli immobili vetusti, i costi di ristrutturazione sarebbero spesso sproporzionati, sicché i proprietari optano per l’abbattimento e la nuova edificazione. Così facendo si tolgono però dal mercato pigioni modeste poi sostituite da pigioni – che senza essere sproporzionate – sono comunque ben più elevate, perché commisurate agli elevati costi di costruzione attuali.</p> <p>Che gli elevati costi di costruzione costituiscano un serio problema per il mercato è sottolineato da tempo dalla CATEF. Se ad esempio si considera che per stessa ammissione del Consiglio di Stato le spese di risanamento energetico (e solo energetico, ad esclusione quindi delle spese per altri lavori necessari!!) si situano fra i 600-2'400 fr./m2, ne risulta che di media, la spesa per soli interventi energetici ammonterebbe per un appartamento di 3 locali di 80 m2, a fr. 120'000, senza avere ancora toccato un pavimento, un bagno o dato un colpo di pittura… Con questi prezzi gli aumenti di pigione possibili sarebbero comunque di tale entità, da diventare eccessivi per gli inquilini con un reddito modesto, che prima della ristrutturazione potevano comunque fare fronte alla pigione. <br />Questo risanamento energetico obbligatorio e inevitabile al momento del risanamento dell’immobile, comporta quindi seri problemi per il locatore: per ammortizzare almeno in parte la spesa, il livello delle pigioni esce dalla fascia medio-bassa e - a dipendenza dell’ubicazione dell’immobile - non si trovano inquilini disposti a pagare la nuova pigione, pur sempre adeguata ma a dipendenza dell’ubicazione dell’immobile, magari fuori dal mercato locale…</p> <p>L’Ufficio federale delle abitazioni si è quindi chinato sulla questione commissionando uno studio volto a definire se e come sia possibile costruire a costi contenuti, anche in ubicazioni interessanti, senza dovere fare capo ad aiuti finanziari dell’ente pubblico e senza una diminuzione della redditività. I risultati cui sono giunti i mandatari Halter Unternehmungen e Pensimo Management, sono illuminanti e lasciano ben sperare…</p> <p>Vediamo gli aspetti principali evidenziati:</p> <ul> <li>dato che il costo del terreno incide molto, e nelle zone pregiate diventa veramente accessibile a pochi, si deve costruire densificando gli alloggi. In pratica si tratta di costruire riducendo sia il terreno necessario, sia le superfici degli stessi appartamenti; ciò in controtendenza con la prassi attuale che prevede appartamenti sempre più grandi e di conseguenza costosi, per un numero comunque inferiore di alloggi.</li> <li>Le ridotte diminuzioni della superficie e dell’attrezzatura degli appartamenti possono essere compensate da spazi semi-pubblici e comuni situati sui diversi piani e sul tetto.</li> <li>Per ridurre i costi/m2 abitabile si può: <ul> <li>massimizzare la parte delle superfici abitabili in rapporto all’insieme della superficie edificata</li> <li>ridurre l’equipaggiamento e scegliere materiali meno cari</li> <li>utilizzare l’effetto “scaletta” tramite la standardizzazione degli elementi di costruzione e della taglia dei progetti</li> </ul> </li> <li>Più concretamente, delle possibilità di risparmio risiedono segnatamente nella conformazione o nel design degli spazi comuni come le scale, e nella standardizzazione degli elementi per la costruzione e l’attrezzatura delle parti interne. Nel progetto che è stato utilizzato per lo studio i vani scale e i lift non sono inoltre stati esclusi dalle parti riscaldate e i corridoi sono stati sostituiti da gallerie.</li> <li>La massiccia riduzione della superficie delle stanze singole può essere compensata con un corridoio più spazioso che a dipendenza dei bisogni può essere utilizzato come spazio di lavoro, di gioco o di deposito. Lo standing degli appartamenti è inoltre stato rivalutato da un balcone o da ampie finestre.</li> </ul> <p>Lo studio, che si fonda su un paragone di due esempi concreti, giunge alla conclusione che densificando gli alloggi, è possibile alloggiare il 20% di abitazioni in più sullo stesso terreno. La redditività considerata nell’esempio è la stessa come se si fosse costruito con i criteri attuali usuali, ma le pigioni hanno potuto essere notevolmente ridotte: per un 2.5 locali nuovo a Zurigo-Altstetten fr. 1’543-1612 tutto compreso invece di fr. 1'990 per un appartamento nella stessa zona costruito secondo i criteri usuali; per un 3.5 locali fr. 1'567 in luogo di fr. 2'433, rispettivamente per il 4.5 locali, fr. 1’973-2'156 invece di fr. 2'575.</p> <p>Lo studio (ottenibile anche in francese nella versione riassuntiva) è intitolato “Günstiger” Mietwohnungsbau ist möglich, ed è scaricabile al sito<a href="http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang=de">http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang=de</a>.</p> <p style="text-align: left;" align="right"><strong><em>Renata Galfetti</em></strong></p>