<p><span>L’imposta comunale sulle seconde residenze che il dipartimento delle finanze e dell’economia della passata legislatura voleva introdurre, non è più prioritaria per il nuovo Consiglio di Stato.</span><br /><br /><span>Come si ricorderà il Dipartimento voleva introdurre la possibilità per i comuni di prelevare un’imposta sulle residenze secondarie non destinate a scopi turistici per un importo annuo massimo del 2 o/oo del valore di stima ufficiale. Secondo le stime del dipartimento avrebbero così potuto confluire nelle casse comunali circa fr. 22.4 mio. La proposta era motivata con un incitamento all’occupazione dei letti freddi, perché il prelievo sarebbe scattato se gli alloggi fossero stati occupati meno di 90 giorni l’anno.</span><br /><br /><span>La CATEF aveva partecipato alla relativa procedura di consultazione esprimendo un netto rifiuto alla proposta. I motivi addotti erano in particolare che:</span><br /><br /><span>- la proposta era dettata da considerazione d’ordine finanziario e non invece per incentivare una maggiore occupazione,</span><br /><br /><span>- l’obiettivo menzionato era comunque irrealizzabile con simile misura</span><br /><br /><span>- la proposta era intempestiva in considerazione del fatto che la nuova legge sulle seconde residenze era ancora allo studio del Parlamento</span><br /><br /><span>- avrebbe potuto fare nascere un’inopportuna competizione fiscale fra comuni</span><br /><br /><span>- vista la cattiva situazione finanziaria, i comuni deboli sarebbero di fatto stati esortati ad introdurre il prelievo</span><br /><br /><span>- era un ulteriore prelievo fiscale che si aggiungeva già a numerosi altri gravanti le seconde residenze</span><br /><br /><span>- era un ulteriore segnale mortificante la volontà d’investire nelle seconde residenze</span><br /><br /><span>Per maggiori informazioni si rimanda alla nostra presa di posizione pubblicata in esteso su EF 2/2015 pag. 13 o al nostro sito.</span><br /><br /><span>In giugno il Consiglio di Stato senza decidere di stralciare definitivamente il progetto, ha comunque optato per la sua eliminazione dalla lista delle priorità di questa legislatura.</span><br /><span> </span></p>

<p><strong>Residenze secondarie: un panorama preoccupante</strong></p> <p>Dopo la votazione dell’11 marzo 2012, il Consiglio Federale ha posto in consultazione il progetto della nuova legislazione federale di applicazione della norma costituzionale che limita in Svizzera le residenze secondarie.</p> <p>La consultazione, destinata a tutti gli interessati, è aperta sino al 20 ottobre 2013.</p> <p>La proposta legislativa si compone di due avanprogetti corrispondenti alla nuova Legge Federale sulle abitazioni secondarie e alla relativa Ordinanza, che, sottoposte congiuntamente alla procedura di consultazione, permettono dunque di raccogliere tutte le opinioni interessate.</p> <p>Esaminando pertanto la proposta di Legge Federale, occorre menzionare immediatamente che l'art. 2 dell'avanprogetto si concentra sulla definizione di abitazione e di abitazione primaria, ritenuto che tutti gli oggetti che non ricadono nell'elenco dell'art. 2 dell'avanprogetto legislativo devono essere considerati residenze secondarie.</p> <p>Ai sensi quindi del progetto legislativo, sono abitazioni le unità abitative dotate di cucina, di accesso proprio e di una struttura edile:</p> <p>pertanto, con una roulotte possiamo muoverci a piacimento.</p> <p>L'abitazione primaria si contraddistingue poi per la presenza di almeno una persona iscritta con domicilio principale nel luogo di situazione dell'immobile, entrando così in considerazione un concetto anagrafico che alle nostre latitudini non svolgeva abitualmente un ruolo determinante.</p> <p>L'art. 2 dell'avanprogetto legislativo specifica poi che sono considerate abitazioni primarie anche le abitazioni occupate per scopi di lavoro, le abitazioni collegate ad un'altra abitazione nel medesimo edificio, le abitazioni destinate all'affitto a lungo termine, le abitazioni destinate al personale di un'impresa o che costituiscono dependances per alberghi od istituti.</p> <p>Ogni Comune é quindi tenuto ad allestire un inventario delle abitazioni primarie, mentre la Confederazione fissa per ogni Comune la quota delle abitazioni secondarie sullo stesso territorio.</p> <p>Vale dunque il principio che se in un Comune viene superata la soglia del 20% di residenze secondarie non possono essere autorizzate nuove residenze di vacanza, salvo per le eccezioni specificatamente previste dalla Legge.</p> <p>Una prima eccezione viene indicata all'art. 7 I lett. "b" dell'avanprogetto qualora l'abitazione venga sfruttata a scopi turistici da parte dello stesso proprietario che abita nello stesso edificio, oppure nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata o nel caso che venga offerta sul mercato internazionale.</p> <p>Ritenuto che le caratteristiche di questa eccezione dovranno essere oggetto di precisazioni da parte del Consiglio Federale, queste abitazioni secondarie in deroga potranno essere oggetto di limitazioni d'uso.</p> <p>I Comuni e i Cantoni possono tra l'altro delimitare nella loro pianificazione territoriale zone assegnate a tale funzione turistica.</p> <p>Un'altra eccezione viene prevista per nuove abitazioni secondarie in edifici tutelati qualora tali edifici non vengano pregiudicati nel loro valore e una loro conservazione non possa essere altrimenti garantita.</p> <p>Questa norma si riferisce ai rustici ticinesi che possono dunque essere trasformati anche fuori dalle zone edificabili, purché siano degni di protezione.</p> <p>Una terza eccezione legislativa viene prevista a favore delle residenze secondarie nel caso che prima della votazione dell'11 marzo 2012 sia stato approvato un piano regolatore speciale, come nel caso di Andermatt.</p> <p>Decisamente più importante appare l'eccezione a beneficio del diritto acquisito, ritenuto che le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore all'11 marzo 2012 sono libere nell'uso abitativo, fatte però salve le limitazioni d'uso esistenti o future secondo il diritto Cantonale o Comunale.</p> <p>Pertanto, dovrebbe essere chiaramente indicato che la nuova norma costituzionale non ha effetto retroattivo.</p> <p>A questo proposito, il Consiglio Federale nel suo avanprogetto stabilisce due varianti fissando un'alternativa più restrittiva concernente appunto le abitazioni già esistenti alla data della votazione dell'11 marzo 2012.</p> <p>Terminato dunque l'elenco delle eccezioni, l'avanprogetto di Legge Federale stabilisce l'obbligatorietà di un'autorizzazione edilizia per il cambiamento di destinazione e la possibilità per i Cantoni e per i Comuni di adottare le misure necessarie per impedire abusi.</p> <p>In caso poi di problemi relativi all'uso turistico di un'abitazione in un Comune eccedente la percentuale del 20% di residenze secondarie, la Legge prevede anche una tassa di compensazione a carico del proprietario.</p> <p>Nelle misure di applicazione del principio costituzionale, vengono poi garantite alle Autorità designate nei singoli Cantoni le più ampie facoltà di intervento e di esecuzione per obbligare i proprietari a rispettare i principi legislativi.</p> <p>In questo caso trattasi evidentemente di misure estremamente coercitive che, non essendo precisamente regolate dall'avanprogetto legislativo, mettono nelle mani delle Autorità amministrative facoltà estremamente incisive.</p> <p>Occorrerà dunque verificare le reazioni che scaturiranno dalla procedura di consultazione e nel corso dei lavori parlamentari, anche se la via proposta dal Consiglio Federale non è facilmente emendabile.</p> <p> </p> <p><strong><em>Avv. Dr. Gianmaria Mosca</em></strong></p> <p><strong><em>Membro del Consiglio Direttivo della CATEF</em></strong></p>

<p><strong>La residenza secondaria</strong></p> <p><span>Come anticipato è in corso la procedura di consultazione sulla legge d’applicazione della modifica dell’articolo costituzionale approvato in votazione popolare.<br /></span><span>Abbiamo il tempo necessario e vedremo di inoltrare ufficialmente le nostre osservazioni.<br /></span><span>Cosa propone la legge in bozza?<br /></span><span>In pratica è la parziale fotocopia dell’ordinanza ponte con l’inserimento di un paio di varianti.<br /></span><span>Quindi più che proporre ribadisce.<br /></span><span>Alla luce delle varianti e di alcune precisazioni risulta evidente l’influsso della recente decisione del Tribunale Federale che ha dato ragione ai ricorsi inoltrati dagli “iniziativisti”.<br /></span><span>Il TF ha quindi rafforzato il ruolo degli stessi nell’ambito della stesura della legge dando maggiore spazio alle loro rivendicazioni.<br /></span><span>A noi stanno a cuore principalmente due temi: l’esistente e lo spazio concesso ai Cantoni, le famigerate manovre fiancheggiatrici.<br /></span><span>Per quanto riguarda l’esistente la bozza presenta due varianti.<br /></span><span>La prima si riassume nella facoltà di muoversi senza lacci.<br /></span><span>Quindi ci si può muovere nelle destinazioni.<br /></span><span>Da primaria a secondaria e logicamente il contrario.<br /></span><span>Fin qui tutto bene fatta salva la possibilità del Cantone di intervenire con disciplinamenti suppletivi.<br /></span><span>Un pericoloso invito a nozze conoscendo la nostra propensione alla burocrazia tanto più con il conforto del Piano Direttore che impone un disciplinamento.<br /></span><span>Una eredità del famoso controprogetto del Consiglio Federale che la squadra Weber ha “baipassato” con successo.<br /></span><span>E con questa considerazione abbiamo già sconfinato nel secondo tema.<br /></span><span>La solerzia dell’apparato!<br /></span><span>L’altra variante prevede che il cambiamento di destinazione sia possibile solo in casi di forza maggiore.<br /></span><span>La dipartita della nonnina, il licenziamento strutturale, il disinteresse comprovato dalle cifre di una riqualifica e quant’altro.<br /></span><span>In poche parole bisognerà chiedere il permesso giustificando con fatti concludenti…<br /></span><span>Sempre con l’eventuale spauracchio della burocrazia nostrana.<br /></span><span>Inutile dire che ci schiereremo a favore della prima variante.<br /></span><span>Libertà senza abusi!<br /></span><span>Per quanto riguarda il nuovo possiamo tranquillamente affermare che nei Comuni che superano la quota si costruirà poco o niente.<br /></span><span>La condizione di base: si può costruire nuove residenze secondarie, in pratica appartamenti di vacanza, se i proprietari le occupano per brevi periodi oltretutto in stagione moscia.<br /></span><span>Gli appartamenti andranno consegnati ad una gestione professionale.<br /></span><span>Agenzie oppure uffici del turismo.<br /></span><span>In poche parole la limitata godibilità risulterebbe costosa e mortificante.<br /></span><span>Tutto quanto per dire che una committenza del genere non rientrerebbe sicuramente nella famiglia “dell’uomo economico”.<br />Resterebbero i famosi “Apparthôtels” quelli che hanno contribuito non poco a snaturare determinate regioni.<br />Da queste rapide considerazioni possiamo dire che sarà necessario accordare all’esistente, recente o di nucleo, la massima libertà possibile.<br />Speriamo per tanto che il nostro Governo abbia ad esprimersi chiaramente in tal senso.<br />Per il nuovo, il cannotto si è ormai sgonfiato.<br />Quindi a parte la facoltà, intelligente a nostro parere, di concedere ai residenti la destinazione d’appoggio alla residenza principale, non vediamo particolari vie d’uscita per il nuovo.<br />Il classico appartamentino di vacanza che arrotondi le disponibilità finanziarie del domiciliato è in realtà l’unico sfogo.<br />Le altre motivazioni non reggono.<br />Godibilità limitata, mercato asfittico e prodotti costosi.<br />Il nostro timore di spazio per la tosatura, zone edificabili in esubero, prende di conseguenza sempre più piede.<br />Per gli alberghi fatiscenti ed in perdita cronica comprovata, la conversione totale in appartamenti come proposto nella ordinanza ponte, non sarà più possibile.<br />Prepariamoci quindi ad assistere ad un degrado ancora più pronunciato di taluni stabilimenti a meno che qualche cordata di sapientoni non si diverta, fra una squadra di calcio ed un’altra, a recuperare simili testimonianze.<br />Per gli stabilimenti poco blasonati la sorte è in parte già segnata.<br />Per il momento ci fermiamo qui.<br />Abbiamo ancora tempo per qualche pensata anche se non ci facciamo illusioni.<br />Le procedure sono teleguidate e si soppesa in genere quello che supporta la proposta in consultazione meglio ancora se la rafforza.</span></p> <p><strong><span>Lic. rer. pol. Gianluigi Piazzini</span></strong></p>