<p>Da Economia Fondiaria n. 4 luglio - agosto 2010</p> <p><strong>Sempre più persone fanno ricorso a tale possibilità. Quali sono le conseguenze di questa scelta?</strong></p> <p>La norma di riferimento principale è l’Ordinanza sulla promozione della proprietà d’abitazioni mediante fondi della previdenza professionale (OPPA) del 1994. È possibile prelevare l’intero importo di libero passaggio fino all’età di 50 anni, oppure, dopo i 50 anni, la metà dell’importo complessivo o l’importo accumulato prima dei 50 anni. Con queste limitazioni il legislatore ha voluto evitare che le persone prossime all’età di pensionamento possano impiegare tutti i loro averi nell’acquisto dell’abitazione, rimanendo così privi di risorse per finanziare il pensionamento. L’importo anticipato minimo deve ammontare a chf 20'000.-, e sono possibili anche più prelievi, ma devono trascorrere almeno 5 anni di tempo tra di essi. <br />Da notare che la norma prevede la possibilità temporanea per gli istituti di previdenza di limitare o negare il prelievo anticipato in caso di copertura insufficiente (l’intento è di evitare di dovere realizzare concretamente delle perdite contabili sugli investimenti dei capitali dell’istituto in periodi negativi). <br />L’importo prelevato è soggetto all’imposta annua intera separata prevista per tutte le prestazioni in capitale provenienti dalla previdenza pilastri II o IIIA. L’imposta non viene trattenuta alla fonte, ma è oggetto di una decisione di tassazione specifica (a livello di imposta comunale, cantonale e federale). Occorre quindi considerare di disporre della liquidità sufficiente per far fronte all’impegno fiscale dopo il prelievo. <br />Il richiedente deve provare in modo tangibile che l’oggetto immobiliare per il quale si effettua il prelievo è o sarà l’abitazione primaria. Non è per esempio possibile accedere ai fondi previdenziali per il semplice acquisto di un terreno. È anche escluso un versamento a favore di un conto intestato all’assicurato: il versamento va direttamente a favore dell’istituto bancario (es. per ridurre il mutuo esistente o al momento di passare dal conto costruzioni al mutuo ipotecario), al promotore immobiliare, al venditore, al costruttore (quest’ultima forma è poco diffusa).    <br />La prima conseguenza di un prelievo è evidentemente la riduzione dell’avere di vecchiaia finale, proiettato all’età di pensionamento, della persona assicurata. Al momento di decidere un prelievo anticipato è quindi utile verificare nel complesso le risorse disponibili dopo il pensionamento (AVS, assicurazioni vita, sostanza privata), per evitare che siano insufficienti. <br />Nel caso di piani previdenziali minimi legali, anche le prestazioni per i superstiti in caso di decesso e le prestazioni in caso d’invalidità dipendono dall’avere di vecchiaia, per cui un prelievo di capitale riduce queste prestazioni. L’istituto di previdenza dovrebbe in ogni caso offrire all’assicurato la possibilità di compensare le prestazioni di rischio perse mediante il pagamento di premi supplementari. Molto spesso però (ed è opportuno che sia così), i piani previdenziali legano le prestazioni di rischio al salario assicurato e non al capitale, per cui in questo caso il prelievo anticipato non avrebbe conseguenze sulle prestazioni di rischio. <br />Da notare anche che un prelievo anticipato rende problematica l’attuazione futura di riacquisti di anni di contributi fiscalmente riconosciuti. Ogni persona assicurata ha diritto di effettuare dei riacquisti facoltativi di anni di contributi, cioè in pratica di pagare dei contributi atti a raggiungere la prestazione previdenziale massima possibile secondo i parametri del piano previdenziale a cui è affiliata. Questi riacquisti sono fiscalmente riconosciuti e dunque deducibili. È previsto l’obbligo di restituire eventuali prelievi anticipati per l’abitazione, prima di potere procedere ad effettuare ulteriori riacquisti fiscalmente riconosciuti. Pertanto, in molti casi, la decisione di effettuare un prelievo anticipato equivale di fatto alla rinuncia ad effettuare dei futuri riacquisti di contributi. <br />Il prelievo anticipato é insomma uno strumento interessante, ma la sua attuazione andrebbe valutata in un’ottica globale, mentre spesso gli assicurati hanno la tendenza a trascurare le conseguenze di un prelievo. Sarebbe peccato doversi privare della casa tanto desiderata perché dopo un evento importante come il pensionamento o l’invalidità non si dispone più di risorse sufficienti per finanziarla. <br />Quale alternativa esiste anche la possibilità, esplicitamente definita nell’ OPPA, di costituire in pegno l’importo di libero passaggio disponibile. L’istituto di credito dovrebbe accettare volentieri tale meccanismo, visto che in caso di mancato rispetto degli accordi potrebbe facilmente realizzare il pegno. Per l’assicurato vi é invece il vantaggio di non compromettere gli aspetti previdenziali, visto che le prestazioni assicurative non vengono ridotte. <br />In generale le banche considerano però che tale possibilità di fatto torni utile solo ad una cerchia ristretta di persone ossia a quelle con una capacità finanziaria medio alta: mettendo a pegno e non disponendo quindi di capitale proprio , a differenza di coloro che effettuano il prelievo del capitale, l’assicurato dovrà concludere un’ipoteca per un importo maggiore con conseguente versamento di oneri ipotecari su un importo consistente. La messa a pegno del capitale previdenziale viene considerata una garanzia supplementare che permetterà di usufruire di un tasso ipotecario agevolato su di un’ipoteca comunque più consistente.<br />Segnaliamo infine che, in caso di alienazione del bene immobiliare, l’importo del prelievo anticipato va restituito all’istituto di previdenza, con relativa restituzione delle imposte pagate. Tale prescrizione viene iscritta a registro fondiario.</p> <p><strong><em>Lic. oec</em></strong><strong><em>. Fabrizio Garbani Nerini,<br /></em></strong><strong><em>ASSIMEDIA SA, Locarno, <br /></em></strong><strong><em>broker assicurativo</em></strong></p>

<p>Da Economia Fondiaria n. 3 maggio - giugno 2010</p> <p><strong>Breve carrellata sulle principali coperture assicurative necessarie ad un proprietario d’immobili</strong></p> <p>Il proprietario di un immobile si trova confrontato a diverse necessità in ambito assicurativo, che variano a dipendenza della destinazione o della dimensione dello stesso. Qui di seguito vogliamo passare rapidamente in rassegna le coperture assicurative più importanti, senza la pretesa d’essere esaustivi.</p> <p><strong>Assicurazione di stabili</strong>: si tratta della copertura di base per i danni causati da incendio, danni della natura, danni delle acque. In alcuni Cantoni, tra cui il Ticino, l’assicurazione incendio è di competenza degli assicuratori privati, mentre in altri esiste un’assicurazione cantonale obbligatoria.<br />É fondamentale stabilire il valore assicurato in modo adeguato, per evitare la riduzione delle indennità a causa della sottoassicurazione in caso di sinistro importante.<br />Rammentiamo che il valore assicurativo è il valore a nuovo di ricostruzione; non occorre tenere conto di deprezzamenti per vetustà o del valore commerciale, o del valore del terreno. L’onere della prova spetta sempre allo stipulante d’assicurazione, la compagnia non è tenuta a verificare la validità delle somme indicate in polizza prima che si verifichi un sinistro, ma lo farà certamente dopo!<br />Nel caso di stabili plurifamiliari va stipulato un unico contratto globale, anche nel caso delle proprietà per piani.<br />Oggigiorno praticamente tutte le compagnie attive sul mercato offrono la possibilità di assicurare, oltre allo stabile principale, anche altre strutture relative alla proprietà quali muri di sostegno, piscine esterne, recinzioni, pergolati, piantagioni, ecc. È importante essere il più esaustivi possibile nel formulare la descrizione del rischio, e verificare bene in che modo le varie compagnie assicurano queste installazioni edili supplementari (ad esempio mediante importi a primo rischio o al valore totale, oppure se sommandole al valore dello stabile o in posizione separata).<br />È pure possibile assicurare i danni all’immobile provocati da tentativo di furto, nonché il danneggiamento doloso (quest’ultimo normalmente con franchigie elevate) ed altri rischi comunemente raggruppati sotto la denominazione “extended coverage”.</p> <p><strong>Assicurazione di responsabilità civile</strong>: è indispensabile assicurare lo stabile per i possibili danni a terzi. A seconda del tipo d’immobile vi sono varie possibilità di copertura. Ad esempio la RC di un immobile unifamiliare abitato dal proprietario è solitamente coperta dalla polizza di RC privata, la RC di un immobile commerciale è solitamente coperta dalla RC impresa dell’azienda che lo possiede, se l’immobile serve all’esercizio aziendale. Per gli altri casi è possibile stipulare una copertura specifica, che molte compagnie permettono di includere nel contratto principale dell’assicurazione dello stabile, quale copertura aggiuntiva. Occorre prestare attenzione alle particolarità delle proprietà per piani o delle proprietà coattive: normalmente in questi casi le polizze RC privata o RC impresa escludono la copertura, per cui va stipulata una polizza RC specifica per l’intera proprietà.</p> <p><strong>Assicurazioni del personale</strong>: questo problema tocca principalmente gli stabili di reddito con personale di portineria e custodia. Il personale è obbligatoriamente assicurato contro gli infortuni ai sensi della LAINF: per tempi di lavoro superiori a 8 ore settimanali la copertura è data sia per infortuni professionali, sia per infortuni non professionali (questa parte di premio viene recuperata mediante deduzioni salariali), invece per tempi di lavoro inferiori ad otto ore settimanali la copertura è data unicamente per gli infortuni professionali. Per quanto concerne la cassa pensione esiste l’obbligo assicurativo per i salari annui AVS superiori a chf 20'520.- (dato 2010). In caso d’assenza per malattia valgono le disposizioni del CO, che prevede l’obbligo del pagamento del salario in proporzione alla durata del rapporto di lavoro. Nei casi di somme salariali importanti è consigliabile stipulare un’assicurazione perdita di salario malattia, che garantisce il pagamento dello stipendio per due anni dal verificarsi dell’evento, dedotto il termine d’attesa stabilito nel contratto.<br />Rammentiamo che per definire il salario AVS occorre tenere conto anche delle prestazioni in natura (art. 5.2 LAVS).</p> <p> </p> <p><strong>Assicurazioni tecniche</strong>: nel caso di stabili con importanti investimenti nell’impiantistica e nell’elettronica (ascensori, allarmi, sistemi di produzione del calore, insegne, automatismi diversi, .ecc.) può venire valutata l’opportunità di stipulare delle coperture tecniche che includono anche la rottura dovuta ad eventi esterni improvvisi o a manipolazione errata. Danni in questi ambiti possono, infatti, rivelarsi molto costosi. Rammentiamo che, in caso di sinistro, questo tipo di copertura prevede normalmente un indennizzo al valore attuale (che tiene conto del deprezzamento per vetustà), contrariamente alle polizze del ramo cose (es. assicurazione di stabili) dove il criterio d’indennizzo applicato è il valore a nuovo.</p> <p><strong>Nuove costruzioni o importanti lavori di rinnovamento</strong>: per proteggere le nuove opere oppure quelle in rinnovamento è opportuno stipulare l’assicurazione lavori di costruzione. Si tratta di una sorta di copertura casco per i possibili incidenti di cantiere, indipendentemente dalla loro causa. Due estensioni molto importanti delle prestazioni di base sono le coperture per incendio/danni natura e per i danni alle opere già esistenti di proprietà del committente ma che non sono oggetto dei lavori (citiamo ad esempio la costruzione di un secondo immobile contiguo ad un edificio dello stesso proprietario su cui non sono previsti lavori).<br />È evidente che questa copertura protegge da spiacevoli conseguenze economiche non solo il committente, ma anche i vari partecipanti all’opera, per cui è lecito da parte del committente chiedere ai vari artigiani una partecipazione ai costi assicurativi, di cui occorrerebbe tenere conto al momento di elaborare i capitolati.<br />La copertura RC committente copre invece tutti i danni causati a terzi durante lo svolgimento dei lavori. Si tratta di una protezione fondamentale, in quanto ogni terzo eventualmente danneggiato ha il diritto di avanzare le proprie pretese verso il proprietario dell’opera (responsabilità causale) anche se la responsabilità effettiva può risultare imputabile ad altri attori (ad esempio alle imprese presenti sul cantiere).</p> <p><strong><em>Lic. oec</em></strong><strong><em>. Fabrizio Garbani Nerini,<br /></em></strong><strong><em>ASSIMEDIA SA, Locarno, <br /></em></strong><strong><em>broker assicurativo</em></strong></p>

<p>Da Economia Fondiaria n. 1 gennaio - febbraio 2007</p> <p>“L’esperto assicurativo risponde”</p> <p><strong>Domanda: il mio inquilino ha constatato che delle infiltrazioni d’acqua dal tetto dello stabile di mia proprietà hanno danneggiato una parte del suo arredamento. Come devo comportarmi verso l’assicurazione?</strong></p> <p>Per prima cosa occorre intervenire a cercare la causa del danno ed eliminarla. È infatti d’obbligo fare il possibile per limitare al più possibile le conseguenze di un danno. Pertanto anche l’inquilino dovrà fare il possibile per spostare i propri oggetti affinché vengano danneggiati il meno possibile.</p> <p>Se il suo inquilino ha stipulato un’ assicurazione di economia domestica, egli dovrà annunciare il danno subìto a quest’assicurazione, senza preoccuparsi se all’origine vi sia una responsabilità del proprietario dello stabile. L’assicurazione di economia domestica risarcirà il danno all’arredamento applicando il criterio del valore a nuovo di riacquisto (qualora una riparazione risultasse non possibile o non economica). Eventuali perplessità da parte dell’inquilino nel fare intervenire la propria assicurazione vanno subito chiarite, perché è nel suo interesse agire in questo modo (celerità nella liquidazione del danno e nessuna riduzione dell’indennità a causa della vetustà degli oggetti danneggiati).</p> <p>Lei dovrà invece annunciare il danno all’assicurazione dello stabile, sempre che le infiltrazioni abbiano causato dei danni conseguenti, come la necessità di deumidificare i locali, di rifare l’intonaco o di riverniciare, ecc. Lei dovrà presentare all’assicurazione i preventivi per gli interventi meno urgenti, effettuando le riparazioni solo dopo avere ottenuto l’autorizzazione della compagnia. Consigliamo di documentare il danno con delle fotografie, perché la compagnia non sempre riterrà indispensabile inviare un perito a verificare l’accaduto.</p> <p>La riparazione della causa del danno (ad esempio rifacimento di parti di isolazione difettosa, sostituzione di tegole rotte per usura, ecc.) non è invece coperta dall’assicurazione e resterà a suo carico, quale normale spesa di manutenzione dell’immobile.</p> <p><strong>Domanda: recentemente la compagnia d’assicurazioni mi ha recapitato delle informazioni relative a delle modifiche nell’ambito della copertura per i danni della natura. È possibile riassumere brevemente i principali cambiamenti?</strong></p> <p>In effetti a partire dal 01.01.2007 entrano in vigore alcune modifiche importanti in merito alla copertura assicurativa per i danni della natura, regolati dall’ Ordinanza federale concernente l’assicurazione contro i danni della natura, di cui riassumiamo qui di seguito i punti principali:</p> <p><strong>1. Aumento dei limiti di prestazione</strong></p> <table border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="128"><strong>Copertura</strong></td> <td width="195"><strong>Limite dal 01.01.2007</strong></td> <td width="167"><strong>Limite fino 2006</strong></td> </tr> <tr> <td>Beni mobili</td> <td>Fr. 1 miliardo</td> <td>Fr. 250 milioni</td> </tr> <tr> <td>Edifici</td> <td>Fr. 1 miliardo</td> <td>Fr. 250 milioni</td> </tr> </tbody> </table> <p> </p> <p>Per i danni della natura esiste un limite di risarcimento massimo per l’insieme di tutti i danni causati da un medesimo evento. Oggigiorno, a causa della gravità di alcuni eventi e dell’importante densità di valori in aree fortemente urbanizzate, il precedente limite non è più sufficiente, per cui la copertura è stata portata a chf 1 miliardo.</p> <p><strong>2. Aumento della franchigia per evento</strong></p> <p>Le franchigie attuali risalgono a 25 anni or sono. Quelle valide a partire dal 01.01.2007 sono state adeguate e permettono di mantenere a livelli minimi l’aumento dei premi provocato dall’adattamento di cui al punto 1</p> <table border="0" cellspacing="2" cellpadding="2"> <tbody> <tr> <td width="146" height="50" valign="top"><strong>Tipo di assicurazione</strong></td> <td width="177" valign="top"><strong>Franchigia dal 01.01.2007</strong></td> <td width="167" valign="top"><strong>Franchigia fino 2006</strong></td> </tr> <tr> <td height="50" valign="top">Mobilia domestica</td> <td valign="top">Fr. 500.-- per evento</td> <td valign="top">Fr. 200.-- per evento</td> </tr> <tr> <td height="120" valign="top">Inventario agricolo</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 1’000.-- e al massimo fr. 10'000.--</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 200.-- e al massimo fr. 2’000.--</td> </tr> <tr> <td height="120" valign="top">Altri oggetti mobili</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 2’500.-- e al massimo fr. 50'000.--</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 500.-- e al massimo fr. 10'000.--</td> </tr> <tr> <td height="120" valign="top">Edifici adibiti unicamente ad abitazione o a scopi agricoli</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 1’000.-- e al massimo fr. 10'000.--</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 200.-- e al massimo fr. 2'000.--</td> </tr> <tr> <td height="120" valign="top">Tutti gli altri edifici</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 2’500.-- e al massimo fr. 50'000.--</td> <td valign="top">10 % dell’indennizzo dovuto per ogni evento, al minimo fr. 500.-- e al massimo fr. 10'000.--</td> </tr> </tbody> </table> <p><strong>3. Aumento dei premi</strong></p> <table border="0" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody> <tr> <td width="221"><strong>Tipo di assicurazione</strong></td> <td width="180"><strong>Aumento</strong></td> </tr> <tr> <td>Mobilia domestica</td> <td>0.01 per mille</td> </tr> <tr> <td>Altri oggetti mobili</td> <td>0.05 per mille</td> </tr> <tr> <td>Edifici</td> <td>0.01 per mille</td> </tr> </tbody> </table> <p>Non sono invece state introdotte modifiche in merito alla definizione dei danni natura. In altre parole la lista di eventi finora definiti come danni della natura rimane valida ed è visibile nelle condizioni d’assicurazione di ogni compagnia.</p> <p><strong><em>Lic. oec</em></strong><strong><em>. Fabrizio Garbani Nerini,<br /></em></strong><strong><em>ASSIMEDIA SA, Locarno, <br /></em></strong><strong><em>broker assicurativo</em></strong></p>